Правові засади діяльності управителя нерухомістю у Польщі Протягом квітня-грудня 2012 року, Фундація польсько-української співпраці „ПАУСІ» (КиївВаршава) реалізувала проект „Польський та український досвід управляючих компаній та сервісів для ОСББ” в Україні. Проект було профінансовано за кошти Міністерства закордонних справ республіки Польща. За підсумками проекту, українські експерти проекту підготували та опублікували аналітичні
статті щодо підходів та практик
обслуговування житла, думки та факти. Пропонуємо Вашій увазі чергову статтю.
Автор – Володимир Бригілевич Закон «Про господарювання нерухомим майном» визначає правові засади здійснення професійної діяльності у цій сфері, зокрема, спеціальності, пов’язані з обслуговуванням нерухомості: управитель нерухомістю, посередник з обороту нерухомості, майновий матеріалознавець. Ці види діяльності регульовані – їх здійснення вимагає наявності відповідної кваліфікації і дозволів. Управитель нерухомістю - це фахівець з ліцензією, виданою міністерством. Ця професія і принципи навчання з метою отримання ліцензії, визначені в законі «Про господарювання нерухомим майном». Ринок управителів нерухомості у Польщі був сформований і відлагоджений протягом 1994-2005 років. У даний час у Польщі є близько 15 тисяч ліцензованих управителів. Починаючи з 2007 р. управителем може стати тільки той, хто закінчить спеціалізовані післядипломні курси. Поява такої великої кількості спеціалістів призвело до того, що тепер житлові товариства не повинні самостійно боротися з труднощами та вирішувати проблеми, на яких не завжди розуміються. Більшість житлових товариств підписує угоди про управління свого будинку з професійними управителями. Структура управління в такому будинку наступна: орган управління, вибраний найчастіше серед власників, управитель, з яким орган управління підписує угоду, і власники. Ці власники контролюють роботу органу управління, а він – управителя. Основними і необхідними ознаками управителя згідно з польським законодавством є наступні: 1. Управителем є фізична особа, що має професійну ліцензію, надану відповідно до положень розділу 4 закону «Про господарювання нерухомим майном».
2. Підприємці (як юридичні особи) можуть займатись діяльністю у сфері управління нерухомістю, якщо робота в цій галузі безпосередньо буде виконуватись управителями нерухомістю (як фізичними особами) з належними ліцензіями. 3. З дня вписання до центрального реєстру управителів нерухомістю, особа набуває право займатись професійною діяльністю, а також вживати звання «управитель нерухомістю». Професійне звання «управитель нерухомістю» охороняється законом. Стаття 185 вказаного закону стверджує, що управління нерухомістю полягає у прийнятті рішень і виконанні дій, що повинні забезпечити належне економічно-фінансове господарювання, а також гарантування безпеки користування і належної експлуатації нерухомості, в тому числі поточного управління нерухомістю та дій, спрямованих на утримання нерухомості у непогіршеному стані (не гіршому від початкового) відповідно до її призначення, а також на обґрунтоване інвестування в цю нерухомість. Управитель нерухомістю може виконувати експертизу та консультування у сфері управління нерухомістю. Управитель нерухомістю повинен пройти довгий шлях навчання і практичної підготовки перед тим, як почати свою професійну діяльність. Ліцензію на діяльність управителя видає Міністр інфраструктури (Додаток 1.1) після завершення: професійної підготовки; здачі екзаменів; проходження шестимісячної практики на управляючій компанії; захисті роботи перед Державною кваліфікаційною комісією. Після успішного проходження всіх етапів управитель дістає ліцензію, номер якої заноситься до центрального реєстру. Управління нерухомістю в Польщі без ліцензії від 2005 року спричиняє кримінальну відповідальність. Також від 2004 року було запроваджено обов’язкове страхування цивільної відповідальності управителя нерухомості на 50 000 євро розпорядженням Міністра фінансів (Додаток 1.1). Відповідно до згадуваного закону, управління нерухомим майном передбачає дві форми здійснення діяльності. Управитель нерухомістю може виконувати професійну діяльність як: незалежний підприємець, який здійснює господарську діяльність відповідного профілю; найманий працівник. Усі фірми в галузі управління нерухомістю є відповідальними за здійснення управління особою (управителем), яка володіє відповідною ліцензією і працює у цій фірмі. Управитель нерухомістю виконує дії з управління житлом особисто або за допомогою інших осіб (помічників), які виконують допоміжні функції і діють під його безпосереднім керівництвом. Управитель несе професійну відповідальність за дії помічників.
Частину дій з управління нерухомістю можуть виконувати інші особи, але тільки особа з ліцензією може здійснювати нагляд за цими діями і відповідати за них професійно. Закон «Про управління нерухомим майном» визначає управління нерухомим майном як діяльність, що підлягає обов’язковому ліцензуванню і встановлює, що управління може виконувати лише особа, що володіє відповідною професійною ліцензією. Для здобуття ліцензії управителя нерухомості, необхідної для здійснення професійної діяльності, пов’язаної з управлінням нерухомістю, необхідно виконати кілька законодавчих умов, основними з яких є наявність вищої освіти і закінчення післядипломних студій з управління нерухомістю, або вищої освіти в галузі управління нерухомістю, пройти належним чином задокументовану практику і здати екзамен. Ліцензія надається лише фізичним особам. Відповідно до цього закону (стаття 187), фізична особа може подати заяву на отримання професійної ліцензії на виконання професійної діяльності управителя нерухомістю. Професійна ліцензія надається особам, які: Мають певні здібності до правочинів. Не були засуджені за майнові, економічні злочини, злочини щодо підробки документів, за фальшування грошей, цінних паперів, урядових знаків, за фінансові зловживання, а також за інші злочини, що мають значення з огляду на виконувану діяльність. Мають вищу освіту. Закінчили післядипломні курси (студії) у сфері управління нерухомістю. Пройшли професійну практику у сфері управління нерухомістю. Пройшли з позитивним результатом кваліфікаційний процес, в тому числі склали іспит, що надає право отримання ліцензії у сфері управління нерухомістю. Положення пункту 4 не стосуються осіб, які отримали вищу освіту за спеціальністю пов’язаною з господарюванням нерухомістю. Особа, що не має польського громадянства може отримати професійну ліцензію управителя нерухомості після виконання умов, встановлених в частині 1 даної статті, а також після надання свідчення про достатнє володіння польською мовою. У деяких випадках польське законодавство дозволяє управління нерухомістю без ліцензії. Зокрема, дозволяється здійснювати управління нерухомим майном без ліцензії у випадках: управління власною нерухомістю; управління нерухомими майном, що здійснюють окремі інституції: o Агенція сільськогосподарської нерухомості; o Військова житлова агенція; o Агенція військового майна; o Агенція будівництва та експлуатації автострад; управління нерухомістю правлінням житлових товариств, обраним на основі закону „Про власність на приміщення”.
У всіх інших випадках польське право забороняє здійснення професійної діяльності, пов’язаної з управлінням нерухомістю без ліцензії. Загальні засади здійснення діяльності з управління нерухомістю Управитель нерухомістю або підприємець (юридична особа, як визначено в пункті 3 статі 184 закону) діє на підставі договору про управління нерухомістю, укладеному з її власником, житловим товариством або іншою особою чи організаційною одиницею, якій належить право на нерухомість з правовими наслідками для тієї особи або одиниці господарювання. Договір укладається виключно у письмовій формі, в іншому випадку він визнається недійсним. У договорі вказується управитель нерухомістю, професійно відповідальний за здійснення управління, а також номер його професійної ліцензії. У договорі вказується обумовлюється забезпечення від цивільної відповідальності за шкоду, заподіяну в зв’язку з виконанням діяльності щодо управління нерухомістю. Сфера прав і обов’язків управителя випливає з положень договору, а також з закону про управління нерухомістю. Спосіб встановлення або величина заробітної плати за управління нерухомістю визначає договір. Управитель нерухомістю (фізична особа) або підприємець (юридична особа, що здійснює управління житловим будинком, що безпосередньо здійснюється управителями фізичними особами) не може мати власної користі (зиску) з управління нерухомістю, за винятком, коли у договорі вказується про це. Стаття 186 закону встановлює, що управитель нерухомістю зобов’язаний виконувати дії, що охоплюють сферу управління нерухомістю (про які йдеться у п. 1, п. 1а статті 185), відповідно до приписів права і професійних стандартів, з належною старанністю, необхідною для професійного характеру цих дій, а також засад професійної етики. Управитель також повинен керуватись засадами охорони інтересів осіб, на користь яких він виконує дії. Професійні вимоги Здійснення діяльності в галузі управління нерухомістю передбачає дотримання т. зв. професійних вимог. Це перелік визначених законом принципів, якими має керуватися управитель нерухомості у своїй професійній дільності. Основні цілі управління нерухомістю це: утримування нерухомості в стані, не гіршому за початковий; обгрунтоване інвестування в нерухомість. Управитель нерухомістю зобов’язаний постійно підвищувати свою кваліфікацію. Професійні стандарти встановлюються професійними організаціями в погодженні з Міністром з питань будівництва і житлового господарства РП.
Професійна відповідальність управителя Управитель нерухомістю, який не виконує своїх обов’язків, про які йдеться в статті 186 Закону „Про управління нерухомим майном”, підлягає професійній відповідальності (ст. 188). Щодо управителя можуть бути встановлені наступні дисциплінарні покарання: попередження; догана; призупинення дії професійної ліцензії на строк від 6 місяців до 1 року; призупинення дії професійної ліцензії до часу повторної здачі іспиту з позитивним результатом. позбавлення професійної ліцензії з можливістю її поновлення (повторного надання) після 3 років з дня її позбавлення; застосування покарань, про які йдеться в частині 2 цієї статті (пункти 3-5) має наслідком вилучення особи з реєстру управителів з дня, від якого підлягає виконанню рішення про покарання. Повторне вписання до реєстру у випадках, про які йдеться у цій частині, наступає за заявою покараної особи після часу встановленого у покаранні. Позбавлення професійної ліцензії наступає також у випадку втрати правоздатності, а також засудження за правопорушення, про які йдеться у частині 1 статті 187. Управитель нерухомістю підлягає обов’язковому страхуванню від цивільної відповідальності за шкоду, заподіяну внаслідок виконання дій з управління нерухомістю. Якщо управитель виконує дії за допомогою інших осіб, що працюють під його керівництвом (наглядом), він також підлягає страхуванню від цивільної відповідальності за шкоду, заподіяну діями цих осіб. Міністр фінансів разом з Міністром з питань будівництва і житлового господарства, після отримання думки польської Страхової палати, визначає детальну сферу обов’язкового страхування, термін появи обов’язку страхування, а також мінімальну суму, беручи до уваги специфіку виконуваної діяльності (професії) і сферу реалізованих завдань. Отже, основними засадами польського закону «Про господарювання нерухомим майном» щодо особи управителя є наступні положення: 1. Це діяльність професійна (передбачає користування званням «управитель нерухомістю»). 2. Діяльність підлягає обов’язковому ліцензуванню. 3. Управління нерухомістю може здійснюватись (виконуватись) як фізичною (управителем), так і юридичною (управляюча компанія, фірма) особами, проте ліцензія на виконання діяльності з управління нерухомістю надається тільки фізичним особам. 4. Встановлено кваліфікаційні вимоги до управителя. Така особа має навики до правочинів; не була засуджена за майнові, економічні злочини, за фальшування
грошей, цінних паперів, урядових знаків, за фінансові злочини, а також за інші злочини, що мають значення з огляду на виконувану діяльність; має вищу освіту; закінчила післядипломні курси у сфері управління нерухомістю; пройшла професійну практику у сфері управління нерухомістю; пройшла з позитивним результатом кваліфікаційний процес, в тому числі склала іспит, що надає право отримання ліцензії у сфері управління нерухомістю. 5. Управитель повинен постійно підвищувати власну кваліфікацію. 6. Управитель нерухомістю, який не виконує своїх обов’язків, несе професійну відповідальність. Зокрема, за неналежне виконання своїх обов’язків він може бути на різні строки позбавлений ліцензії на здійснення професійної діяльності. Професійні стандарти управителя нерухомістю у Польщі Ці стандарти були прийняті Радою польської федерації Ринку нерухомості 10 грудня 2004 року, а також польською Асоціацією управителів нерухомістю 23 квітня 2005 року. Управитель нерухомістю в розумінні цього документу – це фізична особа, що здійснює діяльність з управління нерухомістю на підставі закону про управління нерухомістю від 21 серпня 1997 року. Засади професійної етики управителя нерухомістю – це визнані засади моральності, а також дотримання законів, що діють на території Республіки Польщі. Управитель нерухомістю зобов’язаний дотримуватись обов’язкових приписів права, норм виконання професійних завдань і засад суспільного порядку, а також дбати про свою особисту гідність, зокрема, під час виконання професійної діяльності. 1. Управитель нерухомістю зобов’язаний при виконанні професійних обов’язків діяти згідно з засадами, встановленими у цьому документі, а також дбати про інтереси замовника. 2. Управитель нерухомістю не повинен вчиняти дій, які не входять до кола його професійних обов’язків, окрім як за згодою власника нерухомості, а також у співпраці з спеціалістом із відповідної сфери. 3. Управитель нерухомістю зобов’язаний утримуватись від вчинення будь-яких дій, які могли б зашкодити доброму імені управителя нерухомості. 4. Дії управителя нерухомості, які принижують його або знижують довіру до його професійних дій, є порушенням норм, встановлених у цьому документі. З метою професійного обслуговування замовника, управитель нерухомістю зобов’язаний постійно підвищувати свою професійну кваліфікацію, що пов’язана з управлінням нерухомістю у сфері правових, економічних, бухгалтерських, фінансових, податкових, технічних і організаційних норм. 1. Управитель нерухомістю повинен надавати послуги, пов’язані з управлінням нерухомістю, згідно з своїми знаннями, належним чином і з належною старанністю.
2. Управитель нерухомістю повинен знати актуальний правовий, технічний і економічний стан нерухомості, якою він управляє. Управитель не може приховувати від особи, на користь якої він здійснює управління нерухомістю, істотних і відомих фактів, пов’язаних з нерухомістю, а також не може дезінформувати таку особу щодо фактів, пов’язаних з управлінням нерухомістю. 1. Управителя зобов’язує професійна таємниця, яка охоплює усе, що він дізнався в зв’язку зі здійсненням управління, і що могло б в будь-який спосіб порушити інтереси третіх осіб, а також замовника, окрім випадку, коли управитель звільняється від цього обов’язку відповідними органами. 2. Управитель нерухомістю зобов’язаний, зокрема, не надавати третім особам інформацію, яку дізнався у зв’язку з виконанням управлінням, від замовника. 3. Обов’язок дотримання таємниці покладається на управителя нерухомістю також після завершення договору з управління нерухомістю. Управитель нерухомістю залишається лояльним щодо інтересів замовника і не ангажується в жодні дії, щодо яких є підозра, що вони суперечать інтересам замовника. Управитель нерухомістю не зв’язаний вимогами замовника, а також інших осіб, якщо ці вимоги суперечать приписам права або засадам суспільного порядку. 1. Управитель нерухомістю зобов’язаний утримуватись від дій, що становлять недобросовісну конкуренцію або ж недобросовісну рекламу. 2. Якщо управитель нерухомістю веде переговори щодо винагороди за управління нерухомістю, інший управитель, що дізнався про це, не може пропонувати за ці послуги нижчу ціну. 3. Пункт 2 цього параграфу не застосовується у випадку встановлення винагороди управителя в процесі попередніх домовленостей або ж конкурсу пропозицій. Промоційні матеріали і спосіб їх презентації не можуть викликати негативного враження щодо якості послуг, пропонованих іншими управителями чи в який-небудь спосіб їм шкодити. Управителі нерухомості не мають права в рекламних цілях інформувати про управління цією нерухомістю, якщо власники нерухомості висловили письмовий протест. Якщо це не суперечить інтересам замовників, управителі нерухомістю можуть надавати один одному підтримку у професійній діяльності. Відносини між управителями та іншими учасниками ринку нерухомості повинні базуватись на взаємній повазі та співпраці. Управитель нерухомістю веде обов’язкову бухгалтерсько-фінансову звітність окрему для кожної нерухомості, якою він управляє. Обов’язком управителя нерухомості є складання і старанне зберігання усіх документів, що стосуються управління нерухомістю. 1. Управитель нерухомістю, управляючи фінансовими коштами замовника, зокрема:
не допускає змішування своїх коштів або коштів своєї компанії з коштами замовника; не використовує грошові кошти замовника з метою їх витрачання на користь іншого замовника; оберігає фінанси замовника від усіх передбачуваних негативних ситуацій. 2. Кошти замовників управитель нерухомістю зберігає на окремих банківських рахунках, що ведуться окремо для кожної нерухомості, якою він управляє, і розпоряджається ними відповідно до письмової домовленості з замовником та положень договору. Управитель нерухомістю діє на підставі договору про управління нерухомістю, що укладається у письмовій формі з її власником, житловим товариством або з іншою особою чи організаційною одиницею, яка має право на нерухомість, з правовими наслідками безпосередньо для цієї особи чи організаційної одиниці. Умови, що є в договорі про управління нерухомістю, повинні бути сформульовані чітко, погоджені сторонами, включно з описом обов’язків і відповідальності управителя, номер професійної ліцензії управителя нерухомості, професійно відповідального за її виконання і інформацію про страховку управителя від цивільної відповідальності за шкоду, заподіяну у зв’язку з виконанням дій з управління нерухомістю. Управитель нерухомістю, що виконує дії з управління за допомогою інших осіб, що виконують допоміжні функції і діють безпосередньо під його наглядом, несе за їх дії професійну відповідальність, встановлену в законі «Про управління нерухомістю». Управитель нерухомістю може виконувати опрацювання і експертизи, а також надавати поради у сфері управління нерухомістю. Управитель нерухомістю повинен виявляти високу особисту культуру, контактуючи з користувачами нерухомістю. Управитель нерухомістю зобов’язаний надавати усю інформацію щодо нерухомості, якою він управляє, а також надавати доступ до усіх документів, що стосуються нерухомості, яка перебуває під його управлінням на кожну вимогу її власників. Управитель нерухомістю не може відмовитись від надання послуг з управління нерухомістю власникові нерухомості з підстав раси, статі чи національності, так само як і брати участь в діях, що мають на меті дискримінацію з вищезгаданих причин. Управитель нерухомістю, що не дотримується професійних правил та обов’язків підлягає професійній відповідальності.