Het spanningsveld tussen aannemer en opdrachtgever Verantwoordelijkheden bij oplevering

Als er sprake is van een gebrek of bouwfout, kan de uitvoerend aannemer daarvoor aansprakelijk zijn. Het is belangrijk dat de opdrachtgever tijdig reclameert tegen een geconstateerde bouwfout. Het moment van oplevering van het werk is daarbij van belang. De aannemer is namelijk niet aansprakelijk voor gebreken aan het werk of bouwfouten die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. En zo spelen er nog andere zaken op het gebied van aansprakelijkheid. Enkele voorbeelden, in vogelvlucht.

Wanneer is werk daadwerkelijk opgeleverd? Antwoord: wanneer het door de opdrachtgever is aanvaard. Die aanvaarding door de opdrachtgever moet vast komen te staan, bij voorkeur schriftelijk. Voor de aannemer is er ook een bescherming: de wet schrijft namelijk voor dat een opdrachtgever het opgeleverde werk binnen een bepaalde termijn moet aanvaarden.

Dan de overschrijding van de opleverdatum. In de overeenkomst van aanneming van werk is altijd een termijn opgenomen waarbinnen het werk moet worden opgeleverd. Op overschrijding van die termijn kan een boete of een korting op de aanneemsom staan. Tussen partijen ontstaat regelmatig discussie over de toekenning van bouwtijdverlenging en over het aantal onwerkbare werkdagen, bijvoorbeeld als gevolg van vorst. Wanneer er sprake is van overschrijding, wordt door de aannemer vaak een beroep op matiging gedaan, bijvoorbeeld indien de opdrachtgever niet of nauwelijks schade heeft geleden door de te late oplevering. Door oplevering is het werk voor risico van de opdrachtgever en is de aannemer ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever ten tijde van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Dit houdt dus in dat de opdrachtgever een onderzoeksplicht heeft.

Wanneer wordt vastgesteld dat het werk gebreken bevat, is de opdrachtgever in beginsel verplicht om de aannemer eerst de gelegenheid te geven de gebreken zelf te herstellen, tenzij dat in verband met de omstandigheden niet van hem kan worden gevergd. De opdrachtgever heeft daarnaast het recht om te vorderen dat de aannemer de gebreken binnen een redelijke termijn herstelt. De aansprakelijkheid van de aannemer voor hem bekende verborgen gebreken die hij heeft verzwegen, kunnen niet contractueel worden uitgesloten of beperkt.

De verjaringstermijn voor vorderingen wegens geconstateerde gebreken is relatief kort. De behandeling van allerlei zaken op het gebied van verjaring, zou voor deze column op deze plaats te uitvoerig worden.

Belangrijk is derhalve dat zowel opdrachtgevers als aannemers bij bouwprojecten veel problemen kunnen voorkomen, door de toepasselijke regelgeving te kennen, of zich te laten bijstaan door iemand die daarin gespecialiseerd is. U bent van harte welkom voor een kennismakingsgesprek op mijn kantoor in Bolsward.

Mr. Jacqueline Brouwer van Brouwer Advocatuur adviseert u graag. Zij procedeert bovendien regelmatig voor haar cliënten (zowel bouwbedrijven, ontwikkelaars en makelaars, als particulieren) bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw, dan wel de Rechtbank. Zij is gevestigd in Bolsward.

Mr. Jacqueline Brouwer

Mr. Jacqueline Brouwer van Brouwer Advocatuur, werkt vanuit een fraai hoekpand in de binnenstad van Bolsward. Zij staat ondernemers bij op allerlei juridische gebieden. Voor een vrijblijvend kennismakingsgesprek kan altijd contact worden opgenomen.

www.brouweradvocatuur.nl