SIPCES Info Informativo Bimestral Ano 11 - nº 97 • jul/ago - 2010
SINDICATO PATRONAL DE CONDOMÍNIOS
E E M P R E S A S D E A D M I N I S T R A Ç Ã O D E CO N D OM Í N I O S N O E S
Censo 2010:
Pesquisadores já estão nas ruas Um retrato com as muitas faces do Brasil. Esse será o resultado do Censo 2010, que já está nas ruas, batendo às portas do cidadão. A expectativa é que aproximadamente um milhão de domicílios sejam visitados em todo o Estado. Dados como escolaridade, renda, religião, opção sexual e necessidades especiais serão levantados para que o governo possa traçar políticas públicas que atendam o maior número possível de pessoas de Norte a Sul do País. Mas a tarefa não é fácil. Para evitar problemas, é preciso checar alguns dados, como o colete do IBGE usado pelo pesquisador, crachá de identificação, computador portátil e o número de telefone gravado no colete. É importante que o síndico oriente seus funcionários para receber bem o recenseador, identificando-o na portaria para facilitar o acesso às residências.
Leia também... Projeto proíbe terceirização de garagem O senador Marcelo Crivella apresentou ao Congresso Nacional um projeto de lei que proíbe a venda e o aluguel de vagas de garagem em condomínios residenciais e comerciais no País. Pág. 5
Esse é um dos momentos mais importantes de nossa história política e econômica. Participe, colabore para que o Brasil fique bem na foto. Pág. 8
Garanta espaço na AGENDA
2011
O Departamento Comercial do SIPCES registra procura pelos espaços publicitários da Agenda 2011, que já iniciaram sua comercialização. A Agenda já se tornou um espaço importante para a organização da vida condominial e anotações da rotina do síndico. Pág. 11
Corpo de Bombeiros fiscaliza e notifica condomínios irregulares As equipes de inspeção do Corpo de Bombeiros estão encontrando muitas irregularidades em condomínios residenciais e comerciais depois que foi instituída a exigência de vistorias periódicas nessas edificações. Pela legislação anterior, os edifícios só eram fiscalizados por bombeiros quando ficavam prontos, num tipo de vistoria chamada de “habite-se”. A partir
daí, só havia nova checagem em caso de alguma denúncia de irregularidade ou se, espontaneamente, houvesse a solicitação pelos interessados. De acordo com informações do Corpo de Bombeiros, as irregularidades mais encontradas nos condomínios já vistoriados são a falta de mangueiras de incêndio, portas corta-fogo danificadas, corrimão inadequado e sinalização insuficiente. Pág. 7
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e
ditorial
e
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Sindicato Patronal de
Gedaias Freire da Costa - Presidente do SIPCES Censo 2010 - Fundamental a realização do Censo Demográfico como instrumento de formulação de políticas públicas que impactam diretamente na vida do cidadão. Síndicos e Empresas Administradoras de Condomínios divulguem no condomínio a realização deste censo e a importância dos condôminos receberem os recenseadores. Proibição de vendas de Garagens Projeto de lei de autoria do Senador Marcelo Crivela pretende proibir vendas de garagens a terceiros, sendo permitido, todavia, se houver autorização expressa na Convenção. Corpo de Bombeiros fiscalizam condomínios - Atendendo à nova legislação de Segurança contra Incêndios e Pânico, os condomínios estão sendo vistoriados pelo Corpo de Bombeiros; o trabalho é legal e proporciona mais condições de segurança aos condôminos, todavia, defende a entidade sindical que, antes de aplicar penalidades é preciso conceder prazo razoável para as adaptações necessárias, muitas vezes ainda, elastecendo este prazo, pois, condomínios não possuem receitas, apenas rateio de despesas, aliado a tudo, ainda a falta de material no mercado, o que requer tempo para a realização das adaptações. Em breve vamos proporcionar uma palestra sobre o assunto na entidade sindical, visando esclarecer o alcance da norma, prazos de adaptação e outras dúvidas dos condomínios. Livro de Ocorrências: A modernidade e tecnologia esta melhorando a vida dos condôminos, alguns condomínios já estão implementando o Livro de Ocorrências virtual, possibilitando ao condômino através da internet encaminhar reclamações aos síndicos e empresas administradoras, sem a necessidade de deslocar-se até a administração ou local onde fica o Livro de Reclamações. Mas, é preciso que os síndicos e empresas de administração fiquem atentos às mensagens recebidas, procurando dar o retorno no menor tempo possível. Vícios e defeitos na construção: Com o crescimento da construção imobiliária é preciso que síndicos, empresas administradoras e condôminos fiquem atentos aos vícios e defeitos da edificação, notificando a empresa construtora para as devidas providências, pois, há prazo de garantia e responsabilidades. Piscinas, saunas, varandas valorizam
Ano 11 - nº 98 - jul/ago - 2010
condomínios: As edificações que estão sendo entregues ou construídas vêm proporcionando aos adquirentes comodidades que facilitam o convívio condominial; edifícios com piscinas, saunas, churrasqueiras, áreas de lazer para crianças, varandas e outros espaços é a febre do momento. Desfrutar das áreas comuns exige conhecimento das regras de convivência estabelecidas no regimento interno, que não somente estabelece os direitos e deveres no uso destas áreas, como prevê também, as penalidades cabíveis. Elevadores equipamentos de segurança e conforto: A modernização dos elevadores é a tônica do momento, vários condomínios estão contratando, junto às empresas especializadas, a modernização destes equipamentos, trazendo maior segurança e conforto para os usuários. Antes de contratar a empresa, verifique a experiência desta, visite outros condomínios que efetuaram este serviço, leia com cuidado o contrato firmado, veja os prazos, condições de pagamento, penalidades pelo descumprimento, etc, afinal, a garantia do bom negócio exige cuidados e cautela. Eleições 2010 - Parece, à primeira vista, que realização de eleições para Presidente, Governador, Senador, Prefeito, Deputados e Vereador não tem nada com os condomínios; ledo engano, afinal, os condôminos, enquanto cidadãos, participam deste momento, quer sendo filiados a partidos políticos, candidatos, cabos eleitorais, simpatizantes de alguma candidatura, enfim, eleitores, e nestas condições desejam expressar sua opção, através de cartazes pendurados nas grades ou afixados nas janelas, carros com adesivos e outras formas, tudo isto, dentro do condomínio. É preciso bom senso, verificar as normas do condomínio, coibir os excessos e, acima de tudo, respeitar o direito de vizinhança. Livros sobre administração de condomínios: O crescimento imobiliário e consequente aumento na construção de condomínios tem um reflexo interessante no mercado literário, com o surgimento de livros enfocando o universo da administração condominial. Vale a pena conhecer, ler e estudar os livros existentes no mercado, participar dos cursos e palestras promovidas pelo SIPCES como forma de capacitação e aprendizado dos temas palpitantes que envolve a relação condominial. Autônomos profissionais: A correria do dia a dia impede que os condôminos executem tarefas de manutenção hidráulica, elétrica e de conservação de suas unidades, por isto, a contratação de profissionais autônomos tem crescido e por conta disto, é preciso cautela na contratação, conhecer o profissional, indicações, etc, evitando assim, dissabores. AGENDA 2011: Chegou o momento de reservar sua AGENDA DO SINDICO 2011; se você é sindico mantenha sua condição de filiado e em dia com as obrigações perante o SIPCES e atualizadas; se você é prestador de serviços esta é a oportunidade de divulgar seus serviços e produtos; se você é empresa administradora, não perca a oportunidade, garanta seu anúncio, e mais, surpreenda seu cliente oferecendo uma agenda. Saiba como adquirir um exemplar ligando para o SIPCES, tel. 3421 6302.
Condomínios Residenciais, Comerciais e Mistos e Empresas de Administração de Condomínios no Estado do Espírito Santo, exceto Região Sul
• SEDE PRÓPRIA Av. Princesa Isabel, 574 Bloco A, Salas 606/611 Ed. Palas Center - Centro Vitória/ES - Cep: 29010-360 Tels.:(27) 3421-6302 Site: www.sipces.org.br E-mail: sipces@sipces.org.br
• DIRETORIA EXECUTIVA Presidência Gedaias Freire da Costa Secretaria-Geral Cyro Bach Monteiro Tesouraria Antônio Assis S. Caramuru Diretoria Adjunta – Suplentes José Eduardo Martins Joel da Escossia Filho Celso Monteiro Berlinck Conselho Fiscal – Efetivo Milton Hilário Martins Ferreira Rosa Maria Rigotti Aderbal de Oliveira Valério Conselho Fiscal – Suplentes Elizabeth Esteves Sadyr Gomes de Azeredo Delegados Representantes Gedaias Freire da Costa Cyro Bach Monteiro Assessor Jurídico Roberto Garcia Merçon (OAB/ES 6445) Equipe de Trabalho Flávia Costa Vanda Rangel da Vitória Luana - - -Barcellos - - - - Gotardo --Vanilda Santos da Silva
• Editoração Eletrônica Evidência Propaganda Tel.: (27) 3223-9077 9971-8993 ed.evidencia@gmail.com Fotos: Rita Lyrio Jornalista Alexandre Damazio Mtb: 735/98 Revisão Eliane Rezende Mtb/DRT-ES 304/85 Fotolito e Impressão Gráfica Ita Tiragem 1,5 mil exemplares
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Livro de Ocorrência agora é virtual A tecnologia está modernizando até mesmo os Livros de Ocorrência de alguns condomínios residenciais e comerciais da Grande Vitória. Como o próprio nome já revela, o Livro de Ocorrência serve p a ra re g i s t ra r re c l a m a ç õ e s , sugestões, alterações na rotina, entrada e saída de visitantes de um condomínio. O Livro é mantido na portaria e, geralmente, é de livre acesso aos moradores. Esse era justamente um dos pontos de discussão sobre o Livro de Ocorrência, já que todos os condôminos poderiam ter acesso às anotações e ainda fazer novas anotações sobre um mesmo caso. Essa liberdade, em alguns casos, gerava excessos, que levavam a b o a t o s e fo fo c a s e n t re o s apartamentos.
do condomínio, inclusive móveis de uso comum. Restou ao administrador registrar um Boletim de Ocorrência. Vale lembrar que o Livro de Ocorrência é um importante instrumento de trabalho, mas não é obrigatório por lei. Para substituir o Livro de papel é preciso discutir com os moradores e constar na Convenção, com o detalhamento de seu uso e atribuições. Para o assessor jurídico do SIPCES, Hugo Felipe Longo de Souza, o Livro virtual é uma inovação e pode auxiliar na rotina administrativa. “Registrada em Ata, a modalidade virtual é tão importante quanto a opção em papel e pode até agilizar a tomada de decisões internas”, esclarece.
Boletim
Mas como a tecnologia muda tudo o tempo todo, alguns síndicos e administradoras estão adotando o Livro de Ocorrência virtual. Por meio de uma página simples na internet, os moradores podem postar suas anotações via formulário on line. As informações são armazenadas num banco de dados no endereço eletrônico do condomínio. Cabe ao administrador avaliar caso a caso e tomar as providências. Quando o
A situação chegou a ficar tão grave que, em um condomínio na Praia do Canto, em Vitória, a reclamação de um morador registrada no Livro de Ocorrência foi parar na Delegacia. Um dos vizinhos denunciou o outro por furto de um vaso de planta. Na tentativa de conciliação, o síndico acabou descobrindo que o denunciado já havia furtado vários outros objetos
Tecnologia
Plantão da Diretoria
problema é grave, a situação pode ser debatida em assembleia. A vantagem do sistema virtual é um controle rígido das anotações, além de se preservar a identidade de quem posta reclamações contra os demais moradores. Mas vale lembrar que é preciso registrar essa modalidade de Livro na Convenção, legitimando o seu uso. De acordo com o webdesigner Cláudio Samora, a construção de uma página do tipo formulário não é cara e pode ser bem criativa. “O síndico pode optar por ter uma página completa do condomínio, onde ele vai mostrar o dia a dia, os serviços e as novidades relativos a sua administração, ou mesmo oferecer um formulário simples, por meio de um endereço eletrônico”, afirma.
Horário: 9h às 12h 2ª F. - Gedaias Freire da Costa (presidente)
Visando melhor atender aos nossos associados, a diretoria do SIPCES mantém um plantão diário com diretores aptos a ouvir e encaminhar os problemas, visando à solução destes.
4ª F. - Celso Monteiro Berlinck 6ª F. - Antônio Assis de Souza Caramuru Horário: 14h às 17h 4ª F. - Cyro Bach Monteiro 5ª F. - José Eduardo Martins 6ª F. - Joel da Escócia Filho Ano 11 - nº 98 - jul/ago - 2010
4 onto de vista Grávida de sete meses, a gestora comercial Gisele Donadia divide a expectativa do primeiro filho com a administração do condomínio Maria Daher, que fica na charmosa Rua do Vintém, no Centro de Vitória. Gisele está há dois anos à frente do condomínio, que conta com 35 apartamentos e mais de 100 moradores. Por ser um prédio mais antigo, a síndica precisa redobrar a atenção. A manutenção das calhas, pára-raios, sistema de gás, elevadores e parte elétrica é constante, evitando sobressaltos. Mas para a síndica, que acumulou experiência na presidência do Conselho de
Administração também por dois anos, as relações humanas representam as maiores dificuldades para um administrador dentro do condomínio. “Muitos problemas que poderiam ser resolvidos numa simples conversa acabam chegando à administração. São situações mínimas que podem tomar proporções maiores se não for tomada a iniciativa rápida e consensual. A criação de cachorro nos apartamentos é uma briga clássica, pois envolve direitos e deveres de todas as partes”, revela. Mas, com toda a experiência adquirida na gestão comercial, Gisele Donadia acaba tirando de
letra os problemas do cotidiano. A síndica deve trabalhar por mais um mês, quando deixará a direção do c o n d o m í n i o. A s u b - s i n d i c a , considerada uma amiga, vai tomar seu lugar. Boa sorte!
Gisele Donadia - Síndica
Boom da construção: diferenças entre vícios e defeitos de construção De acordo com dados do Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do Estado do Espírito Santo, a Grande Vitória deverá receber quase mil novos condomínios até o final de 2011. São empreendimentos comerciais e residenciais que estão à disposição para compra e venda antes mesmo de concluídos. Mas, em muitos casos, antes mesmo de uma edificação ficar totalmente pronta, já é possível observar certos problemas envolvendo detalhes da obra. São rachaduras, pisos irregulares, paredes sem nível e outros detalhes que não estavam no projeto e acabam desvalorizando o imóvel. Mas você sabe a diferença entre vício e defeito de construção. O Informativo do Sipces foi buscar algumas respostas e descobriu que as diferenças são grandes e que tudo pode ser negociado com a construtora. - Vícios: segundo o manual "Saúde dos Edifícios" do CREA (Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Ano 11 - nº 98 - jul/ago - 2010
Agrônomos), são "falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor". - Defeitos: segundo o mesmo manual, são falhas que podem "afetar a saúde e segurança do consumidor". - Vícios e defeitos podem ser aparentes ou ocultos. - A garantia legal de uma construção é de cinco anos após a expedição do Habite-se. - Vícios e defeitos podem gerar danos à própria obra, aos moradores e a terceiros (como uma pessoa que passa na rua e é atingida por materiais caídos da obra). - No tristemente famoso caso do edifício Palace 2, que desabou em 1998 no Rio de Janeiro, o erro pode ter sido de projeto: a numeração dos pilares pode ter sido trocada, e os pontos de sustentação com maior carga ficaram com pilares mais fracos. - É conveniente que o primeiro síndico faça uma vistoria geral na edificação. Verificar se existem vazamentos, rachaduras e problemas nas instalações elétricas e hidráulicas, principalmente.
Para facilitar o contato com a construtora, pode-se organizar uma lista dos problemas das áreas comuns, e outra das áreas privativas, pedindo para cada condômino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao síndico os vícios. Se as negociações amigáveis com a construtora não trouxerem resultado, pode-se entrar com uma ação de Obrigação de Fazer, na Justiça. A ação pode ser em nome do condomínio. O Juiz deve nomear um perito para realizar uma vistoria na edificação. Além da ação de Obrigação de Fazer, pode-se também requerer indenização por Perdas e Danos. É preciso ficar atento aos prazos prescricionais modificados com a vigência do novo Código Civil, artigos 205 e seguintes, que reduziam alguns prazos previstos no Código anterior; neste caso, procure orientação de um advogado especilista nesta área do direito. Fique atento, pois obras de melhoria no prédio durante os cinco anos iniciais podem tirar a validade da garantia da construção, por alterar os itens assegurados.
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Alugar ou vender vagas de garagem pode ser proibido O senador Marcelo Crivella apresentou ao Congresso Nacional um projeto de lei que proíbe a venda e o aluguel de vagas de garagem em condomínios residenciais e comerciais no país. O projeto 219/03 foi incluído na pauta de votações da Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) e está em fase de análise. O projeto altera o Código Civil (Lei 10.406/2002) para excluir os abrigos para veículos das partes do imóvel classificadas como de uso independente, passíveis, portanto, de serem alienadas ou gravadas livremente pelo proprietário. É importante ressaltar, entretanto, que o PLS 219/03 deixa uma brecha para a venda ou aluguel de vagas de garagem a não-condôminos. Essa possibilidade é aberta se houver autorização expressa nesse sentido na convenção de condomínio. Para o senador Pedro Simon, relator do projeto, “ao analisar o mérito, torna-se fácil intuir que a venda ou aluguel de uma unidade de garagem à pessoa estranha ao condomínio é motivo de vulnerabilidade para todo o grupo, que assim poderá estar recebendo, em seu meio, pessoa inconveniente. Por outro
lado, se esta for a vontade assentada em assembleia, não haverá o impedimento da locação ou venda da unidade, mas a responsabilidade será por todos os condôminos compartilhada", argumentou Simon, no parecer favorável ao PLS 219/03. Parecer Pedro Simon faz questão de esclarecer, no parecer, que a proposta não cria obstáculo para que o proprietário venda ou alugue suas va g a s d e g a ra g e m a o u t r o s condôminos. Na Grande Vitória as opiniões se dividem. Para o empresário Carlos Vicinni, que comprou seis vagas de garagem num condomínio comercial que será lançado em Vila Velha, a lei não pode determinar que patrimônio eu posso vende ou comprar. “Isso vai
de contra a lei da oferta e da procura. Se eu tenho o produto e tenho quem esteja interessado em comprar, qual o problema?”, reclama. Já o representante comercial Jaques Vilas, defende que a venda dos espaços de garagem tanto dentro dos condomínios residenciais quanto em comerciais, propicia que estranhos utilizem uma instalação comum a todos os moradores, levando riscos aos proprietários. “Sou a favor da lei. Não posso acordar cada semana com uma pessoa diferente estacionando o carro ao lado do meu ou usando a vaga para depósito de coisas, por exemplo”, defende. Segundo o SIPCES, o projeto de lei não inova, pois, o parágafo 2º, do artigo 1.339 do Código Civil estabelece e forma cristalina: § 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral. (gizamos) Ou seja, é necessário previsão na instituição do condomínio ou manifestação da Assembleia.
Cursos, palestras e treinamentos Já está confirmado o cronograma de cursos, palestras e treinamentos oferecidos pelo SIPCES para o segundo semestre de 2010. Entre as novidades
estão os cursos de rotinas de admissão e demissão de funcionários, uma importante ferramenta para quem administra um condomínio.
Fique atento às datas e faça a sua inscrição SETEMBRO: Dia 09 Controle da Jornada de Trabalho, Ausências e Reflexos no Contrato de Trabalho OUTUBRO: Dias 12, 12, 18, 19 e 20 Curso de Formação de Síndico NOVEMBRO: Dia 11 Programa de Alimentação do Trabalhador e Acidente do Trabalho Ano 11 - nº 98 - jul/ago - 2010
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Piscinas viram febre e valorizam condomínios Quando o jornalista Ricardo Jannotti, 33, decidiu que iria comprar um apartamento, veio a dúvida: “devo investir num imóvel novo, com uma área de lazer ampla e com piscina, ou adquirir um apartamento usado, com mais espaço interno e menos opções de lazer?”. A opção pela área de lazer falou mais alto, já que o jornalista pretende se casar no próximo ano e aumentar a família. Outra razão foi a valorização do imóvel, com uma área de lazer maior e com a opção de um espaço destinado à piscina e churrasqueira. “Cheguei a visitar apartamentos usados mais espaçosos, mas com área de lazer reduzida. Como tenho planos de casar e minha noiva já tem uma menina de seis anos, preferi apostar num espaço interno um pouco menor, mas com ampla possibilidade de lazer externo. Temos aqui sauna, academia, churras-queira, parque infantil e o sonho de todo mundo, uma piscina. Esse diferencial chamou nossa atenção”, revela. Jannnotti comprou um apartamento de 85 metros quadrados, ainda na planta, no edifício Adelar Milagres, em Jardim Camburi. O prédio foi entregue no início desse ano e a mudança está prevista para depois do casamento, em 2011. De acordo com o construtor Marcelo Paulino, da Ideal Planejamentos, é cada dia maior o número de casais com um ou dois filhos que procuram apartamentos com menos espaço físico, mas que ofereçam um amplo espaço de lazer. As unidades com varandas e piscinas são as mais requisitadas. “Os novos proprietários têm bem definidos os seus objetivos. Querem espaço externo na varanda e uma área de lazer que atenda seus filhos e convidados, de preferência com piscina”, revela. Cuidados Mas é preciso ter cuidados na Ano 11 - nº 98 - jul/ago - 2010
Bombeiros, os casos de queda de crianças não são raros e, muitas vezes, pode levar à morte. Mas as redes ou fechamento completo da varanda também podem evitar acidentes menores, como a queda de objetos na área externa do prédio. Em alguns condomínios, essa prática é punida com advertência e até multas no valor de uma taxa condominial completa. Parques hora de escolher o condomínio. Os prédios com piscinas, por exemplo, precisam passar por uma vistoria do Corpo de Bombeiros e apresentar um projeto técnico de instalação. Nesse projeto são levados em conta a quantidade de água, o tamanho e a extensão do reservatório. Para o conforto dos usuários, é preciso dimensionar o número de moradores e as medidas da piscina. Os móveis precisam ser harmonizados com o ambiente e os itens de segurança têm que estar à mostra. Segundo orientação do Corpo de Bombeiros, os condomínios são obrigados a colocar à disposição dos moradores bóias que auxiliem as pessoas em situação de afogamento. O piso também é objeto de cuidado, pois precisa ser antiderrapante e oferecer resistência física contra impactos e umidade. Escadas de acesso são imprescindíveis e a instalação de grades separando a área física da piscina são ajudam na conservação do material. Varandas Outra preocupação são as varandas. Casais com filhos pequenos que decidem pela compra de apartamentos em andares superiores precisam guardar dinheiro para instalar redes de proteção ou mesmo optar pelo fechamento do espaço com blindex. De acordo com o Corpo de
Depois das piscinas são eles que fazem a alegria da criançada nos condomínios. Os parques infantis de condomínios servem como verdadeiro espaço de diversão no caso de churrascos e comemorações. Mas é preciso ter cuidado. As estruturas de madeira que ficam expostas ao tempo, como chuva e sol, se desgastam mais rápido, oferecendo riscos às crianças. É preciso ficar atento a buracos e pedaços apodrecidos de madeira. A higiene da areia do piso também precisa ser checada de seis em seis meses. A instalação dos equipamentos infantis não dispensa a presença constante de um adulto no parque quando crianças estiverem se divertindo. Muitos desses brinquedos são instalados no alto, o que pode levar a quedas e acidentes. Se a estrutura for de ferro, é bom ficar atento ao desgaste como ferrugem. Saunas e churrasqueiras Alguns condomínios, como o Adelar Milagres, já oferecem churrasqueiras a gás. A medida representa economia, mas também pode trazer riscos. É preciso que essas áreas sejam isoladas, já que uma criança desavisada pode mexer na válvula de segurança e acabar provocando um acidente. Nas saunas o cuidado é redobrado. Como é mais fácil acionar as válvulas de controle no caso de sana a vapor, é preciso manter as portas trancadas e as crianças longe das estruturas.
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Corpo de Bombeiros encontra irregularidades em condomínios Como era de se esperar, as equipes de inspeção do Corpo de Bombeiros estão encontrando muitas irregularidades em condomínios residenciais e comerciais depois que foi instituída a exigência de vistorias periódicas nessas edificações. O Corpo de Bombeiros Militar do Espírito Santo chegou a lançar uma campanha para divulgar a nova legislação de segurança contra incêndio e pânico, mas síndicos, administradores e fornecedores não estão se entendendo. Pela legislação anterior, os edifícios só eram fiscalizados por bombeiros quando ficavam prontos, num tipo de vistoria chamada de “habite-se”. A partir daí, só havia nova checagem em caso de alguma denuncia de irregularidade ou se, espontaneamente, houvesse a solicitação pelos interessados. Nova Legislação Com a nova legislação houve uma corrida aos fornecedores de materiais e peças de reposição para manutenção de alguns equipamentos prediais e substituição de outros. Na LRS, administradora que cuida de mais de 70 condomínios na Grande Vitória, as reclamações dos síndicos são muitas, já que alguns equipamentos estão demorando até um mês para serem entregues. E n t r e o s e xe m p l o s d e equipamentos modernos que estão em falta estão os chuveiros automáticos (sprinklers) e os controladores de fumaça, que serão obrigatórios nos ambientes vistoriados, principalmente aqueles que possibilitam aglomeração de público (cinemas, auditórios e centros comerciais). Para a administradora Thereza Christina Alves dos Santos, a falta de
m a n u t e n ç ã o p re ve n t i va d o s equipamentos aliada à rápida inovação tecnológica, sucatearam os condomínios, tornando muitos itens de segurança peças obsoletas. “Com a nova legislação, os condomínios estão tendo que se adequar. Isso significa uma corrida às lojas e fornecedores, o que gera a escassez de vários itens que constam da lista de vistoria dos bombeiros. Estamos correndo contra o tempo para evitar custos e mais reclamações”, revela. Ainda de acordo com a administradora, a situação é tão complicada, que a direção da LRS elaborou um documento que será entregue ao Corpo de Bombeiros solicitando um prazo mais elástico para que as substituições e manutenção de peças sejam efetivadas sem multas. “A situação é complicada, já que temos uma grande quantidade de condomínios que precisam de mais tempo para se adequarem”, explica. A nova legislação também prevê a padronização de nomenclatura de termos técnicos e o aumento no rigor da fiscalização, uma vez que possibilita, por
exemplo, o embargo de obras irregulares que estejam em andamento e a apreensão de equipamentos e mercadorias que possam representar risco, como as botijas de gás em um depósito fora das normas de segurança. Além disso, pelas novas regras gerais contidas nas normas de segurança, é necessário renovar o Alvará de Licença do Corpo de Bombeiros a cada três anos. Com a nova sistemática, a expectativa é melhorar a qualidade dos sistemas de segurança das edificações residenciais, já que era comum este tipo de imóvel permanecer sem manutenção e sem condições de funcionar adequadamente. Corpo de Bombeiros De acordo com informações do Corpo de Bombeiros, as irregularidades mais encontradas nos condomínios já vistoriados são a falta de mangueiras de incêndio, portas corta-fogo danificadas, corrimão inadequado e sinalização insuficiente. O artigo sétimo da nova legislação prevê multa de 100 (cem) a 2000 (dois mil) Valores de Referência do Tesouro Estadual (VRTEs) para cada irregularidade. Prevê ainda interdição de edificação ou área de risco, podendo ser solicitada cassação de alvará ou habite-se, quando se apresentar perigo sério e iminente; embargo de local em construção ou reforma, quando não executados de acordo com a legislação de segurança contra incêndio e pânico, ou expuserem as pessoas ou outras edificações a perigo; apreensão de materiais e equipamentos estocados ou utilizados indevidamente ou fabricados em desacordo com as especificações técnicas exigidas por lei ou norma de referência. Ano 11 - nº 98 - jul/ago - 2010
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Elevadores: segurança e conforto com manutenção A verticalização das cidades, com a implantação de condomínios cada vez mais altos, traz um desafio para a tecnologia: como instalar e dar manutenção a um número cada vez maior de elevadores no Estado? Para economizar, muitos síndicos e administradoras acabam reduzindo os investimentos em manutenção, ou até mesmo optam por empresas sem a devida qualificação técnica para promover os ajustes necessários. Mas o barato pode sair caro. Com 34 anos de experiência no mercado, o empresário Ary Leonardo Barbosa Ferreira, proprietário da Elevadores Nacional, revela que um elevador que não recebe a devida manutenção leva riscos aos usuários devido ao desgaste dos materiais. “Antigamente um elevador durava até 30 anos. Hoje, por segurança, um elevador tem um uso médio de 15 anos. Esse prazo traz tranqüilidade, quando a manutenção é no mínimo mensal”, explica. Ainda de acordo com Leonardo, o ideal é que os elevadores passem por uma vistoria no mínimo mensal, com checagem de vários itens, como cabos de tensão e sistema elétrico.
No caso de detecção de problemas, é preciso avaliar a extensão do dano e buscar soluções, que vão desde a troca de painéis elétricos ou eletrônicos, até a substituição da cabine de transporte. A substituição de um elevador inteiro, mais antigo, pode custar entre R$ 100 mil e R$ 130 mil. Em um condomínio que ainda não está habitado, o valor a ser investido é 30% mais baixo. Isso porque nos condomínios com moradores já instalados é preciso respeitar horários rígidos e normas de segurança. Nos condomínios residenciais, o horário para realização de obras é de 8 da manhã às 5 da tarde. Além disso, é preciso pensar nos moradores que vão circular pelo local, correndo riscos de quedas e acidentes. Vale lembrar que substituir um elevador, implica na substituição de portas e toda a estrutura física, gerando situações de riscos e até quedas de materiais. É preciso planejar ainda o controle de poeira e do barulho, inconvenientes que precisam ser levados em consideração. Isso encarece a substituição, mas aumenta a segurança de todos.
Novidades De acordo com Ary Leonardo, os elevadores mais modernos já contam com ambiente climatizado e interatividade com o passageiro. Saudações como bom dia, obrigado e até felicitações podem ser inseridas na programação do elevador. “Ar-condicionado em elevador não é mais novidade. Mas temos lançamentos que podem surpreender, com comando de voz, painel digital com cristal líquido, temperatura, relógio e dicas comerciais. Algumas unidades, consideradas de luxo, podem custar mais e contar com itens de segurança que ainda nem foram adotados no Brasil”, revela. Ainda de acordo com o empresário, o boom econômico do petróleo e a riqueza gerada no Espírito Santo nas últimas décadas têm mantido o mercado de instalação e manutenção de elevadores aquecido, com enorme potencial de crescimento. “Hoje temos mais de 10 mil elevadores instalados no Espírito Santo. Parece muito, mas esse número pode dobrar nos próximos anos com a acelerada verticalização do Estado”, conclui.
CENSO 2010: Recenseadores já estão nas ruas Mais de 3 mil recenseadores responsáveis pela coleta de dados para o Censo Demográfico do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) já estão nas ruas para traçar o perfil do nosso povo. São esses dados que vão revelar nossas crenças, nossos hábitos, quantos somos, o que fazemos, o quanto estudamos e mais um monte de outras informações que vão ajudar a traçar políticas públicas de impacto direto na vida do cidadão. Mas, por incrível que pareça, um dos maiores desafios dos recenseadores é justamente vencer a barreira do medo e da desconfiança e entrar nas casas e apartamentos dos moradores da Grande Vitória. Quando o número é digitado no Ano 11 - nº 98 - jul/ago - 2010
interfone, o porteiro já avisa: não há ninguém em casa ou não pode atender no momento. Mas, para o Censo de 2010, quem mora em condomínios de casas ou apartamentos com poder aquisitivo mais elevado têm mostrado resistência visivelmente menor. Até cafezinho é servido. Nos bairros mais carentes, os recenseadores são recebidos com mais desconfiança, mas ainda não foram registrados incidentes envolvendo os pesquisadores e moradores. Para evitar problemas, é preciso checar alguns dados, como o colete do IBGE, crachá de identificação, computador portátil e o número de telefone gravado no colete. É importante que o síndico oriente seus funcionários para receber bem o
r e c e n s e a d o r, i d e n t i f i c a n d o o pesquisador na portaria para facilitar o acesso às residências. Vale lembrar que serão três meses de pesquisas, que vão abranger todas as residências do País. O resultado está previsto para ser divulgado em meados de dezembro.
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Eleições 2010 mexem com condomínios Com a liberação da campanha eleitoral 2010, no dia 7 de julho, começou a corrida pela simpatia do eleitor e, claro, por seu voto. E para garantir a vitória no dia 3 de outubro, vale tudo: adesivos em carros, bandeiras nas janelas, santinhos espalhados na portaria, peruinhas com jingle de campanha e até reuniões com os moradores. A eleição mexe diretamente com a vida dos condomínios, da mesma forma que mexe com a vida de cada um de nós brasileiros. Mas o que é permitido e o que é proibido dentro de um condomínio quando o assunto é campanha eleitoral? Muitas convenções condominiais ainda são omissas em relação à propaganda eleitoral nas áreas de uso comum e também na parte externa dos apartamentos, como janelas, áreas de serviço e até mesmo a garagem. Casos Isso mesmo, tem candidato deixando o carro na rua para colocar um cavalete de madeira com a sua foto na garagem. O fato aconteceu num grande condomínio de Classe média, em Vila Velha, e está sendo debatido entre o síndico e os moradores, que não concordam com a propaganda. Já um cabo eleitoral, morador da Mata da Praia, em Vitória, estaciona sua peruinha plotada com fotos gigantes de seu candidato na sua vaga de garagem. Não satisfeito, o morador só sai e chega em casa ouvindo a música de campanha em volume incompatível com o silêncio necessário a um condomínio.
De acordo com o desembargador Pedro Valls Feu Rosa, presidente do Tribunal Regional Eleitoral (TRE), cabe ao síndico usar de bom senso e conversar com os moradores sobre o que é permitido ou não no condomínio. De qualquer forma, as leis eleitorais precisam ser respeitadas em qualquer ambiente”, afirma o desembargador. Normas Eleitorais De acordo com a legislação eleitoral, só é permitida a instalação de banner ou bandeiras de candidato que respeitem a medida de 4 metros quadrados. Além de obedecer esse tamanho máximo, o morador precisa saber se é permitido pelo condomínio pendurar material de campanha na fachada do prédio. Alguns condomínios prevêem até multa para quem pendurar roupas ao sol para secar. Essa regra também vale para propagandas eleitorais. Não é demais lembrar que os carros de som só podem circular das 8 horas da manhã às 6 da tarde. Dentro de condomínios cabe usar o respeito ao próximo para saber que ali não é lugar de som alto. Deixar santinhos com a foto, número e propostas do candidato está liberado, mas espalhar esse material na portaria pode dar um aspecto de bagunça e desorganização logo na entrada do prédio. A mesma regra vale para cartazes e adesivos, que devem ser usados nas janelas dos veículos ou de casa, nunca na vidraça da portaria. Elevador também não é
lugar de campanha política. Não cole propaganda, nem aproveite o pequeno intervalo de tempo da subida ou descida para pedir voto. Além de desagradável, já que não dá para o eleitor fugir da situação, ainda não resolve nada, já que o tempo, como já dissemos, é muito curto para convencer um eleitor. Usar a garagem como comitê disfarçado é proibido. Fazer isso incomodando os demais moradores, é falta de respeito. Caso o síndico queira, pode convidar informalmente os moradores para a apresentação de propostas de determinado candidato, mas o objetivo da reunião tem que estar expresso no convite, que deve ser confeccionado com recursos do próprio síndico, nunca o condomínio. Seguindo essas e outras regras que estão no site do TRE (www.tre.es.gov.br) você estará contribuindo para a realização de eleições mais democráticas, livres e limpas.
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Precisa consertar? Chame o Profissional Autônomo! Eles têm página na internet, cartão de visita e fazem propaganda no jornal. O profissional autônomo, aquele profissional capaz de resolver boa parte dos seus problemas domésticos por um preço bem acessível, caiu no gosto popular. Até os homens estão preferindo contratar os serviços do profissional autônomo em vez de colocar a mão na massa e fazer o reparo necessário em casa ou no apartamento. Esse foi o caso do jornalista Anderson Basílio, de 28 anos que, sem muita intimidade com vazamentos, preferiu chamar um profissional autônomo para estancar uma torneira na cozinha. “Paguei R$ 50,00 e o cara consertou a torneira, trocou duas lâmpadas e ainda deu uma geral na borracha da geladeira. Eu ia demorar dois dias para fazer isso tudo. O profissional autônomo fez em duas horas. Estou satisfeito”, revela. Já a dona de casa Marília Gallon Chow, uma simpática viúva de 80 anos
que mora sozinha há quase uma década, experimentou o serviço pela primeira vez e aprovou. “Paguei R$ 30,00 e o rapaz, muito educado, fez uma série de reparos que iam me custar muito mais caro se tivesse que chamar cada um dos profissionais que precisava, como encanador, pedreiro e montador de armários”, comemora. Mas é preciso tomar alguns cuidados na hora de contratar esses serviços. A dica é checar as referências
do profissional e suas habilidades antes de fechar o negócio. Acertar o preço antecipadamente também evita surpresas desagradáveis. Então, faça uma lista das pendências de sua casa ou apartamento, ligue para o prestador de serviço e veja o que pode fazer. Quanto mais serviços concentrados em um único profissional, melhor a qualidade do trabalho e mais rápida a execução do serviço. Mas não esqueça da segurança. Alguns síndicos reclamam que os porteiros na são avisados da chegada do profissional autônomo, o que pode gerar até mesmo constrangimentos. Em outros casos, um homem tentou se passar pelo profissional autônomo para invadir e saquear um apartamento. Foi contido pelo porteiro, que precisou acionar o síndico e a Polícia. Então é preciso ficar atento a todas as dicas para economizar dinheiro e evitar dor de cabeça.
Livros sobre administração de condomínios viram febre É cada vez maior o número de publicações em livros sobre os aspectos administrativos de condomínios residenciais ou comerciais em todo o Brasil. Síndicos, administradores e pessoas comuns procuram saber dos seus direitos, deveres e experiências que podem ajudar na gestão de um condomínio. Nos últimos meses o mercado editorial envolvendo lançamento ou relançamentos de livros no setor condominial bateu recordes. Uma dessas publicações, Revolucionando o Condomínio, é a síntese das pesquisas e da experiência adquirida nas consultorias realizadas em condomínios por Rosely B. de Oliveira Schwartz. Este trabalho fornece o conhecimento preliminar dos principais tópicos que envolvem um condomínio. Com essas informações, o síndico poderá fazer uma gestão mais eficiente, tranquila e segura. Já os condôminos terão a chance de avaliar se a administração está sendo eficaz, se os itens de segurança estão sendo observados e se a legislação que Ano 11 - nº 98 - jul/ago - 2010
envolve o condomínio está sendo cumprida, facilitando a compreensão do papel do síndico, dos problemas e das dificuldades para administrar um condomínio. Por sua vez os funcionários, principalmente o zelador, poderão entender e conhecer melhor a dinâmica dos condomínios, seus direitos e obrigações trabalhistas, tendo como base a legislação em vigor. Revolucionando o condomínio enfatiza que, para haver um maior equilíbrio entre as partes - síndico e moradores -, é fundamental o conhecimento, a participação e a colaboração de todos. A 12ª Edição foi revisada e ampliada, conforme a nova ortografia. Traz novos temas, tais como: segurança em altura, acessibilidade, modelo de Atestato referente às Instalações de Gás Natural e 35 questões polemicas nos condomínios. Já no livro Condomínio - A Responsabilidade do Síndico, o escritor Lucas Roberto de Sá, debate a pouca sistematização no trato de questões jurídicas, envolvendo condomínios, síndicos, administradores.
Assim sendo, esse estudo é indicado para advogados, administradores de condomínios, síndicos e condôminos em geral, sobretudo como elemento gerador de uma nova visão do condomínio em edificações, tendo seu foco centrado no síndico, por ser ele eixo fundamental da administração condominial e principal responsável pelos destinos da propriedade coletiva, uma tendência de moradia em permanente expansão. Como o nome já diz, o Guia do Condomínio, de Fátima Regina de Souza, foi elaborado para ajudar a tirar ou resolver dúvidas e problemas que os moradores de unidades residenciais ou não-residenciais enfrentam por desconhecimento da lei que rege o condomínio e por falta de informação sobre os seus direitos e deveres. São abordados, entre outros, os seguintes temas: - Responsabilidades/remuneração do síndico, Convenção de Condomínio, Regulamento Interno de Condomínio - Assembléias (reuniões de condôminos). Fique atento aos lançamentos e boa leitura.
11 atéria jurídica Gedaias Freire da Costa / adv.fm@terra.com.br 1. O presente estudo visa trazer algumas considerações sobre este tema palpitante e que vem gerando muitas dúvidas e c o n t r ov é r s i a s n o s c o n d o m í n i o s , especialmente quando o rateio é por fração ideal, geralmente, nestes casos, o proprietário da cobertura é aquele, de forma geral, contrário a esta forma de divisão. 2. A Lei 4.591/64 regulava o rateio das despesas de forma bastante cristalina, assegurando o rateio pela fração ideal ou outra forma prevista na Convenção: Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quotaparte que lhe couber em rateio. § 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade. 3. Diverso não é o previsto no novo Código Civil, que estabelece: Art. 1336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na Convenção. 4. Todavia, a Lei 4.591/64 no § 4º, do artigo 12, em relação às obras que interessam à estrutura integral da edificação, estabelecia o concurso pecuniário de todos os proprietários, o que não poderia ser diferente, afinal, o interesse é de todos: § 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembleia geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.
Rateio das despesas extraordinárias - fração ideal ou igualitário? 5. Mais uma vez, recorremos ao Código Civil, que no artigo 1.334, diz que caberá à Convenção determinar a quota proporcional e o modo de pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias, vejamos: Art. 1334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a Convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; 6. Despesas extraordinárias estão delineadas na Lei de Locação, especificamente, artigo 22, inciso X, parágrafo único e sua alíneas, conforme segue: Art. 22. O locador é obrigado a: X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Pa r á g ra f o ú n i c o . Po r d e s p e s a s extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d ) i n d e n i z a ç õ e s t ra b a l h i s t a s e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva 7. A Convenção Condominial é um
ato/negócio jurídico com força de lei entre os condôminos, afinal, nos termos do artigo 1.333 do Código Civil “A Convenção que constitui o condomínio/edifício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção”. 8. Assim, como se vê, a forma de rateio das despesas ordinárias e extraordinárias deverá ser estabelecida na Convenção Condominial, que, se ainda não foi adequada ao novo Código Civil, devem os condôminos implementar as alterações necessárias e importantes para a administração condominial. 9. Portanto, em relação ao tema em estudo, não há muitas margens para divergências, pois, o PODER de estabelecer a forma de rateio das despesas está com os condôminos, que r e u n i d o s e m A s s e m b l e i a G e ra l Extraordinária poderão modificar a Convenção e, por consequência, fixar rateio por fração ideal para todas as despesas ou participação igualitária dos condôminos. 9.1. Podem ainda, fixar critérios diversos em relação a estas despesas, ou seja, para as despesas ordinárias o critério é um e para as despesas extraordinárias a forma é outra. O importante acima de tudo é a participação dos condôminos na deliberação desta forma de rateio, preservando sempre o bom senso, a harmonia e tranqüilidade que deve permear as relações condominiais, ainda mais, quando se trata de despesas referentes as obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum.
Garanta espaço na AGENDA 2011 O Departamento Comercial do SIPCES registrou uma grande procura pelos espaços publicitários da Agenda 2011, que já começaram a ser comercializados. A agenda já se tornou um espaço importante para a organização da vida condominial e anotações da rotina do síndico. “A Agenda SIPCES é uma
ferramenta de trabalho na administração do condomínio. Além de anotar ali nossa rotina, também posso conseguir endereços, telefones e referências do fornecedor. Nos ajuda muito”, diz o síndico Alberto Carlos Moraes, do condomínio Ouro Fino, na Praia da Costa. Para não haver contra-tempos, a edição 2011 de nossa agenda já está sendo montada. Os espaços publicitários da
Agenda, destinados à divulgação de marcas, serviços e empresas, já podem ser adquiridos. É só procurar o Departamento Comercial do SIPCES e escolher o tamanho da sua parti-cipação. Vale lembrar que a Agenda é referência na oferta de serviços, dicas, telefones úteis ao síndico, convenções e demais informações de extrema importância para o gestor.
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