NADIE EN EL EN EL MUNDO VENDE MAS PROPIEDADES QUE RE/MAX
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO CLIENTE: CLIENTE: GUILLERMO BRANDARIZ SOLARI DIRECCIÓN: CALLE RECONQUISTA 379. 379. EDIFICIO CONTINENTAL. CONTINENTAL. CABA. CABA.
46ALEJANDRO BOTTA –CUCICBA 5922 /AIME AIME PAINE 1521-PUERTO 1521 MADERO-C1107CFI – CABA- (54 11 4313--8300)
NUESTRO OBJETIVO COMÚN: COMÚN:
Comercializar cializar la propiedad al mayor precio, en el menor tiempo posible. El precio máximo de la propiedad es la cantidad máxima de dinero que un comprador está dispuesto a pagar.
CONCEPTOS IMPORTANTES A LA HORA DE ANALIZAR EL PRECIO
PRINCIPIO DE REGRESIÓN Los precios de las propiedades del barrio afectan el precio de la propiedad • Una casa lujosa en un barrio humilde vale sólo un poco más que las casas de ese barrio. • Por otro lado, o, una casa humilde en un barrio lujoso vale básicamente por su ubicación.
ROLES EN LA OPERACIÓN Precio de la oferta – Propietario Estado de la propiedad – Propietario Plan de marketing – La inmobiliaria Precio final – El comprador
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ERRORES MÁ MÁS COMUNES #Error 1:“Empecemos Empecemos alto, después podemos bajar” bajar Precio inicial muy alto
Prec io
Precio de Mercado
Venta abajo del precio de mercado
Meses
Cuando el tiempo que demora en llegar al valor de mercado es demasiado largo, los potenciales clientes han perdido su interés, algunos hacen ofertas demasiado bajas y termina vendiendo debajo de lo debido.
# Error 2: “Intentemos durante un tiempo tiempo”” Número de Visitas
Meses
La mayoría de los interesados se presentan en la etapa inicial. Es fundamental empezar en el valor correcto. 46ALEJANDRO BOTTA –CUCICBA 5922 /AIME AIME PAINE 1521-PUERTO 1521 MADERO-C1107CFI – CABA- (54 11 4313--8300)
# Error 3: “Intentemos a un precio má más alto” alto” %arriba Delprecio Demercado
Meses para vender
A cierto porcentaje arriba del precio de mercado, los inmuebles NUNCA se venden. # Error 4: “Que “Que me hagan una oferta” oferta”
Precio inicial alto
Aquí los compradores nunca verán tu casa y no recibirás ofertas.
Los compradores ven sólo casas un poco arriba de lo que pueden pagar. pagar Precio de mercado
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PLAN DE MARKETING ¿Cómo vamos a vender su propiedad? ¿Dónde nde vienen los compradores? compradores
Red de Clientes Propia 51%
Web 21%
Diario 7%
Cartel 21%
PLAN DE MARKETING
En base a nuestra experiencia, le propongo el siguiente plan para encontrar al comprador ideal de su casa. MúltipleListingService MúltipleListingService Si nos da su autorización, automáticamente pondremos su propiedad en nuestro servicio Intranet - M.L.S que utilizamos para promocionar su propiedad. A través del MLS nuestro equipo de Agentes intercambia y cruza información sobre las ofertas, demandas de su u propiedad en particular. (Contribuye directamente al 57% del grafico anterior). Carteles Poner un cartel es FUNDAMENTAL. El 17% de los candidatos proviene por este elemento. A su vez, muchas veces sus mismos vecinos al enterarse lo van a ayudar recomendando ando su casa a amigos. Ellos quieren gente “conocida” en el barrio. Las propiedades con cartel se venden 60% antes que las que no lo tienen.
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Sitio Web gina web (www.remax.com.ar) recibe miles de visitas diarias. En nuestro sitio Nuestra página un posible comprador podrá ver en detalle su propiedad con fotos profesionales y una buena descripción de la misma. Cada vez más los compradores tienden a elegir sus casas a través de Internet. Promoción a través de folletos e ee-mails a nuestra base de datos Enviaremos ficha técnica impresa con fotos a otras inmobiliarias y también ee-mails a nuestra base de datos comunicando la venta de la misma. Ficha técnica Para ayudar a que los posibles clientes recuerden su propiedad, una vez finalizada la visita a su propiedad, opiedad, entregamos una ficha técnica con las características de su propiedad. Siempre destacando los detalles y ventajas de la zona donde se encuentra la propiedad. Así, el cliente comprador, que lógicamente visita varias propiedades antes de decidirse, tendrá siempre presente la suya. Trabajamos con todas las inmobiliarias Nuestra filosofía es trabajar con nuestros colegas inmobiliarios. Es por ello que siempre ofrecemos su propiedad en cooperación para que ellos colaboren con la búsqueda de más compradores. A su vez, Usted tratará sólo conmigo y me ocuparé de todo tipo de gestiones con los otros colegas, evitando confusiones y mal entendidos. Cuestionario Además, utilizamos un cuestionario con cada potencial comprador, en donde hago una serie de preguntas que nos ayuda a conocer la reacción y comentarios sobre su propiedad. Seguimiento La experiencia demuestra que el seguimiento es tan clave como mostrar la propiedad. Cada mes haremos un resumen de las acciones de venta realizadas y el resultado obtenido, así como una revisión de las opiniones de los interesados en la propiedad. Evaluación 30 - 60 – 90: 90: En base a lo realizado podremos revisar la estrategia cada 30 días.
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ANALISIS COMPARATIVO DE MERCADO Agente asociado: Maria Rosa Zuazo y Pabla Lucero Cliente: Guillermo Brandariz Solari Dirección: Reconquista 379, Edificio Continental, CABA. Operación: Venta. Venta Tipo de inmueble: Oficina comercial. ST: 46mts. SC: 46mts.
DESCRIPCION DE LA PROPIEDAD Calidad de ubicación
Muy bueno Apto profesional
Si
Orientación
Disposición
Luminosidad
Cochera
Piso
Este
Contra frente
Muy buena
No
6
Ascensores
Si
Estado del edificio
Muy bueno
AMBIENTES Palier amplio compartido Oficinas integradas Lugar para kitchenette Puestos de trabajo actuales Baterías de baños damas Baterías de baños caballeros
Estado de la unidad
A mejorar
Si Si Si 4 Si Si
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Calefacción Aire acondicionado Portería Seguridad 24hs Ascensores Cochera
SERVICIOS
Central Unidad Si Si 3 No
CARACTERISTICAS Se ubican en el sexto piso al frente, muy luminosas Superficie cubierta 46m2 - son dos oficinas integradas y fácilmente divisibles. Calefacción por radiadores de agua caliente - Aires acondicionados en la unidad Núcleo central de baños en cada piso. Laa unidad cuenta con algunos muebles de oficina. Edifico Señorial, muy buena construcción. Tres ascensores, muy buena presencia al ingreso. Personal de seguridad/encargado las 24hs. Expensas. $3.500. $3.500
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Unidades Ubicación
2
Valor
62.500
Valor m/2
1
1
60.500
1.210
43
1
2
46.800
1.088,37
42
42
1
1
58.000
1.380,95
Esmeralda 600 Alsina 1200
40
40
1
1
62.000
1.550
58
58
3
1
65.000
1.120,69
Hipolito Yrigoyen 800
50
50
3
1
70.000
1.400
USD m/2
1.303.07
Sarmiento 1100 Sarmiento y esmeralda Sarmiento y esmeralda Florida 200
Unidad comparable Reconquista 379
ST
SC
Amb.
Baños
50
50
43
43
43
43
1
43
1
Comunes
1.453,49
56.031,90
Valor de venta USD 56.000
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Hay 263 oficinas en venta en microcentro microcentro- 26 oficinas del mismo metraje. Como resultado de la evaluación realizada y tomando en cuenta las distintas variables que inciden en el valor de la propiedad a saber: superficie, distribución interna, estado de la unidad, conservación , disposición, revestimiento de pisos, cochera, antigüedad y valores de plaza, Se define el valor de venta estimado. En U$S 56.000 (Dólares cincuenta y seis mil mil).
En cumplimiento de la Ley 2340 CUCICBA, Ley 10.973 de la Prov.Bs.As., Ley 22.802 de Lealtad Comercial, Ley 24.240 de Defensa al Consumidor, las normas del Código Civil y Comercial de la Nación y Constitucionales, los agentes NO ejercen el corretaje inmobiliario. Todas las operaciones operaciones inmobiliarias son concluidas por los martilleros y corredores colegiados, cuyos datoss se exhiben debajo del nombre de la inmobiliaria.
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