Bouwvraagstukken

“Als architectenbureau werken we voor diverse ondernemingen en zien in de werkwijze bij bouwopgaves een verschil tussen de grote en kleine ondernemingen. Dit heeft te maken met de omvang en complexiteit van de opgave. Toch kan het voor een kleinere onderneming goed zijn om een verbouwing of nieuwbouw opgave meer aan te vliegen zoals een grotere onderneming. Een resumé van de te doorlopen stappen.”

“Allereerst het uitschrijven van de wensen, het programma van eisen. Denk hierbij ook aan verdere groei, in hoeverre is het programma van eisen toekomst bestendig, hoeveel groei wordt hierin meegenomen. Verduurzaming is uiteraard een belangrijk aspect om mee te nemen in het programma van eisen.”

Scenario denken

“Het is goed om een opgave breed aan te vliegen door te denken in verschillende scenario’s. Deze scenario’s zijn te vergelijken op verschillende aspecten: bijvoorbeeld kostprijs, energielasten, onderhoudskosten, bouwtijd en consequenties voor de bedrijfsvoering tijdens de bouw. Wat hierin ook interessant kan zijn: hoe generiek of specifiek is het bedrijfspand na verbouw of bij nieuwbouw, mocht het pand bijvoorbeeld ooit verkocht worden. Het globaal toetsen op regelgeving is belangrijk in de scenario’s; wat mag vanuit bestemmingsplan of wat zijn mogelijke consequenties vanuit het bouwbesluit, denk daarbij bijvoorbeeld aan brandveiligheid. Doordat je in scenario’s denkt, blijft een bepaalde afstand tot de opgave geborgd, waardoor objectievere keuzes mogelijk zijn.”

Integraal doorpakken

“Nadat een voorkeursscenario bepaald is, is het verstandig om dit scenario in de breedte te onderzoeken en uit te zetten. Gemeentelijke pré adviezen zoals bestemmingsplan of welstand zijn hierin een eerste stap. In de uitwerking kan vorkomen worden dat hier aanpassingen door ontstaan. De volgende stap is om bouwkundige, constructieve en installatietechnische zaken uit te werken. Er ontstaat uiteindelijk meer duidelijkheid over de kostprijs, waardoor het proces beter is te sturen.”

Bouwteam of aanbesteden

“Bij een complexe verbouwing of nieuwbouw met veel consequenties voor lopende bedrijfsprocessen kan een bouwteam uitkomst bieden. Aan de voorkant kan met een aannemer meer duidelijkheid ontstaan over het te doorlopen proces en prijs. Bij een aanbesteding worden diverse aannemers uitgenodigd om een vaste prijs te maken voor een werk en wordt vaak gekozen voor de goedkoopste prijs. Ervaring leert dat in het meerwerk veel aspecten toch leiden tot prijsverhogingen. Een interessante middeling tussen de twee is een bouwteam met pré-selectie. Door vooraf aan aannemers de staartkosten, uurlonen, bouwplaats kosten en opslag over onderaannemers op te vragen ontstaat duidelijkheid over de verschillen tussen de aannemers. Doordat hierna een bouwteam ontstaat waar prijzen van verschillende onderaannemers worden bekeken, is voldoende marktwerking geborgd. Hierdoor kan uiteindelijk voor een goede prijs worden gebouwd. Als opdrachtgever heb je in deze modus ook meer inzicht in de onderaannemers, omdat je betrokken bent in de prijsvorming. Ergens blijft bouwen ook vertrouwen; het hebben van onafhankelijke adviseurs in dit proces is ons inziens hierin een pré.” <

Tom Valks Nieuweboer Architecten