Das Traumhaus ab Plan

DenKaufentscheidfüreineImmobiliezufällen, istnichteinfach.Nochschwierigeristes,das

TraumhausalleinaufderGrundlageeines Bauplanszuerstehen.Woraufzuachtenist

EssenbestellenineinemRestaurant, das ist eine einfache und gut geübte Transaktion. Man kennt schliesslich seine Vorlieben und weiss, was man erwartet. Sollte man einmal danebenliegen, sind die Konsequenzen gering – es sei denn, es ist eine Lebensmittelvergiftung.

EinHausodereineWohnungzukaufen, ist hingegen etwas anderes. Dieses Geschäft ist meistens einmalig, man hat also keine Erfahrung damit. Die finanzielle Tragweite ist zudem enorm. Wenn die Immobilie schon steht, dann kann man sie begehen und rasch beurteilen,obmansichdarinwohlfühlt.Was aber,wenneinVerkaufsprospektmiteinpaar GrundrissplänendieeinzigeEntscheidungsgrundlagefürdenKaufdesLebensist?Dann lässt man sich schon auf ein sehr riskantes Unterfangenein.

Riskant ist der Kauf ab Plan aus verschiedenenGründen.Siehängenallemit derTatsachezusammen,dassmansehrfrüh in ein komplexes Bauprojekt einsteigt und als Laie auf einen Profi auf der Gegenseite trifft.

In dieser frühen Phase kann man zwar besser mitbestimmen, aber dann muss man auch eine Ahnung haben, was man überhaupt will Wenn jemand noch nie in einer Ausstellung von Wand- und Bodenbelägen war, weiss er oder sie nicht, worauf er oder siesichdaeinlässt.IndengrossenLinienhat zwarjedePersonwohleinevageVorstellung von glücklichen Sommerabenden auf der neuen Terrasse, aber in den umfangreichen Verträgen,dieeszuunterschreibengilt,geht es um ganz prosaische Details: Lamellenstoren, Steckdosen, Spiegelschränke. Und wer weiss schon, ob das veranschlagte

Budget von 120 Fr. pro Quadratmeter für das «Parkett geklebt nach Wahl Bauherrschaft» es einem ermöglicht, wunderschönes Eichenholz in Fischgrätverlegung zu wählen, von dem man schon immer geträumthat?DieAntwortdarauflautet,dass Bauen den Menschen lehrt, Kompromisse zu akzeptieren.

Die wichtigste Empfehlung, die man jemandem geben kann, der einen Kauf ab Plan prüft, ist die, sich von einem Baufachmann beraten zu lassen. Das Schlimmste, was man tun kann, ist alles zu unterschreibenindernaivenHoffnung,eswerdeschon gutgehen.

Nun, wenn die Immobilienmärkte angespanntundEigenheimesehrstarkgesucht sind, dann hat der Generalunternehmer (GU), der die Immobilie bauen lässt, die bessere Verhandlungsposition als der →

Immobilienmarkt

Steuerpflichtig?

Muss man bei einem Bauprojekt Mehrwertsteuer bezahlen oder nicht?

Die Antwort kann ja oder nein lauten. Die Steuerbehörden stützen sich zur Beurteilung auf den Zeitpunkt, in dem der Baubeginn erfolgt. Besteht in diesem Moment bereits ein Vertrag über den Verkauf des Baulandes und des noch zu erstellenden Objektes, dann ist dieses Geschäft mehrwertsteuerpflichtig. Denn der Neubau wird in diesem Fall ja für den Käufer und somit auf fremde Rechnung erstellt Anders ist der Fall, wenn der Generalunternehmer schon mit dem Bau auf eigene Rechnung beginnt und der Käufer erst später ins Spiel kommt. Dann ist die Transaktion von der Mehrwertsteuer befreit. Gegen diese Praxis der eidgenössischen Steuerverwaltung wurde 2013 ein parlamentarischer Vorstoss eingereicht Dieser wurde dann aber im Ständerat abgelehnt

Kaufinteressent Der GU sagt dann vielleicht: Wenn Sie nicht gleich den Reservationsvertrag unterschreiben, finde ich noch heute jemand anderen.

Davon sollte man sich nicht allzu sehr beeindrucken lassen Bevor man etwas unterschreibt, sollte man es immer zu verhandeln versuchen Und um seine InteressensogutwiemöglichindieseVerhandlung einzubringen, braucht man einen Baufachmann oder eine Baufachfrau. Denn diese können den Baubeschrieb auch tatsächlich prüfen und kontrollieren, ob die budgetierten Kosten realistisch sind oder nicht.

Sie finden im Gespräch mit der Käuferschaft auch heraus, welche Sonderwünsche durch den Baubeschrieb nicht abgedeckt sind und darum später bedeutende Mehrkosten nach sich ziehen werden. So schön die Verkaufsunterlagen auch gestaltet sein mögen,verbindlichsindsienicht.Alleinim Baubeschrieb steht, welche Ausstattung man tatsächlich bekommt.

Bei Unwissen kann sich das Bauprojekt «Eigenheim» hinsichtlich Finanzen schnell zum Fass ohne Boden entwickeln.

Laien sollten sich absichern Es sind nicht nur Unklarheiten, die eine Fachperson, die einen berät, beseitigen kann.IhrfälltauchvieleheralseinemLaien auf, ob die Grundrisse klug konzipiert sind oder nicht. Wenn man später einmal in einem Zimmer steht und realisiert, dass es sich beim besten Willen nicht einrichten lässt so, wie die Fenster unglücklicherweise placiert wurden, dann ist es leider zu spät, um das noch zu korrigieren. Für solche Details braucht es nicht nur Beratung, sondern auch genügend Zeit.

Nun kann man sich mit einer Steckdose am falschen Ort arrangieren, andere Eventualitäten von Bauprojekten sind aber deutlich unangenehmer Um ihnen vorzubeugen, ist die Hilfe von Experten ebenfalls wichtig Ein Beispiel dafür ist die Abtretung von Gewährleistungsansprüchen des Verkäufers an den Käufer. Was dieser abstrakte Begriff bedeutet, das versteht der Laie spätestens dann, wenn er einzelnen Handwerksbetrieben nachrennen muss, damit diese Fehler beseitigen, welche sie bei der Arbeit gemacht haben. Einfacher ist es aus Sicht des Käufers, wenn der Generalunternehmer diese unangenehme Pflicht hat. Wie das konkret im Vertrag geregelt ist, ist ebenfalls Verhandlungssache.

Das gilt auch für den Schlüssel, wann der Käufer welche Anzahlungen leisten muss Im schlimmsten Fall, wenn der Generalunternehmer während der Bauzeit Konkurs geht, muss der Käufer die Arbeiten zweimal bezahlen. Um sich gegen dieses Risiko zu schützen, lohne es sich nicht nur, die finanziellen Verhältnisse des GU zu prüfen, sondern auch ein Bestätigungsschreiben der Bank zu verlangen, dass die Finanzierung des Baus gesichert sei, sagt Sibylle Schnyder, Fachanwältin für Bauund Immobilienrecht in der Kanzlei CMS von Erlach Poncet Auch seine einzelnen Zahlungen kann man sicherstellen lassen. Im Vertrag solle man ausserdem auf verbindliche Termine drängen und allenfalls auch Konventionalstrafen vorsehen, wenn sich die Fertigstellung deutlich verzögert.

Aufgepasst bei der Abnahme Sonst steht man dann vielleicht einige Monate ganz ohne Wohnung da. Allerdings, räumt Schnyder ein, seien Generalunternehmer in der Regel darauf erpicht, möglichst alle Wohnungen mit denselben Verträgen zu verkaufen, und sträuben sich gegen Extrawünsche Ein Experte an der Seite weiss besser, bei welchen Punkten es sich lohnt zu insistieren und verleiht einem in der Verhandlung eine bessere und stärkere Position.

Das gilt schliesslich auch bei der Abnahme der Wohnung, wenn sie dann fertig gebaut ist. Welche Unregelmässigkeiten noch innerhalb von üblichen Toleranzgrenzen sind und welche nicht, das weiss ein Laie kaum selber

WiediesePunktezeigen,istderKaufab Plan ein Projekt, das Zeit und Arbeit und Nerven kostet und bei dem vieles schiefgehenkann.Darumisteswichtig,dassman vor lauter Vorfreude nicht naiv in einen solchenKaufeinsteigtundeinfachdastut,was der GU von einem verlangt Seine eigenen Interessen zu sichern, ist nur dann möglich, wenn man auch weiss wie. EugenStamm