2.2 Les communs urbains : le dépassement de la propriété privée pleine et individuelle En parallèle à ces filières d’accession sociale et d’accession « par le bas » qui reposent sur une forme privée de la propriété immobilière, les réflexions et les projets portant sur des
approches alternatives de la propriété sont montés en puissance ces dernières décennies. C’est notamment le cas du concept de communs qui, fort d’un ancrage conceptuel transversal en droit, en économie et en philosophie politique, a su faire (ré-)émerger une vision hétérodoxe de la propriété immobilière résidentielle, ainsi que des instruments
opérationnels (coopératives, community land trusts, etc.), en se basant sur des modèles juridiques et économiques alternatifs (Simonneau et al., 2020). 2.2.1. Les grands principes des communs La remise du prix Nobel d’économie en 2009 à la chercheuse Elinor Ostrom (1990) – figure de
proue des approches économiques institutionnelles avec Oliver Williamson, colauréat du prix – a marqué un tournant dans la montée en puissance du concept de communs dans les
débats intellectuels et professionnels contemporains. Ce cadre d’analyse sur la gouvernance commune des ressources vient théoriser des expériences opérationnelles dans divers
domaines, y compris celui du foncier et de l’habitat, et affirme la primauté de la valeur d’usage et de la fonction sociale de la propriété, à rebours de l’approche « néopropriétariste » qui
privilégie sa valeur d’échange. En d’autres termes, il questionne le principe de la pleine propriété privée et individuelle et les pratiques spéculatives et dynamiques d’exclusion qui y
sont associées (Leyronas et Bambridge, 2018). Pour ce faire, le concept de communs voit en la propriété privée un « faisceau de droits » (droits d’exploitation, de jouissance, d’aliénation) qui peuvent être démembrés, fractionnés, et répartis entre plusieurs personnes pour garantir la fonction sociale des ressources en organisant et en sécurisant leurs droits d’usage à court,
moyen ou long terme (Buckley et Kalarickal 2005 ; Le Rouzic 2021 ; Simonneau et al. 2020). Lorsqu’il est appliqué au foncier et à l’immobilier, ce système alternatif d’usage et d’attribution
des droits permet de garantir l’accès collectif à des terrains ou des logements à bas prix pour une durée relativement longue, tout en en valorisant la participation et les pratiques des habitants et en sécurisant les droits juridiques de ces derniers (Simonneau et al., 2020).
2.2.2. Coopératives et foncier solidaire : les instruments des communs urbains Plusieurs filières collectives et coopératives d’accession à la propriété mobilisent des
instruments de démembrement des droits, de mise en commun des ressources (foncier, financement, etc.) et de partage des usages nécessaires à la construction et à la gestion d’ensembles immobiliers résidentiels. C’est le cas notamment des différentes formes de coopératives de logement et des structures de foncier solidaire qui existent à l’échelle locale,
y compris dans des pays à revenu intermédiaire. Leur portage « par le bas » par des collectifs d’acteurs locaux, en particulier les habitants, est présenté comme une condition sine qua non de leur capacité à faciliter l’accès à un logement décent et abordable, en particulier pour les ménages les plus modestes (Arnold 2012 ; Simonneau et al. 2020).
Le terme de coopératives d’habitat fait référence à différents modèles qui se distinguent par
des modes et des degrés variables de mise en commun du foncier et des logements (Blanco et al., 2016 ; Peppercorn et Taffin, 2013). Le modèle le plus abouti est sans doute celui des
coopératives de tenure foncière dans lequel le terrain et les logements sont détenus en commun par l’ensemble des résidents qui en sont les usufruitiers (Simonneau et al., 2020).
C’est par exemple le cas des coopératives de logements par aide mutuelle qui existent dans plusieurs pays d’Amérique latine (Brésil, Argentine, Chili, et dans une moindre mesure au
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