Diário do Condomínio - Setembro/Outubro 2015 by Ofício Comunicação e Cultura

SETEMBRO/OUTUBRO DE 2015 | ANO 1 | NÚMERO 3 DISTRIBUIÇÃO GRATUITA E DIRIGIDA www.diariodocondominio.com.br

CRISE.

O que fazer pelo seu condomínio?

Diário do Condomínio - Nº 3 SET/OUT 2015

Editorial

Caro leitor, Os principais veículos de comunicação de todo o Brasil têm destacado, já há alguns meses, a crise financeira que muitas pessoas têm enfrentado. Desemprego, queda no faturamento das empresas e aumento dos preços de diversos produtos e itens essenciais têm sido noticiados constantemente. E nos condomínios essa realidade não é diferente. O aumento na inadimplência e o crescimento no número de cartas de cobrança tem assombrado alguns condomínios, principalmente aqueles que não tomam ações imediatas de cobrança ou que não fazem o devido planejamento anual. Mas nunca é tarde para que o síndico reveja algumas situações e convoque os condôminos para colaborarem nessa organização e revisão de algumas tarefas e atividades. As ações para não permitir que as contas do condomínio fiquem no vermelho variam desde a revisão de contratos dos prestadores de serviço até ações de economia nas áreas comuns, além de contar com profissionais capacitados e competentes na execução das tarefas e serviços. O momento é sim delicado e requer atenção por parte dos gestores, mas ao aliar organização e o comprometimento de todos os moradores será possível fazer com que essa turbulência econômica e política afetem bem menos do que as manchetes dos jornais propagam.

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Editoração/diagramação: Daniel Temponi Redes sociais: Ofício Comunicação e Cultura Web Designer: Sílvio Alencar Público Alvo: Condomínios residenciais, comerciais e mistos, administradoras de condomínios, sindicatos e construtoras. Periodicidade: Bimestral

DIÁRIO DO CONDOMÍNIO é uma publicação bimestral editada pela Ofício Comunicação e Cultura Ltda. Redação: Praça Presidente Getúlio Vargas, nº 35, Ed. Jusmar sala 409, Centro, Vitória/ES, CEP: 29.010-350, Tel: 3019-6240 Editor e Jornalista Responsável: Mário L. Fosse Colunistas: Cyro Bach Monteiro Daniella Simonassi Larissa Raminho Pimentel Canhamaque Ludmyla Santos Nunes Rosana Barroso Wagner

Mário L. Fosse Editor

Divulgação, Wilton Prata/Studio 77

Tiragem: 3 mil exemplares Circulação: Vitória, Vila Velha, Serra e Guarapari. Impressão: Entrega: Mala direta etiquetada e direto na caixa de correspondência. Protocolo para condomínios cadastrados. • Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. • As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam a opinião da revista Diário do Condomínio. • A revista Diário do Condomínio não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

Diário do Condomínio - Nº 3 SET/OUT 2015

Sumário

TABELA DE VALORES

ARTIGO

Jurídico

CAPA

Crise. O que fazer pelo seu condomínio?

SUSTENTABILIDADE

Limpeza correta da caixa de gordura

04 08 11 16 SETEMBRO/OUTUBRO DE 2015 | ANO 1 | NÚMERO 3

DISTRIBUIÇÃO GRATUITA E DIRIGIDA www.diariodocondominio.com.br

DECORAÇÃO

06 10 14 18

Valorizando o patrimônio

ARTIGO

Contabilidade

DIA A DIA

Atenção à área técnica

MERCADO IMOBILIÁRIO

Condomínio: casa ou apartamento?

Exclusivo no Site www.diariodocondominio.com.br Quer saber mais sobre como alterar o tamanho das vagas de garagem do seu condomínio ou como proceder quando um morador quer fazer a troca do piso de sua unidade? Acesse nosso site e veja essas e outras notícias sobre o setor condominial capixaba.

Diário do Condomínio - Número 2

Tabelas de valores

Como registrar o condomínio 1. Expedição do habite-se. 2.

das unidades no Cartório de Registro de Imóveis. 3. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do

condomínio.

4. Convocação da primeira assembleia para eleição de síndico e conselho consultivo. 5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade. 6. Registro do condomínio no Car-

IRPF – Tabela de Incidência Mensal

tório de Registro de Imóveis, juntamente com a convenção. 7. Inscrição do condomínio no CNPJ e inscrição no INSS, necessárias para o condomínio dotar-se de personalidade jurídica.

(para o ano-calendário de 2015, até o mês de março)

Base de cálculo (r$)

Alíquota (%)

Parcela a deduzir do ir (em r$)

Até 1.787,77

De 1.787,78 até 2.679,29

7,5

134,08

De 2.679,30 até 3.572,43

335,03

De 3.572,44 até 4.463,81

22,5

602,96

Acima de 4.463,81

27,5

826,15

Até 1.903,98

De 1.903,99 até 2.826,65

7,5

142,80

De 2.826,66 até 3.751,05

354,80

a partir do mês de abril do ano-calendário de 2015:

De 3.751,06 até 4.664,68

22,5

636,13

Acima de 4.664,68

27,5

869,36

Salário de contribuição da previdência social (tabela do INSS) Referência 01/01/2015 SALÁRIO DE CONTRIBUIÇÃO

ALIQUIOTAS (%)

até 1.399,12

8,00

de 1.399,13 até 2.331,88

9,00

de 2.331,89 até 4.663,75

11,00

Piso salarial sional a partir de primeiro de abril de 2015, os seguintes pisos salariais (salário base). * VIGÊNCIA : 01/04/2015 a 31/03/2016

Sindiconvive

a) Porteiro: R$ 972,49 (novecentos e setenta e dois reais e quarenta e nove centavos);

b) Faxineiro, auxiliar de servicados: R$ 866,22 (oitocentos e sessen-

ta e seis reais e vinte e dois centavos); c) Secretária, Escriturário: R$ 896,07 (oitocentos e noventa e seis re-

ais e sete centavos);

d) Encarregado de Serviços Gerais: R$ 988,77 (novecentos e oitenta

e oito reais e setenta e sete centavos); e) Ascensorista: R$ 1.134,23 (hum mil, cento e trinta e quatro reais e vinte e três centavos); f) Encarregado Geral: R$ 1.197,79 (hum mil, cento e noventa e sete reais e setenta e nove centavos).

Sindicondomínios

a) Porteiro: R$ 972,50 (novecentos e

setenta e dois reais e cinquenta centavos);

b) Faxineiro, Auxiliar de Servi-

ços G cados: R$ 866,22 (oitocentos e sessen-

ta e seis reais e vinte e dois centavos); c) Secretária, Escriturário: R$ 896,87 (oitocentos e noventa e seis reais e oitenta e sete centavos);

d) Encarregado de Serviços Gerais: R$ 988,77 (novecentos e oitenta

Diário do Condomínio - Número 2

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Diário do Condomínio - Nº 3 SET/OUT 2015

Decoração

Daniella Simonassi

Arquiteta e urbanista

Valorizando o patrimônio As obras de melhorias são uma ótima opção de valorização do patrimônio dos condôminos. Um dos tipos de obras em áreas comuns capazes de aumentar o valor dos imóveis é a área de lazer. Cada vez mais exigentes, os consumidores querem espaço para realizar atividades físicas, receber os amigos e se refrescar nas piscinas cada vez mais elaboradas. Esse aumento da procura por novos serviços, fez com que as construtoras se movimentassem para oferecer esses produtos. Desde os empreendimentos mais simples aos mais luxuosos já contam com vários itens de lazer, alguns até inusitados, como cinema. Mas e os prédios mais antigos? Essa reforma pode fazer parte de um todo maior, esses imóveis mais antigos carecem de melhorias também nos acabamentos de fachada. Seguindo essa demanda, os escritórios de arquitetura estão sendo bastante requisitados para prestar serviços de projetos nessas áreas. Com a proximidade das férias e do verão, ainda dá tempo de fazer algumas melhorias para começar o ano com cara nova. Nos projetos de arquitetura

paisagística, a água pode ser explorada de maneira rica com piscinas, espelhos d’água e fontes, criando cenários reluzentes durante o dia e mágicos à noite, com iluminação artificial. Além do apelo estético as piscinas devem seguir as normas de segurança em seus projetos, usar materiais antiderrapantes em locais rasos e sinalizar desníveis com diferença marcante de cor. Os espelhos d’água também são ótimas opções de valorização paisagísticas, o uso de cores escuras intensifica o efeito de espelho. Gazebos e pergolados são ótimos recursos de projeto, que combinados com vegetações e móveis confortáveis ampliam o uso da área externa.

Na nova tendência há mais itens,como espaço zen, brinquedoteca, espaços gourmet e grill, salão de festas, de jogos, saunas, piscinas para crianças e adultos, entre outros. Outra preocupação é com a sustentabilidade e o contato com a natureza, aderindo à coleta seletiva e utilizando materiais sustentáveis, além de projetarem espaços de lazer com muita área verde e ar puro. Um bom projeto de arquitetura dessas áreas oferece opções que se adequam às necessidades e condições de cada cliente. Os custos-benefícios de optar por esse tipo de empreendimento são contabilizados financeiramente e pela qualidade de vida que proporcionam.

Diário do Condomínio - Número 2

Diário do Condomínio - Nº 3 SET/OUT 2015

Jurídico

A responsabilidade do condomínio na

contratação de vigilância de rua.

Antes de adentrarmos a temática “Responsabilidade do condomínio na contratação de vigilância de rua” é importante que falemos da contratação do serviço de vigilância armada. A contratação deste serviço nem sempre traz segurança ao condomínio. Pode, pelo contrário, representar fator extra de perigo, caso a empresa contratada não esteja com a documentação em ordem e os vigilantes bem treinados. Amedrontados e acuados pela violência crescente, os condomínios brasileiros vem realizando a contratação de empresas que prestam tal serviço. Contudo, em pesquisa recente realizada pelo Sindicato das Empresas de Segurança e Vigilância do Estado de São Paulo (Sesvesp), constatou que cerca de 70% dos condomínios brasileiros com vigilância armada estão nas mãos dos clandestinos. Com a falta de segurança nas grandes cidades, é cada vez maior a contratação de vigias noturnos pelos moradores de determinadas localidades. Normalmente não há contrato formalizado, recebendo tais trabalhadores um valor mensal obtido com a arrecadação entre os beneficiários do trabalho (isso é, os moradores da localidade), sob a forma de prestação de serviço, como autônomo. Em que pese a população trazer para si o múnus da segurança, o nosso ordenamento jurídico prevê que a segurança pública é dever do Estado, direito fundamental e responsabilidade de todos, sendo essencial para o desenvolvimento da sociedade, conforme artigo 144, caput, da Constituição Federal. Em consonância com o artigo 5º do mesmo diploma constitucional. Devido à precariedade da segurança

oferecida pelo Estado, a população se mostra ativa para que seus filhos, parentes, etc.., tenham uma sensação de segurança efetiva. Para isso, muitas vezes se faz necessário a contratação da vigilância de rua. Nessa contratação há duas questões que devem ser postas: a natureza jurídica do trabalho realizado pelos vigias e a definição do empregador, dada à multiplicidade de beneficiários do mesmo trabalho. Primeiramente, há que se fazer a distinção entre vigilantes e vigias. Os primeiros são aqueles empregados contratados por estabelecimentos financeiros ou por empresa especializada em prestação de serviços de vigilância ou transporte de valores, como previsto na Lei nº 7.102/83 e Dec. 80.056/83. A profissão de vigilante pode ser exercida somente por pessoas habilitadas por escolas de formação de vigilantes, permanentemente e periodicamente revalidadas pelo órgão competente, e contratadas por empresas autorizadas pelo Departamento de Polícia Federal. Já o vigia, segundo Carrion, é “o que somente exerce tarefas de observação e fiscalização do local” (Comentários à CLT - Saraiva - 21ª ed., p. 61). Assim, para o nosso comentário, estamos tratando não do vigilante, mas do vigia, geralmente noturno. Nesta senda, os vigias não têm direito ao pagamento de adicional de risco de vida previsto em normas coletivas ou do adicional de periculosidade previsto na legislação desde o final de 2012, ao passo que suas atividades não são atinentes a vigilância e segurança - tanto que não utilizam armamento em suas atividades e independem de autorização da Brigada Militar ou da Polícia Federal -

Larissa Raminho Pimentel Canhamaque Advogada

Diário do Condomínio - Nº3 SET/OUT 2015

Jurídico

Diário do Condomínio - Número 3

mas, sim, a asseio e conservação. Cumpre observar a Classificação Brasileira de Ocupações (CBO) do Ministério do Trabalho e Emprego (MTE), cujas descrições das ocupações demonstram que não se pode confundir a função de vigia com a de vigilante. Ultrapassando esta temática de distinção das profissões passamos a nos ater ao enquadramento da função de vigia. Este, em princípio, poderá ser enquadrado como vigia-empregado, nos termos do art. 3º da CLT, e sujeito às demais regras trabalhistas, inclusive a carga horária de oito horas diárias. Neste passo, a natureza jurídica de seu trabalho, no caso vigia de rua é entendida pela 6ª Turma do TRT-MG uma relação típica de

3239.2762

emprego, nos moldes do artigo 3º da CLT. Quanto ao empregador, os pressupostos da relação de emprego, no caso, estão estabelecidos, diretamente com o empreendimento em proveito do qual a vigilância foi feita (as residências que foram sujeitas ao asseio e conservação do vigia); ou seja, com o condomínio ainda que esteja informal. Sendo assim, de qualquer forma, este responde por sua cota parte da dívida relacionada ao aproveitamento dos serviços, conforme art. 1.317 do CC de 2002. Quanto a representação em juízo é de se observar que no caso dos condomínios, é feita, exclusivamente, pelo síndico, na forma do art. 2º da Lei 2.757/56, ou administrador, nos termos do art. 12, IX do Código de Processo Civil.

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Assim, observamos neste artigo a diferenciação da profissão de vigilante e vigia. Traçamos um paralelo com a segurança pública e ainda observamos o enquadramento jurídico da função de vigia. Nesta seara os aspectos abordados se revelam fundamentais para que o síndico possa direcionar a sua escolha e mensurar os riscos, ao optar pela contratação de vigia ou vigilante. Para realizar tal escolha é necessário que os aspectos sociais do local sejam postos em análise e mensurados com intuito de avaliar a necessidade de cada contratação. Por fim, restou evidenciado que a natureza da relação aqui abordada qual seja, vigia, guarda os requisitos de empregado tendo o condomínio responsabilidade de assegurar todo aparato legal ao funcionário vigia.

Diário do Condomínio - Nº3 SET/OUT 2015

Contabilidade

Gratificação de natal Conhecida como décimo terceiro salário, a gratificação de Natal é direito do trabalhador correspondente a 1/12 (um doze avos) da remuneração por mês trabalhado no final de cada ano. Tem direito à gratificação todo trabalhador com carteira assinada, sejam trabalhadores domésticos, rurais, urbanos ou avulsos. A partir de quinze dias de serviço, o trabalhador já passa ter direito a receber o décimo terceiro salário. O cálculo do décimo terceiro salário é feito da seguinte forma: divide-se o salário integral do trabalhador por doze e multiplica-se o resultado pelo número de meses trabalhados. O valor do adiantamento do 13º salário corresponderá à metade do salário recebido pelo empregado no mês anterior, sendo pago proporcionalmente ao tempo de serviço do empregado prestado ao empregador. Dispõe a lei sobre o pagamento do Décimo Terceiro, determina que o adiantamento da 1ª parcela, correspondente à metade da remuneração devida ao empregado no mês anterior, seja paga entre os meses de fevereiro até o último dia do mês de novembro (30 de novembro). Já a 2ª parcela deve ser quitada até o dia 20 de dezembro, tendo como base de cálculo a remune-

ração deste mês, descontado o adiantamento da 1ª parcela. O empregador não está obrigado a pagar o adiantamento do décimo terceiro a todos os empregados no mesmo mês, desde que respeite o prazo legal para o pagamento, entre os meses de fevereiro a novembro. O pagamento de parcela única, usualmente feito no mês de dezembro, é ilegal e está sujeito a pena administrativa. As horas extras, adicional noturno, insalubridade, periculosidade e comissões adicionais também entram no cálculo da gratificação. Se o trabalhador tiver mais de quinze faltas não justificadas em um mês de trabalho, ele deixa de ter direito ao 1/12 avos relativos àquele mês. Se o trabalhador desejar, ele pode receber a primeira parcela por ocasião de suas férias, mas, neste caso, ele deve solicitar por escrito ao empregador até o mês de janeiro do respectivo ano. Após este período, caberá ao empregador a liberação do referido pagamento ao empregado. O trabalhador também terá direito a receber a gratificação quando da extinção do contrato de trabalho, seja por prazo determinado, por pedido de dispensa pelo empregado ou

por dispensa do empregador, mesmo ocorrendo antes do mês de dezembro. Só não tem direito ao décimo terceiro o empregado dispensado por justa causa. Na rescisão contratual por justa causa, o empregado não terá direito ao Décimo Terceiro proporcional correspondente. Havendo rescisão contratual, o valor adiantado da primeira parcela (se houver) será compensado com o valor da gratificação devida na rescisão. Quando empregado começar a receber o auxílio-doença, o contrato de trabalho fica suspenso. Nesse período, portanto, a empresa não será obrigada a pagar o 13º salário do empregado. No entanto, caso o empregado já tenha trabalhado antes do afastamento, ele faz jus ao recebimento do décimo terceiro proporcional ao tempo que realmente trabalhou durante o ano. Quando o empregado está afastado por acidente de trabalho, tem, sim, direito ao 13º salário, que deve ser pago pela empresa relativo ao período que o empregado trabalhou durante o ano, inclusive nos primeiros 15 dias de afastamento e o restante deve ser pago pelo INSS.

Rosana Barroso Wagner Contadora e Consultora

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SETEMBRO/OUTUBRO DE 2015 | ANO 1 | NÚMERO 3

Capa

Diário do Condomínio - Nº3 SET/OUT 2015

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CRISE.

O que fazer pelo seu condomínio? O aumento do índice da inflação, desemprego e a crise econômica e política têm tirado o sono de muitos síndicos e administradores de condomínios no Espírito Santo. Em períodos assim, de instabilidade, a única opção é controlar e até mesmo diminuir os gastos e convocar todos os condôminos a contribuírem com ideias e ações para fazer com que o condomínio não fique com as contas no vermelho. Esse quadro econômico faz com que muitos condomínios da Grande Vitória busquem como principal tarefa para

enxugar os custos realizar a revisão de contratos das empresas prestadoras de serviços. “Buscamos rever o contrato dos prestadores de serviço e negociamos a renovação. Mas em todas as negociações procuramos manter a qualidade do serviço. Nessas horas que vemos realmente quem são os parceiros do condomínio”, afirma a síndica Zilméria Alves Cerillo Moura, do condomínio Vivenda Laranjeiras, em Serra. São muitos os prédios residenciais e comerciais que além de buscar negociar

11 o valor pago aos prestadores de serviços adotaram outras medidas, como economizar energia, água, e até mesmo chegando a medidas mais extremas, como demitir empregados. A síndica Judith Duque Silva, do condomínio Vista Mar, no bairro Barro Vermelho, em Vitória, por exemplo, tem buscado a ampliação do sistema de captação de água, para utiliza-la na área comum do prédio. Além da economia, o sistema, capaz de armazenar atualmente 10 mil litros de água, contribui no combate à crise de abastecimento de água enfrentado no Espírito Santo. Quanto à energia, a troca de lâmpadas tradicionais por lâmpadas de LED e a instalação de sensores de presença nas escadas, corredores e garagens tornaram-se mais comuns e usuais. “Se estivéssemos com as mesmas atitudes de antes, estaríamos pagando muito mais por essas contas. Por um lado esse momento de dificuldade nos

Diário do Condomínio - Nº 3 SET/OUT 2015

Capa

mostra que podemos economizar sempre. Todos os moradores precisam se conscientizar disso”, disse Judith.

Inadimplência. A grande preocupação Mas por maiores que sejam as medidas e os novos hábitos que síndicos e administradores de condomínios busquem implantar nos condomínios, nada tem chamado mais a atenção neste momento de crise e aperto econômico do que o índice de inadimplência nas taxas condominiais. Nesse caso os condomínios têm enfrentado duas situações. A primeira é para que as medidas de economia citadas anteriormente segurem o valor da taxa de condomínio baixo para que os condôminos não passem a dever. A outra é lutar para conseguir receber os valores referentes às taxas já atrasadas e, assim, conseguir manter as contas do condomínio em dia. “Neste momento tanto a administradora quanto o síndico devem ficar mais atentos e buscar soluções rápidas. Dependendo do tamanho do condomínio, uma taxa de inadimplência entre 15 a 20% dos condôminos inviabiliza a manutenção das contas em dia. Hoje nossos maiores desafios estão em evitar que o índice de inadimplência aumente e buscar negociar o mais rápido possível a dívida que está em aberto. Esse momento de crise exige uma atenção redobrada nesses dois cenários a fim de evitar o surgimento de um ciclo que venha a comprometer a administração financeira do condomínio e que possam atrapalhar as ações de melhoria e reparos que o dia a dia exigem”, afirma Cyro Bach Monteiro, diretor da M&M

Gestão Condominial. Ainda de acordo com Monteiro, o atual aumento na inadimplência está sim ligado ao momento econômico do país, dado o crescimento no desemprego e o endividamento das famílias. “Primeiro temos que entender que alguns condôminos podem estar enfrentando uma dificuldade pontual, que pode ser um problema de saúde, uma redução temporária no seu recebimento. É um atraso de um mês, no máximo dois e já no mês seguinte quita toda a dívida. Mas a grande maioria dos inadimplentes hoje é em função desse quadro de incertezas que estamos passando. Ou a pessoa está desempregada ou teve uma queda no seu rendimento e, por isso, acaba priorizando contas onde o juro em caso de atraso é maior”. O novo código civil estipula que a multa por atraso pode ser no máximo de 2% sobre o valor da taxa do condomínio e o juro de 1% ao mês, ou de acordo o deliberado por 2/3 dos condôminos e constante da convenção. Frente ao cartão de crédito, cheque especial ou mesmo o empréstimo bancário, muitos tem optado em deixar mesmo a taxa de condomínio para depois. Mas isso não é argumento para poder “empurrar” a dívida não. Afinal, as contas do condomínio também precisam ser pagas. E por todos. Por isso é fundamental que o síndico acompanhe bem esse índice de inadimplentes. “Logo no primeiro mês de atraso já deve ser feito um contato com o condômino em busca da quitação. Quanto mais de perto o síndico acompanhar cada situação de inadimplência, maior será a possibilidade de solucionar a pendência existente. Tanto o síndico quanto as administradoras devem buscar a negociação antes

IA G R E EN IO N Í OM D N CO S DO A EG R P EM

de qualquer ação judicial”, orienta a advogada Ludmyla Santos Nunes, do escritório Nunes & Pimentel Advogados. A advogada ressalta, ainda, que em casos de imóvel alugado, a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial é do proprietário. Assim, é importante que ele fique ciente em caso de atraso. “É muito comum o proprietário do imóvel não estar ciente que o inquilino não pagou a taxa condominial. Nossa orientação é para que nos casos de imóveis locados, o síndico envie uma carta de cobrança ou aviso do débito para o inquilino, que utiliza o imóvel, mas que também comunique o proprietário. Essa atitude não expõe o devedor, já que a responsabilidade pelo pagamento recai sobre o proprietário, e ele precisa estar ciente do débito para a devida quitação. O que não pode é divulgar publicamente ou expor o nome do devedor para outros moradores”, afirma. Ainda de acordo com a advogada, nos casos de locação de imóveis, muitas imobiliárias e administradoras de condomínios buscam incluir a cobrança da taxa condominial junto à cobrança do aluguel, facilitando o recebimento e o devido comunicado de adimplência para o proprietário.

ÁGUA

DiĂĄrio do CondomĂnio - NÂş 3 SET/OUT 2015

Capa

NegociaĂ§ĂŁo da dĂvida

A obrigaĂ§ĂŁo em realizar a cobranĂ§a da taxa condominial ĂŠ toda do sĂndico. E isso estĂĄ previsto no CĂłdigo Civil. Para a advogada Ludmyla Nunes um bom acordo ĂŠ sempre a melhor opĂ§ĂŁo, e resolver a situaĂ§ĂŁo da inadimplĂŞncia na JustiĂ§a deve ser usado em Ăşltimo caso. Para a advogada o simples envio de uma carta de cobranĂ§a e uma conversa franca sobre como quitar a dĂvida geralmente jĂĄ resolve a situaĂ§ĂŁo. Quando o condĂ´mino garante que vai cumprir o parcelamento da dĂvida, o melhor a fazer ĂŠ aceitar. E o sĂndico deve lembrar que nesse tipo de negociaĂ§ĂŁo nĂŁo hĂĄ desconto. E o sĂndico nem tem poderes para isso sem passar por uma assembleia geral. Por isso, importĂ˘ncia do condomĂ nio ter a orientaĂ§ĂŁo de um advogado,

cobranĂ§as extrajudiciais. CobranĂ§as excessivas, constrangimento do condĂ´mino inadimplente e a exposiĂ§ĂŁo do nome do devedor sĂł trarĂĄ mais problemas, podendo resultar em condenaĂ§ĂŁo do condomĂnio por danos morais. Outra sugestĂŁo ĂŠ que apĂłs 30 dias do vencimento da taxa, o condĂ´mino sĂndicos e administradoras de condomĂnios nĂŁo deixem acumular muitos meses para efetivar a negociaĂ§ĂŁo. â&#x20AC;&#x153;Se todas as tentativas de acordo nĂŁo forem satisfatĂłrias, nĂŁo restarĂĄ alternativa a nĂŁo ser ingressar na JustiĂ§a. O devedor poderĂĄ ter o imĂłvel penhorado para quitaĂ§ĂŁo dos valores em abertoâ&#x20AC;?, pontua a advogada.

Ludmyla Santos Nunes Advogada

cada situaĂ§ĂŁo com responsabilidade, agindo com cautela nas aĂ§Ăľes de

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Diário do Condomínio - Nº 3 SET/OUT 2015

Dia a Dia

Ar condicionado.

Atenção à área técnica.

Ainda faltam alguns dias para começar oficialmente o verão, mas o forte calor já deu as caras e pensar em comprar um aparelho de ar condicionado deve estar nos planos de muita gente. A instalação do ar condicionado é rápida e fácil, mas algumas situações estão passando despercebidas pelos síndicos, administradores de condomínios e condôminos. E aquilo que inicialmente é bem simples pode virar uma verdadeira dor de cabeça e colocar em risco a segurança de muitas pessoas. Ao mesmo tempo em que a instalação do equipamento garante frescor à parte interna da unidade, o que vemos na parte externa dos empreendimentos é um emaranhado de fios e canos. Além disso, surgem cada vez mais aparelhos splits instalados de qualquer forma, sem regras para a instalação e o devido espaço para a realização de uma manutenção com segurança para o profissional que for realizar esse serviço. E esse cenário tem preocupado alguns especialistas. “Temos observado o crescimento de instalações de caixas de aparelhos de ar condicionado, caixas com ferrugem, aparelhos pendurados de qualquer forma nas fachadas dos prédios. Isso é muito perigoso”, afirma Rúbio Antônio Freitas Vale Marx, presidente do Instituto de Avaliações e Perícias de Enge-

nharia do Espírito Santo (Ibape/ES). Ainda de acordo com o engenheiro, os síndicos e administradoras de condomínios precisam ficar atentos a isso e buscar formas mais responsáveis e seguras de instalar seus aparelhos, já visualizando também a questão de manutenção desses equipamentos.

Segurança e estética Caminham juntas

Claro que a parte da segurança é sempre prioritária em qualquer situação. Mas outro ponto levantado e referente à instalação desordenada dos aparelhos de ar condicionado está ligado à estética dos prédios. Diferente do que acontece nos novos empreendimentos, os prédios um pouco mais antigos não possuem uma área técnica reservada para a instalação do equipamento. Sem as devidas regras para a instalação, o que vemos diariamente são caixas e mais caixas de aparelhos instalados sem nenhum critério. Tarcísio Moraes, diretor comercial da empresa Alpinu Serviços em Altura, reforça que o principal elemento a ser avaliado pelos condomínios é a segurança, e que o material a ser utilizado nessa estrutura deve ser resistente e com a devida garantia. Para o empresário “não há que se discutir que segurança é o ponto

principal a ser avaliado para este tipo de equipamento. O serviço é rápido e não é nada burocrático frente à beleza e, principalmente, a segurança que irá proporcionar para todos os moradores e visitantes”. Dando todo o suporte para instalação e manutenção da área, Moraes dá como exemplo estruturas que comportam até mesmo quatro equipamentos de ar condicionado e que ainda possibilita uma área segura para que o técnico realize o trabalho de manutenção do aparelho. Além disso, toda a estrutura é produzida pela própria empresa em alumínio estrutural e não mais em ferro, que enferruja com o passar do tempo. E a forma de instalação também não é demorada. De acordo com o empresário, geralmente cerca de 20 dias úteis o condomínio tem todas as áreas técnicas devidamente instaladas. “Damos toda a orientação necessária , desde o passo a passo para o responsável pelo condomínio ir à prefeitura da sua cidade e pagar as taxas que são necessárias até a elaboração do projeto da estrutura e as devidas Anotações de Responsabilidade Técnica (ART). O condomínio ficará mais seguro e a apresentação da fachada do condomínio não ficará comprometida”, garante Moraes.

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Diário do Condomínio - Nº 3 SET/OUT 2015

Sustentabilidade

Limpeza correta da caixa de gordura ajuda na preservação Quem atua de forma mais ativa nos condomínios sempre ouve, por inúmeras vezes, que prevenção e constante manutenção dos equipamentos são fundamentais para um menor número de problemas e maior economia na hora de fazer um reparo ou quando é preciso trocar alguma peça. Mas essa prevenção e manutenção também contribuem para a preservação do meio ambiente. Um exemplo claro disso é quando os devidos cuidados a serem tomados com a caixa de gordura do seu condomínio, ou até mesmo de uma casa, são realizados de forma correta e periódica. Ao executar a limpeza da caixa de gordura e da fossa, as tubulações não devem ser esquecidas, e é preciso estar sempre atento a esses componentes para evitar transtornos e prejuízos materiais, financeiros e ao meio ambiente. Primeiro, é preciso saber que todo imóvel precisa ter uma caixa de gordura. Por isso já notamos

a importância e necessidade dela. É que ao reter a gordura, o sistema impede entupimentos ou que essa gordura caia nas redes coletoras particulares e públicas. Ao serem descartadas, a água da pia e as gorduras vão juntas para a caixa de gordura. Por ser mais leve que a água, a gordura flutua, e a água fica embaixo. Na caixa existe uma parede separadora, que “prende” a gordura na primeira parte da caixa, no alto. A água que fica embaixo da gordura segue seu caminho normal, caindo na tubulação de esgoto. Já a gordura que ficou retida, flutua e fica presa à parede e não escapa junto com a água. E é a retirada dessa gordura que precisa ser feita de forma periódica, caso contrário ela se transforma em uma placa sólida, presa à tubulação. Nesse momento os problemas começam. Essa placa faz com que o espaço

para a passagem da água e do esgoto diminua, ou até mesmo seja totalmente interrompido. “O entupimento dessa rede pode fazer com que o esgoto volte para dentro da unidade imobiliária. Além do mal cheiro, se o volume que retornar for muito grande e não for contido rapidamente, pode danificar de forma definitiva diversos móveis, equipamentos e até mesmo o piso”, orienta Cyro Bach Monteiro, diretor da M&M Gestão Condominial. Ainda de acordo com Monteiro, a manutenção da caixa de gordura e de todo o sistema deve ser periódica, feita a cada três meses. Entre outras dicas que contribuem para que a caixa de gordura tenha um desempenho melhor, está utilização de ralos que evitam que alimentos caiam no sistema, e que produtos como gordura, óleo de cozinha e produtos em pó como café ou achocolatados nunca sejam descartados na pia. Os estragos que forem causados pela falta de manutenção e qualquer outro problema devido na caixa de gordura deverão ser arcados pelo condomínio, sendo rateado entre todos os moradores. A Associação Brasileira de Normas Técnicas

Diário do Condomínio - Nº 3 SET/OUT 2015

Sustentabilidade (ABNT) fornece, na NBR 8160, orientações para a construção de caixas de gordura, indicando as dimensões adequadas para cada imóvel. Uma casa com duas pias, por exemplo, precisa de uma caixa com capacidade mínima para 31 litros. Ainda de acordo com a norma, caixas devem ser instaladas no lado interno do alinhamento dos edifícios e não no passeio.

Empresas adotam produtos 100% vegetais.

Indústrias e empresas que comercializam produtos e equipamentos de limpeza estão mais atentas à necessidade da preservação, e buscam cada vez mais por produtos de higiene e limpeza que sejam 100% vegetais, tudo em busca do desenvolvimento sustentável. “Quando falamos em tratamento da caixa de gordura, por exemplo, essa responsabilidade aumenta. Temos que ter o cuidado em utilizar um produto que ao mesmo tempo vai destruir as placas de gordura, mas não pode conter elementos

nocivos que cairão na rede de esgoto”, ressalta Ary Chamon, diretor da empresa Tecnoclean. Esse tipo de limpeza é realizado com alguns compostos biológicos que são capazes de deteriorar as gorduras vegetais, animais e até mesmo óleos. A vantagem desse tipo de processo é que ele é considerado ecologicamente correto e não produz substâncias tóxicas. Para serem considerados ecologicamente corretos, os produtos não devem conter na sua formulação compostos prejudiciais à saúde das pessoas, plantas e animais e deve minimizar seus impactos ambientais em todo seu ciclo de vida, incluindo também sua embalagem. Opções existem e cabe aos síndicos e administradoras de condomínios buscarem empresas que possuam capacidade em oferecer profissionais capacitados e produtos para as diversas realidades encontradas no condomínio, sempre em busca da preservação e do uso consciente dos recursos naturais.

Produtos Convencionais

Produtos Ecologicamente Corretos

Tensoativos e solventes extraídos de compostos petroquímicos

Tensoativos e solventes extraídos de óleos vegetais

Alta concentração de compostos voláteis (VOC)

Baixa concentração de compostos voláteis (VOC)

Ph de 11

– 14

pH de 7–

Podem conter compostos fosfatados

Isento de compostos fosfatados

Biodegradabilidade parcial

Biodegradabilidade total

Podem ser irritantes

Não são irritantes

Podem ser corrosivos

Não são corrosivos

Podem ser inflamáveis

Não são inflamáveis

Podem atacar superfícies

Não atacam superfícies

Tem uso específico

Tem uso abrangente

Podem apresentar toxidade ao meio aquático

Não apresentam toxidade ao meio aquático

Alta formação de espumas

Baixa formação de espumas

Diário do Condomínio - Nº3 SET/OUT 2015

Mercado Imobiliário

Condomínio: Casas ou apartamento? Em edição anterior da revista DIÁRIO DO CONDOMÍNIO já citamos que Vitória é a quarta cidade do Brasil quando falamos em verticalização imobiliária. Isso já evidencia como é grande a procura por condomínios na capital capixaba. Mas quem busca viver em condomínio às vezes é pego reclamando da falta daquele espaço para brincar, a lembrança de brincar na rua, sempre em meio a muitas casas. Isso também despertou nas construtoras a aposta de construir condomínios mistos compostos por casas e apartamento, ou somente com casas. Esse modelo de construção vem aumentando, principalmente nos municípios de Serra e Vila Velha. Para quem vai morar o diretor a Grand Imobiliária, Carlos Alves, dá a dica: “O mais importante é se o imóvel

pretendido atende o desejo e o sonho da família, sem apertos financeiros. As construtoras têm investido em áreas de lazer mais completas, mesmo quando falamos em condomínios de apartamentos. Independente da escolha, o morador tem que saber que para viver em condomínio a convivência entre os moradores tem que ser de muita harmonia, não importando a característica do imóvel”. Mas no quesito administrar um condomínio de casas e outro apenas com apartamentos, será que há muita diferença para o síndico e as administradoras de condomínios? Em algumas tarefas e serviços, sim, há algumas diferenças. Em um condomínio de casas, ou até mesmo misto que possua uma grande área construída, é necessário gastar um pouco mais de

tempo para checar se as tarefas de rotina estão bem executadas, como a limpeza, por exemplo. Normalmente, a área construída de um condomínio de casas ou misto é bem maior do que um condomínio de apartamentos. O mesmo acontece nos casos de contratação de serviço de vigilância e segurança. A quantidade de pessoas para fazer a ronda e o número de equipamentos de vigilância a serem instalados precisam ser maiores. Por outro lado os condomínios de casas ganham quando o assunto é recuperação de fachadas ou obras emergenciais de estrutura. “Os prós e os contras vão existir nas duas formas de condomínio. O que tanto o síndico quanto as administradoras de condomínios precisam é estarem preparadas, atentas com o mercado e com as necessidades que cada tipo de condomínio exige. Bem informado e com profissionalismo o condomínio pode ser do tamanho que for que é possível atendê-lo bem”, afirma Cyro Bach Monteiro, diretor da M&M Gestão Condominial.

Av. Carlos Lindenberg, 680, lj. 01 Diário do Condomínio - Nº3 SET/OUT 2015

Classificados

Alimentação ALIMENTOS ORGÂNICOS Açúcares, Achocolatado, Antepastos, Azeite, Arroz, Geléias, Doces, Barra de cereais e frutas, Cafés, Chás, Cereais, Cookies, Chocolates, Grãos e Farinhas, Leite, Temperos e Especiarias, Vinagre, Óleos, Massas, Molhos e Sucos.

FRANGO SEM ANTIBIÓTICO FRUTAS ORGÂNICAS Hortomercado da Praia do Suá R. Licínio dos Santos Conte, 51, Vitória. 27 3324.3392

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