Verkenningen in Vastgoedland. EPISODE 3

Charles Darwin, door Hulki Okan Tabak, via Unsplash

Verkenningen in Vastgoedland. EPISODE 3

Menno Bakker op zoek naar de Heilige graal in de wereld van vastgoed.

DEEL 3: Op zoek naar het goud

Kunt u zich nog deze rubriek in de vorige editie herinneren? Waarin onder andere de lessen van Robert Kiyosaki werden besproken? Zo niet; dan eerst even een ultrakorte samenvatting van het voorafgaande. En vervolgens: mijn zoektocht naar goud.

LEES OF MAGAZINE OOK ONLINE VIA WWW.OF.NL EN VOLG ONS VIA , EN . 59 OF 2021-04

Margaret Polinder, via Unsplash

De lessen uit het boek Rijke pa arme pa van Kiyosaki zijn voor menig vastgoedbelegger een Bijbel. Dat vind ik overdreven. Maar een goed boek is het wél. Drie punten om te onthouden.

Ten eerste: denk in activa. Dus tja, die rode sportauto die je na je vijftigste graag wil hebben is misschien niet zo’n goed idee. Tenzij je hem wekelijks kunt verhuren. (Of: je wordt er intens gelukkig van, zoals ik met mijn zeilbootje). Wel goed om te onthouden: activa kosten geld, maar leveren óók geld op. Ziedaar: pluspunt 1 van vastgoed. Het wordt door de jaren heen steeds meer waard én: voor wie het goed doet levert het onderweg ook nog een leuke stuiver op.

Hefboom Ten tweede: vooral op vastgoed kun je lenen. Schulden maken dus. Eigenlijk, precies dat wat we op school hadden geleerd niet te doen. Oog-opener: schuld is niet zo eng als je ooit dacht; zolang deze is gedekt door vastgoed. En: schuld maakt dat je méér van je eigen geld opnieuw kunt investeringen. Zo rekende Alex, mijn contactpersoon bij Eijgen Finance (zie ook: OF 2), mij voor dat wij op de twee appartementen die we in Leeuwarden hypotheekvrij hebben zo’n 80 procent van de

waarde ‘in verhuurde staat’ konden krijgen. Voor wie wil weten wat dat precies betekent, even googelen, want hier beperk ik me tot de ‘basics’.

In de absurd overspannen markt van vandaag zijn die panden samen denk ik 280.000 euro waard. Dat zou een hypotheek kunnen betekenen van (ongeveer) 75% op 224.000, maakt ongeveer 170.000 euro. Kortom: ik haal dan niet alleen maandelijks rendement uit die twee appartementen, maar kan er ook nog iets nieuws van kopen, waar ook weer rendementen op binnenkomen. Dit is versimpeld uitgelegd hoe de hefboom op vastgoed werkt. Sinds ik me dat realiseer ben ik pas écht geïnteresseerd in vastgoed.

Goud Het derde en laatste punt uit het boek van Kiyosaki is dat goud overal is, als je er maar oog voor hebt. Datzelfde vertelden ook alle vastgoedtrainers die mij in de voetsporen van Kiyosaki probeerden te begeleiden naar een ‘vrij leven’ met een ‘passief inkomen.’ Maar…gemakkelijk is het vandaag de dag niet in Nederland.

De eerste uitdaging is de stelregel uit iedere vastgoed-cursus: koop BMV. Below

Market Value. Kortom: je moet zoeken naar deals die niet op Funda staan. Huizen die goedkoper zijn dan de gemiddelde marktprijs. Bij voorkeur zelfs dertig procent daaronder. De cursussen gaven daarvoor diverse tips. Van zoeken naar krotten waar het gras tot aan de ramen staat, tot het flyeren in buurten. Niet helemaal mijn ding, maar nieuwsgierig als ik ben probeerde ik alles. En toch: de beste panden die ik vond leverden mij volgens mijn rekensommetjes niet meer dan 6% rendement op. De trainers bleven er maar op hameren: ‘béter zoeken; de kansen zijn er wel, hárder je best doen!’. Maar hun inspirerende voorbeelden van mooie klappers uit het verleden hadden één ding gemeen: die klappers waren vier tot tien jaar geleden gemaakt. Inmiddels is de markt drastisch prijzen zijn alsmaar gestegen en de overdrachtsbelasting is vanaf 2021 spectaculair opgehoogd worden naar 8 %.

Nu zeggen optimisten met een écht ondernemershart dat het allemaal niets uitmaakt. Wie nu niet koop heeft over vijf jaar weer spijt. Ik wil toegeven: dat zou bést eens kunnen. En daarom ga ik nu ook dóór. Maar feit is: ik ben de enige niet.

60 OF 2021-04

Micheile-henderson, via Unsplash

Vastgoedcursussen Niet alleen de markt voor de huizenjagers is in Nederland snel vol gestroomd, dezelfde groeispurt maakt ook de markt voor vastgoedcursussen. Cursisten van zeer divers pluimage stromen hier wekelijks toe, met de brandende wens om de rat race van hun dagelijkse baan te ontsnappen. Het Walhalla van een passief inkomen lonkt. De cursusaanbieders verdienen er goed aan. Het is alsof zij na hun eerdere investeringen in vastgoed nu zélf ook al weer een tweede pot met goud hebben gevonden.

Ik merkte ook dat vele gratis webinars het slim aanpakken. Je geeft de deelnemer net voldoende relevante informatie en vooral veelbelovende praktijkvoorbeelden om hem aan het eind van het webinar te verleiden tot een tweedaagse training. Voor circa 1.500 euro kun je dan ‘alles leren wat je nodig hebt’. Kortom: wat je in het webinar hoopte te leren komt bij die tweedaagse training. Wie daar dan instapt, krijgt uiteraard nog veel meer relevante informatie, maar ook weer niet téveel, want aan het einde van die dagen moet het vooral aantrekkelijk zijn om door middel van de jaartraining (16.000 euro) echt álles te leren wat je eigenlijk zou moeten weten om succesvol te zijn.

Leercurve Ik doorliep diverse cursussen, las ongeveer twintig boeken, bekeek 30 uur aan film en besloot toen dat ik de sales-acties van de cursus-aanbieders verder zou negeren. Veel respect overigens voor hoe men dat aanpakt, maar nu nóg weer een jaar een training volgen voelde eerder als uitstelgedrag dan als gedegen voorbereiding. Ik wist nu wel waar Abraham de vastgoed-mostert haalde. Ik had al ervaring met appartementen verhuur. Ik wist van Eijgen Finance welke financiële actieradius ik had en ik wist dat ik op basis van vallen en opstaan altijd een goede leercurve haal in mijn leven.

Natuurlijk: dan is daar nog het probleem van de overspannen Nederlandse vastgoedmarkt. Ik besloot in dat kader een wijze les van Charles Darwin op te volgen. Hij zei ooit: het zijn niet de sterkste van een soort die overleven en ook niet de intelligentste. Het zijn degene die zich het best op veranderingen aanpassen.

Volgende editie, het slot van deze serie: in de voetsporen van Charles Darwin.

Verklarende woordenlijst

Goud: scheikundig element met symbool Au (aurum) en atoomnummer 79. Wordt al sinds 3500 v.Chr. zeer gewaardeerd. Wordt in figuurlijke zin aangeduid voor een product, dienst, of kans waar veel waarde aan zit.

Hefboomwerking: Begrip uit de Griekse oudheid. De Griekse wis- en natuurkundige Archimedes verklaarde dat hij met een hefboom de aarde zou kunnen optillen. Zijn bravour ging uit van het natuurkundige principe dat aan de hefboomwerking ten grondslag ligt: arbeid. Kortom: kracht maal verplaatsing. In vastgoed wordt de hefboom – ook wel aangeduid als ‘leverage’ – gemeten als de verhouding van de totale rentedragende schuld ten opzichte van de totale activa. Waar het op neerkomt: hoe groter de rentedragende schuld, hoe groter de financiële hefboomwerking of ‘versnelling’. Dit kan vanzelfsprekend zowel goed nieuws als slecht nieuws zijn voor de persoon die deze schuld is aangegaan.

Rat Race: abstract begrip dat aangeeft dat iemand of iets bezig is met een reeks eindeloze of nutteloze handelingen die geen uitzicht bieden op resultaat. Gelijk een rat die opgewonden in een tredmolen loopt, zonder vooruit te komen. Begrip wordt dikwijls gebruikt om de huidige maatschappij, die is gericht op zo hard mogelijk werken en zoveel mogelijk geld verdienen (om hoge vaste lasten van een luxe-bestaan) vol te kunnen houden.

LEES OF MAGAZINE OOK ONLINE VIA WWW.OF.NL EN VOLG ONS VIA , EN . 61 OF 2021-04