Diário do Condomínio - Julho/Agosto 2015 by Ofício Comunicação e Cultura

Julho/Agosto DE 2015 | ANO 1 | NÚMERO 2 distribuição gratuita www.diariodocondominio.com.br

Fachada. Muito mais que beleza.

Diário do Condomínio - Número 2

Editorial

Caro leitor, Chegamos. Passada a primeira edição é hora de vermos onde estão os acertos e, principalmente, o que não funcionou muito bem na primeira edição para podermos corrigir possíveis erros ou falhas que tenhamos cometido em nossa estreia. Todos os pontos merecem atenção mais do que especial neste primeiro momento, a fim de podermos identificar o que pode não ter saído como o planejado. Em conversas pontuais com síndicos e empresas parceiras que acreditam em nosso projeto desde o seu início, buscamos fazer os ajustes que todos consideram importantes e essenciais para este momento. Afinal, o mercado de condomínios é muito dinâmico, vasto e com margem para interpretações e discussões diversas. E não há como ser diferente. Mas é ouvindo o maior número possível de profissionais, entidades e empresas ligadas de forma responsável e ética com o setor que iremos construir os próximos passos do site e da revista diário do condomínio, fornecendo acesso a informações do cotidiano e promovendo debates e discussões que sejam para o ganho de todos os que verdadeiramente se importam em fazer com que o mercado de prestação de serviço para condomínios no Espírito Santo cresça da maneira como tem que ser. Um crescimento que ande junto com a qualificação profissional e com as práticas responsáveis de todos os envolvidos. Assim construiremos o diário do condomínio. Mário L. Fosse Editor

Destaques Receba seu exemplar grátis Peça através do e-mail: contato@diariodocondominio.com.br, pelo telefone 3019-6240 ou preencha o formulário no site.

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Próxima edição Edição 03 - Setembro/Outubro Fechamento Comercial: 23 de Setembro de 2015 - Publicação: 06 de outubro de 2015

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www.diariodocondominio.com.br contato@diariodocondominio.com.br www.facebook.com.br/diariodocondominio Diário do Condomínio é uma publicação bimestral editada pela Ofício Comunicação e Cultura Ltda. Redação: Praça Presidente Getúlio Vargas, nº 35, Ed. Jusmar sala 409, Centro, Vitória/ES, CEP: 29.010-350, Tel: 3019-6240 Editor e Jornalista Responsável: Mário L. Fosse Colunistas: Cyro Bach Monteiro Daniella Simonassi Larissa Raminho Pimentel Canhamaque Ludmyla Santos Nunes Rosana Barroso Wagner Fotografias: Divulgação, Wilton Prata/Studio 77

Editoração e Projeto Gráfico: Nina Nogueira Redes sociais: Ofício Comunicação e Cultura Web Designer: Sílvio Alencar Público Alvo: Condomínios residenciais, comerciais e mistos, administradoras de condomínios, sindicatos e construtoras. Periodicidade: Bimestral Tiragem: 3 mil exemplares Circulação: Vitória, Vila Velha, Serra e Guarapari. Impressão: Gráfica e Editora JEP Entrega: Mala direta etiquetada e direto na caixa de correspondência. Protocolo para condomínios cadastrados. • Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. • As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam a opinião da revista Diário do Condomínio. • A revista Diário do Condomínio não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

Diário do Condomínio - Número 2

Sumário

Tabela de Valores

DECORAÇÃO Varandas em destaque

ARTIGO Contabilidade

capa

Fachada

04 06 10 12 18

Espaço SIPCES

ARTIGO Jurídico

ARTIGO

Administração

sustentabilidade Coleta Seletiva

MERCADO MOBILIÁRIO

BEM VIVER

Corretagem x Segurança

Relação entre vizinhos

Exclusivo no site www.diariodocondominio.com.br Condomínios localizados no Centro de Vitória buscaram uma solução conjunta para enfrentar a insegurança e o combate a assaltos que vem ocorrendo na região. Acesse nosso site e conheça o que eles estão fazendo.

05 08 11 15 19

Diário do Condomínio - Número 2

Tabelas de valores

Como registrar o condomínio

1. Expedição do habite-se. 2. Inscrição das escrituras definitivas

das unidades no Cartório de Registro de Imóveis. 3. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do

condomínio.

4. Convocação da primeira assembleia para eleição de síndico e conselho consultivo. 5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade. 6. Registro do condomínio no Car-

IRPF – Tabela de Incidência Mensal

tório de Registro de Imóveis, juntamente com a convenção. 7. Inscrição do condomínio no CNPJ e inscrição no INSS, necessárias para o condomínio dotar-se de personalidade jurídica.

(para o ano-calendário de 2015, até o mês de março)

Base de cálculo (r$)

Alíquota (%)

Parcela a deduzir do ir (em r$)

Até 1.787,77

De 1.787,78 até 2.679,29

7,5

134,08

De 2.679,30 até 3.572,43

335,03

De 3.572,44 até 4.463,81

22,5

602,96

Acima de 4.463,81

27,5

826,15

Até 1.903,98

De 1.903,99 até 2.826,65

7,5

142,80

De 2.826,66 até 3.751,05

354,80

a partir do mês de abril do ano-calendário de 2015:

De 3.751,06 até 4.664,68

22,5

636,13

Acima de 4.664,68

27,5

869,36

Salário de contribuição da previdência social (tabela do INSS) Referência 01/01/2015 Salário de Contribuição

Alíquotas (%)

até 1.399,12

8,00

de 1.399,13 até 2.331,88

9,00

de 2.331,89 até 4.663,75

11,00

Piso salarial Ficam estabelecidos para a categoria profissional a partir de primeiro de abril de 2015, os seguintes pisos salariais (salário base). * vigência: 01/04/2015 a 31/03/2016

Sindiconvive

a) Porteiro: R$ 972,49 (novecen-

tos e setenta e dois reais e quarenta e nove centavos);

b) Faxineiro, auxiliar de serviços gerais e outros não especificados: R$ 866,22 (oitocentos e sessen-

ta e seis reais e vinte e dois centavos); c) Secretária, Escriturário: R$ 896,07 (oitocentos e noventa e seis re-

ais e sete centavos);

d) Encarregado de Serviços Gerais: R$ 988,77 (novecentos e oitenta

e oito reais e setenta e sete centavos); e) Ascensorista: R$ 1.134,23 (hum mil, cento e trinta e quatro reais e vinte e três centavos); f) Encarregado Geral: R$ 1.197,79 (hum mil, cento e noventa e sete reais e setenta e nove centavos).

Sindicondomínios

a) Porteiro: R$ 972,50 (novecentos e

setenta e dois reais e cinquenta centavos);

b) Faxineiro, Auxiliar de Servi-

ços Gerais e outros não especificados: R$ 866,22 (oitocentos e sessen-

ta e seis reais e vinte e dois centavos); c) Secretária, Escriturário: R$ 896,87 (oitocentos e noventa e seis reais e oitenta e sete centavos);

d) Encarregado de Serviços Gerais: R$ 988,77 (novecentos e oitenta

Diário do Condomínio - Número 2

Espaço Sipces

Empresas do segmento de elevadores se reúnem por melhorias do setor

Empresas que atuam na conservação, manutenção, instalação e embelezamento de elevadores debatem sobre qualificação profissional e regulamentação do mercado. No primeiro encontro os participantes conheceram a forma de atuação e as ações desenvolvidas pelo Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado do Rio de Janeiro (SECMIERJ), com uma palestra do seu presidente, Fernando Tupinambá de Menezes, e que podem servir como referência e modelo para a implantação do sindicato no Espírito Santo. Para Menezes a união dos empresários contribuirá para um salto na forma e modelo de atuação das empresas. “O mercado precisa discutir de forma conjunta ações de crescimento nos serviços

oferecidos. Por isso um dos itens que dispomos sempre a debater é a aplicação de cursos para a melhoria constante do nível técnico dos empregados. Tem que haver uma constante discussão da regulamentação do mercado e da qualificação profissional”, ressalta Menezes. Entre as discussões estabelecidas pelo grupo estão a possibilidade de criação de um sindicato no Espírito Santo ou até mesmo a formação de um núcleo, por parte do Sindicato Patronal de Condomínios (SIPCES), capaz de discutir ações de melhoria nos procedimentos e conduta aplicados atualmente no mercado.

Para o presidente do SIPCES, Cyro Bach Monteiro, a criação de um grupo desse nível é bem vista. “Essa iniciativa é muito positiva, principalmente por englobar discussões que objetivam unicamente a melhoria na qualidade dos serviços e produtos que serão oferecidos para os condomínios”. As reuniões tiveram a participação dos gestores das principais empresas do segmento que atuam no mercado capixaba, representando as empresas Alta Elevadores, Elealpha, Embelezart, Nacional, SIM Elevadores e Sinergia (Guarapari e Vitória).

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Decoração

Daniella Simonassi Arquiteta e urbanista, da Simonassi Arquitetura

Varandas em destaque A varanda é um dos ambientes mais charmosos do apartamento. Mesmo as mais compactas podem se transformar em um espaço bem interessante, com ajuda de um profissional. O seu uso depende do perfil do morador. Pode servir como espaço de estar, lazer para receber amigos ou até mesmo uma ampliação da sala. No caso da varanda gourmet, é indicada para varandas um pouco maiores. Uma bancada de granito pode servir de apoio para uma churrasqueira elétrica, por exemplo. Com uma marcenaria bem bolada,

podemos colocar uma adega e até mesmo um frigobar. Existe no mercado modelos retrô que são um charme.

Sala Estendida

A dica da arquiteta Daniella Simonassi é aproveitar a varanda para expandir a sala. “No caso das varandas, quando o apartamento tem a sala muito compacta, sugiro fechamento tipo cortina de vidro, para aumentar o ambiente”, afirma. Mas, segundo Daniella, isso descaracteriza o sentido de varanda. Caso o cliente prefira permanecer com o espaço, a indicação da arqui-

teta é o uso de um piso diferenciado e a utilização de muitas plantas em vasos, como as árvores frutíferas. Um ponto muito importante antes de reformar sua varanda, é conhecer o manual do empreendimento com as normas para que seu projeto não interfira na fachada do prédio. Consulte seu síndico sempre. No caso de remoção de paredes e porta e o fechamento em vidro, é necessário o laudo e RRT do arquiteto responsável pela obra. Quando a varanda tem vista para o mar, o que vale é desfrutar a vista.

Diário do Condomínio - Número 2

Praticidade, compromisso, eficiência. Seu condomínio em 1º lugar.

Administrar um condomínio não é uma tarefa simples. E você precisa estar bem assessorado. A M&M Gestão Condominial atua há mais de 25 anos no mercado capixaba e é especialista nas áreas Administrativas e Contábeis para condomínios.

• Juliana Lopes Monteiro Mendes | Gerente Administrativa • Cyro Bach Monteiro | Diretor Administrativo da M&M Gestão Condominial e Presidente do Sindicato Patronal de Condomínios do Espírito Santo (SIPCES) • Fabiana Lopes Monteiro dos Santos | Gerente Financeira

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Jurídico

Contratação de empresas ou autônomos

para realização de obras.

Temos observado atitudes tomadas, de forma independente, por síndicos que acabam tendo posturas de “donos” do condomínio, mandando fazer e desfazer, sem critérios ou consulta aos condôminos. Diante desses fatos e prezando pela legalidade de seus atos, o síndico deve buscar respaldo para todas as suas ações, inclusive para fazer contratações de prestadores de serviços, podendo ser empresas ou autônomos. Importa observar que a melhor alternativa tem sido a contratação de empresas, pelo respaldo que proporciona ao condomínio. Para realização de obras de valor significativo ou que venham a interferir nos atos cotidianos dos condôminos (impermeabilização, pintura, implantação de ladrilhos e azulejos etc...) há a necessidade de que a contratação para realização destes serviços seja precedida de deliberação pela assembleia Condominial, onde haverá apresentação de propostas de serviços e orçamentos que devem ser postos sob análise e votação de todos os presentes. Entretanto, a prática tem demonstrado que o fator preponderante para a escolha de qualquer proposta e/ou orçamento é o preço. Contudo, na contratação de serviços por parte do condomínio, deve o síndico juntamente com os condôminos ampliar seus critérios de avaliação e convencimento, estabelecendo uma hierarquia que venha a evitar futuros transtornos (sob a forma de responsabilidade civil, trabalhista, penal e perante a segu-

ridade social), para o próprio síndico e para o condomínio. O primeiro passo a ser adotado para a contratação da prestadora de serviço é a verificação dos procedimentos de segurança adotado pela possível contratada. Desta forma, no sentido de evitar gastos que não podem suportar, algumas empresas deixam de atender às normas mais elementares de segurança do trabalho, deixando de lado a utilização efetiva de equipamentos adequados e próprios para a realização dos trabalhos, passando a improvisar materiais de segurança. Assim, deve o síndico excluir de pronto todas estas empresas que desenvolvam suas atividades em desacordo com as normas de segurança, desconsiderando por completo o preço oferecido, uma vez que os riscos da atividade são incalculáveis em caso de sinistro. Deve-se ressaltar que em caso de acidente envolvendo empregado de empresa contratada, a posição majoritária é a de que o condomínio não responde pelos danos ocorridos em face do empregado, uma vez que, o condomínio é considerado “dono da obra”, aplicandose desta forma, a Orientação Jurisprudencial n. 191 da Seção de Dissídios Individuais do Tribunal Superior do Trabalho, como pode ser observado pelo julgado recente do TST – em Recurso de Revista: 9552420105150071, cujo Relator: Lélio Bentes Corrêa, da 1ª Turma proferiu julgamento em 11/02/2015. Todavia, importa registrar que em alguns casos poderá

o condomínio responder juridicamente aos danos causados a terceiros. Sendo assim, o condomínio não deve descuidar de realizar a fiscalização da obra e demais situações, mesmo tendo contratado uma empresa regular. Em caso de contratação de pessoa física para a realização desses, deve-se ter em mente que, em caso de serviço realizado com defeito, será possível compelir o prestador que promova os consertos devidos. Diga-se de passagem, é praticamente impossível responsabilizar o profissional por quaisquer atos por ele praticados como perdas e danos, ou mesmo restituição de valores recebidos, uma vez que sabidamente esses profissionais possuem poucos recursos. Sendo assim é importante o síndico administrar o seu condomínio como uma empresa, devendo analisar as propostas, mensurar os riscos e manter seus condôminos informados do que está acontecendo. Ter um seguro contra acidentes é fundamental para se resguardar de intercorrências que possam comprometer os fundos de reserva por longos períodos. Outro ponto importante é não deixar de fazer as retenções e recolhimentos dos tributos oriundos das Notas Fiscais ou, no caso de prestador pessoa física, a emissão de RPA com a devida retenção e recolhimento do INSS. Diante disso a contratação de prestadores de serviços deve ser sempre analisada de forma consciente e buscando o melhor para o condomínio, pois o barato pode sair muito caro.

Larissa Raminho Pimentel Canhamaque, Advogada

Diário do Condomínio - Número 2

Jurídico

Tira-dúvidas O condômino aposentado tem o direito de pagar o rateio mensal em data diferente dos demais condôminos?

Não, lei alguma permite o pagamento do rateio condominial em data diferenciada pelos aposentados. Esta é uma liberalidade que deve ser decidida pela assembleia geral de condôminos. Muita confusão se faz a este respeito devido ao teor da Lei Federal n° 9.791/99, que dispôs sobre “a obrigatoriedade de as concessionárias de serviços públicos estabelecerem ao consumidor e ao usuário datas opcionais para o vencimento de seus débitos” (art. 1°), aplicável apenas às contas oriundas das empresas concessionárias hipótese que, obviamente, não é a dos condomínios edilícios.

Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em atraso?

A partir do momento em que se descumpre a data de vencimento fixado para o pagamento das contribuições condominiais a ação de cobrança pode ser proposta. Contudo, é conveniente que o condomínio aguarde o decurso de 3 (três) meses, período em que deverá desenvolver a cobrança amigável (extrajudicial). Vale observar o que determina a Convenção do Condominio.

Existe prescrição para a cobrança condominial?

O Código Civil de 2002, afastando a diferença de prazos aplicáveis conforme

Direito Condominial e Empresarial. •A tendimento personalizado a todas as demandas jurídicas do seu condomínio e da sua empresa. • Ações preventivas, consultivas ou litigiosas. • Atualização de Convenção Condominial; • Atendimento na área Cível, Trabalhista e Família.

Ludmyla Santos Nunes OAB/ES - 11965

Larissa Raminho Pimentel OAB/ES - 19016

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(27) 3223-1777 / 9-9924-2429 / 9-9954-7324

a natureza jurídica das pretensões unificou o prazo geral para 10 (dez) anos - nos termos do art. 205 do CC - e ampliou as hipóteses de incidência de prazos específicos de prescrição, reduzindo sensivelmente a aplicação da prescrição decenal ordinária. Nesse contexto, quanto a cobrança de cotas condominiais, aplica-se o prazo previsto no no art. 206, § 5º, I, que prevê a prescrição de 5 (cinco) anos para “pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”. Isso porque quotas condominiais, por serem estabelecidas em Assembleia e constarem em ata, se encaixam na definição de dívida líquida. Referido prazo é contado a partir do vencimento de cada parcela não paga sob o vigência do código civil atual.

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Contabilidade

Terceirização

de mão de obra

A terceirização é novo instrumento legal para a contratação de mão de obra especializada para exercer as atividades fins de uma empresa ou condomínio, desde que obedecidos os direitos trabalhistas, regidos pela CLT - Consolidação das Leis do Trabalho. Atividade fim do condomínio é manter as áreas comuns limpas e conservadas, para o bem estar dos condôminos, com a contratação de faxineira, porteiro, zelador e segurança patrimonial e pessoal. A nova lei não resolve o problema do reconhecimento de vinculo empregatício, que é caracterizado pela habitualidade, subordinação e pessoalidade. Os empregados do condomínio recebem ordens diretas de síndicos e condôminos,

o que mantém estas relações, mesmo que sejam funcionários de empresa terceirizada de gestão condominial. Apenas o síndico como empregado, o eventual pleito do trabalhador terceirizado de reconhecimento de vinculo trabalhista direto só terá sentido, se deixar de cumprir obrigações trabalhistas. Se o condomínio não tem empregado, não haverá situação de equiparação salarial ou de benefícios. A terceirização de atividade fim desencadeia também a subcontratação de terceiros e de outras empresas terceirizadas, razão pela qual a administração e gestão condominial devem estar atentos à execução dos serviços de acordo com estabelecido em contrato e acompanhando suas obriga-

ções trabalhistas e recolhimento de encargos sociais. A nova lei veio também para regular as atividades informais e dar segurança jurídica aos trabalhadores avulsos, desprovido dos benefícios do INSS e reduzir encargos trabalhistas. A responsabilização por acidente do trabalho, criminal por agenciamento de mão de obra e ainda, civil por danos causados a terceiros por execução de serviço sem amparo técnico, por exemplo, que continuam em vigor. Portanto, independentemente de funcionários próprios ou terceirizados, a administração condominial deve primar pelo zelo do bem estar pessoal e patrimonial de seus condôminos, funcionários e prestadores de serviços, sejam eles eventuais ou permanentes.

Rosana Barroso Wagner Contadora e Consultora

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Administração

O síndico

e outras responsabilidades

Falamos na edição anterior sobre as responsabilidades do síndico, abordando de maneira ampla a legislação pertinente, bem como a necessidade de conhecimento da Convenção e do Regimento Interno do condominio. Nesta edição vamos falar sobre a responsabilidade nas manutenções e nos contratos obrigatórios como elevadores, seguro de incêndio, seguro de vida dos empregados, manutenção preventiva de incêndio e manutenções em geral. Os contratos com empresas de elevador, no caso específico deVitória/ES, anualmente deve ser requerido o alvará de funcionamento junto a Prefeitura Municipal de Vitória, quando será apresentada a RIA que é emitida pela empresa de manutenção contratada. O seguro de incêndio é obrigatório, conforme o artigo 1348, IX do Código Civil, sendo de responsabilidade exclusiva do síndico a sua contratação. O seguro de vida dos empregados é direito assegurado pela convenção coletiva de trabalho,

cujas verbas estão determinadas no mesmo compêndio. A manutenção do sistema preventivo de incêndio é obrigatória para manter os equipamentos em condições de uso, sendo fiscalizados pelo Corpo de Bombeiro Militar anualmente, no caso dos condomínios comerciais e trienalmente para os condomínios residenciais. Parece bobagem, mas não é. Extintores, mangueiras de incêndio, porta corta fogo (PCF), iluminação de emergência, sinalização indicativa dentre outros sistemas, são de primordial importância em situações de pânico e incêndio. Lembramos ainda que em 25 de maio de 2015, a Lei 10.368 foi sancionada pelo governador do Espírito Santo dando poderes de multa, interdição e cassação de alvará ao Corpo de Bombeiros. Sabemos que inicialmente é um alto investimento para os condomínios que não possuem os equipamentos, entretanto, após a aquisição a manutenção deverá ser

feita anualmente para garantir a segurança dos moradores e isentar o síndico de responsabilidades, civis e criminais. As manutenções em geral, resumidamente são: limpeza da caixa d´agua, que devem ser executadas semestralmente, conforme orientação da CESAN; desinsetização e desratização nas áreas comuns; vistorias hidráulicas e pequenos reparos também são importantes. Priorizar alguns reparos a executar no condomínio como pequenos vazamentos, pisos soltando, paredes danificadas, além de aumentarem com o passar do tempo também prejudicam visualmente as áreas comuns e dão uma aparência muito desagradável, denotando desleixo. As responsabilidades aqui elencadas são primordiais para que o síndico execute um trabalho com observância a legislação e cuidado com o bem comum. É sempre importante lembrar que o síndico é responsável pelo zelo ao patrimônio de todos os condôminos.

Cyro Bach Monteiro Diretor Administrativo da M&M Gestão Condominial

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Diário do Condomínio - Número 2

Capa

Fachada.

Muito mais que beleza.

Manutenção, pintura e limpeza periódica são essenciais para manter a beleza e a segurança do edifício. Sol, chuva, vento, poluição, maresia, fungos, fuligem. Esses são alguns itens que diariamente atingem a fachada de milhares de edificações da Grande Vitória. Expostas por longos períodos e enfrentando diariamente tantas adversidades e variações, nada mais natural do que observarmos em alguns prédios uma placa solta da parede ou precisando de uma pintura. Mas a fachada dos edifícios vai muito além da questão estética do empreendimento, tendo objetivo claro de proteger as estruturas do prédio. Assim é inevitável a necessidade de recuperar periodicamente essas superfícies, também por uma questão de segurança. A síndica Judite Duque Silva, do

condomínio Vista Mar, no bairro Barro Vermelho, em Vitória, buscou uma solução rápida para o edifício, já que algumas placas começaram a se desprender da parede. “A fachada do prédio é sempre uma questão de manutenção, e temos que ficar atentos a qualquer sinal de uma alteração, pois pode trazer problemas para a parte interna das unidades. Ao detectarmos que havia uma alteração em determinado andar do prédio, solicitamos um levantamento de toda a estrutura da fachada e iniciamos os devidos reparos. Aproveitamos o serviço para um ajuste e a devida limpeza em toda essa estrutura externa”, afirma.

Mas essa limpeza também deve ser realizada com cuidado, de acordo com a orientação dada pelo presidente do Instituto de Avaliações e Perícias de Engenharia do Espírito Santo (Ibape/ ES), Rubio Antônio Freitas Vale Marx. “Ao executar esse serviço de limpeza deve-se ficar atento ao produto que está sendo utilizado. Além disso, é comum vermos em alguns condomínios a utilização de jatos d’água na limpeza da fachada, mas se usado com uma pressão muito grande também pode trazer problemas, como provocar o deslocamento da junta de assentamento”, alerta Rubio Marx, que é engenheiro civil e de segurança do trabalho.

Diário do Condomínio - Número 2

Capa

Descolamento de pastilhas Segundo o engenheiro as fissuras podem provocar infiltrações, gerando manchas, estufamentos e afetando o interior dos apartamentos. Quando a fachada dos condomínios é revestida de cerâmica ou pastilhas, a água pode entrar pelo rejunte, ocasionando a queda da argamassa e do revestimento. Esse descolamento pode colocar em risco a vida de pessoas que venham a ser atingidas por esse material. Outro ponto a ser considerado

é quando nos referimos à qualidade dos materiais usados na construção e a correta aplicação dos produtos. A utilização de produtos inadequados ou da aplicação errada certamente irão comprometer a durabilidade dos revestimentos e potencializar as chances de eventuais complicações. “Os prédios novos também estão sujeitos a enfrentar problemas. Os síndicos e as administradoras devem realizar uma inspeção periódica e apostar

Responsabilidades Seja qual for o tamanho da reforma a ser feita na fachada o síndico deve contar sempre com o apoio dos condôminos, e lembrar-se que responde civil e criminalmente por eventuais problemas que ocorram no condomínio. “Os serviços de limpeza e manutenção necessitam de aprovação, em assembleia, de maioria simples dos presentes, conforme artigo 1353 do Código Civil”, explica Ludmyla Santos Nunes, advogada do escritório Nunes & Pimentel Advogados. A advogada ressalta ainda que caso essa mudança atinja o conjunto estético do empreendimento, a aprovação tem que ser feita de forma unânime, sendo aprovada por todos os condôminos. “Modificar a parte externa de uma unidade sem autorização, então, é impensável”, alerta Ludmyla Nunes. Mas esse assunto, alteração de fachada, abordaremos nas próximas edições.

cada vez mais em ações preventivas”, reforça Rubio Marx. O engenheiro defende que os síndicos e administradoras de condomínios contratem um diagnóstico completo, feito por um especialista no assunto, e que fiquem atentos ao cronograma e período em que as ações serão realizadas para que o resultado do trabalho seja satisfatório, e reforça que “mais importante do que a reforma e o conserto é o cumprimento de um plano de prevenção”.

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Entrevista Foto: Gustavo Louzada

Prevenção é sempre a palavra mais utilizada quando falamos em serviços e cuidados a serem tomados em qualquer que seja a área do condomínio. E não é à toa que isso acontece. Muitos dos problemas enfrentados pelos síndicos e administradoras de condomínios estão ligados à falta de manutenção dos equipamentos e até mesmo da estrutura do prédio. E é a realização dessa prevenção de forma mais constante a principal orientação dada pelo Ibape/ES. Veja como foi nossa conversa com o presidente do Instituto de Avaliações e Perícias de Engenharia do Espírito Santo. diário do condomínio

–Quais os principais problemas encontrados nos condomínios relacionados à conservação das fachadas dos prédios?

Rúbio Marx – Sem dúvida o excessivo número de prédios que vemos com a pintura desgastada e o desprendimento dos revestimentos de cerâmica são as situações mais encontradas. E o que mais nos preocupa são as placas soltas, que ao caírem, podem machucar gravemente as pessoas que estiverem próximas ao prédio, e até mesmo vitimar alguém. Os síndicos devem estar muito atentos à fachada. Uma infiltração, por exemplo, pode estar relacionada a um problema na fachada. Quando chegamos a registar, a olho nu, um problema como esse, pode certeza que o estrago já está muito maior.

Mas essa queda de materiais é mais comum em imóveis antigos?

Não existe essa relação de tempo do imóvel, da construção. É claro que os materiais utilizados nos imóveis antigos, se ainda forem os da época de sua construção, terão sofrido um desgaste maior. Mas os prédios novos também podem apresentar os mesmos ou até problemas maiores. Há vários fatores que influenciam nisso. Um material de baixa qualidade usado na construção ou mesmo um material muito bom, o melhor do mercado, mas que pode não ter sido aplicado de forma correta. Com o passar do tempo tudo isso influencia.

Como os condomínios devem agir?

Nos dias de hoje é comum que as construtoras entreguem aos moradores um manual de manutenção, especificando as características dos materiais usados na construção, indicando até mesmo a forma como esses materiais devem ser limpos, conservados. O que recomendo é que os prédios que não tenham esse material, geralmente os imóveis mais antigos, contratem um profissional com experiência, capacitado, para preparar um plano de manutenção. E que esse plano seja rigorosamente cumprido.

Quais os erros mais comuns registrados?

Os condomínios tem que substituir a manutenção corretiva pela pre-

Rúbio Antônio Freitas Vale Marx Presidente do Ibape/ES

ventiva. Não pode esperar que um problema aconteça para solucionar. Isso é desperdício de tempo e de dinheiro. E dependendo do problema, colocam em risco todos os condôminos. O síndico tem suas responsabilidades, ele responde civil e criminalmente, então tem que estar atento. O que temos observado é o crescimento de instalações de caixas de aparelho de ar condicionado, caixas com ferrugens, aparelhos de ar condicionado pendurados de qualquer forma nas fachadas dos prédios. Isso é muito perigoso. Os síndicos e as administradoras de condomínios precisam ficar atentos a isso e buscar formas mais responsáveis e seguras de instalar seus aparelhos. Não adianta procurar um profissional mais barato, tem que aliar preço e qualidade dos serviços.

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Sustentabilidade

Coleta seletiva

o seu condomínio sustentável Veja como ampliar ou implantar a coleta em seu condomínio. Aprovada e homologada em 2010 a Lei que institui a Política Nacional de Resíduos Sólidos estabelece para todo o território nacional normas e procedimentos para a correta gestão de resíduos, desde sua geração até a destinação final. Dentre as novas obrigações estão a coleta seletiva para lixo doméstico e a logística reversa para resíduos contaminados. Para o correto cumprimento da legislação torna-se compulsório e indispensável o envolvimento, comprometimento e participação dos Governos Federal, Estadual e Municipal, empre-

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Diário do Condomínio - Número 2

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sas industriais, comercias e prestadoras de serviços, condomínios, residências e pessoas físicas. No caso específico dos condomínios verticais e horizontais, que são considerados grandes geradores de lixo seco (recicláveis) e lixo úmido (não reciclável), a coleta seletiva tem de ser implantada. Para tal ação algumas premissas básicas devem ser analisadas e consideradas, e são indispensáveis para a adequada e correta prática na gestão do lixo gerado diariamente pelos condomínios, afim de atingir os objetivos estabelecidos pela lei. Mas como os condomínios podem assumir essa parte da responsabilidade que lhes cabe? O que é preciso e como fazer? Como dar destinação a esse material? Essas e muitas outras dúvidas podem surgir na hora de planejar a implantação desse sistema. O primeiro ponto a ser observado é que todos os condomínios entendam a responsabilidade de cada morador no processo de separação do lixo seco e lixo úmido, o motivo de praticar a coleta seletiva, quais os ganhos financeiros, ambientais e sociais e para onde esse lixo será destinado pela prefeitura. Ou seja: é preciso conscientizar, treinar e educar.

O segundo passo é elaborar um diagnóstico, o mais preciso possível, de todo o lixo produzido no condomínio, objetivando conhecer seu volume e suas características, assim como avaliar os equipamentos (lixeiras e contentores), espaços físicos disponíveis e procedimentos de coleta, acondicionamento e destinação atualmente praticadas no dia a dia do condomínio. O passo seguinte, para dar início à implantação da coleta seletiva, é informar aos moradores (principais atores do processo) os novos procedimentos e rotinas que deverão ser adotados, treinar os funcionários e ajustar os equipamentos que serão utilizados (lixeiras e contentores). Promover uma palestra e distribuir material informativo é uma das ideias praticadas em alguns condomínios. O quarto passo é o acompanhamento do processo implantado a fim de avaliar como anda a coleta seletiva e promover os ajustes que se fizerem necessários, sejam eles nos equipamentos, nas rotinas e possíveis dúvidas por parte dos moradores e empregados. Para tanto é importante que seja eleito um responsável para compilar as informações e que se faça a devida avaliação sobre a execução da coleta seletiva.

Separação começa nas unidades

A separação do lixo entre orgânico e reciclável deve ser realizada pelos condôminos ainda dentro de suas próprias unidades residenciais ou comerciais. Para o síndico do condomínio Reserva dos Camarás, na Serra, Décio Henrique Cravo, que já realiza a separação e destinação do lixo, a ação em nada interfere a rotina do morador, e tudo é apenas uma questão de adaptação e conscientização. Os lixos separados nas unidades são destinados pelo condomínio e seus empregados em coletores específicos e armazenados no depósito do condomínio até a coleta ou recolhimento por alguma empresa ou associação de catadores. Para facilitar a identificação dos materiais que foram descartados, as lixeiras são padronizadas por cores. As mais comuns e que são utilizadas em condomínios são as azul, verde, vermelha e amarela. Quanto aos coletores, busque dar preferência aos coletores com tampa e rodas. Fique atento aos materiais que não fazem parte da coleta seletiva e que em hipótese alguma devem ser descartados por serem considerados perigosos, como lâmpadas fluorescentes, pilhas e baterias, restos de tinta, embalagens de lubrificante, remédios e venenos.

Depósito no Reserva dos Camarás: “Destinação correta já virou rotina para os moradores”

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Sustentabilidade

Coleta será ampliada na Praia do Canto Objetivo da Prefeitura de Vitória é atender 100% dos condomínios no bairro. A partir do dia 02 de agosto todos os condomínios do bairro Praia do Canto, em Vitória, deverão separar e acondicionar em contentores específicos os resíduos sólidos passíveis de reciclagem (lixo seco) gerados em suas unidades. O objetivo da prefeitura é intensificar e ampliar a coleta seletiva porta a porta, que é realizada apenas em condomínios. De acordo com o secretário de serviços de Vitória, Fernando Rocha, 66 dos 78 bairros da capital já possuem alguma forma de coleta seletiva, seja ela porta a porta, postos de entrega voluntária ou ecopostos próprios para o descarte, localizados em diversas vias da cidade. “A ação será ampliada no bairro Praia do Canto porque já temos um sistema de coleta seletiva existente e muito atuante. Agora nosso objetivo é atender to-

dos os condomínios, identificar e avaliar o nível de dificuldade das ações, e fazermos as devidas melhorias para que o sistema de coleta porta a porta nos condomínios seja ampliado e possa atender todos os condomínios nos 78 bairros da cidade”, ressalta Rocha. Para que a ação da prefeitura funcione plenamente é fundamental que os condôminos contribuam realizando a devida destinação do lixo em contentores específicos e de acordo com as suas características. Entre as vantagens da coleta seletiva apontadas por Rocha estão a redução da quantidade de resíduos destinada ao aterro sanitário, o que aumenta a sua vida útil; a não poluição dos recursos hídricos, solo e ar; aumento na qualidade de vida e a geração de emprego e renda para os catadores de materiais recicláveis.

“A coleta seletiva gera renda para mais de 50 catadores de duas associações, que processam todos esses resíduos. Hoje são coletadas mais de 180 toneladas de resíduos recicláveis por mês, sendo a maior parte papelão e papel. Nas associações, os resíduos são separados, prensados e depois vendidos às indústrias de reciclagem. O que as associações não conseguem trabalhar devido ao grande volume, o excedente, a prefeitura leiloa e os recursos voltam a ser aplicados no projeto de coleta seletiva”, reforça o secretário. Outras informações e dúvidas sobre a ampliação do serviço de coleta seletiva no bairro Praia do Canto podem ser sanadas com o setor responsável pela Coleta Seletiva na Secretaria Municipal de Serviços pelo telefone (27) 3382-6771.

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Mercado Imobiliário

Corretores x Segurança nos condomínios

Saiba o que fazer quando há unidades em negociação Em praticamente todos os prédios comerciais e residenciais há alguma unidade à venda ou para alugar. E é comum que várias pessoas tenham acesso à unidade para poder olhar o imóvel. Afinal ninguém vai comprar ou alugar sem ter a certeza de que terá as suas necessidades atendidas. Por isso é aconselhável que os condomínios tenham regras claras de como essa visita à unidade que está sendo comercializada pode e deve ser realizada, para que a segurança dos demais condôminos e empregados sejam preservadas. Além de informar ao síndico que a unidade está sendo negociada, cabe ao proprietário do imóvel procurar por empresas especializadas e idôneas para

concretizarem a negociação, enquanto que o condomínio deve proibir que os porteiros passem informações sobre o imóvel a desconhecidos ou ainda que fiquem com as chaves das unidades para serem entregues a quem estiver interessado. Como todos sabem, não é função do porteiro recepcionar interessados e dar informações sobre imóveis. Outra medida que pode ser adotada é cadastrar a entrada do visitante, e contar com a experiência de corretores e imobiliárias, que também devem seguir as normas e regras do prédio. Em alguns locais, por exemplo, o visitante não entra sem a presença do corretor previamente cadastrado no condomínio. Algumas imobiliárias já se atentaram a essas exigências e também prezam pela

segurança dos condôminos e de sua própria equipe de trabalho. “Realizamos um cadastro das pessoas que desejam visitar uma unidade imobiliária, onde registramos o imóvel apresentado e o horário de entrada e saída do empreendimento. Esse controle é importante para nós e dá maior segurança aos condôminos”, afirma Carlos Alves, diretor da Grand Imobiliária. Ainda de acordo com Carlos Alves a equipe é treinada periodicamente e o assunto segurança está sempre entre os temas apresentados. Além disso, os corretores acompanham os visitantes em todo o espaço, não os deixando sozinhos, e, além da unidade negociada, apenas os locais comuns do empreendimento são apresentados.

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Bem Viver

Relação entre vizinhos Muitas pessoas que residem ou trabalham em condomínios maiores certamente já enfrentaram a situação de encontrarem com outro condômino e imaginarem que ele está morando ou trabalhando no prédio há poucos dias. Mas na verdade o seu vizinho já está há meses por ali e, assim como você, diariamente. A vida agitada dos dias de hoje faz com que muitos saiam cedo de casa e retornem muito tarde, e encontrar com o vizinho para um simples bate papo está cada vez mais raro. Isso tem tornado a relação entre os moradores fria e distante, e a diminuição desse contato entre condôminos só costuma ser quebrada na hora de resolver algum problema no condomínio. Pena que em muitas ocasiões esses encontros não são nada amigáveis. De acordo com o Sindicato Patronal de Condomínios e Empresas Administradoras de Condomínios do Estado do Espírito Santo (SIPCES), os maiores problemas entre vizinhos estão relacionados a barulho fora de hora, animais, vagas de garagem e vazamentos. E por questões que, na maioria dos casos, o bom senso e uma boa conversa amigável seriam capazes de resolver. Quando isso não acontece o caminho muitas vezes acaba sendo um só: a Justiça. “Manter uma relação tranquila entre vizinhos é sempre um desafio, pois ainda há muitas pessoas que não estão preparadas para viver em condomínio. Enquanto os processos estão na Justi-

Foto: Divulgação

Festas e confraternizações são constantes no Ed. Ultramar

ça, os vizinhos continuam com a intolerância que impede qualquer tentativa de negociar e fazer com que o problema, que muitas vezes não é tão grave, seja logo solucionado”, diz a advogada Ludmyla Santos Nunes, da Nunes & Pimentel Advocacia.

Confraternização entre condôminos

Mas há também os condomínios em que a relação harmoniosa entre os condôminos ganha um incentivo por parte do síndico e dos demais moradores. É o caso, por exemplo, do Ed. Ultramar, no Centro de Vitória, onde são organizados encontros e festas entre os moradores das mais de 80 unidades condominiais e os empregados.”

ALIMENTOS ORGÂNICOS Açúcares, Achocolatado, Antepastos, Azeite, Arroz, Geléias, Doces, Cafés, Barra de cereais e frutas, Chás, Cereais, Cookies, Chocolates, Grãos e Farinhas, Temperos e Especiarias, Vinagre, óleo, Massas, Molhos e Sucos. FRUTAS ORGÂNICAS FRANGO SEM ANTIBIÓTICO Hortomercado da Praia do Suá R. Licínio dos Santos Conte, 51, Vitória

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Festa Junina, Natal, jogos da seleção durante a Copa do Mundo e até mesmo encontros sem uma data específica são programados há muitos anos. “Com os encontros e festas os condôminos se tornaram mais próximos. É claro que sempre existirão os problemas, mas a cumplicidade e proximidade criada faz com que esses problemas sejam em uma escala bem menor quando comparado a outros condomínios”, garante a síndica Mey Lin Abranches Breder. Para Breder, uma conversa direta com os envolvidos e a busca por uma solução rápida para solucionar os problemas e conflitos são as melhores maneiras de manter a boa convivência entre os moradores e empregados de qualquer prédio.

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