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Auteur: Christopher Clover, FRICS
Christopher Clover publie des rapports sur le marché immobilier de Marbella depuis plus de 50 ans.
Le monde a évolué de manière inespérée et radicale depuis le début de l’année 2020. La majorité d’entre nous sommes conscients que nous ne reviendrons pas à notre ancien style de vie.
Malgré la terrible perte de vies humaines et des importants dommages économiques provoqués par les confinements imposés suite à la crise du COVID dans le monde entier, le secteur immobilier de haute qualité et de luxe a non seulement survécu, mais aussi prospéré. Le Covid a tout simplement changé notre façon de vivre et l’endroit où nous souhaitons habiter.1
Le marché immobilier de luxe n’a jamais été aussi actif
Durant cette dernière année, depuis le 21 juin 2020, date de la fin du confinement en Espagne, on a assisté à un volume d’achats de logements inattendu, exceptionnel même. En 2021, le segment de luxe du marché immobilier (c’est-àdire, des biens immobiliers évalués à plus d’1M€) s’est développé à une vitesse accélérée au fil des mois, jusqu’à atteindre un niveau d’activité jamais vu auparavant. Au lieu de subir les conséquences négatives prévues par un grand nombre, le marché immobilier de luxe a prospéré, et a largement dépassé toutes les attentes.2
Cette augmentation de la demande, qui s’est développée à un rythme presque frénétique, a été la conséquence directe de la pandémie du coronavirus, comme le confirment nos statistiques et celles de la majorité des agences immobilières spécialisées dans le marché du haut “standing”. Vu la grande activité du marché immobilier
malgré les restrictions de mobilité entre pays européens, et même entre les villes espagnoles, nous pourrions affirmer que cette vague de transactions ne fait que commencer, et est un indicateur extraordinaire et positif du marché
Les ventes dans le segment de luxe du marché immobilier (biens immobiliers évalués à plus d’1M€) se sont
accélérées jusqu’à atteindre un niveau jamais vu auparavant”
Si nous comparons l’activité des ventes des six premiers mois de 2021 avec celle de la même période de 2019 (avant le Covid), dans notre propre agence, nous observons que :
Les consultations des acheteurs potentiels ont augmenté de 154,4%.
Le nombre de ventes (conclues et en processus de formalisation) durant la même période a augmenté de 68%.
Le prix moyen de vente des propriétés vendues par notre agence a augmenté de 107,5%, avec des prix de vente qui fluctuent entre 400 000 € et 10M€.
Et tout cela malgré une réduction drastique du nombre de visiteurs étrangers et avec des restrictions de mobilité !
1. BBC: “How Covid has changed where we want to live”, 19 mars 2021
2. Economía Digtal: “Las inmobiliarias de lujo de Marbella y Mallorca son inmunes al Covid”, 2 août 2020
Le Covid a tout simplement modifié notre façon de vivre et l’endroit où nous souhaitons habiter.
qui s’accentuera dans les prochains mois, au fur et à mesure de la disparition des restrictions de déplacements.
Pourquoi le Covid a-t-il accéléré les ventes des biens immobiliers de luxe ?
La tendance à une augmentation de l’investissement dans le segment supérieur et de luxe du marché immobilier n’est pas un phénomène exclusif de notre zone : des particuliers au pouvoir d’acquisition élevé montrent une tendance évidente à investir dans le marché immobilier dans le monde entier.3 Par exemple, un grand nombre de cadres de New York, qui résident presque tous en appartements et télé-travaillent depuis plus d’un an, en sont arrivés à la conclusion que leur “foyer” peut en réalité se trouver à n’importe quel endroit. Ils ont par conséquent voyagé en masse au sud de la Floride, attirés par son climat chaud et par la taille des logements, avec terrasses et jardins.4 De ce fait, vu le déménagement en Floride d’un si grand nombre d’employés et associés de Goldman Sachs, la direction de la compagnie envisage d’ouvrir un bureau à Miami ou Fort Lauderdale pour soutenir son équipe.5 Certains articles évoquent le grand boom immobilier de dimensions historiques vécu par Miami.6 Dans d’autres lieux, comme en Angleterre,
“La tendance vers plus d’investissements dans le segment supérieur et de luxe du marché immobilier n’est pas un phénomène exclusif de notre zone”
les logements ruraux se vendent partout.7 À Majorque, les ventes de logements de luxe sont en plein essor, avec une augmentation de plus de 80%, selon les informations de plusieurs agences locales.8
Ils existent d’autres raisons pour lesquelles le marché de Marbella continue à être si solide :
Malgré le fait que Marbella est traditionnellement une ville touristique de seconde résidence, pionnière dans le “tourisme résidentiel”, nous avons constaté qu’un grand nombre de ses propriétaires actuels ont décidé de transformer leur seconde résidence en leur résidence habituelle, et de passer plus de temps dans la zone.
Le gouvernement andalou a réduit jusqu’à 3% l’impôt sur les transmissions patrimoniales, fixant un taux général unique de 7%, et a réduit le taux de l’impôt sur les actes juridiques documentés de 1,5% à 1,2%, comme mesure provisoire jusqu’à
3. Square Yards: “Where the world’s ultra-rich lives and why most of them invest in real estate”, 5 mai 2021
4. Miami Herald: “Miami’s new tech-based buyers want single-family homes. They’re here to stay” 19 avril 2021
5. The Real Deal: “Goldman Sachs plans move to South Florida” 7 décembre 2020
6. Forbes: “South Florida’s Real Estate Market Is Now Officially In Super-Boom Mode” 19 février 2021
7. The Guardian: “Super-rich buying up ‘Downton Abbey estates’ to escape pandemic” 14 novembre 2020
8. Brainsre.news: “Demand Strong in Mallorca’s Premium Property Market, Says Engel & Völkers” 11 mai 2021
la fin de l’année 2021, se réservant la possibilité de prolonger cette réduction dans le futur. L’impôt sur les successions et les donations fut pratiquement éliminé en avril 2019, transformant ainsi l’Andalousie en l’une des communautés autonomes les plus favorables au niveau fiscal d’Espagne. D’autres importantes réductions fiscales sont par ailleurs en cours d’approbation par le gouvernement autonome. Il est plus que probable que ces réductions fiscales contribueront à stimuler les ventes de biens immobiliers dans la région.9
Les taux d’intérêt hypothécaires restent très bas. Même les personnes au pouvoir d’acquisition élevé qui achètent des logements dans la zone profitent de ces taux bas, car il est plus rentable pour elles d’investir leur argent dans leurs business. Cette situation ne se produit pas que dans notre zone, mais aussi dans tout le pays : durant le mois de mars 2021 uniquement, le nombre de crédits hypothécaires concédés à 10 ans a été très élevé.10 Selon Bankinter, un crédit hypothécaire à 15 ans constitué par un résident en Espagne en juin 2021 aura environ les taux d’intérêt suivants : taux fixe : 1,30%. Taux variable : première année : 1,75%, années suivantes Euribor (actuellement de -0,485% négatif) + 0,99%. Les non-résidents payeront un taux fixe de 2,25%, et un taux variable : première année : 2,50%, et les années suivantes Euribor + 1,75%.
Une autre conclusion intéressante de cette augmentation de ventes immobilières depuis le début de la pandémie peut être déduite : l’acquisition de biens immobiliers est perçue à l’échelle mondiale comme un investissement de “port sûr” durant cette époque incertaine et, sans aucun doute, beaucoup plus sûr que les actions en bourse ou d’autres options d’investissement. Il s’agit en outre d’un investissement fondamental en qualité de vie que de nombreuses personnes peuvent se permettre à l’heure actuelle.11
“L’acquisition de biens immobiliers est perçue à l’échelle mondiale comme un investissement de “port sûr”
Les clients acheteurs se sentent spécialement attirés par Marbella, celle-ci étant la capitale immobilière de la qualité et du style de vie de la Costa del Sol, offrant une saison complète de douze mois qu’on ne retrouve dans aucune autre ville touristique de tout le bassin méditerranéen. Marbella a en outre un volume faible de constructions, propose d’incroyables installations sportives et de golf (52 terrains de golf dans la seule province de Malaga)12 et des infrastructures et services de première catégorie. Autre exemple de service essentiel parmi ceux considérés comme des services de haute qualité, selon un blog récent de Savills : Marbella occupe la 7e position de la vitesse Internet de toutes les principales destinations touristiques “prime” du monde entier.13 Marbella offre actuellement quelques-uns des meilleurs logements au monde disponibles sur le marché.
2012 : Des investisseurs avec une vision de futur qui est devenu réalité
Le marché immobilier de la zone de Marbella a commencé à se récupérer de la crise de 2008 en 2012, avec un essor des ventes stimulées
9. Vozpopuli: “PP, Ciudadanos y Vox cierran un acuerdo para bajar los impuestos en Andalucía” 19 mai 2021
10. El Economista: “La concesión de hipotecas en marzo alcanza el récord de la última década” 12 mai 2021
11. Brainsre.news: “25% Of the World’s Wealthy to Invest in Real Estate by 2021” 16 juin 2021
12. Mijas Golf: “Campos de Golf in Málaga”
13. Savills: “Which global leisure location has the fastest broadband speed?” 3 août 2020
“Outre la situation, le mot-clé est désormais la qualité”
par une importante demande accumulée, non seulement par les utilisateurs finaux habituels, mais aussi par différents promoteurs immobiliers ; depuis le promoteur privé qui rénovait ou construisait des logements, ou des groupes de cinq ou dix villas, jusqu’aux grands investisseurs qui construisaient des projets d’appartements et complexes exclusifs promus par des fonds internationaux qui misaient solidement sur la zone pour la première fois. Comme conséquence, dans l’aire métropolitaine de Marbella (y compris les municipalités d’Estepona et Benahavís), des centaines de logements ont été construits, et d’anciens logements dans des zones résidentielles consolidées ont été rénovés, tout spécialement dans des emplacements privilégiés, avec des designs modernes et des installations de dernière génération, incluant des systèmes de domotique et les systèmes de sécurité les plus sophistiqués. De nombreux investisseurs qui ont misé sur le futur de cette zone ont créé, construit et vendu les logements les plus exclusifs de leur catégorie du monde entier. Outre la situation, le mot-clé actuel est la qualité. Marbella n’avait jamais connu auparavant une telle variété et sélection de biens immobiliers de haute qualité disponibles sur le marché.
Marbella a fini par atteindre l’apogée que nous prédisions quand nous décidions d’y établir notre première agence en 1970.
Quelques exemples de promotions qui se sont bien vendues
Un exemple remarquable cette année du succès des promoteurs de qualité est le projet Epic,
“Marbella n’avait jamais connu auparavant une telle variété et sélection de biens immobiliers de haute qualité disponibles sur le marché”.
construit par le promoteur vétéran Sierra Blanca Estates, à la Mille d’Or. 70% de la seconde phase est déjà réservée..14
Palo Alto, à Ojén, à cinq minutes en voiture seulement du centre commercial La Cañada, a déjà vendu ou réservé environ la moitié du total des logements qui vont être construits dans leur complexe. Depuis le lancement de ce projet il y a deux ans, 90 appartements ont été construits et vendus, et à l’heure actuelle, 106 appartements supplémentaires sont en processus de construction, 70% de ceux-ci sont déjà réservés, ainsi que 30 villas, dont 8 sont également réservées.
Le projet à la conception magnifique, Icon, à l’est de la ville, est déjà complètement vendu, et a été commercialisé par la reconnue et prestigieuse agence NVOGA.
D’autres promotions de nouvelle construction ou de logements complètement rénovés se sont également tous vendus. Heureusement, de nouvelles promotions seront prochainement lancées sur le marché. Il y a d’innombrables logements de haute qualité en processus de construction et d’autres en attente d’obtention du permis correspondant pour pouvoir commencer les travaux.
D’une petite localité agricole au bord de mer à l’histoire riche, à une destination touristique reconnue à l’échelle mondiale.
En vue d’illustrer le début de l’évolution de Marbella comme ville touristique, nous avons pris comme référence le recensement officiel de la population en 1950 (résidents temporaires exclus) qui était de 9 991 habitants. Il a ensuite augmenté à 12 069 habitants en 1960, et explosé jusqu’à atteindre les 29 253 habitants en 1970, avec une nouvelle augmentation postérieure de plus du double en 1980.15
Il est évident que notre entreprise a choisi le moment opportun quand elle ouvrit sa première agence dans la ville en 1970.
Marbella était habituellement une ville touristique très saisonnière, comme les autres destinations touristiques de la côte méditerranéenne, avec une saison haute qui débutait très progressivement au printemps, atteignait son point culminant durant les mois d’été, et qui descendait petit à petit à partir de la fin du mois de septembre ou début du mois d’octobre, de nombreux restaurants et hôtels étant fermés durant l’hiver.
Pour qu’une ville touristique maintienne son dynamisme durant toute l’année, avec une activité commerciale suffisante pour pouvoir maintenir les boutiques, restaurants, discothèques, installations sportives et de loisirs ouverts, un climat hivernal modéré est nécessaire, mais aussi un noyau minimum de population de quelques 150 000 habitantes, entre les résidents recensés et la “population flottante” du tourisme résidentiel. Ce chiffre fut finalement atteint à Marbella en 1995, quand l’hiver, “hors-saison”, a été animé,
15. Wikipedia: “Marbella”
transformant Marbella en l’unique ville touristique du bassin méditerranéen avec une véritable saison durant toute l’année.
La population officielle actuelle de Marbella a atteint les 147 633 habitants en janvier 2021,16 devenant ainsi la septième municipalité la plus peuplée d’Andalousie. Si on y ajoute la population flottante non-recensée, la population en basse saison oscille aujourd’hui entre 250 000 et 275 000 habitants, selon les estimations de la Mairie, et augmente jusqu’à plus de 800 000 en haute saison.
De nos jours, des habitants d’environ 140 nationalités différentes vivent à Marbella, les étrangers17 représentant 26% de la population recensée. Au fil des années, Marbella a atteint petit à petit son potentiel maximal comme ville touristique, et se trouve désormais parmi les destinations touristiques de luxe les plus importantes au monde.
16. Ayuntamineto de Marbella: “Marbella se sitúa como el séptimo municipio con mayor población de Andalucía tras registrar un 3 por ciento de incremento en el número de empadronados” 10 janvier 2021
17. Junta de Andalucia: “Andalucía pueblo a pueblo - Fichas Municipales”
Année
Estepona
Source : Ministerio de Fomento www.fomento.gob.es
Volume des ventes
Bien qu’il existe des logements de nouvelle construction disponibles sur le marché dans toutes les catégories de prix, les ventes du segment supérieur, avec des prix supérieurs aux 3M€, atteignant les 12M€ ou encore davantage, sont devenues le type de vente habituel, des biens immobiliers d’un niveau qui n’existaient pratiquement pas avant la dernière crise.
Si nous comparons les ventes interannuelles, Marbella, Estepona et Benahavís ont enregistré les ventes détaillées ci-dessous : VILLE
Marbella Total ** Note : ces statistiques reprennent uniquement le nombre de biens immobiliers vendus chaque année selon les actes de vente signés chez le notaire, et ne reflètent pas les centaines de ventes de biens immobiliers qui sont en cours de construction ou les achats sur plan.
En raison du manque de statistiques sur le nombre de logements vendus par catégories de prix, nous avons réalisé une estimation du nombre de ventes d’une valeur supérieure à 4M€ de juillet 2020 à juin 2021, obtenant comme résultat quelques 120 unités, parmi lesquelles 20 environ furent vendues à un prix supérieur à 10M€.
Sur le tableau précédent, nous pouvons voir les ventes générales interannuelles de Marbella, Estepona et Benahavís dans toutes les catégories de prix, depuis 2007.
Les statistiques de l’année dernière montrent une baisse de 16,74% uniquement au niveau des ventes dans les trois municipalités en comparaison avec 2019, une diminution moindre que celle prévue, malgré les trois mois de confinement total en 2020 et due spécialement à la force des ventes à Estepona, qui ont enregistré une surprenante augmentation par rapport à 2019.
Les statistiques du premier trimestre de 2021
indiquent un redressement de 9,2% des ventes en comparaison avec la même période de 2020, avec une augmentation remarquable dans le cas de Marbella, de 22%, comme nous pouvons observer sur le graphique ci-dessous. D’autres agents spécialisés dans les biens immobiliers de luxe confirment les statistiques de notre propre agence, ce qui indique que 2021 est déjà une excellente année en ce qui concerne la vente de logements, spécialement ceux dont les prix dépassent le 1 M€.18
Estepona
Marbella
Total
Les prix restent stables, mais il est toutefois probable qu’ils commencent à augmenter progressivement.
De nombreux propriétaires ont réduit leurs prix de mise sur le marché l’année dernière, mais ont commencé à les augmenter.
En 2020, inquiets concernant les conséquences du Covid sur la vente de leurs biens immobiliers, près de 40% des propriétaires qui vendaient
18. Spanish Property Insight: Why is the Costa del Sol recovering so much better than the Costa Blanca? 16 mai 2021
Le volume des ventes dans la province de Malaga a augmenté jusqu’à des niveaux d’avant la pandémie. Le graphique suivant, qui porte sur le premier trimestre de 2021, est la preuve évidente que les ventes dans la province de Malaga ont rattrapé les niveaux préalables à la pandémie.19
VENTES DE LOGEMENTS À MALAGA / COSTA DEL SOL mars 2019 - mars 2021
leur logement via notre agence ont adapté leurs prix de départ à des niveaux très raisonnables. La réduction moyenne des prix de départ (qui ne doivent pas être confondus avec les prix de vente) que nous avons enregistrée durant l’été et l’automne de 2020 fut environ de 9%, laissant ainsi plus de marge à la négociation. Cet ajustement des prix a entraîné une augmentation immédiate des visites et, par conséquent, des ventes.
Nous observons petit à petit que les clients acheteurs (aussi bien les promoteurs immobiliers que les particuliers) achètent de plus en plus de logements à rénover. De plus, comme nous l’avons déjà mentionné ci-dessus, une augmentation constante de la demande de logements complètement rénovés, pour y vivre tout de suite, s’est produite, ce qui provoque actuellement un manque au niveau de l’offre. En raison de la solidité du segment de luxe du marché, certains
propriétaires ont commencé à augmenter de nouveau leurs prix de départ.
Le prestigieux portail immobilier Idealista.com inclut une intéressante et pratique liste de “prix de départ” qui permet de comparer les prix des différents quartiers de chaque municipalité. À Marbella, par exemple, le prix moyen de départ pour les logements en général, indépendamment de leur situation, est de 3 242 € / m2, ce qui représente une augmentation de 7,3% par rapport à juin 2020. À Nueva Andalucía, la hausse des prix par rapport à juin 2020 fut de 9%, tandis qu’à San Pedro de Alcántara, elle fut de 10,5%. À Benahavís, de 12,1%, et à Estepona, de 8%. Même si ces prix ne sont pas ceux réels de vente, la majorité des experts bancaires en estimations immobilières n’utilisent pas non plus les prix réels de vente car ils n’y ont pas accès. Cette liste constitue donc un outil utile pour mesurer les tendances du
19. La Opinión de Málaga: La venta de viviendas en Málaga ratifica su vuelta al nivel previo a la pandemia, 15 mai 2021
“Entre avril 2020 et mars 2021, le prix de la construction a augmenté de 8,56%”
marché, car elle fournit une excellente orientation concernant les prix de vente offerts – se reporter au lien en note en bas-de-page.20
Cette tendance n’est pas observée exclusivement à Marbella ou à la Costa del Sol ; dans les économies des 25 pays différents analysés par The Economist, les prix du logement ont augmenté en moyenne de 5% ces 12 derniers mois, sur lesquels des chiffres sont disponibles.21
À la page suivante figurent des exemples concrets de prix réels de vente par mètre carré atteints dans la zone durant les six premiers mois de 2021, extraits d’un petit échantillon de ventes durant cette période.
Augmentation des coûts de construction
Étant donné que le marché immobilier présente de nouveau les mêmes niveaux de vente que ceux d’avant la pandémie dans la majeure partie de l’Espagne, le coût de la construction (à l’échelle nationale) augmente. Selon la Sociedad de Tasación, entreprise au prestige national experte en évaluations de biens immobiliers, les coûts de construction ont déjà augmenté de 3,01% au premier trimestre de 2021, et de 8,56% depuis la fin du premier trimestre de 2020 jusqu’à la fin du premier trimestre de 2021.22 Dans les zones où il existe une demande majeure de nouvelles
20. Idealista: “Histórico de precios de venta en Marbella”
constructions, comme c’est vraisemblablement le cas de Marbella, l’augmentation pourrait même être majeure.
Il est important de signaler que, malgré l’existence d’une activité historique de ventes dans le segment de luxe du marché, les acheteurs sont en général toujours à la recherche d’opportunités, et souhaitent obtenir le plus grand rendement économique possible. L’expérience d’un agent immobilier peut donc être essentielle pour trouver les biens immobiliers les plus adéquats pour chaque acheteur.
Qui sont les acheteurs ?
On constate que 90% des acheteurs du segment de luxe du marché dans la zone de Marbella sont des étrangers, ce qui a permis au marché local d’être si solide durant autant d’années, en comparaison avec le marché national.
Dans la province de Malaga, les trois principales nationalités étrangères d’acheteurs de biens immobiliers en 2020 furent :23
• Les Britanniques, 19%,
• Les Suédois, 13% et
• Les Belges, 9%.
Nous pourrions affirmer, avec presqu’une totale certitude, que ces chiffres concernant les
21. The Economist: “House prices boom despite the pandemic” 9 avril 2021
22. Sociedad de Tasación: “Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario”
23. Estadística Registral Inmobiliaria anuario 2020
Prix réels de vente par mètre carré atteints dans la zone les six premiers mois de 2021
APPARTEMENTS ET MAISONS JUMELÉES DE NOUVELLE CONSTRUCTION - Prix par m2
Epic
Milla de Oro
Appartement nouveau
Montagne
4.711,00€ à 7.923,00€
Lomas del Rey
Milla de Oro
Appartement nouveau
Montagne
The Edge
Nueva Milla de Oro
Appartement nouveau
Bord de mer
Golden Green
Nueva Andalucía
Logement jumelé nouveau
Montagne
Treetops
San Pedro
Logement jumelé nouveau
Montagne
APPARTEMENTS ET MAISONS JUMELÉES DE SECONDE MAIN - Prix par m2
Puente Romano II
Milla de Oro
État d’origine Bon état
Bord de mer
Marbella
Milla de Oro
Montagne
Marina Puente Romano
Milla de Oro
Benahavís
Appartement nouveau
Montagne
4.547,32€ à 7.439,60€
Monte Paraíso Country Club
Milla de Oro
Ancón Sierra
Milla de Oro
Milla de Oro
État d’origine Bon état
Bord de mer
Montagne
Montagne
Examples of prices per m2 reached in different Marbella areas
Sierra Blanca
Milla de Oro
Nouvelle construction
Montagne
Marbella Este
Nouvelle construction
Montagne
De 3.466,00€ à 3.855,00€
El Madroñal
Benahavís
Nouvelle construction
Montagne
Nagüeles
Milla de Oro
Nouvelle construction
Montagne
Examples of prices per m2 reached in different Marbella areas
La Zagaleta
Benahavís
État d’origine Bon état
Montagne
El Paraíso
Estepona
Nouvelle construction
Montagne
État d’origine Bon état
Montagne
LOGEMENTS UNIFAMILIAUX DE NOUVELLE CONSTRUCTION - Prix par m2
LOGEMENTS UNIFAMILIAUX DE SECONDE MAIN - Prix par m2
Lomas de Marbella Club
Milla de Oro Partiellement rénové
État d’origine Bon état
Montagne
Milla de Oro Complètement rénové Complètement rénové
Cascada de Camojan
État d’origine Bon état
Montagne
Milla de Oro
Nouvelle construction
Montagne
Sierra BlancaNueva AndalucíaEl Vicario
Milla de Oro
Aloha
Milla de Oro
État d’origine Bon état État d’origine Bon état À rénover
Montagne
Montagne
Montagne
nationalités, peuvent également être appliqués à la zone de Marbella. Hélas, nous ne disposons pas de données plus précises, mais, selon les statistiques publiées en 2020 sur la nationalité des acheteurs dans la communauté autonome de l’Andalousie dans son ensemble, il est probable que les nationalités suivantes soient, dans cet ordre : les Français, les Hollandais et les Allemands.
Au niveau des statistiques, l’essor du marché suédois, dont la part de marché a augmenté graduellement durant ces dernières années, est intéressant.
L’année dernière, nous avons également assisté à l’irruption du marché polonais, ainsi que des acheteurs de l’Europe de l’Est et du Moyen-Orient, malgré les restrictions de mobilité, la plupart de ceux-ci souhaitaient acquérir un logement en vue de pouvoir demander la Golden Visa. Le marché espagnol lui-même a évidemment été toujours présent, et représente la base du marché immobilier de la zone de Marbella.
“Nous observons une demande importante de la part des jeunes à succès dénommés “millennials”, avec un pouvoir d’achat élevé”
Nous observons par ailleurs une demande importante de la part des jeunes à succès dénommés “millennials”. Ces nouveaux acheteurs ont un pouvoir d’achat élevé, et choisissent uniquement les meilleurs logements, avec un haut niveau d’intimité et les meilleures qualités possibles. Ces logements ont été construits depuis l’année 2012, pour ce marché concret, par des promoteurs immobiliers qui ont su identifier ce nouveau profil d’acheteurs.
La solidité des ventes dans le segment de luxe du marché immobilier confirme l’attrait de la zone de Marbella, non seulement pour ces millennials fortunés, mais aussi pour ceux qui connaissent Marbella depuis des décennies, et qui ont décidé que maintenant est le moment opportun pour acheter.
L’impact du Brexit
Le Brexit fut accompagné d’une série de questions et de doutes, spécialement concernant
les exigences de visa, qui permet officiellement un séjour de trois mois tous les six mois uniquement, sauf si une prorogation est autorisée. Il n’est pas encore clair si cette condition requise sera appliquée de manière stricte. Les experts ont suggéré que la meilleure solution pour les citoyens britanniques qui souhaiteraient rester plus de trois mois est d’obtenir une Golden Visa, étant donné qu’à cette fin la résidence fiscale n’est pas requise, sauf si le séjour en Espagne est supérieur à 183 jours (six mois). Cette Golden Visa peut être obtenue en réalisant différents types d’investissements en Espagne, incluant l’acquisition d’un immeuble d’une valeur minimale de 500 000€, ce qui pourrait même avoir un effet rétroactif.24 Il existe plusieurs formes légales de contourner cette réglementation, et nous recommandons à cette fin de consulter un expert en la matière.25 Il existe, par exemple, un intéressant article sur le Brexit publié par le fameux avocat Ricardo Bocanegra.26
24. Spanish Property Insight: “The Spanish Golden Visa is retroactive” 5 février 2021
25. Spanish Property Insight: “How to stay in Spain over 90 days – Residency visa overview” 21 mai 2021
26. Gestoria Bocanegra: “Entrevista a Ricardo Bocanegra sobre el Brexit” 14 octobre 2019
Malgré le Brexit, et contre toute attente, les Britanniques ont été durant des décennies, et sont toujours, de loin, la nationalité étrangère qui investit le plus dans l’achat de biens immobiliers en Espagne depuis l’abolition par Margaret Thatcher des contrôles sur le marché de change britannique, l’infâme “Dollar Premium”, en deux phases, en 1978 et 1979.
Les chaînes hôtelières internationales marquent le début d’une nouvelle ère de luxe et d’excellence
Quatre chaînes hôtelières internationales de prestige ont finalement débarqué à Marbella.
L’arrivée de l’Hôtel Nobu, inauguré à Puente Romano ; l’annonce de l’Hôtel et Resort “W” de la chaîne hôtelière Starwood, qui sera construit au bord de la plage à l’ouest de l’Hôtel Don Carlos ; l’Hôtel Four Seasons, et les résidences de luxe qui les accompagneront, sont peut-être les meilleures et plus importantes nouvelles reçues par Marbella depuis des dizaines d’années. Elles représentent la reconnaissance de Marbella comme destination touristique de luxe à l’échelle mondiale, et marquent le début d’une nouvelle ère pour la ville.
Par ailleurs, l’hôtel Ikos, de cinq étoiles et face à la plage, avec 400 chambres et suites (voir photo
“Les
emblématiques hôtels Marbella Club et Puente Romano ont contribué à créer l’héritage de luxe représenté par Marbella”.
ci-dessous), vient d’ouvrir ses portes à la Nouvelle Mille d’Or, située à mi-chemin entre Marbella et Estepona.27
Selon le gouvernement autonome, 19 projets hôteliers de diverses catégories, à différentes étapes de développement ou construction, à Marbella et Estepona uniquement, y compris des hôtels boutique, sont prévus.28 L’établissement de ces chaînes hôtelières internationales de prestige dans la zone de Marbella accompagnera les emblématiques hôtels Marbella Club et Puente Romano, à côté d’autres comme le Don Pepe et Los Monteros, qui ont contribué à créer l’héritage de luxe représenté par Marbella.
La plupart des clients de haut niveau fidèles à ces nouvelles marques découvriront, ou redécouvriront, la Marbella d’aujourd’hui, entraînant plus de visites de touristes au pouvoir d’achat élevé, et prolongeant ainsi la forte activité de la moyenne saison aux mois d’hiver, ce qui est
“Marbella figure actuellement parmi les destinations touristiques de luxe les plus importantes au monde.”
IKOS Andalusia
sans aucun doute une excellente nouvelle pour ceux qui possèdent déjà un immeuble ou un commerce dans la ville.
Nouveaux projets en marche
Bien que le marché immobilier se soit amélioré dans toute l’Espagne et à la Costa del Sol, il existe encore entre 250 et 270 projets dont la construction fut paralysée en 2020, en attendant de voir l’impact total du Covid sur le marché. Actuellement, la réactivation de ceux-ci est prévue pour les prochaines années. Selon un article récent publié par le quotidien El Pays29 il existe un optimisme prudent qui prévoit l’amélioration du marché à la Costa del Sol avec le retour du tourisme, comme cela s’est déjà produit dans la zone de Marbella.
Ces nouveaux projets dont la construction est imminente, à côté de nombreux autres projets de moindre envergure dans la zone de Marbella, qui obtiendront bientôt les permis de construction, garantiront l’offre de nouveaux biens immobiliers nécessaire pour satisfaire la demande croissante. Voici quelques exemples :
Aussi bien le projet Four Seasons que le W proposeront des résidences de luxe associées à leur marque et adjacentes à leurs hôtels respectifs. Le premier, une promotion résidentielle d’environ 30 appartements touristiques plus 170
résidences privées (villas, appartements et maisons jumelées), adjacentes à l’hôtel, et qui, d’après nos informations, seront mises sur le marché à la fin de l’année 2021. Le second : 86 appartements touristiques et quelques 100 résidences privées avec services hôteliers. Nous disposerons d’informations plus en détail dans les prochains mois.
Le fascinant projet UNO, au bord de la plage, qui est limitrophe avec Marina Puente Romano à l’ouest, et qui est le dernier et le plus grand terrain à bâtir au bord de la plage à la Mille d’Or libre de constructions, avec 319 mètres linéaires face à la mer, va enfin obtenir son permis de bâtir. Ce complexe exclusif et clôturé sera composé de 57 logements de design et construction de la meilleure qualité. La majorité des logements d’UNO ont déjà été réservés. Vous pourrez obtenir plus d’informations sur ce projet exclusif et d’autres mentionnés dans ce rapport à travers Panorama.
Acciona Estrella del Mar est un autre nouveau projet, en attente de lancement sur le marché, qui comprend 58 appartements et 88 maisons jumelées, à 150 mètres seulement de la plage, à proximité de l’Hôtel Don Carlos, dans la zone de Marbella Est.
Vista Lago Residences est une promotion de luxe de 18 villas de conception durable dans l’extraordinaire enclave de Real de La Quinta,
29. El País: “Las promotoras confían en la apertura de fronteras para revivir el negocio en la Costa del Sol” 6 mai, 2021
qui profite possiblement des meilleures vues panoramiques de la zone sur Gibraltar et l’Afrique.
L’emplacement est unique, avec l’emblématique montagne de La Concha de Marbella d’un côté, et l’exclusif club résidentiel La Zagaleta Country Club & Golf de l’autre, limitrophe avec une réserve de biosphère de l’UNESCO et à seulement 10 minutes en voiture de Marbella.
La Finca de Jasmine est un lotissement clôturé et exclusif de villas de luxe avec club y spa, construit sur une superficie totale de 269 000 m2 sur le territoire municipal de Benahavís. La phase initiale comprendra 14 villas avec trois types de conception pour satisfaire différent besoins en fonction de chaque style de vie. Les prix commencent à partir de 995 000€ (hors TVA).
Grâce à ses jardins méditerranéens et piscines privées, et son accès facile à Marbella et Estepona, ce projet résidentiel de luxe est l’un des plus attractifs de ces dernières années.
À ce projet viennent s’ajouter d’innombrables projets de villas indépendantes ou en petits groupes dans l’ensemble de la municipalité, déjà en vente ou disponibles sur le marché dans les prochains mois.
Perspective à long terme : nouveau plan général d’aménagement urbain (PGOU)
Le si attendu nouveau plan général d’aménagement urbain de Marbella avance vers son approbation initiale à la fin de l’année 2021 et son approbation définitive en 2023, selon Kika Caracuel, déléguée d’urbanisme de la Mairie de Marbella.30 Son approbation définitive mettra fin aux problèmes urbanistiques dont Marbella est victime depuis le début du siècle, le dernier étant l’annulation du plan général de 2010 en 2015, qui provoqua une grande insécurité parmi les propriétaires de biens immobiliers, investisseurs et promoteurs.
Selon Caracuel, le travail de l’actuelle équipe urbanistique a rendu possible la continuité de grands projets à Marbella dans le cadre du plan actuellement en vigueur de 1986 : “Nous avons approuvé le texte redéfini du plan, nous avons approuvé l’adaptation du plan à la LOUA (Loi d’aménagement urbanistique d’Andalousie), et nous avons modifié et approuvé la réglementation urbanistique”. Grâce à cela, nous avons pu
30. Diario Sur: “Marbella y Torremolinos pendientes de sus nuevos PGOUs” 14 février, 2021
Le nouveau plan général d’aménagement urbain de Marbella avance vers son approbation initiale à la fin de 2021 et son approbation définitive en 2023
continuer à recevoir et traiter des projets très importants qui représentent des investissements multimillionnaires. “Marbella a été assez forte pour surmonter l’annulation du PGOU de 2010, et nous sommes satisfaits de nos progrès, malgré les difficultés”, a affirmé Caracuel, tout en soulignant également l’importance d’une nouvelle “dynamique dans la gestion des dossiers urbanistiques, depuis les permis jusqu’à la planification”.
Que nous réserve l’avenir ?
Avec le retour de la libre mobilité, un grand pourcentage de la population vaccinée et les gens désireux de voyager, la zone est prête pour un retour progressif du tourisme de qualité. Comme nous l’avons déjà mentionné à plusieurs reprises, la principale source d’acheteurs de biens immobiliers provient du tourisme de qualité attiré par la zone.
1. L’évolution du marché immobilier ici et dans d’autres parties du monde avance à un rythme étonnamment vertigineux, plus rapidement que celui observé durant le dernier demi-siècle. Le Covid a modifié notre façon de vivre et le lieu où nous souhaitons habiter, non seulement dans notre zone, avec une majeure demande de biens immobiliers, spécialement dans les zones touristiques, mais aussi dans le monde entier. Les facteurs de style de vie sont étroitement liés aux projets d’investissement. Nous pensons que cette tendance se poursuivra et qu’elle deviendra peut-être encore plus forte.
2. Il n’y a aucun indice de diminution de la demande, bien au contraire, nous nous attendons à une demande plus forte dans les prochains mois. Des centaines de clients attendent de pouvoir voyager pour “formaliser l’achat” du logement qu’ils ont présélectionné auprès de leur agence immobilière. Et, pour la première fois, une multitude de ventes, même de biens immobiliers de super luxe, sont réalisées suite à des visites à travers des visioconférences en direct soignées et
détaillées sur Facetime ou WhatsApp, même sans avoir visité préalablement le bien immobilier en personne
3. Il n’y a aucun indice de surchauffe du marché comme ce fut le cas dans les années qui ont précédé l’effondrement de 2008, provoquant une rechute prolongée qui dura jusqu’au début de la récupération du marché en 2012.
4. Le secteur immobilier est redevenu un investissement “de port sûr”, comme moyen de rentabilité du capital, dans certains cas de rentabilité par location, et une protection contre l’inflation à venir.
5. Les taux d’intérêt historiquement bas contribuent à stimuler les ventes de biens immobiliers dans cette zone. De plus en plus d’acheteurs préfèrent les crédits hypothécaires, simplement parce qu’ils sont bon marché et leur permettent d’investir leurs économies dans d’autres activités.
6. Le segment supérieur du marché (biens immobiliers aux prix supérieurs à 1M€ et jusqu’à 10 M€ ou plus) est plus solide que jamais dans toute l’histoire de la zone, ainsi que dans la majorité des principales destinations touristiques. Étant donné que cela n’est que la continuation et l’accélération d’une tendance qui a commencé il y a quelque temps, nous espérons que le comportement du marché actuel ne soit pas simplement “passager”, sinon qu’il se prolongera dans le temps.
“Un changement important et favorable est en train de se produire sur le marché”
7. En ce qui concerne le marché de revente dans les zones résidentielles consolidées, le marché est resté également solide, comme ce rapport le démontre, depuis la fin du confinement en Espagne en juin 2020.
8. On assistera à un manque ponctuel de certains types de biens immobiliers, spécialement ceux de luxe. Toutefois une multitude de logements neufs et rénovés arrivent sur le marché, et nous ne prévoyons pas d’importantes carences dans les prochains mois.
9. D’excellentes opportunités continueront à se présenter, spécialement dans les merveilleuses zones résidentielles qui ne sont pas de super luxe.
10. Les prix dans les zones les plus prestigieuses ont augmenté jusqu’à atteindre des maximums historiques durant cette dernière année. Dans d’autres zones résidentielles, on peut s’attendre à une augmentation progressive des prix au cours des prochains mois, en fonction de la loi de l’offre et de la demande. Les impressionnants biens immobiliers ultra-prime [super luxe] continueront à dominer le marché.
11. Estepona, Benahavís et d’autres municipalités de la zone continueront à profiter d’un marché de plus en plus solide, non seulement en raison des facteurs décrits précédemment, mais aussi à cause des caractéristiques intrinsèques remarquables de ces municipalités qui attirent des acheteurs de toutes les
nationalités. En réalité, il s’agit d’une zone de marché avec une variété incroyable de biens immobiliers en vente dans toutes les catégories de prix.
12. Il convient de rappeler que le marché immobilier est cyclique et dépend d’innombrables facteurs, incluant les économies des différents pays d’où proviennent nos clients, l’inflation, les taux d’intérêt et lignes de crédit, le patrimoine privé, les épargnes et la disponibilité de produits de qualité sur le marché. Malgré l’incertitude dans certaines zones, la conjoncture actuelle influence favorablement le marché immobilier de la zone de Marbella, et nous apprécions une continuité du marché positive pour l’année prochaine, tous les autres facteurs demeurant inaltérables.
Sur base de tous les aspects décrits ci-dessus, il est évident qu’un changement important et favorable est en train de se produire sur le marché, et que c’est un moment excellent pour que les acheteurs y accèdent, car les prix continueront à augmenter progressivement.
Le Covid a accéléré les tendances qui prévalaient déjà dans cette zone durant les 65 dernières années, et Marbella est finalement devenue l’une des zones touristiques les plus importantes au monde. En fin de compte, en cas de nouveau confinement, où aimerions-nous vivre ? Dans une ville ou un village du nord de l’Europe, ou dans la ville jardin de Marbella, profitant du meilleur climat d’Europe et avec une véritable saison de douze mois ?
Copyright @2021 Panorama Properties S.L. - Une mention spéciale de remerciement à Carolina Alaniz et Alfonso Muñoz pour leur engagement total et leurs recherches pour l’élaboration de ce rapport.