Un Habitat semi-Collectif

ECOLE SUPÉRIEURE PRIVEE DES SCIENCES ET D’INGENIERIE DE CARTHAGE

Agrément du Ministère de l’Enseignement supérieur et de la Recherche scientifique N°05/2001, du 12 juillet 2001

MÉMOIRE D’ARCHITECTURE

Diplôme

Elaboré par l’étudiante: Ouni Meriam

Sous la conduite de: Mr .Wassim Ben Mahmoud

‘‘ ’’

L'espace, la lumière et l'ordre. Ce sont les choses dont les hommes ont besoin autant qu'ils ont besoin de pain ou d'un endroit où dormir.

Dédicace

Avec un énorme plaisir et une profonde gratitude que je dédie cet humble travail à mes très chers parents qui m’ont soutenu et encouragé tout au long de ma vie , à mes amis , mes professeurs et à tous ceux qui m’ont encouragé et aidé au long de mes études.

A tous ceux qui sont proches de mon cœur et dont je n’ai pas cité les noms.

Remerciements

De manière générale, je tiens à remercier tous ceux, qui m’ont, de près comme de loin, aidé pendant l’élaboration de ce mémoire.

Plus particulièrement, je remercie Mme Senda Fendri Dhouib , Mr Belghith Derouich pour leurs précieux conseils.

J’adresse mes plus vifs remerciements à Mr Wassim ben Mahmoud mon encadrant, pour sa disponibilité, sa patience, son aide et le soutien qu’il m’a apporté tout au long de l’année.

Finalement, je remercie vivement les membres du jury pour l’intérêt qu’ils ont porté à mon travail et d’avoir bien voulu juger ce mémoire de fin d’études, qu’ils trouvent ici le témoignage de mon profond respect.

Sommaire

Le logement est un des besoins primordiaux de l’Homme, Il constitue un lien nécessaire pour la continuité de sa vie . Le logement est donc l’endroit fondamental qui nous accompagne dans notre vie, il reflète nos besoins , nos envies , notre personnalité ,…

« Notre maison nous protège, nous sécurise, mais aussi nous révèle à nousmêmes. La façon dont nous l’aménageons reflète nos besoins personnels et notre rapport aux autres » Alberto Eiguer.

Le premier objectif de l’architecte est être capable de concevoir un « chez soi ». Sa vision est d’adopter aux usagers tout le nécessaire à la bonne appropriation du logement, et c’est pour cela que j’ai choisi de développer le thème de l’habitat dans le cadre de mon mémoire de fin d’études.

En Tunisie, l’habitat est un sujet de préoccupation majeure en vue de faire face à une demande sans cesse liée à la poussée démographique et à des mouvements de population importants.

L’urbanisation actuelle s’est massivement faite selon deux modèles , celui du lotissement et celui du grand ensemble. Ces deux types d’organisation urbaine ont promu deux typologies de logements : la maison individuelle au centre de sa parcelle en accession à la propriété et le logement collectif dans une barre ou une tour plantée dans un espace public couvrant la majorité de l’espace au sol , parfois sans espace vert.

L’acte même de l’acquisition de son logement est d’une grande importance : l’aspiration individuelle à l’accession à la propriété de préférence sous forme de maison avec jardins constitue une tendance lourde de la société Tunisienne, mais parallèlement s’exprime une forte demande de services urbains et cela a en conséquence « l’étalement urbain ».

Comme c’est difficile d’avoir ce type d’habitat dans les centres villes à cause de la hausse des prix et du manque du foncier et d’une autre coté et pour lutter contre cet étalement urbain et cette consommation excessive des terrains agricoles et lotissements se présente l’habitat collectif dense, mais l’acceptation de cette densité passe par la qualité urbaine c’est à dire la qualité d’usage, du paysage et de confort. Ma recherche sera donc articulée autour de ces deux axes : l’habitat individuel et l’habitat collectif, afin de trouver une alternative intermédiaire qui répond au mieux aux exigences et souhait de la société Tunisienne.

Problematique

Posséder une maison individuelle pour l’homme est naturel et légitime. Mais, le moyen financier rend ce dernier parfois inaccessible. Les maisons individuelles périurbaines tirent leur succès à la fois de ces aspirations humaines et de leur localisation urbaine. L’espace périurbain accueille ainsi aujourd’hui l’essentiel de la croissance démographique en Tunisie et les villes continuent à s'étendre au détriment des espaces naturels et agricoles.

La plupart des Tunisiens rêvent de vivre dans une maison individuelle avec un grand jardin, un accès facile aux transports en commun et des commerces bien équipés. C'est presque impossible pour la plupart des ménages, car les prix des terrains à bâtir ont augmenté, en particulier à proximité des centres urbains, et ils sont devenus de plus en plus rares. Les promoteurs prône l'habitat collectif urbain et privilégie la densification et la conservation foncière terre. Ils ont essayé de mettre en valeur ce type d'habitat avec des concepts attractifs et polyvalents. Les promoteurs essaient de mettre en valeur ce type d’habitat avec des concepts séduisants et polyfonctionnels. Ils s'en tiennent à divers traitements architecturaux et racontent de sympathiques scénarios faisant de la vie collective un idéal. Ils essayent de briser l’image ancrée chez les tunisiens des cages à poules répétitives. Il existe encore aujourd'hui trop peu de réponses spatiales alternatives en Tunisie entre l'individuel et le collectif

Il existe encore aujourd'hui trop peu de réponses spatiales alternatives en Tunisie entre l'individuel et le collectif. Cela nous amène à s’interroger sur plusieurs schémas de pensée préétablis. Dont les réponses qui suivent :  Superposition de planchers tous identiques et égaux desservis par une cage d'escalier.

 alignement et fermeture du bâti sur la rue, etc…

Pour sortir de ces stéréotypes, il nous faut repenser à la fois 

L'échelle du quartier (quel rapport à l’environ, aux accès, à la circulation véhiculaire, au stationnement et à la mixité fonctionnelle )



L'échelle du logement (intimité, collectif, ouverture, espace extérieur, espace de convivialité). 

Durabilité ( évolutif , écologique , économique )

C'est justement sur cet aspect que mon mémoire portera : la réponse possible d’un architecte à une demande d'habitat collectif ayant les qualités de l’individuel ?



Peut-on proposer une solution qui peut concilier un double désir d’individualité et de sociabilité tout en maitrisant la consommation d’espace ?

Et comment offrir un logement ayant à la fois les qualités de l’individuel et du collectif ?

Le défi consiste à individualiser l’habitat collectif et à diversifier l’habitat individuel.

Methodologie

Dans la première partie de ce travail, on va commencer par introduire la notion de l’habitat dans laquelle on va classifier l’habitat afin de dégager les potentiels et les faiblesses de chaque type et dégager les problèmes pour s’orienter enfin vers un type d’habitat qui pourrait être la solution des problèmes dégagés

Dans la deuxième partie, on va définir le semi collectif et on va suivre son développement et sa densité pour dégager enfin ses caractéristiques et ses concepts.

Dans la troisième partie, on va analyser trois exemples différents des projets semicollectifs.

Dans la dernière partie, on va choisir un site, l’analyser et puis commencer à définir le projet par des intentions et des esquisses qui sont un parti à développer pour finaliser le projet

1.Introduction à L’habitat

Depuis des lustres, les tunisiens se sont habitués à vivre dans des maisons individuelles dans des quartiers bien définis

2. Contexte général

Le concept d’habitat c’est la création d’un logement à usage d’habitation qui se développe toujours à travers les lieux qui offrent différents matériaux de construction et l’évaluation des matériaux et méthodes à travers le temps Avec le temps on constate que l’habitat ne cesse pas à prendre des formes, aussi variées que les repères naturels et socioculturels auxquels il a été confronté. Depuis les années, l’homme a toujours éprouvé un besoin de retrouver un lieu de repos, lui procurant le confort et un refuge et lui assurant également un abri contre tous les dangers climatiques et sociales

On peut dire que l’habitat a évolué à travers l’histoire, et a pris des formes différentes, sans jamais être fixe

Une composante reste néanmoins toujours présente dans tous les logements : c’est le rapport à la nature

3. Définition

D’après le Dictionnaire encyclopédique « Larousse » il est l’ensemble de faits géographiques relatifs à la résidence de l'homme (forme, emplacement, groupement des maisons, etc. ..)

Figure 1: Logementrural primitif : Source Gourbi

Figure 2: Architecture Orientale :le patio de la Villa Zaouche Figure 3: Habitat dispersé rural

4. Classification de l’habitat

Nous avons classifié l’habitat selon des catégories et des points de vue différents :

• La géolocalisation

• La densité

4.1. Selon la Géolocalisation

a. L'habitat en milieu urbain

Installé au cœur de la ville proche des services publiques et des différents équipements

b. L’habitat en milieu suburbain et périurbain

Ce type d'habitat se situe à la périphérie des villes (Exemple de Soliman Erriadh Par rapport à soliman centre ) Ce type d’habitat présente un cadre de vie banlieue Il est généralement très dense.

c. L’habitat en milieu rural

Il se développe hors de l'aire urbanisée en ordre dispersé Ce mode de logement tire parti d'un environnement bénéfique et exerce simultanément une empreinte, tantôt en harmonie au site, tantôt en décalage… ce type d’habitat est loin des équipements et des services.

Figure 6: Village de douiret tataouine

Figure 4: La ville de Tunis

Figure 5: Habitat suburbain et périurbain

5. Les différents typologies de l’habitat individuel

5.1. Le logement individuel isolé

Densité entre 15 et 20 logements par hectare

a. Définition

C’est un logement qui repose directement sur le sol, peut être cloisonné par un jardin ou clôture , avec aucun mur mitoyen et sur lequel rien n’est posé sur son toit. Ce type de logement ne dépasse pas le R+1

Figure 7: Le logement individuel ( illustration de l’auteure)

A Type de maison individuelle isolée avec un retrait de 4 m de tous les côtés:

Image satellite d’une zone d’habitation individuelle à La Marsa, On peut voir sur l’image l’implantation des habitations les unes par rapport aux autres avec les retraits de tous les côtés exploité en Jardin.

La zone jaune est de 0,4ha qui loge 8 maisons individuels

Figure 8: Le logement individuel , source: Google satellite traité par l’auteure

Le jardin d’entrée est la partie du jardin la plus utilisé et qui est toujours la plus entretenu. On remarque généralement dans l’habitat individuel que le jardin n’est pas bien exploité soit parce qu'il est surdimensionné donc difficile à entretenir, soit à cause de son emplacement par rapport aux pièces de la maison donc non utilisé.

La partie bien entretenue du jardin

La partie qui est généralementdélaissé Comme débarrât

Figure 9: Masse de l’organisation générale du jardin autour d’une villa en Tunisie ( illustré par l’auteure)

Figure 10: Exemple d'un jardin mal exploité

La partie du jardin la plus utilisée et qui est toujours bien entretenue est celle qui se trouve à l’entrée principale de la maison.

b. étude d’exemple : Exemple d’une habitation individuelle isolée à Medina Jadida Ben Arous

• Le Coefficient d’Occupation au Sol est de 0.35.

• Le Coefficient d’Utilisation Foncière est de 1.

• Le Retrait minimum est de quatre mètres de toutes les côtés.

• Hauteur : RDC+1 ( RDC+2 maximum).

Figure 11: Jardin d'entrée bien entretenu

c. Critiques : avantages et inconvénients :

L’habitat individuel est le logement le plus recherché grâce à son confort, son intimité et surtout parce qu’il offre un maximum de liberté pour l’occupant qui peut l’adapter à ses propres besoins

Avantages :

L’aspect privatif Absence de Syndic

Absence de panne et entretien d’ascenseur

Liberté de développement de l’espace

Conception reflétant le souhait et les besoins de propriétaire

Figure 12: Avantagesde l’individuel (illustration de l’auteure)

Inconvénients :

La maison individuelle est un style d'habitat qui comporte d'insurmontables défauts notamment :

Piètres performances énergétiques

Coût important Grande consommation d'espace Accessibilité

Mauvaises performances sociales. Sécurité Entretien

Gestions difficile des infrastructures

Piètres performances énergétiques : comme chaque logement se trouve au contact de l'extérieur sur tous ses côtés, aucun mur ne profite de la protection d'un bâtiment accolé Obtenir de bonnes performances ne serait possible qu'en augmentant la qualité des constructions, ce qui augmenterait considérablement leur coût

Coût important : même les moins chères des maisons individuelles sont toujours bien plus chères qu'une surface de logement identique dans un semi collectif ou petit collectif, et il faut encore y ajouter le prix du terrain.

Grande consommation d'espace : chaque maison, même posée sur un terrain minuscule, demande une surface au sol réelle qui est prise sur les terres agricoles plus part du temps . Comme souvent la construction d'étages est interdite, rien ne permet d'éviter un gigantesque étalement urbain.

Accessibilité : les maisons individuelles sont agglutinées dans des lotissements où aucune activité professionnelle n'est autorisée, en conséquence, il faut relier ces lotissements aux zones d'activités par des routes, et celles ci se couvrent d'embouteillages deux à trois fois par jour

Les maisons étant trop étalées en surface, il n'est généralement pas possible de les desservir convenablement par des transports collectifs Les propriétaires sont obligé de posséder autant d'automobiles qu'il y a de travailleurs par foyers

Gestion difficile des infrastructures : l'étalement urbain impose un étalement identique des réseaux (eau, électrique, gaz, etc.) qui représentent autant de charges financières sur la société.

En outre, les lotissements étant généralement construit par morceaux entier, chaque tranche fait arriver de nombreux enfants qui demandent un agrandissement des équipements scolaires et sportifs Mais une fois que la population a vieilli, ces équipements ne sont plus utiles, sauf à construire de nouveaux lotissements et à poursuivre un cercle vicieux d'inflation constante

Mauvaises performances sociales : croyant échapper à la proximité et aux problèmes de bruits des appartements, les propriétaires de maisons individuelles ne font que découvrir de nouvelles nuisances : tondeuses, motos, sonos, mauvaises odeurs sur terrasse, etc En effet, Même les jardins aménagés n'isolent pas de grand chose

La sécurité : l’habitat individuel est moins sécurisé que l’habitat collectif , chacun des voisins n’est responsable que sur son propre propriétaire, mur de clôture pas trop haut et parfois absence totale d’un agent de sécurité que l’on trouve dans les logements collectifs et semi collectif

L’entretien: le problème se pose essentiellement quant aux espaces extérieurs entourant le bâti qui sont délaissés et non entretenus. Ils peuvent devenir nuisibles et non bénéfiques.

5.2. Le logement Individuel jumelé

Densité entre 30 et 35 logements par hectare

a. Définition

Les maisons jumelées font partie des maisons mitoyennes. On parle de maisons jumelées lorsque deux maisons sont liées par un mur commun

Figure 14: Maisons jumelées ( illustration de l’auteure)

Les deux unités réunies sont entourées d'espaces libres (jardin).

b. étude d’exemple : Exemple d’une habitation individuelle jumelée

Figure 15: Plans de maisons jumelées ( illustration de l’auteure)

• Le Coefficient d’Occupation au Sol est de 0.4.

• Le Coefficient d’Utilisation Foncière est de 1.1.

• Le Retrait minimum est de quatre mètres de trois côtés et contiguë du côté voisin.

• Hauteur : Un seul étage

c. Critiques : avantages et inconvénients

Les maisons jumelées possèdent de nombreux avantages qui en font une alternative particulièrement intéressante pour l’achat du terrain et la construction :

A l’achat en commun avec un autre propriétaire C’est un moyen qui vous permet en plus de bien connaître vos voisins immédiats.

- C’est une solution économique

- Isolation thermique, car tous les murs ne donnent pas sur l’extérieur. Plus sécurisé qu’un logement individuel car les voisins sont à proximité, ce qui peut réduire les risques de cambriolage

Mais, ce type d’habitat présente néanmoins quelques inconvénients notamment :

• l’espace destiné au jardin peut être limité par rapport à une construction d’un logement individuel.

• La proximité directe avec les voisins peut également représenter des nuisances si l’isolation n’est pas performante.

Figure

Habitat jumelés par Vivien Burton

5.3. L’habitat individuel en bande continue: : Densité proche à 45 logements par hectare:

a. Définition

Des petites maisons individuelles accolées ayant un ou deux murs mitoyens capables de former des frontières bâtis.

Figure 17: Schéma d’organisation générale des habitations individuelles en bande continue ( illustration par l’auteure)

Figure 18: Des habitationsindividuelles en bande continue ( source

b. étude d’exemple : Exemple d’une habitation en bande continue

• *Le Coefficient d’Occupation au Sol est de 0.6 pour lot accolé de deux cotés et 0 45 pour lot accolé d’un seul côté

• Le Coefficient d’Utilisation Foncière est de 1 6 pour lot accolé de deux cotés et 1 2 pour lot accolé d’un seul côté.

• Le Retrait minimum sur rue et sur limite séparative arrière est de quatre mètres.

• Hauteur : RDC+1 (RDC+2 maximum)

Figure 19: Plans de maisons en bande

Surface bâti

Surface extérieure

Lot accolé de 2 côtés 60% 40%

Lot accolé d’un seul côté 45% 55%

c. Critiques : avantages et inconvénients

Ce type d’habitat présente presque les mêmes caractéristiques de l’individuel jumelé mais, avec une densité plus forte.

5.4. Le logement individuel groupé Densité de 60 logements par hectare : a. Définition :

L’habitat groupé est : un lieu de vie où habitent plusieurs entités (familles ou personnes) et où l’on retrouve des espaces privatifs et des espaces collectifs autogérés

L’habitat offre à chaque membre appartenant à la communauté de l’habitat groupé d’investir dans un logement à un coût avantageux. Son principe est basé sur la réduction de l’empreinte écologique. Il permet de bénéficier d’équipements ou aménagements partagés :

•Chambres d’amis à partager entre les habitants de l’habitat groupé

•Cuisine collective pour les fêtes, les repas pris en commun, mutualisée avec le café associatif

•Salle de réunion bibliothèque espace de jeux pour les enfants

•Buanderie avec des machines à laver

•Atelier de bricolage

•Jardins et potagers collectifs

•Un réseau de récupération d’eau de pluie pour les usages domestiques

•Installation d’énergies renouvelables (solaire, éolien ) pour une autonomie énergétique

Figure 20: Quand le logement améliore la vie sociale , source : stock adobe

L’habitat groupé peut donc se traduire par des projets multiples (un habitat pour personnes vieillissantes, pour personnes en précarité (habitat solidaire), un habitat avec une vocation culturelle ou écologique, …). Autour d’un projet commun : il est primordial pour que les personnes vivent les unes avec les autres et non pas les unes à côté des autres (lotissement classique) Comme dans une famille où il y a des moments à soi et des moments avec les autres Ce projet peut aussi se décliner de diverses manières : philosophique religieux écologique etc auquel les participants adhèrent dès le départ

b. étude d’exemple : Exemple d’une habitation groupé 20 habitations individuelles groupées BBC d’Auvergne

• Le Retrait minimum sur rue est de deux mètres.

• Pour les constructions du type groupé, il est exigé de laisser un patio de 4m x4m.

• Hauteur : RDC+1 (RDC+2 maximum).

Installation d’énergies renouvelables (solaire, éolien…) pour une autonomie énergétique

c Critiques : avantages et inconvénients

• D’un côté L'habitat groupé présente plusieurs avantages à commencer par la convivialité Dès le départ, les habitants sont soudés et tissent des liens sociaux solides La confiance est une valeur forte de l’habitat groupé Plus besoin de chercher quelqu'un pour garder sa maison lorsque l'on décide de partir en vacances, une solution qui présente de nombreux avantages Pour les seniors, l’habitat groupé est une alternative idéale à la maison de retraite et une solution qui présente de nombreux avantages.

• Liberté et coopération figurent parmi les autres avantages qu’offre l’habitat groupé. Chacun est en effet libre de s'isoler autant qu'il le souhaite et de partager des moments agréables avec son entourage quand le besoin s’en fait ressentir Le concept permet aussi de réaliser des économies financières, les charges étant partagées par l’ensemble des familles et les coûts minimisés (l’achat d’une seule tondeuse à gazon suffit par exemple pour l’ensemble de la communauté)

• D’un autre côté Le but visé par ce type d’habitat qui est la convivialité et le partage risque de ne pas être atteint, les habitants doivent activement prendre des décisions en tant que groupe, et cela nécessite une réelle implication, d’où l’importance de s’assurer d’être sur la même longueur d’onde si on décide de se lancer dans l’aventure

5.6. Le logement collectif

Densité environ60 logements par hectare :

a. Définition

L'habitat collectif réunit plusieurs appartements au sein d'un même bâtiment Les conceptions sont variées, forme et taille : il peut prendre la forme d‘un immeuble urbain, d'une tour, d'une barre

Le collectif est l’opposition de l’habitat individuel, dont la hauteur est supérieure à trois niveaux, et parfois sans aucun espace extérieur privé. Ce type d’habitat est toujours desservi par une même cage d’escalier, une entrée commune et parfois un espace extérieur public (patio)

Figure 21: L’habitat collectif à cité Ennaser Tunis

b. étude d’exemple

Projet d’habitat collectif à la Nouvelle Medina 3:

Il s’agit d’une opération sur un terrain situé la nouvelle médina 3 , Ben Arous Tunisie . Il s’agit d’une zone résidentielle de forte densité , dans une artère très commerçante à proximité

La résidence se compose de quatre blocs R+5 comprenant 65 appartements de type (S+2) de 112 à 125m² , 5 appartements de type (S0) de 50 m² , 11 bureaux de 50 à 60m², 13 boutiques de 50 à 80 m²et un parking au sous sol

un patio au cœur du projet pour les ouvertures des appartements au noyau un peu de verdure au RDC

Locaux et entrée du bloc au rdc

Figure 24: Façade de la résidence ERRIDHA, SIVA immobilière

Des balcons de surface réduite pour ceux donnant sur la façade sur la rue

Figure 22: Logement Collectif ERRIDHA façade principale, SIVA immobilière

Figure 23: Patio de la résidence ERRIDHA, SIVA immobilière

•

Figure 25: Plan de 1er étage, traité par l’auteure ( source , agence immobilière )

Le Retrait minimum sur rue est de quatre mètres 4.00m.

• Le Retrait minimum sur chacune des limites séparatives du lot est égal à la moitié de la hauteur du bâtiment (H/2) et jamais inferieure à 6m Surface bâti

c. Critiques : avantages et inconvénients

L’habitat collectif favorise :

Une consommation économique du terrain à bâtir

Une économie en ce qui concerne les frais pour la viabilité, les infrastructures techniques et la gestion

- Une construction et installation technique simple grâce à la répétitivité des niveaux.

Mais , il présente des inconvénients tels que :

Murs borgnes: Lorsque des maisons sont mitoyennes, elles sont forcément borgnes au niveau des murs mitoyens, ce qui là aussi est une limite dans les capacités d’agencement, d’aération et d’éclairage naturel. Et cause parfois des problèmes de nuisance sonores a cause de manque ou absence d’isolation phonique .

Ensoleillement: L’élévation de nombreuses constructions à proximité les unes des autres, leur hauteur relativement similaire, font qu’elles constituent des écrans naturels mutuels. Ceci est surtout vrai au lever et au coucher du soleil, accentué encore l’hiver, ce qui bien sûr limite le bénéfice à la fois de la luminosité et de l’apport de chaleur du soleil

Figure 27: Problèmes d’ensoleillement traité par l’auteure

Entretien : Une fois que chaque bâtiment est conçu, il doit toujours être entretenu pour augmenter sa durée de vie Parfois en Tunisie, y’a des problèmes de paiement de syndic où certains résidents ne veulent pas contribuer au paiement des entretiens

Par exemple :

Figure 26: Problèmes d’isolation phonique

Figure 28: Jardins communs dans un projet d’habitat collectif R+2 à médina Jadida, Ben Arous Prise par l’auteure

6. Les problèmes de l’habitat en Tunisie 4

6.1. La densité

La Tunisie a fait de grands progrès dans le domaine du logement et les politiques publiques ont eu des effets positifs perceptibles Près de 1,4 Millions de logement ont été construits au cours des 40 dernières années La production globale a connu un essor considérable en passant de 15 mille logements par an au milieu des années 70 à environ 80milles unités par an en 2014

6.2. Le foncier

Le facteur foncier se trouve comme étant le facteur le plus handicapant pour la production du logement et son accessibilité aux plus larges couches de la population

« Le foncier a été la composante la plus dynamique dans l’accélération des prix. Le prix moyen du m² vendu par l’AFH est ainsi passé de 18 dinars à la fin des années 90 à 183 dinars en 2013, enregistrant un taux de croissance annuel moyen de 12,3%. Compte tenu du caractère hétérogène du terrain à construire et sans données d’observatoire, il est difficile de dégager une valeur moyenne significative Malgré tout, le croisement de données de plusieurs sources confirme les mêmes tendances On constate que l’augmentation des prix du foncier a toujours été forte depuis le début des années 90 avec deux tendances notables D’une part, c’est dans le Grand Tunis que l’augmentation est la plus sensible On enregistrait entre 1992 et 2002 une augmentation entre 12 et 18%/an dans le Grand Tunis, 14%/an sur les opérations menées par la SNIT au Nord (Béja), 11% à Sousse et un taux nettement plus modéré à Sfax de 4%. D’autre part, l’impact de cette hausse est plus sensible sur l’habitat individuel puisque dans les opérations pré- citées aura connu un accroissement annuel de 15,3% par an pour l’habitat individuel et 8,5% collectif L’incidence foncière dans les coûts est désormais passée à près de 20% dans l’habitat individuel et environ 8% dans le cas du collectif alors qu’elle était dix ans auparavant dans l’intervalle de 5 à 7% selon le type d’habitat que l’on considère » 1

Figure 29: Prix de vente des terrains produits par l'AFH

1 Site officiel du ministère de l’équipement.

7. Synthèse

La maison individuelle ( jumelé ou en groupe ou en bande ) reste toujours le modèle d'habitation préféré pour l’homme .

Celle ci à l'inverse du logement collectif, qui manque plusieurs avantages comme des espaces extérieurs privés et l’intimité Or, l'accès à la maison individuelle pour tout le monde est impossible, il faut trouver des compromis

Alors peut on proposer un type d’habitat qui pourrait palier les problèmes (densité, coût foncier, qualité de l’espace vécu ) en proposant une solution alternative qui réunit les avantages de l’habitat collectif (la vie collective, la sécurité, l’économie de l’espace, le coût…) et de l’habitat individuel (le rapport entre le bâti et l’extérieur : jardin, l’accès individuel…) tout en répondant aux besoins et aux exigences du Tunisien moyen ? Que pourrait être ce type d’habitation , et comment pourrait il palier ces problèmes ?

L’habitat Semi-Collectif

1. L’habitat Semi Collectif : Définition et Evolution

1.1. Définition et délimitation du terme d’habitat semi collectif

:

Dans ce rapport, les termes « intermédiaire » et « semi-collectif » sont synonymes. Le logement intermédiaire existe depuis longtemps, mais il est encore largement méconnu et non traité, ses définitions et ses limites restent floues, et il est souvent confondu avec le logement strictement social à l'intersection du logement individuel et du logement collectif.

Les typologies d'habitats intermédiaires sont mal définies car il existe de nombreuses manières de les rejeter. L'équipe d'Urbitat, distingue trois catégories morphologiques au sein de leur étude pour le PUCA et USH, soit les plots, les barres puis les « inclassables », c'est à dire des opérations mixtes ou des opérations présentant certaines particularités qui les distinguent, comme la construction en pente

« L'habitat intermédiaire n'est pas l'apanage d'aucune forme urbaine, d'aucune morphologie de bâti. Même si certaines formes comme les tours ne semblent pas pouvoir la pratiquer, on en conclut néanmoins assez facilement que l'habitat intermédiaire peut être utilisé indépendamment de la forme, de la position urbaine, de la structure du bâti. Cette filière d'habitat offre donc une potentielle grande liberté pour fabriquer des morceaux de ville souples, non stigmatisés, indépendamment de toute "mécanique de conception" fermée. »1

Dans ce rapport, l'habitat semi collectif désigne les logements qui présentent les caractéristiques de l'habitat individuel tout en économisant l'espace naturel au même titre que l'habitat collectif. Les logements individuels denses (logements en bande, etc.) ne sont pas considérés.

Parfois, le logement semi-collectif est utilisé comme un terme financier et associé aux logements à loyer intermédiaires ou à loyer modéré. Nous nous en tenons ici à la typologie du logement et à la forme urbaine, et non au logement social.

L'habitat Semi-collectif , c'est quoi ?

Entre habitat individuel et l’habitat collectif

Une conception urbaine garantissant la qualité d’usage et l’intimité

1: Citation tirée de l’étude sur l’habitat intermédiaire au centre Est menée par Urbitat pour le PUCA et l’USH en 2008

PUCA: Plan urbanisme de construction et Architecture , USH: Union sociale pour l’habitat

Des logements avec des espaces extérieurs généreux et de qualité Nombreuses combinaisons possibles

1.2. Retour en arrière : Les prémices de l'habitat de type intermédiaire fin XIXe, début XXe siècle

Les prémices de cette forme d'habitat apparaissent à la fin du XIXe siècle avec l'émergence des cités ouvrières.

Des discussions ont eu lieu entre des intellectuels, des médecins et des hommes d'affaires pour aborder les conditions de vie très inconfortables des ouvrières.

Des exemples tels que la paternaliste Cité de Schneider, Le Creusot, la Cité ouvrière à Mulhouse ou la Cité Michelin à Clermont Ferrand ont été créés. ²

La recherche de l'idéal de la maison individuelle n'ayant pu être satisfaite, une variante à celui ci a été conçue sur un plan en damier. Les maisons sont construites en rangées densément alignées les unes par rapport aux autres, bordant les rues étroites. La cité ouvrière de Mulhouse (1853) fut l'une des premières en Europe, basée sur un système de location vente, qui permettait aux familles de devenir propriétaires après une certaine période. Cette cité a servi de modèle aux suivantes.

Au début du 20e siècle, des cités jardins apparaissent également, offrant des solutions similaires à celles du logement intermédiaire. Prenons l'exemple de la cité-jardin de Letchworth conçue en 1903 par Howard, créant un établissement combinant les avantages de la ville et de la campagne et éliminant leurs inconvénients. Ce dispositif, même utopique, repose sur les mêmes valeurs que le logement intermédiaire un siècle plus tard

Manuel,2019, cours UE-532 Histoire des formes urbaines et de l’urbanisme du XIX au

Figure 30: La cité ouvrière de Mulhouse 1853

Figure 31: Cite New Lanark , écosse 1800

Figure 32: Garden city Ltchworth, England , E,Howard, 1903

1.3. La « redécouverte » de l'habitat intermédiaire de 2000 à aujourd'hui:

Des années 2000 à aujourd'hui, le logement intermédiaire est devenu de plus en plus populaire.

Cette dernière apparaît comme une solution aux problèmes contemporains tels que la hausse du prix du foncier, la limitation de l'étalement urbain ou encore le réaménagement urbain La construction de logements intermédiaires est redécouverte, notamment grâce à la loi SRU (Loi Solidarité et Renouvellement Urbain), qui remet notamment en cause la mise en place d'une économie foncière et la densification

Plusieurs études et projets de recherche ont conduit à la mise en place d'expériences sur ce type de logement, comme les expériences menées par Urbitat pour le PUCA et l'USH, ou encore les travaux de C MOLEY et F MIALET 1 L'objectif de la recherche est de comprendre les avantages et les inconvénients de ces projets afin de construire des projets améliorés par la suite

Aujourd'hui, l'habitat intermédiaire se veut à la fois être une réponse politique et sociale ainsi qu'une réponse aux désirs individuels des populations. « [...] la recherche d'habitat intermédiaire découle d'une volonté d'humanisation d'un immeuble qui refuse d'être une barre. [...] Enfin, on perçoit l'habitat intermédiaire comme du logement individuel empilé. » 2

1: MIALET E, 2006, Le renouveau de l'habitat intermédiaire / MOLEY C , 2006, Les abords du chez sol, en quête d'espaces intermédiaires / MOLEY C., 2000 2010 résultats de recherches Conceptions actuelles de l'habitat

2: Etude sur l’habitat intermédiaire en centre est menée par Urbtiat en 2008

3: Opérations étudiés par l’équipe Urbitat

Figure 33: Résidence du motier à Clermont Ferrand , 6 logements en 2004

Architectes : Bruhat, Bouchaudy et Dobel

Figure 34: 10 logements intermédiaire longvic, dijon ,2005

Architectes : Jean Charles jacques (3)

2. L’habitat Semi Collectif : Une réponse au problème d’habitation et étalement urbaine d’aujourd’hui et demain en Tunisie

Les enjeux contemporains sont nombreux, l’habitat étant un pilier de notre société il va de soi que des solutions doivent être trouvées afin de répondre au mieux à ces derniers.

2.1. L’habitat semi-collectif et densification :

Pour cette partie, nous nous appuierons sur les études menées par le ministère de l’équipement et de l’habitat sur la densité de l’habitat en Tunisie

« La densité est le rapport entre la somme des surfaces habitables d'une ou plusieurs constructions et la surface totale du terrain d'implantation. » 1

 La densité ne correspond pas à des formes urbaines spécifiques.  Une forte densité n’est pas toujours associée à une grande hauteur  La densité n’est pas synonyme de qualité de vie dégradée

Dans ce contexte urbain dont la population augmente, densifier les villes ( surtout centre ville Tunis et les villes littorales ) est une nécessité. Il est possible en effet de densifier avec des tours d'habitations collectives, afin de ne pas perdre en efficacité, or ces dispositifs ne sont peu voire pas adaptés à la demande et au besoin de confort des habitants.

Le logement semi collectif quant à lui propose une forme d'habitat plus dense que les maisons individuelles, tout en conservant leur confort

Figure 35: Répartition de la population par gouvernorat

Source : Institut national de la statistique de Tunisie

2.2. L’étalement bien maitrisé

L'étalement urbain est « la progression des surfaces urbanisées sur la périphérie des villes de façon plus rapide que la croissance démographique. L'étalement urbain résulte de la périurbanisation (..] Cela correspond à un desserrement des populations et des activités ainsi qu'à une densification de l'espace rural » 1

L’étalement urbain est considéré comme un phénomène lié à la croissance démographique rapide des villes ; Il influe sur les densités de population qui diminuent au fur et à mesure qu’on s’éloigne du centre ville. Les études sur le développement urbain dans certaines villes en Tunisie ont montré que la consommation des terres dépasse le rythme de l’évolution de la population et du développement économique ce qui a provoqué une pression intense sur les écosystèmes, en particulier pour les villes côtières ; La densité moyenne dans les zones urbaines a diminué : elle a régressé de 33 logements / ha en 2011 à 28 logements / ha en 2013 Parallèlement, l’évolution du taux de consommation de terrains urbains par habitant a évolué : il est passé de 120 m2 en 1994 à 200 m2 en 2014. (2)

Carte 1 : Population communale du Grand Tunis

Carte 2 : Taux de croissance démographique par délégation du Grand Tunis (1994-2004)

Carte 3 : L’étalement spatial du Grand Tunis depuis 1975

Habitat traditionnel

Habitat collectif ( et bureaux )

Carte 4 : Structure du Grand Tunis

Habitat individuel ( existant en 1985)

Habitat de faible densité ( existant en 1991)

Habitat de faible densité ( existant en 2000)

Espaces verts et sportifs

Equipements et grandes infrastructures

Zones industrielles

Construire des habitats semi collectifs permet d’urbaniser tout en limitant l’étalement urbain au maximum en comparaison avec les maisons individuelles ( de faible densité espacés sur toute la carte 4, en bleu). Cela s’explique par la possibilité des habitats semo collectifs d’offrir plusieurs foyers sur la même emprise au sol qu’un foyer unique individuel ( 4 à 3 logements par rapport à un logement par emprise )

Pourquoi densifier ?

La maîtrise de l'étalement urbain est alors un objectif incontournable en termes d'urbanisation responsable L'habitat intermédiaire se présente comme une solution contre l'étalement urbain non contrôlé de fait de ses capacités à construire densément , tout en assurant une qualité de vie proche à l’individuel et mieux que le collectif.

Figure 36: Niveaux de densité

Source : https://www.audab.org/

Cette expansion maîtrisée permet de préserver au maximum la nature en favorisant l'utilisation de parcelles limitées. Les opérations d'habitat intermédiaire, contrairement à l'habitat individuel, sont de véritables outils urbains et jouent un rôle important dans l'organisation du paysage.

C'est le cas notamment dans le projet Les Hauts Seyssins, une opération de 65 logements à Seyssins en Isère menée par Tectonique en 2017. Ce projet se situe dans un milieu encore très rural où la beauté des montagnes règne. Loger est une nécessité mais penser au paysage est primordial. Cette opération de 65 logements se trouve être très efficace en termes de densité et limite alors fortement l'expansion urbaine. 1

a. Exemple d’un projet semi-collectif de forte densité

présenté par AMC magazine

Figure 37: Plan masse les Hauts Seyssins, Isère

Figure 38: Perspectives du projet : les Hauts Seyssins, Isère

3. Caractéristiques et objectifs de l’habitat intermédiaire 3.1. Caractéristiques

• Mitoyenneté horizontale et/ou verticale

• Faible hauteur, ne dépasse pas R+3

• Espaces extérieurs privés

• Contrôle des vis à vis

• L’intermédiaire représente la possibilité de combiner , d’assembler, de superposer les logements entre eux

Figure 39: ASB architecture logements intermédiaires la corderie bois

Il est adapté à des programmes mixtes sur le plan social

Il offre une occasion de mélanger différents types d’habitat.

Il peut combler un besoin de nature.

Il garantit un minimum de charges pour les collectivités et l’usager

Figure 40: Avantagesde l’habitat semi collectif illustration par l’auteure

3.2: Objectifs :

Les objectifs de ce type d'opération d'habitat sont :

• limiter l’étalement urbain, soit en construisant plus dense dans de nouvelles zones à urbaniser, soit en renouvellement urbain;

• favoriser une mixité de typologies de logements ;

• répondre aux attentes d’individualisation des habitants ;

• proposer une forme urbaine adaptée à la morphologie des villages ou quartiers et du paysage dans lesquels l'habitat s'insère ;

• offrir une meilleure qualité de vie.

Figure 41: Objectifs de l’habitat semi collectif illustration par l’auteure

4. Projets dans le monde

Figure 42: Habitat semi collectif FLOIRAC (33) Domaine de Sérillan France

Figure 44: Habitat semi collectif Mulhouse (68) Cité Wagner, Les Myrobolans

Figure 43: Logements intermédiaires à jouy le moutier

Figure 45: Habitat intermédiaire à Lyon Confluence , vergelyarchitectes.com

Commerce au RDC , 2 appartements par étage desservi par un cage d’escalier

Figure 46: Habitat intermédiaire, mediarchi

Figure 47: Habitat semi collectif, France , pinterest,com

Figure 48: Habitat semi-collectif, France , pinterest.com

5. Synthèse

Pour proposer une alternative au lotissement individuel qui génère l’étalement urbain et pour répondre à une raréfaction des terrains constructibles, le semi collectif part de l’idée de donner au logement collectif certains avantages de la maison individuelle ou, inversement, de penser le regroupement des logements individuels de façon à approcher les densités et l’urbanité du logement collectif

On remarque que l’habitat intermédiaire n’est pas assez fréquent en Tunisie à part quelques anciens projets sociaux alors pourquoi pas proposer ce type d’habitat d’une manière plus attractif : en termes de valeur d’usage, le logement semi collectif répond aux attentes du primo accédant² , du jeune ménage qui est ballotté entre l’envie de vivre dans une maison et celle de rester dans un appartement en ville, proche des services, et qui est prêt à accepter un peu plus de densité si le cadre mêle un peu de nature et un peu de ville

Il s’agit d’un ensemble d’habitations avec mitoyenneté verticale et/ou horizontale

Une partie du logement bénéficie d’un espace privé extérieur, si possible sans vis-à-vis gênant et dans le prolongement direct du séjour (terrasse ou jardin de taille comparable à la surface d’une pièce confortable) Les parties communes sont réduites et conçues pour une gestion peu coûteuse

Ce dernier représente aussi la possibilité de combiner, d’assembler, de superposer les logements entre eux tout en gardant une ressemblance avec l’habitat individuel Il permet de moduler la densité, d’apporter une diversité au paysage urbain, de créer une convivialité chez les habitants pour qu’il soit agréable à vivre.

Les logements semi-collectif proposent une formule neuve d’habitation de grande ville une nouvelle forme d’habitation fondée sur une relation d’harmonie entre vie individuelle et vie collective ² primo accédant : les familles qui vont acheter leur propre habitation pour la 1ère fois.

6. Conclusion générale

Suite aux analyses et aux études faites sur les différents types de l’habitat en Tunisie, et après avoir dégagé les avantages et les inconvénients de chacun, on est en mesure de préparer un tableau comparatif.

Habitat individuel Habitat collectif

Habitat semi-collectif

Accès privé Accès commun Accès semi collectif (privé et commun )

Jardins privés Jardin commune Jardins privés et communes

Intimité ( fort ) Intimité réduite ( parfois absente) Intimité moyenne

Surface sur mesure Surface réduite Surface amélioré

Volumétrie ( +) Volumétrie répétitive , Des plans courants , Façade symétrique

Volumétrie Riche , Jeu des volumes et terrasses Un à deux niveaux 4 Niveaux et plus Pas plus que 3 niveaux

Densité faible Densité forte Densité moyenne proche au collectif

Tableau 1: Tableau comparatif traité par l’auteure

Analyse des projets similaires

1. 83 LOGEMENTS SEMI-COLLECTIFS ZAC DU BOURG

1.1. Identification

83 logements semi-collectifs conçus par l'Agence INCAA- Carril Architectes, forment une petite résidence compacte, où le travail sur la volumétrie est prépondérant. Les architectes ont laissé la part belle aux espaces verts

Lieu: Ville Rocquencourt 78150 en France

Surface : 5941 m²

Aménageur: Yvelines Aménagement

Maître d’ouvrage: INTERCONSTRUCTION

Maître d’oeuvre: INCAA / C&D CARRIL

Chef de projet: Raphaëlle Carril

Livraison Octobre 2016

Figure 50: Perspective sur le projet, traité par l’auteure, source: incaa.fr

1.2. Accessibilité

Figure 51: Accessibilité de site, Source : Google satellite

traité par l

’auteure

Le site est accessible par une voie secondaire qui mène au différents lots du quartier , par deux accès de deux cotés du projet

1.3. Densité

Figure 52: Plan RDC ,traité par l’auteure, source: incaa.fr

Terrain de 5941 m² loge 83 appartement et espaces vert aménagés Densité de 139 logements par hectare

Figure 53: Photo aérienne , source : Google satellite

Figure 54: Plan RDC traité par l’auteure , source : incaa.fr

Le parcours en gris est accessible en voiture pour arriver à quelques places de parking extérieur devant les logements façade nord est et une entrée au parking sous sol à droite

Figure 55: Plan étage R+1 traité par l’auteure , source incaa.fr

Des Forme irrégulière pour préserver l’intimité

Terrasse extérieurs

• La volumétrie complexe des petits immeubles engendre une grande variété de façades.

• L’utilisation des différents couleurs de finition et matériaux en façade pour marquer chaque appartement/Duplex.

• Tous les plot sont différents, ils ne dépassent pas le R+3.

Figure 56: Traitement de façade principale , traité par l’auteure , source : incaa.fr

Figure 57: Volumétrie variable , source : incaa.fr

Figure 58: Plans et vue sur le cours d ’eau au cœur des logements Source : interconstruction.fr/rocquencourt 78 traité par l’auteure

Un

Figure 59: Perspective à l’intérieur de site Source : interconstruction.fr/rocquencourt 78 traité par l’auteure

petit cours d’eau traverse le cœur des logements

les acrotères en béton blanc.

les parties en débord sont striées et teintées dans la masse

Les soubassements sont en béton brut

Les escaliers, situés à l’extérieurs, créent des failles de circulation

Figure 60: Matériaux de construction, traité par l’auteure , source . Incaa.fr

Figure 61: Circulation, traité par l’auteure , source . Incaa.fr

Figure 62: Façade principale , source . Incaa.fr

L’imbrication des espaces d’habitation les uns dans les autres est perceptible en volume. Cette disposition, en jouant sur les débords et les protections, permet d’éviter les contacts visuels entre logements mitoyens.

Figure 63: Coupe sur sous sol et étages source incaa.fr

• Les appartements peuvent évoluer en fonction des modifications de la famille avec par exemple la possibilité d’un accès indépendant pour les plus grands appartements, lorsque les enfants grandissent.

• Escalier sous-sol non connecté pour des raisons de sécurité incendie.

Figure 64: Terrasses , source : incaa.fr

Tous les appartements sont dotés de terrasse, balcon, ou jardin

Large ouvertures en façade avec des Terrasses jardin suspendu

Toiture végétalisée

Jardins privatifs au RDC

Figure 65: Terrasses et jardins, traité par l’auteure , source: incaa.fr

•

Les striures du béton teinté comprennent les joints en creux, son aspect irisé provient du traitement hydrofuge ( empêche la pénétration de l'eau )

Figure 67: Coupe sur isolants , Source : ressources-caue.fr/

Les panneaux à isolation intégrée, retenus pour leur efficacité en matière de confort d’été et d’hiver, notamment grâce à l’importante inertie que procure l’épaisseur du complexe, participent de la performance thermique de l’opération.

Figure 66: Façade et matériaux , Source : ressources caue.fr/

Un parking souterrain de 136 places sur deux niveaux complète l’aménagement.

La composition générale se fonde sur la présence du mur de pierre à l ’extérieur , l’objectif des architectes est de constituer un ensemble résidentiel à l’ambiance villageoise.

Figure 69: Mur en pierre de clôture , Source : ressources caue.fr/

Figure 68: Coupe sur sous sol , Source : ressources caue.fr/

1.5. Synthèse

L’architecte à assurer son approche qualitative par :

• L’orientation nord/sud

• Les toitures végétalisées

• Les larges ouvertures

• Différents matériaux de constructions écologique

• Différents isolants

• Concept architecturale qui assure l’intimité des habitats

Figure 70: Autres perspectivessur le projet , Source : ressources caue.fr/

2. LES UNITÉS DE VOISINAGE UV4

2.1. Identification

la cité UV4 planifiée dans les années 1970 par la Société nationale immobilière de Tunisie , Comporte 459 logements semi-collectif à Ariana manzah5.

Surface : 8 ha Architecte: Farouk Ben Miled Maître d’ouvrage: Societé nationale immobilière de Tunisie

Figure 71: Illustration par l’auteure google maps

2.2. Accessibilité

Figure 72: Illustration par l’auteure google maps

Le site est entouré par 2 vois principales importants et une secondaire , le R21 pour ceux venant du Banlieue nord , et Ariana ou centre ville , Le X2 relie Manar Manzah et mutuelle ville , l’Avenue Othman de Ariana/ Manzah 5 , L’accessibilité au site est très facile et son situation est dans un milieu important et très actif

Densité

Figure 73: Vue satellite sur l’uv4 Source : Google satellite traité par l’auteure

Ce projet à une forte densité qui ce présente par 57 logements par hectare qui est plus dense qu’un terrain qui présente plusieurs maisons individuels

Rouge : Insertion des infrastructures difficile, voirie impossible et espace public monopolisé et très impacté à cause de doublage de nombre d’appartements

Figure 74: Plan masse des maisons , Source : Archive SNIT , traité et scanné par l’auteure

2.4. Typologie et surfaces des logements

Cet ensemble résidentiel comprenant 459 logements de 9 types de plans répartis comme suit :

a. 306 Appartements en 3 demi niveau avec jardinet accès au RDC

Type Nbre d’app Nbre de chambre NB S.D.B Superficie 1 2 3 4 5 9

39 39 56 56 58 58

4 4 3 3 4 4

2 2 1 1 2 2

Tableau 2 : Programme des appartements , Source : Archive SNIT

102,70 110,80 89,10 97,60 108,00 110,80

b. 153 Appartements en 2 ou 3 demi niveaux, tous à l’étage avec grande terrasse

Type Nbre d’app Nbre de chambre NB S.D.B Superficie 6 7 7bis 8 8bis

39 26 30 26 32

4 4 6 4 6

1 1 2 1 2

Tableau 3: Programme des appartements, Source : Archive SNIT

104,50 101,90 137,90 114,90 15,90

NB : Chaque appartement possède son propre terrasse ou jardin extérieur , séchoir et chauffage centrale ,Avec Antenne Tv collective pour chaque groupe d’appartements Les blocs possèdent en tout 150 garages et environ 300 places parking.

Figure 75: Plans type 1 ( Triplex) et type 7 ( duplex) , Source : Archive SNIT

2.5. Synthèse

L’analyse du terrain a permis de révéler deux phénomènes récurrents:

a. La privatisation d’une partie de l’espace piéton limitrophe au logement

Figure 76: Photo (source al savil,tn)

Privatisation de l’espace collectif contigu aux logements : création de réserves territoriales sous forme de jardinets clôturés.

Figure 77: Photo prise par l’auteure

Privatisation de l’espace collectif situé devant le logement afin de créer un espace de transition privé entre la rue et le logement.

b. L’extension des logements sur les espaces publics limitrophes

Figure 78: Photo (source al savil,tn)

Extension du bati ( partie peinte en gris ) sur l’espace collectif.

2.6. Conclusion

Figure 79: Photo (source al savil,tn)

Construction d’un abri de voiture à usage privé sur l’espace collectif de la rue

L’architecte à doublé le nombre de logements, d’ou la densité très forte et la difficulté de se repérer au sein de terrain, constructions imbriquées les unes dans les autres et manque des espaces de stationnements Les changement des plans et les extensions serrent à établir une protection d’intimité , et les espaces micro ont inspiré les gens de faire des extensions dans la partie extérieur ( jardin ou terrasse )

3.1. Identification

La cité saada construit par la société nationale immobilière et commerce de Tunisie, Comporte 131 logements Semi collectif à la Marsa.

Surface : 3,2 ha Architecte: Wassim ben Mahmoud Maitre d’ouvrage : SPLIC Densité : 41 logement/ha

Figure 80: Situation géographique (source google maps)

3.2. Accessibilité

Figure 81: Plan masse de cite Essaada, Traité par l’auteure

Habitat semi collectif accessible par une voie public , Orientation Sud Est, Espace bien divisé , une relation entre l’habitat et la nature les maisons sont faciles à repérer, surtout ceux qui entoure la grande arbre préservé par l’architecte en travaillant sur les plans.

3.3. Analyse du projet

Le grand arbre préservé représente un point de repère pour les visiteurs et un espace de rencontre et d’échange entre voisins.

L’utilisation des couleurs de finition différent pour les portes et les fenêtres en façade pour marquer chaque appartement.

’auteure

Figure 82: Photos prises par l’auteure

Figure 83: Photos prises par l’auteure

Figure 84: Photos prises par l’auteure

Figure 85: Photos prises par l

Figure 86: Photos prises par l’auteure

Figure 87: Coupe sur le projet , scanné et traité par l’auteure

Façade intactes, pas d’extensions en dur par les habitants , Bien entretenu

Terrasse privé à l ’étage • Réservation des places de stationnements , • Site clôturé avec présence de concierge

Figure 88: Photos du projet à l’état actuel, source : prise par l’auteure

Figure 90: Volumétrie des blocs, Source : photosprise par l’auteure

Figure 89 : Coupe sur le projet , scanné par l’auteure

Figure 91: Perspective sur bloc, source : photos prise par l’auteure

L’unité architecturale des logements est réalisée par des volumes variables parallélépipédiques

Le but de ce concept volumétrique est de valoriser l’ensoleillement et l’aération

3.4. Synthèse

Voyant l’état actuel du projet, il reflète le succès de projet au niveau des dimensions des espaces conçu par l’absence des extensions bâti , la cour centrale est un lieu de rencontre et air de jeux pour les enfants de l’ensemble , d’ou la création d'un lien sociale important entre les voisins.

L’entretien des arbres et verdures est faite sous le charge de syndic en payent un prix médiocre par logement ( environ 10dt)

04: Projet

1. Terrain d’implantation

1.1. Motif du choix

Mon choix obéit à certains critères essentiels :

• La situation ( proximité banlieue nord et centre ville )

• Accessibilité urbaine convenable

• Orientation

• Un terrain dans une zone déjà planifié pour le semi collectif.

1.2. Vocation de site

Figure 92: Plan d’aménagement urbain de la zone d’intervention , Source: AFH

Selon le PAU la vocation de site choisi est Equipements et Habitat semi-collectif R+2 , j’ai choisi de fusionner les deux lots sous le nom de EHSC4 et EHSC3 pour gagner les retraits H/2

La superficie totale est 3804m²

Nombre de niveaux : R+2

Cos : 0.6 =2.2824 m²

Cuf : 1.5 =5.706 m²de planchers constructibles

Type : Terrain plat

1.3. La situation

Le Terrain choisi est situé au Ain Zaghouan jardin de Carthage

Le site choisi est implanté dans un milieu urbain destinés à accueillir de l’habitat, des bureaux, des activités et loisirs, des galeries commerciales, des équipements et des services

Figure 93: Vue satellite la banlieue nord , source Google maps

1.4. Accessibilité

Un haut niveau d’accessibilité :

En transports publics

En voitures individuelles ou partagées

En vélo

Parking ( souterrains et silos )

Figure

L'endroit est très bien desservi et facilement accessible grâce à son emplacement entre deux voies expresses ( en jaune )

• Du Gammarth , La goulette , centre ville ( R23 )

• Marsa Centre ville et autres ( N9 )

Les deux voies sont connecté par une rue principale adjacente au site.( en rouge )

94: Accessibilité du site Source : Google mapsTraité par l’auteure

1.5. Equipements

Terrain Hôpitaux

Centre commercial Carrefour Marsa

École Internationale de Carthage

Salle de sport bouchère

Espace vert public Plusieurs point commerciaux ( café , pâtisserie , boutiques , épices fines ,etc.)

Candy Park ( Terrain de jeux pour enfants)

Le site est destiné pour accueillir des bureaux , habitations , commerce, espaces vert , espace de jeux pour enfants , plusieurs établissement scolaires alentours , sociétés… etc. Il est aussi proche au Mall de lac2, corniche du lac2 , la mer de Carthage , patrimoine de Carthage ( amphithéâtre , thermes d’antonin .. etc.)

1.6. Morphologie du terrain

Le terrain est plat et ne présente aucune contrainte de relief.

Le terrain obéit presque à la totalité des critères de choix, il présente donc l’implantation et le support idéale de notre projet.

Le terrain est prévu pour construire de l’habitat semi collectif , dans les 3804 m2 de superficie

Figure 96: Coupe schématique du terrain (par l’auteure)

Figure 95: Morphologie du terrain et placette non aménagé puisque le site est encore non bâti

1.7. Synthèse

La proximité et la diversité des services et des équipements publics

Un quartier résidentiel confortable et tranquille, où il fait bon vivre

L’intégration de la nature

Figure 97: Synthèse du choix du site. Source : Illustration de l’auteure Crédit image : HIRUNDO Architecture

Des lieux résidentiels actifs

L’inventaire des réseaux de déplacements (rues, pistes cyclables, trottoirs, etc.)

2. Justification du choix du projet

2.1. Définition du projet

Pour répondre aux attentes des jeunes ménages qui sont ballottés entre l’envie de vivre dans une maison et celle de rester dans un appartement en ville, je propose de concevoir un habitat semi collectif au jardin de Carthage

En effet, contrairement à l’habitat collectif standard, ce type d’habitat favorise le contact avec la nature et l’extension de l’habitat vers l’extérieur D’une part, ce projet sera destiné aux Tunisiens qui veulent opter pour une maison individuelle dans le banlieue mais les conditions actuelle et les prix ne le leur permettent pas D’autre part, intégrer le concept des semi-collectif dans un tissu urbain assez dense, servira à améliorer le confort des occupants et aérer le tissu urbain et favorise la vie collective en sécurité.

Enfin, l’absence d’un tel type d’habitat en Tunisie , qui réunit les avantages de l’habitat collectif avec les qualités d’une habitation individuelle justifie bien le choix du projet

Le semi collectif qui respecte la liberté de l’homme et son lien avec la nature permettra une meilleure intégration par rapport à l’environnement et une nouvelle interprétation de l’habitat dans la région

• Aspect privative

• Le contact avec la nature

• Surfaces améliorées

• Espaces privés extérieurs

• Confort

L’habitat Semi-Collectif

• Coût réduit

• Performances sociales

• Mitoyenneté

• Hauteur qui ne depasse pas R+3

Figure 98 : Le semi collectif , illustration de l’auteure

2.2. Objectifs et

scénarios

Il faudra que ce logement offre aux occupants l’opportunité de vivre une habitation dans un cadre qui mêle à la fois la nature et la ville. Ce projet doit se distinguer par un esprit d’intégration de la nature et d’organisation spatiale orientée dans le sens d’offrir aux occupants un cadre de vie meilleure En effet, on essayant au niveau de la conception de créer un espace vert au milieu et de cadrer les vues des appartements vers ce dernier

Les espaces publics extérieurs seront aménagés : des espaces de transition en plein air ou semi-abrité mèneront aux logements.

Des chemins relieront rues et jardins, mais aussi des places et des espaces de jeux communes

Les appartements auront des terrasses jardins ,les limites des pièces seront floues et dilatées vers cet espace supplémentaire extérieur

Je souhaite, que cet ensemble résidentiel soit le lieu par excellence de l’intégration de la nature et la vie sociale qui manque dans les villas individuels et les résidences collectif .

2 3 Programme a Logements

Suite à cette étude nous pouvons fixer les grandes composantes du projet :

Les espaces extérieurs publics :

• Parking au sous sol

• Jardin : Transition entre intérieur et extérieur et aires de jeux

• Locaux pour le tri de poubelle

• Loge gardien

• Local Syndic

- Les espaces privées d’habitation : Estimation de construire des appartements avec des jardins privés au rez de chaussé et à l'étage la dualité des duplex et appartements ayant des surfaces qui varient entre 180 m² et 260 m² et qui seront organisés en s+2 et s+3 ayant tous des espaces extérieurs privés (jardin terrasse)

Construction de 22 logements :

TYPE NOMBRE SURFACE BATIE

S+2 5

POURCENTAGE

Entre 130 m² et 150 m² 23%

S+3 11 Entre 140m² et 170m² 50%

Duplex s+2 2 Entre 165 m² et 210m² 9%

Duplex s+3 4 Entre 200m² et 240 m² 18%

Tableau 4: Programme des logements , par l’auteure

b. Commerce

Suite au cahier des charges de lotissement ESCH3 et ESCH4 , Chapitre 4:

Le Rez de chaussée de chaque lot mixte sera entièrement ou partiellement affecté à des commerces , services et autres activités urbaines

D’où la réservation d’une partie du RDC ( sur rue principale et la placettes ) au commerces

Type Nombre Surface

Commerce 3

Totale de 400m²

Tableau 5: Programme des locaux au RDC , par l’auteure

c Choix de nombre des chambres des appartements

Figure 99: Nombre moyen d’enfants par femme en Tunisie , Sources : Banque mondiale

Le choix des pourcentage de la construction des différents types d’appartements est suite à une analyse sur le besoin et la demande des familles Tunisiennes Les s+3 et les s+2 pour les familles qui ont deux ou 3 enfants ( majorité de peuple Tunisien )

Et forte demande sur les s+3 et les duplex s+3 ( selon l’agence immobilière le Patio à la Marsa ) à cause de leurs surfaces amélioré , valeur locatives , plus value et la séparation totale de la partie jour et nuit d’où une bonne solution pour ceux qui visent une intimité absolue

Date Nature du demande (location/vente/achat) Type d'immeuble Superficie Localité

02/01/2022 location S+3 240 m² Marsa, JDC, LAC (banlieue nord) 22/04/2022 Location S+2 160m² Carthage(byrsa, hannibal, etc.), JDC 03/05/2022 Location S+3 180m² Carthage 16/08/2022 Achat S+2 spacieux 209m2 Ain Zaghouan Nord 22/08/2022 Achat S+2 200m2 la Marsa 07/09/2022 Location S+3 Duplex 250m2 la Marsa 11/10/2022 Achat S+2 avec jardin 220 m² Marsa, sidi daoued, cité les pins

Tableau 6: Tableau de différentesdemandes immobilières ( agence le patio )

05: Approche Conceptuelle

1. Intention générale d’implantation

L’implantation doit se faire d’une façon à ce que l’un ne gêne pas l’autre pour assurer l’harmonie entre les habitations et le cadre naturels extérieurs

• L’implantation des logements entre 45° et + 45° de la direction des vents dominants pour assurer une bonne circulation d’air et aérer l’ensemble

• L’orientation sud est des logements et le traitement des ouvertures des façades sud permettront une bonne absorption de l’énergie solaire et amélioration de l’éclairage

Figure 100: Plan masse, illustration de l’auteure

2. Organigramme

Figure 101: Organigramme spatial, illustration de l’auteure

3. Concepts Architecturaux

Orientation des espaces du jour vers le Sud-Est et les espaces de nuit vers le Nord-Est pour davantage de fraîcheur. Favoriser la ventilation naturelle Opter pour une typologie architecturale qui préserve l’intimité de ses occupants Créer des entrées communes , espaces vertes et air de jeux pour assurer la convivialité

3.1. Climat

La Tunisie à un climat de type méditerranéen, caractérisé par des températures douces, parfois froides en hiver et très chaudes en été malgré l’adoucissement provoqué par la proximité de la mer.

3.2. Les températures

Les moyennes des températures varient entre 8°C en hiver et 26,1°C en été avec toutefois des pointes minimales relevées en janvier ( 1,7°C) et des températures maximales enregistrées au mois Août 43°C Ainsi la température oscille fortement entre l’hiver et l’été sans marquer parfois de transition au printemps (Voir annexe 1).

3.3. La bioclimatique

Il est nécessaire de considérer l'orientation et de concevoir en tenant compte des principes de l'architecture bioclimatique, d’où l’application des stratégies du chaud (hiver) et les stratégies du froid (été). En Tunisie, nous avons de grand écarts de température entre l'hiver et l'été, Il faut se protéger en été et maximiser la captation d'énergie solaire en hiver

Stratégie de chaud: En hiver, il faut absorber le plus de chaleur possible pendant la journée pour qu'elle puisse être réutilisée la nuit, cela se fait en créant de grandes ouvertures vitrées au sud, en évitant les masques et les ombres portées, en optant pour des pièces de vie au au sud et des pièces de service au nord

Stratégie du froid : la stratégie du froid consiste à se protéger du rayonnement solaire pendant la journée, par des brises soleils horizontaux au sud et des brises soleils verticaux à l'est et à l'ouest, mais aussi par des arbres à feuilles caduques. le bâtiment doit également être ventilé naturellement ( ventilation transversale et verticale )

Figure 102: Schéma : La conception bioclimatique Source :re2020 enligne.fr/

4. Caractères Qualitatifs du projet

4.1. L’isolation Thermique

Pourquoi faut il réaliser l’isolation thermique d’une habitation ?

Les parois froides d’une habitation, les zones perméables à l’air ou à l’eau, sont à la source d’une perte de bien-être, de déperditions thermiques et prolifération de l’humidité. Afin d’améliorer le confort thermique d’un logement, il importe donc de l’isoler convenablement

4.2.

L’isolation Acoustique

Figure 103: Type d’isolation et leurs avantages , illustré par l’auteure

L’isolation des murs est nécessaire pour se protéger des bruits aériens, voisins à la structure.

Bruits sous la loupe

Figure 104: Type de bruits , source: pdf- propagation du son dans un bâtiment traité par l’auteure

5. Concepts Environnementaux

• Utilisation des matériaux respectueux de l’environnement

• Recyclage des déchets

• Recyclage et réutilisation de l’eau

5.1. Choix d’isolant

La laine de verre est un bon isolant thermique et acoustique.

Accessible en termes de prix et il est appréciée pour ses performances isolantes thermiques en hiver, ainsi que son efficacité en tant qu'isolant acoustique

5.2. Techniques constructives

• Chape flottante sèche légère ( isolation acoustique )

Figure 105: Laine de verre épaisseur 25mm

• Double vitrage ( isolation thermique)

Figure 106: Chape sèche , source : knauf Brio

• Doublage mur mitoyen ( isolation acoustique ) , un bon matériaux de construction pour les murs extérieurs le BCA

Figure 107: Avantagesde double vitrage

• Des système d'éclairage extérieur LED doté de PV pour limité la consommation d'énergie.

Figure 108: Béton cellulaire autoclavé

Figure 109: Projecteur extérieur LED

• Implantation des panneaux photovoltaïques au toiture pour diminuer les charges d’électricité

•

Un système de récupération et stockage des eaux de pluie ( au sous sol ) pour satisfaire au minimum les besoins des parties communes (arrosage, nettoyage, etc )

Figure 110 : Gestion et production de l’énergie , source : Roy énergie

• Création d’un local de gestion des poubelles et tri sélectif Ce dernier sera installer au RDC, accessible du terrain et une sortie directe sur la rue

Figure 111: Gestion d’eaux pluviale

• Les appartements sont gérer par un syndic , pour cela un local de gestion est prévu au RDC

Figure 112: Locaux de poubelles , illustration de l’auteure

Figure 113: Gestion de syndic illustration de l’auteure

• Recouvrir le toits du sous sol , quelques terrasses de logements par un substrat végétalisé pour améliorer la qualité de l’air et de l’espace

5.3. Composition d’un toit végétal

Les éléments qui composent un toit végétal se divisent en plusieurs couches distinctes.

• La structure portante ou support : c’est le toit lui même sur lequel seront déposées les couches successives qui vont former le toit végétal.

• Le pare vapeur : le pare vapeur sur les toits végétaux permet tout simplement de s’opposer au passage de la vapeur d’eau qui serait nuisible à la toiture.

• Isolant thermique : pour isoler la toiture de la couche végétal.

• La membrane ou couche d’étanchéité : cette couche doit être résistante pour empêcher la pénétration des racines dans le toit, une couche d’étanchéité. Cette barrière antiracines sépare le substrat du toit de la maison.

• Couche drainante et de filtration : cette couche va permettre de drainer un excédent d’eau pour éviter que les racines des plantes ne pourrissent. Cette couche se compose généralement de billes d’argile, de cailloux, graviers, ou encore de plaques de polystyrène. Le choix de cette couche doit tenir compte du degré d’inclinaison de la toiture.

• La couche filtrante : (nappe de laines de verre ou un synthétiques en polyester / polypropylène) retient la terre et les végétaux qui risqueraient de venir colmater la couche drainante.

• Le substrat : composé de mousse de sphaigne, de terreau, terre noire, compost… sur lequel pousseront les végétaux choisis en fonction du climat, de l’ensoleillement ou de l’inclinaison du toit.

• La couche végétale : composée des végétaux sélectionnés.

Figure 114: Principe de toiture végétale

Figure 115: Coupe type d’une toiture végétalisée (réalisation : F. Bellagamba pour SEPIA Conseils)

L’idée est d’intégrer la nature dans un milieu urbain pour créer une architecture qui « vit ». En effet, notre propos semble être une confrontation aux maux de la grande ville dus à l’entassement des logements afin d’améliorer les conditions morale et physique des habitants

Notre projet « Habitat semi collectif » doit régler l’image d’un étalement horizontal et vertical de la traditionnelle conglomération de boites : Des écrans s’imbriquent et créent des espaces éclatés et ouverts mais cohérents qui gardent toujours la communication intérieur/extérieur.

« Osmose idéale entre nature et habitation »

6. Esquisses et correction

Figure 116: Dispatching du plan d’ensemble au RDC

Figure 117: Dispatching de Volumétrie et accès

Figure 118: Dispatching de Volumétrie

Figure 119: Dispatching du sous-sol

Figure 120: Dispatching des plans des duplex

Figure 121: Dispatching des plans s+3 au RDC

Figure 122: Dispatching des terrasses à l’étage, vue sur espace vert au milieu

Chaque terrasse, privée, est équipée d’un bac planté à son extrémité

Figure 123: Dispatching des terrasses à l’étage et RDC, contrôle de la vis à vis

Le principe d’une coupe de terrasses en gradins présente aussi l’avantage de protéger chaque terrasse des nuisances sonores du voisinage immédiat. L’utilisation d’un garde-corps planté qui est suffisamment large pour éviter le vis-à-vis directe avec les jardins du niveau inférieur.

Conclusion Générale

Le concept de semi collectif semble être une alternative adéquate et bénéfique pour le secteur de l’habitat en Tunisie En effet, ces concepts comme précédemment dans les projets de références, apportent des solutions aux différentes exigences de l’homme à travers la société

C ’est une solution intermédiaire entre l’individuel et le collectif permettant à chaque logement de s’approprier un minimum de verdure et d’intimité, rend le logement type « appartement » en type « villa ». Un double désir d’individualité et de sociabilité.

C’est pour ces raisons que dans ce projet au Jardins de Carthage ,on a essayé de reproduire les différents aspects de l’habitat semi collectif par la création d’une symbiose entre la nature et l’architecture afin d’offrir un meilleur confort à l’habitant

Liste des tableaux :

Cartes :

Carte 1 : Population communale du Grand Tunis, Source : INS: Rencement général de la population Et des logements

Carte 2 : Taux de croissance démographique par délégation du Grand Tunis (1994-2004) , Source : INS: Rencement général de la population et des logements

Carte 3 : L’étalement spatial du Grand Tunis depuis 1975 , Source : INS: Rencement général de la population et des logements

Carte 4 : Structure du Grand Tunis , Source : INS: Rencement général de la population et des logements

Annexes

Température moyenne à Tunis

La saison très chaude dure 2,9 mois, du 17 juin au 13 septembre, avec une température quotidienne moyenne maximale supérieure à 31 °C. Le mois le plus chaud de l'année à Tunis est août, avec une température moyenne maximale de 34 °C et minimale de 22 °C La saison fraîche dure 4,0 mois, du 24 novembre au 24 mars, avec une température quotidienne moyenne maximale inférieure à 19 °C. Le mois le plus froid de l'année à Tunis est janvier, avec une température moyenne minimale de 8 °C et maximale de 16 °C

Annexe 1 ,Source :Weather Spark

Sites :

https://fr wikipedia org https://www.audab.org/ https://re2020 enligne fr/ https://sites.google.com/site/ecohabitat44/un-habitat-groupe/6-exemples

https://www build green fr/les avantages et inconvenients des petits immeubles et maisons de ville/ https://www.trophee-beton.com/fiche-d-architecture/860

https://www interconstruction fr/rocquencourt 78 visite du chantier de 83 logements semi collectifs/ https://incaa fr/83 logements a rocquencourt m habitat fr/plans types de maisons/types de maisons/les maisons jumelees 854_A ةرازو زيهجتلا ناكسلإاو : لابقتسإ(equipement tn)

https://www cplus2b architecture fr/projets/unik habitat modulable ArchDaily

https://www.lemoniteur.fr/article/logements a patio superposes casablanca.2020300 https://www.caue idf.fr/les visites/157 logements prives et sociaux en semi collectif et collectif a nanterre https://www.build-green.fr/habitat-groupe-eco-quartiers-smartgrid/ http://www.christophecamus.fr/logements/20 habitations individuelles groupees bbc brioude 42 2012 sa hlm foyer vellave/ https://www.architectes strasbourg.com/projets/habitat jumeles basse energie ossature bois 2840.html

Métropolisation et recomposition territoriale du Nord Est tunisien : https://journals.openedition.org/cybergeo/13863

Livres:

• 12 solutions bioclimatiques pour l'habitat, d'Avryl Colleu et Christophe Olivier

• Le renouveau de l'habitat intermédiaire, Frédéric Mialet

• Nouvelles formes d’habitat intermédiaire alliant les qualité de l’habitat individuel et les densités du collectif ( PUCA)

• Caue41: . Partie 3 Typomorpho

• Une expérience de densité désirable Projet d’habitat intermédiaire ( oppidea)

• Memoire_Laureat_MeganeLefebvre.pdf : DENSITE ET FORMES URBAINES Vers une meilleure qualité de vie

• RÉSIDENCE DU MOTIER

http://www.urbanisme puca.gouv.fr/IMG/pdf/rapport habitat intermediaire centre est.pdf

• Vers une nouvelle Stratégie Habitat Tunisie v 27 avril 2015 final BM

• Guide des toitures terrasses vegetalisees et gestion des eaux pluviales - 2017.pdf

Rapport :

Le renouveau de l’habitat intermédiaire, Par Frédéric MIALET Journaliste et chercheur

• Rapport national de la troisième confèrence des Nations Unies HABITAT III.pdf

Magazine :

• AA L’architecture d’aujourd’hui Juillet/Aout 1974 (Recherche Habitat)

• AA L’architecture d’aujourd’hui Avril/Mai 1972 (Habitat collectif)

• Archibat n°36

• eVolo

• mediaarchi

• JDS magazine France : la cite ouvriere de mulhouse

• LE MONDE : Fruits et légumes du potager

Journal :

• La presse ‘ du 28 septembre 2021 (conception de prototype de logement pour les sans abris)

Vidéo :

• Commun Village, 40 ans d'aventures en habitat participatif : (https://youtu.be/hl2IpDxysHwhttps://youtu.be/hl2IpDxysHw)

• L'habitat intermédiaire : par CAUE Rhône Métropole : (https://youtu be/1f_lCmJ6FIE)

• Rubixhome : un nouveau concept de logements collectifs ( superposition des planchers pour avoir des petits jardins privés ) (https://youtu.be/tbAkICiQcUE)

• Un jardin dans son sous sol ? C'est possible ! (https://youtu be/F3Oir_NgNp4 )

• Le plus beau potager de France (https://youtu.be/IufE4tT2T_M) BEAU, BIO et BON

• Fabriquer des carrés potagers et débuter les premières cultures (https://youtu be/fIByAzFXs40)

Résumé :

Ce mémoire traite une approche de l’habitat en Tunisie plus respectueuse de l’environnement et ses habitants. Le Semi collectif est un habitat qui assure le confort de l’individuel et la convivialité de collectif.