Effect van regulering op de bestaande woningvoorraad

Door de uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel (WWS) en een maximale jaarlijkse huurverhoging (gemiddelde CAO-loonstijging + 0,5%) krijgen meer huurders huurprijsbescherming. Minstens zo ingrijpend is dat het puntenstelsel WWS 'dwingend' wordt. Nu zijn er ook woningen ten onrechte feitelijk geliberaliseerd omdat huurders niet binnen zes maanden bij de Huurcommissie bezwaar hebben gemaakt tegen de te hoge huur. Straks wordt de verhuurder verantwoordelijk voor het vragen van de juiste huur.

Door de regulering van het middensegment en het dwingend maken van het WWS vinden er forse verschuivingen tussen huursegmenten plaats: van het dure segment naar het middensegment én van huidige vrije sector naar het sociale huursegment onder de liberalisatiegrens.

Het was lange tijd onduidelijk hoe deze handhaving er in de praktijk uit zou zien maar eind februari gaf het kabinet daarover meer duidelijkheid. Zo mag een gemeente op basis van eigen toezicht een puntentelling opstellen (volgens het beleidshandboek van de huurcommissie) of deze bij de huurcommissie opvragen. Als een verhuurder een te hoge huurprijs blijkt te vragen, kan de gemeente een verhuurder waarschuwen maar ook overgaan tot bestuursdwang, een bestuurlijke boete opleggen of uiteindelijk zelfs het beheer van de woning overnemen.

Voor deze extra handhavingstaken zullen gemeenten via het Gemeentefonds gecompenseerd worden. Hoe hoog de vergoeding wordt, kan een woordvoerder van het ministerie nog niet zeggen. Er wordt nog onderzocht welke extra kosten gemeenten zullen hebben bij het handhaven van de regels. Eind maart zal daar meer duidelijkheid over zijn. Gert­Jan Bakker van de bewonersorganisatie !Woon is in ieder geval blij dat gemeenten actief op de naleving van maximumhuren moeten gaan letten. “Het is niet de verantwoordelijkheid van huurders om misstanden bij hun huurbaas aan de kaak te stellen. Dat is een taak van de overheid. Het is goed dat dit dadelijk voor alle huurwoningen binnen het WWS het uitgangspunt wordt.”

Effecten

In de modelberekening komen er door de combinatie van maatregelen ruim 100.000 gereguleerde sociale woningen (onder de liberalisatiegrens) bij, terwijl er ook ruim 100.000 dure huurwoningen verdwijnen. Het aandeel middenhuurwoningen blijft verrassend redelijk constant: een kleine 400.000 oftewel 13 procent van de huurwoningvoorraad.

Voor de Amsterdamse regio is het effect veel drastischer, zo blijkt uit een verkenning van RIGO op basis van een beperkt bestand van tweeduizend woningen op verhuurplatform Pararius, die bijna allemaal in het dure segment worden verhuurd. Bijna de helft van deze woningen zou straks in het gereguleerde huursegment vallen, waarbij de gemiddelde huur dan gemiddeld zo'n 1.000 euro lager uitvalt.

Dit is een beperkte steekproef. Maar dat de consequenties in de regio Amsterdam groter zullen zijn dan landelijk, ligt voor de hand. Het aanbod aan kleine matig geïsoleerde woningen is er groot, terwijl de gemiddelde aanvangshuur in de vrijehuursector boven de 1.600 euro ligt.

Voor alle duidelijkheid: dit is een theoretische exercitie. De nieuwe regels gaan gelden voor nieuwe verhuringen; bovendien wordt voorbijgegaan aan strategisch gedrag van verhuurders. Ze kunnen bij mutatie besluit tot verkoop of tot - indien mogelijk - het opplussen van de woning tot boven de 186 WWS-punten.

Beleggers voorspellen afname van investeringen in nieuwbouw middenhuur