InfoSIPCES - Janeiro / Fevereiro 2012

Informativo Mensal Ano 13 - nº 112 - Jan.Fev./2012

Construção e Reformas:

E

Com responsabilidade

Leia ainda...

m 25 de janeiro último um prédio de 20 andares no Centro da cidade do Rio de Janeiro ruiu e levou junto com ele mais duas construções vizinhas (um sobrado de quatro andares e um outro edifício de 10 andares).

As autoridades ainda investigam o que causou o desabamento, entretanto, especialistas apontam para três possíveis fatores que culminaram na tragédia: obras irregulares, falta de manutenção e um terreno frágil.

Esses possíveis fatores, que levaram à tragédia, não são situações isoladas daquele Estado. Infelizmente, por todo o Brasil a não observância a protocolos de engenharia é uma prática comum. Desconhecimento a normas na hora de construir ou reformar pode também, além de acarretar em prejuízos enormes, resultar – o que é pior – na perda de vidas, interrompendo sonhos. Assim, preocupado e cumprindo os objetivos de sua existência, o SIPCES traz, nessa edição, indicações técnicas de uma especialista, a engenheira Luciane Ferrari Magnago e orientações jurídicas nesse assunto. Portanto, com planejamento e

acompanhamento de profissionais de engenharia e da área jurídica você, Associado, diz não à negligência e protege a sua comunidade através da prevenção. Leia com atenção nas página 6 e 7.

Muito além da folia!

Elevadores...

Data bastante tradicional e esperada no calendário brasileiro, o Carnaval, muito mais que dias de folia e de feriado prolongado, é um período em que a segurança dos Condomínios precisa ser planejada para que situações como assalto, roubos e arrombamentos não estraguem a festa ou o descanso dos condôminos com prejuízos a toda a comunidade e dor-de-cabeça para Síndicos. Na Página 5 o InfoSIPCES traz dicas úteis e simples a serem seguidas.

Você sabia que esse meio de transporte é tão importante na vida de condôminos quanto os outros meios de locomoção? Por isso, é importante estar atento a contratos de conservação e manutenção, além das regras de uso que visam à segurança de usuários e ao conforto do sobe e desce. Assim, mais do que contratar uma empresa especializada, é necessário checar os serviços disponibilizados por elas. Na Página 8 nosso Associado informa-se sobre elevadores com a entrevista de dois especialistas nessa área.

Na coluna Ponto de Vista nosso Síndico entrevistado relata o quanto é importante e essencial o trabalho em equipe para o sucesso na administração de um condomínio, com a solução de problemas e na busca pela tranquilidade de todos os condôminos. Vale a pena a leitura como exemplo! Página 3

Nota

A Não Esquecer!!!

Lembre-se, proteja seu condomínio: conscientize todos os moradores e funcionários sobre a necessidade de combate ao mosquito da dengue! Ela pode matar!

e

2

e

xpediente

ditorial

Sindicato Patronal de Condomínios Residenciais,

Cyro Bach Monteiro - Presidente do SIPCES

Nessa edição, trazemos informações sobre o ambiente Condominial, com questões que estão na ordem do dia das preocupações de todos os Síndicos e Empresas Administradoras de Condomínios, assim, abordaremos a necessidade de ser mantida em dia a conservação e a manutenção de um equipamento predial de primordial importância no cotidiano de Condôminos: o elevador e o quanto a não observância das orientações técnicas podem significar gastos pensados no custo final da taxa condominial.

Outro assunto que causou grande comoção nacional e que, certamente, traz à tona um grave problema existente em

todas as cidades brasileiras (e, por que não dizer, do mundo) são as construções e reformas realizadas sem a validação dos órgãos competentes.

Na coluna Ponto de Vista a entrevista de um Síndico que realiza sua administração de maneira compartilhada com sua equipe e, está dando certo.

Não podemos deixar de observar as várias obrigações contábeis nos meses de Janeiro a Março, informações a DIRF e RAIS são fundamentais.

Lembramos a todos os Associados que mantenham-se firmes e combativos na luta contra um inimigo que pode ser mortal nessa estação do ano: o mosquito da dengue que, já no primeiro mês do ano de 2012, fez inúmeras vítimas, muitas, inclusive, fatais. Portanto, prevenir é a forma de proteger nossa comunidade!

Esperamos que o nosso informativo leve informações úteis e reiteramos que o SIPCES garante, com sua presença – por todo o ano – e de seus serviços, por meio de seus colaboradores, o objetivo de somar ao bom desempenho das administrações condominiais.

Boa leitura!

VIDA VIRTUAL Agora é Lei Assinatura digital é obrigatória para Condomínios e empresas em geral em 2012.

As facilidades digitais estão em todo lugar, faz, pelo menos, uma década que o mundo passou a girar, concreta e legalmente por meio de muitas realizações não-presenciais. O longe e o perto passaram a estar a um click na tela dos computadores.

O SIPCES, na edição do mês de o u t u b ro / 2 0 1 1 i n fo r m o u a o s s e u s Associados que havia firmado convênio de cooperação com a empresa CIC para a Certificação Digital dos Condomínios. O atendimento aconteceu na sede do SIPCES, com agendamento do dia e da Ano 13 - nº 112 - Janeiro-Fevereiro/2012

hora para que fosse procedido o atendimento pelo funcionário da CIC. O SIPCES lembra, no que diz respeito a esse assunto, que, em fins de 2011, a CEF (Caixa Econômica Federal) tornou obrigatória a Certificação Digital ECP-Brasil para o recolhimento do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pelo Software Conectividade Social. Assim, os condomínios (enquanto pessoas jurídicas) são obrigados a possuir uma assinatura digital.

Portanto, para aqueles condomínios e empresas administradoras que ainda não providenciaram suas Assinaturas Digitais, que o façam, porque a partir de janeiro de 2012 somente esse tipo de assinatura passou a ser aceita.

Comerciais e Mistos e Empresas de Administração de Condomínios no Estado do Espírito Santo, exceto Região Sul

• SEDE PRÓPRIA Av. Princesa Isabel, 574 Bloco A, Salas 606/611 Ed. Palas Center - Centro Vitória/ES - Cep: 29010-360 Tels.:(27) 3421-6302 Site: www.sipces.org.br E-mail: sipces@sipces.org.br

•

DIRETORIA EXECUTIVA Presidente Cyro Bach Monteiro Vice Presidente Gedaias Freire da Costa Secretário Elizabeth Esteves Tesoureiro Antônio Assis de S. Caramuru Suplentes Jose Eduardo Martins Joel da Escossia Filho Celso Monteiro Berlinck Conselho Fiscal - Efetivos Milton Hilário Martins Ferreira Rosa Maria Rigotti Aderbal de Oliveira Valério Conselho Fiscal - Suplentes Sady Gomes de Azeredo Aristoteles Teixeira de Souza Claudionor Brandão Delegados Representantes Gedaias Freire da Costa Cyro Bach Monteiro Assessor Jurídico Roberto Garcia Merçon (OAB/ES 6445) Equipe de Trabalho Flávia Costa Silva Juliana Bolzan de Oliveira Vanda Rangel da Vitória Luana Barcellos Gotardo

• Editoração Eletrônica Evidência Propaganda Tel.: (27) 3314-2643 9971-8993 ed.evidencia@gmail.com Fotos: Rita Lyrio Jornalista Eliane Rezende Mtb/DRT-ES 304/83 Revisão Eliane Rezende Mtb/DRT-ES 304/83 Fotolito e Impressão Gráfica Ita Tiragem 1.000 exemplares

3 onto de vista Nosso entrevistado dessa edição é Clério Júnior, Síndico do Condomínio Parque Residencial Estoril, que, apesar de ser morador somente há cinco anos, diante dos problemas enfrentados pelo Condomínio, organizou sua rotina profissional e decidiu dar a sua contribuição - junto com alguns moradores – para garantir a segurança, a tranquilidade e a conservação do patrimônio de todos os demais Condôminos. Assim, Clério e sua equipe têm como principal projeto, a ‘arrumação da casa’. Leia e constate como o espírito de boa vontade e união de um grupo de moradores pode e faz a diferença na hora de administrar. “É a primeira vez que assumo como síndico, mas, trabalho com uma equipe muito atuante, porque um síndico nunca pode administrar sozinho e, no caso de nosso prédio, o subsíndico é nossa salvação, pois tem larga experiência em administração, e digo: se não fosse – principalmente – seus conhecimentos, nem sei o que seria de nós.

Quando assumimos, nosso condomínio estava abandonado, não tínhamos acesso a nenhuma documentação, nem conta, nem saldo, muito menos planejamento ou execução de serviços. O valor da taxa de condomínio estava alto, de uma maneira absurda. Como ficamos, literalmente, ‘abandonados’, então, a formação de uma equipe para administrar o condomínio foi a melhor solução.

Com muito trabalho, e muita dedicação dessa equipe, conseguimos sanar as dívidas deixadas pela administração anterior e fomos mais longe: conseguimos diminuir o valor da

taxa condominial e a mantemos no mesmo patamar nesses últimos dois anos.

Um (dos muitos!) grandes entraves para realizações no dia a dia foi a falta de documentação do Condomínio, já que o exsíndico não obedeceu aos trâmites legais que toda administração precisa obedecer (prestação de contas; documentação em dia e confecção de Livro de Atas).

Infelizmente, como todo Condomínio, também temos um grande obstáculo, que é a inadimplência. Assim, nossa preocupação é manter uma taxa de condomínio acessível, para que os índices de inadimplência sejam menores e, mesmo que devagar, temos conseguido administrar com responsabilidade e realizar algumas obras, pois, por nosso prédio ser antigo, há sempre necessidade de reparos aqui e ali. Por isso, apesar de a questão do desenvolvimento de ações

Visando atender melhor nossos associados, a diretoria do SIPCES mantém um plantão diário com diretores aptos a ouvir e encaminhar os problemas, visando à solução destes.

voltadas para a sustentabilidade ser considerada uma de nossas preocupações, no caso do nosso Condomínio, elas têm de ser implementadas e implantadas com calma e com um planejamento mais a longo prazo.

O SIPCES é muito importante para o bom andamento do nosso trabalho, pois recebemos total orientação; em todos os sentidos: Seja no setor Jurídico, seja no Administrativo, e, sempre com presteza e bom atendimento.”

Clério Júnior - Síndico do Condomínio Parque Residencial Estoril

Horário: 9h às 12h 2ª F. - Gedaias Freire da Costa 4ª F. - Elizabeth Esteves 6ª F. - Antônio Assis de S. Caramuru Horário: 14h às 17h 2ª F. - Sady Azeredo 3ª F. - Celso Monteiro Berlink 4ª F. - Cyro Bach Monteiro 5ª F. - José Eduardo Martins 6ª F. - Joel da Escócia Filho Ano 13 - nº 112 - Janeiro-Fevereiro/2012

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Contabilidade ATENÇÃO SÍNDICOS! RAIS - Relação Anual de Informações Sociais O prazo de entrega da declaração da RAIS ano-base 2011, teve início no dia 17 de janeiro de 2012 e terminará no dia 09 de março de 2012, conforme Portaria Nº 7, de 03 de janeiro de 2012, publicado no Diário Oficial da União em 4 de janeiro de 2012. Estão disponíveis para Download os aplicativos para envio da declaração da RAIS ano-base 2011 e de anos anteriores (1976 a 2010), o layout e o Manual de Orientações.

DIRF – Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte. Prazo de entrega: 29 de fevereiro de 2012.

Ficam também obrigadas à entrega da DIRF as pessoas jurídicas que tenham efetuado retenção, ainda que em único mês do anocalendário de 2011, da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), da Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins) e da Contribuição para o PIS/Pasep sobre pagamentos efetuados a outras pessoas jurídicas.

Os beneficiários enquadrados nas seguintes condições, ainda que não tenham sofrido retenção de imposto: 1 – Trabalho assalariado cujo valor pago igual ou superior a R$ 23.499,15, inclusive o 13° salário; 2 – Trabalho sem vinculo empregatício, acima de R$ 6.000,00 durante o ano calendário.

CERTIFICAÇÃO DIGITAL A partir de 2012, haverá uma grande novidade na RAIS com relação ao uso da certificação digital.

O arquivo do estabelecimento que possuir 250 vínculos empregatícios ou mais deverá ser transmitido por meio da certificação digital. Para a transmissão da declaração da RAIS de exercícios anteriores, com empregado, também será obrigatória a utilização de certificado digital válido padrão ICP Brasil. A entrega da declaração é obrigatória, o atraso na entrega está sujeito a multa conforme previsto no ART. 25 da Lei nº 7.998, de 11/01/1990.

PPRA - Documento de ação contínua, um programa de gerenciamento É o documento-base, previsto na estrutura do PPRA, permanecerá na empresa à disposição da Ano 13 - nº 112 - Janeiro-Fevereiro/2012

fiscalização, junto com um roteiro das ações a serem empreendidas para atingir as metas do Programa. A implementação do PPRA é obrigatória para todos os empregadores e instituições que admitam trabalhadores como empregados. Não importando o grau de risco ou a quantidade de empregados. Esse programa está estabelecido em uma das Normas Regulamentadoras (NR-9) da CLTConsolidação das Leis Trabalhistas, sendo a sua redação inicial dada pela Portaria nº 25, de 29 de dezembro de 1994, da Secretaria de Segurança e Saúde do Trabalho, do Ministério do Trabalho.

Profissional que executa o PPRA: Serviço Especializado em Engenharia de Segurança e Medicina do Trabalho - SEESMT da empresa ou instituição. O empregador está desobrigado pela legislação de manter um serviço próprio, mas deverá contratar uma empresa ou p r o f i s s i o n a l p a r a e l a b o r a r, implementar, acompanhar e avaliar o PPRA. CIPA e PPRA: A CIPA e seus participantes devem participar da elaboração do PPRA, auxiliando na sua implementação. Mas não esqueça, o PPRA é uma obrigação legal do empregador e por isso deve

ser de sua iniciativa e responsabilidade direta.

Articulação em o PPRA e o PCMSO: São programas de caráter permanente, coexistem nas empresas e instituições, com as fases de implementação definidas.

O PPRA deverá estar pronto para servir de subsídio ao PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional). Observe a "lei": NR-7, ítem 7.2.4 - O PCMSO deverá ser planejado e implantado com base nos riscos à saúde dos trabalhadores, especialmente os i d e n t i f i c a d o s n a s ava l i a ç õ e s previstas nas demais NR." PCMSO - Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional. É um programa que deve ser elaborado e implantado em todas as empresas que possuam funcionários registrados. A obrigatoriedade da implantação do PCMSO é dada pela Norm Regulamentadora 07, que diz no item 7.1.1: da obrigatoriedade de elaboração e implementação, por parte de todos os empregadores e instituições que admitam trabalhadores como empregados, do Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional, tem por objetivo a promoção e preservação da saúde do conjunto dos seus trabalhadores.

Com realização dos seguintes exames médicos ocupacionais: Periódicos, Retorno ao Trabalho, Mudança de Função e Demissionais. Do ponto de vista processual, ele é quase tão importante quanto a elaboração dos diagnósticos. A guarda desse documento é muito importante, pois podem ser solicitados para fins

5 trabalhistas ou previdenciários muitos anos após o desligamento do funcionário.

LTCAT - Laudo Técnico das Condições Ambientais de Trabalho Laudo, elaborado com o objetivo de se documentar os agentes nocivos existentes no ambiente de trabalho e concluir se esses podem gerar insalubridade para os trabalhadores eventualmente expostos. Somente será renovado caso sejam introduzidas modificações no ambiente de trabalho.

As empresas podem ser multadas caso não possuam o LTCAT, pois no parágrafo 3º do Art. 58 d Lei 8213/91 com o texto dado pela Lei 9528/97 diz que: A empresa que não mantiver esse laudo técnico atualizado estará sujeito à penalidade prevista no Art. 133 desta Lei. Este documento deve estar disponível na empresa para análise dos Auditores Fiscais da Previdência Social, Médicos e Peritos

do INSS. Esse laudo tem validade indefinida, atemporal, ficando atualizado permanentemente, enquanto o “layout” da empresa não sofrer alterações. A Comprovação da efetiva exposição do segurado aos agentes nocivos será feita mediante formulário, na forma estabelecida pelo INSS, emitido pela empresa ou seu preposto, com base em laudo técnico de condições ambientais do trabalho expedido por médico do trabalho ou engenheiro de segurança do trabalho.

PPP - Perfil Profissiográfico Previdenciário É um formulário com campos a serem preenchidos com todas as informações relativas ao empregado, como por exemplo, a atividade que exerce, o agente nocivo ao qual está exposto, a intensidade e a concentração do agente, exames médicos clínicos, além de dados referentes à empresa. O formulário

deve ser preenchido pelas empresas que exercem atividades que exponham seus empregados a agentes nocivos químicos, físicos, biológicos ou associação de agentes prejudiciais à saúde ou à integridade física (origem da concessão de aposentadoria especial após 15, 20 ou 25 anos de contribuição).

PPP/Eletrônico - Sistema o qual as empresas terão acesso ao programa, e poderão fazer as atualizações e enviá-las para a Previdência Social, a exemplo do funcionamento do programa de declaração de Imposto de Renda, possibilitando que o trabalhador possa acessá-lo por meio de senha individual e as empresas serão obrigadas a informar o perfil profissiográfico de todos os trabalhadores, inclusive dos que não exerçam atividades baixo agentes nocivos físicos, químicos, biológicos ou combinação desses.

Carnaval...

...muito mais que folia e feriado!

O feriado de Carnaval é um período propício a assaltos em Condomínios, pois são dias em que os Condôminos aproveitam para viajar e, quase sempre, esquecem que, tão importante quanto o tempo para um merecido descanso é o planejamento com os cuidados necessários para evitar problemas com a segurança de seu patrimônio.

Segundo o presidente do SIPCES, Cyro Bach Monteiro, uma das principais soluções para que o imóvel não seja alvo fácil de bandidos é a interação entre os Condôminos. “Contar com a ajuda de um vizinho ou mesmo parente para olhar seu apartamento ou casa é uma atitude simples e muito eficaz. Outra dica bastante divulgada é a suspensão temporária da assinatura do jornal, porque o acúmulo dos mesmos em varandas e portarias é uma espécie de ‘radiografia’ de que o imóvel está vazio”, orienta ele. Outra situação que se transforma em motivo de insegurança são os imóveis para locação de temporada, muito comum no Espírito Santo, por possuir grandes regiões litorâneas, e, principalmente,

por ter crescente procura nessa época do ano, termina por colocar à prova a segurança de Condomínios devido à maior movimentação de pessoas estranhas nos imóveis. Entretanto, para Cyro Bach Monteiro, o Condomínio não fica vulnerável, caso sua administração mantenha um rígido controle (elaborando o cadastro prévio de tais pessoas, como item previsto na convenção ou no regulamento interno) desses Condôminos temporários. Mas, caso o Condomínio não possua essa regra, o síndico, com o objetivo de promover a melhoria da segurança do edifício, pode convocar uma assembleia para deliberações para esse tipo de controle nos períodos festivos, assim como nos feriados.

Por isso, o SIPCES publica, como faz todos os anos, algumas dicas de segurança para o período de Carnaval: 1 - Deixe anotado na portaria os contatos dos Condôminos que estarão em viajem; 2 - Verifique se portas, janelas, registros de água, torneiras, chuveiros estão bem fechados.

3 - Seja prudente: desligue disjuntores e

chave geral do gás; 4 - Desligue a campainha.

Fornecedores, prestadores de serviços, empregados domésticos de vizinhos, funcionários do Condomínio e até mesmo moradores que escutem a campainha e não são atendidos, obtêm uma certeza: imóvel vazio!; 5 - Não comente que viajará, exceto com o síndico ou vizinhos de confiança; 6 - Luz acesa durante o dia e a noite é um forte indício: imóvel vazio!; 7 - Solicite aos porteiros redobrada atenção neste período de Carnaval; 8 - Observe os visitantes que chegam ao prédio. Se considerá-los suspeitos, o Condômino responsável por tais presenças deverá ser comunicado imediatamente; 9 - Atenção com a presença de indivíduos em carros suspeitos nas proximidades. Anote placas, cor, modelo e entre em contato com o síndico e passe tais informações.

Lembre-se: mais que folia e descanso, o Carnaval tem de ser um tempo de tranquilidade. E a melhor e mais eficaz maneira de cuidar de sua segurança e a do seu patrimônio é prevenindo-se!

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Construção & Reformas Quando a palavra tem de ser de um especialista Uma constatação tem sido o ponto de partida para a explicação da tragédia que se abateu no coração da cidade do Rio de Janeiro, no dia 25 de janeiro último, em que três prédios desabaram: Não observância às normas técnicas para execução de obras. é a contratação de um engenheiro civil para se responsabilizar tecnicamente pela construção. O quarto passo é contratar empresa (ou profissional qualificado) para executar, conforme o planejamento feito anteriormente, sempre com engenheiro responsável acompanhando cada serviço, levando em consideração a qualidade, técnica e prazos. Normalmente as pessoas (físicas e não jurídicas) acham tudo isso desnecessário, pois pensam que é muito caro seguir esse procedimento.

Porém, no final das contas, executar uma obra sem o planejamento citado acima se torna mais cara do que pagar esses profissionais. A importância de se ter um engenheiro responsável pela execução é ter a certeza de que tudo está sendo executado conforme as normas brasileiras e dentro de toda segurança que a engenharia oferece, evitando riscos de desmoronamentos, manutenções desnecessárias, gastos excessivos, etc.”

E, ainda, de acordo com o presidente do SIPCES, Cyro Bach Monteiro, “a execução de obras de reformas ou construção deve obedecer alguns critérios já descritos no passo a passo indicado acima, onde o projeto deve buscar atender a necessidade dos Condôminos dentro da viabilidade estrutural. A contratação de empresas para execução deve preceder de alguns cuidados, dentre eles, que a

Datas

Feriados

1º de janeiro

Confraternização Universal Carnaval Paixão de Cristo Tiradentes Dia do Trabalho Corpus Christi Independ. do Brasil N. Srª Aparecida Finados Proclam. República Natal

21 de fevereiro 6 de abril 21 de abril 1º de maio 7 de junho 7 de setembro 12 de outubro 2 de novembro 15 de novembro 25 de deembro

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Feriados Estaduais

Feriados Nacionais

A poeira do cenário de destruição ainda não havia se dissipado e o sofrimento de dezenas de famílias já se d e m o n s t ra va q u a n d o i n d í c i o s apontavam que, ao arrepio da lei, mais uma vez, e na tentativa de baratear custos financeiros e agilizar a obra, uma reforma sem nenhum registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) daquele Estado, ao que tudo indica, acarretou toda a tragédia. Assim, o SIPCES, preocupado com as inúmeras construções e, principalmente, reformas feitas nessas mesmas condições no Espírito Santo, ouviu a engenheira Luciane Ferrari Magnago que, de maneira clara e muito objetiva, listou quatro itens essenciais a serem observados sobre os sérios e graves riscos de se construir sem projeto aprovado e sem acompanhamento de um profissional especializado.

“Um dos segredos de uma obra ideal é fazer um bom planejamento da mesma. O primeiro passo é a contratação de um arquiteto ou engenheiro civil para elaborar um projeto viável e que atenda aos quesitos de segurança, conforto, beleza e economia. O segundo passo é o cálculo do valor total da obra e o planejamento da mesma que é feito, normalmente, por um engenheiro civil, baseado em técnicas e softwares de Orçamentos de Obra. O terceiro passo

empresa a ser contratada tenha um responsável técnico, devidamente registrado no CREA. Um contrato bem elaborado, onde existam proteções às partes, observando sempre a legislação vigente. Deve-se providenciar o registro da obra no CREA, junto ao INSS e o alvará da Prefeitura. Adotando essas providências, minimizam-se custos, aborrecimentos e a possibilidade de ter que lidar com uma tragédia.”

Lamentavelmente, a histórica desordem urbana brasileira resulta em tragédias anunciadas como as muitas veiculadas através da imprensa, como a dos prédios no bairro da Cinelândia, no Rio de Janeiro.

Portanto, planejar, projetar por meio de profissionais qualificados e obtendo as devidas autorizações dos órgãos competentes na hora de construir ou reformar é não negligenciar a segurança. É ser cidadão.

Datas

Feriados

23 de maio

Colonização do Solo Espiritosantense Dia do Servidor Público

28 de outubro

7 atéria jurídica Gedaias Freire da Costa / adv.fm@terra.com.br

1. A tragédia no Rio de Janeiro, com o desabamento de três edifícios, causando vítimas fatais, prejuízos financeiros, dor e sofrimento, expõe de forma geral, um desconhecimento geral sobre a necessidade de efetuar m a n u t e n ç õ e s p r e v e n t i va s e corretivas nas edificações e mais, da necessidade de cuidados especiais n a s o b ra s r e a l i z a d a s p e l o s condôminos em suas unidades.

1.1. O objetivo da presente não é esgotar o tema, mas, lançar algumas observações sobre a responsabilidade individual ou coletiva, inclusive, do construtor pela solidez da edificação, evitando danos materiais e vítimas, como ocorrido na lamentável tragédia no Rio de Janeiro.

2. Poucos têm conhecimento, mas, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) possui regras que tratam especificamente da manutenção das edificações, conforme segue: NBR 5674 - Fixa os procedimentos de orientação para organização de um sistema de manutenção de edificações.

NBR 14037 - Estabelece o conteúdo a ser incluído no Manual de operação, uso e manutenção das edificações, com recomendações para sua elaboração e apresentação.

3. Segundo a norma NBR 5674:99, "as edificações são o suporte físico para realização direta ou indireta de todas as atividades produtivas, e possui, portanto, um valor social fundamental. Todavia, as edificações apresentam uma característica que as diferencia de outros produtos. Elas são construídas para atender seus usuários durante muitos anos e, ao longo deste tempo, devem apresentar condições adequadas ao uso a que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades técnicas iniciais".

4. Portanto, indispensável caracterizar as manutenções que devem constar das programações de

RESPONSABILIDADE CIVIL – OBRAS NAS UNIDADES HABITACIONAIS – ATUAÇÃO DA GESTÃO CONDOMINIAL – MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO ÁREAS COMUNS toda e qualquer administração condominial: Manutenção corretiva: manutenção efetuada após a ocorrência de uma falha, realizada para corrigir as causas e efeitos de ocorrências constatadas, destinando-se a recolocar o componente em condições de executar sua função requerida.

Manutenção preventiva: manutenção efetuada em intervalos predeterminados, conforme critérios prescritos. É realizada para manter o equipamento ou a instalação emcondições satisfatórias de operação, destinando-se a reduzir a possibilidade de falha ou degradação n a t u ra l d o d e s e m p e n h o d o componente, bem como prevenir contra ocorrências adversas.

5. O Código do Consumidor possui vários dispositivos aplicáveis: Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fatodo produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.

6. O Código Civil, também regulamenta a responsabilidade nos contratos de empreitadas e pela segurança da edificação.

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela

solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício oudefeito.

6.1. Importante esclarecer que a responsabilidade do construtor não é somente de cinco anos, dentro deste prazo fica patente o ônus de reparar os danos, não cabendo ao consumidor provar a origem do problema.

7. Fundamental, portanto, que o síndico ou o proprietário da unidade cumpra os prazos de manutenção preventiva e inspeções estabelecidos pelas inúmeras normas técnicas relativas à edificação e equipamentos instalados, geralmente, entregue pela construtora, constante do manual do proprietário.

8. O Código Civil no artigo 1.348, inciso V, dispõe de forma clara: Art. 1.348. Compete ao síndico: V diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

9 . Va l e r e s s a l t a r q u e , a responsabilidade civil decorre da ação ou omissão de alguém capaz de causar prejuízos a outrem, inclusive, de ordem moral, conforme dispõe o artigo 186 do Código Civil, verbis: Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

10. Administradores de Condomínios e Síndicos exerçam seu papel de fiscalizar, verifique e adote as providencias (administrativas e judiciais), se necessárias, para coibir obras nas unidades autônomas capazes de colocar em risco a edificação e mais, CUMPRAM os prazos de manutenção preventiva e inspeções exigidas pelas normas técnicas, afinal, prevenir é o melhor remédio.

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Elevadores - Subindo e descendo com segurança Dentre os inúmeros itens que envolvem uma administração de Condomínio, certamente os elevadores e sua manutenção estão entre os mais importantes. Desde a cotação de preços junto a empresas de manutenção até o plantão técnico 24 horas, muitas são as questões que envolvem a rotina deles e que precisam de atenção redobrada, especialmente por estar relacionado à vida dos Condôminos. E, se medidas de precaução não fizerem parte da agenda de prioridades do Condomínio, problemas graves podem acontecer. No Município de Vitoria a Prefeitura Municipal exige a emissão de Alvará de Funcionamento de Equipamentos de Elevação, o chamado Alvará de Elevadores. Para isso é necessário a empresa contratada emita o documento chamado RIA (Relatório de Inspeção Anual), onde consta a condição de funcionamento e segurança do equipamento.

Assim, o SIPCES orienta a seus Associados ao contratar serviços de conservação e manutenção para esse meio de transporte, observem os itens contidos no contrato sobre obrigações e direitos que devem ser avaliados, tanto para o Condomínio quanto para a empresa contratada, porque prevenção a acidentes está também na realização de pesquisa prévia que possa atestar se a empresa a ser

contratada está de acordo com a exigência das normas legais. Por isso, uma visita às instalações da empresa e a consulta ao registro de engenheiros junto ao Conselho Regional de Engenharia (CREA) sempre são atitudes recomendáveis. O InfoSIPCES ouviu os responsáveis técnicos Gilcélio de Souza Chagas, da Sinergia Elevadores, (filial Vitória) e Ruben Mazzonida (filial Guarapari), empresa especializada em manutenção e conservação desse tipo de equipamento.

InfoSIPCES - Quais são as principais cláusulas que devem conter os contratos?

Sinergia Elevadores - Os contratos devem conter de forma clara todos os serviços cobertos, os horários de atendimento regular para manutenção preventiva, corretiva e plantão emergencial. Como regra, o prazo deve ser de 01 ano, podendo ser renovado por igual período, caso não haja rescisão mediante aviso prévio com 30 dias de antecedência, por qualquer das partes.

Observar com muito cuidado as cláusulas de rescisão, pois muitas empresas tentam ‘prender’ os seus clientes fazendo uso destas cláusulas e não da eficiência na prestação dos serviços.

InfoSIPCES - Quais os principais defeitos nos elevadores? Por que é importante o plantão 24 horas ?

Sinergia Elevadores – Sem

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3421-6302 sipces@sipces.org.br

Ano 13 - nº 112 - Janeiro-Fevereiro/2012

dúvida, os principais defeitos estão relacionados ao mecanismo de acionamento das portas (cabina e andares) e estes se justificam, pois recebem interferência direta dos usuários. Outro fator a ser considerado é a falta de uma manutenção eficaz, quando não se informa ao cliente a necessidade de substituição de peças ou componentes já comprometidos por desgastes acentuados ou a relutância do cliente em aprovar a substituição dessas peças.

Quanto ao plantão 24 horas a sua importância se justifica pela possibilidade de emergências, passageiros retidos na cabina ou acidentes com o elevador, após o horário regular de atendimento.

InfoSIPCES – Quais as principais características de acidentes em elevadores? E quais as atitudes de prevenção a eles?

Sinergia Elevadores – As principais características são: manuseio inadequado por pessoal não autorizado, brincadeiras no interior da cabina durante o trajeto e falta de manutenção adequada. Observar e cumprir sempre as normas de utilização dos elevadores, não brinque e não pule no interior da cabina e não deixe de investir na segurança sempre que recomendável pela sua empresa mantenedora.

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