Tipos de Conocimiento y Valuación Por Leonor Milena Obando H.
Valiente Sr. Richard Feynman1 quien decía "Puedo vivir perdiiiido en el misterioso universo sin ningún propósito", "No me siento atemorizado". La partida del encargo valuatorio: su propósito, bien de tipo tributario, hipotecario, comercial o judicial o estaríamos perdidos en el misterioso universo. Hay dos corrientes en temas valuatorios sobre el valor de los inmuebles: primero la teoría “Univalente” considera que el valor del inmueble es único, sin distinguir la finalidad del avalúo, por el contrario la “Plurivalente” confiere al valor un carácter subjetivo, por ejemplo, valor catrastal, de uso, de cambio, de expropiación, físico, potencial, etc. ¿Entonces cuál es el “precio” Correcto? La teoría “Univalente” y el Ing. Mario Chandias 2 expone: “Hay una teoría subjetiva del valor y una teoría subjetiva del precio. El “valor económico” de las cosas es un fenómeno de mercado. El precio depende de muchos factores (un ejemplo las nociones que todos tenemos de la fuerza, la mayoría de tipo sicológicas no susceptibles de ser medidas). El valuador, observando el mercado explicitará variables de la “cosa” analizando los elementos implícitos, sintetizará, reagrupándolos y comparándolos con otros presentes, a través de un método (ej: comparativo, costo, residual, renta, capitalización). Finalmente cumplirá su tarea: deducirá un valor. Procediendo al análisis investiga aplicando conocimientos de: economía, estadística, legislación, arquitectura, ingeniería, finanzas y contabilidad, sociología. Otras fuentes: precios de oferta, directamente en campo o en revistas especializadas, periódicos, avalúos anteriores, transacciones, estudios de Oferta y demanda, aspectos económicos y financieros. Además de los instrumentos señalados, la inspección técnica y evidencias fotográficas, añaden información del bien, como su uso, potencial de desarrollo, características prospectos compradores, ubicación, lote, edificación, también el buen gusto, aprovechamiento de espacios, vecindario, alteraciones sociales, área y servicios, transporte al sector, el sol, los vientos, ruidos, olores, normas de planeación, etc.
1 Premio Nobel de Física. 2 GORRIARAN, Joaquín. “Apuntes sobre valoración de inmuebles”. Edición Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, 1980.
El valuador tendrá que hacer uso de su criterio, conocimientos empíricos y formales para que el razonamiento concluya un valor lo más próximo, hallará un valor único3: si aplica el método de costo, renta y comparativo directo de mercado.
3 BORRERO, Oscar A. Avalúos de Inmuebles y Garantías. Bhandar Editores Colombia. 2000. En la primera Convención Panamericana de Avalúos realizada en Lima en 1949. Se inclinaron hacia la Teoría Univalente mediante la aplicación de los tres métodos expuestos.