Jaarverslag
2007
Jaarverslag
2007
2
Buurten in beweging
Inhoud
Kristal projectontwikkeling 2007
Buurten in beweging
5
Poptahof, Delft
6
Hobbeven, Den Haag
12
Poort van Zuid, Zaandam
18
Parkhof, Amsterdam
24
Vliegbasis de Huygens, Amsterdam
30
Hooiman Hoeklocatie, Rotterdam
36
Kernpunten directieverslag
43
Jaarrekening
49
Accountantsverklaring
54
3
4
Buurten in beweging
Buurten in beweging Kristal werkt samen met haar partners aan een vitale stad. We investeren in het versterken van de sociale cohesie in de buurt, in aansprekende architectuur en in maatschappelijke en commerciĂŤle voorzieningen. Maar welke invloed heeft een gebouw of project op diegene die hier woont of werkt? En hoe beĂŻnvloedt het de buurt? In de interviews in dit jaarverslag kunt u lezen hoe de mensen die wonen of werken in onze projecten dit ervaren. Uiteindelijk bepalen zij of onze projecten succesvol zijn.
Kristal projectontwikkeling 2007
5
6
Buurten in beweging
Een grootschalige ingreep in een naoorlogse woonbuurt met ongeveer 1.000 sociale woningen
Poptahof Delft De wijk Poptahof in Delft wordt gedomineerd door acht hoge galerijflats van elf verdiepingen. De 1.000 sociale huurwoningen waren destijds bestemd voor middenstanders. Inmiddels wonen er vooral huishoudens met lage inkomens van verschillende nationaliteiten. De transformatie van Poptahof is gestart in 2006 en loopt tot 2015. Het is een Publiek Private Samenwerking (PPS) tussen de gemeente Delft en Woonbron. De stadswijk krijgt een speelse en levendige uitstraling door de afwisseling in architectuur. Er komt een grote variatie aan woningtypes. Het wordt een mix van (sociale)
Kristal projectontwikkeling 2007
huur– én koopwoningen. Kristal neemt de ontwikkeling van bijna alle gebouwen voor haar rekening. In totaal komen er meer dan 1.300 woningen in de nieuwe Poptahof. De bewoners worden nauw betrokken bij de vernieuwing van hun wijk. Helaas bleek het lastig de bewoners van niet-Nederlandse afkomst naar bijeenkomsten en vergaderingen over de vernieuwing van de wijk te krijgen. Totdat één van de bewoonsters van de Poptahof met een voorstel kwam voor een alternatief communicatiemiddel.
7
‘De laatste jaren was de wijk echt aan het verpauperen en hard op weg een getto te worden’
Tilly Kaisiëpo Tilly Kaisiëpo woont ruim zestien jaar in Poptahof. “Destijds verklaarde iedereen mij al voor gek dat ik tussen al die buitenlanders ging wonen. Maar mensen vergaten dat ik zelf ook een buitenlandse ben”, lacht ze. “De laatste jaren was de wijk echt aan het verpauperen en hard op weg een getto te worden. De revitaliseringsplannen kwamen dan ook geen dag te vroeg.” Poptahof is een wijk met ruim veertig nationaliteiten. Bij alle plannen rond de renovatie en vernieuwing stond voorop dat deze moesten leiden tot een grotere diversiteit in de wijk: in inkomensgroepen en gezinssamenstelling.
8
Ook wilde men de sociale samenhang in de buurt verbeteren. “Het heeft heel wat voeten in de aarde gehad om dat laatste te realiseren”, vertelt Tilly. “In een wijk met zoveel verschillende bevolkingsgroepen mag je er niet van uitgaan dat iedereen zijn zegje doet en de weg naar het projectbureau en de informatieavonden weet te vinden.” Daarom moest er uitgeweken worden naar onorthodoxe oplossingen en communicatiemiddelen. Op initiatief van Tilly is de Moe’s tuin er gekomen.
elkaar kunt ontmoeten. Hier hoort men het laatste nieuws over de ontwikkelingen in de buurt en kun je ook actief informatie brengen. En dat werpt zijn vruchten af”, vertelt ze. “De vernieuwing is een langdurig project dat veel dynamiek met zich meebrengt. Doordat de buurtbewoners mee kunnen denken en betrokken zijn bij alles wat er gebeurt, zien ze de veranderingen eigenlijk vrij relaxed tegemoet.”
“De Moe’s tuin is veel meer dan een plekje in de buurt om je eigen groente te kweken. Het is vooral een plek waar je
Buurten in beweging
Poptahof Delft
Kristal projectontwikkeling 2007
9
Poptahof Delft
10
Buurten in beweging
‘ Ik voel het helemaal: Poptahof is ‘the place to be’
Inmiddels is Tilly veel meer dan alleen buurtbewoonster. Haar idee voor de Moe’s tuin is het levende bewijs dat de participatie van bewoners gewaardeerd en gehonoreerd wordt. Door haar betrokkenheid bij de buurt en haar enthousiasme over de transformatie van Poptahof, is ze gevraagd op te treden als gastvrouw van de projectorganisatie. Dat de toekomst van Poptahof ‘booming’ is, daar is Tilly van overtuigd. “Er is nu al veel belangstelling voor de wijk. Niet alleen door de centrale ligging, maar vooral door de mix van woningen en bewoners die straks ontstaat.”
Kristal projectontwikkeling 2007
Maar wat ze minstens zo belangrijk vindt? “Dat de ‘Hollanders’ en buitenlanders die nu in de wijk wonen elkaar weer hebben gevonden. Zij vormen het kloppend hart van de wijk. In Poptahof voelt men zich medeverantwoordelijk voor de wijk. Ik voel het helemaal: het is echt the place to be!” Tilly is vooral zo enthousiast over het project omdat alle betrokken partijen, zoals Woonbron en Kristal, niet alleen investeren in stenen, maar vooral in mensen. De waarde die ze hechten aan de bewonersparticipatie is daar een voorbeeld van. Maar er zijn ook andere voorbeelden. “Binnenkort vieren
we met de hele buurt de opening van het park. Kristal staat dan als eerste paraat om alle festiviteiten voor ons te faciliteren. Ze gaan nog net geen boodschappen voor ons doen.” Het park gaat dan ook een centrale rol spelen in Poptahof. “Het nodigt uit om er van alles te organiseren en het zou zomaar kunnen dat het te zijner tijd de rol van de Moe’s tuin overneemt.”
11
Van de buitenkant lijkt het gebouw futuristisch en qua stijl sluit het nauw aan op de andere nieuwbouwcomplexen in de directe omgeving
Hobbeven Den Haag Hobbeven: een nieuwbouwproject in de Schilderswijk in Den Haag. Het project is gelegen om de hoek van de Haagse markt, vlakbij het centrum, het Zuiderpark en Station Hollands Spoor. De Schilderswijk is gebouwd in de tweede helft van de 19de eeuw en is één van de veertig krachtwijken van het ministerie van VROM. Het is één van de armste wijken van Nederland. Voor Haag Wonen ontwikkelde Kristal in Hobbeven 54 koopwoningen, 15 bedrijfsruimten en 74 parkeerplaatsen. En alles met een opvallende architectuur. Van de buitenkant lijkt het gebouw futuristisch en qua stijl sluit het nauw aan
op de andere nieuwbouwcomplexen in de directe omgeving. Naast Hobbeven verzorgt Kristal meer vernieuwingsprojecten in de Schilderswijk voor Haag Wonen. Samen werken we al jaren aan de vernieuwing van deze wijk. De binding met de eigen wijk binnen het project Hobbeven is zeer groot. De nieuwe bewoners komen voornamelijk uit de Schilderswijk (circa 75%). Daarnaast wonen er mensen in verschillende leeftijdsfasen en culturen, starters, gezinnen en senioren die hun eengezinswoning hebben ingeruild voor een appartement.
13
‘Wie kent er in een stad nu nog zijn buren van twee huizen verderop?’
Soraya van Lieburg In haar studententijd was Soraya met haar vriend op zoek naar betaalbare woonruimte om te gaan samenwonen. Ze kwamen uit Rotterdam, waar ze niets binnen hun budget konden vinden. “Ik liep stage bij een makelaar in Den Haag en zo zijn wij in de Schilderswijk terechtgekomen.” Dat is nu vier jaar geleden. “Ik heb vanaf het begin gezegd dat ik hier écht weg wil. De buurt had een slechte naam en ik vond vooral dat het er niet geschikt was voor kinderen. En omdat ik toen al rekening hield met toekomstige gezinsuitbreiding, leek de Schilderswijk me helemaal niets. Maar je
14
ziet het, ik ben toch gebleven.” Waardoor is ze dan zo van mening veranderd? Soraya: “Toen we qua woning toe waren aan een volgende stap, zijn we alles eens op een rijtje gaan zetten. We keken eerst in Rotterdam, maar daar een geschikte woning vinden was erg moeilijk en ontzettend duur. De Schilderswijk bleek toen eigenlijk heel veel mogelijkheden te bieden in vergelijking met andere wijken. De wijk is vrijwel helemaal afgebroken en weer opgebouwd en de huizen die overeind zijn gebleven, zijn gerenoveerd. Bij de nieuwbouwprojecten zaten verschillende leuke koopwoningen die voor ons betaalbaar waren.”
Buurten in beweging
Hobbeven Den Haag
Kristal projectontwikkeling 2007
15
Hobbeven Den Haag
‘Ga maar eens op het Hobbemaplein staan, dan zie je hoeveel er allemaal veranderd is’
16
“De wijk is door de nieuwbouw en renovatie echt opgebloeid. Er is een heel ander straatbeeld ontstaan. Het is rustiger, veiliger en schoner geworden. Je ziet nu ouders met bakfietsen en spelende kinderen op straat. Ook is er in de tussentijd veel aandacht besteed aan de aankleding van de wijk, met meer groen en voorzieningen voor kinderen. Dus zijn we tijdens onze woningjacht bij verschillende projecten in de buurt gaan kijken. Ik ben blij dat we dat gedaan hebben.”
Soraya woont nu met haar vriend in Hobbeven. Ze hebben een maisonnette gekocht die grenst aan een binnentuin. “Het complex is voor ons echt een goede keuze geweest”, vindt ze. “De ligging aan de binnentuin geeft een gevoel van veiligheid en er ontstaat meer verbondenheid met de andere bewoners. Het is hier echt gezellig wonen. Wie kent er in een stad nu nog zijn buren van twee huizen verderop? Wij wel!” Als ze aan anderen vertelt waar ze woont, wordt ze
Buurten in beweging
vaak een beetje medelijdend aangekeken. Voor de meeste mensen heeft de Schilderswijk nog steeds een slechte naam. Ze kennen de wijk vaak van hun bezoek aan de Haagse markt en een aantal woningen daar vlak omheen zijn nog niet gerenoveerd. “Ik zeg altijd dat ze dan maar gauw een keertje bij ons moeten komen kijken. Of dat ze eens op het Hobbemaplein moeten gaan staan, dan zie je hoeveel er allemaal veranderd is.”
Kristal projectontwikkeling 2007
Voorlopig zien Soraya en haar vriend geen redenen om te verkassen. “Ook voor kinderen is het hier inmiddels goed toeven door de binnentuin en de vele speeltuinen in de buurt.”
17
18
Buurten in beweging
Blij dat men erin geslaagd is iets voor de Surinaamse gemeenschap te doen
Poort van Zuid Zaandam De Poort van Zuid ligt op een strategische plek in de stad. Het vormt de zuidelijke rand van Zaanstad en is één van de ‘stadspoorten’ van Zaandam. Het is het eerste grote herstructureringsproject in Zaandam. De sloop van een groot aantal sociale huurwoningen was noodzakelijk, omdat de naoorlogse woningen in een slechte staat verkeerden. Ook het negatieve imago van de wijk heeft woningcorporatie ZVH doen besluiten dit gebied te herstructureren.
In het project zit een gezonde mix van koop- en huurwoningen en de samenstelling van de bewoners is erg gemêleerd. Van gezinnen met kinderen en tweepersoonshuishoudens tot een woongroep voor Surinaamse ouderen. In totaal heeft ZVH in samenwerking met Zaan Kristal bv en OBAN in de Poort van Zuid 308 woningen ontwikkeld, 145 in de koopsector en 163 (sociale) huurwoningen. De laatste 2 fases van het project zijn in 2007 opgeleverd.
De diversiteit aan woningen in de Poort van Zuid is groot. Twee markante torens met appartementen vormen de toegangspoort naar de stad.
19
‘Libi switi in de Poort van Zuid’
Roël Dissels Nederland vergrijst. Dat geldt voor alle bevolkingsgroepen in ons land. De vraag dient zich dan ook aan welke behoeften er binnen deze verschillende groepen in de samenleving zijn. Roël Dissels, voormalig lid van de gemeenteraad van Zaanstad en actief in de Surinaamse gemeenschap, heeft zich sterk gemaakt voor een woongroep voor Surinaamse ouderen. “Toen ik gemeenteraadslid was, was het een van mijn doelstellingen om deze woongroep te realiseren. Het leek mij een mooie manier om iets terug te doen voor mijn achterban”, vertelt hij. Maar zijn enthousiasme werd
20
danig op de proef gesteld toen hij met dit plan de boer op ging. Totdat hij in contact kwam met ZVH en Kristal. “Die omarmden het idee meteen. Via hen kregen wij het aanbod om de woongroep te vestigen in de Poort van Zuid. En dat was het begin.” Middenin dit project is de droom van Roël Dissels verwezenlijkt. En daarmee ook de droom van zijn Surinaamse doelgroep. “Surinaamse ouderen willen niet in tehuizen. Ze willen of bij hun kinderen wonen of met elkaar samenwonen. Omdat het eerste lang niet altijd een optie is, biedt de woongroep een uitkomst.” Op dit moment
wonen er overigens ook twee Nederlanders in de woongroep. Eén woont samen met een Surinaamse partner en de ander heeft zelf te kennen gegeven zich graag bij de woongroep aan te sluiten. “En daar staan we ook voor open”, benadrukt Dissels, “zeker gezien de historische band tussen Nederlanders en Surinamers. Maar men moet wel bereid zijn zich aan te passen aan de regels van de woongroep en aan de Surinaamse cultuur. En dat gaat in Zaandam tot nu toe heel goed. Een van de Nederlanders is laatst zelfs tot penningmeester van de woongroep gekozen.”
Buurten in beweging
Poort van Zuid Zaandam
Kristal projectontwikkeling 2007
21
‘ Een wens? Dat Kristal haar vleugels uitslaat in Suriname’
De woongroep omvat twintig woningen, waarvan er één bestemd is voor gezamenlijke activiteiten. Hier ontmoeten de bewoners elkaar, kletsen ze bij, wordt er geklaverjast en vieren ze verjaardagen en andere festiviteiten. De bewoners wonen er met veel plezier en zijn zeer tevreden, vooral over de ruime woningen. “Kortom: het is ‘libi switi’, prettig wonen, in de Poort van Zuid.” Doordat er in de wijk veel aandacht is besteed aan informatie en communicatie rond de herstructurering, is er ook een breed draagvlak voor de Surinaamse woongroep ontstaan. “De contacten met de andere buurtbewoners zijn
22
dan ook goed. Er is geen enkele wanklank. Maar de Surinaamse ouderen zijn natuurlijk ook hele rustige buren die totaal geen overlast veroorzaken”, voegt hij er bijna trots aan toe. Wensen ten aanzien van deze woongroep heeft hij niet meer. Hij is blij dat er iets voor de Surinaamse gemeenschap gebeurd is. Maar hij heeft wel een andere wens. “Dat Kristal binnenkort haar vleugels uitslaat in Suriname, want daar is nog veel werk aan de winkel.”
Buurten in beweging
Poort van Zuid Zaandam
Kristal projectontwikkeling 2007
23
24
Kristal heeft een exibel gebouw ontwikkeld dat in de toekomst makkelijk van functie kan veranderen
Parkhof Amsterdam Het project Parkhof in Amsterdam Zuidoost is gebouwd met zorg. Parkhof is een samenwerking tussen een zorginstelling, een woningcorporatie en een projectontwikkelaar. De rol van elke partij was te doen waar zij goed in is. Cordaan levert zorg, Het Oosten beheert en verhuurt het gebouw en Kristal heeft ervoor gezorgd dat het gebouw er is gekomen. Parkhof is een complex met 60 appartementen, gebouwd voor mensen met een licht verstandelijke beperking tot en met een meervoudig complexe beperking. Jong en oud. Er is voor deze mensen gezocht naar een manier om
plezierig te wonen in een aantrekkelijke woonomgeving. Parkhof is gebouwd middenin een woonwijk in Amsterdam Zuidoost. Er wordt actief gestreefd naar samenwerking met buurtbewoners, welzijnsorganisaties en onderwijsinstellingen in de wijk. Kristal heeft een flexibel gebouw ontwikkeld dat in de toekomst makkelijk van functie kan veranderen. Mocht het huidige complex in de toekomst niet meer voldoen aan de eisen van de tijd, dan kan het zonder bouwkundige aanpassingen bijvoorbeeld worden omgezet in woningen.
25
‘Als dit pand over tien jaar niet meer toereikend is, krijgt het een tweede leven’
Karin Kraanen Een grote zorginstelling beginnen middenin een woonwijk. Dat is nog niet altijd voor iedereen vanzelfsprekend. “Toen de buurt dit hoorde, lag het best lastig”, beaamt Karin Kraanen. “Men zat niet op Parkhof te wachten.”
Vanaf het moment dat de eerste bewoners hier arriveerden, hebben we de buurt via flyers geïnformeerd. Ook hebben we ervoor gezorgd dat iedereen in de buurt wist hoe en waar ze ons konden bereiken voor vragen of klachten.”
“Wij willen onze cliënten graag middenin de samenleving laten wonen. Maar er waren hier in de buurt al een GGZ-instelling en een school. De bewoners waren bang voor overlast. De contacten met de buurt moesten we daarom heel serieus nemen. Tijdens de bouw zijn er meerdere informatieavonden georganiseerd om te vertellen wie we zijn en uit te leggen wat we doen.
Karin vertelt dat in de visie van Cordaan kleinschalig werken voorop staat. “We willen af van het beeld van grote, ontoegankelijke instellingen. Maar de plannen voor dit pand lagen er al een tijd en het duurde lang voordat er goedkeuring kwam. Toen die er eenmaal was, is alles op alles gezet om, samen met Het Oosten en Kristal, het plan zo snel mogelijk te realiseren.
26
Buurten in beweging
Parkhof Amsterdam
Kristal projectontwikkeling 2007
27
Parkhof Amsterdam
28
Buurten in beweging
‘ Door onze ervaringen in Zuidoost kunnen we veel vooroordelen wegnemen’
Een speciale werkgroep heeft zich gebogen over de vraag hoe door inrichting en indeling van het gebouw aan kleinschaligheid invulling gegeven kon worden. Zo is er geen centrale receptie in het pand, maar zijn er verschillende ingangen en zijn de afdelingen van elkaar gescheiden. Niet alleen fysiek, maar ze hebben elk een eigen karakter dat past bij de bewonersgroep. “Alle gebruikers zijn enthousiast over het pand”, vertelt Karin, “maar wat wil je nog meer: een nieuw pand met een zee aan ruimte. De jongvolwassenen hebben bijvoorbeeld appartementen met een prachtige keuken en WC. Daar zou menig student ape-jaloers op zijn.”
Kristal projectontwikkeling 2007
Ook over de buurt is ze positief. En niet alleen omdat de directe omgeving uiteindelijk zo goed gereageerd heeft op Parkhof. “Zuidoost heeft bij sommige mensen een slechte naam, maar door onze ervaringen kunnen we veel vooroordelen over de buurt wegnemen. Mensen willen hier graag werken. Je kunt veilig over straat en er is totaal geen overlast. Ik heb me hier nog nooit geïntimideerd gevoeld.” Doordat het middenin een wijk ligt, zijn er veel maatschappelijke voorzieningen. “Zo gaan onze cliënten bijvoorbeeld naar de wijkbibliotheek en maken gebruik van de faciliteiten van een nabij gelegen verpleeg- en verzorgingshuis.”
“Dat het project hergebruikt kan worden, spreekt me erg aan. De zorg verandert snel, dus als dit pand over tien jaar niet meer toereikend is, dan kan het in ieder geval nog een andere functie vervullen.” De vraag ligt voor de hand of Karin hier tegen die tijd zelf zou willen wonen. Ze schiet in de lach. “Ik woon nu op de bovenste etage van een appartementengebouw, met een prachtig uitzicht over Amsterdam. Maar, als ik de kans zou krijgen om mijn eigen ruimtes in te delen, dan zou ik me nog eens achter de oren krabben.”
29
30
Bedrijven in de Huygens bieden jongeren uit de buurt de kans om werkervaring en kennis op te doen
Vliegbasis de Huygens Amsterdam Vliegbasis de Huygens is een katalysator voor de vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden. Kristal heeft de voormalige technische school uit de jaren zestig in opdracht van Far West gerenoveerd en omgetoverd tot een inspirerend werkgebouw. Voor de naam de Vliegbasis is bewust gekozen. Bedrijven in de Huygens bieden jongeren uit de buurt namelijk de kans om werkervaring en kennis op te doen. Door dit concept krijgen jongeren letterlijk en figuurlijk een vliegende start in hun carrière.
de Vliegbasis is het restaurant The Colour Kitchen. De stichting achter dit restaurant biedt allochtone jongeren met een talent voor koken een traject aan waarbij leren en werken hand in hand gaan. Ook krijgen zij een garantie op werk. De Huygens is opgeleverd in 2007. Naast het voormalige schoolgebouw bouwt Kristal voor Far West het project Jatopa met 176 koopwoningen en 79 huurwoningen op een plint met bedrijfsruimten.
In de Vliegbasis zitten tal van creatieve bedrijven en broedplaatsen voor kunstenaars. Een prominente gebruiker van
31
‘Het pand staat eigenlijk symbool voor wat je met vertrouwen kunt bereiken’
Ben van Beurten Wat bezielt een succesvolle topkok om - ver uit de buurt van de hotspots van de stad - een restaurant te beginnen in Amsterdam Slotervaart? Ben van Beurten is deze uitdaging aangegaan, na zijn succes met restaurant Fifteen en als TV-kok. Ben is nu chef-kok van The Colour Kitchen. Hij staat ons temidden van een kleurrijke brigade te woord. “Waarom ik heb gekozen voor deze locatie en bijvoorbeeld niet voor de Zuidas? Dat is een bewuste keuze. Deze buurt komt zo vaak negatief in het nieuws, dat het voor mij een extra stimulans is om aan te tonen dat we er iets moois van
32
kunnen maken. En daar levert het concept van The Colour Kitchen een geweldige bijdrage aan.” Een aantal horecaprofessionals runt samen met zo’n twintig leerlingen The Colour Kitchen. “Leerlingen leren hier niet alleen koken en bedienen, maar ze krijgen van ons ook ondersteuning op ander gebied, bijvoorbeeld bij het saneren van hun schulden. Zo kunnen ze straks met een vak op zak en met een schone lei de arbeidsmarkt op.”
behoefte aan een modern kwaliteitsrestaurant. Onze gasten zijn voor het grootste deel afkomstig uit de buurt. Maar ook mensen vanuit het centrum zetten inmiddels graag de stap om bij ons in Slotervaart te komen eten. Maar de belangrijkste reden om ons hier te vestigen is dat je jongeren in de buurt ontwikkelingsmogelijkheden biedt. Ze worden door de omgeving soms onvoldoende gestimuleerd en uitgedaagd en lopen het risico kansen te missen.
Ondanks, of misschien juist dankzij, de onorthodoxe locatie is het restaurant een succes. “Hier in de buurt was
Buurten in beweging
Vliegbasis De Huygens Amsterdam
Kristal projectontwikkeling 2007
33
Vliegbasis De Huygens Amsterdam
‘ De Colour Kitchen is een prachtige plek om elkaar te ontmoeten’ Ik loop regelmatig een rondje door de buurt en vraag aan jongeren of ze een dagje met ons mee willen lopen in de keuken. Als ze dat doen en ze vinden het leuk, dan is het snel gepiept en neem ik ze aan.” Vliegbasis de Huygens, waarin The Colour Kitchen gevestigd is, is oorspronkelijk een technische school. Het
34
rauwe, industriële karakter van het gebouw is overeind gebleven, waardoor het een trendy uitstraling heeft. “Het pand heeft een tweede kans gekregen, net zoals The Colour Kitchen jongeren een tweede kans geeft. Het staat eigenlijk symbool voor wat je met vertrouwen kunt bereiken”, vindt Ben. “Het vertrouwen dat Far West en
Kristal hebben in dit concept en het vertrouwen dat wij hebben in onze stagiaires.” Het aanbieden van leerwerkplekken in deze buurt blijft niet beperkt tot The Colour Kitchen. “Vliegbasis de Huygens is een verzamelpand voor jonge, creatieve ondernemers. Ook zij proberen zoveel mogelijk beginners een kans te geven. De bedoeling is dat ze straks allemaal weer uitvliegen, net zoals onze stagiaires. Er ontstaat hier een soort kruisbestuiving. Iedereen kan gebruik maken van elkaars kennis en ervaring. En The Colour Kitchen is daarbij een prachtige plek om elkaar te ontmoeten.”
“Alle ondernemers juichen toe dat het goed gaat met de Vliegbasis en vooral met het concept dat daarachter zit. Het wordt eigenlijk steeds beter: de onderlinge samenwerking, de uitstraling, de dynamiek en de contacten met de buurt. Het is een geweldige manier om in jonge mensen, ook de minder kansrijke, te investeren en ze te ondersteunen. Hier kun je een vak leren en gevoel krijgen voor ondernemen.”
Buurten in beweging
Kristal projectontwikkeling 2007
35
Het appartementencomplex wordt gekenmerkt door een kleinschaligheid die past bij de omgeving
Hooiman Hoeklocatie Rotterdam De Hooiman Hoeklocatie levert een positieve bijdrage aan een beter woonmilieu in Rotterdam Delfshaven. De bestaande bevolkingsopbouw in Delfshaven is als gevolg van de grote voorraad sociale huurwoningen erg eenzijdig. In deze wijk wonen ruim 18.000 mensen. Er is in deze deelgemeente weinig ruimte voor grootschalige nieuwbouw, maar wel behoefte aan koopappartementen en voorzieningen voor kinderen. Op de hoek van de Hooidrift en de Nozemanstraat heeft Woonbron samen met Convide negen koopappartementen en een kindercentrum ontwikkeld. De medewerkers van Convide
zijn inmiddels overgegaan naar Kristal, omdat Woonbron sinds 2006 aandeelhouder van Kristal is. Kristal heeft het project samen met Woonbron afgerond. Het appartementencomplex wordt gekenmerkt door een kleinschaligheid die past bij de omgeving. Het ligt aan een plein dat zowel voor de school als voor de wijk een functie heeft. Naast de appartementen en het kindercentrum maken ook een basisschool en gymzaal deel uit van het totale project.
Door de ontwikkeling van de koopappartementen is het nieuwe westen aantrekkelijk geworden voor een koopkrachtige doelgroep. Dit heeft een positieve invloed op de verdere ontwikkeling van deze buurt. Tenslotte is er tegemoet gekomen aan de vraag naar meer kinderopvang in de wijk.
Met dit project, het herinrichten van de woonomgeving en de aanleg van het plein, is een stukje kaalslag vanuit de stadsvernieuwing ingevuld.
37
‘De samenstelling van het kindercentrum en de leiders is net zo gemêleerd als de wijk zelf’
Monique van der Draaij Een plein in Delfshaven, waar je kunt voelen en zien dat de wijk in beweging is. “Het staat allemaal nog in de kinderschoenen,” vertelt Monique van der Draaij, “maar dit project heeft echt een impuls aan de buurt gegeven.” Monique is competentiemanager bij de Hooiman, een kindercentrum met dagopvang en buitenschoolse opvang op de Hooiman Hoeklocatie. “De Hooiman is een schot in de roos”, aldus Monique. “Dagelijks worden er tussen de tachtig en honderd kinderen bij ons opgevangen, waarvan een groot deel voor buitenschoolse opvang. Dat komt voor een belangrijk deel door
38
de nauwe samenwerking met de Vierambachtschool, de brede school die ook in dit complex gehuisvest is. Maar toen we hier net zaten hebben we ook geadverteerd en posters opgehangen. Want mensen moeten wel weten dat je er bent.”
“Er hangt een ongedwongen sfeer en het is gelijk gezellig als je binnenkomt. Ook daarom werken mensen hier graag. En het kindercentrum is nog volop in ontwikkeling, dus je kunt er je stempel nog opzetten. Dat is voor veel mensen een uitdaging.”
“We zitten middenin ‘de doelgroepwijk met de gouden randjes’, zoals ze het hier noemen. Hier wonen echt mensen uit alle lagen van de bevolking en met allerlei achtergronden. De samenstelling van het kindercentrum en de leiders is net zo gemêleerd als de wijk zelf. Dat maakt het werk hier heel erg leuk.” Ook het pand helpt daaraan mee.
Buurten in beweging
Hooiman Rotterdam
Kristal projectontwikkeling 2007
39
Hooiman Rotterdam
40
Buurten in beweging
‘ Het kindercentrum is een welkome voorziening in de wijk’
Uit het grote aantal kinderen dat naar de Hooiman komt, wordt bevestigd dat het kindercentrum een welkome voorziening in de wijk is. “Vrijwel al onze klanten komen uit de buurt, dus er was echt behoefte aan”, beaamt Monique. “Vooral aan activiteiten om de kinderen letterlijk en figuurlijk van de straat te houden. Daar besteden we veel aandacht aan. Een aantal van onze leiders heeft bijvoorbeeld een net iets andere opleiding, zoals club- en buurthuiswerk of een sportopleiding. Ook hebben we een programmamaker in dienst die bij de Hooiman een pilot gedraaid heeft. Daardoor zijn we in
Kristal projectontwikkeling 2007
staat interessantere bezigheden aan te bieden en maken we veel meer gebruik van faciliteiten uit de buurt. We organiseren onder andere activiteiten samen met sport en recreatie, het Tweede Thuisproject en de Vierambachtschool.” De activiteiten van de Hooiman beperken zich niet tot de kinderen uit de dag- of buitenschoolse opvang. Inmiddels worden ook de buurtkinderen er veelvuldiger bij betrokken. “Op het plein voor de Hooiman komen ze elkaar al vaak tegen”, legt Monique uit. “In het begin waren het echt twee kampen. Stonden de oudere buurt-
kinderen de kinderen van de buitenschoolse opvang een beetje te pesten. Maar het is maar net hoe je daarmee omgaat. We leggen uit waarom de kinderen bij ons zijn en verwachten een beetje respect. Van iedereen, voor iedereen. Inmiddels is het plein een echte ontmoetingsplaats geworden. Dit najaar organiseert de Hooiman een fancy fair voor de kinderen van de buitenschoolse opvang én de kinderen uit de buurt.”
41
42
Buurten in beweging
Poort van Zuid Zaandam
Directieverslag
Kernpunten directieverslag
Kristal projectontwikkeling 2007
43
Inleiding
Het jaar 2007 was voor Kristal een jaar van beweging. Dit kwam tot uiting in de productie die in 2007 werd geleverd. Er werd begonnen met de bouw van maar liefst 2307 woningen en 21.000 m2 bedrijfsruimte. De tweede beweging in 2007 lag op het politieke vlak. Voor Kristal is de aanpak van de veertig krachtwijken van groot belang. In elf van die veertig wijken is Kristal actief. In wezen liggen de doelen van de rijksoverheid voor deze wijken en die van Kristal direct in elkaars verlengde. In beide gevallen draait het om de mensen en de toekomst van de wijken, oftewel om vitaliteit.
44
Beweging was er in de derde plaats in de manier waarop Kristal zich manifesteerde, met als hoogtepunt de viering van het eerste lustrum in november. Kristal greep dit lustrum aan om te laten zien dat het ontwikkelen van projecten en gebieden niet in de eerste plaats gaat om het stapelen van stenen. Vier door Kristal gemaakte films toonden aan dat betrokkenheid van mensen voorop staat bij de totstandkoming van vitaliteit van wijken en buurten. Dat inzicht bleef in 2007 niet beperkt tot het maken van films. Kristal stak in Den Haag met vijf andere organisaties de koppen bij elkaar om in de wijk
Mariahoeve aan de slag te gaan met het Manifest voor de Vitale Wijk. Bovendien ontwikkelde Kristal het concept ‘droombuurt’; een methode om buurten van én voor mensen te maken, die ondersteund door de website www.droombuurten.nl. Kristal zet haar expertise in om projecten van hoge kwaliteit te ontwikkelen. Niet alleen in de woningbouw maar ook bij de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed. In 2007 is Kristal aan de slag gegaan met acht projecten waarin ‘brede scholen’ worden ontwikkeld, maar ook met ruim twintig andere vormen van maatschappelijk vastgoed.
Deze beweging laat zien dat het ernst is met de integrale aanpak van gebieden. Kristal bouwde haar expertise op dit terrein verder uit en maakte er concreet werk van. Door de vele discussies over de financiering van de wijkaanpak, wordt die aanpak er niet voortvarender op. Bovendien kunnen deze discussies – die nog eens versterkt worden door de introductie van vennootschapsbelasting voor woningcorporaties - leiden tot beperking van de investeringsruimte van onze corporaties. Dat is een bedreiging voor de realisatie van de doelen van Kristal en haar corporaties.
Buurten in beweging
Kristal ontleent haar bestaansrecht aan het partnership met haar zes aandeelhouders. Juist in dat partnership zat in 2007 de vierde beweging. Vele van de Kristalcorporaties waren in gesprek over fusies. Fusies die over het algemeen bedoeld zijn om te profiteren van schaalgrootte om daardoor onder andere de aanpak van probleemwijken en van andere taakgebieden te versterken. Maar schaalvergroting kan ook betekenen dat taken die bij Kristal zijn ondergebracht, weer teruggaan naar de corporaties. Dat was het geval met de treasury. Deze Kristal-activiteit moest daarom in 2007 worden beĂŤindigd.
Kristal projectontwikkeling 2007
De complexe relatie met de partners, die behalve aandeelhouders ook opdrachtgevers zijn, was in 2007 aanleiding om die relatie nog eens op zijn merites te bezien. Onderzocht werd of de corporaties en Kristal nog dezelfde verwachtingen van elkaar hebben. Het onderzoek leidde tot de conclusie dat onze partners Kristal vooral zien als projectontwikkelaar en dat het model van samenwerken – hoewel complex – recht doet aan de posities die partijen in de projectontwikkeling innemen. Verbetering van de praktijk is echter gewenst. Kristal moet blijven werken aan het vergroten van expertise en aan verder-
gaande professionalisering. Voor de corporaties is een verbetering van hun opdrachtgeverschap een belangrijk punt van aandacht. Begin 2008 werd door de Raad van Commissarissen en de aandeelhouders vastgesteld, dat de ontwikkeling van projecten middels een ontwikkelingsbedrijf niet de enige vorm is waarin Kristal moet werken. Er kunnen ook overeenkomsten per project worden gesloten. Vanuit deze flexibele benadering wordt de samenwerking met de nieuwe corporatie ontstaan uit de fusie tussen Het Oosten en AWV opnieuw vorm gegeven.
Kristal heeft het jaar 2007 afgesloten in de wetenschap dat het een grote productie aankan en een flinke stap heeft gezet in de richting van de vooraanstaande ontwikkelaars in Nederland.
45
De organisatie in 2007
Voor een tweetal afdelingen van Kristal, de afdeling verkoop en de afdeling treasury, werden in 2007 ingrijpende besluiten genomen. De afdeling verkoop gaat haar dienstverlening uitbreiden. Tot op heden hield de afdeling zich uitsluitend met verkoopmanagement bezig. Vanaf 2008 behoren ook de verkoopwerkzaamheden zelf tot het taakgebied van deze afdeling. Zo kan Kristal een compleet pakket aan de ontwikkelingsbedrijven aanbieden. In 2007 bleek een aantal van onze corporaties er de voorkeur aan te geven de treasurydiensten in eigen beheer te nemen en niet
46
langer gebruik te maken van de diensten van Kristal. Als gevolg daarvan is besloten de dienstverlening op het gebied van treasury te beëindigen en de afdeling op te heffen. In oktober 2007 werd de verhuizing van de vestiging Rotterdam van de locatie Barendrecht naar de Van Nelle ontwerpfabriek gerealiseerd. Dit monumentale gebouw met zijn rijke geschiedenis en de bedrijven die er al zijn gehuisvest, bieden een passende omgeving voor Kristal. Projectontwikkeling in 2007 Kristal heeft in 2007 gewerkt aan circa 180 projecten in
Almere, Amsterdam, Delft, Den Haag, Dordrecht, Rotterdam en Zaanstad. In deze periode startte Kristal de bouw of renovatie van 2307 woningen. Dat is zo’n duizend woningen meer dan in 2006. Ook werd begonnen met de realisatie van bijna 21.000 m2 bedrijfsruimte. Woonbron en Kristal wonnen de Productieprijs 2007 van de stad Rotterdam, omdat zij hier in dit jaar de grootste productie hebben behaald. Kristal is betrokken bij een groot aantal projecten met een bijzonder karakter. Noemenswaardig zijn de gebiedsontwikkeling in de Laakhavens in Den Haag en in de Houthavens in Amsterdam.
Daar worden oude bedrijventerreinen getransformeerd tot aantrekkelijke gebieden, waarin gewoond, gewerkt en gerecreëerd kan worden. Van een heel ander kaliber is de aanpak van Poptahof in Delft. Hier wordt een naoorlogse wijk door een diversiteit aan ingrepen – waaronder renovatie, sloop en nieuwbouw – weer op de kaart gezet als een woonwijk die ook in de toekomst aantrekkelijk is. Hoogvliet in Rotterdam, dat lange tijd bekend stond als één van de grootste probleemwijken van Nederland, is door de jarenlange aanpak van Woonbron en sinds 2006 samen met Kristal de lijst
Buurten in beweging
van de veertig wijken van minister Vogelaar ontstegen. De ontwikkeling is echter nog lang niet afgerond en Kristal werkt in deze wijk aan een scala van projecten.
2007. Inclusief financieel resultaat (deelnemingen en rente) en na aftrek van belastingen resteert een positief resultaat over 2007 van € 2,5 miljoen.
Het bedrijfsresultaat over 2007 In 2007 is de geconsolideerde omzet van Kristal gestegen van € 23,1 miljoen naar € 25,2 miljoen, een toename van ca. 10%. Deze toename is vooral tot stand gekomen dankzij de verhoogde productiviteit van de medewerkers. Het geconsolideerde bedrijfsresultaat is door bovenstaande ontwikkelingen toegenomen van € 2,4 miljoen in 2006 naar € 3,2 miljoen in
De directie stelt voor het resultaat over 2007 toe te voegen aan het eigen vermogen. Het eigen vermogen stijgt hierdoor van € 7 miljoen naar € 9,5 miljoen. Hiermee wordt de positieve ontwikkeling van de afgelopen jaren voortgezet.
Kristal projectontwikkeling 2007
Personeel in 2007 Per 31 december 2007 waren er 152 medewerkers (146 fte’s) in dienst van Kristal NV. Hiervan was 55% man en 45%
vrouw. Het aandeel vrouwen bij Kristal is toegenomen. Op 31 december 2006 bedroeg het percentage vrouwen nog 40%. In 2007 zijn er over het hele jaar 30 medewerkers in dienst gekomen en hebben 38 medewerkers Kristal verlaten. De uitstroom betrof evenveel mannen als vrouwen, terwijl de instroom uit 22 vrouwen en 8 mannen bestond.
dere projecten die daaruit voortvloeien. Kristal besteedde ook in 2007 veel aandacht aan ontwikkeling van medewerkers. In totaal is ruim € 450 duizend uitgegeven aan kosten voor opleiding en ontwikkeling. De directie spreekt haar waardering uit voor de inzet van de medewerkers in 2007.
Het vinden van ervaren medewerkers op de arbeidsmarkt is lastig. Kristal kent als werkgever het voordeel dat het een unieke positie heeft door zijn maatschappelijke betrokkenheid en de bijzon-
47
48
Buurten in beweging
Vliegbasis De Huygens Amsterdam
Directieverslag
Jaarrekening Kristal N.V. 2007
Kristal projectontwikkeling 2007
49
Kristal N.V. Geconsolideerde balans per 31-12-2007 (voor winstbestemming, bedragen in euro's)
31-12-2007 Vaste Activa MateriĂŤle vaste activa FinanciĂŤle vaste activa Vorderingen Debiteuren Vorderingen op participanten Overige vord. + overl. activa
1.514.096 42.154
946.828 10.326.985 143.469
Liquide middelen Totaal activa
Eigen vermogen Aandelenkapitaal Overige reserves Resultaat boekjaar
31-12-2006 1.026.390 36.155
1.414.191 3.266.313 363.115 11.417.282
5.043.619
4.832.957
8.015.592
17.806.489
14.121.756
7.500.000 -533.235 2.524.167
7.500.000 -2.322.194 1.788.959 9.490.932
Voorzieningen voorziening deelneming Overige voorzieningen
143.635 730.122
6.966.765
117.634 630.667 873.757
Kortlopende schulden Crediteuren Schulden aan participanten Belastingen/sociale verz. Overige schulden + overl. pass.
Totaal passiva
50
1.959.974 0 1.659.973 3.821.853
748.301
1.796.685 1.416.221 579.991 2.613.793 7.441.800
6.406.690
17.806.489
14.121.756
Buurten in beweging
Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2007 (bedragen in euro's)
2007 Bedrijfsopbrengsten Netto omzet Bedrijfslasten Personeelskosten Afschrijvingen Overige bedrijfskosten
25.245.622
18.269.346 445.055 3.340.313
Bedrijfsresultaat Financieel resultaat Rentebaten Rentelasten Resultaat uit deelnemingen
Resultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat na belastingen
Kristal projectontwikkeling 2007
2006 23.089.477
17.197.114 414.013 3.051.360 22.054.714
20.662.487
3.190.908
2.426.990
214.567 0 -18.700
114.501 18.731 30.137 195.867
125.907
3.386.775
2.552.897
862.608
763.938
2.524.167
1.788.959
51
Geconsolideerd Kasstroom overzicht over 2007 (bedragen in euro's) 2007
2006
3.190.908
2.426.990
445.055 99.455
414.013 -2.432
Kasstroom uit Operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor; Afschrijvingen Overige voorzieningen Mutatie in Werkkapitaal; Mutatie in Vorderingen Mutatie Voorraden Mutatie in Schulden
-6.373.663 0 1.035.110
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen Interest Betaalde Interest Vennootschapsbelasting
1.338.992 30.457 2.367.852 -5.338.553
3.737.301
-1.603.135
6.575.872
214.567 0 -862.608
Kasstroom uit operationele activiteiten
114.501 -18.731 -763.938 -648.041
-668.168
-2.251.176
5.907.704
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Mutatie in MVA Mutatie in FVA
-932.761 1.302
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-379.094 58.000 -931.459
-321.094
Kasstroom uit financieringsactiviteiten mutatie uit langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten
0
-447.830 0
-447.830
Netto Kasstroom
-3.182.635
5.138.780
Mutatie Liquide middelen
-3.182.635
5.138.780
52
Buurten in beweging
Kristal projectontwikkeling 2007
53
Aan: Kristal N.V. Accountantsverklaring Opdracht Wij hebben gecontroleerd of de in verslag opgenomen geconsolideerde balans per 31 december 2007, geconsolideerde winst- en verliesrekening 2007 en geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2007 van Kristal N.V. te Amsterdam op de juiste wijze is ontleend aan de door ons gecontroleerde jaarrekening 2007 van Kristal N.V. Bij die jaarrekening hebben wij op 25 maart 2008 een goedkeurende accountantsverklaring verstrekt. De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opstellen van de geconsolideerde balans per 31 december 2007, geconsolideerde winst- en verliesrekening 2007 en geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2007 in overeenstemming met de grondslagen zoals gehanteerd in de jaarrekening 2007 van Kristal N.V. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de geconsolideerde balans per 31 december 2007, geconsolideerde winst- en verliesrekening 2007 en geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2007 te verstrekken. Werkzaamheden Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig dienen wij onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de geconsolideerde balans per 31 december 2007, geconsolideerde winst- en verliesrekening 2007 en geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2007 op de juiste wijze is ontleend aan de jaarrekening.
Oordeel Naar ons oordeel is de geconsolideerde balans per 31 december 2007, geconsolideerde winst- en verliesrekening 2007 en geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2007 in alle van materieel belang zijnde aspecten op de juiste wijze ontleend aan de jaarrekening. Toelichting Wij vestigen er de aandacht op dat voor het inzicht dat vereist is voor een verantwoorde oordeelsvorming omtrent de financiële positie en de resultaten van de entiteit en voor een toereikend inzicht in de reikwijdte van onze controle de geconsolideerde balans per 31 december 2007, geconsolideerde winst- en verliesrekening 2007 en geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2007 dient te worden gelezen in samenhang met de volledige jaarrekening, waaraan deze is ontleend, alsmede met de door ons daarbij op 25 maart 2008 verstrekte goedkeurende accountantsverklaring. Deze toelichting doet geen afbreuk aan ons oordeel. Amstelveen, 19 mei 2008
KPMG ACCOUNTANTS N.V.
K.G.P. Tegel RA
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
54
Buurten in beweging
Adressen Vestiging Amsterdam
Poeldijkstraat 4 1059 VM Amsterdam Postbus 90322 1006 BH Amsterdam T (020) 487 3132 F (020) 487 3100 E info@kristal.org Vestiging Den Haag
Bogaardplein 39 2284 DP Rijswijk Postbus 1118 2280 CC Rijswijk T (070) 310 5656 F (070) 310 5650 E infozuid@kristal.org Vestiging Rotterdam
Van Nelleweg 3042 3044 BC Rotterdam Postbus 13042 3004 HA Rotterdam T (010) 751 6600 F (010) 751 6660 E info@kristal.org
www.kristal.org
Colofon Tekst Circomflex, Myriam Andriessen Eindredactie Doede Jaarsma, Lisette Lynch Fotografie Yvonne Brandwijk Ontwerp en art direction Ontwerp aan de Winkel, Niels Luigjes Lithografie en druk Spinhex Industrie, Amsterdam Dit jaarverslag van Kristal N.V. bevat een samenvatting van het directieverslag en de jaarcijfers van 2007. Het volledige jaarverslag is op te vragen via info@kristal.org
Partners: