1
หมวดที่ 1 บทนำและควำมเป็นมำโครงกำร ❖ ❖ ❖ ❖
2
3
ที่มำและควำมสำคัญ วัตถุประสงค์ของโครงกำร ขอบเขตกำรศึกษำ กระบวนกำรทำงำน
หมวดที่ 2 ข้อมูลทั่วไปของโครงกำร ❖ ❖ ❖ ❖
กระบวนกำรเลือกที่ตั้งโครงกำร เกณฑ์กำรเลือกที่ตั้งโครงกำร ข้อมูลที่ตั้งโครงกำร สรุปที่ตั้งโครงกำร
หมวดที่ 4 กำรวิเครำะห์ที่ตั้งโครงกำร ❖ ❖ ❖ ❖
5
6
วิเครำะห์ที่ตั้งโครงกำรทำงกำยภำพ กฎหมำยที่เกี่ยวข้องกับโครงกำร รูปร่ำงที่ตั้งโครงกำร สรุปข้อมูล
หมวดที่ 5 ข้อมูลทำงสถำปัตยกรรม ❖ ❖ ❖ ❖
สรุปผลจำกกลุ่มเป้ำหมำย สรุปผลจำกรูปร่ำงที่ดิน สรุปผลจำกสิ่งอำนวยควำมสะดวก สรุปกำรวิเครำะห์โครงกำรตัวอย่ำง
หมวดที่ 3 ข้อมูลทำงกำยภำพ ❖ ❖ ❖ ❖
4
ผังพื้นอำคำร ผังรูปแบบห้อง ทัศนียภำพโครงกำร งำนระบบประกอบอำคำร
หมวดที่ 6 กำรประเมินควำมเป็นไปได้โครงกำร ❖ Feasibility study ❖ กำรประเมินควำมคุ้มค่ำ
หมวดที่ 1 บทนำและควำมเป็นมำของโครงกำร
1
BACKGROUNG AND INFORMATION
ที่มำและควำมสำคัญ
OBJECTIVES OF PROJECT
2 วัตถุประสงค์ของโครงกำร
3
SCOPE OF WORKING PROCESS
4
WORKING PROCESS
ขอบเขตกำรทำงำน
กระบวนกำรทำงำน
หมวดที่ 2 กำรทบทวนโครงกำรกรณีศึกษำ
OF TARGET GROUP 1 SUMMERIZE สรุปผลจำกกำรวิเครำะห์กลุ่มเป้ำหมำย
2
SUMMERIZE OF SITE
สรุปผลจำกกำรวิเครำะห์รูปร่ำงที่ดิน
3
SUMMERIZE OF FACILITIES
4
SUMMERIZE CAST STUDY
สรุปผลจำกกำรวิเครำะห์สิ่งอำนวยควำมสะดวก
สรุปกำรศึกษำกรณีศึกษำ
กำรทบทวนโครงกำรกรณีศึกษำ: 10 ตัวอย่ำงคอนโดมิเนียม 10 CONDOMINIUM CASE STUDY
สรุปผลจำกกำรวิเครำะห์กลุ่มเป้ำหมำย SUMMERIZE OF TARGET GROUP
CONCEPT FROM TARGET
WORK LIFE BALANCE
CONVENINCE
สรุปผลจำกกำรวิเครำะห์อำนวยควำมสะดวกส่วนกลำง FACILITIES
สรุปผลจำกกำรศึกษำอำคำรกรณีศึกษำ SUMMERIZE OF CASE STUDY
หมวดที่ 3 ข้อมูลทำงกำยภำพ
1
PROJECT SITE SELECTION PROCESS
กระบวนกำรเลือกที่ตั้งโครงกำร SITE INFORMATION
2 ข้อมูลที่ตั้งโครงกำร
SITE SELECTION 3 CRITERIA เกณฑ์กำรเลือกที่ตั้งโครงกำร
4
SUMMARY OF SITE SELECTION
สรุปที่ตั้งโครงกำร
กระบวนกำรเลือกที่ตั้งโครงกำร PROJECT SITE SELECTION PROCESS
1
2
3
4
5
สร้างเกณฑ์
จัดทาแบบสอบถาม
วิเคราะห์ข้อมูล
ให้คะแนนที่ดิน
กำรคัดเลือกที่ตั้ง โครงกำรตำม กลุ่มเป้ำหมำย
เพื่อสำรวจควำมต้องกำร ที่แท้จริงของกลุ่มเป้ำหมำย
พิจารณา และคัดเลือก
ที่ตั้งโครงกำรทำง กำยภำพและข้อมูล กฎหมำย
ที่ทำกำรเลือกเพื่อ นำไปสู่ขั้นตอนกำร วิเครำะห์ข้อมูลเชิง เทคนิค
พื้นที่ว่ำงที่เหมำะสม สำหรับกำรสร้ำง อำคำรชุดพักอำศัย ควำมสูงไม่เกิน 23 ม.
กำรสร้ำงเกณฑ์ในกำรพิจำรณำที่ตั้งโครงกำร CRITERIA FOR DETERMINING THE PROJECT LOCATION
กลุ่มเป้ำหมำย
ปัจจัยในกำรเลือกซื้อของกลุ่มเป้ำหมำย
เกณฑ์ในกำรพิจำรณำที่ตั้ง กำรเข้ำถึงที่ตั้งโครงกำร สภำพแวดล้อม ที่ดิน
รำคำ
กลุ่มคนวัยทางาน
สิ่งอำนวยควำมสะดวก รอบโครงกำร เช่น ตลำด สถำนที่ทำงำน
40%
40%
รำยได้ 30,000 – 40,000 บำท/เดือน ควำมสะดวกสบำย ในกำรเดินทำง 20%
ขอบเขตในกำรเลือกที่ตั้งโครงกำร
แผนที่แสดงควำมสัมพันธ์ที่ตั้ง 3 แห่งในเขตหลักสี่
LOCATION: ซอยแจ้งวัฒนะ 12 แยก 2 แขวงทุ่งสองห้อง เขตหลักสี่ กรุงเทพมหำนคร
ข้อมูลที่ดิน ขนำดที่ดิน: 5,334 ตร.ม. รูปร่ำงที่ดิน: ทรงสี่เหลี่ยมผืนผ้ำ รำคำที่ดิน: 61,000 บำท/ตร.วำ
ข้อมูลทางด้านกฎหมาย เขตพื้นที่สีส้ม ย.5 ที่ดินประเภทที่อยู่อำศัยหนำแน่นปำนกลำง FAR 4:1 OSR 7.5% ระยะร่น อำคำรสูงเกิน 9 ม. แต่ไม่เกิน 23 ม. - ถนนกว้ำงน้อยกว่ำ 10 ม. มีระยะร่นจำกจุดกึ่งกลำงถนนอย่ำงน้อย 6 ม. - ระยะร่นจำกขอบเขตที่ดินอย่ำงน้อย 3 ม.
ตัง้ อยูไ่ ม่ไกลจำกถนนใหญ่ สะดวกต่อกำรเข้ำถึง ทั้งกำรเดินทำงโดยรถยนต์และรถไฟฟ้ำในอนำคต
อยู่ติดกับอำคำรชุดพักอำศัยสูง 4-5 ชั้นทั้ง 2 ด้ำน อำจบดบังทัศนียภำพของคอนโดมิเนียม
อยู่ใกล้กับสิ่งอำนวยควำมสะดวกต่ำงๆ
อยู่กลำงแหล่งชุมชนที่อยู่อำศัย อำจเกิดเสียงดังรบกวน
LOCATION: เลขที่ 333 100 ถนนแจ้งวัฒนะ เขตหลักสี่ กรุงเทพมหำนคร
ข้อมูลที่ดิน
ข้อมูลทางด้านกฎหมาย
ขนำดที่ดิน: 8,333.59 ตร.ม. รูปร่ำงที่ดิน: ทรงสี่เหลี่ยมด้ำนไม่เท่ำ รำคำที่ดิน: 390,000 บำท/ตร.วำ
เขตพื้นที่สีส้ม ย.5 ที่ดินประเภทพำณิชยกรรม FAR 5:1 OSR 6% ระยะร่น อำคำรสูงเกิน 9 ม. แต่ไม่เกิน 23 ม. - ระยะร่นจำกขอบเขตที่ดินอื่นอย่ำงน้อย 3 เมตร - ถนนกว้ำงมำกกว่ำ 20 ม. มีระยะร่นเขตที่ดินอย่ำงน้อย 3 ม.
LOCATION: กำแพงเพชร 6 ซอย 5 แยก 2 แขวงทุ่งสองห้อง เขตหลักสี่ กรุงเทพมหำนคร
ข้อมูลที่ดิน
ข้อมูลทางด้านกฎหมาย
ขนำดที่ดิน: 4,715.75 ตร.ม. รูปร่ำงที่ดิน: ทรงสี่เหลี่ยมจัตุรัส รำคำที่ดิน: 65,000 บำท/ตร.วำ
เขตพื้นที่สีส้ม ย.5 ที่ดินประเภทที่อยู่อำศัยหนำแน่นปำนกลำง FAR 4:1 OSR 7.5% ระยะร่น อำคำรสูงเกิน 9 ม. แต่ไม่เกิน 23 ม. - ถนนกว้ำงน้อยกว่ำ 10 ม. มีระยะร่นจำกจุดกึ่งกลำงถนนอย่ำงน้อย 6 ม. - ระยะร่นจำกขอบเขตที่ดินอย่ำงน้อย 3 ม.
ตำรำงแสดงเกณฑ์ในกำรพิจำรณำที่ตั้งโครงกำร: การเข้าถึงที่ตั้งโครงการ เกณฑ์กำรพิจำรณำที่ตั้งโครงกำร
น้ำหนัก
ตัวชี้วัด
สถำนีรถไฟฟ้ำ
20%
ถนน
15%
ทำงด่วน
5%
ระยะห่ำง 0-250m ระยะห่ำง 251-500m ระยะห่ำง 501-750m ระยะห่ำง 751-1000m ระยะห่ำงมำกกว่ำ 1000m ติดถนนแจ้งวัฒนะ ตำแหน่งที่ตั้งระยะห่ำง จำกถนนแจ้งวัฒนะ ห่ำงจำกถนน เป็นระยะ 1-400m ห่ำงจำกถนน เป็นระยะ 400-800m ห่ำงจำกถนน เป็นระยะ 800-1200m ห่ำงจำกถนน มำกกว่ำ 1200 m ระยะห่ำง 0.5 – 1.5 km ระยะห่ำงจำกทำงด่วน และระยะเวลำในกำรขับรถไปยังทำง ระยะห่ำงมำกกว่ำ 1.5 – 2 km ด่วน ระยะห่ำงมำกกว่ำ 2 – 2.5 km ระยะห่ำงมำกกว่ำ 2.5 - 3 km ระยะห่ำงมำกกว่ำ 3 km ขึ้นไป
กำรเข้ำถึงที่ตั้ง โครงกำร 40%
ระยะห่ำงจำกสถำนีรถไฟฟ้ำ
คะแนน
ตำรำงแสดงเกณฑ์ในกำรพิจำรณำที่ตั้งโครงกำร: ที่ดิน
ถนน
15%
5 4 3 2 1 5
4
ถนน
รูปร่ำงที่ดิน
ต่ำกว่ำ 65,000 65.000-100,000 มำกกว่ำ 100,000-200,000 มำกกว่ำ 200,000-300,000 มำกกว่ำ 300,000 รูปร่ำงคล้ำย ควำมคุ้มค่ำในกำรวำงผัง สี่เหลี่ยมผืนผ้ำ อำคำร ด้ำนแคบติดถนนทั้ง2ด้ำน รูปร่ำงคล้ำย สี่เหลี่ยมผืนผ้ำ ด้ำนแคบติดถนน1ด้ำน สี่เหลี่ยมจัตุรัสติดถนน2 ด้ำน สี่เหลี่ยมจัตุรัสติดถนน1 ด้ำน รูปทรงอิสระ
รำคำต่อตำรำงวำ
ถนน
25%
คะแนน
ถนน
40%
รำคำที่ดิน
ตัวชี้วัด
ถนน
ที่ดิน
น้ำหนัก
ถนน
เกณฑ์กำรพิจำรณำที่ตั้ง โครงกำร
3 2 1
ตำรำงแสดงเกณฑ์ในกำรพิจำรณำที่ตั้งโครงกำร: สภาพแวดล้อม เกณฑ์กำรพิจำรณำที่ตั้งโครงกำร น้ำหนัก
สภำพแวดล้อม
ตัวชี้วัด
Facility รอบข้ำง
10%
ระยะทำงจำกพื้นทีถ่ ึงสิ่งอำนวย ควำมสะดวกต่ำงๆ
บริบทโดยรอบ โครงกำร
10%
คุณภำพของประเภทอำคำร โดยรอบ
20%
คะแนน
ระยะทำงรวม<3500 ระยะทำงรวม3500-4100 ระยะทำงรวม4100-4500 มีอำคำรที่พักอำศัยติด 3 ด้ำน มีอำคำรที่พักอำศัยติด 2 ด้ำน
3 2 1 5 4
มีอำคำรที่พักอำศัยและ สำธำรณะอยู่ด้ำนข้ำง มีอำคำรสำธำรณะอยู่ด้ำนข้ำง
3
รอบข้ำงเป็นที่รกร้ำง
1
2
ระยะทำงจำกพื้นที่ก่อสร้ำงถึงสิ่งอำนวยควำมสะดวกต่ำงๆ
SITE1
SITE2
SITE3
ระยะทำงรวม 4090 ม.
ระยะทำงรวม 3400 ม.
ระยะทำงรวม 4450 ม. โรงพยำบำล
โรงพยำบำล 3000
3000
2000 1000
BTS
2000
โรงพยำบำล
ห้ำงสรรพสินค้ำ
0
ตลำด
BTS
1500
2000
1000
1000
500
ห้ำงสรรพสิน ค้ำ
0
ตลำด
BTS
ห้ำงสรรพสินค้ำ
0
ตลำด
ตารางแสดงคะแนน ในกำรพิจำรณำที่ตั้งโครงกำร เกณฑ์กำรพิจำรณำที่ตั้งโครงกำร กำรเข้ำถึงที่ตั้งโครงกำร
น้ำหนัก
ตัวชี้วัด
สถำนีรถไฟฟ้ำ ถนน
20% 15%
ทำงด่วน
5%
ระยะห่ำงจำกสถำนีรถไฟฟ้ำ ตำแหน่งที่ตั้งระยะห่ำง จำกถนนแจ้งวัฒนะ ระยะห่ำงจำกทำงด่วนและระยะเวลำ ในกำรขับรถไปยังทำงด่วน
รำคำที่ดิน
25%
รูปร่ำงที่ดิน Facility รอบข้ำง บริบทโดยรอบ โครงกำร
SITE 1 3 4
SITE 2 5 5
SITE 3 1 1
1
2
5
รำคำต่อตำรำงวำ
5
1
4
15%
ควำมคุ้มค่ำในกำรวำงผังอำคำร
5
4
2
10%
ระยะทำงจำกพื้นที่ถึงสิ่งอำนวย ควำมสะดวกต่ำงๆ คุณภำพของประเภทอำคำร โดยรอบ
2
3
1
5
3
3
40%
ที่ดิน 40%
สภำพแวดล้อม 20%
10%
สรุปคะแนนจำกเกณฑ์กำรพิจำรณำที่ตั้งโครงกำร เกณฑ์กำรพิจำรณำที่ตั้งโครงกำร
น้ำหนัก
ตัวชี้วัด
SITE 1
SITE 2
SITE 3
สถำนีรถไฟฟ้ำ
20%
ระยะห่ำงจำกสถำนีรถไฟฟ้ำ
12
20
4
ถนน
15%
ตำแหน่งที่ตั้งระยะห่ำง จำกถนนแจ้งวัฒนะ
12
15
3
ทำงด่วน
5%
ระยะห่ำงจำกทำงด่วนและระยะเวลำ ในกำรขับรถไปยังทำงด่วน
1
2
5
ที่ดิน
รำคำที่ดิน
25%
รำคำต่อตำรำงวำ
25
5
20
40%
รูปร่ำงที่ดิน
15%
ควำมคุ้มค่ำในกำรวำงผังอำคำร
15
12
6
10%
Facility ต่ำงๆ
4
6
2
สภำพแวดล้อม
Facility รอบข้ำง บริบทโดยรอบ โครงกำร
10%
คุณภำพของประเภทอำคำรโดยรอบ
10
6
6
79
66
46
กำรเข้ำถึงที่ตั้ง โครงกำร 40%
20%
รวม
สรุปกำรเลือกพื้นที่ตั้งโครงกำร
SITE 1 ที่ตั้งโครงกำร : ซอยแจ้งวัฒนะ 12 แยก 2 แขวงทุ่งสองห้อง เขตหลักสี่ กรุงเทพมหำนครฯ ขนำดที่ดิน: 5,334 ตร.ม.
90 80
79
70
66
60 50
46
40 30 20 10 0 SITE1
SITE2 SITE1
SITE2
SITE3 SITE3
หมวดที่ 4 กำรวิเครำะห์ที่ตั้งโครงกำร
PHYSICAL PROJECT LACATION ANALYSIS
1
PHYSICAL PROJECT LOCATION ANALYSIS
2 รูปร่ำงที่ตั้งโครงกำร
3
PHYSICAL PROJECT LAWS
4
วิเครำะห์ที่ตั้งโครงกำรทำงกำยภำพ
กฎหมำยที่เกี่ยวข้องกับโครงกำร
SUMMARY OF PROJECT DESIGNING
สรุปโครงกำร
กำรวิเครำะห์ที่ตั้งโครงกำรทำงกำยภำพ PHYSICAL PROJECT LOCATION ANALYSIS
กฎหมำยที่เกี่ยวข้องกับกำรออกแบบโครงกำร PHYSICAL PROJECT LAW
กฎกระทรวงฉบับที่ 55 พ.ศ.2522 - “ระยะร่นอำคำร” จำกถนนสำธำรณะนั้นมีควำมกว้ำงน้อย กว่ำ 10 เมตร ให้ร่นแนวอำคำรห่ำงจำกกึ่งกลำงถนน สำธำรณะอย่ำงน้อย 6 เมตร - ระยะร่นจำกขอบเขตที่ดินอย่ำงน้อย 3 ม.
กฎกระทรวงฉบับที่ 47 พ.ศ.2540 “อำคำรขนำดใหญ่” หมำยควำมว่ำ อำคำรที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรื อ ชั้น หนึ่ ง ชั้น ใดในหลัง เดี ย วกั น เกิ น 2,000 ตำรำงเมตร หรือ อำคำรที่ มี ค วำมสูง ตั้ ง แต่ 15.00 เมตรขึ้น ไปและมี พื้น ที่ รวมกั น ทุ ก ชั้ น หรื อ ชั้ น หนึ่ ง ชั้ น ใดในหลัง เดี ย วกั น เกิ น 1,000 ตำรำงเมตร แต่ไม่เกิน 2,000 ตำรำงเมตร ระยะร่นอำคำรจำกเขตที่ดิน อย่ำงน้อย 3.00m คำนวณที่จอดรถ = 30% ของจำนวนยูนิต = 63 คัน
ระยะร่นอำคำรจำกเขตที่ดินอย่ำงน้อย 2.50 m พื้นที่อำคำรรวมกันไม่เกิน 10,000 ตร.ม. และ สูงไม่เกิน 23.00m
กฎหมำยที่เกี่ยวข้องกับกำรออกแบบโครงกำร PHYSICAL PROJECT LAW
EIA : รำยงำนกำรวิเครำะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental impact assessment) EIA คือรำยงำนที่ผู้ประกอบกำรต้องทำขึ้นเพื่อคำดกำรณ์ถึงผลกระทบทั้งทำงบวกและทำงลบจำกกำรพัฒนำโครงกำร หรือกิจกำรที่สำคัญ เพื่อกำหนดมำตรกำรป้องกันและแก้ไขผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม สำหรับประกอบกำรตัดสินใจ พัฒนำโครงกำรหรือกิจกำร ซึ่งจัดทำขึ้นโดยนิติบุคคลที่ได้รับอนุญำตจำกสำนักนโยบำยและแผนทรัพยำกรธรรมชำติและ สิ่งแวดล้อม (สผ.) ให้เป็นผู้มีสิทธิ์จัดทำ EIAโดยจัดทำขึ้นเป็นเอกสำรเพื่อให้ผู้ประกอบกำรนำไปเสนอ
โครงการใดที่ต้องจัดทาเอกสาร EIA? อำคำรที่อยู่อำศัยรวมตำมกฎหมำยว่ำด้วยกำรควบคุมอำคำรที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป / โครงกำรคอนโดมิเนียม ที่มีจำนวนห้องชุด (unit) ตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตำรำงเมตรขึ้นไป
เนื้อหำในเอกสำร EIA บทนำ
ที่ตั้งโครงกำร
มำตรกำรติดตำมตรวจสอบ คุณภำพสิ่งแวดล้อม
วิธีดำเนินกำรโครงกำร
มำตรกำรป้องกันและแก้ไขผลกระทบ สิ่งแวดล้อมและกำรชดเชย
รำยละเอียดโครงกำร
ผลรกะทบหลักที่อำจ เกิดขึ้นจำกโครงกำร
สภำพแวดล้อม ในปัจจุบัน
กำรเลือกรูปแบบกำรวำงผังอำคำร LAY OUT ALTERNATIVE พื้นที่ส่วนกลำง พื้นที่จอดรถ พื้นที่เช่ำ งำนระบบ OSR
วำงผังอำคำรเป็นรูปตัว U
วำงผังอำคำรเป็นรูปตัว L
วำงผังอำคำรเป็นรูปตัว I
P R O S
- เส้นทำงกำรเดินที่ชัดเจนและง่ำย -อำคำรสำมำรถเปิดมุมมองได้ทั้ง. สองด้ำน -มีควำมเป็นส่วนตัว
-อำคำรลักษณะยำวใช้พ้นื ที่โครงกำรได้อย่ำง ไม่เต็มประสิทธิภำพ -ได้จำนวนห้องที่น้อย
ALTERNATIVE 3
ALTERNATIVE 2
ALTERNATIVE 1 P R O S
พื้นที่ส่วนกลำง พื้นที่จอดรถ พื้นที่เช่ำ งำนระบบ OSR
พื้นที่ส่วนกลำง พื้นที่จอดรถ พื้นที่เช่ำ งำนระบบ OSR
C O N S
P R O S
-เกิดร่มเงำจำกระนำบอำคำรที่ล้อมรอบ -สำมำรถถ่ำยเทอำกำศได้ดี -มีมุมมองออกจำกอำคำรได้มำกขึ้น
- เกิดห้องที่เป็นจุดอับในมุมที่ห้องชนกัน - ควำมเป็นส่วนตัวน้อยลง
C O N S
-เกิดกำรโอบล้อมพื้นที่ตรงกลำงส่งผลให้ facilityส่วนกลำงมีควำมไพรเวทมำกขึ้น -พื้นที่ตรงกลำงเกิดร่มเงำจำกอำคำรที่ ล้อมรอบ -อำคำรใช้พื้นที่โครงกำรได้อย่ำงเต็ม ประสิทธิภำพ -พื้นที่ของห้องด้ำนในหันหน้ำเข้ำหำกันควำม เป็นส่วนตัวน้อยลง -อำกำศถ่ำยเทไม่สะดวก -เกิดห้องที่เป็นจุดอับในมุมที่ห้องชนกัน -มีจำนวนห้องแต่ละชั้นเยอะ
C O N S
สรุปกำรเลือกรูปแบบกำรวำงผังอำคำร ALTERNATIVE 1 มีพื้นที่ทั้งหมด : 5,334 sq.m FAR = 4:1 = 21,336 sq.m OSR = 7.5% = ต้องมีที่ว่ำงภำยนอกอำคำร 1,600.2 sq.m BAF = 50% = ต้องมีพื้นที่สัดส่วนที่น้ำซึมผ่ำน 800.1 sq.m PROS - เส้นทำงกำรเดินที่ง่ำยและ ชัดเจน - อำคำรสำมำรถเปิดมุมมอง ได้ทั้งสองด้ำน - มีควำมเป็นส่วนตัว
พื้นที่ส่วนกลำง งำนระบบ
พื้นที่จอดรถ OSR
พื้นที่เช่ำ
CONS -อำคำรลักษณะยำวใช้พื้นที่ โครงกำรได้อย่ำงไม่เต็ม ประสิทธิภำพ - ได้จำนวนห้องที่น้อย
กำรวำงผั ง รู ป ตั ว I มี ค วำมเหมำะสมกั บ รุ ป ร่ ำ งของพื้ น ที่ เ นื่ อ งจำก ห้องพัก ได้ได้วิวเต็มที่ทั้งสองฝั่ง ง่ำยต่อกำรจัดกำรกำรออกแบบรวมถึ ง ระยะทำงจำกห้องพักไปถึงบันไดหนีไฟไกล้กว่ำแปลนรูปตัว L และ U ทำให้ บันไดหนีไฟมีจำนวนน้อยกว่ำ
กำรจัดทำ FUNCTIONAL DIAGRAM
สรุปเป้ำหมำยในกำรก่อสร้ำงโครงกำร
AREA REQUIREMENT
SUMMARY OF PROJECT DESIGNING
FACILITY Fitness
75 sq.m.
Rootop garden
75 sq.m.
Co-working 1072 sq.m. 75sq.m.
Lobby
TOTAL 1,297 sq.m.
SALEABLE AREA RETAIL
164 sq.m.
2BEDROOM
504 sq.m. 12 unit
TOTAL 5,708 sq.m.
1BEDROOM
5,040 sq.m. 180 unit
192 unit
BUILDING LAND AREA
5,334 sq.m
FAR
4:1 = 21,336 sq.m
OSR
7.5% = 1,600.2 sq.m
2,597 SQ.M.
BAF
50% = 800.1 sq.m
2,261 SQ.M.
FACILITY
1,297
SALEABLE AREA
5,708
CORRIDOR
870
PARKING
1,545
ETC.
200
GFA
9,620
หมวดที่ 5 ข้อมูลทำงสถำปัตยกรรม
1
PLAN
ผังพื้นอำคำร
TYPE 2 ROOM ผังรูปแบบห้อง
3
PERSPECTIVE
4
EQUIPMENT
ทัศนียภำพโครงกำร
งำนระบบประกอบอำคำร
ROFTOP
TYPE A: 1BED 4.00
28.00 sq.m.
7.00
FUNCTION REQUIREMENT
o ครัวฝรั่ง o ซักล้ำง o ระเบียง o พื้นที่ทำนอำหำร
TYPE B: 2BED 42.00 sq.m. 6.00
7.00
FUNCTION REQUIREMENT
o ครัวไทย o ซักล้ำง o ระเบียง o พื้นที่ทำนอำหำร
FURNITURE
PERSPECTIVE
PERSPECTIVE
PERSPECTIVE
งำนระบบภำยในอำคำร BUILDING SYSTEM
หมวดที่ 6 กำรประเมินควำมเป็นไปได้ของโครงกำร
1
FEASIBILITY STUDY
ควำมเป็นไปได้ของโครงกำร
2
SUMMARY
สรุปควำมเป็นไปได้ของโครงกำร
PROJECT COST ESTIMATE รำยกำร 1 Bedroom 2 Bedroom Corridor Retail Co-working Swimming pool Swimming pool (ขุดดิน) Fitness (Equipment) Fitness Lobby Rooftop + ค่ำปูกันซึม Interior
จำนวน 180 12
B = Fixed Equipment
Housing Project
7%
9,051,434
C = ค่ำพัฒนำที่ดิน
Site preparation Site development On site utilities Off site utilities Strom Drainage Landscape
3%
3,879,186 448,000 1,293,062 3,879,186 646,531 1,328,000 720,000 3,879,186 468,520 9,310,000 25,851,671 164,209,305
A = ค่ำก่อสร้ำงอำคำร
Outdoor Lighting Parking - On ground Parking - On Beam D
4 1 1 1.3 1 1 1 1
1% 3% 0.50% tree grass 3%
A+B+C
* อ้ำงอิงรำคำประเมินค่ำก่อสร้ำงอำคำร ณ กันยำยน 2563 จำกมูลนิธิประเมินค่ำ-นำยหน้ำแห่งประเทศไทย
ขนำดพื้นที่ 5,040 504 870 160 75 225 292.5 ลบ.ม. 75 75 428 6,800
รำคำ 16,900* 16,900* 16,900* 16,900* 16,900* 20,000 120 500,000 16,900* 16,900* 6,000 1,000 TOTAL
1600
280
664 900
2,000 800
585.65 950
800 9800 TOTAL
TOTAL 8,5176,000 8,517,600 14,703,000 2,704,000 1,267,500 4,500,000 35,100 500,000 1,267,500 1,267,500 2,568,000 6,800,000 129,306,200
PROJECT COST ESTIMATE รำยกำร E = ค่ำที่ดิน F = ค่ำอุปกรณ์เคลื่อนย้ำยได้
Land (รำคำ/ตร.วำ) Elevator ซิงค์ฝัง 1 หลุม ก๊อกซิงค์น้ำเย็น โถสุขภัณฑ์ ก๊อกเดี่ยวอ่ำงล้ำงหน้ำ อ่ำงล้ำงหน้ำ สำยชำระ ฝักบัว + สำย เครื่องปรับอำกำศ ตู้เสื้อผ้ำ
G = ค่ำบริกำรวิชำชีพ
H = ค่ำอัตรำเสี่ยงจำกสภำวะกำรเปลี่ยนแปลง I = ค่ำใช้จ่ำยด้ำนธุรกำรและบริหำร J
จำนวน
ขนำดพื้นที่ 1333.5 (ตร.วำ) Mobile Equipment
2 194 194 195 198 198 195 195 201 192
Percentage Fee
TOTAL
61,000
81,343,500
2,000,000 790 399 1,700 450 790 220 270 10,988 4,600 TOTAL
4,000,000 153,260 77,406 331,500 89,100 156,420 42,900 52,650 2,208,588 883,200 7,995,024
ประเภทอำคำร : 4 = คอนโดมิเนียม
< 10M 10-30M 30-50M 50-100M
6.50% 5.50% 4.75% 4.50%
Contingency of D Operating of D D+F+G+H+I
10% 1%
INVESTMENT
รำคำ
289,950,852.6
10,000,000 154,000,000 124,000,000 74,000,000 TOTAL
650,000 8,470,000 5,890,000 3,330,000 18,340,000
TOTAL
16,420,930.5 1,642,093.05 289,950,852.6
FINANCIAL FEASIBILITY ประเภทห้อง
ขนำด
รำคำเฉลี่ย
รำคำ
unit
TOTAL
1bedroom 2bedroom Retail Common Area Maintenance Fee TOTAL INCOME
28 42 160 5544
61,000 61,000 61,000
1,708,000 2,562,000 9,760,000 480
180 12
307,440,000 30,744,000 9,760,000 2,661,120 350,605,120
192
ปี
เงินลงทุน
ค่ำใช้จ่ำยในกำรดำเนินกำร
ผลตอบแทน
กำไรสุทธิ
1
289,950,852.6
2
2,899,508.526
280,484,096
273,594,631.8
3
2,870,513.44 2,841,808.306
52,590,768
51,298,993.46
17,530,256
17,099,664.49
8,611,830.272
350,605,120
341,993,289.7
2,152,957.568
87,651,280
85,498,322.43
4 TOTAL
AVERAGE
289,950,852.6
IRR : Internal Rate of Return = ผลตอบแทนสุทธิเฉลี่ย / 3 ปี = 85,498,322.43 x 100 / 289,950,852.6 = 29.48%
กำไร = (กำไรสุทธิเฉลี่ย x 100 / เงินลงทุน)-100 = (341,993,289.7 x 100 / 289,950,852.6) – 100 = 17.94%
BENEFIT COST RATIO = ผลตอบแทน / เงินลงทุน = 341,993,289.7 / 289,950,852.6 = 1.20%
ระยะเวลำคืนทุน = เงินลงทุน / กำไรสุทธิเฉลี่ย
= 289,950,852.6 / 85,498,322.43 =
3.39
FINANCIAL FEASIBILITY
Discount rate = 100 x กำไรสุทธิเฉลี่ย = 100 x 85,498,322.43 = 25% 341,993,289.7 กำไรสุทธิ IRR > Discount Rate : สำมำรถลงทุนได้ กำรลงทุนให้ผลตอบแทนมำกกว่ำที่คำดหวังจำก Discount Rate NPV > 0 : สำมำรถลงทุนได้ เพรำะได้เงินสุทธิเฉลี่ยมำกกว่ำที่คำดหวังจำก Discount Rate
ควำมสำมำรถในกำรกู้ กู้ได้ไม่เกิน 80% ของสินทรัพย์ค้ำประกัน
สินทรัพย์ค้ำประกัน ที่ดินโครงกำร มูลค่ำ 81,343,500 ล้ำนบำท
วงเงินกู้สูงสุด มูลค่ำ 64,000,000 ล้ำนบำท
อัตรำดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำ ประเภทสินเชื่อ อัตรำดอกเบี้ย (ร้อยละต่อปี) ดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำประเภทเงินกู้ที่มีระยะเวลำ 6.15 (MLR) MINIMUM LENDIND RATE ดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำประเภทเงินเบิกเกินบัญชี 5.995 (MOR) MINIMUM OVERDRAFT RATE ดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ำรำยย่อยชั้นดี 6.245 (MRR) MINIMUM RETAIL RATE ทั้งนี้ตั้งแต่วันที่ 25 พฤษภำคม 2563 เป็นต้นไป *อ้ำงอิงจำก อัตรำดอกเบี้ยเงินกู้ ธนำคำรออมสิน 2563
ผ่อนชำระ 36 งวด เป็นเวลำ 3 ปี อัตรำดอกเบี้ย 6.15% ต่อปี
ดอกเบี้ย รวมเงินทั้งสิ้น
6,060,807.86
เงินต้น 64,000,000.00
รวมหัก 70,060,807.86
BIBLIOGRAPHY - ธนำคำรออมสิน. (2563). อัตราดอกเบี้ยเงินกู.้ สืบค้น 20 พฤศจิกำยน 2563, จำก https://www.gsb.or.th/services/อัตรำดอกเบี้ยเงินกู้ - มูลนิธิประเมินค่ำขนำยหน้ำแห่งประเทศไทย. (2563). ราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร. สืบค้น 20 พฤศจิกำยน 2563, จำก https://www.thaiappraisal.org/thai/value/value2.php/ - EIA คอนโดมิเนียมเรื่องลึกๆที่ควรรู้. (2557). สืบค้น 20 พฤศจิกำยน 2563,
จำก https://www.terrabkk.com/news/6015 - ไทวัสดุ. (2563). สุขภัณฑ์. สืบค้น 24 พฤศจิกำยน 2563, จำก https://www.thaiwatsadu.com/