middensegment

2027. Dat is wellicht realistisch, maar volgens de MRA Woondeal gaat minister De Jonge er van uit dat de woningcorporaties in de Metropoolregio Amsterdam ruim 7.000 woningen bouwen in de periode 2022­2030.

Deze aantallen maken in ieder geval duidelijk dat de pensioenbeleggers absoluut niet kunnen worden gemist in de MRA. In de hoofdstad zelf werden de afgelopen vier jaar al gemiddeld 1.600 middeldure huurwoningen per jaar in aanbouw genomen. Het huidige college wil dat aantal zelfs nog fors opvoeren, richting de 2.500 à 3.000 woningen.

GOEDKOPER LENEN?

De aangekondigde regulering van middenhuren schrikt corporaties niet af. "Wellicht dat sommige projecten wat moeilijker financierbaar worden omdat de marktwaarde lager is", zegt woordvoerder Wim de Waard van Eigen Haard. "Maar op hoofdlijnen past het wel op de manier hoe we nu werken."

Postma: "We moeten onze rekenmodellen wel tegen het licht houden. Maar omdat we er nu al vaak voor kiezen om woningen niet marktconform te verhuren, verwachten we niet dat deze regulering heel veel effect heeft." Bovendien worden in diverse MRA­gemeenten aan middenhuurprojecten al langer strenge eisen aan de huurhoogte gesteld.

De woningwet van 2015 maakte het voor woningcorporaties veel lastiger om nog middeldure huurwoningen te bouwen. Een deel van de destijds ingevoerde bureaucratische belemmeringen ­ zoals de 'markttoets' ­ is nu tot 1 juli 2025 opgeschort. Maar Aedes wil helemaal van die markttoets af. Die is volgens de brancheorganisatie achterhaald: "De afgelopen jaren is gebleken dat de markt niet of niet in voldoende mate voorziet in dit segment." Daarbij hebben corporaties langetermijnzekerheid nodig om volop nieuwe bouwplannen te ontwikkelen.

Sumatraplantsoen Amsterdam. Nieuwbouw van Eigen Haard met sociale huur, middenhuur en koopwoningen bij de oplevering in 2022. De corporatie is altijd middeldure huurwoningen blijven bouwen als onderdeel van vernieuwingsprojecten. Foto: Dirk Verwoerd

Er is nog een wens bijgekomen: 'geborgde financiering'. Met de verhoging van de reguleringsgrens naar 1.100 euro is het volgens de corporaties logisch om de financieringssystematiek tussen sociale en middenhuurwoningen gelijk te trekken. Voor de financiering van duurdere woningen moeten corporaties nu net als commerciële ontwikkelaars de markt op, terwijl ze voor de bouw van sociale huurwoningen kunnen lenen met door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgd geld. De rentelasten zijn dan lager en er is minder onderpand nodig.

Tot 2015 konden corporaties al hun projecten ­ ook de bouw van koopwoningen ­ met dergelijke geborgde leningen financieren. Dit zeer tegen het zere been van commerciële ontwikkelaars, die lang en met succes hebben gestreden voor een 'gelijk speelveld'. Door de bouw van gereguleerde middeldure huurwoningen als maatschappelijke taak (DAEB) te definiëren, is hier wellicht een mouw aan te passen. Maar of het kabinet ook op dit punt op eerdere schreden wil terugkeren is de vraag. ◉

Interview: wethouder Zita Pels over de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting