Balanceren tussen kansen en grote uitdagingen

De bouw- en vastgoedsector staat voor een enorme bouw -en renovatieopgave, terwijl deze ondernemers tegenwoordig met grote uitdagingen te maken hebben. Denk aan de exorbitant stijgende materiaalprijzen en verder oplopende leveringstijden. Hoe gaan opdrachtgevers en marktpartijen om met de uitdagingen van deze tijd en welke kansen liggen er voor het oprapen? Op uitnodiging van Coöperatie VersnellingNL voeren zes experts een geanimeerd tafelgesprek, onder leiding van Carmen Oude Wesselink, bij gastheer SW Vastgoedverbetering in Almelo.

'We gaan het niet redden op de manier zoals we nu over het algemeen woningen bouwen en verduurzamen'

De bouw- en vastgoedsector staat voor eenenorme opgave. Volgens de NationaleWoonagenda zijn er circa 100.000nieuwbouwwoningen per jaar nodig, terwijl dejaarproductie veel lager uitvalt. Tot 2030 moetener ongeveer een miljoen woningen wordengebouwd. En niet te vergeten moeten tot 2050in Nederland circa 7,5 miljoen woningen en500.000 kantoor- en overheidsgebouwenworden verduurzaamd. “We gaan het nietredden op de manier zoals we nu over hetalgemeen woningen bouwen en verduurzamen”,zegt Rutger Vrielink, manager Vastgoed bijwoningcorporatie Domijn, onomwonden tegenzijn tafelgenoten. “Sterker nog, Domijn zou bijwijze van spreken over tien jaar failliet zijn. Debouw- en ontwikkelingskosten moeten drastischomlaag om betaalbare woningen te kunnenexploiteren.”

Domijn geeft de voorkeur aan woningbouwers die industrieel produceren en renovatie- en onderhoudsbedrijven die vastgoed op een duurzame wijze renoveren. Dat versnelt niet alleen het bouwtempo, maar de kwaliteit gaat hiermee volgens Vrielink ook omhoog. Hiervan is nog niet iedere opdrachtgever of architect overtuigd, vertelt Marleen Mokkink, directeur van bouw- en ontwikkelingsbedrijf Van Wijnen in Eibergen. “Het is goed om te zien dat door een modulair productieproces grondgebonden woningen en appartementen doorgaans zeer betaalbaar zijn, zonder dat er wordt ingeleverd op kwaliteit en keuzevrijheid.”

Van project- naar procesaanpak

Industriële woningproductie is geen standaard bouwmethodiek in Nederland. Hans Wortelboer, directeur SW Vastgoedverbetering, en Rutger Vrielink missen een overkoepelende visie hoe de nationale vastgoed- en bouwsector en de overheid de urgente bouwopgave efficiënt en duurzaam kunnen aanvliegen. “We verduurzamen duizenden woningen, maar we pakken elk complex als een uniek project op. Daarbij worden de voordelen van schaalgrootte onvoldoende benut”, zegt de voorman van SW Vastgoedverbetering. “Als we in staat zijn om te opereren vanuit een gestandaardiseerd en geïndustrialiseerd bouwproces, maken we de investering voor de opdrachtgevers eerder haalbaar.”

Belemmerende wet- en regelgeving

Voor een dergelijke transitie is wet- en regelgeving nodig die als smeerolie fungeert, in plaats van zand in de motor strooit. Helaas staat de huidige bouwregelgeving marktinnovatie weleens in de weg. Ter sprake komt een voorbeeld uit de praktijk: een vastgoedontwikkelaar had een nul-energie woningconcept voor een verhuurder ontwikkeld, maar die woning paste niet in het zogeheten Woningwaarderingsstelsel dat wordt gebruikt om de maximale huurprijs vast te stellen. Daarom kon de verhuurder geen Energieprestatievergoeding ontvangen, waardoor het woningconcept niet haalbaar was.

Daarnaast wordt circulair bouwen door regelgeving onvoldoende gestimuleerd. Zo mag er maximaal 30% gerecycled beton in een woning worden toegepast. Hans Wortelboer voegt toe: “Veel nog hoogwaardige bouwmaterialen verdwijnen vaak laagwaardig als fundatiemateriaal onder de grond.”

De toekomst ligt in samenwerking!

Vrielink beklaagt zich over de lange procedures om bij bouwopgaves rekening te houden met omgevingsvergunningen en specifiek flora en fauna bij verduurzaming. “Zeker belangrijk en daar moet ook invulling aan gegeven worden, maar zo’n procedure duurt zo anderhalf jaar! Het kost veel voorbereiding, geld en capaciteit en zet daarmee een rem op de verduurzaming. En dat is nou net het tegenovergesteld van wat we met ’n allen willen.”

Consultant en partner Eric Kouters van Coöperatie VersnellingNL, die vastgoed- en ruimtelijke ontwikkelingsprojecten versnelt, noemt ook sociale wetten en regels die het samenvoegen van eenpersoonshuishoudens tegenhoudt. Dat geldt met name voor ouderen die nu elk in een te ruime ééngezinswoning zitten en onbedoeld de doorstroming op de woningmarkt belemmeren. Eén van de partners ontvangt minder AOW als ze gaan samenwonen en snijdt zich daarmee dus in de vingers.

De kansen

Kansen om het beter te doen zijn er volop. De toenemende automatisering en digitalisering in de bouw- en vastgoedsector bieden voldoende perspectief om meer, sneller, beter en klimaatvriendelijker nieuwe woningen te bouwen en bestaande huizen te renoveren. De robot verwerft steeds meer een plek in prefab woningfabrieken. Hans Wortelboer kijkt er niet vreemd van op dat over pakweg tien jaar tienduizenden woningen van ’de lopende band’ komen afrollen. Dat zou volgens hem een verlichting zijn voor de woningmarkt èn bouwbedrijven die net als vele andere sectoren kampen met een schrijnend tekort aan personeel en (te) krappe winstmarges.

Volgens Vrielink zullen ook vastgoedbeheerders steeds meer zaken digitaliseren en automatiseren. “Er zijn al drones die onze totale vastgoedportefeuille kunnen opnemen, waardoor het vastgoedbeheer eenvoudiger en sneller gaat.” Een andere kansrijke ontwikkeling die het beheer van woningen voor corporaties vergemakkelijkt, is dat leveranciers van installatiecomponenten deze in eigendom houden en leasen aan corporaties en andere vastgoedeigenaren.

Bedreigingen

Helaas zijn er op korte termijn nog veel bedreigingen voor de bouw- en vastgoedsector: oplopende materiaalprijzen, hoge leveringstijden en beperkte beschikbaarheid van materialen en componenten. “Als ik nu een warmtepomp bestel moet ik negen maanden wachten en de leverancier kan me niet eens een prijs noemen. Terwijl we wel platgebeld worden door particulieren die een hybride installatie willen. Dit soort hectiek maakt het lastig om de toekomst te voorspellen in deze markt”, aldus directeur Ben Kuipers van Loohuis Installatiegroep Fleringen.

Gelukkig zien de gesprekspartners volop kansen, met name in de verbinding met elkaar en de versnelling die hiermee ontstaat binnen de opgaven. De toekomst van de bouw ligt in de samenwerking. <

DE GESPREKSPARTNERS:

Hans Wortelboer, Directeur SW Vastgoedverbetering

Al meer dan 65 jaar is SW Vastgoedverbetering verantwoordelijk voor hetlangdurig behoud van vastgoed, zodat mensen prettiger en duurzamerkunnen wonen, werken en verblijven.

Marleen Mokkink, Vestigingsdirecteur Van Wijnen Eibergen

Van Wijnen ontwikkelt, bouwt, transformeert, renoveert en beheert vastgoed. Ze maakt zich hard voor betaalbare woningen in heel Nederland. Met het duurzame en energiezuinige woonproduct Fijn Wonen draagt Van Wijnen bij om de woningnood op te lossen.

Rutger Vrielink, Manager Vastgoed bij woningcorporatie Domijn

Domijn wil haar huurders een echt thuis bieden. Deze woningcorporatie is oprecht geïnteresseerd en luistert echt naar mensen. Domijn verhuurt woningen aan circa 30.000 mensen in de gemeenten Enschede, Haaksbergen en Losser.

Erik Workel, Architect/partner IAA Architecten

IAA Architecten begint elke opgave opnieuw samen met de opdrachtgever,waarbij architectuur niet een op zichzelf staand doel is. Het resultaat leidt toteen waardevolle omgeving, een representatief gebouw of interieur.

Ben Kuipers, Directeur Loohuis Installatiegroep Fleringen

Als gecertificeerd installateur ontwerpt, installeert en onderhoudt Loohuis Installatiegroep zowel werktuigbouwkundige installaties (verwarming, koeling, ventilatie, sanitair) als elektra en domotica in gebouwen, met als doel om een fijne en comfortabele woon- en werkomgeving te bieden.

Eric Kouters, Partner VersnellingNL

De coöperatie VersnellingNL is al jarenlang actief in het landelijk speelveld van innovatie, duurzaamheid en maatschappelijke opgaven. Ze helpt bedrijven en overheden met het versnellen van regionale en landelijke plannen en projecten om zo doelstellingen effectief te realiseren.

KIJK OP OOST NEDERLAND | WWW.KIJKOPOOSTNEDERLAND.NL

59