3.2 Obstacles et risques pour le développement du secteur locatif formel La part relativement réduite du secteur locatif formel dans de nombreuses villes et métropoles des pays à revenu intermédiaire reflète un paradoxe : il est à la fois inabordable pour les locataires et peu attractif pour les propriétaires. Si le niveau élevé des loyers – renchéris mécaniquement par la hausse des prix de l’immobilier – est le principal frein pour
les ménages qui souhaiteraient trouver une location sur le marché formel, des obstacles de nature juridique et financière découragent les propriétaires de louer leurs biens sur le marché formel, et les investisseurs de se lancer dans des opérations d’investissement locatif. C’est la raison pour laquelle le secteur locatif souffre, dans bien des cas, d’un manque d’investissement chronique.
3.2.1. Un cadre juridique souvent défaillant pour l’immobilier locatif Le cadre juridique et réglementaire pour la location, obsolète ou défaillant dans de nombreux pays, renforce la perception du risque pour les propriétaires et investisseurs potentiels.
Comme le soulignent Ira Peppercon et Claude Taffin (2013), les législations les plus protectrices des locataires sont accusées d’entraver l’expansion du marché formel et d’ainsi
renforcer le rôle joué par le marché informel où les locataires ne disposent d’aucune sécurité juridique. Au Liban et au Mexique, le secteur locatif est non seulement affecté par les revirements législatifs, mais aussi par une défiance de la population envers l’État et le système judiciaire, et enfin, par l’inaction des acteurs publics dans le règlement des litiges locatifs et
plus généralement dans l’application des décisions de justice. Les propriétaires craignent alors de ne pas pouvoir récupérer rapidement leur bien en cas d’impayé ou en fin de bail, et
de ne pas percevoir de dédommagements en cas de dégradation. À l’inverse, dans le cas de la Thaïlande, où il est culturellement peu accepté qu’un locataire ne paie plus son loyer, la
législation autorise les propriétaires à changer la serrure (Peppercorn et Taffin, 2013). En outre, les systèmes de contrôle des loyers dits de « première génération » ont grandement pesé, des
décennies durant, sur l’offre formelle disponible tant en Amérique latine (Mexique, Argentine, Chili, Colombie, etc.) qu’en Afrique du Nord et au Moyen-Orient (Jordanie, Égypte, Liban, Maroc,
etc.) (voir Encadré 4 ci-après) (Ababsa, 2020 ; Blanco et al., 2016 ; Marot, 2020).
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