Steden in regio Amsterdam komen met een opkoopbescherming
Belegger wordt voet dwars gezet Meerdere steden in de regio Amsterdam komen met een opkoopbescherming om te voorkomen dat beleggers woningen ‘wegkapen’ voor starters. Haarlem heeft per 1 februari 2022 de primeur. Amsterdam rekt de voorwaarden tot het uiterste op: voor alle koopwoningen tot 512.000 euro WOZ-waarde geldt straks na aankoop een verhuurverbod. {Fred van der Molen}
UITZONDERINGEN Gemeenten kunnen in drie gevallen een verhuurvergunning niet weigeren. De koper mag de woning wel aan eerste- of tweedegraads familieleden verhuren of - onder voorwaarden - tijdelijk verhuren, bijvoorbeeld tijdens verblijf in het buitenland. Ook woningen die onlosmakelijk zijn verbonden aan een bedrijfsruimte vallen buiten de maatregel. Het verhuurverbod geldt tot vier jaar na aankoop. Woningen die nu al worden verhuurd vallen buiten de maatregel.
14
DECEMBER 2021
f DE OPKOOPBESCHERMING IS een nieuwe regeling in de Huisvestingswet die per 1 januari 2022 in werking treedt. De maatregel geeft gemeenten de mogelijkheid een verhuurverbod voor bestaande goedkope en middeldure koopwoningen in bepaalde gebieden in te voeren. De opkoopbescherming moet ervoor zorgen dat deze woningen beschikbaar blijven voor kopers die op zoek zijn naar een eigen woning. De Amsterdamse wethouder Jakob Wedemeijer (Wonen): “Het is onacceptabel dat mensen die op zoek zijn naar een woning worden afgetroefd door beleggers die woningen opkopen om ze tegen torenhoge prijzen te verhuren.” Amsterdam was begin november de eerste gemeente die uitgewerkte plannen naar buiten bracht. Veel andere grote gemeenten willen een vergelijkbare barrière voor beleggers opwerpen. Dat zijn niet alleen de andere G4-steden (Rotterdam, Utrecht en Den Haag), maar ook kleinere steden. In de Amsterdamse regio zijn dat ieder geval Haarlem, Almere, Amstelveen en - wellicht op termijn - Zaanstad. Mogelijk is er een zwaan-kleef-aan effect, want gemeenten die niet meedoen moeten vrezen voor een waterbedeffect. Wat hen kan weerhouden zijn de invoeringskosten. Die zijn zeker voor kleinere gemeenten relatief hoog. Zaanstad bijvoorbeeld schat de totale implementatiekosten op circa 100.000 euro. Zo is er onderzoek nodig om de noodzaak van een opkoopbescherming te onderbouwen, een juridisch traject om de maatregel op te nemen in de huisvestingsverordening, en de bouw van een digitaal portaal om een ver-
huurvergunning aan te vragen. Dan is er na implementatie ook handhaving nodig, anders wordt de verordening snel een dode letter.
INBREUK OP EIGENDOMSRECHT “Gemeenten moeten wel kunnen onderbouwen wat de noodzaak is van dit zware instrument”, waarschuwt woonbeleidspecialist Thierry Wever van RIGO. “Het moet allemaal juridisch houdbaar blijken. Je breekt in op het eigendomsrecht. Je moet aannemelijk maken dat er onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden voor de doelgroep van goedkope en middeldure koopwoningen. Een nieuw aspect is dat je ook negatieve gevolgen voor de leefbaarheid mag inbrengen in de onderbouwing. De wetgever zegt bovendien dat je het zoveel mogelijk gebiedsgericht moet doen.” Wever is betrokken bij de modelverordening en handreiking die de VNG aan het ontwikkelen is voor de nieuwe regeling.
WATERBEDEFFECT Steden blijken dat ‘gebiedsgericht’ ruim in te vullen. Behalve Amsterdam heeft ook Haarlem aangekondigd dat het verhuurverbod in de hele stad wordt ingevoerd; Rotterdam doet dat in zestien wijken. Rotterdam wil direct per 1 januari 2022 starten. Dat wilde Haarlem ook, maar de implementatie blijkt meer tijd te kosten. De regeling start nu op 1 februari. Het afgelopen jaar is onderzoek gedaan naar de invloed van beleggers op de woning-
