NADIE EN EL EN EL MUNDO VENDE MAS PROPIEDADES QUE RE/MAX
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO CLIENTE : Juan Delgado DIRECCIÓN: DEFENSA 269 – PISO 2 LOFTY 9 EDIFICIO LA DEFENSA CABA
ALEJANDRO BOTTA –CUCICBA 5922 /AIME PAINE 1521-PUERTO MADERO-C1107CFI – CABA- (54 11 4313-8300)
NUESTRO OBJETIVO COMÚN:
Comercializar la propiedad al mayor precio, en el menor tiempo posible. El precio máximo de la propiedad es la cantidad máxima de dinero que un comprador está dispuesto a pagar.
CONCEPTOS IMPORTANTES A LA HORA DE ANALIZAR EL PRECIO
PRINCIPIO DE REGRESIÓN Los precios de las propiedades del barrio afectan el precio de la propiedad • Una casa lujosa en un barrio humilde vale sólo un poco más que las casas de ese barrio. • Por otro lado, una casa humilde en un barrio lujoso vale básicamente por su ubicación.
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ROLES EN LA OPERACIÓN Precio de la oferta – Propietario Estado de la propiedad – Propietario Plan de marketing – La inmobiliaria Precio final – El comprador
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ERRORES MÁS COMUNES #Error 1:“Empecemos alto, después podemos bajar” Precio inicial muy alto
Precio de Mercado
Venta abajo del precio de mercado
Meses
Cuando el tiempo que demora en llegar al valor de mercado es demasiado largo, los potenciales clientes han perdido su interés, algunos hacen ofertas demasiado bajas y termina vendiendo debajo de lo debido.
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# Error 2: “Intentemos durante un tiempo” Número de Visitas
Meses
La mayoría de los interesados se presentan en la etapa inicial. Es fundamental empezar en el valor correcto.
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# Error 3: “Intentemos a un precio más alto” %arriba Delprecio Demercado
Meses para vender
A cierto porcentaje arriba del precio de mercado, los inmuebles NUNCA se venden.
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# Error 4: “Que me hagan una oferta”
Precio inicial alto
Aquí los compradores nunca verán tu casa y no recibirás ofertas.
Los compradores ven sólo casas un poco arriba de lo que pueden pagar. Precio de mercado
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PLAN DE MARKETING ¿Cómo vamos a vender su propiedad? ¿Dónde vienen los compradores?
Red de Clientes Propia 51%
Web 21%
Diario 7%
Cartel 21%
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PLAN DE MARKETING
En base a nuestra experiencia, le propongo el siguiente plan para encontrar al comprador ideal de su casa. MúltipleListingService Si nos da su autorización, automáticamente pondremos su propiedad en nuestro servicio Intranet - M.L.S que utilizamos para promocionar su propiedad. A través del MLS nuestro equipo de Agentes intercambia y cruza información sobre las ofertas, demandas de su propiedad en particular. (Contribuye directamente al 57% del grafico anterior). Carteles Poner un cartel es FUNDAMENTAL. El 17% de los candidatos proviene por este elemento. A su vez, muchas veces sus mismos vecinos al enterarse lo van a ayudar recomendando su casa a amigos. Ellos quieren gente “conocida” en el barrio. Las propiedades con cartel se venden 60% antes que las que no lo tienen. Sitio Web Nuestra página web (www.remax.com.ar) recibe miles de visitas diarias. En nuestro sitio un posible comprador podrá ver en detalle su propiedad con fotos profesionales y una buena descripción de la misma. Cada vez más los compradores tienden a elegir sus casas a través de Internet.
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Promoción a través de folletos e e-mails a nuestra base de datos Enviaremos ficha técnica impresa con fotos a otras inmobiliarias y también e-mails a nuestra base de datos comunicando la venta de la misma. Ficha técnica Para ayudar a que los posibles clientes recuerden su propiedad, una vez finalizada la visita a su propiedad, entregamos una ficha técnica con las características de su propiedad. Siempre destacando los detalles y ventajas de la zona donde se encuentra la propiedad. Así, el cliente comprador, que lógicamente visita varias propiedades antes de decidirse,
tendrá siempre presente la suya. Trabajamos con todas las inmobiliarias Nuestra filosofía es trabajar con nuestros colegas inmobiliarios. Es por ello que siempre ofrecemos su propiedad en cooperación para que ellos colaboren con la búsqueda de más compradores. A su vez, Usted tratará sólo conmigo y me ocuparé de todo tipo de gestiones con los otros colegas, evitando confusiones y mal entendidos. Cuestionario Además, utilizamos un cuestionario con cada potencial comprador, en donde hago una serie de preguntas que nos ayuda a conocer la reacción y comentarios sobre su propiedad. Seguimiento La experiencia demuestra que el seguimiento es tan clave como mostrar la propiedad. Cada mes haremos un resumen de las acciones de venta realizadas y el resultado obtenido, así como una revisión de las opiniones de los interesados en la propiedad. Evaluación 30 - 60 – 90: En base a lo realizado podremos revisar la estrategia cada 30 días. ALEJANDRO BOTTA –CUCICBA 5922 /AIME PAINE 1521-PUERTO MADERO-C1107CFI – CABA- (54 11 4313-8300)
EVALUACION TECNICA
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DESCRIPCION DE LA PROPIEDAD
CALIDAD DE UBICACION
LUMINOSIDAD
APTO PROFESIONAL
ESTADO DEL EDIFICIO
Muy buena
Muy Buena
ORIENTACION
COCHERA
ASCENSORES
ESTADO DE LA UNIDAD
Este
No
si
impecable
DISPOSICION
Piso
Frente
2
Muy Bueno
AMBIENTES
SERVICIOS
AMENITIES
Palier semiprivado
si
Calefacción
central
Toilette
no
Aire Acondic.
central
baño completo
si
Agua caliente
si
Cocina integrada
si
Baulera
no
Sala de reuniones
no
Seguridad 24hs
si
Despachos privados
no
Ascensores
si
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SUM
si
CARACTERISTICAS Superficie cubierta 58m2 Expensas. $5.000 + abl Edificio de categoría, con frente historico recuperado. Premiado por Casa FOA Dptos por piso: 3 unidades en cada cuerpo, son 2 cuerpos de edificios Aire acondicionado y calefacción central, con dimer individual de regulación Cocina Baño con bidet portero electrico 1 ascensor Seguridad las 24hs Mobiliario muy moderno Piso flotante, de excelente calidad Oficina central abierta, con 3 escritorios muy buen ingreso, en diseño, amplio.
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ANALISIS COMPARATIVO DE MERCADO CLIENTE:
Pablo Delgado
DIRECCION : Ubicación
Defensa 269 ST
Comput
Amb
Piedras 100
49
49
1
Hipolito Yrigoyen 1400
52
52
1
Belgrano 1400
50
50
Belgrano 600
63
Avda de Mayo900
expensas
Venta
USD/m2
49.900,00
1.018,37
si
78.000,00
1.500,00
1
950
70.000,00
1.400,00
63
3
si
89.000,00
1.412,70
73
73
1
patio 2 baños
102.000,00
1.397,26
Alsina 1200
58
58
3
si
65.000,00
1.120,69
Hipolito Yrigoyen 800
50
50
3
si
70.000,00
1.400,00
395
523.900,00 USD/m2
1.326,33
con altillo
76.927,09
Unidad Comparable Defensa 269 -Lofty 9
58
58
1 VALOR DE VENTA
USD 77,000
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Hay 166 oficinas en venta en Monserrat - 13 oficinas del mismo metraje Como resultado de la evaluación realizada y tomando en cuenta las distintas variables que inciden en el valor de la propiedad a saber: superficie, distribución interna, estado de la unidad, conservación , disposición, revestimiento de pisos, cochera, antigüedad y valores de plaza,
Se define el valor de venta estimado. En u$s77.000 (Dólares setenta y siete mil)
En cumplimiento de la Ley 2340 CUCICBA, Ley 10.973 de la Prov.Bs.As., Ley 22.802 de Lealtad Comercial, Ley 24.240 de Defensa al Consumidor, las normas del Código Civil y Comercial de la Nación y Constitucionales, los agentes NO ejercen el corretaje inmobiliario. Todas las operaciones inmobiliarias son concluidas por los martilleros y corredores colegiados, cuyos datos se exhiben debajo del nombre de la inmobiliaria.
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