détourne par ailleurs les investisseurs du secteur locatif dans les pays à revenu intermédiaire : la rareté de l’offre de crédit hypothécaire pour l’investissement dans l’immobilier résidentiel locatif. Les banques préfèrent prêter à des ménages qui vont devenir propriétairesoccupants de leur logement, ou prêter à des investisseurs souhaitant acquérir de l’immobilier
commercial ou de bureau. Elles prêtent plus difficilement aux investisseurs du marché immobilier locatif, d’une part à cause de la faible transparence de ces marchés, d’autre part à cause de la faible disponibilité de ressources de long terme, pour les banques, sur les marchés bancaires. Le cas échéant, les crédits proposés par les banques au taux du marché,
non bonifiés (c’est-à-dire non aidés par les pouvoirs publics), ne permettent pas aux investisseurs d’atteindre un rendement locatif suffisamment intéressant, à moins que les prix d’achat soient très attractifs ou que les loyers prévus soient particulièrement élevés, comme c’est le cas dans l’immobilier locatif de luxe et avec les locations touristiques de type Airbnb.
Enfin, les faibles niveaux de rentabilité et les défaillances du cadre juridique et réglementaire
pour la location sont responsables d’un problème qui contribue fortement au déficit d’offre de logements locatifs formels : la vacance immobilière. Cette dernière est particulièrement
élevée dans des villes comme Beyrouth, Mexico ou Buenos Aires où elle atteint 10 à 20 % dans le parc résidentiel (Beirut Urban Lab s. d. ; Blanco, 2016). En Inde, plus de 11 millions de logement
seraient vacants (Mukherjee, 2020). Ces logements sous ou non-occupés représentent, à bien des égards, une réserve potentielle pour accroitre le stock de logements locatifs. Tout l’enjeu pour les politiques publiques est d’ainsi proposer les bons instruments pour encourager les propriétaires à les rendre disponibles sur le marché formel.
3.3 Des instruments légaux, financiers et fiscaux pour relancer et structurer le secteur locatif formel Pour permettre la revitalisation et la structuration durable des marchés locatifs formels, les expériences réalisées dans divers pays montrent qu’il faut adopter une approche globale, progressive et territorialisée qui soit capable de transformer l’ensemble de la chaine de valeur du secteur et de faire émerger de nouveaux modèles économiques. Des actions de soutien à
la demande et, peut-être encore davantage à l’offre, doivent être envisagées pour permettre aux marchés locatifs formels de se développer et de prendre le pas sur les marchés informels,
en étant à la fois abordables pour les locataires et attractifs pour les propriétaires. Autrement dit, l’enjeu est de créer un environnement légal, réglementaire, institutionnel, financier et fiscal
qui donne au secteur privé, et public le cas échéant, la possibilité de proposer une offre locative diversifiée en construisant des logements neufs et en réhabilitant le parc existant.
3.3.1. Un cadre juridique clair, stable et équilibré À l’heure où les marchés locatifs formels sont peu organisés et régulés, un prérequis à leur
redynamisation est la définition d’un cadre juridique clair, stable et équilibré. Celui-ci devrait en effet régir et sécuriser les relations contractuelles qui unissent locataires et propriétaires –
comme c’est le cas par exemple en Allemagne et en Suisse où les marchés locatifs sont particulièrement dynamiques (Blanco et al., 2016a, 2016b ; Mukherjee, 2020 ; Peppercorn et
Taffin, 2013). Pour recréer de la confiance et réduire la perception du risque chez les différents protagonistes, il est nécessaire que la législation, à l’échelle nationale ou locale, définisse
précisément les droits et les devoirs de chacune des parties, les termes du contrat et les conditions de résolution d’un éventuel litige. Il s’agit de déterminer plusieurs dimensions, notamment : les règles concernant la fixation et la révision des loyers, la durée et les conditions de fin des contrats de location, les standards minimums de qualité, le partage des
frais d’entretien et d’accès aux services, la définition d’un modèle de bail, le versement d’un
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