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Expertinnen und Experten, Referierende und Autoren erarbeiten im Dialog Strategien für wirt schaftliche und regulatorische Herausforderungen und zeigen Lösungsansätze auf. Im Fokus der in terdisziplinären Plattform für die Immobilienbran che stehen aktuelle Themen, Trends und Entwick lungen in den Immobilienmärkten.

Perspektiven und Zukunftsfragen der Immobilien wirtschaft werden proaktiv diskutiert, kritisch hin terfragt und verlässlich eingeordnet. Die Plattform ist Teil des Agendasettings der Schweizer Immo bilienbranche.

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Den Kompass neu ausrichten

Wohin der Blick derzeit auch geht, die Herausforderungen und Unsicherheiten auf den Immobilienmärkten nehmen zu. Für verantwortungsbewusst handelnde Akteure bedeutet dies: antizipieren und zielgenau agieren.

DAVID STROHM

Jetzt also ist sie da, die lang erwartete Zinswende. Vorbei die Zeiten, in der die Schweizerische Nationalbank Negativ zinsen verrechnen konnte und Hypo thekarkredite, auch mit langen Laufzei ten, zu Zinsen von unter 1 Prozent ge handelt wurden. Vorbei auch die Zeit, in der substanzielle Renditedifferen zen die Investition in Immobilien prak tisch alternativlos machten. Inzwischen hat sich der Abstand zum Ertrag ande rer Anlageklassen wieder seinem histo rischen Mittelwert angeglichen oder no tiert, wie bei Direktanlagen oder Antei len an kotierten Immobiliengesellschaf ten, sogar darunter.

Ein langer, mehr als zwei Jahrzehnte währender Zyklus hat damit ein Ende gefunden. Derweil verdüstert sich der Himmel am ökonomischen Horizont. Wer dorthin blickt, kann hinter den Wolken Klimakrise, Rohstoffmangel und Kriegsängste, aber auch Kaufkraft verlust und das wiederbelebte Rezes sionsgespenst erkennen. Nun heisst es, die Zinsentwicklung genau im Blick zu behalten, vorauszuschauen und die rich tigen Schlüsse zu ziehen.

Noch sind die längerfristigen Auswir kungen dieser Zeitenwende kaum zu spüren. «Die hartnäckige Inflation und steigende Zinsen konnten dem Markt in der Schweiz bisher nur wenig anha ben», sagt Thomas Rieder, Immobilien ökonom bei der Credit Suisse. Vielmehr würden sich die Preise für Liegenschaf ten weiterhin erhöhen und in der Konse quenz Wohnen teurer werden, und zwar sowohl in Form von Eigentum als auch zur Miete, so Rieders Analyse.

Kommt die Trendwende oder nicht?

Auch Stefan Fahrländer, ein anderer ge nauer Beobachter der Marktlage, bleibt positiv eingestellt. «Trotz gegenwärtigen Unsicherheiten ist am Immobilienmarkt mit einer Trendwende nicht zu rechnen. Wohneigentum bleibt ein knappes Gut, zudem geht es der Wirtschaft nach wie vor gut.» So fasst Fahrländer die Resul tate seiner halbjährlich durchgeführten Umfrage bei rund 750 Marktakteuren zu sammen, die der Partner beim Beratungs unternehmen FPRE auch zur Berech nung von Preiserwartungsindizes nutzt. Der Anstieg der Hypozinsen beein flusst Stimmung und Nachfrage erst mit

einer gewissen Verzögerung. Die er wähnte Trendwende ist dennoch nicht auszuschliessen. Laut CS ist die Zahl der Such-Abos für Wohnraum auf den gros sen Inserate-Plattformen im 1. Halbjahr 2022 um 10 Prozent gesunken. Im glei chen Zeitraum lag die Zahl der Transak tionen um 8 Prozent tiefer als in der Vor jahresperiode. Und das Preiswachstum hat sich schon erkennbar verlangsamt.

Deutlich anders sieht es in den wei teren Immobilien-Teilmärkten aus. Vor dem dritten Pandemie-Winter bleiben in den Büros der grossen Firmen mehr Arbeitsplätze leer als den Vorgesetz ten lieb ist. Die von den Arbeitgeben den lancierte «Back-to-office»-Kampa gne greift nur bedingt. Befürchtet wer den zudem abermals nennenswerte, in fektionsbedingte Ausfälle.

Auf lange Sicht kommt dem klassi schen Büro eine neue Funktion zu: Es wird vermehrt zu einem Treffpunkt, zu einem Ort, an dem sich Teams finden

auch gemeinnützige Bauträger und nicht zuletzt die öffentliche Hand, die ihrer seits frei werdende Flächen für eine spä tere Verwendung unter Kontrolle behal ten will.

Fast ein Jahrzehnt ist es nun her, seit das revidierte Raumplanungsgesetz gut geheissen wurde. Das Regelwerk, das einen behutsameren Umgang mit dem knappen Gut Boden verlangt und der fortschreitenden Zersiedelung Einhalt gebieten soll, brachte den Grundsatz der Verdichtung – insbesondere in den Städ ten. Dort nimmt denn auch die Regu lierungsdichte stark zu. Entscheide des Stimmvolks, wie zuletzt in Zürich oder Basel, verengen das regulatorische Kor sett zusätzlich. Doch Verdichtung kann zu neuen Konflikten führen. Manches Projekt wird gebremst oder gar verhin dert durch die Interessen von Nachbarn, den Schattenwurf oder die Regeln peni bel auslegender Gerichtsinstanzen.

Die Anforderungen steigen

Ohne Zweifel: Die Anforderungen an städtebauliche Vorschläge steigen. Ein jedes Projekt soll Mehrwert schaffen für Mensch und Umwelt. Von begrün ten Fassaden und Flachdächern, über grosszügige Freiflächen anstelle von schwarzem Asphalt bis hin zu Gemein schaftsräumen und bezahlbaren Miet zinsen für alle.

mindestens 50 Milliarden Franken nö tig, eine gewaltige Summe.

Erheblicher Nachholbedarf bei der Erneuerung

und weiterentwickeln. Das bedeutet für Anbieter solcher Flächen, nicht allein die nackten Quadratmeter zählen, son dern vielmehr, wie sie gestaltet sind und was man aus ihnen machen kann. Zudem weitet sich die Schere bei der Lagequali tät. Die Büroangestellten haben weniger Lust, zu weit entfernten, schlecht zu er reichenden Betriebsstätten zu pendeln. Ein guter ÖV-Anschluss allein reicht allerdings nicht. Die sogenannten Pre mium-Bürostandorte, für die es eine un verändert hohe Nachfrage gibt, benöti gen weitere Qualitäten, um wirklich at traktiv zu sein.

Wettlauf um jede Parzelle

Zur neuen Realität gehört daher auch eine Art Wettlauf um rar gewordene, zentral gelegene Parzellen. Um deren Nutzung buhlen nicht nur private In vestierende und Entwickelnde, sondern

Tatsächlich steht als Mega-Heraus forderung die Erneuerung des Gebäu debestands im Raum, der sich keine Eigentümerin und kein Eigentümer entziehen kann. Der Klimawandel, lange eine abstrakte Gefahr in weiter Ferne, kommt rascher näher, als viele es wahrhaben wollen. Das 1,5-Grad-Ziel nach dem Pariser Abkommen, derzeit noch die Grundlage für bundesrätliche Politik, ist bereits Geschichte. Einstellen müssen wir uns auf eine «heisse» Zu kunft, welche zwei oder vielleicht auch vier Grad an globaler Temperaturer wärmung bringen könnte.

Die Zeit drängt: Für eine solche Zu kunft gilt es, jedes Haus fit zu machen. Mehr als die Hälfte aller Gebäude in der Schweiz ist älter als 40 Jahre, rund 1,5 Millionen Häuser gelten energetisch als dringend sanierungsbedürftig. Doch die Erneuerungsquote bleibt tief: Ak tuell liegt sie bei rund 1 Prozent jähr lich. Um den akuten Sanierungsstau zu lösen, wären Investitionen in Höhe von

Mittlerweile verpflichten sich immer mehr Bestandshalter, die CO2-Emissio nen von Bau und Betrieb ihrer Liegen schaften zu senken und haben dafür zum Teil ehrgeizige Absenkpfade gelegt. Be merkenswert sind auch die derzeitigen Bemühungen, Energie einzusparen: von neuer Haus- und Messtechnik, die instal liert wird, über Mieterinformationen und Appelle bis hin zur Absenkung der Tem peraturen in den Innenräumen.

Doch obwohl angesichts der Energie knappheit in diesem Winter mehr Mittel denn je in den Ersatz von Heizanlagen fliessen, wird weiterhin noch über die Hälfte aller Gebäude fossil beheizt. Der Nachholbedarf beim Ersatz ist so gross, dass einzelne Kantone den Einbau neuer Ölfeuerungen verbieten. Für bestellte Wärmepumpen müssen allerdings lange Wartezeiten einkalkuliert werden. Das grösste Potenzial für den Umbau findet sich, bisher weitestgehend ungenutzt, auf den Dächern der Gebäude. Als Flächen für das Einsammeln der Sonnenenergie sind sie besonders geeignet.

Wäre da nicht der Fachkräftemangel, der nicht nur die Installation von Solar anlagen ausbremst. Überall in der Bau wirtschaft vernimmt man diese Klage.

Knappheit besteht auch bei gewissen Bauteilen. Immerhin löst sich das Lie ferketten-Problem langsam, die Lager füllen sich wieder. Doch insgesamt stei gen die Baukosten munter weiter.

Wissenserweiterung im Metaverse

Wer den Blick weiter nach vorne rich tet, erkennt: Die Digitalisierung der Im mobilienbranche schreitet voran. Auch wenn das Gründungsfieber des letzten Jahrzehnts ein wenig abgeflaut ist: Nach wie vor finden neue Proptech-Anwen dungen ihre Nutzerinnen und Nutzer. In Architektur und Planung läuft ohne di gitale Kompetenz kaum noch etwas. Als eine Art Testlabor hat sich das Metaverse entpuppt: «Wer heute sein Geld in ein solches Projekt investiert, wettet darauf, dass in Zukunft auch ein gutes Produkt entsteht, welches Spieler und andere Investoren anziehen kann», sagt Michel Fleury, Analyst bei Raiffei sen Schweiz. Er hält Immobilieninvesti tionen in diese dreidimensionalen Spiel welten – die meisten befinden sich noch in einer frühen Entwicklungsphase –derzeit noch als riskant. Mit ihrem La borcharakter bleiben diese Metaversen vor allem ein grosses Zukunftsverspre chen, aber dennoch interessant – für die Wissenserweiterung und als Experimen tierfeld (mehr dazu auf den folgenden Seiten).

Die rasche Erneuerung des Gebäudebestands gilt als MARK WILLIAMS grösste Aufgabe der Branche.

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«Etwas Neues schaffen, das bleibt»

Als Architekt hat Santiago Calatrava in aller Welt spektakuläre Bauwerke geschaffen. Auch als Bildhauer und Maler wird der Wahlschweizer geachtet. Ein Gespräch über Kunst und Technik.

David Strohm: Herr Calatrava, Ihre Bauwerke gelten als kühne Verbindun gen von hohem gestalterischem An spruch und überzeugender Funktionali tät. Dass Sie auch als Künstler und Bild hauer Erfolg haben, ist weit weniger be kannt. Wie verbinden Sie in Ihrer Arbeit die Ästhetik mit den Anforderungen des Bauens?

Santiago Calatrava: Der Begriff Äs thetik, die Lehre der sinnlichen Wahr nehmung, hat ja einen philosophischen Kern. Es geht um Ordnung, um Gestal ten, um Grundprinzipien der Architek tur. Wenn ein Projekt genau definiert ist, ist es der Anspruch des Architekten, die ästhetische Dimension einzubringen. Doch ohne einen guten Bauherrn kann es kein gutes Bauwerk geben. Nur wenn man an das Mögliche glaubt, bleibt ge nug Raum für die Gestaltung und das Ästhetische.

«Jenseits von Hellas», so heisst der Titel einer stark beachteten Ausstellung in der Münchner Glyptothek, die kürzlich Ihr bildhauerisches und malerisches Werk zeigte. Was fasziniert Sie an der Kunst? Diese Liebe liegt vermutlich in mei nem Werdegang begründet. Mit der Kunst habe ich mich schon als Kind auseinandergesetzt. Ich war einige Zeit an der Kunstgewerbeschule. Meine El tern wollten, dass ich einen «anständi gen» Beruf erlerne. Gezeichnet habe ich dann auch während meiner Ausbildung am Polytechnikum. Es entstanden die ersten Plastiken. Meine Frau hat mich ermuntert, mit der Kunst fortzufahren. Bis heute sind an die 300 Skulpturen entstanden, die meisten übrigens hier in meinem Atelier in Zürich. Einige davon waren jetzt in München zu sehen. Bis zur nächsten grösseren Ausstellung werden wohl wieder ein paar Jahre vergehen.

In der Glyptothek konnte man Ihre Liebe zur altgriechischen Formenspra che gut erkennen.

Die Glyptothek ist selbst ein wunder schönes Kunstwerk. Vor vielen Jahren war ich zum ersten Mal in dieser Samm lung von hellenischen Figuren. Beson ders fasziniert haben mich die Ägineten. Ihr Anblick hat mich überwältigt und in spiriert.

Was verbindet die künstlerische Tätig keit mit der Arbeit als Architekt und In genieur?

Sie bringt das Schöne mit dem Nütz lichen und dem Stabilen in Einklang. Vitruvius benannte in seiner bekann ten Abhandlung über die Architektur die drei Werte, die für jedes architekto nische Werk wesentlich sind: Firmitas, Utilitas und Venustas. Ein Gebäude soll gut gebaut, solide und widerstandsfähig sowie funktional und nützlich sein. Und es sollte schön sein und das Auge ent zücken.

Brücken, Bahnhöfe, Museen: Ein Schwerpunkt Ihrer Arbeit sind öffentli che und Infrastrukturprojekte und da mit der Dienst für die Allgemeinheit. Weshalb engagieren Sie sich so gerne auf diesem Gebiet?

Es waren auch hier eher die Um stände, wenn auch kein Zufall, dass ich auf diesem Gebiet meine ersten grös seren Arbeiten ausführen durfte. Als junger ETH-Absolvent fehlten mir die Kontakte zu Auftraggebern, Berufskol legen halfen mir. Die Fassade des Bahn hofs Luzern, für deren Entwurf mich Pe ter Baumann und Hans Peter Ammann beizogen, gehörte zu den ersten Pro jekten. Dann kam der Bahnhof Stadel hofen in Zürich, mein erster grosser öf fentlicher Auftrag. Ich bin der SBB bis heute dankbar, dass sie mir dabei weit gehend freie Hand liessen. Seither habe ich an rund 160 Wettbewerben in aller Welt teilgenommen. Dass ich auch für private Wohnbauten Entwürfe zeichnen durfte, ist tatsächlich weniger bekannt.

Architektur und Ingenieurtechnik zu sammenzuführen und die Spannung

zwischen den beiden Disziplinen auf zuheben, zählt seit den frühen Jahren Ihres Schaffens zu Ihrem Anspruch. Ist das für Sie die hohe Kunst des Konst ruierens?

Etwas schön zu gestalten ist eines der wichtigsten Ziele meiner Arbeit. Ich be ginne oft mit einer rohen Darstellung der Aufgabe, mit Skizzen. Dann versu che ich, die Umgebung mit einzubezie hen. Vielleicht lässt sich dies am Beispiel eines Brückenbogens erläutern. Die ser steht zusammen mit den Pfeilern in einem Dialog mit der Landschaft. Dar auf muss man eingehen, das beeinflusst den Entwurf.

Kommt für Sie als Ingenieur und Archi tekt zuerst das Technische und dann das Künstlerische oder ist es umgekehrt?

In der Sprache machen wir diese Unterscheidung, ich sehe beides eher als Einheit. Gegenüber technischen Objek ten wie einem Sportwagen können wir

Gefühle entwickeln, sie sind emotional aufgeladen. Manchmal ist auch ein we nig Mystik dabei. Mir macht es Freude, zu sehen, dass gegenüber meinen Wer ken solche Emotionen entstehen.

Eines der Kennzeichen Ihrer Werke ist die Materialisierung mit Stahl und Be ton sowie Glas. Was macht diese Werk stoffe so interessant für Ihre Arbeit?

Die Frage des Materials ist eng ver knüpft mit den Vorgaben und Rahmen bedingungen. Wenn etwa im Budget für ein Bauwerk ein bestimmter Betrag pro Quadratmeter gegeben ist, kommen ge wisse Materialien infrage, andere nicht. Auch für die Statik, wie bei Brücken und Pfeilern, sind einige Baustoffe be sonders gut geeignet. Gute Erfahrungen habe ich aber auch mit anderen Werk stoffen gemacht, zum Beispiel mit Koh lefasern, einem sehr leichten Material. Wir haben damit das Dach für den Pa villon der Vereinigten Emirate in Du bai zur Expo 2020 konstruiert, der das Nachhaltigkeitslabel LEED Platinum erhalten hat.

Sie binden dabei oft auch die Elemente Licht und Wasser ein, auch als Gestal tungselemente. Weshalb?

Licht und Wasser sind unverzicht bar für das Leben, Wasser zudem fester Bestandteil des Bauens und der Archi tektur. Seit je stehen Gebäude in einer Symbiose zum Wasser, der Lichteinfall bestimmt ihr Äusseres. Beide Elemente beeinflussen das Mikroklima innerhalb und ausserhalb eines Gebäudes. In mei ner Heimatstadt Valencia durfte ich das neue Quartier am Hafen mitgestalten. Die vielen Wasserflächen spielen dort eine entscheidende Rolle.

In Zürich entsteht derzeit in unmittelba rer Nähe zur NZZ und zum Bahnhof

Stadelhofen, das wohl bekannteste Ihrer Werke in der Schweiz, das «Haus zum Falken». Welche Herausforderungen stellten sich an dieser exponierten Lage?

An diesem Projekt arbeiten wir, die Axa Versicherung als Bauherrschaft und ich, nun schon ein ganzes Jahrzehnt. Dass es jetzt zur Ausführung kommt, ist befriedigend. Die Lage direkt am Bahn hof ist in der Tat sehr delikat. Für den Entwurf sind wir taktvoll mit der Um gebung umgegangen und haben in klei nen subtilen Details auf städtebauliche und ästhetische Anforderungen reagiert. Der Bau wird gut in den Kontext pas sen und die Architektur der Stadt Zü rich bereichern.

Sie sind in jungen Jahren in die Schweiz gekommen und haben hier Wurzeln ge schlagen, obwohl Sie auf der ganzen Welt tätig waren und sind. Was verbin det Sie mit Ihrer Wahlheimat?

Schon bevor ich hier studierte, kannte ich die Schweiz von Besuchen. Ich habe hier meine Frau kennengelernt, so war es wohl die Liebe, die mich hierher brachte. Heute bietet mir die Schweiz und Zü rich als Standort eine perfekte Umge bung, in der ich ruhig arbeiten und ent spannt leben kann, obwohl ich zu mehr als 90 Prozent im Ausland tätig bin. Ich habe hier viele gute Freunde gefunden und sehr gute Mitarbeiter im Team. Ich kann hier morgens Tennis spielen und mit dem Velo ins Büro fahren.

Neubauten sind hierzulande eher selten etwas Besonderes, das Uniforme über wiegt. Fehlt Bauherren und Architekten der Mut, etwas Spektakuläres, Bleiben des zu schaffen?

Das war sicher nicht immer so. Die Altstadt von Bern oder die Stiftsbib liothek in St. Gallen sind von unschätz barem, bleibendem Wert. Viele weitere Bauwerke können das für sich reklamie ren. Der Wille, Bleibendes zu schaffen und künftigen Generation etwas zu hin terlassen, sollte Ansporn für jeden Bau meister sein.

Was würden Sie in den nächsten Jahren gerne noch realisieren?

So weit mag ich gar nicht denken. Zwei Vorhaben aus der näheren Umge bung, die Rheinbrücke in Eglisau und die Neugestaltung des Städtlis in Grüningen im Zürcher Oberland, beschäftigen mich derzeit, auch wenn sie vermutlich nicht so realisiert werden, wie ich es mir wünsche. Beide Ortsbilder sind bemerkenswert schön, beide Gemeinden leiden unter der Flut der Autos. Verkehrsprojekte, die sich schonend in die Landschaft einfü gen – sei es eine Brücke wie in Eglisau oder ein Tunnel wie in Grüningen – ha ben das Potenzial, die Lebensqualität der Menschen deutlich zu verbessern. Ich bin jetzt 71 Jahre alt und habe als Architekt eigentlich meine Pflichten erfüllt. Und vielleicht auch gezeigt, dass es möglich ist, etwas Neues zu schaffen, das bleibt.

Stararchitekt und Künstler

Santiago Calatrava (71) gilt als einer der aussergewöhnlichsten Architekten unserer Zeit. Geboren und aufgewach sen in Valencia, wo er Architektur stu dierte, kam er Mitte der 1970er-Jahre an die ETH Zürich, wo er als Bauinge nieur promovierte. 1980 machte er sich in Zürich mit einem eigenen Architek turbüro selbstständig, 1989 kam ein Ab leger in Paris hinzu, später ein weiterer in Valencia. Heute ist der Stararchitekt mit Büros in Zürich, New York und Du bai vertreten. Mit seinen Bauwerken hat er rund um den Globus Akzente gesetzt. Calatrava ist daneben auch als Künstler und Bildhauer tätig. Er ist verheiratet und hat vier Kinder.

Interview: David Strohm

«Mir macht es Freude, zu sehen, dass gegenüber meinen Werken Emotionen entstehen.»

Perfekte Umgebung: Santiago Calatrava in seinem Büro in Zürich. ANNIK RAMP/NZZ

Die Ciutat de les Arts i les Ciències in seiner Heimatstadt Valencia. DIMITRY BRAGIN

Real Estate: Neue Welten gehen auf

Die virtuelle Welt ist auch im Immobiliensektor angekommen. Metaverse, Artificial Intelligence, Augmented Reality sind in aller Munde. BIM ist Realität, virtuelle Raumbegehungen bei künftigen Bauvorhaben gehören bald zum Standard. Eingerichtet wird längst, bevor gewohnt werden kann.

pausenlos weiter. Hard- und Software werden immer leistungsfähiger und verlangen kontinuierlich Updates. Die Datenvolumen wachsen exponentiell.

Um diese Anforderungen zu bewäl tigen, braucht es Sachverständige. Aber der IT-Fachkräftemangel ist extrem und Entlastung ist nicht in Sicht. Das ist der erste Punkt, der vielen Sorgen bereitet.

Der zweite Punkt liegt bei der Inf rastruktur: Der «Maschinenpark» ist bekanntlich schon bei Inbetriebnahme veraltet und muss deshalb laufend nachgerüstet und up to date gehalten werden. Der Betrieb von Inhouse-Re chenzentren ist energieintensiv und von externen Lieferfirmen und Faktoren abhängig. Für die Versorgungssicher heit sind deshalb teure Redundanzund Energie-Backup-Systeme notwen dig. Die Balance von Nutzen und Kos ten aufrechtzuerhalten, wird immer schwieriger. Es braucht eine neue Sicht auf die Capex- und Opex-Konzeption.

Beim dritten Punkt geht es um Nachhaltigkeit, Ressourcenknappheit und Klimawandel. Serverräume und Datencenter effizient, sicher und ökolo gisch vertretbar zu betreiben, ist ebenso aufwendig wie kostspielig. Der Platz bedarf ist hoch und Raum ist kostbar. Angesichts der Ressourcenknappheit werden Betriebskosten und Betriebs sicherheit zunehmend unberechenbar. Insgesamt wird der sichere Betrieb fir meneigener Serveranlagen oder Re chenzentren für kleine und grosse Unternehmen wirtschaftlich und öko logisch somit gänzlich unattraktiv.

Zukunftstaugliche Lösungen sind gefragt

Die virtuellen Räume werden immer realer. Im Metaverse und heute schon in vielen Computerspielen wird Real Es tate als «Virtual Estate» real erwerbbar (wie die Non-Fungible Token [NFT] in der Kunst). Bezahlt wird in Kryptowäh rungen. Wenn das Metaverse dereinst funk tioniert, gehen in der analogen, realen Welt wahrscheinlich reihenweise Popups für digitale 3D-Personenvermessun gen auf. Sie sorgen dafür, dass unser kör perliches Ebenbild – wunschgemäss op timiert – als Avatar im digitalen Raum auch wirklich real daherkommt. Die di gitalen Kleider, Schuhe, Accessoires, Tools und Tokens kaufen wir in den (Lu xusmarken-)Shops im Metaverse.

Noch ist es nicht so weit, aber es geht voran

Die neuen Technologien eröffnen neue Denkweisen, Strategien und Visionen, auch auf Gebieten, die die reale Welt betreffen. Zum Beispiel im Bereich der Standort-, Raum- oder Städteplanung mit Gestaltung, Verdichtung, Vernet zung, Ver- und Entsorgung, mit Mobili tät und sozialer Belebung. Die Stadt wird nicht mehr als konzentrierte Ansamm lung von Gebäuden und Wegen betrach tet, sondern vielmehr als lebendiger Or ganismus, bei dem alles mit allem zusam menhängt. Es geht nicht mehr nur um intelligente Gebäude, sondern um intel

ligente (Hightech-)Städte: Smart Cities mit vorzugsweise intelligenten, lebens freundlich und nachhaltig gestalteten Lösungen. In Zukunft dürften Entschei dungen zur städtebaulichen Entwicklung immer öfter anhand von begehbaren 3DSimulationen getroffen werden: in Mee tingräumen mit Präsentationen und Be sprechungen, zu denen man sein digita les Ebenbild als Avatar hinschickt.

Dereinst können wir – mit mehr oder weniger attraktiven Brillen versehen –durch unsere Strassen gehen und das Gebaute mit dem noch nicht Gebauten verbinden: Im nahtlosen Übergang vom Realen zum Virtuellen entdeckt man dann die Stadt von morgen und sieht die Zukunft schon im Bestand.

Datenmanagement als Erfolgsfaktor

Bei all dem geht es um informations technologische Werkzeuge, Algorith men, Kommunikationskanäle, Termi nals und letztendlich ganz einfach um Daten. Daten sind der Rohstoff der di gitalen Welt. Ohne – digitale – Daten kann heute kein Gebäude gebaut, gesi chert und betrieben werden. Häuser und Wohnungen können nicht vermarktet, verkauft und bezahlt werden. Verkehrs leitsysteme lassen sich nicht steuern und das Internet der Dinge bleibt frommer Wunsch. Die potenzielle Kundschaft kann nicht erreicht und schon gar nicht begeistert werden. Ohne Daten geht nichts. Das wissen alle. Aber was viele

die Versorgungs sicherheit von InhouseRechenzentren sind teure Redundanzund Energie-BackupSysteme notwendig.

Die Balance von Nutzen und Kosten aufrechtzuerhalten, wird immer schwieriger.

übersehen: Die technologische Entwick lung ist weiter fortgeschritten, als man denkt. Doch wer aufmerksam bleibt und das Datenmanagement frühzeitig adap tiert, entdeckt neue Chancen.

Es besteht Nachholbedarf

Der Umgang mit Daten erscheint je doch in vielen Verwaltungs- und Wirt schaftsbereichen eher suboptimal. Einerseits, weil die gewachsene Infra struktur scheinbar tadellos funktioniert, andererseits, weil die in der Regel mar kante Investition amortisiert werden will. Wenn Immobilienfirmen, Archi tekturbüros oder Bauunternehmungen für ihre IT heute noch Inhouse-Daten center oder – je nach Firmengrösse –einfach ein paar eigene Server betrei ben, besteht wahrscheinlich, wie man so schön sagt, Handlungsbedarf. Dann sind zumindest einige Gedanken zu Datensi cherheit, Verfügbarkeit, Aktualität, Kon nektivität und Verantwortung gegen über Personal und Kundschaft unab dingbar – man bedenke, welche Folgen bereits ein kurzzeitiger Unterbruch der IT oder ein Datenverlust in einem Pro jekt haben könnte.

Daten sind Gold wert, aber auch der Umgang damit Zeitgemässes und zugleich zukunftsfä higes Datenmanagement ist anspruchs voll. Die Technologien entwickeln sich

Drei Fragen an Roger Süess, CEO Green

Welche Trends erwarten Sie in der Di gitalisierung?

Da gibt es nicht nur eine Antwort, je doch sehe ich für die Real Estate Bran che zwei Trends: die Nutzung von IoT mit Intelligenz sowie den Einsatz von digitalen Twins, die auch im Metaverse sichtbar werden. Dabei wird die Ent wicklung des Metaverse schneller gehen, als wir dies heute denken. Beide Trends kommen mit einer Wucht an Daten und extremem Anspruch an die Infrastruk tur auf uns zu. Sie werden sich zuerst in Nischen zeigen und man wird es kaum

erkennen, dann aber Gefahr laufen, den Anschluss zu verpassen, wenn man nicht bereit ist.

Wie sehen Sie die Entwicklung bezüg lich IT-Infrastruktur in der Schweiz? Viele Datencenter sind noch immer im urbanen Raum, also dort, wo Platz rar und teuer ist. Aus ökonomischen und ökologischen Gründen wäre es viel besser, diese Infrastrukturen an die Pe ripherie zu verlegen, wo das Potenzial auch wirklich ausgeschöpft werden kann. Über Wärmenetze und zirkuläre Eco

systeme kann eine Symbiose hergestellt werden, die sich wiederum auszahlt. Wie können sich Unternehmen darauf vorbereiten?

Primär geht es darum, seine IT-Inf rastruktur grundlegend zu überdenken, damit sie den Anforderungen der Zu kunft gerecht wird. Dann wird sich zei gen, dass externe Datacenters nicht nur wirtschaftlicher, sicherer und nachhalti ger sind, sondern mit ihrem Zugang zu allen Clouds auch das Tor in die Zukunft darstellen.

Der erste Schritt dazu liegt im Ent schluss, Dateninfrastruktur und Daten management auszulagern. Danach geht es darum, zu prüfen, welche Angebote und Anbietenden die eigenen Bedürf nisse am besten erfüllen. Die wichtigs ten Kriterien bei der Wahl von Anbie tenden sind die Leistungsdaten bezüg lich Sicherheit, Verfügbarkeit, Effizienz, Konnektivität, Nachhaltigkeit und – aus heutiger Sicht immer relevanter – der Standort in der Schweiz.

Der Metro-Campus Zürich und alle andern Green Datacenter gehören zu den modernsten und energieeffizientes ten der Schweiz. Das Angebot ist umfas send und eignet sich für Unternehmen und Institutionen jeder Art und Grösse –für Staat und Wirtschaft, Profit und Nonprofit.

Anspruchsvoll, aber lohnend: Der Weg ins digitale Ecosystem

Vom eigenen Rack mit eigenen Ser vern bis zu hybriden Lösungen aus dem Green Ecosystem und direkter Anbindung in die Public Cloud gibt es alles, was heute machbar ist und mor gen noch Zukunft hat. Die zahlreichen Kombinationsmöglichkeiten wirken auf den ersten Blick für viele etwas beun ruhigend. Der Weg von der inhouse zur externen Lösung ist sicher anspruchs voll. Aber er lohnt sich. Das Ergebnis erleichtert die digitale Zukunft funda mental.

Green auf einen Blick

Green ist die führende DatacenterAnbieterin in der Schweiz für digitale Services und betreibt mehrere moderne, nachhaltige und hochsichere Datacenter mit einem Dienstleistungsangebot für Unternehmen jeder Grösse: von KMU bis zu global agierenden Konzernen und Cloud-Anbietern. Im Grossraum Zürich betreibt das Unternehmen fünf Rechen zentren an drei Standorten. In Dielsdorf (ZH) baut Green derzeit den MetroCampus Zürich.

GREEN

Für

In Zukunft wird es möglich, virtuelle und reale Welten so zu verbinden, dass sie als Einheit wahrgenommen und begangen werden können. GREEN

Roger Süess, CEO von Green GREEN

Immobilienindustrie im Metaversum – ein Wagnis mit konkreten Chancen

Tech-Konzerne treiben mit Investitionen in Milliardenhöhe den Aufbau der nächsten Generation virtueller Welten voran. Im Zuge dessen könnten Immobilienunternehmen ihre gegenwärtigen Geschäftsmodelle gezielt erweitern. Aber nicht alles, was möglich ist, scheint erfolgversprechend.

BASTIAN ZARSKE BUENO

Vor einem Jahr haben zwei Ankündi gungen Mark Zuckerbergs die Erwar tungen für das Web3, die nächste Itera tion des Internets, hoch angesetzt. Einer seits benannte er den Facebook-Konzern in Meta um. Andererseits tätigte er In vestitionen in Milliardenhöhe in die Wei terentwicklung virtueller Plattformen. Unternehmen zahlreicher Branchen se hen sich seitdem gefordert, Geschäfts modelle aus dem physischen Raum in das virtuelle Metaversum zu erweitern und sich so als weitsichtige Organisa tionen zu positionieren. So investier ten Immobilienentwickler und bran chenfremde Akteure Millionenbeträge in «Parzellen» in Form von Pixeln auf Plattformen wie «Decentraland» oder «The Sandbox». Im Einzelhandel eröff neten Marken wie Nike virtuelle Flag ship-Stores und verkaufen mittlerweile digitale Produktkollektionen. Gleich zeitig stiessen die Bemühungen, zu den First Movers im Metaversum zu gehö ren, bei vielen auf Unverständnis. So hat Meta seit der Umbenennung des Kon zerns rund 500 Milliarden US-Dollar an Marktkapitalisierung verloren. Es lässt sich festhalten, dass das Thema so stark polarisiert wie kaum ein anderes.

Drei wichtige Fragestellungen

Für eine schlüssige Einschätzung, wel che Rolle das Metaversum für die Im mobilienwirtschaft darstellt, müssen drei Fragestellungen genauer untersucht werden.

Erstens: Werden sich Menschen künf tig vermehrt im virtuellen Raum aufhal ten? Oft geht vergessen, dass bereits heute Gaming über alle Altersgruppen hinweg das wichtigste Unterhaltungsme dium ist. Über ein Drittel der Mensch heit, also drei Milliarden Individuen weltweit, spielen regelmässig Video spiele. Ein wachsender Anteil davon tut dies mit Virtual-Reality-Headsets (VRHeadsets). Abgesehen vom Gaming gibt es noch wenig Evidenz für eine Massen bewegung in gänzlich virtualisierte Par allelwelten. Doch stellt die heutige hyb ride Welt nicht bereits eine Vorstufe für eine solche Entwicklung dar?

Zweitens stellt sich die Frage, ob die Technologien, die dem Metaversum zu grunde liegen, bald für eine breite Masse verfügbar sein werden. Der Wettbewerb zwischen Technologiekonzernen wie Apple oder Meta beschleunigt zwar die Entwicklung notwendiger Hardware, was sich im sinkenden Preis von ARund VR-Geräten widerspiegelt. Auch die Verkaufszahlen von den entsprechen den Headsets zeigen ein steiles Wachs tum und die Forschung an Handschu hen, die es ermöglichen, Empfindungen aus virtuellen Interaktionen haptisch wahrzunehmen, laufen auf Hochtouren. Ein Hindernis bleibt die Datenverarbei tungs- und Übertragungsinfrastruktur, die an vielen Orten nicht für die Aufbe reitung grosser Datenmengen in Echt zeit ausreicht. Realistischerweise und an gesichts der Geschwindigkeit, in welcher sich die Technologie weiterentwickelt, scheint aber auch diese Tatsache kaum eine langfristige Hürde darzustellen.

Drittens bedarf es einer differen zierten Sicht auf die Attraktivität von Geschäftsmodellen im Metaversum für Unternehmen. Trotz Risiken, wie dem hohen Stromverbrauch vieler VR- und AR-Anwendungen, bietet die Erschlies sung virtueller Plattformen und die Er weiterung der physischen Realität ernst zu nehmende Geschäftsopportunitä ten. Dies gilt insbesondere für kommer zielle Immobilien. Im Kontext der fort schreitenden «Servitisierung» von Im mobilien könnte das Metaverse gar die am wenigsten kapitalintensive Mög lichkeit sein, um weitere Quadratmeter zu entwickeln und das Portfolio zu er weitern – nur eben virtuell. Die Inves titionsrisiken werden sich dort auszah len, wo ein neuer Mehrwert für Nut zerinnen und Nutzer entsteht. Deshalb sollten sich Immobilienunternehmen nicht nur auf die Übertragung ihrer be stehenden Geschäftsmodelle auf virtu elle Plattformen konzentrieren, sondern versuchen, die bestehenden Geschäfts modelle und Vermögenswerte sinnvoll zu ergänzen. Attraktiv erscheinen vir tuelle Digital Twin basierte Services für Arealnutzer, Simulationen von Gebäu deentwicklungen und Nutzerverhalten für Planung und Vermarktung oder die Erweiterung physischer Verkaufsflä chen um Social Commerce. Aber auch die Möglichkeit, Meetings und Work shops künftig im Metaversum mittels Avatars kostengünstig (da ohne Raum mieten) und emissionsarm (da ohne An reiseweg) und dennoch immersiver als per 2D-Video-Call abzuhalten, stellt gleichermassen eine Chance und ein Ri

siko für Eigentümerinnen und Eigentü mer von kommerziellen Liegenschaften dar, wenn sich die Wertschöpfung ent lang der Wertkette verschiebt.

Lebensraum Metaversum

Dass ausschliesslich grosse Tech-Kon zerne die Entwicklung von digitalen In frastrukturen prägen, ist grundsätzlich keine wünschenswerte Entwicklung. Es besteht das Risiko, dass sich nega tive gesellschaftliche Folgen, die sich bereits aus der Ausbreitung der sozia

len Medien ergeben haben, wiederholen und verschärfen. Um dies zu verhindern, könnten Immobilienentwickler mit ge zielten Innovationsvorhaben zur Attrak tivität und zum wirtschaftlichen Nutzen des «Lebensraums» Metaversum beitra gen und davon profitieren. Bis das Me taversum aber die Spitze des Gartner Hype Cycle erreicht, dürfte auch hier gelten: Probieren geht über Studieren.

Bastian Zarske Bueno ist Head Group Corporate Ventures & Innovation bei Swiss Prime Site.

Metaversum: Eine Chance zur Erweiterung des Geschäftsmodells? PD

Tokenisierung von Immobilienwerten

Die Blockchain-Technologie bietet auch in der Immobilienbranche viele neue Möglichkeiten. Aber noch sind Hürden zu nehmen, so Professor Fabian Schär von der Universität Basel.

GABRIELE ROSENBUSCH

Die am häufigsten erwähnten Vorteile einer Tokenisierung von Immobilien sind, dass Transaktionen so automa tisch, also ohne Intermediär oder Bera ter, und viel schneller abgewickelt wer den können – aber das sind nicht die wichtigsten Punkte. Am Center for In novative Finance der Universität Basel, das durch Credit Suisse Asset Manage ment mit einer Professur für «Distribu ted Ledger Technology (Blockchain)/ FinTech» unterstützt wird, erforscht Fabian Schär mit seinem Team Fragen rund um das Thema Blockchain. Für ihn steht die Transparenz im Vorder grund und damit einhergehend ein ho hes Mass an Sicherheit. Werden solche Token, die ein Eigentum an einer Immo bilie verkörpern, über eine öffentliche Blockchain gehandelt, geschieht dies komplett transparent für alle Teilneh menden. Der zweite wichtige Vorteil aus Sicht des Experten ist die Interoperabi lität. Die Token könnten beispielsweise in anderen Finanzprotokollen als Kol lateral verwendet werden und von den Besonderheiten des offenen Finanzsys tems profitieren. Weitere Vorteile – wie beispielsweise die Effekte auf die Diver sifikationsmöglichkeit für Anlegende –sind spannend, könnten aber auch über andere Technologien erreicht werden.

Bis all diese Vorteile voll zum Tra gen kommen und ausgereifte Angebote für Investierende verfügbar sind, wird es wohl noch eine Weile dauern. Die ge

setzliche Situation bremst die techni sche erheblich aus. Bei anderen Token, die zum Beispiel Auslieferungsverspre chen auf Gold verkörpern, stellen sich zwar ebenfalls etliche Fragen, aber die Lage ist klarer und die gesetzlichen Hür den sind deutlich niedriger. Immobilien geniessen einen speziellen Schutz, was die rechtliche Situation anspruchsvol ler macht.

Gemäss Fabian Schär wäre es zu dem wichtig, dass ein gemeinsamer, öf fentlicher Blockchain-Ansatz verfolgt wird. Denn nur dann wird der Markt ge

nügend gross und die Interoperabilität möglich, wodurch die wirklichen Vorteile der Blockchain zum Tragen kommen.

Zentral versus dezentral «Zentralisierte Datenbanken können sehr effizient sein. Sie bergen aber das Risiko, dass jemand dafür verantwort lich ist und Eingriffe zu seinem eige nen Vorteil vornimmt», erklärt Schär. «Hinzu kommt das Problem, dass ab geschottete Datensilos unübersichtlich sind und die Einträge nur schwer aggre

giert bzw. übergreifend genutzt werden können. Bei öffentlichen, komplett de zentralen Systemen hingegen kann nie mand manipulieren und alle Teilnehmer können die Transaktionen oder Ände rungen transparent mitverfolgen.» Die ser Aspekt kann dem sogenannten Hold-up-Problem entgegenwirken, er gänzt Schär. Unter dem Hold-up-Pro blem versteht man eine Situation, in der ein gesellschaftlich wünschenswer tes Resultat nicht erreicht wird, weil sich eine Partei nicht in ein Abhängigkeits verhältnis begeben möchte.

An eine komplett automatisierte Transaktionsabwicklung über Immobi lien-Token glaubt Fabian Schär jedoch nicht. Zwar können über Smart Con tracts viele Elemente der Transaktion geregelt und damit automatisiert wer den. Das Problem besteht aber darin, dass gewisse Daten nicht nativ auf der Blockchain vorkommen. Jemand muss diese hinzufügen, was zu gewissen Ab hängigkeiten und Verzögerungen im Prozess führen kann. In der BlockchainWelt spricht man von sogenannten Ora cles, die diese externen Daten bereitstel len. Nichtsdestotrotz ist Fabian Schär vom langfristigen Potenzial der Toke nisierung im Immobilienbereich über zeugt. Bis dies allerdings in grossem Stil passieren kann, müssen noch einige Hürden genommen werden.

Drei Fragen an Fabian Schär

Einen Immobilien-Token habe ich be reits … … im Jahr 2019 gekauft, aufgrund recht licher Unklarheiten aber schliesslich da rauf verzichtet. Technisch ist die Tokeni sierung trivial und könnte äusserst effi zient ablaufen. Die eigentlichen Fragen liegen im regulatorischen Bereich.

An der Tokenisierung reizen mich … … die grosse Transparenz und die poten zielle Interoperabilität sowie die Tatsa che, dass man die Token in verschiedene Blockchain-basierte Finanzprotokolle integrieren könnte.

Wir die Tokenisierung von Immobilien die Immobilienbranche verändern und wenn ja, wie?

Das hängt von der konkreten Imple mentierung ab. Je offener das System sein wird, desto spannender die Mög lichkeiten. Wird die Datenbank nur durch eine einzelne Partei kontrolliert, sehe ich wenige Vorteile.

Fabian Schär ist Professor und Leiter des Center for Innovative Finance der Universität Basel.

ISTOCKPHOTO LP

Immobilien sind ein Stabilitätsanker

Mit

Zinswende

Felix E. Müller: Die Zeit der Negativ zinsen ist vorbei, die Hypothekarzinsen steigen deutlich. Kommt der Boom im Immobiliensektor zu einem Ende?

Droht nun gar eine Blase zu platzen, weil viele in Schuld stehende Personen die Zinsen nicht mehr bezahlen können?

Lüthi: Es ist nicht wegzureden, dass wir in der Branche in den letzten Jahren vom Tiefzinsumfeld profitiert ha ben. Die kotierten Immobilienanlage märkte haben entsprechend mit spür baren Preisabschlägen auf den Zinsan stieg und die Unsicherheiten im ersten Halbjahr 2022 reagiert. Die Schweizer Mietermärkte, gerade im Wohnsektor,

Basierend auf den Erfahrungen aus der Krise der 1990er-Jahre hat das Schwei zer Immobilien-Finanzierungssystem viel dazugelernt und sich in den letzten zwanzig Jahren als weitgehend robust gegenüber Schocks erwiesen. Über den Sinn von Eigenkapitalunterlegung, An forderungen an das Eigenkapital oder den kalkulatorischen Zinssatz kann dis

sind aber stabil und teilweise inflations geschützt. Somit kann das Ertragspoten zial als robust bezeichnet werden. Ange sichts steigender Zinsen wird der Net toertrag künftig noch zentraler für den Anlageerfolg, da die Phase der steti gen Aufwertungen der Liegenschaften durch die Senkung der Diskontierungs sätze vorbei sein dürfte.

kutiert werden. Doch im internationa len Vergleich gilt die Kreditvergabe im mer noch als konservativ. Dies stützt die Stabilität des Finanzsystems im Falle einer tiefer gehenden Immobilienmarkt schwäche. Was eine völlig aus dem Ru der gelaufene Kreditvergabe bewirken kann, hat uns die Subprime-Krise in den USA gezeigt.

Dr. Daniel Brüllmann: Wir leben in Zei ten von geopolitischen Herausforderun gen, hoher Volatilität und Inflation. Die damit verbundene Unsicherheit wird uns noch einige Zeit begleiten. Immobilien können gerade in unsicheren Zeiten eine robuste Anlageklasse mit vielen Vortei len sein. Neben der Sachwertnatur bie ten Immobilien durch steigende Mietzin

Viele Immobilienbesitzende und Im mobilienprodukte sind langfristig über Festhypotheken finanziert und der Druck von steigenden Hypothekarzin sen auf den Immobilienmarkt wird so nur mit Verzögerung spürbar werden. Wir gehen auch davon aus, dass die fun damentale Nachfrage nach Immobilien

sen in einem inflationären Umfeld Infla tionsschutz. Sie zeichnen sich besonders in volatilen Märkten durch eine niedrige Korrelation mit anderen Anlageklassen aus und tragen damit zur Diversifikation von Portfolios bei. Wir legen den Fokus auf die Langfristigkeit von Immobilien und denken nicht in Quartalen, sondern über Zyklen und Generationen hinweg.

bestehen bleibt, gleichzeitig aber Im mobilienkaufende in gewissen Berei chen ihre Renditeanforderungen an passen werden. Unsere Immobilienan lageprodukte sind nur zu einem kleinen Teil fremdfinanziert und so von steigen den Hypothekarzinsen relativ wenig be troffen.

Die Immobilienbranche hat in den letzten Jahren von den Anlageschwierig keiten der PKs profitiert. Wenden diese sich nun von Immobilien ab?

Alle stehen im Bann einer möglichen Energiekrise. Heisst das nicht, dass die Immobilienbranche bisher zu wenig für das Energiesparen und die Förderung der Alternativenergie getan hat?

Auf der Suche nach Renditen haben PKs in den letzten Jahren vermehrt auf Aktien- und Immobilien gesetzt. Gerade bei den Immobilien wurden die regula torischen Grenzen ausgeschöpft. Durch die unter Druck geratenen Aktien- und Obligationenmärkte wurden die Immo bilienquoten indirekt noch weiter hoch getrieben. Etliche PKs dürften daher in

Diesen rasanten Anstieg der Energie preise, insbesondere beim Gas und Erdöl, hat vor wenigen Monaten noch kaum je mand für möglich gehalten. Diesbezüg lich ist nicht nur die Immobilienbran che, sondern die ganze Wirtschaft, Poli tik und Gesellschaft überrascht worden. Bei vielen institutionellen Anlegenden bestehen schon seit geraumer Zeit ent

nächster Zeit für Kapitalerhöhungen nicht mehr zur Verfügung stehen. Doch bleiben Schweizer Immobilienanlagen in den Anlagestrategien wichtig, haben die letzten Monate doch gezeigt: NAVbasierte Immobilienfonds und Anlage stiftungen sind ein Stabilitätsanker für ein Multi-Asset-Anlageportfolio, beson ders in unruhigen Finanzmarktzeiten.

sprechende Strategien, die Energieinten sität der Liegenschaften zu reduzieren, fossile Energieträger durch CO2-neut rale Techniken zu ersetzen und Stromge winnungsanlagen einzubauen, mit dem Ziel, das Pariser Klimaabkommen einzu halten. Diesbezüglich dürfte die aktuelle Situation zu einer Beschleunigung dieser Umsetzpläne führen.

Vor allem breit diversifizierte Anle gende werden aufgrund der nun wieder positiven Zinsen ein Rebalancing ihrer Portfolios vornehmen, was grundsätzlich richtig ist. Immobilien haben sich über die letzten Jahrzehnte als eigenständige Anlageklasse etabliert und bewährt. Im

Die Energiemangellage ist für die ge samte Branche eine grosse Herausfor derung und zeigt auf, wie wichtig die Fokussierung auf Nachhaltigkeit ist. Wir sind hier führend und die Dekar bonisierung unseres Immobilienport folios ist seit einigen Jahren ein grosses Fokusthema als Teil unserer umfassen den Nachhaltigkeitsstrategie, die wir seit

Kern versprechen sie eine Diversifika tion gegenüber anderen Asset-Klassen und langfristig attraktive Erträge. Es spricht alles dafür, dass sie sich weiter als eigenständige Anlageklasse auch bei den PKs behaupten werden.

zehn Jahren konsequent verfolgen. Da bei stehen nebst der Verbesserung der Energieeffizienz insbesondere die Er höhung der erneuerbaren Energieträger und die Stromproduktion mittels Photo voltaikanlagen im Vordergrund. Diesbe züglich konnten wir bereits beachtliche Erfolge erzielen.

Nimmt das Ausmass staatlicher Ein griffe in den Immobiliensektor nicht zu – Stichwort Energie oder günstige Woh nungen? Wenn ja: Werden die Investitio nen zurückgehen?

Seit einigen Jahren verzeichnen wir eine rückläufige Wohnungsproduktion, ob wohl Kapital zur Verfügung gestanden hätte. Parallel dazu wird die Zuwande rung im Jahr 2022 einen neuen Höhe punkt erreichen. Entsprechend laufen wir in eine Situation von zunehmender Wohnungsknappheit. Speziell die inner städtische Verdichtung, die sowohl öko logisch wie ökonomisch sinnvoll ist und

durch einen breiten Konsens getragen wird, stockt. Öffentliche und private In itiativen verzögern oder verunmögli chen oftmals sinnvolle und notwendige Projekte und Umzonungen. Hier ist nun die Politik gefragt, in einem breit ange legten Diskurs ein Umfeld zu schaffen, das die Wohnbauproduktion für alle An spruchsgruppen fördert.

Embraport − das grüne Logistikareal

E-Commerce und unsichere Lieferketten steigern die Nachfrage nach Logistikflächen. Doch das Angebot ist knapp und wenig nachhaltig. Der Embraport nutzt die Chancen für Investitionen in eine grüne, effiziente Logistik.

JEAN-CLAUDE MAISSEN

Später als andere Segmente, aber umso ausgeprägter ist auch der Logistikmarkt von Forderungen nach nachhaltigen Lö sungen erfasst worden. Die Akteure ver sprechen sich davon eine höhere betrieb liche Effizienz, Kostenvorteile und nicht zuletzt einen Imagegewinn. Die Zürcher Freilager AG investiert im Embraport in Embrach gezielt in die Infrastruktur für eine grüne Logistik und fördert innova tive Lösungen im Interesse der Nachhal tigkeit. Dazu gehören unter anderem die Elektromobilität und der Einsatz moder ner Antriebstechnologien in der Distri bution.

Die Grundvoraussetzungen für eine effiziente Logistik – erstklassige Lage, grosszügige Flächen – sind im Embraport ideal. Er befindet sich mitten in der wirt schaftlich stärksten Region der Schweiz mit rund 1,7 Millionen Einwohnerinnen und Einwohnern. Im Umkreis von 70 Ki lometern ist fast die Hälfte des schweize rischen Konsum- und Produktionspoten zials erreichbar.

Anders als bei Wohn- und Geschäfts flächen sind Verdichtungen bei Logis tiknutzungen allerdings nur beschränkt möglich, da hier betriebliche und raum geometrische Faktoren bestimmend sind. Der Fokus liegt vielmehr auf einer Verdichtung der Prozesse. Die Krite

rien: höher statt breiter, automatisiert statt manuell, nachhaltig statt nur kos tenfokussiert. Bis 2025 soll die umfas sende Revitalisierung im Embraport ab geschlossen sein.

Nutzungen mit nachhaltiger Wertschöpfung

Auch durch die Art der Nutzung lässt sich die Nachhaltigkeit positiv beeinflus sen. Ein exzellentes Beispiel ist die Inves tition in ein neues Produktionsgebäude für die Kyburz Switzerland AG. Das Pio nierunternehmen, welches auf Elektro mobile für Zustelldienste spezialisiert ist, wird seine Produktion voraussichtlich ab

Tatsächlich stehen wir bei der Umset zung verschiedener Projekte vor He rausforderungen, mitunter verursacht durch laufend steigende Anforderungen und Einsprachen. Die daraus resultie renden Verzögerungen zeigen sich letzt lich in der aktuell sinkenden Wohnbau aktivität in der Schweiz und der damit verbundenen sinkenden Leerwohnungs

ziffer. Ein geringeres Mass an Regulie rungen wäre für das Investitionsumfeld und für die Entwicklung des Wohnungs marktes förderlich, um speziell an in nenstädtischen Lagen der grossen Nach frage nach Wohnraum gerecht zu wer den. Hier besteht nach wie vor riesiges Potenzial für sinnvolle Nachverdichtun gen und neuen Wohnraum.

Stephan

2025 in einem neuen Gebäude im Em braport konzentrieren. Es handelt sich um eine 210 Meter lange Shedhalle, die als Low-Tech-Holzbau erstellt wird. Da durch können die derzeit vier Standorte

im Embrachertal zu einer Arbeitsstätte zusammengelegt werden.

Jean-Claude Maissen ist CEO der Zürcher Freilager AG.

Das mit der Kyburz Switzerland AG entwickelte Produktionsgebäude ist ein LowTech-Holzbau mit Sheddach und integrierter PV-Anlage. VISUALISIERUNG MÉPP AG, ZÜRICH

der

steht der Real-Estate-Markt vor neuen Herausforderungen. Stephan Lüthi, Head Real Estate im Asset Management der Zürcher Kantonalbank, und Daniel Brüllmann, Head Real Estate DACH bei UBS Asset Management, über ihre Strategien in unruhigen Zeiten.

Stephan Lüthi SANDRA BLASER

Dr. Daniel Brüllmann SANDRA BLASER

Verantwortungsvolles Immobilienmanagement.

Durch Wertschätzung und Wertschaffung. © UBS 2022. Das Schlüsselsymbol und UBS gehören zu den geschützten Marken von UBS. Alle Rechte vorbehalten.

Durch Wertschätzung von Menschen, Ideen und Potenzialen schaffen wir mit Leidenschaft attraktive Anlegerperspektiven sowie wertvolle Lebens-, Arbeits- und Wohnräume. Zum Nutzen der Gesellschaft und der Umwelt. ubs.com/immobilienfonds-schweiz

«Die Verdichtung wird irgendwann ihre Grenzen erreichen»

Die ehemalige Berliner Senatsbaudirektorin Regula Lüscher über das Wachstum der Städte, die Nachfrage nach günstigem Wohnraum und wie dieser am besten zu befriedigen wäre.

irgendwann ihre Grenzen erreichen. Denn mit der wachsenden Verdichtung wird der Konflikt um den Erhalt von Grünräumen im innerstädtischen Be reich immer ausgeprägter. Diese brau chen wir einfach für das Wohlbefinden der Menschen, aber auch wegen der Kli maerwärmung.

Die anhaltend grosse Nachfrage nach Wohnungen führt dazu, dass die Preise ständig steigen. Deswegen führen die grossen Städte eine Dauerdebatte um die Frage, auf welchem Weg man ein aus reichendes Angebot an preisgünstigen Wohnungen sicherstellen kann. Haben Sie ein Rezept?

Zuerst muss man verstehen, wes halb die Wohnungen immer teurer wer den. Es gibt andere Preistreiber als die Nachfrage. Am wichtigsten ist die Bo denspekulation. Der Boden ist ein endli ches Gut. Wird damit spekuliert, verteu ert sich das Bauen. Der zweite Treiber ist das sogenannte Betongold, also die Kapitalanlage in Immobilien. Deswegen gibt es in den Grossstädten viel Wohn raum, der nicht bewohnt ist. Das ist auch aus ökologischer Sicht eine Katastrophe. Erst der dritte Treiber ist dann der Man gel an Wohnraum und der damit ver bundene Nachfragedruck. Er ist in Ber lin besonders ausgeprägt: Die Stadt hat rund zwei Millionen Wohneinheiten, davon sind 100 000 Sozialwohnungen. Aber 50 Prozent der Bevölkerung hätte Anrecht auf eine vergünstigte Wohnung. Hier versagt der Markt. Er funktioniert gut, um genug höherpreisige Wohnun

gen bereitzustellen. Aber bei den nied rigpreisigen Wohnungen versagt er.

Dann sind Sie der Meinung, dass die öf fentliche Hand hier korrigierend ein greifen und beispielsweise möglichst viel Boden in ihre Verfügungsgewalt bringen sollte?

Das befürworte ich sehr. Aber dies zur realisieren, ist für viele Städte her ausfordernd. Berlin sass nach der Wende auf einem Schuldenberg von 60 Milliar den Euro. Deswegen begann man, das Tafelsilber zu verkaufen und sämtliche Grundstücke im städtischen Besitz ab zustossen, zu einer Zeit, in der die Land preise am Boden waren. Es war ein ka tastrophaler Fehler. Heute ist es für die öffentliche Hand sehr schwierig gewor den, Grundstücke zu erwerben, weil die Preise wegen der Spekulation so stark gestiegen sind.

Was halten Sie vom Argument, die Kom munen sollten sich hier nicht zu stark engagieren, weil sie sonst die Preise nur noch zusätzlich anheizen würden?

Im Grunde kann das nur funktionie ren, wenn der öffentlichen Hand im Bo denrecht ein Vorkaufsrecht zugestan den wird. Dann muss sie sich nicht auf einen Bieterwettbewerb einlassen, son dern bezahlt einfach durchschnittliche Marktpreise.

Ist der Preis aber nicht die effizienteste Weise, das knappe Gut Wohnungen in den Städten zu verteilen, besser jeden falls, als wenn die Bürokratie mittels vie ler Vorschriften dies tut?

Wenn wir nur den Preis spielen las sen, nehmen wir in Kauf, dass die Städte völlig segregiert werden, weil sich dann ein grosser Teil der Bevölkerung einen grossen Teil des Angebots nicht mehr leisten kann. Das ist sozial unerwünscht. Deswegen braucht es einen Einfluss des Staates auf das Angebot, etwa indem in Gestaltungsplänen die privaten Inves tierenden verpflichtet werden, einen bestimmten Anteil der Wohnungen als gemeinnützig anzubieten. Ein anderer und in der Schweiz stark eingeschlage ner Weg ist, dass der Staat Genossen schaften vergünstigten Boden zur Ver fügung stellt.

Als Faustregel hat sich das Ein-DrittelZiel etabliert: So viele gemeinnützige Wohnungen sollte eine Stadt anbieten. Ist das eine sinnvolle Formel?

Ich finde dies grundsätzlich eine gute Formel, weil es eine gute Durch mischung garantiert. Aber sie kann ge rade in Berlin den grossen Mangel nie mals wettmachen. Zudem werden die Sozialwohnungen aus den 1970er-Jah ren gelegentlich aus der Sozialbindung entlassen. Das sieht das Gesetz so vor.

mal mühsam, aber im Hinblick auf das Klima unerlässlich. Es geht um die graue Energie. Man sollte erst abreissen dür fen, wenn man zwei, drei Stockwerke mehr erstellen kann und so deutlich mehr Wohnraum gewinnt.

Und wie halten Sie es mit Hochhäusern? Ich habe nichts gegen Hochhäuser. Unter meiner Verantwortung wurde das erste Hochhaus-Leitbild der Stadt Zü rich erarbeitet. Hochhäuser gehören zu einer Stadt, aber sie müssen klare Qua litätsstandards erfüllen.

Sie kennen aufgrund Ihrer beruflichen Tätigkeit Zürich und Berlin sehr gut. Was kann Zürich städtebaulich von Ber lin lernen und Berlin von Zürich?

Berlin kann von Zürich die hohe Baukultur lernen. Wenn ich jeweils nach Zürich zurückkomme, bin ich immer wieder sprachlos über die hohe Quali tät, auch der sogenannten Investoren architektur. Es herrscht hier ein Grund verständnis, dass bessere Materialien bessere und nachhaltigere Ergebnisse bringen. Was Zürich von Berlin lernen kann: Keine Angst vor Improvisation und keine Angst vor Partizipation der Bevölkerung! Berlin ist das Mekka der professionellen Bürgerbeteiligung. Dies führt im Durchschnitt zu besseren Pro jekten, weil die Quartierbewohnerinnen und -bewohner die lokalen Verhältnisse gut kennen. Das wirkt sich zum Vor teil der Bevölkerung und Nachbarn aus, aber auch der Investierenden.

Interview: Felix E. Müller

«Die Verdichtung lässt sich nur stoppen, wenn wir den Pro-KopfVerbrauch von Wohnfläche reduzieren.»

Regula Lüscher studierte Architektur an der ETH Zürich. Von 2007 bis 2021 war sie Senatsbaudirektorin von Berlin. PD

Wo ein Wille, da ein Weg: die Zukunft von Real Estate

Umwälzung. Referierende der Real Estate Days 2022 geben Impulse für eine robuste Zukunft.

CIRCULAR HUB

Nachhaltigkeit im Bauwesen ist längst von der Kür zu Pflicht geworden. Doch die Bau-Wirklichkeit in der Schweiz ist aktuell noch weit von Ressourcenscho nung und CO2-Vermeidung entfernt. Gebäude und Städte werden noch nicht als Materiallager genutzt. Die zirkuläre Planung von Gebäuden ist noch in einer Nische, nicht zuletzt wegen komplexer und langwieriger Planungs- und Geneh migungsabläufe. Immer mehr Beteiligte in der Schweiz haben sich trotzdem auf den Weg in Richtung Kreislaufwirtschaft gemacht, denn der Hebel der Branche zur Erreichung der Netto-Null-Ziele der Schweiz ist immens.

Die Chancen der Nachhaltigkeit zu nutzen, bedeutet, ihre Grundsätze als Teil der strategischen Entscheidungs findung im Unternehmen zu verankern. Gleichermassen bieten Gebäude Mehr werte für ihre Eigentümerinnen und Eigentümer, die Umwelt und die Nut zenden. Die Verschwendung von Res sourcen lässt sich in grossem Umfang vermeiden, wenn Materialien und Pro dukte oder Bauteile wiederverwendet, wiederaufbereitet oder – als letztes Mit tel – recycelt werden. Umweltauswir kungen werden gesenkt, wenn neu ge dacht wird. Baustrategien wie anpas sungsfähige Gebäude, die Nutzung von Produkten und Bauteilen in mehreren

Lebenszyklen und eine Beschaffung auf Leistungsbasis erfordern ein neues Ver ständnis der Wertschöpfungskette im Bau.

Der Schweizer Real-Estate-Sek tor hat es in der Hand, die Knappheit von Boden und Ressourcen als Chance für neue Geschäftsmodelle zu nutzen. Werterhalt ist die Maxime, um gesetzte (Klima-)Ziele zu erreichen. Entschei

Mehrparteienhäuser transformiert wer den. Anreizmodelle, wie etwa ein Aus nutzungsbonus bei hervorragender Ge staltung und Nachhaltigkeit, dürften das Bauen im Bestand ökonomisch interes sant machen.

Für das Austesten neuer Bau- und Wohnformen in neu eingezonten Gebie ten sollte dabei genauso der Mut aufge bracht werden wie für die Hinterfragung von staatlichen Vorgaben, wie Professor Reiner Eichenberger, Universität Frei burg, betont. Denn Nachhaltigkeit dürfe nicht zu einer Übung in politischer Kor rektheit und Klimakatechismus verkom men, sondern müsse wieder breiter ver standen werden – als eine andauernde, ausgewogene und robuste Weiterent wicklung von Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt.

der politischen Ebene braucht es zu dem einen Konsens darüber, was wirk lich nachhaltig ist und welche Standards sinnvoll sind.

dend, so Regula Lüscher, Senatsbaudi rektorin/Staatssekretärin Berlin a. D., heute stadtmacherin.ch, sei es, Mehr werte mit den und für die Menschen vor Ort zu identifizieren und zu schaf fen. Dann stosse auch die notwendige Verdichtung auf Akzeptanz. Dank in novativer Konzepte, die in Zusammen arbeit der Real-Estate-Industrie mit Pla nerinnen und Planern, der Politik und der öffentlichen Hand entstehen, könnte ein Grossteil der Einfamilienhäuser in

Nachhaltige Entwicklung als Geschäftsmodell erfordert ein gemeinsames Verständnis Damit Nachhaltigkeit zum Geschäfts modell wird, braucht es den Willen al ler, ideologische Scheuklappen abzu legen. Prof. Dr. Donato Scognamiglio CEO von IAZI (Informations- und Aus bildungszentrum für Immobilien) sieht den Schlüssel zum nachhaltigen Erfolg in der Einbindung aller Stakeholder auf der gemeinsamen Suche und Formulie rung von konstruktiven Lösungen. Auf

Messbarkeit ermöglicht Innovation von nachhaltigen Baumaterialien und die Skalierung von Technologien. Mit künstlicher Intelligenz, virtuellen Tech nologien und smarter Datenanalyse er möglichen digitale Zwillinge den Weg, um bereits in der Planung Simulatio nen zur Reduktion von Energiever brauch und CO2-Emissionen durchzu führen, prognostiziert Kevin Baxpeh ler, Managing Partner von Remagine Ventures. Gebäudepässe ermöglichen volle Datentransparenz und bestmögli che Nutzung von Informationen entlang des gesamten Lebenszyklus von Gebäu den. Der Zusammenschluss von Smart Buildings in Smart Cities erleichtert die Skalierung der Renovation im Bestand.

Doch wie genau eine Welt aussehen soll, in der «People, Planet, Profit» in Ba lance sind, sei heute noch nicht klar, dia gnostiziert Lars Sommerer, Managing

Director von Swiss Proptech. Erst wenn eine klare Vision für die Zukunft von Real Estate den Weg leitet und durch die Wertschöpfungskette hindurch ver ständlich ist, können bürokratische Hür den im Unternehmen und der öffentli chen Hand weichen.

Der Weg liegt in der Vernetzung von Entscheidungstragenden und Macherin nen und Machern. Dabei kommt allen Stakeholdern der Werterhaltungskette eine wichtige Rolle zu: Herstellern und Handel, Bauherren und Eigentümern, Architekten und Planern, Bauberatern und -unternehmern, Facility Managern, Rückbauern und Wiederverwertern. Zu sammen mit Wissenschaft, Finanzdienst leistenden, der Politik, der öffentlichen Hand und der Bewohnerschaft und Nut zenden beruhe die Gestaltung der Zu kunft des Bauwesens auf einer geteilten Autorenschaft, so Lüscher. Der Wille mag bekanntlich Berge versetzen. Das Branchenbekenntnis, nur Ziele umzu setzen, die nicht auf Kosten anderen ge hen, führt zum Ziel.

Kevin Baxpehler auf der Bühne der diesjährigen Real Estate Days. SANDRA BLASER

Es braucht einen Konsens darüber, was wirklich nach haltig ist.

Das höchste Holz-Wohnhaus der Welt

Dank eines Weltrekords werden neue Massstäbe gesetzt: Rocket, das höchste Wohnhaus aus Holz in Winterthur, wird zum Symbol einer nachhaltigen Immobilienentwicklung.

MARC LYON

Ein hoher Vorfertigungsgrad und eine gute Planbarkeit machen Holz zur at traktiven Bauressource. Neben nach haltigen Aspekten zeigen sich auch wirtschaftliche Vorteile – insbesondere, wenn aufgrund von Verdichtung in die Höhe gebaut wird. Die Urbanisierung spielt ebenfalls eine grosse Rolle und führt im Bauumfeld einen Wandel her bei: Um Quartiere heutzutage attrak tiv zu gestalten, müssen städteähnliche Konzepte erarbeitet werden. Dabei gilt

Die Bauressource Holz ist zugleich nachhaltig und wirtschaftlich.

es, vielseitige Bedürfnisse in Einklang zu bringen. Wo gebaut wird, müssen zudem zahlreiche Vorschriften beachtet werden – so beispielsweise hinsichtlich Bewilli gungsverfahren, aber auch Lärmschutz, energetischer Bauweisen und Brand schutz. Anfallende Regulierungskosten gehen dabei zulasten der Bauherrschaft. Zeitgleich wird kostengünstiger Wohn raum dringend benötigt.

Mit der Planung des neuen Quartiers Lokstadt in Winterthur wurden zeitge mässe Anforderungen berücksichtigt und sozialen, wirtschaftlichen sowie nachhal tigen Ansprüchen gegenübergestellt.

Gesamthaft bietet die Lokstadt 131 000 Quadratmeter oberirdische Geschossflä che, 750 Wohnungen, 1200 Arbeitsplätze sowie 21 000 Quadratmeter Aussenraum – umgeben von Gastronomie, Shops und Ateliers. Das Hotel Radisson Red und das erste Casino Winterthurs machen die Lokstadt zum lebendigen Stadtquartier.

Holzbauvorteil auf Prüfstand Rocket ist aktuell das weltweit höchste sich in Planung befindende Wohnhoch haus aus Holz. Implenia entwickelt und realisiert das Projekt im Auftrag von Ina Invest. Durch den Weltrekord rückt die nachhaltige Bauweise international stärker in den Mittelpunkt. Hochhäuser sind gefragt, wenn geringe Flächen mit möglichst vielen Wohneinheiten bespielt werden sollen. Damit wird trotz eines kleinen ökologischen Fussabdrucks eine hohe Rentabilitätsrate erzielt. Implenia und Ina Invest suchten zu dem eine in der Höhe und Spannweite flexiblere Systemlösung, die auch in einem höheren Gebäude mit einer kon ventionellen Bauweise konkurrenzie ren kann. Durch ein Forschungsprojekt mit der ETH Zürich und dem Bauin genieurbüro Walt&Galmarini gelangte das Projekt schliesslich in die Realisie rungsphase. Die Holzbetonverbund decke basiert auf einem Tube-in-TubeKonzept und wird auf zwei Ringen aus Holzstützen getragen. Eine Vorferti gung des Tragwerks ergibt qualitative und terminliche Vorteile, welche wiede rum Planungs- und Kostensicherheit er möglichen. Auch die Transportwege sind kurz, weil das Holz hauptsächlich in der Schweiz und im nahen Ausland einge kauft wird. Präzise Mengenermittlungen können mittels eines digitalen Dashbo ards aus den 3D-Modellen extrahiert werden.

Langfristig nachhaltig: Wegen der natürlichen Beschaffenheit ermöglicht Holz einen umweltfreundlichen Lebens

zyklus eines Bauwerks und bindet CO2 während der gesamten Lebenszeit eines Gebäudes. Bei der baulichen Umset zung werden bis zu 50 Prozent weniger Treibhausgasemissionen im Vergleich zu Massivbaustoffen erzeugt. Das Projekt wurde zudem im Sinne der 2000-WattGesellschaft anhand der Zielwerte nach SIA 2040 optimiert.

Innovative Marktforschung

Die Zentrierung der Kundschaft gilt als entscheidender Wettbewerbsvorteil und schafft einen relevanten Nutzwert. Das Projektteam von Implenia testete in Zusammenarbeit mit einer Markt forschungsagentur mittels eines WohnKonfigurators die Nachfrage nach dem Arbeits- und Wohnangebot. Eine indi viduelle Konfiguration von Immobilien projekten sowie ein besserer Market-Fit begünstigen auch eine positive Einschät zung der Profitabilität seitens Investie render. So rückt der Co-Creation-Stil künftig noch stärker in den Vordergrund.

Rocket-Highlights

„ 100 m hohes Bauwerk: 32 Stock werke, 206 Wohnungen, 140 Hotelzim mer des Radisson Red.

„ Rund 8000 m3 Holz in Obergeschos sen des Gebäudekomplexes Rocket und Tigerli verbaut. Diese Menge wächst in Schweizer Wäldern innerhalb 24 Stun den nach.

„ Hybride Produktneuheit vereint Holzund Stahlbetonelemente. Vorteile: Stahl beton-Einsparung von 70 bis 80 Prozent. Spannweite bis zu 11 m, konstante Trag fähigkeit bei 35 Prozent geringerem Ge wicht als bei herkömmlichen Bauweisen.

Über Qualität und gemeinsame Ziele

1 gemeinsames Ziel + erfahrene Köpfe & Hände = 1 erfolgreiches Ergebnis

FRANZISKA BÜRKI UND CHRISTIANE ZWAHLEN

Die Formel ist simpel: Alle in einem Bauvorhaben involvierten Parteien verfolgen mit der erfolgreichen Rea lisierung eines Projektes ein gemein sames Ziel.

Die Umsetzung jedoch ist schwie rig; auch wenn dieses Ausgangsziel un bestritten ist und wenn es theoretisch «einleuchtet», dass Potenzialerkennung und Optimierung im beidseitigen Inte resse liegen müssen, ist es in der Pra xis nicht einfach, diesen Grundsatz in den einzelnen Projekten anzuwenden. Der Weg hin zu einer erfolgreichen Realisierung ist mit unzähligen Her ausforderungen und Schwierigkeiten gespickt. Insbesondere grosse Bauvor haben weisen eine enorm hohe Kom plexität auf. Das Zusammentreffen von gesellschaftlichen Bedürfnissen, ökonomischen Ansprüchen und von teils in sich widersprüchlichen regula torischen Zielen und Vorgaben, führt oft unweigerlich zu Zielkonflikten. Je früher diese erkannt werden können, desto besser stehen die Chancen, dass die involvierten Geschäftspartner, die Behörden und weitere Anspruchsgrup pen gemeinsam Kompromisse und Lö sungen finden können. Ein qualitativ hochstehendes Bauwerk kann nicht von einer Akteurin oder einem Akteur allein verantwortet werden, es ist das Ergebnis gemeinsamen Handelns. Alle beteiligten Parteien sind auf unter schiedliche Weise gefordert. Zentral ist, dass sie solch gemeinsam evaluier ten Lösungen eine hohe Verbindlich keit attestieren.

Die Vorgaben der Siedlungsentwick lung nach innen sind in Anbetracht der Prognose einer 10-Millionen-Schweiz ein wichtiges raumplanerisches Inst rument. Die Nachfrage nach Wohn raum in den grossen Ballungszentren übersteigt momentan bei Weitem das Angebot und wird sich in den nächs

ten Jahren weiter erhöhen. Wir haben dringenden Handlungsbedarf. Wir müs sen gemeinsam die Verantwortung da für übernehmen, eine nachhaltige und städtebaulich verträgliche Lösung zu bewerkstelligen. Nur Werke, die allen drei Nachhaltigkeitsdimensionen (Ge sellschaft, Umwelt und Wirtschaftlich keit) ausgewogen Rechnung tragen so wie zusätzlich eine flexible Nutzung er möglichen, resultieren durch eine län gerfristige Nutzungsperspektive in echten Mehrwert für die Gesellschaft und unsere Volkswirtschaft. Aber an statt dafür das nötige Bewusstsein zu schaffen, ist «Verdichtung» im städti schen Milieu längst zu einem Politikum geworden, das ungeachtet der Dring lichkeit oft rein ideologische Ziele ver

folgt und wenig zur Lösungsfindung beiträgt.

Die überlange Verfahrensdauer mit vielen Rekursmöglichkeiten ist ebenfalls ein erschwerender Faktor bei Bauvor haben. Die regulatorischen Vorgaben sind zu unflexibel und bewähren sich nicht mehr als Grundlage für die heu tigen vielschichtigen Anliegen und An forderungen. Die verpflichtende Einhal tung der Grenzabstände oder die rigiden Lärmvorschriften sind nur eines von vie len Beispielen, die situativ kreative und innovative Lösungsansätze in der Sied lungsentwicklung nach innen unnötig erschweren und manchmal sogar verun möglichen. Zum jetzigen Zeitpunkt feh len klar positive Anreize für eine opti mierte Bodennutzung. Eine Beschleuni

gung und Vereinfachung der Verfahren und eine Verschlankung der Baugesetze tun not!

Die Herausforderungen der heu tigen Zeit sind mit den traditionellen Herangehensweisen kaum mehr zu be wältigen. Die meisten konventionel len Modelle sind nicht auf ein partner schaftliches Arbeiten ausgerichtet. Die Übernahme der Gesamtverantwortung durch erfahrene Partner trägt viel zu einer qualitativ hochwertigen Entwick lung, Planung und Realisierung bei. Die frühzeitige, professionelle Beratung und Koordination aus einer Hand gewähren der Bauherrschaft ein gesamtheitliches Vorgehen ihres Projektes über die ge samte Wertschöpfungskette von der Entwicklung, der Planung bis und mit

Realisierung. So können die in Abhän gigkeit vom Zeitpunkt ihres Einbezugs, ihres Wissens und ihrer Erfahrungs werte einen grösseren oder geringeren Anteil zur Optimierung beitragen. Das «network of intelligence», welches Ge samtdienstleistende in die Projekte ein fliessen lassen können, kommt dann am besten zum Tragen, wenn es bereits in der Anfangsphase genutzt wird. Und der Spielraum für die Beeinflussung des Ergebnisses ist umso grösser, je früher der Hebel am richtigen Ort angesetzt werden kann. Dies gilt generell, kommt aber insbesondere bei Bauvorhaben mit einem klaren Verdichtungsfokus an zen tralen Lagen zum Tragen. Auf engerem Raum zu planen, bedeutet für alle Be teiligten, sich in verschiedenen Span nungsfeldern zu bewegen. Zukunftsge richtete Zusammenarbeitsmodelle tra gen diesen Aspekten Rechnung.

Franziska Bürki ist Geschäftsführerin und Christiane Zwahlen stellvertretende Ge schäftsführerin von Entwicklung Schweiz.

Entwicklung Schweiz

Als Branchenverband repräsentiert Entwicklung Schweiz Unternehmen, die Gesamtleistungen in der Entwick lung, Planung und Realisierung von Bau- und Immobilienprojekten anbie ten. Die Unternehmen weisen langjäh rige Erfahrung und hohe Fachkompe tenz im Bereich des Projektmanage ments und der Gesamtleistungserbrin gung im Bauwesen aus.

Empfehlungen und Positionen finden Sie unter www.entwicklung-schweiz.ch unter «Publikationen».

Verschiedene Qualitätsansprüche, die an ein Bauprojekt gestellt werden.

ENTWICKLUNG SCHWEIZ

Lokstadt in Winterthur: Rocket und Tigerli.

STUDIO AESTHETICA BARCELONA

Qualitätsvolle Innenentwicklung

Quartiere mit hoher Baukultur zu schaffen, erfordert breit abgestützte Prozesse. Die SBB nimmt ihre Verantwortung wahr mit dem Ziel, nachhaltige Lebensräume für heute und morgen zu entwickeln.

SUSANNE ZENKER

Die Attraktivität der Städte spielt auch in Zukunft bei der Raumplanung eine wichtige Rolle. Boden ist jedoch ein knappes Gut. Wie kann an Zentrums lagen nach innen entwickelt werden, so dass zukunftsfähige urbane Räume ent stehen, in denen sich Menschen wohl fühlen? Und was bedeutet dies für die Arealentwicklungen der SBB?

Städte und deren Nutzungen sind einem stetigen Wandel ausgesetzt. Ge sellschaftliche Bedürfnisse, ökologi sche und ökonomische Anforderun gen verändern sich. Ganz generell geht

leisten. Beides verstanden als Weiter entwicklung der bestehenden bauli chen, räumlichen und sozialen Realitä ten vor Ort.

Prozessorientiert, partnerschaftlich, partizipativ

Eine hochwertige Innenentwicklung er fordert kohärente Prozesse und Ver fahren unter Einbezug aller relevanten Akteure. Der jeweilige planerische Ab lauf ist von Anfang an mit der geneh migenden Behörde und mit den Fach stellen abzustimmen sowie gemeinsam zu konkretisieren. Der Planungspro zess sieht bei SBB Immobilien zu Be ginn eine Machbarkeitsstudie vor. Dann folgen die städtebauliche Studie, der Sondernutzungsplan, der Projektwett bewerb, die Projektierung und die Er richtung. Von zentraler Bedeutung sind dabei Mitwirkungsverfahren, Architek turwettbewerbe und vor allem auch der permanente Dialog mit Städten, Kanto nen, Gemeinden und der Öffentlichkeit.

Baukultur fördern

es darum, welche Dichte und wie viel Freiraum es für eine urbane Qualität braucht, damit Städte ihre Funktionen auch künftig erfüllen können. Dies be dingt auch regulatorische Anpassungen, die Neudefinitionen von Raumnutzun gen ermöglichen.

Mit ihren Arealentwicklungen will die SBB einen Beitrag zur nachhaltigen Stadt- und Siedlungsentwicklung und zur hohen Baukultur in der Schweiz

Urbane Produktion

Das Areal «Werkstadt» auf dem Ge biet der SBB Reparaturwerkstätten in Zürich Altstetten wird bahnbetrieblich nicht mehr genutzt und befindet sich in Transformation. Durch die Sanierung der bestehenden, denkmalgeschützten Gebäude und eine schrittweise Verdich tung entsteht ein Ort für die urbane Pro duktion – gewerbliche und industrielle Innovationsbetriebe, Start-ups – sowie für Kultur- und Kreativwirtschaft. Erste Betriebe konnten als Pioniernutzungen bereits angesiedelt werden. Dem koope rativen und interdisziplinären Planungs prozess liegt ein Masterplan zugrunde. Er dient als Leitfaden für die Weiter entwicklung und definiert Rahmenbe dingungen unter anderem in den Be reichen Nachhaltigkeit, Nutzung, Städ tebau, Freiraum und Mobilität. Er soll aber auch dazu anregen, den urbanen Werkplatz im Sinne der Kreislaufwirt schaft mitzugestalten. Die Transforma tion des Areals leistet einen zukunfts fähigen Beitrag zur Innenentwicklung, zur Sicherung von Arbeitsplätzen und schafft einen Mehrwert für das Quar tier und die Stadt Zürich.

Das übergeordnete Ziel im Sinne einer hohen Baukultur ist die Schaffung eines lebenswerten, qualitätsvollen und Ak zeptanz findenden Stadtbausteins oder Quartiers. Das sind für die SBB die Bahnhöfe als Drehscheiben des öffent lichen Verkehrs sowie die Areale im Bahnhofsumfeld. Ihre Zentrumslage mitten im Stadtgefüge bedingt eine be sondere Berücksichtigung des Bestehen den, insbesondere bei den oft denkmal geschützten Bahnhöfen, aber genauso bei der Transformation von Industriege länden in neue, belebte Stadtquartiere. Denn eine nachhaltige Innenentwick lung heisst immer auch Bauen im Be stand. Die Herausforderung liegt in der Gestaltung von urbanen, identitätsstif tenden Räumen, die ihren Nutzerinnen und Nutzern einen Mehrwert bringen.

Verdichtung und Lebensqualität

Der Begriff «Verdichtung» wird oft als negativ konnotiert wahrgenommen. Um dem entgegenzuwirken, gilt es, das Au genmerk auf verschiedene Faktoren zu richten, welche die Nutzungen im urbanen Kontext entscheidend beein flussen und Auswirkungen auf die Le bensqualität haben. Faktoren wie Inf rastruktur, öffentlicher Raum, Mobili tät, Stadtklima, Durchmischung, Arbei ten und Wohnen, Frei- und Grünflächen, Kreislaufwirtschaft oder Digitalisierung, Stichwort Smart Cities. Kommt dazu, dass Planungsprozesse auch einmal ein Jahrzehnt oder mehr in Anspruch neh men können. Deshalb ist es wichtig, dass Bauordnungen adaptierbare Planungen zulassen und damit eine bedürfnisge rechte Entwicklung ermöglichen. Der kontinuierliche Einbezug aller relevan ten Anspruchsgruppen mittels zielge richteter Partizipation trägt dazu bei, die Bedürfnisse zu eruieren und in den Pla nungsprozess einfliessen zu lassen.

Innenentwicklung macht vor allem auch an Orten Sinn, wo schon heute der Verkehr zusammenkommt, wie bei spielsweise im Bahnhofsumfeld. Damit lässt sich der Modalsplit zugunsten des öffentlichen Verkehrs erhöhen. Zugleich sorgen Arealentwicklungen an zentra len Lagen in Bahnhofsnähe für kurze Wege mit Blick auf das Zukunftsbild der 15-Minuten-Stadt, in der Bewohne

rinnen und Bewohner Arbeitsort, Woh nung und Freizeitmöglichkeiten schnell erreichen können.

Innenentwicklung als Chance

Eine qualitätsvolle Innenentwicklung hat mit Verantwortung zu tun. Dieser Verantwortung ist sich die SBB bewusst, weshalb sie die SBB-Areale zu belebten Quartieren entwickeln will, die dem An spruch an eine hohe Baukultur gerecht werden. Der gestaltete Lebensraum muss so beschaffen sein, dass sich Men schen gerne darin aufhalten. Dies be

dingt eine ausgewogene Mischung von baulicher Dichte, Frei- und Grünräu men sowie flexible Nutzungskonzepte, insbesondere auch in den Erdgeschos sen, um den öffentlichen Raum zu bele ben. In den Städten ist zudem preisgüns tiger Wohnraum im Hinblick auf soziale Durchmischung ein Thema. Um gerade an zentralen urbanen Lagen mehr ge meinnützigen Wohnungsbau zu ermög lichen, haben das Bundesamt für Woh nungswesen, Wohnbaugenossenschaf ten Schweiz und die SBB im Juni 2022 einen Rahmenvertrag ausgearbeitet. Dieser kommt zum Tragen, wenn die

SBB Land im Baurecht an gemeinnüt zige Wohnbauträger abgibt. Ein wesent licher Aspekt bleibt die Nachhaltigkeit, auch zum Erreichen der Klimaneutrali tät der SBB bis 2030 sowie zur Etablie rung der Kreislaufwirtschaft. Qualitäts volle Innenentwicklung ist ein gemeinsa mer Prozess und eine Chance für attrak tive, lebenswerte Städte. Das heisst, wir müssen heute richtig für morgen planen.

Susanne Zenker ist Mitglied der Geschäfts leitung und Leiterin Development von SBB Immobilien sowie Stiftungsrätin der Stiftung Baukultur Schweiz (sbb-immobilien.ch).

Jetzt auf valiant.ch/beduerfnisse

in einen vollen tag passt keine komplizierte bank.

Qualitätsvolle Innenentwicklung ist ein gemeinsamer Prozess und eine Chance für attraktive, lebenswerte Städte.

Gleisarena: Zürich HB Nord.

SBB CFF FFS

Olivier Kofler erklärt die Auto-Revolution

Der CEO von Carvolution zum neuen Trend.

Olivier Kofler ist Mitgründer und CEO vom Schweizer Start-up Carvolution. Im Interview erzählt der Pionier, wieso das Auto-Abo die Automobilindustrie prägt und weshalb es an der Zeit ist, im Be reich der Mobilität neue Denkmuster zu etablieren.

Isabelle Schaffner: Das Abo-Konzept fürs Auto wird immer beliebter. Wird es die Zukunft sein?

Oliver Kofler: Es wird auf jeden Fall ein wichtiger Bestandteil der zukünfti gen Mobilität sein. Bis 2030 sollen be merkenswerte 40 Prozent aller neu zu gelassenen Autos in der Schweiz im Abo-Konzept an die Endkundinnen und

-kunden gelangen. Bei Carvolution spü ren wir diese zunehmende Beliebtheit des Auto-Abos gegenüber dem Auto kauf und dem Leasing bereits heute. Die Mobilität der Zukunft wird aber noch deutlich modularer werden. Zu künftig stellt sich nicht mehr primär die Frage Zug, Auto oder Fahrrad, sondern viel mehr, wann welche Art der Mobili tät wie am sinnvollsten eingesetzt wird und wie man die Transportmittel am besten kombiniert.

Wieso gewinnt das Konzept so schnell an Beliebtheit?

Obwohl sich die Autos in Bezug auf die Konnektivität oder den Elektroan trieb in den letzten Jahren massiv wei terentwickelt haben, hat sich am Auto kauf und Leasing trotz der Digitali sierung und den neuen Kundenbe dürfnissen nur wenig verändert. Das Kundenerlebnis rund ums Auto ist von der Bestellung, über den Service bis hin zum Reifenwechsel gleich geblieben.

Weil sich das Ansehen des Autos in der breiten Bevölkerung vom Status symbol hin zum Transportmittel oder Gebrauchsgegenstand gewandelt hat, haben sich Türen für neue Formen der Mobilität geöffnet. Im Vergleich zu früher ziehen wir häufiger um, wech seln regelmässiger unseren Job und sind nicht mehr bereit, uns jahrelang an dasselbe Auto zu binden. Auch wol len wir keine hohen Kapitalaufwände und finanzielle Risiken mehr auf uns nehmen, nur um mit einem Auto mo bil zu sein. Es war also nur eine Frage der Zeit – und in meinen Augen längst überfällig –, dass es eine Alternative zum Autokauf und Leasing gibt, die

sich an den Bedürfnissen der Kundin nen und Kunden ausrichtet und zu den modernen Lebensformen passt.

Wie genau funktioniert denn ein AutoAbo? Was macht Carvolution?

Kundinnen und Kunden wählen aus über 70 Modellen diverser Marken ihr Auto und können dieses je nach per sönlichem Bedarf so lange nutzen, wie

einen monatlichen Fixpreis für sein eige nes Auto, spart eine Menge Geld und kann die Dauer des Abos flexibel wäh len – so einfach funktioniert es.

Wie sieht die Zukunft des Auto-Abos aus? Wohin wird es sich entwickeln?

Ich hoffe, die sieht sehr positiv aus (lacht). Bestimmt wird sich das eher neue Konzept vom Auto-Abo noch an der einen oder anderen Stelle verän dern und optimieren. Wir bei Carvolu tion versuchen täglich, möglichst genau zu verstehen, was sich die Kundschaft wünscht, damit wir das Auto-Abo ent sprechend verbessern und ausbauen können. Insgesamt besteht beim Kon zept noch enormes Potenzial für wei tere Individualisierungen. Bereits heute halten wir die grösste, komplett digita lisierte Flotte. Unsere Kundinnen und Kunden können so zum Beispiel ihr Ki lometerpaket, im Gegensatz zum Lea sing, monatlich auf ihre Bedürfnisse an passen. Denkbar wären auch Szenarien mit unterschiedlichen Tarifen, wenn jemand zum Beispiel ausserhalb der Stosszeiten unterwegs ist. Auch Preisre duktionen für ökologisches Fahren sind denkbar. Vieles ist möglich.

heute nach wie vor zu 97 Prozent seiner Zeit ungenutzt herum. Es muss mehr gesamtheitliche Lösungsansätze für die Mobilität geben. Carvolution hat bei spielsweise Anfang dieses Jahres die SBB Green Class übernommen. Die Idee die ses Produkts ist es, Zug, Auto und wei tere Verkehrsmittel in einem monatli chen Abo mit einem Fixpreis zu kombi nieren. Für Firmenkundinnen und -kun den bieten wir weiter eine Lösung an, bei der Mobilitätsbudgets der Mitarbeiten den einfach verwaltet werden können. Die Mitarbeiterin oder der Mitarbeiter kann so frei darüber entscheiden, wel che Verkehrsmittel am besten passen. Die Abrechnung erfolgt anschliessend vollautomatisch und steuerkonform.

Denken Sie, dass es stärkere Regulierun gen braucht, damit die individuelle Mo bilität schneller nachhaltiger wird?

sie gerne möchten, sprich ein paar Mo nate oder mehrere Jahre. Im Auto-Abo von Carvolution sind die Vollkasko- und Haftpflichtversicherung, Steuern, Reifen und Serviceleistungen im monatlichen Fixpreis bereits enthalten, sodass ausser Tanken bzw. Laden keine weiteren Kos ten anfallen. Zudem lässt sich mit einem eigenen Auto im Abo Geld sparen, denn die Abo-Kosten sind meist deutlich tie fer als die Gesamtkosten eines Neuwa genkaufs oder Leasings. Kurz: Man zahlt

Wie wird sich die Rolle der Autos mit zunehmender Verdichtung der Städte verändern?

Durch die Verdichtung der Städte wird das Auto als Ein-Person-Lösung zunehmend an Bedeutung verlieren.

Der Fokus für die Zukunft muss unter anderem darin liegen, dass wir die be stehenden Ressourcen Auto, Bus, Tram und Zug etc. viel effizienter und effekti ver nutzen. Das Auto als Beispiel steht

Grundsätzlich bin ich gegen Regulie rungen. Ich sehe täglich, wie stark die Nachfrage nach Elektroautos steigt. Lei der scheitert es häufig an sehr trivialen Dingen, wie zum Beispiel der Möglich keit, in einer Mietwohnung Zugang zu einer Wallbox in der Tiefgarage zu er langen. Ich bin insgesamt sehr positiv überrascht, wie hoch die Bereitschaft der Autofahrerinnen und Autofahrer gegenüber den neuen Technologien ist. Als Reaktion auf diese Nachfrage wün sche ich mir auch eine Reaktion der Ver waltungen und Vermietern für den Elek troladestation-Ausbau.

Eine Regulierung könnte ich mir ausnahmsweise dahin gehend vorstel len, dass bei Neubauten von Parkplät zen ein Prozentsatz an Parkplätzen über einen Ladeanschluss verfügen müsste.

Olivier Kofler, Mitgründer und CEO von Carvolution, am Hauptsitz in Bannwil.

CARVOLUTION

Ab in die Post-Covid-Stadt

Die Corona-Pandemie hat die Schwächen unserer Städte aufgedeckt, also verbessern wir sie weiter.

JUSTYNA PYRA

Viele Städte haben sich während der Pandemie neu erfunden. Parkplätze wurden über Nacht in Cafés und Gär ten verwandelt, zusätzliche Radwege wurden angelegt. Andererseits leerten sich Büros, Restaurants und Geschäfte schlossen, einige für immer. Doch ge rade mit Corona gewann die Stadt wie der an Bedeutung als Ort des Austau sches, der Diversität und Innovation. Sie wird sich den veränderten Bedürf nissen entsprechend weiter transformie ren, was wiederum zur Veränderung von Nachfragestrukturen für Raum und Flä chen führt.

Arbeiten und Leben im Fluss

Der grösste Teil der städtischen Infra struktur von morgen ist bereits vorhan den, jedoch vielfach zu wenig vernetzt und zu monofunktional ausgelegt. Es gibt aber zukunftsweisende Wege zu einer kompakteren und produktive ren Stadt. Vielleicht wird die Stadt der Zukunft weniger ihrer Nachkriegsvi sion ähnlichsehen und mehr der his torischen Stadt, nur sauberer? Fahrrä der statt Staus, Urban Farming statt leerer Fabrikhallen und hybrides Arbeiten statt isolierter Bürotürme.

Der bürgerliche Nachkriegstraum war ein Vorstadthaus mit einem Auto davor. Heute ist zentrales Wohnen in abwechslungsreichen und gemisch ten Quartieren gefragt. Doch um die sen Wandel zu fördern, müssen Städte die oft segregierte Landnutzung so an

passen, dass Wohn- und Büroquartiere weiter verschmelzen können. Das neue urbane Schlagwort, das Prof. Carlos Moreno geprägt hat, ist die «15-MinutenStadt», in der alles nah ist und urbane Räume kontinuierlich genutzt werden. Diese Nähe und Effizienz verleiht der Stadt eine dörfliche «Idylle»: Am selben Tag kann alles, von der Arbeit über den Einkauf bis hin zur Kinderbetreuung, im eigenen Quartier zu Fuss oder mit dem Fahrrad abgedeckt werden.

Städtische Dichte war schon immer darauf ausgelegt, Wege zu verkürzen,

duzieren Staus und entschärfen den Ver kehrslärm. Leere Parkplätze können so als Mikroparks und Stellplätze für Fahr räder genutzt werden, Parkhäuser kön nen Freizeitflächen weichen. Vor dem 20. Jahrhundert, bevor das Auto allgegen wärtig wurde, waren Strassen für den Pferdeverkehr ausgelegt. E-Bikes zum Beispiel könnten diesen Platz einneh men, sich weiter als nachhaltige Alterna tive zu Elektroautos etablieren und die Strukturen der vormodernen Stadt effizi enter nutzen, sei es im Individualverkehr oder bei der Zustellung von Paketen.

Um in Zukunft besser mit dem en demischen Corona umgehen zu können, werden Balkone und Grünflächen inte graler Bestandteil der Gestaltung blei ben und weiter abgestimmt werden. Um häufigeren Hitzewellen entgegenzuwir ken, erweitern Städte Parks, optimieren Luftachsen und ermutigen ihre Bewoh nerschaft, gemeinschaftliche Dachgär ten anzulegen. Auf diese Weise können brachliegende Flächen Gemeinschaft und Gesundheit fördern und gleichzei tig städtische Räume kühlen.

Menschen zu treffen, Güter und Ideen auszutauschen. Bürogebäude werden weiterhin die Drehscheiben dieses Aus tauschs sein, wenn auch in angepasster Form.

Zentrale Geschäftsviertel wären wei terhin für Büros reserviert, aber Büroge bäude an schwachen Lagen könnten in Wohnungen umgewandelt werden, ähn lich wie Fabriken einst zu Lofts wurden.

Neue hybride Arbeitsmodelle, das Be dürfnis nach weniger Pendeln und die re sultierenden abgeflachten Stosszeiten re

Urbanität könnte sich auch im Hin terland der Städte stärker bemerkbar machen. Wissensarbeiter können durch gehend von zu Hause aus arbeiten und die meisten möchten diese Flexibilität auch nutzen. Einige könnten die Städte verlassen, besonders da, wo erschwingli cher Wohnraum fehlt, und dazu beitra gen, die wirtschaftliche Kluft zwischen Stadt und Land zu verringern und Emis sionen substanziell zu reduzieren. Leben und arbeiten gehen so fliessend ineinan der über, rigide Büropräsenz weicht ge

zielten internen Treffen und Kundenter minen im modifizierten oder flexibel ge mieteten Büro.

Als institutioneller Immobilienanle ger denken wir in langen Zeithorizon ten und suchen schon heute nach den Projekten von morgen, sei es bei der Optimierung unseres Bestandsportfo lios oder durch das Eingehen von Ent wicklungsrisiken. Das Angebot an zu kunftsträchtigen Projekten ist zurzeit begrenzt, was alle Marktteilnehmende fordert. Die Anforderungen sind auch komplexer geworden, weil gerade im städtischen Raum Wirtschaftlichkeit,

Umweltfreundlichkeit und soziale Ver träglichkeit sorgfältig miteinander ab zuwägen sind. Um die neue Urbanität mitzugestalten, pflegen wir eine partner schaftliche Zusammenarbeit mit allen Stakeholdern über die vielfältigen As pekte des Immobilienlebenszyklus hin weg. Denn nur weitergedachte Immobi lien werden sich in der komplexen und verändernden Stadt der nächsten Jahr zehnte bewähren können.

Justyna Pyra ist verantwortlich für die Fach stelle Entwicklung bei UBS Fund Management (Switzerland).

Impact Investing – die Wirkung zählt

Beim Impact Investing soll neben der finanziellen Rendite auch Gutes bewirkt werden, etwa im sozialen oder ökologischen Bereich.

LETA BOLLI

Derzeit stehen ESG-Kriterien in der Immobilienbranche ganz oben auf der Agenda, immer öfter fällt auch der Be griff des Impact Investing. Die konzep tionelle Klarheit dessen bleibt jedoch diffus, es scheint eine ganze Menge aus tauschbarer Begriffe und unklarer Ab grenzungen zu verwandten Konzep ten wie ESG, Socially Responsible In vestments und anderen zu geben. Was steckt hinter der Idee des Impact In vesting und welche Rolle kann es bei Immobilien einnehmen? Erstmals er wähnt wurde der Begriff des Impact In vesting im Jahr 2007. Damals veranstal tete die Rockefeller Stiftung am Co mersee ein Treffen für auserwählte In vestierende. Sie diskutierten, wie sich soziale und ökologische Ansprüche besser mit finanzieller Rendite verbin den lassen. Das Global Impact Inves ting Network (GIIN) definiert Impact Investing als Investitionen, die mit der Absicht getätigt werden, neben einer finanziellen Rendite auch eine posi tive, messbare soziale oder ökologi sche Wirkung zu erzielen. Das ergibt auf den ersten Blick Sinn, der Ansatz muss sich aber einigen Herausforde rungen stellen.

Es geht darum, was gemacht wird

Es gibt verschiedene Schlüsselele mente, die eingehalten werden müs sen. Zentral ist dabei die Absichtlich keit. Die Wirkung soll nämlich nicht zu fällig entstehen, sondern von Anfang an gewollt sein. Die wirkungsabhän gigen Ziele werden vorgängig festge legt. Diesbezüglich unterscheidet sich Impact Investing beispielsweise von ESG, wo anhand von Kriterien die Ge schäftspraktiken eines Unternehmens

hinsichtlich Umwelt, Soziales und Go vernance bewertet werden. Dabei geht es darum, wie Unternehmen ihre Akti vitäten ausführen, wie Schäden verrin gert werden und wie Anspruchsgrup pen davon profitieren können. Beim Impact Investing geht es hingegen da rum, was gemacht wird, damit eine positive Wirkung auf die Gesellschaft oder die Umwelt erzielt und zur Lö sung eines Problems beigetragen wer den kann. Ein Unternehmen kann also theoretisch einen guten ESG-Score er halten, aber keinen positiven Impact leisten. Ein weiteres wichtiges Element ist die finanzielle Rendite. Impact In vestments streben eine Rendite an, die der Marktrendite oder leicht darunter entspricht und unterscheidet sich damit von der Philanthropie.

Wirkungsmessung ist zentral

Das Gütesiegel per se des Impact In vesting ist jedoch die Wirkungsmessung, also die Verpflichtung der Investorin oder des Investors, die soziale und öko logische Leistung zu messen und zu rap portieren. Dazu setzt sich zunehmend die Orientierung an den Sustainable Development Goals (SDGs) der Ver

einten Nationen durch. In der strenge ren Form des Impact Investing wird zu dem auch das Konzept der Zusätzlich keit erwartet. Es geht also um Investi tionen, die nicht getätigt worden wären, wenn die investierende Person nicht eine positive soziale oder ökologische Wirkung erzielen wollte. Ob das Ele ment der Zusätzlichkeit wirklich sinn voll und praktikabel ist, wird in der Pra xis wie auch in der Wissenschaft kontro vers diskutiert.

Anwendung im Immobilienbereich

Im Immobilienbereich kann durch die Bereitstellung von bezahlbarem Wohn raum, Sozialwohnungen, Gesundheitsoder Bildungseinrichtungen ein posi tiver Impact erzielt werden, sofern es daran mangelt. Auch im Bereich von nachhaltigen Städten und Gemeinden sowie Green Buildings ist Impact In vesting möglich. Aufgrund des Roh stoffverbrauchs und des CO2-Aus stosses der Bau- und Immobilienwirt schaft sind Massnahmen im Bereich des Klimaschutzes und der Energie effizienz offensichtlich. Ob damit je doch negative Auswirkungen verrin gert werden oder ob tatsächlich von

Impact Investing im Sinne eines positi ven Effekts und einem Beitrag zur Lö sung eines Problems gesprochen wer den kann, muss diskutiert werden. Eine grosse Herausforderung ist in der Pra xis die Messung der Wirkung, vor al lem der sozialen Effekte. Das Messen einer Verringerung von Ungleichhei ten in einem Quartier ist anspruchs voller als die Messung des Energiever brauchs. Bis heute gibt es in der Praxis noch keine einheitlichen Regeln, wie eine Wirkung gemessen werden soll. Es gibt aktuell immer mehr Modelle und Ansätze, die den Investierenden da bei helfen, eine sinnvolle Ordnung und Messgrundlage zu finden. Das ist eine rasante und wünschenswerte Entwick lung, bis jetzt sind diese Instrumente jedoch noch umfassend und nicht spe

zifisch auf den Immobilienbereich fo kussiert:

„ GIIN definiert Impact Investing (hegiin.org);

„ SDGs helfen dabei, Probleme zu identifizieren und Bemühungen aufein ander abzustimmen (sdgs.un.org/goals);

„ IMP bietet einen Leitfaden für das Ma nagement und die Messung der Wirkun gen (impactmanagementproject.com);

„ IRIS+ bietet einen Standard für das Impact Reporting (iris.thegiin.org).

Leta Bolli ist Co-Geschäftsführerin CUREM und Studiengangleiterin MAS UZH Real Estate.

Das Spektrum von Investitionen.

Mikroparks steigern die Lebensqualität für Anwohnende und Arbeitende. MARTIN RUETSCHI

Gerade mit Corona gewann die Stadt an Bedeutung.

Bezahlbarer Wohnraum kann eine Form von Impact Investing sein. SAMUEL LEDER

Einfamilienhäuser als Auslaufmodell

Bauland ist knapp und die Notwendigkeit zur Verdichtung hoch. Dies führt zunehmend zur Substitution von Einfamilienhäusern durch Mehrfamilienhäuser.

JÖRN SCHELLENBERG

Einfamilienhäuser (EFH) geniessen nach wie vor eine grosse Beliebtheit. Insbeson dere für Familien bleibt ein frei stehendes eigenes Zuhause oft eine Herzensange legenheit. Dem Nachwuchs einfach die Terrassentür öffnen und ums Haus tol len lassen. Den Sommerabend gemüt lich im Garten verbringen, mehr Ge staltungsfreiheit geniessen und weitge hend vor lästigem Lärm der Nachbarn geschützt sein. Entsprechend hoch ist nach wie vor der Nachfrageüberhang für EFH mit Preissteigerungen im zweistelli gen Prozentbereich im letzten Jahr. Trotz dem wird das traditionelle EFH langsam zum Auslaufmodell.

Einfamilienhäuser verschwinden

So zeigen zum Beispiel die Zahlen des Kantons Zürich, dass die Neubauten von Jahr zu Jahr abnehmen. Gleichzei tig werden immer mehr EFH abgeris sen. Seit 2016 werden jährlich 300 bis 400 dem Erdboden gleichgemacht. Bis an hin vermochten die Neubauten die Ab risse noch zu kompensieren. Doch nun droht die Zahl der EFH erstmals zu sin ken. Bereits im vergangenen Jahr 2021 erreichte die Zahl der Abbrüche etwa die der Neubauten. Setzt sich der Trend fort, werden schon in diesem Jahr mehr

EFH von der Bildfläche verschwinden als neu gebaut. Für die gesamte Schweiz ist eine ähnliche Entwicklung zu beob achten. Wurden im Jahr 2000 landesweit noch knapp 600 EFH abgerissen, sind es 20 Jahre später mehr als dreimal so viele. Das mittlere Alter der abgerisse nen Häuser betrug über diese 20 Jahre lediglich 75 Jahre. Angesichts des fort schreitenden Baulandmangels und der raumplanerisch angestrebten Verdich tung in den bestehenden Siedlungsbe reichen wird es attraktiver, in die Jahre gekommene EFH mit Mehrfamilienhäu sern (MFH) zu ersetzen. Dies bietet sich insbesondere dann an, wenn sich vorhan dene Ausnützungsreserven in reale Im mobilienwerte ummünzen lassen und ohnehin eine umfassende Sanierung an stünde.

Mehrfamilienhäuser kommen

Die an Stelle der in den letzten sechs Jahren abgerissenen EFH entstandenen Neubauten zeigen, dass 70 Prozent der EFH-Abbrüche in einem MFH resul tieren. Selbst von den ursprünglich frei stehenden EFH wird lediglich etwas mehr als ein Viertel eins zu eins durch ein neues EFH ersetzt (siehe Grafik) und die weniger effiziente Verdichtung durch das Realisieren mehrerer EFH anstelle eines Einzelnen ist noch selte

ner. Mehr als 60 Prozent der frei stehen den EFH weichen bei Abbruch einem oder mehreren MFH. Bei den Doppel haushälften sind es mehr als drei Vier tel und bei den Reihenhäusern stattli che 98 Prozent. Letzteres ist darauf zu rückzuführen, dass bei den Reihenhäu sern schon aus baulichen Gründen nur selten ein einzelnes abgebrochen wer den kann. Zudem sind dabei viele ge nossenschaftliche Projekte zu finden, die so ihr Wohnungsangebot modernisieren und ausbauen konnten.

Private verkaufen, Investierende kaufen

Die zunehmende Substitution von EFH wird nicht nur wegen des regen Neubau bedarfes der Genossenschaften, sondern vor allem angesichts der vorwiegend be reits über 60-jährigen Einfamilienhaus eigentümer weiter zunehmen. Bei den sogenannten Babyboomern steht der Generationenwechsel unmittelbar be vor. Dies forciert die Abbrüche, denn selbst wenn die Erben das Haus gern in der Familie halten würden, fällt das Aus zahlen der übrigen Nachkommen oft schwer. Andere haben keinen Bedarf, da sie sich bereits ihren Wohntraum erfüllt haben. Gemäss einer früheren Analyse unserer Finanzierungen kommt etwas mehr als die Hälfte der EFH mit dem Generationenwechsel auf den Markt, da

die Besitzerinnen und Besitzer oder de ren Erbberechtigte im Verkauf die beste Lösung sehen. Beim Kauf stehen private Eigenheiminteressenten in Konkurrenz zu finanzkräftigen professionellen Inves tierenden, die das Grundstück rendite trächtig verdichten und durch MFH er setzen.

Die Entwicklung weg vom EFH ist mit einem lachenden und weinenden

Auge zu beurteilen. Einerseits treibt es die Verdichtung und den Ausbau des Wohnungsangebotes an, was im Kontext der wachsenden Bevölkerung dringend notwendig ist. Andererseits wird es künf tig umso schwerer, sich den Traum vom eigenen Haus verwirklichen zu können.

Jörn Schellenberg ist Analytics Immobilien bei der Zürcher Kantonalbank.

Einfamilienhäuser werden überwiegend durch Mehrfamilienhäuser ersetzt

Einfamilienhäuser weichen zunehmend Mehrfamilienhäusern. PD

Neue Wege gehen, Bestehendes weiterentwickeln

Die Stiftung Abendrot, eine der grösseren Pensionskassen des Landes, stützt ihre auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Immobilienstrategie auf drei Grundsätze: erhalten, beteiligen und kooperieren. Ein wegweisender Ansatz mit Potenzial.

DAVID STROHM

Ob und wie sich ältere Liegenschaften im Portfolio erhalten und weiterentwickeln lassen, das beschäftigt gegenwärtig viele Bestandshalter. Der bisher gängige Weg, alte Liegenschaften am Ende des Zyk lus oder auch schon vorher einfach ab zureissen und an ihrer Stelle Ersatzneu bauten zu realisieren, wird immer häufi ger infrage gestellt. Zum einen regt sich Widerstand. Die Bewohnerschaft fürchtet Leerkündigungen und höherer Mieten, Ortsbild- und Heimatschutz melden Be denken an. Zum anderen gerät der Neu bau zunehmend in die Kritik. Denn seine CO2-Bilanz ist wegen der dafür nötigen «grauen Energie» negativ. Damit kollidie ren die Ersatzvorhaben unter Umständen mit den selbst gesteckten Zielen auf dem Absenkpfad. All das stellt den Bestand und seinen Erhalt wieder in den Fokus.

Schon seit Längerem mit dem Thema befasst sich die Stiftung Abendrot in Ba sel. Etwa 30 Prozent des Vorsorgekapitals der Gemeinschaftsstiftung, der sich mehr als 1200 Betriebe angeschlossen haben, ist in Liegenschaften angelegt. Das Anlage volumen der Immobilien beträgt rund 760 Millionen Franken. Neben dem Unterhalt der eigenen Gebäude sind bei Abendrot auch diverse Sanierungs-, Umnutzungsund Verdichtungsprojekte sowie eine Reihe von Neubauten in Planung.

Niedrigschwelliges Angebot

Aus der Unternehmensphilosophie her aus, die auf den Grundsätzen der Nach

haltigkeit fusst, ergibt sich ein Auftrag: der ökologisch stringente Umgang mit der Substanz und eine auf Vertrauen basierende Beziehung zu den Nutze rinnen und Nutzern. Diese dürfen ih rerseits sozialverträgliche Mietzinse er warten. Weil aber die Stiftung das ihr anvertraute Vorsorgekapital auch ange messen verzinsen muss, darf zudem der dritte nachhaltige Pfeiler, die Wirtschaft lichkeit, nicht vergessen gehen.

«Der sanfte Umgang mit dem Be stand steht bei uns schon seit der Grün dung im Jahr 1985 im Vordergrund»,

sagt Christian Geser, Leiter Immobilien bei Abendrot. Den Verantwortlichen ist es sehr wichtig, mit einem niedrig schwelligen Vermietungsangebot eine engagierte, zufriedene Mieterschaft in den eigenen Immobilien zu wissen. Ent gegen der weitverbreiteten Annahme, dass sanfte Bestandessanierungen wirt schaftlich uninteressant wären, stimmt die Rendite von Abendrot sehr wohl.

Die Maximierung des Anlagevolumens ist hingegen kein Ziel. Exemplarisch für diese Haltung steht die Arealentwick lung am Lagerplatz in Winterthur.

In grösseren Wohnüberbauungen werden die privaten Mieteinheiten eher klein gehalten, dafür Gemeinschaftsund Freiräume eingerichtet. In mehre ren Überbauungen und Arealen ent standen Bewohnervereine, die diese Räume verwalten und gemeinsame Ak tivitäten organisieren. Zudem dürfen sie Hausordnungen festlegen und ha ben bei Wiedervermietungen ein Vor schlagsrecht.

Bauteile wiederverwendet Gemeinschaftlich handeln sollen aber nicht nur die Mieterinnen und Mieter. Auch Abendrot selbst versucht, mit an deren Beteiligten am gleichen Strick zu ziehen. Aktiv sucht die Stiftung nach Kooperationen, zum Beispiel bei Pro jekten, bei denen ein Baurecht zur An wendung kommt oder wenn Nutzungs auflagen des Grundeigentümers oder der öffentlichen Hand vorliegen. Vor allem bei den grösseren Entwicklungs vorhaben kommt sie gerne mit Genos senschaften ins Gespräch.

Auch bei den Neubauprojekten ver sucht Abendrot, neue Wege zu gehen. Für eines der wenigen auf dem Lager platz in Winterthur neu entstandenen Gebäude, der sogenannte Kopfbau 118, wurden zu mehr als der Hälfte Bau teile wiederverwendet, die andernorts aufgrund von Um- oder Rückbauten nicht mehr benötigt wurden. Die frü here Sulzer-Modellbauwerkstatt mit zwei Geschossen war in den Jahren 2019 bis 2021 ausgebaut und instand

gesetzt und um drei neue Geschosse aufgestockt worden.

Dieses Pilotprojekt wurde wissen schaftlich begleitet: Gegenüber einem vergleichbaren Neubau in konventio neller Bauweise konnte zu nahezu glei chen Erstellungskosten eine Reduktion des «grauen» Energieverbrauchs, ge messen in CO2-Äquivalenten, um fast 60 Prozent erreicht werden. Das Pro

jekt hat auch gezeigt, dass für Pensions kassen und andere institutionelle Anle gende, aber auch für Planer, Bauunter nehmen und die Akteure der Immobi lienbranche Potenzial besteht für das von vielen angestrebte «ressourcenscho nende» Bauen. Noch ist die Bilanz im Bestand von Abendrot nicht überall so rosig. Derzeit lässt Abendrot ihren ge samten Liegenschaftsbestand auf dessen Klimaeinfluss und Einklang mit den Kli mazielen 2050 überprüfen.

Ihre Daten sind Gold wert.

Wenn es um IT und Verfügbarkeit geht, spricht alles dafür, bestehende Inhouse-Lösungen zu Green auszulagern. Die Green Datacenter sind versorgungssicher, technologisch jederzeit auf neustem Stand und nach aktuellen Kriterien der Nachhaltigkeit und Energieeffizienz konzipiert. Das Angebot umfasst alles vom Einzelrack über Cages und Suiten oder Raum für Hyperscaler bis zum Green Ecosystem für massgeschneiderte Cloud-Lösungen.

Wie immer Sie Ihre IT-Zukunft gestalten und sichern möchten, wir garantieren Ihnen: All you need is Green.

Der Kopfbau 118 (Bildmitte) am Lagerplatz in Winterthur. PD

«Der sanfte Umgang mit dem Bestand steht bei uns schon seit je im Vordergrund.»

Das Gipfeltreffen der Schweizer Immobilienbranche

Matthias Alber, Partner bei

& Partner, Nicolas Gysi, Leiter Business

& Qualitätssicherung

BVK, und Lydia Naef, Chief Real Estate Officer des Flughafen Zürich (v. l. n. r.).

Béatrice Schaeppi, CEO von Schaeppi Grund stücke, Corine Blesi, Managing Director von NZZ Connect, und Sandy Oppliger, Sales Director bei Electrolux (v. l. n. r.).

Adrian Wyss, Head Division Real Estate bei Imple nia, Peter Barandun, CEO und VR-Präsident von Electrolux, und André Wyss, CEO von Implenia (v. l. n. r.).

Philipp Schoch, Bereichsleiter Bewirtschaftung bei Wincasa, Britta Richli, Bereichsleitung Immobilienund Baumanagement bei Kohlberg & Partner, und Ramon J. Kälin, CEO von Sanjo Management (v. l. n. r.).

Pascal Bärtschi (links), CEO von Losinger-Marazzi, und Kai Rast, Procurement & Disposition Specialist bei Carvolution.

Stéphanie Cavegn, Inhaberin und Geschäftsführerin von Cavegn Immobilien, Francesca Boucard, Head Real Estate Research & Strategy bei Swiss Life Investment Management Holding, und Ladina Esslinger, Leiterin Projektentwicklung bei Geistlich Immobilia (v. l. n. r.).

Nadia von Veltheim (links), CEO von Post Immobi lien, und Thomas Frutiger, VR-Präsident der Fruti ger Gruppe. FOTOS: PD

Reto Felder, CIO von Swiss Prime Site Solutions, Nico Müller, Chartered Surveyor MRICS bei Wüest Partner, und Flavio Lauener, CEO von Pure Funds (v. l. n. r.).

Reto Ehinger (links), Leiter Real Estate Switzerland bei Credit Suisse Asset Management (Schweiz), und Jann Lyss, Head Real Estate bei der Pensionskasse der Credit Suisse Group (Schweiz).