Hoe staat de politiek tegenover de uitdagingen voor syndici?

Stap voor stap bouwen we aan een betere toekomst voor mede-eigendom en het beroep van syndicus. Daarvoor hebben we ook de medewerking van de politieke partijen nodig. Maken zij in hun verkiezingsprogramma’s de broodnodige appartementsreflex? Hoe willen de verschillende politieke partijen het beroep van syndicus aantrekkelijker maken? Hun kopstukken lichten alvast een tipje van de sluier.

• Hoe wil uw partij de specifieke uitdagingen voor appartementsgebouwen aanpakken?

Tom Ongena (Open VLD): “Het uitgangspunt is dat we voor grote ontwikkelingsprojecten of reconversieprojecten (e.g. Antwerp Tower) van leegstaande of verouderde sites gelegen binnen afgebakende kerngebieden een systeem ontwikkelen dat verdichtings- en verhogingsprojecten mogelijk maakt, naar analogie van de brownfieldconvenant voor de industrie. We zien dat voor wonen ruimer dan alleen vervuilde sites. De nood aan betaalbare wooneenheden is dermate hoog dat we het ons niet kunnen veroorloven om stadskankers verder te laten woekeren. Ook verkrotting is een doorn in het oog: we moeten inzetten op kwalitatief wonen. Verdichten is daarbij één zaak maar wij roepen op om met een open blik naar hoogbouw te kijken. Willen we overal woontorens neerplanten? Uiteraard niet. Wel moeten we goed in kaart brengen waar hoogbouw kan én daarbij werken aan harmonisering om verrommeling tegen te gaan. We geloven ook dat renovatiemanagers een belangrijke meerwaarde kunnen bieden. Dit zijn personen die de renovatie van meerdere woongelegenheden op wijkniveau of op niveau van een appartementsblok coördineren en dit zo uit de handen nemen van afzonderlijke eigenaars.”

Tom Van Grieken (Vlaams Belang): “Door de verdichting, gezinsverdunning en vergrijzing stijgt het aantal appartementsgebouwen. Bijgevolg moet ook het woonbeleid deels herdacht worden, dat was voorheen vaak gericht op eengezinswoningen, zoals vrijstaande woningen of rijhuizen.” Melissa Depraetere (Vooruit): “We zijn ons bewust van de nood aan een ‘appartementsreflex’ op beleidsniveau en willen hier uitgebreid werk van maken in de volgende legislatuur, aan de hand van een doeltreffende en gecoördineerde aanpak. Belangrijke speerpunten voor ons zijn de verduurzaming van appartementen en de uitbreiding van het sociaal tarief naar appartementsbewoners met een collectieve verwarmingsinstallatie.”

Melissa Depraetere

Sammy Mahdi (CD&V): “Het klopt dat er een grote uitdaging voor ons ligt op het vlak van renovatie van het woonpatrimonium. De afgelopen jaren is er reeds veel gebeurd op dat vlak. Denken we maar aan de verbouwpremies en verbouwleningen, renovatiepremies en renovatieleningen. Er moet zeker in kaart gebracht worden hoe de bestaande maatregelen naar appartementen toe beter kunnen worden toegepast. Concreet pleiten we bijvoorbeeld in meergezinswoningen voor het invoeren van de gewone meerderheid in plaats van de absolute meerderheid wanneer een eigenaar noodzakelijke, decretaal verplichte renovaties uitvoert om een beter EPC-label te behalen. Deze renovaties aan een wooneenheid noodzaken soms beperkte aanpassingswerken aan het gebouw, maar worden vandaag geblokkeerd tenzij er een absolute meerderheid van de stemmen wordt behaald.”

Bart Dewever (N-VA): “De federale wet op mede- eigendom is te rigide en blokkeert vooruitgang in plaats van die te stimuleren. Wij willen die wetgeving naar Vlaanderen halen en herzien zodat grondige renovaties haalbaarder worden. Op vandaag vormt het mede-eigendoms- en appartementsrecht nog te vaak een hindernis voor de renovatie van een appartementsgebouw.”

Jeremie Van Eeckhaut (Groen): “Veel beleidsmakers zitten met een heel klassiek beeld van huisje-tuintje terwijl appartementen intussen het meest voorkomende woningtype zijn. Daardoor worden de uitdagingen die met mede-eigendom gepaard gaan soms onderschat. Onder andere de moeizame energierenovaties van appartementsgebouwen tonen dit aan. Groen steunt de inspanningen van VEKA om steun voor renovatie-inspanningen te organiseren specifiek op maat van grote appartementsgebouwen, in samenspraak met VME’s. Voor ons moeten de mogelijkheden met het nieuw instrument van de energiegemeenschappen hier ook maximaal voor ingezet kunnen worden. De Vlaamse regering heeft zich te lang eenzijdig op individuele initiatieven gericht. Een wijkgerichte, ontzorgende aanpak is nodig om het renovatietempo te verhogen. Ook op federaal vlak zijn er verbeterpunten.”

• Schaart uw partij zich achter de vraag om de versoepelde schriftelijke besluitvorming terug in te voeren, als alternatief voor bijzondere algemene vergaderingen?

Tom Ongena (Open VLD): “Ja. Zo kan de besluitvormingsproces efficiënter en goedkoper verlopen. Een dergelijke procedure kan ons inziens evenwel niet gehanteerd worden ter vervanging van de jaarlijkse algemene vergadering. Daarnaast is het van belang dat de rechten van alle eigenaars maximaal gevrijwaard blijven.”

Tom Van Grieken (Vlaams Belang): “Het Vlaams Belang pleit in alle sectoren van het maatschappelijk leven voor een verlaging van de administratieve lasten. Dit doel kan vaak bereikt worden door digitalisering van de procedures. Uit onderzoek van de Koning Boudewijnstichting blijkt echter dat de helft van onze burgers, vooral senioren, niet over voldoende digitale vaardigheden beschikt. Een schriftelijke (digitale) besluitvorming kan dus enkel worden ingevoerd na een unanieme beslissing op de (laatste fysieke) bijzondere algemene vergadering.”

Melissa Depraetere (Vooruit): “We staan er zeker voor open dit nader te bekijken.”

Sammy Mahdi (CD&V): “De schriftelijke besluitvorming is mogelijk voor de beslissingen die bij eenparigheid van de stemmen genomen worden (artikel 3.87, § 11 BW). De schriftelijke besluitvorming werd in de andere gevallen uitgesloten om misbruiken te vermijden. De kans op concentratie of misbruik van volmachten om aan het vereiste quorum te komen is in het geval van schriftelijke besluitvorming veel groter. Waar de syndicus dergelijke zaken kan vermijden in een fysieke algemene vergadering, is dat bij een schriftelijke besluitvorming, niet of toch veel minder het geval. Om bepaalde mede-eigenaars te beschermen lijkt het ons enkel aangewezen de mogelijkheid van schriftelijke besluitvorming uit te breiden voor noodgevallen.”

Bart Dewever (N-VA): “We begrijpen de vraag naar voldoende flexibiliteit rond de organisatie en besluitvorming van een algemene vergadering. Het blijft echter belangrijk om leden en eigenaars voldoende inspraak te gunnen zodanig dat de beslissingen genoeg draagvlak hebben.” Jeremie Vaneeckhout (Groen): “Met hybride en digitale vergaderingen kan het beslissingsproces al heel wat sneller verlopen. De drempel is lager om deel te nemen, mensen hoeven zich niet te verplaatsen, er is geen nood aan een vergaderlocatie,... Een aanpassing van de beslissingsmogelijkheden binnen de VME in die richting zou het nemen van energiebesparende maatregelen kunnen bespoedigen.”

• Welke maatregelen en ondersteuning voorziet je partij om de uitdaging van de energierenovatie van appartementsgebouwen aan te gaan?

Tom Ongena (Open VLD): “Energierenovatie zal de komende jaren alleen nog maar belangrijker worden en dus moeten we daar volop op inzetten. Dit is een belangrijk element in de strijd tegen de klimaatverandering en het is bovendien in het belang van de verbruiker die de energiefactuur ziet dalen. Dat is ook zo bij appartementsgebouwen, waar je natuurlijk zit met de specifieke dynamiek van de mede-eigendom. Het is dan ook noodzakelijk om de besluitvormingsprocedure en de meerderheidsvereisten binnen de VME onder de loep te nemen. Energetische ingrepen, en vooral het plaatsen van zonnepanelen, zijn immers kostelijke ingrepen waarvan het niet noodzakelijk correct overkomt om deze met een gewone meerderheid door te voeren.”

Tom Van Grieken (Vlaams Belang): “Er ligt veel werk op de plank voor de renovatie van oudere, bestaande appartementsgebouwen. Het Vlaams Belang wil de renovatie daarvan een boost geven door prefinanciering in het systeem van premies. De premie zou dus voor een aanzienlijk deel op basis van een offerte kunnen toegekend worden en niet op basis van facturen. Dit geeft financiële ademruimte om de renovatiewerken aan te vatten met de hoge materiaalkosten in het achterhoofd. Bij een ‘Mijn Verbouwlening’ willen wij dat de ontlener pas moet starten met de afbetaling van de lening na vijf jaar. Zo kan de ontlener door zijn verlaagde energiekosten wat financiële ruimte opbouwen en ten volle genieten van de voordelen van de renovatie. Het Vlaams Belang is voorstander van maatregelen die de renovatie en energieprestaties van woningen bevorderen, maar tegen een renovatieplicht.”

Melissa Depraetere (Vooruit): “We verwijzen naar ons wetsvoorstel tot aanpassing van de regels in het Burgerlijk Wetboek inzake appartementsmede-eigendom. Dit voorstel omvat diverse maatregelen die de bestaande drempels zullen helpen wegnemen, zoals de verplichte opstelling van een meerjarenonderhoudsplan, aanpassing van de regels betreffende het reservekapitaal en het recht van een vereniging van mede-eigenaars om een kredietovereenkomst af te sluiten. Voor alle duidelijkheid: we wachten momenteel de adviezen over dit wetsvoorstel af en zullen deze dan uitgebreid bestuderen opdat we onze voorstellen kunnen optimaliseren. Tevens steunen we het standpunt van CIB dat de huidige beslissingsmeerderheid voor de goedkeuring van energetische wer- ken aangepast moet worden. We willen ook financiële mechanismen voor appartementsrenovaties stimuleren.” Sammy Mahdi (CD&V): “ Er is de afgelopen jaren al heel wat gebeurd op het vlak van energieleningen en energiepremies. Het is inderdaad een belangrijke uitdaging naar de toekomst toe om te onderzoeken hoe deze zaken in de breedte kunnen worden toegepast, vooral naar huurders en appartementsgebouwen toe. In meergezinswoningen pleiten we voor het invoeren van de gewone meerderheid in plaats van de absolute meerderheid wanneer een eigenaar noodzakelijke, decretaal verplichte renovaties uitvoert om een beter EPC-label te behalen. Deze renovaties aan een wooneenheid noodzaken soms beperkte aanpassingswerken aan het gebouw, maar worden vandaag geblokkeerd tenzij er een absolute meerderheid van de stemmen wordt behaald. Om de lasten te beperken willen we een versterking van de woningpas, die alle wettelijke attesten moet omvatten en 1 plaatsbezoek voor al deze attesten.

Bart Dewever (N-VA): “De federale wet op mede-eigendom is te rigide en blokkeert vooruitgang in plaats van die te stimuleren. Wij willen die wetgeving naar Vlaanderen halen en herzien zodat grondige renovaties haalbaarder worden. Op vandaag vormt het mede-eigendoms- en appartementsrecht nog te vaak een hindernis voor de renovatie van een appartementsgebouw. Daarnaast heeft deze Vlaamse Regering onder impuls van minister Diependaele en Demir ook MijnVerbouwpremies mogelijk gemaakt voor de privatieve en gemeenschappelijke delen van appartemensgebouwen.”

Jeremie Vaneeckhout (Groen): “Het federaal Parlement keurde deze legislatuur de resolutie goed tot vereenvoudiging en stimulering van energetische ingrepen in appartementsgebouwen in gedwongen mede-eigendom. Momenteel ligt ook een wetsvoorstel voor om de drempels voor de verduurzaming van appartementen weg te nemen. Dit omvat onder meer de verplichte opstelling van een meerjarenonderhoudsplan, een aanpassing van de regels betreffende het reservekapitaal en de wettelijke verankering van het recht van een vereniging van mede-eigenaars om een kredietovereenkomst af te sluiten. Op Vlaams en lokaal niveau kunnen grotere inspanningen geleverd worden om appartementsgebouwen te ondersteunen in de coördinatie. “Een appartementsgebouw is een buurt op zichzelf”, lezen we in het CIB memorandum. Groen wil de buurtgerichte, ontzorgende aanpak sterk opschroeven, zeker voor appartementsgebouwen. Daarnaast moet het Vlaamse premiestelsel toegankelijker zijn voor appartementsgebouwen. Lokale besturen zijn het best geplaatst om de renovatiegolf actief mee te realiseren. Maar het is aan de Vlaamse overheid om een sterk coördinerende rol op zich te nemen en de nodige expertise en extra middelen te voorzien voor de begeleidings- kosten. We willen de Energiehuizen stevig uitbreiden zodat iedereen er terecht kan voor begrijpelijke informatie, het aanvragen van premies, een renovatie-aanpak op maat en volledige ontzorging bij de keuze en opvolging van de werken.”

• Er is een duidelijke noodkreet over het aantal syndicusmedewerkers en binnenkort mogelijks ook syndici. Wat wil uw partij doen om het tij te helpen keren?

Tom Ongena (Open VLD): “Momenteel is het beroep van syndicus of van syndicusmedewerker een knelpuntberoep, mede omwille van de hoge werkdruk en de persoonlijke conflicten die zich binnen een VME kunnen manifesteren. We moeten het beroep opnieuw aantrekkelijk maken door in te zetten op digitalisering én het takenpakket te evalueren en aan te passen aan de realiteit en verwachtingen van vandaag.”

Tom Van Grieken (Vlaams Belang): “Vlaanderen kampt met een personeelstekort in het algemeen en van syndicusmedewerkers in het bijzonder. Vlaams Belang wil werken (als syndicus) aantrekkelijker maken door een hogere netto-verloning (die enkel haalbaar is in Vlaanderen dankzij een voldoende hoge werkzaamheidsgraad), hogere pensioen dankzij een eengemaakt pensioenstelsel en een betere opleiding.”

Melissa Depraetere (Vooruit): “We zijn ons zeer bewust van de uitdagingen waarmee zij geconfronteerd worden. In de komende legislatuur willen wij een partner zijn inzake initiatieven die erop gericht zijn om het beroep van syndicus terug aantrekkelijker en haalbaarder te maken.”

Sammy Mahdi (CD&V): “Er heerst inderdaad een grote arbeidskrapte vandaag in tal van sectoren, waaronder de syndici. In de eerste plaats willen we meer mensen aan het werk. Dat doen we door o.a. werken meer te laten lonen via de fiscale hervorming, de werkloosheidsuitkering in de tijd te beperken, het mogelijk te maken om de ziekte-uitkering gedeeltelijk te combineren met inkomen uit arbeid, meer begeleiding aan te bieden via VDAB, … Dat is een generieke maatregel die de druk op onze arbeidsmarkt tout court moet verminderen. Daarnaast moeten we zorgen dat het beroep van syndicus(medewerker) aantrekkelijk blijft. Door een gebrek aan informatie of misverstanden krijgen de syndici vaak onterecht verwijten van mede-eigenaars. En net zoals in andere beroepen, moeten we vermijden dat enkele rotte appels het imago van het hele beroep aantasten. Garanties op het niveau van het BIV en de strijd tegen personen die zich op bedrieglijke wijze een bepaald beroep toemeten, zijn voor onze partij dan ook van groot belang.”

Bart Dewever (N-VA): “De Vlaamse arbeidsmarkt kampt met grote krapte in het algemeen. Om voor alle sectoren, en dus ook de syndici, de druk van de ketel te halen moeten we inzetten op het activeren van inactieven en werklozen. Syndicus is een knelpuntberoep dus inactieven worden extra gestimuleerd om zich richting die beroepen om te scholen. Via een regionalisering van het arbeidsmarktbeleid willen we werk maken van echt activeringsbeleid. Denk aan het beperken van de werkloosheidsuitkeringen in de tijd. Het beroep van syndicus moet ook meer bekendheid krijgen. Onbekend is onbemind. Weinig mensen kennen het beroep en veel mede-eigenaars denken dat de syndicus elke discussie tussen mede-eigenaars moet aanpakken, wat niet het geval is. Meer bewustwording is dus nodig.”

Jeremie Vaneeckhout (Groen): “Een imagocampagne is een uitstekend initiatief. Er is een krapte op de arbeidsmarkt en in steeds meer sectoren is het hard zoeken naar mensen. Veel mensen vallen uit. Er zijn op vandaag meer dan 500.000 langdurig zieken in ons land. Dat zijn er veel meer dan werkzoekenden. De vergrijzing zet extra druk want vervangingen zijn niet altijd te vinden waardoor de werkdruk verder toeneemt. Sterk inzetten op werkbaar werk (= gezonde werkvloeren en een gezonde balans werk/privé) kan vermijden dat mensen uitvallen. De overheid kan met een administratieve vereenvoudiging haar steentje bijdragen om de werkdruk te verlichten voor syndici. Ook in de voorgestelde wijzigingen in de beroepsreglementering zitten goede initiatieven om het beroep aantrekkelijker te maken. We willen dat de VDAB versterkt wordt om mensen goed te begeleiden naar een job die bij hen past en om werkgevers te ondersteunen bij hun vacaturebeleid. Een erg negatieve audit toont dat er werk aan de winkel is. Om de toestroom te verbeteren, voorzien we opleidingen op de werkvloer voor mensen die in een knelpuntsector zoals syndicusmedewerker aan de slag kunnen, maar er niet de juiste opleiding voor hebben.”

• Welke boodschap wil uw partij de syndici zeker meegeven? Wat moeten zij zeker weten over uw programma voor de komende legislatuur?

Tom Ongena (Open VLD): “ Er worden heel wat klimaaten milieuverplichtingen ingevoerd. Je kan niet zomaar zaken verplichten zonder daarbij mensen te helpen die verplichtingen te kunnen nakomen. De overheid moet haar verantwoordelijkheid nemen. Om tegen 2050 naar een volledig woonpatrimonium met label A haalbaar te maken, is het noodzakelijk dat de Mijn Verbouwlening terug renteloos wordt en dat de verhoogde Mijn Verbouwpremies behouden blijven.”

Melissa Depraetere (Vooruit): “De verduurzaming van appartementsgebouwen wordt een grote uitdaging komende legislatuur, zowel voor het beleid, de VME zelf als

Jeremie Vaneeckhout

Nadia Naji

alle betrokken professionals. We engageren ons om erover te waken dat de syndici doorheen dit proces actief betrokken worden als experts en stakeholders.”

Sammy Mahdi (CD&V): “We zullen syndici de komende jaren hard nodig hebben. Het beroep van syndicus combineert twee eigenschappen die fundamenteel zijn om elke maatschappelijke uitdaging het hoofd te bieden: het vermogen om in dialoog te gaan met mensen van heel verschillende achtergronden om hen te laten samenleven, alsook de knowhow en skills om dat technisch en juridisch georganiseerd te krijgen. Het zijn twee eigenschappen die we voor tal van maatschappelijke uitdagingen zullen nodig hebben. We weten dat we op syndici kunnen rekenen om die rol op te nemen waar ze dat kunnen, bijvoorbeeld bij de renovatie-inspanningen bij appartementsmede-eigendom. Wij zijn als partij altijd bereid om mee te bekijken hoe we ervoor kunnen zorgen dat de syndici die rol effectief kunnen opnemen.”

Bart Dewever (N-VA): “Het uitgangspunt van het partijprogramma zal betaalbaar wonen zijn. Dat willen we realiseren door nauw samen te werken met de verschillende professionele actoren in het veld. Zowel de private sector als de overheid moeten hiervoor de handen in elkaar slaan. De neuzen moeten in dezelfde richting. Meer betaalbaar aanbod op onze woningmarkt is broodnodig. Vanuit de overheid willen we daarom verder inzetten op een stabiel ondernemings- en investeringsklimaat.”

Jeremie Vaneeckhout (Groen): “Er is geen magic bullet voor de krapte op de arbeidsmarkt. De eerste bekommernis is dat mensen niet opbranden in hun job. Een correcte vergoeding moet het werk ook aantrekkelijk houden. Het is voor velen een vrij onbekend beroep dat nochtans heel veel mensen zou kunnen aanspreken.”