ВЖП № 11-2008 by Игорь Чуриков

№ 11 ноябрь 2008 Ежемесячный информационно аналитический журнал

Основная тема номера:

ОТЕЧЕСТВЕННАЯ СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ПРОХОДИТ ИСПЫТАНИЕ НА УСТОЙЧИВОСТЬ Банк России наконец-то начал собирать информацию для предотвращения кризиса на рынке ИЖК, построенного по американской модели Для ОАО «АИЖК» приоритетным становится вторичный рынок ипотечного жилищного кредитования Заокеанская модель ипотечного жилищного кредитования, которая у нас реализуется, не совсем подходит для России Недостоверная статистика прежних лет могла сказаться на темпах ввода жилья в РФ в 2008 году Инвестиционно-строительный рынок плохо прогнозируем из-за непрозрачности и малой собственной капитализации компаний

СОДЕРЖАНИЕ

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА: ОТЕЧЕСТВЕННАЯ СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ПРОХОДИТ ИСПЫТАНИЕ НА УСТОЙЧИВОСТЬ В. Смирнов

Предотвращение кризиса на российском рынке ипотечного жилищного кредитования — тема, которая наконец-то стала занимать умы властей................................................... 5 Для ОАО «АИЖК» приоритетным становится вторичный рынок ипотечного жилищного кредитования ............................................................... 17 Ситуацией на рынке ипотечного жилищного кредитования обеспокоены АСР и НАУИР ................. 26 Меняются стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов ...................... 32 ФАС России возбудила дело в отношении ОАО «АИЖК» и 45 страховых организаций ................. 34 В банке «Северная казна» действует скорринговая процедура, позволяющая четко отсекать потенциальных неплательщиков по кредитам ................................................................. 38 Американская модель ипотечного жилищного кредитования, которая у нас реализуется, не совсем подходит для России ................................. 41 Инвестиционно-строительный рынок плохо прогнозируем из-за непрозрачности и малой собственной капитализации компаний ..................... 47 2

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

СОДЕРЖАНИЕ

Недостоверная статистика прежних лет могла сказаться на темпах ввода жилья в РФ в 2008 году........................................................... 51 Содействовать развитию жилищного строительства будет правительственная комиссия ...................................................................... 54

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ Необъятны просторы России, а увеличить предложение земель под жилищное строительство удастся еще очень нескоро .......................................................... 59

ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ ПРОГРАММЫ Россия в плане строительства — непаханое поле ......................... 63

НАЛОГОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ О предоставлении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже физлицом помещения, переведенного из категории жилого в нежилое ............................ 68

ПРОБЛЕМЫ И ПРАКТИКА ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ Законодатели собираются нейтрализовать нормы Жилищного кодекса РФ, по которым собственник жилья вправе выписывать бывших родственников, в том числе и детей ...................................................................... 70 Должен быть установлен обоснованный переходный период от государственного лицензирования к саморегулированию ........................................ 74

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Мониторинг изменений в жилищном законодательстве ..................................................... 76

ОПЫТ РЕГИОНОВ Примеры нормотворчества в сфере регулирования жилищных правоотношений на региональном уровне .................. 85 Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

СОДЕРЖАНИЕ

Продажа с рассрочкой платежа жилых помещений гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий или в содействии города в приобретении жилья .................................................................. 91

ОПЫТ ЗАРУБЕЖЬЯ Зарубежная мозаика в подходах по развитию жилищной сферы ..................................................... 97

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА Разъяснено правильное и единообразное применение законодательства, регулирующего подготовку гражданских дел к судебному разбирательству .......................... 102

ЛЮДИ. СОБЫТИЯ. ФАКТЫ В Подмосковье найдены «резиновые» дома ................................. 16 Российские банки впервые с 2006 года снизили долю ипотечных кредитов в своих розничных кредитных портфелях .................................................. 25 За год средняя фактическая стоимость строительства 1 квадратного метра общей площади жилых домов выросла на 4 тысячи рублей ......................................................... 31 Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих будет продвигаться в регионах через 21 филиал.......................................................... 37 За 12 лет в три раза увеличить число россиян, которые могут купить жилье, невозможно .................................... 61 Депутаты Госдумы озаботились повышением уровня безопасности объектов капитального строительства ................... 62 Численность населения России неуклонно снижается .................. 62 Проблема несоразмерности зарплат и стоимости жилья продолжает углубляться ............................................................... 67 Документы Банка России о расчете эффективной процентной ставки отменены ....................................................... 73 Альтернатива Windows как основной операционной системе компьютера .................................................................. 101

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Предотвращение кризиса на российском рынке ипотечного жилищного кредитования — тема, которая наконец-то стала занимать умы властей

СМИРНОВ Владимир Васильевич Главный редактор, кандидат технических наук

До недавнего времени Банк России, равно как и другие представители властной вертикали, не уделял внимания проблемам с ипотечным жилищным кредитованием (ИЖК). Однако то, что происходит на рынке ИЖК вообще и в последнее время особенно, наконец-то заставило хотя бы регулятора принимать меры. Банк России наконец-то начал собирать информацию для предотвращения кризиса на рынке ИЖК, построенного по американской модели Банки дружно заявляют о резком сокращении доступа к длинным ресурсам, без которых невозможно выдавать новые ипотечные кредиты. Главная рефинансирующая организация на российском рынке — ОАО «Агентство по

ипотечному жилищному кредитованию» — ужесточила порядок выкупа кредитов, а с 15 сентября ввела выкуп с дисконтом. Невозвраты по ипотечным кредитам неуклонно растут, а в некоторых регионах превышают критические 20%. Неплательщиков выселяют из жилья, приобретенного с использованием ипотечных кредитов. Региональные партнеры ОАО «АИЖК» отказываются работать в таких условиях.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Для оценки ситуации в сегменте ИЖК Банк России разработал отдельную форму отчетности «Сведения о жилищных кредитах» (приведена в указании ЦБ 2055-У, опубликованном на официальном сайте Банка России). Банк России потребовал от банков детальных отчетов: по качеству выданных кредитов; о средневзвешенных сроках и ставках; информацию о досрочном погашении кредитов; по объемам просроченной задолженности; по источникам рефинансирования кредитных портфелей. В частности, Банк России интересуется, какой объем ипотечных кредитов заемщики гасят досрочно сами, какой перекредитовывают по более привлекательным ставкам, какая часть кредитов гасится за счет реализации заложенного жилья. Кроме того, банкам теперь придется отчитываться об объемах выпуска облигаций с ипотечным покрытием, а также о прямых продажах пулов ипотечных кредитов. При этом по отчетности Банк России сможет отследить, какая часть проданных кредитов была вызвана их плохим качеством, а какая — необходимостью освободить баланс. Эксперты называют происходящее с ИЖК локальным кредит-

ным кризисом и считают, что Банк России собирает информацию для оценки его масштабов. «С помощью новой формы отчетности ЦБ пытается оценить ситуацию на внутреннем рынке рефинансирования ипотечных кредитов и глубину проблемы», — говорят эксперты. Можно предположить, что Банк России пытается предотвратить развитие кредитного кризиса, о котором эксперты заговорили после массовых невозвратов ипотечных кредитов и развернувшейся повсеместно кампании по выселению заемщиков из квартир, для приобретения которых они брали ипотечные кредиты, а потом не справились с взятыми на себя долговыми обязательствами.

Объявлять о планах относительно развития ИЖК научились, вот еще научиться бы безоговорочно и в полном объеме их исполнять Год назад руководитель ОАО «АИЖК» Александр Семеняка говорил о перспективах отечественного рынка ИЖК: в 2010 г. по ипотечным кредитам 8% годовых — реальная цифра. Однако за год процентные ставки вместо снижения существенно выросли, и, скорее всего, их рост не остановится. Ныне гендиректор этой структуры, яв-

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» было учреждено (с сохранением за государством контрольного пакета акций) по постановлению Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» в целях реализации федеральной целевой программы «Свой дом» и привлечения внебюджетных финансовых средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий. Агентство, с приближенными к нему банками-кредиторами, является основным участником созданной системы. ОАО «АИЖК» является оператором вторичного рынка ипотечных кредитов, то есть специализированной организацией, осуществляющий рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

ляющейся «законодателем моды» по построению отечественной системы ИЖК, являющейся калькой с заокеанской модели ИЖК, предпочитает не вспоминать ту радужную цифру, которую «у себя в планах закладывали». Теперь он предпочитает смотреть гораздо шире и дальше. Например, после обнародования новых стандартов сообщил о перспективах развития ОАО «АИЖК» аж до 2020 г. И опять-таки, согласно наметкам, ипотечные кредиты станут более доступными для всех слоев российского общества. Поначалу была положительная динамика. С апреля 2003 г. ОАО «АИЖК» снизило ставку рефинансирования (выкупа) ипотечных кредитов с 18 до 15% годовых. Уменьшение ставки позволило получать рублевые ипотечные кредиты семьям со средним уровнем доходов. С 1 октября 2006 г.

ставка была снижена еще больше (в зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса по ипотечному кредиту она составила от 11 до 14% годовых). С 1 июля 2007 г. ее минимальный порог был уже 10,75%, а каждая десятая квартира в России покупалась, как уверяли власти с подачи участников рынка ИЖК, с помощью ипотечных кредитов. Тогда руководитель ОАО «АИЖК» планировал дальнейшее снижение ставки по кредитам до 8%, прогнозируя, что уже через 3 года «с помощью ипотечных кредитов будет уже каждая 5-я квартира покупаться». Но уже тогда, то есть год назад, когда в стране с ИЖК, казалось бы, все было хорошо, А. Семеняка признал, что одна проблема все же есть, она исходит от заемщиков с доходами ниже среднего. Поскольку очень трудно под тощие

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

кошельки предоставлять доступные ипотечные кредиты. А потому региональным администрациям за счет своих бюджетов приходится активно субсидировать процентную ставку. «Если рынок по объему выданных ипотечных кредитов ежегодно растет на 100% — а мы это наблюдаем в последние три года, — рассуждал А. Семеняка, — то у бюджета обязательства от года к году утраиваются. Это слишком быстрая прогрессия». И закончил мысль: «Здесь, действительно, может возникнуть риск массовых неплатежей». Как в воду глядел.

Жить по-новому еще не означает, что потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам среди россиян будет больше «В России около двух процентов заемщиков — банкроты по ипотечным кредитам, — утверждает председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев. — Беспокоит то, что эта цифра стала расти. В Алтайском крае число дефолтов составляет 24%, в Башкирии, Краснодарском крае (по ряду программ ипотечного кредитования) приближается к 9%». В результате мы получили не кризис, как в Америке (такого

кризиса у нас нет и не может быть из-за малого объема выданных ипотечных кредитов), но тенденции в смысле политики на рынке те же самые. «Основной проблемой России является невозможность в короткие сроки провести рефинансирование ипотечных кредитов, предоставленных гражданам. А потому у многих банков нет другого пути, как выйти из программы», — говорит В. Пономарев. Главным игроком в России в отношении рефинансирования ипотечных кредитов, безусловно, является ОАО «АИЖК». В частности, оно изменит условия выкупа кредитов. Агентством установлен дисконт (покупка по цене ниже номинальной) на кредиты первичных кредиторов, выданные под ставку меньшую, чем ставка рефинансирования ОАО «АИЖК» (с 15 сентября она составила уже 12,65%). Зато кредиты, выданные по более высоким ставкам, готово выкупать с премией. То есть более «дорогой» кредит будет рефинансироваться на выгодных условиях. Это означает, что исходя из новых правил банкам, работающим по стандартам ОАО «АИЖК», выдавать кредиты ниже 13% будет просто невыгодно. По подсчетам экспертов, согласно новой формуле ОАО «АИЖК» стоимость наиболее востребованных за-

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

емщиками ипотечных кредитов составит 16% в регионах и 17,5% в Москве. Кроме того, от типовых кредитных продуктов ОАО «АИЖК» перешло к индивидуальным (расчет по ним ведется по формуле расчета процентной ставки), чего до сих пор не делал ни один банк. Индивидуальный подход означает, что окончательную ставку по кредиту заемщик сможет узнать лишь после комплексной оценки банка, то есть фактически перед подписанием кредитного договора. Определить ставку можно будет только индивидуально с помощью калькулятора на сайте агентства, введя точные параметры по конкретному кредиту (стоимость квартиры, размер кредита, срок).

Рынок ИЖК, по части доступности кредитов, существенным образом откатился назад Эксперты в один голос отмечают, что решение об изменении стандартов ОАО «АИЖК», а по ним в стране выдается около 60% всех ипотечных кредитов, обязательно негативно скажется на большинстве покупателей жилья и на профессиональных участниках рынка ИЖК. В первую очередь пострадают мелкие и средние банки, которые не осилят новых

требований по рефинансированию кредитов. Во всех странах ИЖК является инструментом приобретения жилья для тех слоев населения, которые обладают стабильными и, что очень важно, относительно высокими доходами. В России взять ипотечный кредит могут себе позволить лишь люди с доходом на семью из трех человек не меньше 60–70 тыс. руб. в месяц. А это, как утверждается с чьей-то подачи, всего 20% населения. Численность населения России на 1 июля 2008 г. составила 141,9 млн. человек. Выходит, что 20% от этого числа составляет 28,38 млн. человек. У этих россиян, если верить вышеприведенным утверждениям, доход в семьях превышает 20 тыс. руб. в месяц на 1 человека.

Для сведения, в России средняя начисленная заработная плата в июле 2008 г. (по предварительным данным) составила 17 538 руб. (по данным Росстата). В I полугодии 2008 г. уровень среднемесячной начисленной заработной платы работников здравоохранения и предоставления социальных услуг составил к ее уровню в обрабатывающих производствах 82%, работников образования — 71%.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Таким образом, остальные 80% не могут ни купить квартиру самостоятельно, ни участвовать в ИЖК. Пока же смогли взять ипотечный кредит чуть более 1% россиян. Глава ОАО «АИЖК» признает, что если сбережения не будут защищены хотя бы от инфляции, денег на рефинансирование у агентства не хватит. По его словам: «Тут нет вариантов: или финансовые власти снизят инфляцию ниже 10%, или ставки по ипотечным кредитам вырастут». В предшествующие годы реальные душевые доходы россиян росли куда медленнее реальных цен на жилье. И пока нет и не предвидится появление предпосылок к тому, чтобы в этом соревновании денежные доходы населения стали бы лидировать. Понятно, что, с одной стороны, на ОАО «АИЖК» давит рынок капитала с резко возросшими ставками, с другой стороны, это все же агент государства, который должен воплощать в жизнь декларации властей о доступном жилье. Относительно доступности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита руководитель агентства теперь старается не говорить. Напротив, он заявляет: «Правительство РФ никогда не обещало, что весь рынок ИЖК будет держаться только на ОАО «АИЖК». Более того,

в концепции написано, что доля ОАО «АИЖК» будет снижаться, что агентство должно развивать конкуренцию».

ОАО «АИЖК» без обиняков себя и партнеров стало считать рыночными организациями Ассоциация ипотечных компаний (АИК) направила в ОАО «АИЖК» письмо (основанное на жалобах региональных партнеров агентства) с просьбой смягчить нововведения по ужесточению стандартов выдачи ипотечных кредитов и выкупа закладных по программам агентства. В противном случае региональные партнеры вынуждены будут свернуть бизнес, а некоторые даже обанкротиться, прогнозируют в АИК. Наибольшие опасения у ипотечных компаний вызывает то, что кредиты будут выкупаться не по номиналу, а с дисконтом, если ставка по ним окажется ниже рыночной. Так, агентство рассчитывало компенсировать свои убытки от выкупа кредитов, выданных по нерыночным ставкам, одновременно сохранив для региональных партнеров возможность рефинансирования ипотечных кредитов. Однако действия ОАО «АИЖК» его партнеры расценили как «преднамеренное принуждение их к банкротству и перерас-

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

пределению бюджетных средств в пользу покрытия предполагаемых убытков ОАО «АИЖК». По оценкам партнеров ОАО «АИЖК», стандарты вынудят их продавать кредиты с дисконтом до 10% от остатка задолженности, изза чего их финансовое положение может пошатнуться. «В случае продажи с дисконтом убытки операторов в ряде случаев не могут быть покрыты за счет прибыли, в отдельных случаях объем чистых активов может оказаться ниже размера уставного капитала оператора, — говорится в письме. — В такой ситуации операторы и сервисные агенты не смогут ни выкупать кредиты у банков, ни выдавать их сами. Следствием этих изменений станет дискредитация федеральной программы ипотечного кредитования». Участники рынка ИЖК считают, что, несмотря на негативный прогноз развития событий, ОАО «АИЖК» вряд ли пойдет партнерам навстречу. В ОАО «АИЖК» теперь считают, что выкуп кредитов с дисконтом — нормальная рыночная практика, а агентство и его партнеры — рыночные организации. К партнерам агентства относятся региональные операторы и сервисные агенты. Это независимые от ОАО «АИЖК» компании, в обязанности которых входит выкуп закладных по выданным

банками ипотечным кредитам и дальнейшая их перепродажа агентству. Операторы учреждались региональными администрациями, которые несли ответственность за реализацию нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», сервисные агенты — коммерческие организации. ОАО «АИЖК» аккредитовано 76 операторов и 64 сервисных агента.

Выбрать «свой» ипотечный кредит потенциальным заемщикам стало проблематично Для граждан новые принципы работы ОАО «АИЖК» означает, что стоимость кредита будет напрямую зависеть от того, как будет оценен агентством выбранный ими банк. В результате до момента подписания кредитного договора потенциальные заемщики вряд ли смогут детально сравнить предложения различных кредитных учреждений. Соответственно, выбрать продукт, максимально отвечающий требованиям конкретного заемщика, будет сложнее. Выиграть от пересмотра процентных ставок по действующим договорам большинству потребителей также не удастся: как правило, заемщики стараются найти банк, кредитующий под небольшой процент.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

С учетом нововведений для них кредит может подорожать на 2–3 процентных пункта. Возможность снижения процентных ставок по ипотечным кредитам большинство участников рынка в обозримой перспективе не ожидают. Соответственно, для граждан, взявших ранее «дорогие» кредиты, вряд ли что-то изменится. Таким образом, в целом механизм ипотечного кредитования становится все более недоступным для подавляющего числа россиян. Нововведения ОАО «АИЖК» скорее отвечают интересам инвесторов, позволяя более наглядно представить качество кредитного портфеля приглянувшегося банка и оценить таким образом целесообразность покупки актива. Для банков-партнеров агентства новая методика расчета может стать одним из вариантов управления ликвидностью и четкого прогнозирования развития бизнеса. Но она может не лучшим образом сказаться на скорости рассмотрения заявок потенциальных заемщиков и предоставления кредитов. Брокеры и другие посредники, вероятно, будут сокращать число партнеров среди банков, работающих по стандартам ОАО «АИЖК», или повысят (введут) плату за свои посреднические услуги. Все посредники заинтересованы в том, чтобы предложить клиентам наиболее оптимальный

продукт и довести их до сделки (в противном случае можно забыть о достойном вознаграждении в виде процентов от суммы ипотечного кредита и довольствоваться лишь платой за консультации). С нововведениями ОАО «АИЖК» условия банков, фондирующихся за его счет, становятся малопривлекательными для населения. И, соответственно, для брокеров, равно как страховщиков и многих других участников рынка ИЖК.

Страховщики в отношении роста объемов страхования при ИЖК иллюзий не питают Минэкономразвития России оптимистично прогнозирует, что объем выдаваемых в России в год ипотечных жилищных кредитов вырастет к 2020 г. до 2,8 трлн руб. Год назад страховщики были также преисполнены оптимизма по поводу страхования при ипотечном кредитовании, но суровая отечественная действительность внесла свои существенные коррективы. Согласно Концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ до 2020 г., предложенной Минэкономразвития России, объем выдаваемых в РФ в год ипотечных жилищных кредитов в 2009 г. составит 935 млрд руб., а в 2012 г. — 1,6 трлн руб. Доля семей, имеющих воз-

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

можность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, в 2009 г. составит 26%, в 2012 г. — 40%, а к 2020 г. возрастет до 60%. Средняя обеспеченность жильем, согласно прогнозу, в 2009 г. составит 22,4 кв. м на человека, в 2012 г. — 24 кв. м, а в 2020 г. — 28–30 кв. м. В текущем году условия получения ипотечных кредитов стали не такими лояльными, какими они были в прошлом году. К тому же с рынка ИЖК ушли некоторые игроки. Объемы выданных кредитов сейчас если и растут, то растут эволюционно (в основном из-за того, что возросла стоимость жилья, для приобретения которого требуется гораздо больший по сумме кредит). Сейчас в основном кредиты на жилье предоставляют крупные банки с государственным участием (Сбербанк России, Внешторгбанк), «дочки» крупных зарубежных банков, а также российские банки, у которых не возникло проблем с зарубежным фондированием. Год назад отечественные страховщики делали ставку на быстрый рост бизнеса в связи со страхованием при ИЖК. Теперь многим страховым компаниям, у которых раньше складывалось впечатление о чрезвычайной прибыльности бизнеса в плане стра-

хования при ИЖК, в ближайшие 2–3 года придется расстаться с иллюзиями. Стало ясно, что изменившиеся условия ипотечного жилищного кредитования существенным образом сказались на количестве и объемах предоставляемых кредитов. Поэтому фактический объем страхования при ИЖК в текущем году, несомненно, окажется меньше прогнозов, сделанных в начале года на основе данных за 2007 г. Надо учитывать и то обстоятельство, что заемщики обращаются за страховкой лишь тогда, когда у них нет выхода. Со страхованием при ИЖК связаны три вида страхования: страхование предмета ипотеки, жизни и здоровья заемщика и страхование риска утраты права собственности (титула). Если же банк не настаивает на одном из видов страхования, то человек оправданно считает, что сэкономил колоссальную сумму. Однако он при этом, как правило, не задумывается, что и защиты от соответствующих рисков у него нет. Страховщики считают, что расходы на страхование составляют небольшую часть от общих расходов заемщика и вряд ли являются одним из основных факторов, способных повлиять на принятие решения по кредитованию. Например, страхование риска утраты права собственности

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

занимает около 30% в структуре тарифа комплексной страховки при ипотечном кредитовании. Раньше банки требовали страховать риск утраты права собственности как на приобретаемое, так и на имеющееся в собственности жилье, и на весь срок кредита, сегодня требования к этому виду страхования стали гораздо более либеральными. В частности, в ОАО «КИТ Финанс» титул при ИЖК имеющегося в собственности жилья страхуется только в том случае, если недвижимость находится в собственности менее 3,5 лет. Если собственник владеет недвижимостью более 3,5 лет, страхование титула не требуется. К тому же титул по всем программам страхуется только на 4 года, а не на весь срок кредита, который в «КИТ Финанс» может достигать 30 лет. Между тем поддержка по вопросам страхования права собственности со стороны заемщиков отсутствует. К тому же, летом этого года страховщики активно обсуждали ответ Роспотребнадзора на письмо Ассоциации российских банков (АРБ) «О правомерности страхования трудоспособности и жизни заемщиков, получивших ипотечные кредиты», в соответствии с которым ведомство считает, что личное страхование ипотечных заемщиков (жизни и здоровья) должно быть добровольным.

Эксперты считают, что отмена или необязательность тех или иных видов страхования при ИЖК неизбежно приведет к росту процентных ставок по ипотечным кредитам, так как банки будут вынуждены закладывать риски в стоимость ресурсов. И этот рост может быть весьма существенным, а это непременно затормозит развитие ИЖК и страхования при ИЖК. Однако страховщики ни при каких условиях не откажутся от страхования при ИЖК. Глядя на стенания страховщиков относительно уменьшения объемов страхования при ИЖК, в мыслях всплыла знакомая всем фраза «мыши плакали, кололись, но продолжали есть кактус».

Власти намерены распространить механизмы софинансирования при ИЖК на большее число россиян Президент России поручил Правительству РФ при подготовке стратегии массового строительства жилья в дополнение к ФЦП «Жилище» распространить на все категории нуждающихся в жилье граждан механизмы софинансирования государством ИЖК. В распоряжении от 8 августа говорится: «Предусмотрите в стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан применение механизмов софинансирования

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

путем частичной или полной уплаты первоначальных взносов и процентов по ипотечным кредитам... Господдержку должны получить граждане, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий, но не имеют объективной возможности накопить средства на приобретение жилья на рыночных условиях». Подобная схема господдержки применяется сейчас регионами с помощью федерального бюджета для обеспечения жильем молодых семей и бюджетников в рамках ФЦП «Жилище». Теперь же предлагается распространить ее на более широкий круг граждан, в том числе на всех очередников. В разрабатываемой сейчас Минрегионом России долгосрочной стратегии массового строительства жилья до 2025 г. акцент пока делается на другие меры повышения доступности жилья для граждан. Например, коммерческое строительство предлагается стимулировать в том числе развитием конкуренции и «недискриминационного доступа к земельным, финансовым и энергетическим ресурсам». В Минрегионе России отмечают, поясняя поручение, что принятая ранее программа по стимулированию ИЖК пока работает не слишком эффективно. Источник в министерстве сообщил, что работа над повышением эффективности этих программ

«ведется», но усилия по господдержке ИЖК «не достигают поставленных целей». Минрегион России оценивает число очередников, потенциальных получателей социального жилья, в 3,5 млн человек в РФ, при любой методике расчета возможности заработать на жилье неспособными на это могут быть признаны сотни тысяч человек. Госсубсидии по ИЖК на такое число поддерживаемых государством могут быть оценены как минимум в сотни миллиардов рублей. Впрочем, в проекте бюджета на 2009–2011 годы, внесенного в Госдуму, нет ни намека на реализацию поручения Президента России, расчетов по этому поводу в рамках бюджетного планирования пока не делалось. Эксперты вообще сомневаются в необходимости расширения госсубсидий при ИЖК. Предлагаемые главой государства субсидии рассчитаны всего лишь «на несколько тысяч человек», а механизм отбора «действительно нуждающихся граждан» из 3,5 млн очередников чреват масштабной коррупцией.

По доходности от предоставления ипотечных кредитов банки не хотят уступать конкурентам Ряд банков, являющихся крупными игроками на отечественном

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

рынке ИЖК, повысил процентные ставки по ипотечным кредитам. Таким образом, потенциальные заемщики столкнулись со второй с начала года волной повышения ставок по ипотечным кредитам. Последний раз массово банки повышали стоимость кредитов на приобретение жилой недвижимость весной этого года. Свои действия банки объясняют неблагоприятной рыночной конъюнктурой. В противоположность им эксперты считают, что причина массового повышения ставок круп-

ными игроками – нежелание терять доходы на фоне вынужденного массового повышения ставок банками-партнерами ОАО «АИЖК». Повышение ставок сразу несколькими крупными игроками вряд ли можно расценивать как картельный сговор, однако специалисты не исключают, что ситуация может заинтересовать Федеральную антимонопольную службу (ФАС), особенно если массовое повышение ставок продолжит набирать обороты.

____________ Люди. События. Факты ____________ В ПОДМОСКОВЬЕ НАЙДЕНЫ «РЕЗИНОВЫЕ» ДОМА В деревне Медведки Истринского района Московской области обнаружен частный дом, в котором прописано 630 человек. Так называемое «резиновое» здание с жилой площадью около 20 кв. м сгорело три года назад. От деревянной постройки нет ничего, кроме крыши и «голых» стен. В настоящий момент в Московской области насчитывается более 80 подобных жилых объектов. В них прописаны около 7 тыс. человек. Прокурор Истры пытался в судебном порядке «выписать» из сгоревшего дома одного из многочисленных жильцов, но Истринский городской суд в иске отказал. Московский областной суд также отклонил иск с формулировкой, из которой следует, что нарушение закона без наступления каких-либо последствий материально-правового характера, затрагивающих интересы заинтересованных лиц, не может быть основанием для

судебной защиты в порядке гражданского производства. Прокурор может обратиться в последнюю, надзорную, инстанцию. И если суд все же «выпишет» жильца из дома в деревне Медведки, то, возможно, в России появится прецедент, который позволит правоохранительным органам постепенно решить проблему «резиновых» домов. Вопрос регистрации нелегальных мигрантов решается на законодательном уровне. К примеру, собственники квартир, сдавшие в аренду жилплощадь нелегальному мигранту, обязаны уплатить штраф в размере от 2 до 5 тыс. руб. за каждого проживающего. Но в «резиновых» домах в основном проживают лица, легализованные незаконным путем. То есть, вопрос подобных домов — вопрос коррупции в органах власти. «ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Для ОАО «АИЖК» приоритетным становится вторичный рынок ипотечного жилищного кредитования Вследствие резкого роста рисков на рынке ипотечного кредитования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» за последний год неоднократно ужесточало условия работы с банками. О состояниях и перспективах развития этого рынка рассказывает гендиректор агентства Александр Николаевич Семеняка. Одной из самых громких новостей этого лета на российском ипотечном рынке стало намерение АИЖК изменить ставки по ипотеке и отказаться от выкупа кредитов, выданных по нерыночным ставкам. Отдельные эксперты даже расценили такие действия агентства как снижающие доступность жилья для граждан и препятствующие реализации жилищных нацпрограмм. Не пугают ли вас репутационные риски, сопряженные с повышением ставок?

Не сомневаюсь, что возможное повышение ставок вызовет массовые публикации с негативными замечаниями в адрес агентства. Но будут ли они обоснованными? Ценообразование у агентства простое: стоимость денег на рынке плюс наша маржа (3 против 5% у банков). Как и банки, мы столкнулись с ростом стоимости привлечения ресурсов и, сохраняя ставки на текущем уровне, очень скоро начнем работать себе в убыток. На сегодняшний день средняя ставка по кредитам, которые мы выкупа-

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

СЕМЕНЯКА Александр Николаевич, генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Родился в 1965 г. 1996–1997 — член правления ОАО «Газпром». 1997–2002 — начальник департамента ценных бумаг и долгосрочного финансирования ОАО «Газпром». 2002–2002 — начальник департамента корпоративного финансирования ОАО «Газпром». С 2002 г. — генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

ем, — 12,5% годовых. Если вычесть маржу, видно, что максимальная цена, которую мы можем платить за ресурсы при таких ставках по кредитам, — 9,5%. Между тем уже сейчас наши корпоративные облигации торгуются с доходно-

стью выше 10%. Что же касается репутационных рисков, для инвесторов увеличение кредитных ставок — однозначно позитивная новость, для устойчивости рынка это тоже хорошо. Для заемщиков, конечно, не очень, но такое наше решение увеличит количество предложений от банков, и заемщики получат возможность выбора. То есть интересы инвесторов для АИЖК приоритетны? Это две стороны одной медали, и очень важно найти баланс между интересами тех, кто дает деньги, и тех, кто берет. За счет сбережений старших поколений мы финансируем банки-кредиторы, давая им возможность выдавать ипотечные кредиты молодым поколениям. Если сбережения не будут защищены хотя бы от инфляции, денег на рефинансирование у ОАО «АИЖК» не будет. Тут нет вариантов: или финансовые власти снизят инфляцию ниже 10%, или ставки по ипотечным кредитам вырастут. Существенно помочь решению обеих проблем могло бы разрешение инвестировать длинные пенсионные деньги в ипотечные облигации, но за последние месяцы по этому вопросу не было подвижек. В борьбе с инфляцией власти зажимают денежную массу — и короткую, и длинную, забывая о том, что инвестиции в жилье на инфляцию потребительских

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

цен влияют только положительно. Норма сбережений граждан увеличивается как за счет накопления на первоначальный взнос по кредиту, так и за счет сокращения потребительских расходов для последующих выплат по кредиту.

Это все логично, но каким образом Вы будете покрывать растущую потребность банков в финансировании, если власти не дают банкам доступа к длинным деньгам ПФР? Растущую потребность банков в финансировании может обеспечить только рынок. Задача государства и ОАО «АИЖК» как института развития — ускорить развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Это направление будет обозначено в качестве основного в нашей новой стратегии развития до 2020 г., над проектом которой мы сейчас работаем. По сравнению с 2005 г., когда разрабатывалась действующая концепция, ситуация сильно изменилась. Тогда первичный рынок ипотечного жилищного кредитования существовал в основном в крупных городах, в регионах ипотечное кредитование как таковое отсутствовало, и нашей задачей было его развивать. Сейчас ипотечные кредиты выдаются в той или иной мере везде: по данным Федеральной регистрационной службы, с

помощью кредитов финансируется порядка 14% сделок с жильем. Поэтому в новой стратегии приоритет в нашей деятельности, прежде всего, будет отдан развитию вторичного рынка. На первичном рынке мы будем заниматься выравниванием развития ипотечного кредитования в разных регионах и разработкой новых социально ориентированных продуктов. Например? Во-первых, мы рассматриваем возможность выдавать ипотечные кредиты, учитывающие материнский семейный капитал. Это даст возможность увеличить сумму кредита при выдаче. Дело в том, что решение, как использовать выделенные государством деньги, женщина по закону принимает через три года после рождения ребенка, и у банка нет гарантий, что через три года она захочет использовать средства именно на ипотечный кредит, а не иным образом. Эту проблему будем решать мы, чтобы, отработав такой продукт у себя, сделать его привлекательным и для других банков. Еще одна тема — ипотечные кредиты на строительство индивидуальных домов под залог земельных участков. Мы хотим разработать кредит для физлиц, учитывающий рост залоговой стоимости участка в процессе возведения на нем дома. Так,

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

участок, на котором уже есть фундамент, стоит дороже, чем просто земля. В нашем продукте кредитный лимит будет расти с ростом объема прав, закрепленных за участком. Сейчас из-за большого объема трудозатрат кредитора такие продукты банки предлагают только юрлицам, выигрывая на объемах кредитования. Мы же через стандартизацию и упрощение процедур хотим сделать этот продукт доступным и для граждан, что будет способствовать реализации программы массового индивидуального домостроения «Малоэтажная Россия». Кроме того, ОАО «АИЖК» планирует разработать кредитные продукты для людей со средними доходами и доходами ниже средних, которым сейчас традиционные ипотечные кредиты недоступны, но есть перспектива роста их доходов в будущем. По нашим подсчетам, в эту категорию попадают семьи со среднедушевым доходом ниже 15 тыс. руб. в месяц. Для таких граждан могут быть предусмотрены кредиты с графиком платежей, учитывающим потенциальный рост их доходов. Эта схема более рискованная, чем классический аннуитет, и пока банки такого рода кредиты не предлагают. С нововведениями на первичном рынке понятно. Что

предлагается ОАО «АИЖК» в стратегии по развитию вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования? Пока на этом рынке сделаны лишь первые шаги. В России проведено всего три сделки по секьюритизации, но тот факт, что заграничные рынки из-за мирового финансового кризиса сегодня закрыты, дает уникальный шанс развитию российского рынка секьюритизации. Развивать вторичный рынок ипотечного кредитования ОАО «АИЖК» намерено как через собственные выпуски ипотечных ценных бумаг для популяризации этого инструмента у инвесторов, так и через принятие на себя части рисков других эмитентов по этим бумагам через поручительства и гарантии. Каким образом Вы намерены заинтересовать инвесторов в ваших длинных бумагах, если длинные деньги на российском рынке отсутствуют, а в вопросе с использованием для таких инвестиций средств Пенсионного фонда по-прежнему нет ясности? Стратегически использование средств ПФР — единственно верный путь, однако из любой ситуации есть альтернативные выходы, хоть и менее эффективные. Например, длинные инструменты можно продавать инвесторам

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

как короткие. Такой механизм мы использовали в своем втором выпуске ипотечных облигаций, встроив в бумагу годовую оферту: в результате долгосрочный инструмент продается «короткими перебежками». Поскольку коротких денег в стране много, такую долговую бумагу можно все время переразмещать. Это потребует ежегодного изъятия из оборота достаточно больших сумм перед офертами, но зато позволит хоть как-то выводить такие бумаги на рынок. Например, оборот по нашим ипотечным облигациям второго выпуска уже составил более 2 млрд руб., то есть из бумаг на 5 млрд руб., которые мы разместили, почти половина была перепродана. Это способствует расширению базы инвесторов и раскрытию информации об этом новом для российского рынка инструменте. Вы упомянули поручительства и гарантии, которые ОАО «АИЖК» раньше не использовало. О чем идет речь? Во-первых, мы будем давать поручительство банку за заемщика, предусматривающее возмещение первичному кредитору убытка при наступлении определенных событий. Во-вторых, будем выступать гарантом по ипотечным ценным бумагам банков перед

инвесторами и возмещать инвесторам часть убытков при наступлении таковых. Система будет работать по аналогии со страховой компанией. Возможно, для этих целей будет создана отдельная «дочка» ОАО «АИЖК», которая получит страховую лицензию и должна будет получить высокий рейтинг, он должен быть близким к страховому. Это необходимое условие для снижения требования к достаточности капитала по таким активам, что позволит банкам выдавать ипотечные кредиты без оглядки на норматив Н1. Сейчас для развития ипотечного кредитования банки должны все время увеличивать собственный капитал. Рано или поздно все банки, даже самые крупные, все равно столкнутся с проблемой недостаточности собственных средств. Не слишком ли высоки риски ОАО «АИЖК» при поручительстве за заемщиков-физлиц? Как вообще можно оценить миллионы заемщиков? Во-первых, страхуется не весь кредит, а только его часть. Вовторых, технологически требования страховщика встраиваются в перечень критериев, подлежащих контролю при выдаче кредита. Тогда же происходит оценка риска и определяется страховая премия. Это вопрос розничных техноло-

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

гий, они не должны существенно увеличивать сроки выдачи кредитов. В рамках пилотного проекта мы будем эту задачу решать. Получателем страховой премии является страховая компания, банк выступает агентом по ее взиманию с заемщика. Если приоритетным для вас будет являться вторичный рынок, очевидно, что рефинансирование ипотечных кредитов, выданных банками, сократится. Наоборот, увеличится. Развивая вторичный рынок ипотечного жилищного кредитования, ОАО «АИЖК» способствует притоку средств на первичный рынок от других рефинансирующих организаций. В результате первичные кредиторы, выдающие ипотечные кредиты, получат возможность выбора и устойчивый поток денег для рефинансирования. Правительство никогда не обещало, что весь рынок ипотечного кредитования будет держаться только на ОАО «АИЖК». Более того, в концепции написано, что доля ОАО «АИЖК» будет снижаться, что агентство должно развивать конкуренцию. На развитие вторичного рынка нужно время. Какие ваши партнеры получат приоритет в рефинансировании на переходный период?

У нас два источника финансирования: один рыночный — средства от выпуска ипотечных ценных бумаг, другой — госгарантии. За счет первого будут финансироваться партнеры с низким уровнем просрочек, поскольку для секьюритизации необходимо, чтобы качество кредитов было высоким. За счет госгарантий мы будем реализовывать программу выравнивания региональных уровней развития ипотечного кредитования. Лимиты выкупа на каждый конкретный регион определяются по специальной формуле, в которой увязаны строительство жилья, доходы населения на душу человека и уровень развития ипотечного кредитования. Учитываются ли при установлении лимитов рефинансирования на регион просрочки по кредитам? Возобновило ли ОАО «АИЖК» финансирование регионов, прекращенное в конце прошлого года из-за ухудшения ситуации с невозвратами по кредитам? Масштаб проблемы был преувеличен СМИ. Правлением агентства действительно было принято решение, предусматривающее прекращение выкупа при достижении 5-процентного уровня просрочки, но эта приостановка выкупа применялась в основном для давно работающих, опытных

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

региональных операторов, претендующих на большие объемы выкупа закладных. К начинающим партнерам мы старались такие меры не применять. При этом, отказав в выкупе закладных, мы не бросали регоператоров на произвол судьбы, а пытались совместно исправить ситуацию: высылали наших специалистов на места для анализа ситуации, проводили семинары, меняли порядок работы. Там, где в результате пошла позитивная динамика, выкуп кредитов был восстановлен. Хотя полностью проблема, конечно, не решена. Просрочки, к сожалению, будут иметь тенденцию к росту, причем не только из-за старения портфеля, но и из-за инфляции. Ипотечное кредитование находится на стыке рынков труда, жилья и капитала. Если жилье сильно падает в цене и стоит дешевле, чем объем кредита, взятого на его покупку, у заемщика возникает соблазн бросить старый кредит, взять новый и купить более дешевое жилье. Насколько я понимаю, проблема усугубляется также длительным сроком взыскания: пока банк получит через суд заложенную квартиру, она подешевеет еще больше. В России на судебное взыскание уходит 24 месяца против 2–4 месяцев в США. Это как лечить

пострадавших от стихийного бедствия в маленькой больнице: новые больные все время поступают, а мест в палате не хватает. Мы стараемся решать проблему через оптимизацию судебных процедур, однако здесь не все зависит только от нас. Например, мы столкнулись с ситуацией, когда уже вынесенное решение не исполнялось судебными приставами в течение нескольких месяцев, в ряде случаев — до одного года, по причине бездействия судебных приставовисполнителей, а также из-за несовершенства законодательства по выселению граждан. Поэтому наравне с судебным взысканием мы намерены предложить поправки к законодательству, разрешающие обращать взыскание на заложенные квартиры во внесудебном порядке, путем заключения соответствующих соглашений в момент выдачи кредита. А с коллекторами не хотите поработать, если с судебным взысканием все так плохо? Можно же не ждать 24 месяца, а попросту продать долг. Не плохо, а долго. Продажа коллекторам целесообразна, когда суды работают нормально. Тогда можно реально оценить стоимость экономии времени на взыскание через коллекторы. Сейчас же, зная ситуацию с судами, коллек-

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

торы устанавливают такую цену выкупа, что даже рассматривать не хочется: предлагают не дисконт 10% от стоимости актива, а выкупную цену — десятую часть стоимости жилья. Как обстоят дела с мошенничеством при ипотечном кредитовании? Отдельные случаи встречаются, чаще всего это завышенная оценка жилья. Риэлтеры или оценщики предлагают заемщику оценить квартиру выше реальной стоимости, а доход поделить. Предотвратить такие случаи невозможно: государство от контроля над оценщиками через обязательное лицензирование отказалось, а ограничить их круг проверенными партнерами через собственную систему аккредитации мы не можем, они сразу жалуются в ФАС на ограничение конкуренции. Остается только судиться по факту мошенничества и пытаться взыскать с оценщика стоимость переоценки. Возможно, мы введем выборочную повторную оценку. А злостные неплательщики встречаются, те, кто берет кредит без намерения выплачивать его? Да, и в связи с этим мы намерены возродить схему разделения рисков мошенничества с первичными кредиторами, которую

отменили несколько лет назад. Раньше в случае мошенничества заемщика мы обязывали банк выкупать кредит назад, взыскивать, а потом компенсировали ему 50% убытка, если взыскать не удавалось. Однако в какой-то момент это стало забивать оборотные средства первичных кредиторов, и мы от этой практики отказались. Теперь ОАО «АИЖК» намерено снова к ней вернуться, в какой именно форме — сейчас размышляем. Возможно, сделаем регресс падающим по сроку, поскольку мошенничество выявляется достаточно быстро: клиент перестает платить сразу. Чем закончилась ваша история с запретом на обязательное страхование жизни и здоровья заемщиков при ипотечном кредитовании, вынесенным арбитражным судом в Амурском крае? Необходимо отметить, что складывающаяся правоприменительная практика показывает: суды по-разному подходят к решению вопроса о соответствии закону требования, изложенного в кредитном договоре, о личном страховании заемщика. В нашей практике есть решения судов по аналогичным спорам, вынесенные в пользу кредитора. Если отменить условие о личном страховании при выдаче

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

кредита, это повысит риск потери квартиры заемщиком и стоимость кредита для него. Свои риски я, как кредитор, заложу в своем тарифе, но, поскольку я не страховщик, а кредитор и у меня нет достаточной статистики по таким случаям, мой тариф будет выше, чем у страховщика. Сейчас страховщики берут 0,8% от стоимости квартиры, банк будет брать 1–2%. Кто выиграл? Да никто! Интересно, что данная ситуация в некотором роде является тех-

нической ошибкой. Раньше эта норма была в законе об ипотечных ценных бумагах. Однако в 2006 г. по инициативе ФСФР было принято решение ее оттуда исключить, с тем чтобы включить в более общий Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Мы рассчитывали, что переходный период будет недолгим и эта норма будет прописана в законе об ипотеке, однако она не внесена туда и по сей день.

____________ Люди. События. Факты ____________ РОССИЙСКИЕ БАНКИ ВПЕРВЫЕ С 2006 ГОДА СНИЗИЛИ ДОЛЮ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ В СВОИХ РОЗНИЧНЫХ КРЕДИТНЫХ ПОРТФЕЛЯХ Такой вывод следует из официальной статистики Банка России по итогам первого полугодия. По состоянию на 1 июля 2008 г., общий объем предоставленных физлицам кредитов в рублях и иностранной валюте составил 2,2 трлн руб. Из них ипотечных кредитов банки выдали на 339 млрд руб., что составляет 15,1% от общего объема кредитов гражданам. По итогам первого квартала банки выдали ипотечных кредитов на сумму 157 млрд руб. — 16,3% от общего объема выданных кредитов (957 млрд руб.). Таким образом, при росте выдачи ипотечных кредитов в абсолютном выражении их доля в общем портфеле кредитов физическим лицам снизилась. При этом сокращение доли ипотечных кредитов в розничном кредитном портфеле Банк России зафиксировал впервые с 2006 г. Ранее доля ипотечных кредитов только увеличивалась. Статистика Банка России неопровержимо подтверждает, что российские банки отреагировали на мировой ипо-

течный кризис ужесточением условий кредитования. Приостанавливать ипотечное кредитование банки начали еще в третьем и четвертом квартале прошлого года. В результате динамика роста доли ипотечных кредитов стала замедляться, однако негативной стала только сейчас. Эксперты отмечают, что ситуацию с ипотечным кредитованием усугубили также действия Банка России и обстановка на смежных рынках: коммерческие банки реагируют на повышение ставки рефинансирования Банка России, добиваясь баланса стоимости привлекаемых и кредитных средств; на сокращение ипотечных кредитов повлияло и снижение объема ввода в эксплуатацию нового жилья, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, которые обеспечивают значительный вклад в ипотечное кредитование.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

«ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Ситуацией на рынке ипотечного жилищного кредитования обеспокоены АСР и НАУИР Ассоциация строителей России (АСР) и Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР) сделали совместное заявление о ситуации на российском рынке ипотечного жилищного кредитования. Они его сделали в связи с 10-летием действия Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В текущем году исполнилось 10 лет с момента принятия ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Принятие этого закона, несомненно, выдающееся событие в экономической жизни страны. Он стал отправной точкой для создания системы ипотечного кредитования, являющейся стратегическим институтом, который во всех странах с развитой рыночной экономикой играет исключительно важную роль в социально-экономической политике. Кредитно-финансовый механизм, лежащий в ее основе, обеспечивает привлечение масштабных инвестиций в реальный сектор экономики через строи-

тельство объектов недвижимости. Она является единственной системой, в рамках которой могут удовлетворить свою потребность в жилье граждане, обладающие стабильными доходами и определенными накоплениями. Тем самым ипотечное кредитование существенно влияет на становление социально и экономически активных слоев общества — среднего класса — основы общества. Институт ипотечного жилищного кредитования (далее — ИЖК) формирует систему ценностей, основанную на частной собственности, в которой чувство ответственности за свою судьбу и судьбу своей семьи становятся

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

приоритетом каждого гражданина. В силу макроэкономичности и социальной направленности этот институт способствует установлению между государством и гражданами таких отношений, которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступательного развития общества в целом, а также снижает уровень социальной напряженности. В результате, все в большей степени проявляются новые тенденции в сознании населения — переход от философии сбережений, откладывания средств «на черный день» к философии жизни в кредит. В рамках ипотечного кредита граждане (заемщики) единовременно получают средства в счет своих 20–30-летних будущих доходов. По существу, ипотечное кредитование трансформируется в инструмент не только экономического, но и политического управления общественными процессами, что наглядно иллюстрируется практикой всех стран. Более того, она свидетельствует о том, что именно те политические силы, которые оказывались в состоянии осознать и реализовать потенциал института ипотечного кредитования, занимали доминирующее положение в обществе. За 10 лет, прошедших после принятия ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», созданы

нормативная правовая база и региональная инфраструктура, обеспечивающие функционирование системы ипотечного кредитования. Во всех субъектах РФ действуют ипотечные компании и сервисные агенты, более 300 банков в 2007 г. выдавали ипотечные кредиты. Объем кредиторской задолженности вырос с 4 млрд руб. в 2002 г. до 556 млрд руб. на конец 2007 г. Около 700 тыс. российских семей приобрели свои квартиры и индивидуальные дома с помощью ипотечных кредитов. Совершены первые сделки по рефинансированию кредитных организаций, предоставляющих населению ипотечные кредиты. Можно констатировать, что первый этап становления системы ипотечного кредитования, состоящий в создании первичного рынка ипотечных кредитов, завершен. Этому в немалой степени способствовала государственная поддержка, осуществляемая, в первую очередь, через государственный институт развития — ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее — ОАО «АИЖК»). Однако на пути дальнейшего увеличения количества выдаваемых населению ипотечных жилищных кредитов существует ряд нерешенных проблем, главной из которых является формирование вторичного рынка закладных,

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

что предусмотрено Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ (одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28), определяющей стратегию развития института ИЖК в Российской Федерации. Только при условии согласованного развития первичного и вторичного сегментов рынка ИЖК возможно привлечь долгосрочные финансовые ресурсы для рефинансирования первичных ипотечных кредиторов. Недооценка важности этой проблемы уже привела к трудностям многих региональных банков и региональных ипотечных компаний, активно участвующих в программах ИЖК, из-за отсутствия у них длинных пассивов. Действительно, контрольные цифры приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», подкрепленные действиями региональных властей, привели к необоснованно высокой динамике роста объемов ипотечного кредитования. В то же время сделки по секьюритизации обеспечили рефинансирование лишь чуть более 10% ипотечных кредитов. В результате количество ипотечных кредиторов в 2008 г. существенно сократилось. Негативным следствием искусственного повышения доступ-

ности ипотечных кредитов стало ухудшение качества кредитных портфелей за счет снижения требований по андеррайтингу заемщиков и повышения LTV (Loan To Value ratio — коэффициент стоимости предмета ипотеки), что привело к существенному росту дефолтов заемщиков. Повышение цен за привлекаемые ресурсы в условиях мирового финансового кризиса делает невозможным при сложившихся в России кредитных ставках покупку ипотечных кредитных портфелей без дисконта. Положение усугубляется нестабильностью на жилищном рынке. Непрекращающийся рост цен, особенно в 2006 г., снизил доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения (менее 20%). Об этом свидетельствует сокращение реально совершаемых сделок куплипродажи и покупок в кредит на свободном рынке. В 2007–2008 годах возникли проблемы с кредитованием строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличивавшимися для девелоперов рисками нереализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности на основе Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку, существенно снизили в 2008 г. темпы ввода жилья (менее 3%). Все это не может не вызвать озабоченности профессиональных участников ипотечного рынка. В этой ситуации ведущие игроки на ипотечном рынке такие, как ЗАО «ВТБ 24», ОАО «АИЖК» и другие, вынуждены принять непопулярные, но оправданные и весьма своевременные меры, направленные на ужесточение требований к заемщикам и правил предоставления кредитов, включая повышение процентных ставок по ним. Эти меры в принципе должны обеспечить регулярные сделки по секьюритизации. Следует подчеркнуть, что хотя российскому ипотечному кредитованию не грозит кризис, аналогичный разразившемуся кризису на международных финансовых рынках, однако многие предпосылки, которые привели к колоссальным потерям ряда ведущих американских ипотечных компаний, характерны и для российского рынка ИЖК. Мы не можем согласиться с теми драматичными оценками относительно положения дел с ипотечным кредитования в

России, которые высказываются многими средствами массовой информации. В то же время нам предоставляется уникальная возможность извлечь для себя уроки из кризиса американской системы ИЖК, изучая негативный опыт других. Главными выводами, которые необходимо сделать, являются следующие. 1. В основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы, нарушение принципов функционирования которых, либо в результате непрофессионального внешнего вмешательства, либо в результате недобросовестного отношения определенной части профессиональных участников рынка, может привести к серьезным негативным последствиям. 2. Увеличение объемов ипотечного кредитования существенно зависит от транспарентности всех отношений и процедур в рамках системы ипотечного кредитования для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первичных ипотечных кредиторов. Именно инвесторы определяют все основные правила игры на ипотечном рынке. 3. Развитое ипотечное жилищное кредитование обеспечивает доступность жилья только для тех семей, которые имеют накопления и стабильные доходы, достаточные

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

для оплаты месячных платежей по ипотечным кредитам. Поскольку при существующих доходах и уровне цен на жилье не более 10% российских семей в состоянии приобретать жилье в кредит, то система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России. Лишь по мере роста доходов российских семей система ипотечного жилищного кредитования сможет занять то доминирующее положение, какое она занимает в большинстве развитых стран. В этой связи весьма тревожными выглядят заявления отдельных представителей власти, которые предлагают простые, казалось бы, привлекательные меры по повышению доступности ипотечных кредитов путем льготирования рыночных процентных ставок за счет бюджетов субъектов Российской Федерации. Подобные предложения нарушают рыночные принципы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, увеличивают риски для инвесторов, препятствуют реализации сделок по секьюритизации. Это может привести к коллапсу всей системы. В конце концов, они противоречат стратегии развития института ИЖК, определенной Концепцией развития системы ипотечного жилищ-

ного кредитования в Российской Федерации (одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28). Следует также иметь в виду долговременную все возрастающую нагрузку на региональные бюджеты в ущерб другим более массовым группам населения, нуждающимся в существенной государственной поддержке. К тому же основным фактором, от которого зависит доступность жилья, являются не процентные ставки, а продажные цены, ежегодный рост которых существенно превосходит размеры процентов по кредитам, не говоря уже о том, что при изменении рыночной ситуации можно перекредитовать взятый кредит, переходя к более дешевым кредитам. С точки зрения функционирования системы ипотечного кредитования предпочтительнее использовать бюджетные средства разовым образом для покрытия части первоначального взноса. Это не снижает качества кредитного продукта. Однако рост цен при коммерческих продажах жилья на свободном рынке снижает эффективность использования бюджетных вложений. Наиболее эффективной, как с точки зрения государственных и муниципальных финансов, так и с точки зрения системы ипотечного кредитования, является продажа

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

жилья в кредит по регулируемым (более низким) ценам. При этом снижение продажных цен достигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных площадок под застройку и создания соответствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Такие кредиты могут без потери качества включаться в соответствующие пулы кредитов с последующей секьюритизацией. Другим эффективным, с точки зрения бюджетных вложений, способом повышения доступности ипотечных кредитов является создание частно-государственной системы ипотечного страхования, направленной на повышение качества кредитных продуктов путем снижения кредитных рисков для первичных ипотечных кредиторов. В любом случае использование такого рода государственной

поддержки должно носить исключительно адресный характер в пределах социальных норм жилья, и этот социальный сегмент ипотечного кредитования («социальная ипотека») должен выделяться в отдельные социальные жилищные программы. По мнению АСР и НАУИР, основными направлениями государственной поддержки должны стать меры по нормативному правовому обеспечению развития ипотечного сегмента российского фондового рынка, использованию инвестиционного потенциала российской пенсионной системы, ломбардного списка Банка России и т.д., а также переориентация государственных гарантий, предоставляемых ОАО «АИЖК», на стимулирование вторичного рынка закладных. Это диктуется сложившейся ситуацией на российском рынке ипотечного жилищного кредитования.

____________ Люди. События. Факты ____________ ЗА ГОД СРЕДНЯЯ ФАКТИЧЕСКАЯ СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА 1 КВАДРАТНОГО МЕТРА ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛЫХ ДОМОВ ВЫРОСЛА НА 4 ТЫСЯЧИ РУБЛЕЙ Средняя фактическая стоимость 1 кв. м общей площади жилых домов, построенных в I полугодии 2008 г., составила 22 612 руб., в I полугодии 2007 г. — 18 536 руб. (по данным Росстата). Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов в I полугодии 2008 г. более

чем в полтора раза превысила среднероссийский уровень в Сахалинской (42 045 руб.), Архангельской (39 088 руб.) областях, Чукотском (131 841 руб.), Ненецком (57 592 руб.), Ямало-Ненецком (36 897 руб.) автономных округах.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

«ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Меняются стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК») объявило, что с 15 сентября 2008 г. вводит ряд структурных изменений в порядке работы со своими партнерами. «Изменения касаются стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, порядка определения ставки по ипотечным кредитам, порядка рефинансирования кредитов, выданных по стандартам агентства до 15 сентября 2008 г., а также возможности заключения с ОАО «АИЖК» форвардных контрактов на поставку закладных с горизонтом планирования до 4 месяцев. Все вышеперечисленные меры являются системными и направлены на дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования в стране», — заявили в пресс-службе ОАО «АИЖК». Основные изменения коснулись принципов рефинансирования:

уточнено, что цена рефинансирования закладной определяется на основе утвержденной агентством ставки рефинансирования на дату предложения данного ипотечного кредита; закреплен принцип приобретения закладных не только по номиналу, но и с дисконтом и премией, размер которых будет установлен в рамках договоров с поставщиками; в стандартах закрепляется положение о возможности фиксирования ставки рефинансирования при заключении срочных (форвардных) договоров куплипродажи закладных. С 15 сентября 2008 г. агентство определяет размер ставки рефинансирования как сумму базовой

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

ставки (стоимость привлечения финансовых средств для агентства) и маржи за кредитный риск. Формула маржи за кредитный риск построена по результатам статистического анализа имеющегося у агентства портфеля и включает в себя как прежние параметры — срок и коэффициент отношения кредита к залогу, так и дополнительный — сумму кредита, позволяющий более дифференцированно подходить к оценке платежеспособности заемщиков. Агентство отходит от практики раскрытия информации в форме таблицы ставок по стандартным продуктам, предоставляя информацию в виде формулы расчета процентной ставки. Для определения размера процентных ставок на сайте ОАО «АИЖК» расположен калькулятор, воспользовавшись которым заемщики, партнеры агентства, участники рынка смогут определить значение ставки для кредита с точно заданными условиями. В пресс-службе отметили, что с 15 сентября 2008 г. агентство будет рефинансировать ипотечные кредиты в рамках действующих договоров, процентная ставка по которым может быть равна, выше или ниже установленной агентством на дату предложения к выкупу для кредитов, соответствующих стандартам ОАО «АИЖК». Закладные, процентная ставка по которым ниже ставки рефинанси-

рования, рассчитанной по новой формуле, могут быть предложены агентству для рефинансирования с дисконтом, величина которого вычисляется с учетом фактического срока жизни кредита. Закладные с процентной ставкой выше ставки рефинансирования могут быть рефинансированы агентством с надбавкой к цене (премией). Также ОАО «АИЖК» предлагает всем партнерам заключить срочные договоры с горизонтом планирования до четырех месяцев. Данная форма договоров закрепляет формулы расчета ставки рефинансирования, дисконта и премии, устанавливает коридор допустимых колебаний объемов поставок в диапазоне 100–75% от суммы контракта. «Введение новых форм работы позволит партнерам агентства более четко прогнозировать развитие бизнеса по рефинансированию и выдаче кредитов, более гибко управлять своей ликвидностью. Инвесторы получат качественный актив с доходностью, соответствующей текущим рыночным условиям, а заемщики сохранят доступность средств ипотечного кредитования. Государство же сможет обеспечить дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования с учетом балансов интересов основных его участников», — подчеркнули в пресс-службе ОАО «АИЖК».

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

ФАС России возбудила дело в отношении ОАО «АИЖК» и 45 страховых организаций В конце августа текущего года Федеральная антимонопольная служба возбудила дело в отношении ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее — ОАО «АИЖК») и 45 страховых организаций по признакам нарушения ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции». ОАО «АИЖК» и 23 страховых организаций воспользовались программой освобождения от административной ответственности Основанием для возбуждения дела послужило добровольное заявление ОАО «АИЖК» о заключении им договоров о сотрудничестве с 45 страховыми организациями: ОАО «Московская страховая компания», ООО «Страховое общество «Сургутнефтегаз», ООО «Народная страховая компания «РЕКОН», ОСАО «РЕСО-Гарантия», ООО

«Промышленная Страховая Группа «ОСНОВА», СЗАО «СтандартРезерв», ОАО «Государственная страховая компания «Югория», ООО «Страховая группа «Адмирал, ОАО «Национальная страховая компания «Татарстан», ОАО «АльфаСтрахование», ООО «Группа Ренессанс Страхование», ОАО Страховая компания «СКМ», ООО «Страховая компания «Оранта», ООО «Первая страховая компания», ОСАО «Жива», ОАО «Страховая акционерная компания «Энергогарант», ОАО «КапиталЪ Страхование», ОАО «Страховая компания «ПАРИ»,

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

ЗАО «Страховая группа «УралСиб», ОАО «Военно-страховая компания», ЗАО «Страховая Акционерная Компания «Информстрах, ОАО «Межотраслевой страховой центр», ОАО СК «Русский мир», ОАО «СОГАЗ», ЗАО «Страховая группа «Спасские ворота», ЗАО «ГУТА-Страхование», ОАО «Российское страховое народное общество «РОСНО», ОАО «Росгосстрах», ООО «Росгосстрах — Аккорд», ООО «Росгосстрах — Дальний Восток», ООО «Росгосстрах — Поволжье», ООО «Росгосстрах — Северо-Запад», ООО «Росгосстрах — Сибирь», ООО «Росгосстрах — Столица», ООО «Росгосстрах — Татарстан», ООО «Росгосстрах — Урал», ООО «Росгосстрах — Центр», ООО «Росгосстрах — Юг», ОСАО «Ингосстрах», ООО «СК «Согласие», ОСАО «Россия», ООО СК «Цюрих. Розничное страхование», ОАО СК «Шексна», ЗАО «Московская акционерная страховая компания», ООО «СК СОГАЗЖизнь». В заявлении ОАО «АИЖК» признало, что договоры о сотрудничестве с указанными страховыми организациями содержат положения, ограничивающие конкуренцию и недопустимые в соответствии с антимонопольным законодательством. Также агентство сообщило об отказе от участия в таких договорах о сотрудничестве,

приложив имеющиеся сведения о соглашениях. Одновременно c ОАО «АИЖК» 15 страховых организаций представили заявления аналогичного содержания. Кроме того, 8 страховщиков самостоятельно заявили в ФАС России, что заключенные ими договоры (соглашения) о сотрудничестве с ОАО «АИЖК» содержат признаки нарушения ФЗ «О защите конкуренции» и сообщили об отказе от участия в таких договорах (соглашениях) о сотрудничестве, приложив имеющиеся сведения о таких соглашениях. В заявлениях финансовые организации сообщили о том, что заключенные между ОАО «АИЖК» и страховщиками договоры (соглашения) противоречат ч. 1 ст. 11 ФЗ «О защите конкуренции» в части запрета на установление тарифов в соглашениях между хозяйствующими субъектами. Таким образом, ОАО «АИЖК» и 23 страховых организаций воспользовались программой освобождения от административной ответственности, предусмотренной статьей 14.32 КоАП РФ. В соответствии с примечанием к статье 14.32 КоАП РФ лицо, добровольно заявившее в антимонопольный орган о заключении им ограничивающего конкуренцию соглашения, отказавшееся от участия в нем и предоставившее имеющиеся у него сведения в

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

целях установления факта такого соглашения, освобождается от административной ответственности.

Не менее ста алтайских семей, купивших квартиры через АЖИК, будут вынуждены продать свое жилье, чтобы погасить долги по кредитам В Алтайском крае к концу 2008 г. суды региона вынесут решение по не менее 100 искам об обращении взыскания на заложенное имущество заемщиков ОАО «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» (АЖИК). Такой прогноз делает юридический департамент краевого ипотечного агентства (по сообщению ИА Regnum). На практике это означает, что не менее ста семей Алтайского края, купивших жилье с помощью ипотечного кредитования, будут обязаны продать свое жилье с торгов и погасить долги по просроченной задолженности перед кредитором. При этом речь не идет о выселении должника: такие исковые требования будут поданы новым хозяином квартиры в случае, если должник уже после продажи квартиры не захочет добровольно освободить помещение. Пока в практике агентства не было случая, чтобы неплательщик

уже после реализации жилья с торгов, не хотел его покидать добровольно. По словам руководителя юридического департамента агентства Ольги Сабуровой, решения об обращении взыскания на заложенное имущество выносилось и выносится только в тех случаях, когда должник не идет на контакт с агентством, прячется, отказывается от бесплатной помощи в продаже жилья, оттягивает решение проблемы, которая при таком подходе все равно заканчивается судом и принятием решения в пользу кредитора. «Если человек попал в трудную ситуацию, мы предлагаем ему несколько вариантов выхода из ситуации, — говорит Ольга Сабурова. — В том случае, если единственным способом решения вопроса является продажа жилья, мы предлагаем свою помощь человеку: подаем за свой счет бесплатные объявления в наиболее популярные СМИ о продаже предмета ипотеки; предлагаем бесплатную риэлтерскую помощь: среди агентств по недвижимости существуют прочные каналы обмена информацией, используя которые можно в короткие сроки выгодно продать жилье. Если квартира или дом проданы без решения суда, заемщик в большинстве случаев имеет возможность погасить долг

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

перед кредитором и приобрести другое жилье, но уже дешевле. Если же человек не осознает всей меры ответственности и того, что проблему нельзя затягивать, мы передаем дело в суд». В агентстве напоминают так же, что действующее законодательство не предусматривает каких-либо послаблений в отношении принятия мер по взыска-

нию задолженности с заемщика. «Мы обязаны проводить работу по взысканию задолженности с заемщиков согласно условиям нашего договора с федеральными инвесторами, — говорит О. Сабурова. — Ведь заемщики в большей части должны даже не нам, а ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (г. Москва)».

____________ Люди. События. Факты ____________ НАКОПИТЕЛЬНО-ИПОТЕЧНАЯ СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЕННОСЛУЖАЩИХ БУДЕТ ПРОДВИГАТЬСЯ В РЕГИОНАХ ЧЕРЕЗ 21 ФИЛИАЛ Федеральное государственное учреждение «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» планирует открыть до 2011 г. 21 филиал на территории Российской Федерации для реализации программы накопительноипотечной системы (НИС). В текущем году планируется открыть 11 филиалов: в Санкт-Петербурге, Калининграде, Мурманске, Воронеже, Краснодаре, Волгограде, Самаре, Екатеринбурге, Новосибирске, Барнауле и Владивостоке. В 2009–2010 годах откроется 10 филиалов: в Смоленске, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Ставрополе, Новороссийске, Владикавказе, Челябинске, Улан-Удэ, Хабаровске и ПетропавловскеКамчатском. Всего до настоящего времени в рамках эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительноипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих военными было приобретено 13,3 тыс. кв. м жилья на общую сумму в 454,6 млн. руб.

В отличие от системы государственных жилищных сертификатов (ГЖС), где военнослужащий получает сертификат и возможность приобретения квартиры при увольнении, участники НИС могут приобрести себе жилье уже в начале службы. Со следующего года накопительно-ипотечная система станет обязательной для всех военнослужащих, получивших первое воинское звание. В 2007 г. участниками программы НИС стали 299 молодых офицеров в 48 регионах России. В ее рамках участник накопительно-ипотечной системы вносит 10% от стоимости жилья, которое хочет приобрести, еще 10% дает ему федеральный бюджет, а остальные 80% выплачивает банк, куда обратился заемщик-военнослужащий. Впоследствии государство на протяжении всего срока службы участника НИС возвращает банку-кредитору занятые у него средства. Военнослужащие заключают кредитный договор до достижения ими 45 лет (предельный срок службы в основном приходится на этот возраст). «ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

В банке «Северная казна» действует скорринговая процедура, позволяющая четко отсекать потенциальных неплательщиков по кредитам

О проблемах кредитования в условиях сохраняющейся напряженности на финансовых рынках и об особенностях кредитных рынков в регионе Большого Урала рассказывает председатель совета директоров банка «Северная казна» В.Н. Фролов. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК») опубликовало данные, согласно которым в Уральском регионе один из самых низких в России пока-

затель невозврата ипотечных кредитов. С чем это связано, в чем особенность заемщиков в регионе? Я не смогу прокомментировать ситуацию во всем регионе,

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

а вот рассказать о состоянии дел с ипотечным кредитованием в «Северной казне» могу. В сфере ипотечного кредитования у нас 0% невозвратов. Необычный показатель. Даже у самых крупных и успешных банков имеются должники. В чем секрет? Особенность нашего банка заключается в следующем. Я 17 лет проработал в Академии наук в Институте математики и механики под руководством нынешнего президента Российской академии наук Юрия Осипова. За эти годы узнал поименно, кто есть кто в российской математике. Наш банк привлек наиболее компетентных математиков. В результате в банке «Северная казна» появилась уникальная скорринговая процедура, которая позволяет четко отсекать потенциальных неплательщиков по кредитам. И эта процедура великолепно работает. У банка по всем видам кредитов просроченная задолженность физических лиц составляет 95 млн 853 тыс. руб. при кредитном портфеле 11 млрд. 510 млн 653 тыс. руб. (это около 0,8%). То есть у вас в банке действует собственная скорринговая программа, а не заимствованная на Западе, как это сейчас часто случается?

ФРОЛОВ Владимир Николаевич, председатель совета директоров банка «Северная казна» Родился 18 мая 1948 г. в Энгельсе Саратовской области. Окончил Уральский политехнический институт, инженерно-экономический факультет (1972 г.). Доктор экономических наук. 1972–1982 гг. – младший научный сотрудник в Институте математики и механики УрО РАН. 1982–1988 гг. – заведующий лабораторией исследования операций в Физикотехническом институте УрО РАН (Ижевск). 1988–1990 гг. – заведующий отделом исследования операций на Ижевском механическом заводе. 1991 г. – директор исследовательского центра «Симплекс» (Екатеринбург). 1992–1993 гг. – директор Центра информатики и прикладных проблем управления при администрации Свердловской области. С 1993 г. – председатель совета директоров банка «Северная казна».

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

В России очень сложно использовать иностранный опыт. Западное законодательство зачастую накладывает огромное количество ограничений на скорринговый процесс. Законодательство часто напрямую запрещает применять при оценке заемщика некоторые существенные признаки. Мы же ничем не ограничены. Мы в состоянии оценить риски по заемщику с очень большой точностью. Нарисуйте, пожалуйста, портрет Вашего заемщика. Кто это — работник со стажем крупной государственной корпорации среднего звена? Нет, мы так четко не очерчиваем круг наших заемщиков. Мы оцениваем каждого заемщика индивидуально. Как бы Вы оценили развитие ипотечного кредитования в этом году? В этом году ОАО «АИЖК» вводит, на мой взгляд, запретительные условия по ипотечному кредитованию. По моему мнению, это может привести к уходу ОАО «АИЖК» с рынка. Впрочем, нашего банка это коснется не сильно. Мы работаем со всеми участниками рынка ипотечного кредитования: «DeltaCredit», «КИТ Финанс», ОАО «АИЖК» и другими.

Это Ваши партнеры? Банк «Северная казна» очень хорошо информационно оснащен. Нам все равно, с кем работать. У нас есть программно реализованные бизнес-процедуры, позволяющие работать с неограниченным количеством партнеров. И в каждый конкретный период мы акцентируем свою работу на более выгодных программах. Кто на данном этапе Ваш основной партнер по ипотечному жилищному кредитованию? «DeltaCredit». Совсем недавно «DeltaCredit» открыл представительство в Екатеринбурге. Не стал ли этот банк после этого Вашим конкурентом? Мне неизвестны планы развития «DeltaCredit» в Свердловской области. Банк «Северная казна» имеет разветвленную сеть отделений во всем Уральском регионе. А это значит, что если «DeltaCredit» заинтересован в росте своего ипотечного портфеля, то ему было бы не совсем правильно отказываться от работы с таким банком, как наш. «ВЖП» по материалам rosfincom.ru

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Американская модель ипотечного жилищного кредитования, которая у нас реализуется, не совсем подходит для России

«Жилищная реформа в Российской Федерации: проблемы и решения — 2008» — этой теме была посвящена 2-я Всероссийская научно-практическая конференция в СанктПетербурге, организованная Советом Федерации Федерального Собрания РФ при участии Министерства регионального развития РФ и Министерства промышленности и торговли РФ. Ниже представлено в сокращении выступление на ней Председателя Совета Федерации С.М. Миронова. По всем социологическим опросам наиболее важной проблемой в России после роста цен является ситуация в жилищной сфере. И неудивительно, так как она касается буквально всех. Необходимо признать, что на сегодняшний день одна из основных

стратегических задач — обеспечение граждан достойными жилищными условиями как по количественным, так и по качественным параметрам. Более 30 млн человек нуждаются в улучшении жилищных условий. Потребность в новом жилье достигает 1 5 млрд кв. м.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА МИРОНОВ Сергей Михайлович, Председатель Совета Федерации ФС РФ

Родился 14 февраля 1953 г. в Пушкине (Пушкинский район г. Ленинграда). Окончил Ленинградский горный институт имени Г.В. Плеханова (1980), Санкт-Петербургский технический университет (1992), Российскую академию государственной службы при Президенте РФ (1997), юридический факультет (1998) и философский факультет (2004) Санкт-Петербургского государственного университета. 1971–1973 гг. — срочная служба в Советской Армии. 1978–1986 гг. — старший инженер-геофизик НПО «Рудгеофизика», геофизик Зеленогорской экспедиции Министерства геологии СССР. 1986–1991 гг. — старший геофизик аэропартии в Монгольской Народной Республике. 1994–1995 гг. — исполнительный директор АООТ «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга». В 1994 г. избран депутатом Законодательного Собрания Санкт-Петербурга первого созыва, с апреля 1995 г. — первый заместитель председателя Заксобрания. В 1998 г. избран депутатом Законодательного Собрания г. Санкт-Петербурга второго созыва, с июня 2000 г. — заместителем председателя Заксобрания. 13 июня 2001 г. избран членом Совета Федерации Федерального Собрания РФ — представителем в Совете Федерации ФС РФ от Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 5 декабря 2001 г. избран Председателем Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации. 15 января 2003 г. депутатами Законодательного Собрания г. СанктПетербурга повторно избран представителем в Совете Федерации ФС РФ. 29 января 2003 г. избран Председателем Совета Федерации ФС РФ на второй срок. 21 марта 2007 г. депутатами Законодательного Собрания г. СанктПетербурга избран представителем в Совете Федерации ФС РФ. 30 марта 2007 г. в третий раз был избран Председателем Совета Федерации ФС РФ.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Цены на жилье растут такими темпами, что можно подумать, будто у нас строят не из бетона, а из золота. А ипотечными кредитами сегодня могут воспользоваться граждане с заработной платой, которая в 3–4 раза превышает среднюю зарплату по стране. Государственной денежной помощи, выделяемой молодым семьям, хватает максимум на оплату шестой части покупаемого жилья. Свыше 3 млн. очередников, официально признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, сегодня практически потеряли шансы на поддержку от государства. Я не устану повторять, что развитие одних только рыночных механизмов покупки жилья не панацея от всех проблем. Государство должно сконцентрироваться на поддержке граждан, которые ни при каких условиях (ни с ипотечными кредитами, ни с помощью каких бы то ни было программ) не смогут решить свои жилищные проблемы самостоятельно. А таких людей у нас 70%. Выход из сложившейся ситуации в первую очередь мне представляется в создании фонда социального жилья. Отрадно, что в своем выступлении на заседании Государственной Думы Председатель Правительства РФ полностью поддержал эту идею. Для ее реализации считаю необходимым создать государственную

строительную корпорацию с филиалами во всех регионах страны. Она будет давать заказы частным строительным компаниям, заранее определяя их норму прибыли, а построенное жилье будет сдавать малоимущему населению по договору социального найма. Социальное жилье позволит существенно снизить себестоимость строительства за счет исключения коррупционной составляющей и даст бизнесу отчетливые ценовые ориентиры на рынке недвижимости. Повышать доступность жилья нужно сразу по нескольким направлениям. Одно из них — расширение программ жилищного кредитования. Считаю, что американская модель ипотечного жилищного кредитования, которая у нас реализуется, не совсем подходит для России, поскольку это связано: с отсутствием у наших граждан кредитных историй; с малочисленностью среднего класса; с недостаточной защищенностью и стабильностью трудовых отношений. В результате дополнительных переплат банкам за риски средняя процентная ставка по ипотечному кредиту составляет в стране 12% и в ближайшее время вряд ли снизится. Поэтому за 10 лет пользования ипотечным кредитом заемщику придется платить двойную цену.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Как известно, Польша страна с переходной экономикой пыталась использовать американскую модель ипотечного жилищного кредитования в начале 90-х годов. И в результате ее достижения в жилищном кредитовании и строительстве были намного скромнее, чем у соседей. Уверен, что альтернативой ипотечному кредитованию по американской модели в нашей стране может стать европейская модель решения жилищных проблем. Я говорю о строительных сберегательных кассах, проект закона о создании которых Совет Федерации направил в Государственную Думу еще в прошлом году. Стройсберкассы — новый для России вид кредитных учреждений. В них в течение нескольких лет заемщик сможет накапливать необходимые средства на покупку жилья, а затем брать кредит под невысокую процентную ставку. Основные гарантии и контроль будет осуществлять государство. Удовлетворить потребности населения в жилье можно лишь серьезно увеличив объемы строительства. Перед нами стоит задача выйти в ближайшее десятилетие на уровень строительства 1 кв. м жилой площади в год на человека. Решение этой задачи зависит от многих факторов, в том числе и от развития индустрии стройматериалов и от подготовки строительных кадров. Однако, как ни парадоксально, в

первую очередь все упирается в нехватку земельных ресурсов. Земли в России много, но строить на ней сложно и дорого: земельный рынок непрозрачен; коммуникации изношены; инфраструктура отсутствует. Я уже не говорю о монополизме и коррупции в этой сфере. Очень важно, что один из первых указов, который подписал Президент России, касается мер по развитию жилищного строительства. Это подчеркивает важность той роли, которую будет играть жилищная проблема в политике государства. Я уверен, что нам наконец удастся разрубить этот «гордиев узел» и положить конец манипуляциям чиновников в сфере земельного оборота. Со своей стороны могу гарантировать, что Совет Федерации сделает все возможное для того, чтобы принять качественные законы, которые дадут импульс позитивным процессам в жилищном строительстве. Не менее важна вторая сторона жилищной реформы, а именно повышение качества жилищных условий. Жилищно-коммунальное хозяйство — это одна из тех сфер, в которой идеи либеральных реформаторов о максимальном сокращении государственного вмешательства реализуются в полном объеме. Государство по сути полностью

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

освобождает себя от забот по содержанию жилья граждан. Поэтому наш народ, талантливый на меткие выражения, и расшифровал аббревиатуру ЖКХ в трех словах: «Живите Как Хотите». Имеющийся в стране жилищный фонд пришел в плачевное состояние. Сказать точно, сколько сейчас у нас реально ветхого и аварийного жилья, наверно, не возьмется никто. Две трети зданий построены до 70-х годов ХХ века из них 40% требуют капитального ремонта. Средний износ коммунальных инфраструктур составляет около 60%. Конечно, внушает оптимизм создание Фонда содействия реформированию ЖКХ. Однако уже сейчас очевидно, что 240 млрд руб. которые в него заложены государством не хватит, чтобы переселить людей из бараков и трущоб и отремонтировать жилье. По самым скромным оценкам, на решение этой проблемы нужно не менее 3 трлн руб. Откуда взять недостающие средства? Считаю, что взваливать капитальный ремонт на плечи граждан недопустимо. Сегодня многие уже забыли, что в течение многих лет в платежках за услуги ЖКХ красовалась строка «ремонт жилищного фонда». Государство исправно собирало с людей эти деньги, но куда они делись? Я считаю, что государство должно брать основное бремя решения этой проблемы на себя. Капитальный ремонт жилых домов — это не

благотворительность, а возвращение старых долгов. Значит ли все вышесказанное, что я против реформы ЖКХ? Вовсе нет. Но сегодня сложилась парадоксальная ситуация: вроде бы государство отстранилось от управления жилищной сферой простив себе же собственные долги, но «разгосударствление» отрасли так и не произошло. ЖКХ остается и сверхцентрализованной и сверхмонополизированной сферой, которая ничего кроме неприязни в обществе не вызывает. Вроде бы все согласны, что без рынка и конкуренции у ЖКХ нет будущего. Однако в реальности все по-другому. Многие чиновники на местах заинтересованы свести реформу лишь к смене вывесок, оставив на деле все как есть. Цели их предельно ясны. Местным властям абсолютно невыгодно отдавать дома в распоряжение жильцов и частного бизнеса, так как во многих из них расположены магазины, развлекательные заведения офисы, приносящие немалый доход. Частный бизнес не идет в ЖКХ, так как, с одной стороны, встречает колоссальное сопротивление чиновников, а с другой — его пугает убыточность и громадные долги предприятий этой отрасли. Наконец, сами собственники квартир в большинстве своем ведут себя пассивно, так как находятся в полном неведении относительно своих прав и возможностей в

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

жилищной сфере. Отличительной особенностью реформы ЖКХ в нынешнем виде является информационный вакуум, в котором она проводится. Во всех западных странах каждый житель дома точно знает, чем он владеет, за что платит и на что имеет право. Наших же жителей приучили не задавать вопросы о том, кто получает доход от сдачи в аренду подвалов и этажей в их домах, от размещения на стенах зданий рекламы, от открытия под окнами дома платной автостоянки. Как решить все эти проблемы? Думаю, необходима система мер. Во-первых, нужно ускорить принятие закона о финансовом оздоровлении организаций ЖКХ и открыть дорогу добросовестному бизнесу в эти отрасли. Совет Федерации принимал в разработке этого законопроекта активное участие. Во-вторых, на законодательном уровне надо обеспечить благоприятные условия для развития ТСЖ и других форм объединений собственников, четко прописать их права и, самое главное, создать действенные механизмы реализации этих прав. Мною уже подготовлен ряд законодательных инициатив, которые предусматривают бесплатное межевание и кадастровый учет земли, передачу жителям нежилых помещений, предоставление полного пакета технической экономической и юридической документации.

Нельзя отдавать полностью на подзаконный уровень регулирование таких важных вопросов. В-третьих, следует наладить просветительскую работу государства в интересах реформы. Население должно четко представлять цели задачи и возможности жилищного самоуправления. Традицию решать все за закрытыми дверями надо ломать сверху. Прозрачность и информационная открытость в ЖКХ — лучший способ борьбы с бездействием, коррупцией и злоупотреблениями. В-четвертых, необходимо принять дополнительные меры по социальной защите населения. Сегодня сочетание слов «реформа ЖКХ» для многих людей стало синонимом роста тарифов, который ежегодно значительно опережает инфляцию. Поэтому я выступаю с инициативой о том, чтобы тарифы на услуги ЖКХ не превышали бы 10% от совокупного семейного дохода. Будет справедливо, если наименее защищенные слои населения почувствуют наибольшую поддержку государства. Сегодня совершенно очевидно, что требуется новый импульс в реализации жилищной реформы, необходима широкая общественная дискуссия по жилищным проблемам. Уверен, что только хорошо скоординированные совместные действия государства и граждан способны эффективно продвигать реализацию жилищной реформы.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Инвестиционностроительный рынок плохо прогнозируем из-за непрозрачности и малой собственной капитализации компаний Кризис системы ипотечного жилищного кредитования в США внес сумятицу в ряды российских экспертов. Одни утверждают, что российский инвестиционно-строительный рынок обвалится вслед за мировыми площадками. Другие, напротив, считают, что в России все обстоит благополучно. Рынок пришел в состояние, которое можно назвать «игрой на грани фола» Нервную реакцию рынка вызывает любая сколько-нибудь негативная информация, сообщается на itogi.ru. Например, информация о том, что инвестиционная компания ЗАО «Финам», ОАО «Промсвязьбанк», ЗАО «Райффайзенбанк» и ОАО «Банк Москвы» рекомендовали воздержаться от покупок облигаций девелоперов и строителей, поскольку это связано с повышенными рисками.

Эксперты считают, что этот рынок: плохо прогнозируем, поскольку во многом непрозрачен; собственная капитализация компаний невелика. К тому же по рынку прокатилась волна технических дефолтов, а среди компаний, которые не смогли своевременно произвести выплаты по облигационным обязательствам, были, по данным IRN.ru, и девелоперские. По другой информации, многие строительные компании не смогли вовремя расплатиться по банковским кредитам. Называть

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

эти компании эксперты не хотят, однако по косвенным признакам — массированным продажам объектов с большим дисконтом (при хорошем положении дел акции-скидки начинаются позже и не распространяются на весь объем предложения), продажам нежилых площадей, которые планировалось оставить для дальнейшей сдачи в аренду, остановке строительства части объектов — можно при желании понять, у кого летом возникли серьезные финансовые трудности. Кроме того, что бы ни говорили сегодня о росте цены на недвижимость, утверждение это спорное, поскольку все расчеты делаются в долларах и к тому же никак не учитывают реальную инфляцию. Подорожание 1 кв. м на один и даже два процента в месяц в валюте можно считать формальным, поскольку он «съедается» инфляционным ростом и падением курса доллара. Так что собственных дополнительных доходов у компаний нет. Искать их можно только на стороне, в противном случае придется «заморозить» проекты. Если сократятся инвестиции в отрасль, снизятся обороты и, соответственно, уменьшится деловая активность, — говорят эксперты. Следствием этого может быть снижение предложения на рынке недвижимости». То есть — дефицит. С другой стороны, уже существует дефицит покупателя. Если в Москве он еще мало ощутим, то

в регионах заметен. Причина — колоссальный разрыв между реальными доходами населения, его финансовыми возможностями и стоимостью 1 кв. м. Здесь сыграло свою роль и ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов, и повышение процентных ставок. В результате рынок пришел в состояние, которое действительно можно назвать «игрой на грани фола», а видимое спокойное летнее состояние рынка — всего лишь затишьем перед бурей. Причем эксперты всерьез рассматривают два прямо противоположных варианта развития событий: 1) обвал рынка; 2) дальнейший активный рост рынка.

Экспертное мнение относительно ситуации на рынке диаметрально противоположное Появились прогнозы Института глобализации и социальных движений: еще до конца этого года цены на недвижимость упадут на 50%. Основными причинами называют: сокращение доходов населения (виновата инфляция); недоступность кредитов. Застройщики, чтобы спасти свое финансовое положение, будут вынуждены выбросить на рынок все готовые объекты и идти на скидки, а вторичный рынок после-

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

дует за ценами первичного рынка. В общем, появится эффект снежного кома. Дополнительный толчок ему может придать и укрепляющийся рубль. По мнению экспертов, справедливая цена доллара куда ниже существующей (даже учитывая падение на прошлой неделе), и если укрепление рубля продолжится, то оцениваемая в основном в долларах недвижимость только за счет снижения курса доллара заметно подешевеет (например, при стоимости американской валюты к концу года, допустим, в 22 руб. за 1 кв. м реально подешевеет более чем на 6%, хотя формально вырастет на 14%). Видимо, эксперты считают, что все девелоперы будут вынуждены «отвязать» метры от рубля — при растущей национальной валюте стоимость недвижимости окажется запредельной. Кроме того, потребительские настроения населения, судя по исследованиям Росстата, сегодня превратились в пессимистические: 67% россиян считают, что цены на все товары будут только расти и пришло время думать не о метрах, а о хлебе насущном. Так что крупные покупки люди временно откладывают. Однако у этого сценария есть много критиков. В стране и в мире, считают они, все еще очень много денег. Финансовое лобби старается предупредить массовый исход ин-

весторов в недвижимость, считает ряд экспертов. При неустойчивости финансового рынка альтернатива для инвесторов во всем мире — недвижимость, причем любая, вторичная, первичная, или ценные бумаги девелоперских компаний. Поэтому цены на недвижимость будут продолжать расти. Действительно, проблемы с деньгами не кажутся столь уж серьезными на фоне сообщений о массовом притоке инвестиций в российскую недвижимость с Запада. Однако западные фонды интересуют только очень крупные (от $500 млн.), высоколиквидные активы: земля, логистические комплексы, заарендованные офисы и торговые центры. Жилье в сферу их интересов не входит, за исключением отдельных проектов массовой застройки (на миллион «квадратов»), так что с «доступным жильем» российским компаниям предстоит разбираться самостоятельно. Сами застройщики, особенно столичные, считают, что рынок продолжит рост, даже если понесет в связи с позицией банков и инвесткомпаний некоторые потери. У крупных и даже средних застройщиков резервы имеются (например, есть что продать, чтобы рассчитаться по долговым обязательствам). Многие из них и кредитуются на прежних условиях, поскольку имеют реальные активы

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

и не увеличивают заимствования до опасных пределов. У небольших компаний проблема серьезнее. Перекредитоваться они часто не могут: банки подняли проценты в среднем до 18%, хотя еще год назад было 11%. А для рискованных кредитов, а таковыми сегодня считаются те, которые не обеспечены серьезным предметом залога (например, есть только земля и некий проект), — до 20%. Значит это только то, что небольшие компании либо заморозят объекты, либо начнут выкручиваться и в результате уйдут с рынка. Так что нельзя исключать появления второй волны обманутых участников долевого строительства — уже сегодня говорят о новых случаях двойной перепродажи квартир в регионах и даже в Подмосковье. Но крупные девелоперы заявляют, что им удастся привлечь финансирование в нужном объеме, так что «устраивать истерику» и сбрасывать все объекты по сниженным ценам не собираются. Более того, даже минимальный положительный рост цен на метры в условиях негативной картины на финансовых рынках может привлечь внимание новых инвесторов. Чтобы достичь этой цели, кое-кто из особо уверенных в себе застройщиков может попытаться и вовсе придержать недвижимость, чтобы создать искусственный дефицит предложения и стимулировать

пусть небольшой, но все-таки рост цен. Это позволит переждать, пока прокатится «эхо» мирового финансового кризиса, и развиваться дальше. Отдельные эксперты уверены, что отечественный рынок еще не достиг такого состояния зрелости, за которым неизбежно наступает спад. Он твердо находится на стадии роста. Будут развиваться и ипотечное кредитование, которое сильно отстает от стран Запада, и строительство, а также технологии и земельные отношения. Так что существуют все предпосылки к росту. По мнению этих экспертов, чтобы рынок рухнул, нужно: лишить сограждан доходов; сделать так, чтобы они потеряли свои вложения в банковские депозиты, валюту и ценные бумаги; бюрократизировать регистрацию крупных сделок; увеличить налоги. Все это никак не входит в планы Правительства РФ. Так что, по мнению оптимистов, сценарий «роста» рынка и, естественно, цен на недвижимость более вероятен. Их противники на это отвечают железным аргументом: чем выше будет подниматься ценовая планка и чем больше сложится разрыв между стоимостью «квадратов» и реальным спросом, тем больше будет вероятность дальнейшего обвала.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Недостоверная статистика прежних лет могла сказаться на темпах ввода жилья в РФ в 2008 году

Искажения статистики 2006–2007 годов могли сказаться на темпах строительства жилья в России в 2008 г., считают эксперты, опрошенные «РИА Новости-Недвижимость». В России за семь месяцев 2008 г. ввод в строй жилья увеличился по сравнению с аналогичным периодом минувшего года на 5,5% — до 25,5 млн. кв. м, говорится в сообщении Росстата. Между тем, по данным Росстата, в первом полугодии 2008 г. объем строительства жилья в России по сравнению с аналогичным периодом 2007 г. увеличился всего на 2,9%. Таким образом, за первые 6 месяцев текущего года в нашей стране было построено только на 0,6 млн. кв. м жилья больше, чем

за первую половину прошлого года — 21,7 млн. кв. м, тогда как в январе–июне 2007 г. в стране жилья было построено на 34,3% больше, чем в первой половине 2006 г. «Лидерами» по снижению темпов строительства жилой недвижимости в этом году стали

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

такие ключевые регионы России, как Москва, где падение составило 50,7% по сравнению с первым полугодием 2007 г., СанктПетербург — 19,6%, Московская область — 7% и Краснодарский край — 1,7%. По мнению вице-президента АСР Владимира Пономарева, при анализе статистических данных, представляющих изменение объемов ввода в эксплуатацию жилья, «нужно учитывать то, что на строительство любого жилого дома уходит до 4-х лет: 1,5–2 года идет оформление юридических документов, связанных с возведением дома, остальное время занимает собственно возведение объекта». Следовательно, считает В. Пономарев, причины сложившейся в настоящее время ситуации нужно искать в 2005–2006 годах, когда строительство домов, которые должны быть сданы в 2008 г., только начиналось. В. Пономарев обратил внимание на то, что одной из главных причин спада темпов роста строительства жилья стало отсутствие в стране стабильной базы для постоянного увеличения площади и количества строящейся жилой недвижимости. Поэтому, пояснил эксперт, для единовременного рывка по показателю объемов ввода жилья в 2007 г. у российского стройкомплекса сил хватило, а вот закрепить его в этом году не смогли.

«Именно поэтому не нужно сопоставлять то, что было в 2007 г., с тем, что построено сейчас. Сработал следующий механизм: государство дало команду из центра на места, что нужно повысить объемы сдачи жилья. Но при этом, поскольку само государство не финансирует строительство жилья, и бюджетные средства при этом не работают, а частные застройщики действуют согласно собственным планам и в соответствии с ситуацией на рынке, то губернаторы, чтобы остаться на своих местах, начали давать команды о приписках. То есть те жесткие, практически плановые указания, которые шли из федерального центра в регионы, привели к тому, что администрации стали завышать цифры ввода жилья», — отметил вице-президент АСР. В. Пономарев подчеркнул, что «есть большое сомнение в том, действительно ли в 2006–2007 годах было построено то количество жилья, которое пошло в статистику Росстата». «У нас есть сведения по многим регионам России, что в 2006–2007 годах многие дома сдавались без инженерной инфраструктуры, или в качестве построенного в 2006–2007 годах регистрировалось жилье, реально возведенное раньше», — рассказал В. Пономарев. При этом по словам эксперта, у строительных компаний были и

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

свои, объективные причины, не позволившие им существенно увеличить количество сдаваемого жилья в первом полугодии 2008 г. «В 2005 г. был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», радикально изменивший принцип финансирования строительства, к чему большинство строителей оказались просто не готовы. Кроме этого, крайне нервозная ситуация на жилищностроительном рынке была вызвана внеплановой проверкой выделения земель в 2006–2007 годах Генпрокуратурой России в связи с принятием Градостроительного кодекса РФ, предусматривающего реализацию земель через аукционы», — добавил он. В то же время, признает генеральный директор Российского союза строителей (РСС) Михаил Викторов, такую ситуацию со строительством жилья в стране все же нельзя считать кризисной. «Это однозначно не кризис, поскольку все строители загружены работой. Имеется нехватка подрядных мощностей, кадров — это все явления растущего рынка», — подчеркнул М. Викторов, напомнив, что «часть статистики можно

списать на сезонность, поскольку у застройщиков нет какого-то спущенного сверху плана, графика», и основные итоги в отрасли принято подводить осенью–зимой. М. Викторов полагает, что падение темпов роста строительства в России в первом полугодии 2008 г. вызвано, прежде всего, перестройкой рынка недвижимости страны: если раньше основную долю прироста строительства жилья давали «столичные» регионы и отдельные экономически активные субъекты федерации, то теперь строительные площадки для массового возведения жилья в них практически закончились, и возникла необходимость в росте объемов ввода жилья по всей стране. «Мы считаем, что основные объемы строительства жилья должны расти, прежде всего, в регионах России, поскольку концентрация в нескольких крупных городах (в столичных регионах) приводит к диспропорциям в демографической сфере и в целом в экономике страны. Наращивать же темпы в строительстве в Москве, Московской области и СанктПетербурге до бесконечности невозможно, хотя бы потому, что есть объективные ограничения, связанные с развитием инженерной инфраструктуры и наличием подготовленных земельных площадок для этого», — заявил гендиректор РСС.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Содействовать развитию жилищного строительства будет правительственная комиссия

Председатель Правительства РФ утвердил персональный состав Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства. Председателем комиссии назначен первый заместитель Председателя Правительства РФ Игорь Шувалов. Утверждено Положение о Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства. ПОЛОЖЕНИЕ о Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства [утверждено постановлением Правительства РФ от 22 августа 2008 г. № 632] 1. Правительственная комиссия по развитию жилищного строительства (далее — Комиссия) образована в соответствии с частью 10 статьи 12 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон) в целях содействия

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

развитию жилищного строительства, иному развитию территорий, развитию объектов инженерной инфраструктуры (в том числе объектов инфраструктуры связи), объектов социальной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры, производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства и содействия созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан (далее — жилищное строительство и иное развитие территорий). 2. Комиссия в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, указами и распоряжениями Президента Российской Федерации, постановлениями и распоряжениями Правительства Российской Федерации, а также настоящим Положением. 3. Основной задачей Комиссии является принятие в соответствии с Федеральным законом решений об использовании находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества (далее — земельные участки, иные объекты недвижимого имущества, находящиеся в федеральной собственности). 4. Комиссия осуществляет следующие функции: а) рассматривает предложения Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (далее — Фонд) об использовании земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, для жилищного строительства и иного развития территорий; б) принимает решения: о целесообразности передачи органам государственной власти субъектов Российской Федерации осуществления полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности, в целях, предусмотренных Федеральным законом; о целесообразности передачи земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, для формирования имущества Фонда в целях, предусмотренных Федеральным законом; Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

о нецелесообразности передачи земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, для формирования имущества Фонда и нецелесообразности передачи органам государственной власти субъектов Российской Федерации осуществления полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности; в) осуществляет контроль за реализацией органами государственной власти и организациями решений Комиссии; г) информирует Правительство Российской Федерации о деятельности Комиссии и результатах реализации органами государственной власти и организациями решений Комиссии; д) рассматривает по поручению Правительства Российской Федерации другие вопросы, касающиеся развития жилищного строительства и иного развития территорий. 5. Комиссия имеет право: а) определять основания и условия принятия решений по предложениям, представленным Фондом; б) утверждать состав документов, прилагаемых к предложениям Фонда; в) устанавливать состав иных, не предусмотренных частью 2 статьи 12 Федерального закона, документов, прилагаемых к решению Комиссии; г) запрашивать в установленном порядке у органов государственной власти, органов местного самоуправления, федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, государственных академий наук и созданных такими академиями наук организаций (далее — организации) информацию и документы по вопросам, отнесенным к компетенции Комиссии; д) заслушивать представителей органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций по вопросам, отнесенным к компетенции Комиссии; е) привлекать к работе Комиссии представителей органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций, а также специалистов. 6. Председатель Комиссии руководит деятельностью Комиссии и несет персональную ответственность за выполнение возложенных на нее задач.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

7. Комиссия осуществляет свою деятельность в соответствии с регламентом, который утверждается председателем Комиссии. 8. Решение о проведении заседания Комиссии принимает председатель Комиссии либо по его указанию заместитель председателя Комиссии. Заседания Комиссии проводятся по мере необходимости с учетом сроков, установленных Федеральным законом для принятия Комиссией решений по результатам рассмотрения предложений Фонда об использовании земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, для жилищного строительства и иного развития территорий. 9. Заседание Комиссии считается правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. 10. Заседание Комиссии проводит председатель Комиссии, а в его отсутствие — заместитель председателя Комиссии (по поручению председателя Комиссии). 11. Члены Комиссии участвуют в ее заседаниях без права замены. В случае невозможности присутствия члена Комиссии на заседании он имеет право заблаговременно представить свое мнение по рассматриваемым вопросам в письменной форме. 12. При принятии решений Комиссии каждый член Комиссии обладает одним голосом. 13. Член Комиссии не голосует по вопросу об использовании земельного участка, иного объекта недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, в следующих случаях: а) член Комиссии является представителем федерального органа исполнительной власти, имеющего подведомственные ему федеральное государственное унитарное предприятие или федеральное государственное учреждение, которому предоставлен такой земельный участок или за которым закреплен такой объект недвижимого имущества; б) член Комиссии является представителем федерального органа исполнительной власти, имеющего подведомственные ему федеральную службу или федеральное агентство, в ведении которых находится федеральное государственное унитарное предприятие или федеральное государственное учреждение, которому предоставлен такой земельный участок или за которым закреплен такой объект недвижимого имущества. 14. Член Комиссии — представитель Фонда не голосует по вопросу о целесообразности передачи земельного участка, иных объектов неВопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

движимого имущества, находящихся в федеральной собственности, для формирования имущества Фонда. 15. Решения Комиссии принимаются большинством голосов присутствующих на заседании членов Комиссии с учетом представленного письменного мнения отсутствующих членов Комиссии. В случае равенства голосов решающим является голос председательствующего на заседании Комиссии. 16. На заседания Комиссии в обязательном порядке приглашаются представители: федерального органа исполнительной власти, имеющего подведомственные ему федеральное государственное унитарное предприятие или федеральное государственное учреждение, которому предоставлен земельный участок, находящийся в федеральной собственности, или за которым закреплен объект недвижимого имущества, расположенный на таком земельном участке и находящийся в федеральной собственности, — если на заседании Комиссии рассматривается вопрос об использовании такого участка или такого объекта недвижимого имущества; федерального органа исполнительной власти, имеющего подведомственные ему федеральную службу или федеральное агентство, в ведении которых находится федеральное государственное унитарное предприятие или федеральное государственное учреждение, которому предоставлен земельный участок, находящийся в федеральной собственности, или за которым закреплен объект недвижимого имущества, расположенный на таком земельном участке и находящийся в федеральной собственности, — если на заседании Комиссии рассматривается вопрос об использовании такого участка или такого объекта недвижимого имущества. 17. Решения, принимаемые на заседаниях Комиссии, оформляются протоколами, которые подписывает председательствующий на заседании. 18. Решения Комиссии, принятые в соответствии с ее компетенцией, являются обязательными для органов государственной власти и организаций и направляются им в виде копий протоколов заседаний Комиссии или выписок из них. 19. Информационно-аналитическое обеспечение деятельности Комиссии осуществляет Министерство регионального развития Российской Федерации, а организационно-техническое — Аппарат Правительства Российской Федерации.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

Необъятны просторы России, а увеличить предложение земель под жилищное строительство удастся еще очень нескоро

Эксперты оценивают, что лишь пятая часть (примерно 200 000 га) неэффективно используемых федеральных земель (порядка 1 млн га), которые планируется отобрать у государственных учреждений в пользу Фонда содействия развитию жилищного строительства, может оказаться подходящей для строительства. Тотальной инвентаризации федеральных земель не будет – это дорого и долго, отмечает чиновник Минэкономразвития. Часть нужных им для застройки федеральных земель будут отбирать сами регионы, а фонд будет работать с их заявками. Критерии пригодности земель для застройки тоже разработает фонд, главный – экономическая целесообразность строительства. При этом чиновни-

ки уверяют, что при этом убыточных проектов не будет. Фонд должен будет не только распорядиться землей, но и подготовить участки к строительству. В Росимущество России и Минэкономразвития России поступают жалобы от губернаторов и мэров на зарастающие бурьяном федеральные участки. Так, в городской черте Воронежа есть 30 га федеральных сельхозземель. В Калуге

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

Минобороны России около 20 лет назад приобрело землю для строительства 10 жилых кварталов, а застроило только три. Изъять землю у госучреждения или оставить для его нужд – решит правительственная комиссия. У владельцев земель найдется масса аргументов в свою защиту, предвидят эксперты. В Минрегионе России не сомневаются, что сопротивление будет, а потому уже настраиваются изымать земли через суды. В России хотели бы улучшить жилищные условия порядка 87 млн человек, для этого нужно 1,7 млрд кв. м, оценивают эксперты. С учетом инфраструктуры и прилегающих территорий на 1 кв. м земли можно построить до 0,15 кв. м малоэтажного жилья (плотность – до 70 человек на 1 га). На 200 000 га поместится до 2 млн малоэтажных домов для 14 млн человек. Если же дома будут городского типа, то можно построить до 2 млрд. кв. м. Федеральных земель не хватит, полагают аналитики, чтобы достичь европейской нормы в 60 кв. м на человека, на каждого россиянина надо достроить еще по 40 кв. м, или всего 5,72 млрд кв. м жилья, а с учетом выбытия старых и ветхих домов – около 6,5 млрд кв. м. В 2007 г. построили 60,4 млн кв. м (численность населения России на 1 июля 2008 г. составила 141,9 млн чело-

век). При таких объемах строительства на достижение европейских стандартов потребуется не менее 100 лет. Без изменения технологий, повышающих эффективность строительства и нормативный срок эксплуатации домов (он в 2–3 раза ниже, чем в Европе), решить проблему нехватки жилья невозможно, уверены эксперты.

Потенциал сельскохозяйственных земель нуждается в объективном оценивании План Президента России по резкому увеличению предложения земель под жилищное строительство впервые встретил возражения. Коллегия Минсельхоза России приняла решение разработать поправки в законодательство, ограничивающие перевод агроземель в земли другого назначения. Председатель Правительства России в противовес этому решению указал министру сельского хозяйства, что землей для ведения жилищного строительства придется делиться. Функция регулирования оборота агроземель была переведена из Минэкономразвития России в Минсельхоз России в мае текущего года. Отчасти вопрос о выделении и образовании новых земельных участков, в том числе под строительство, был решен

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

Госдумой с поправками в ряд законов весной этого года, но все они не касались агроземель. Одновременно аграрный комитет Госдумы по инициативе его главы в прежней Думе Геннадия Кулика пытался внести аналогичные поправки о землях (часть была подготовлена с участием Минэкономразвития России), призванные препятствовать «земельному рейдерству». В частности, они регламентировали регистрацию земель собственникам так называемой долевой собственности на землю — участникам бывших колхозов и совхозов. Проблему долевой собственности обсуждала коллегия Минсельхоза России. Министр на ней отметил, что «за годы реформ в России вышло из сельхозоборота 15 млн. га пашни», и заявил о необходимости в срочном порядке во избежание «социальных последствий» более четко прописать в законодательстве виды разрешенного использования

земель сельхозназначения, статус особо ценных земель и недопустимость изменения их разрешенного использования. Он также заявил, что Минсельхоз России будет рассматривать вопрос присутствия иностранного капитала на рынке земли в России («кто-то будет зарабатывать миллиарды долларов, но деньги не будут приходить в сельское хозяйство»), и объявил институт долевой собственности на землю «ошибкой». На коллегии Минсельхоза России впервые приводились цифры, показывающие масштаб проблемы. Площадь земель сельхозназначения в РФ, по данным министерства, составляет 403 млн. га (в начале 90-х годов — около 640 млн. га), 20% от общей площади всего земельного фонда ОРФ. В аренде сельхозорганизаций находится 83% земель, 0,6% из них — в их собственности. 41 млн. га агроземель, по данным переписи 2006 года, не используется.

____________ Люди. События. Факты ____________ ЗА 12 ЛЕТ В ТРИ РАЗА УВЕЛИЧИТЬ ЧИСЛО РОССИЯН, КОТОРЫЕ МОГУТ КУПИТЬ ЖИЛЬЕ, НЕВОЗМОЖНО Председатель Правительства РФ ставит задачу довести к 2020 г. количество граждан, которые смогут самостоятельно приобретать жилье, до 60% с нынешних 18%. «Мы должны довести эту цифру хотя бы до процентов 60, чтобы 60% граждан могли решать самостоятельно эту проблему», — заявил он на совещании по вопросам массового строительства жилья. На

совещании рассматривался ход подготовки проекта долгосрочной стратегии массового строительства жилья на период до 2020 г. и комплекса мер по ее реализации. «Цены на квартиры по-прежнему высоки, и только 18% наших граждан могут самостоятельно решать жилищные проблемы», — сказал В. Путин. «ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ЛЮДИ. СОБЫТИЯ. ФАКТЫ

ДЕПУТАТЫ ГОСДУМЫ ОЗАБОТИЛИСЬ ПОВЫШЕНИЕМ УРОВНЯ БЕЗОПАСНОСТИ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Комитет Госдумы по строительству и земельным отношениям на своем заседании рекомендовал палате принять в первом чтении законопроект, устанавливающий требования к эксплуатации объектов капитального строительства. Соответствующие изменения в Градостроительный кодекс РФ и другие законодательные акты предложили внести ряд депутатов. Как сообщил один из авторов законопроекта, глава комитета по строительству Мартин Шаккум, законопроект направлен на повышение безопасности объектов капитального строительства. «Участившиеся случаи обрушений зданий и сооружений свидетельствуют о том, что система обеспечения безопасности при строительстве и эксплуатации таких объектов нуждается в незамедлительной корректировке», — сказал депутат. По его словам, если вопросы строительства урегулированы Градостроительным кодексом РФ, то вопросы эксплуатации в законодательстве должным образом не урегулированы. «Отсутствует единый механизм обеспечения безопасности при строительстве и эксплуатации, несмотря на то, что это стадии единого

жизненного цикла объекта недвижимости», — отметил он. В связи с этим законопроект предлагает дополнить кодекс статьями, регулирующими вопросы эксплуатации объектов капитального строительства, а также устанавливает порядок, требования к эксплуатации таких объектов в части поддержания их устойчивости, надежности и долговечности. Кроме того, для проверки деятельности по поддержанию объектов в надлежащем техническом состоянии вводится государственный надзор, а за нарушение установленного порядка эксплуатации вводится административная ответственность. «Таким образом, принятие данного законопроекта будет способствовать повышению уровня безопасности объектов капитального строительства», — считает М. Шаккум. Он отметил, что здесь нет пересечений с предметом технических регламентов. «Законопроектом не устанавливаются непосредственно требования безопасности при эксплуатации зданий и сооружений, а регулируются процедурные нормы эксплуатации по аналогии с проектированием, строительством, реконструкцией», — сказал депутат.

ЧИСЛЕННОСТЬ НАСЕЛЕНИЯ РОССИИ НЕУКЛОННО СНИЖАЕТСЯ Численность постоянного населения Российской Федерации на 1 июля 2008 г. составила 141,9 млн человек и с начала года уменьшилась на 133,7 тыс. человек, или на 0,09% (на соответствующую дату предыдущего года — на 189,9 тыс. человек, или на 0,13%). Такие данные приводит Росстат в докладе о социальноэкономическом положении России с января по июль текущего года. Сокращение численности населения происходило из-за естественной убыли населения, которая в I полугодии 2008 г. уменьшилась по сравнению с соответствующим периодом 2007 г. на 49,6 тыс. человек. Увеличившийся миграционный

прирост на 48,1% компенсировал численные потери населения. В I полугодии 2008 г. в России отмечалось увеличение числа родившихся (в 79 субъектах Российской Федерации) и числа умерших (в 59 субъектах). В целом по стране превышение числа умерших над числом родившихся составило 1,3 раза (в I полугодии 2007 г. — 1,4 раза), в 10 субъектах Российской Федерации оно составило 2,0–2,5 раза. Естественный прирост населения в I полугодии 2008 г. зафиксирован в 19 субъектах Российской Федерации (в I полугодии 2007 г. — в 16 субъектах). «ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ ПРОГРАММЫ

Россия в плане строительства — непаханое поле

Гендиректор Национальной риэлтерской группы Аркадий Литовский ответил на вопросы о том, может ли страхование ответственности заменить лицензирование членов саморегулируемых организаций (СРО) перед потребителями произведенных работ, значимость появления доходных домов и какие объекты недвижимости наиболее перспективны для вложений. С 1 января 2012 г. вступят поправки в Градостроительный кодекс РФ, которыми вводится обязательное страхование ответственности членов саморегулируемых организаций (СРО) перед потребителями произведенных работ. Как по-вашему, способны ли эти меры заменить лицензирование, способны ли СРО следить

за надлежащим выполнением членами СРО своих обязательств. И с чем может столкнуться сообщество при введении обязательного страхования, с какими сложностями? Я считаю, что это положительно для рынка. Лицензирование не несло в себе никакого контроля над участниками рынка и никак не могло обезопасить клиента от

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ ПРОГРАММЫ

недобросовестного выполнения обязанностей. Было бы полезно, если бы участники СРО в недвижимости разработали совместно со страховым сообществом типовой договор страхования профессиональной ответственности. Но введение обязательного страхования ответственности — это только часть решения проблемы. Проблему недобросовестных строителей или риэлтеров нужно решать комплексно. Наша компания выступила инициатором разработки закона о риэлтерской деятельности. На наш взгляд, этот вопрос давно назрел, мы собираемся подготовить основные положения закона и обсуждать их с Российской гильдией риэлторов. Если не получим поддержки там, будем выступать с этой инициативой самостоятельно. Кроме всего прочего, я бы предложил сделать обязательной аттестацию риэлтеров в своих СРО. Клиенты платят значительные комиссии за услуги, и за это они вправе получать качественный сервис. Думаю, рано или поздно мы к этому придем. На чьи плечи тогда лягут расходы по подготовке кадров? И отразится ли это на стоимости услуг агентов? На плечи компаний расходы и лягут, добросовестные компании как никто заинтересованы

в предоставлении качественных услуг. Рынок этот обширный, конкуренция сильная, и поэтому мы не сможем увеличить стоимость услуг агентов, даже если будем готовить их профессионально. Думаю, просто несколько снизится маржа компаний. Как вы относитесь к идее строительства арендных доходных домов в Москве? Считаете ли Вы эту идею реальной? Идея доходных домов очень интересная и правильная. Только, я так понимаю, речь идет о муниципальных доходных домах. Для бизнеса такая идея была бы тоже интересна, однако при ее реализации компании столкнутся с целым рядом проблем, которые сделают этот бизнес нерентабельным. Взять хотя бы процесс согласования, выделения участка под строительство, получения разрешений. Сроки здесь могут доходить до полутора, двух, а иногда и трех лет. Плюс отчисления городу составляют 40–50%. В итоге получается, что окупаемость подобных проектов зачастую превышает 15 лет. Вряд ли бизнес на такое пойдет. Если бы правительство города предложило программу, которая позволяла бы сокращать сроки и число согласований, убрало отчисления городу и снизило взяткоемкость процесса, то бизнес

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ ПРОГРАММЫ

с удовольствием принял бы участие в подобных проектах. Сроки окупаемости здесь составили бы уже семь-десять лет, что вполне сопоставимо с гостиничным бизнесом. Город бы тоже получил прямую выгоду. Если сейчас городской бюджет недополучает сотни миллионов долларов в качестве налогов, которые не платят арендодатели, то в ситуации доходных домов налоги бы поступали исправно. Плюс город мог бы контролировать жителей этих домов, в противовес ситуации, когда сейчас квартиры снимают, иногда даже не предъявляя паспортов, и устраивают общежития из многокомнатных квартир. Департамент имущества Москвы предлагает почти в 1,2 раза увеличить в 2009 г. предельную величину арендной ставки на нежилое имущество в столице. Изменит ли это как-то ситуацию в секторе нежилой недвижимости, если учесть, что у Москвы предприниматели снимают всего 4% помещений, а остальные 96% — у рынка? И что будет с остальными 96%, будет ли расти арендная ставка и насколько? Предложение департамента имущества не сильно скажется на рынке коммерческой недвижимости, так как доля таких

помещений ничтожна мала. Что касается рынка, то аренда вырастет на 20–30%. Интересную ситуацию мы видим на рынке торговой недвижимости. К 2011 г. цены на аренду торговых площадей могут снизиться, это касается, в первую очередь, тех торговых центров, которые находятся в неудачных районах или неправильно себя позиционировали изначально. Им становится все труднее и труднее привлекать арендаторов. Эту тенденцию мы видим уже сейчас, и хотя в целом по рынку цифры не сильно изменились, реальных сделок это уже коснулось. С другой стороны, на удачно расположенные торговые площади цена будет продолжать расти. Кроме того, есть тенденция по выносу крупных офисных центров за пределы МКАД. Таким образом решается несколько проблем: вопервых, арендная ставка ниже, во-вторых, удается брать на работу жителей близлежащих районов, а это решает и проблемы занятости, и проблемы транспортной нагрузки. Что сейчас наиболее популярно на московском рынке недвижимости? Какие варианты максимально выгодны для вложения? На первичном рынке популярны 1-комнатные квартиры

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ ПРОГРАММЫ

экономкласса, на вторичном — 1-комнатные «хрущевки» площадью до 33 кв. м. Кроме того, растет интерес к 1–2-комнатным квартирам в ближнем Подмосковье. Появляется спрос на дома экономкласса в организованных загородных поселках. Сейчас только начинается выход на рынок подобных проектов, спрос в 1,7– 1,8 раза превышает предложение, мы считаем это самым выгодным вложением на сегодняшний момент для инвесторов. Этот сегмент может принести до 40% годовых. Особенно если рассматривать эту отрасль с точки зрения частных вложений на 3–5 лет. Также выгодно вкладывать в коммерческую недвижимость — в офисные помещения недалеко от метро, небольшие торговые помещения. Они дают доход в 20–30% годовых. Надо заметить, что люди до сих пор рассматривают недвижимость как наиболее привлекательный инструмент для инвестирования, и если раньше это были объекты класса люкс, элитное жилье, например, то сейчас стали интересны другие объекты. Кроме того, появляются интересные новые направления для инвестиций в зарубежную недвижимость. Например, Южный Кипр, где мы сейчас реализуем один уникальный поселок, в шутку называемый нами «Кипрская Рублевка». Он построен специ-

ально для продаж в России с учетом довольно специфических требований наших сограждан к недвижимости. Чем предпочтения россиян отличаются от вкусов иностранцев, скажем англичан? Это очень интересная тема. Кипрский застройщик два года проводил исследование спроса россиян, которые, находясь в поисках вилл и бунгало на острове, не могли найти объектов, удовлетворяющих их запросам. Такие исследования, по-моему, еще никем не проводились. Так вот, опираясь на полученные данные, он разработал проект поселка «специально для россиян»: это, во-первых, месторасположение — заповедная зона, где получить разрешение на строительство практически невозможно, в то же время все блага цивилизации — в пешеходной доступности. Всего 200 м от моря, т.к. наши люди далеко ходить не любят, а на Южном Кипре большая часть подобных поселков расположена значительно дальше. Огороженная охраняемая территория со всем комплексом круглосуточно функционирующей VIP-инфраструктуры. Планировка домов: большие комнаты, высокие потолки, что является явным контрапунктом по отношению к европейцам, привыкшим к небольшим размерам. Затем

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ ПРОГРАММЫ

система центрального отопления и подогреваемых полов, что, в принципе, не принято на Кипре. Такой комплект, оказывается, по вкусу и карману только нашим согражданам. Если отвлечься от московского рынка и зарубежных стран, на какие регионы в России Вы бы посоветовали обратить внимание, где сейчас максимальный потенциал роста? Интересны все городамиллионники, приграничные регионы, регионы нефтедобычи, промышленные области. Это

и Калининград, Екатеринбург, Санкт-Петербург, все Черноморское побережье, Калужская область. Зачастую интересны не области в целом, а отдельно взятые города. По правде говоря, сейчас интересно строить все и везде. Это и жилищное строительство, и инфраструктура, и коммерческая недвижимость. Нет сегмента, где было бы интересно что-то одно. Россия в плане строительства — непаханое поле, где можно строить еще 50–100 лет точно. «ВЖП» по материалам rosfincom.ru

____________ Люди. События. Факты ____________ ПРОБЛЕМА НЕСОРАЗМЕРНОСТИ ЗАРПЛАТ И СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ ПРОДОЛЖАЕТ УГЛУБЛЯТЬСЯ Как сообщает Росстат, средняя зарплата Москвича составляет 30 818 руб., жителя Подмосковья — 19 613, СанктПетербурга — 20 999, Новосибирской области — 14 743, Алтайского края — 9052. При этом прожиточный минимум в Москве составляет 6141 руб., в Подмосковье — 4934, Санкт-Петербурге — 4380, Новосибирской области — 4609, Алтайском крае — 3854. Таким образом, среднестатистический работающий москвич получает 5 прожиточных минимумов; житель Подмосковья — 4; Петербурга — 4,8; Новосибирской области — 3,2; Алтайского края — 2,35. Ниже всего зарплата в Дагестане — 6923 руб. 40 коп. Прожиточный минимум

там составляет 3 446 руб. Таким образом, зарплата жителя Дагестана лишь в два раза покрывает прожиточный минимум. На свою зарплату махачкалинец может купить 0,33 кв. м недвижимости в Махачкале, барнаулец — 0,31 кв. м недвижимости в Барнауле, а москвич — 0,225 кв. м недвижимости в Москве. Если же брать Европу, то там стоимость 1 кв. м в том или ином регионе примерно равна одной месячной зарплате в этой же местности. По данным Росстата, в июле 2008 г. средний размер назначенных месячных пенсий, по предварительным данным, составил 4 071 руб. и увеличился по сравнению с июлем 2007 г. на 31,1%.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

«ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

НАЛОГОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ

О предоставлении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже физлицом помещения, переведенного из категории жилого в нежилое

В письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 21 августа 2008 г. № 03-04-0501/309 рассмотрен вопрос о предоставлении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже физлицом помещения, переведенного из категории жилого в нежилое. Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 21 августа 2008 г. № 03-04-05-01/309 Вопрос: В 2005 году я приобрел в собственность жилое помещение (квартиру). Сразу после покупки я начал заниматься оформлением документов в целях перевода жилого помещения в нежилое. В апреле 2007 года оформление было окончено и я получил на руки свидетельство о госу-

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

НАЛОГОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ

дарственной регистрации права собственности на нежилое помещение, что согласно действующему российскому законодательству является подтверждением изменения целевого использования недвижимого имущества. На сегодняшний день я принял решение продать данное недвижимое имущество. В каком размере будет предоставлен имущественный вычет в том случае, если я эксплуатировал приобретенное мною в собственность жилое помещение как квартиру более 3 (трех) лет, а как нежилое помещение (офис) — менее трех лет? Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше письмо от 07.07.2008 по вопросу порядка предоставления имущественного налогового вычета при продаже нежилого помещения и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в отношении доходов, облагаемых налогом по ставке 13 процентов, налогоплательщики, получившие доход от продажи иного имущества, находившегося в их собственности менее трех лет, вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, в суммах, полученных в налоговом периоде от его продажи, но не превышающих 125 000 рублей. При продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщиков три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиками при продаже указанного имущества. Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, срок нахождения нежилого помещения в собственности налогоплательщика-продавца определяется на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости в виде нежилого помещения. Поскольку продаже подлежит нежилое помещение, получившее такой статус в 2007 году в результате изменения целевого использования недвижимого имущества, имущественный налоговый вычет в связи с продажей указанного имущества предоставляется в сумме, полученной от его продажи, но не превышающей 125 000 рублей.

Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ПРОБЛЕМЫ И ПРАКТИКА ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

Законодатели собираются нейтрализовать нормы Жилищного кодекса РФ, по которым собственник жилья вправе выписывать бывших родственников, в том числе и детей Депутаты Госдумы приняли решение, которое обяжет родителей при разводе обеспечивать детей жильем. Авторы поправок четко назвали цель этих мер — защитить права детей после того, как брак родителей распадется. Фактически, эти поправки стали ответной реакцией на существующие нормы Жилищного кодекса РФ, позволяющие собственнику жилья выписывать бывших родственников, записав в таковые и детей. Жилье для бывшей жены с детьми По мнению нескольких депутатов Госдумы (Владимира Уласа и Игоря Эделя из КПРФ), каждый уходящий из семьи супруг должен поступать по правилу «развелся — отдай жилплощадь». Законодательная новация состоит в том, чтобы внести в Семейный кодекс РФ поправки, гарантирующие ре-

бенку в случае развода родителей нормальные жилищные условия. Действующее законодательство не оговаривает права несовершеннолетних в такой ситуации. А вот поправками предусматривается, что ребенку (с оставшимся родителем) надо будет предоставить благоустроенную квартиру площадью, соответствующей социальным нормам: 33 квадратных метра

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ПРОБЛЕМЫ И ПРАКТИКА ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

на человека, 42 — на двух и по 18 — на трех и более человек. Причем в том же городе, где до этого проживала семья. Схитрить и купить бывшей семье, жившей в Москве, абы какую-нибудь квартирку, например в дальнем Подмосковье, не выйдет. В законопроекте позаботились и о тех, кто снимает жилье: половину арендной платы, а также коммунальные платежи оплачивает ушедший из семьи. Данная идея более чем гуманная, но ее реальное воплощение в действительность представляется невыполнимым. Как среднестатистическому россиянину, обитающему с женой и ребенком в 2-комнатной квартире, в случае развода обеспечить их квадратными метрами? Нужно или купить вторую квартиру, что при нынешних условиях мало кому удается, или освободить жилплощадь и самому уйти в никуда. Можно, конечно, попробовать податься к другой разведенной женщине с ребенком, которая уже успела получить от бывшего мужа «компенсацию», да только вряд ли она рискнет на подобный шаг после эпопеи с первым мужем. Благие намерения законодателей (только их надо было проявить гораздо раньше, еще при принятии Жилищного кодекса РФ) очевидны: ребенок не должен остаться без жилья. Однако непонятно, для какой страны составлены вышео-

В соответствии со ст. 31 Жилищного кодекса РФ и ст. 292 Гражданского кодекса РФ, несовершеннолетние дети лишены права пользования жильем после прекращения семейных отношений с его собственником, то есть одним из родителей. Таким образом, Жилищный кодекс РФ разрешил собственникам жилья выселять «бывших членов семьи», и суды стали причислять к «бывшим членам семьи» не только бывших жен и мужей, но и несовершеннолетних детей.

писанные поправки. Поскольку даже алименты (в России — 10 млн неплательщиков) часто выколачиваются с огромным трудом. А если в брачном договоре (ст. 42 Семейного кодекса РФ) записаны иные условия раздела имущества? Вопросов относительно описанной законодательной инициативы пока явно больше, чем ответов. Эти поправки по-настоящему имеют смысл для бывших жен богатых людей. Именно они смогут реально остаться с крышей над головой. Для остальных нетрудно спрогнозировать последствия: система судебных исполнителей (уже работающая на пределе возможностей) просто не выдержит множества дополнительных непростых исков;

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ПРОБЛЕМЫ И ПРАКТИКА ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

количество женщин, подавших на развод, может существенно увеличится; число мужчин, желающих развестись, уменьшится (они будут затягивать суды, клясться, что не мыслят жизни без семейного гнезда); множество семей превратится в формальные союзы; значительное число молодых людей и вовсе не захотят связывать себя семейными узами из страха попасть в подобную «квартирную кабалу».

Уклонение от уплаты алиментов носит массовый характер Обсуждение законодательных инициатив, впрочем, еще впереди. А пока только и остается, что обкладывать «флажками» злостных неплательщиков алиментов. Последняя мера — в начале этого лета Госдума увеличила неустойку за просрочку уплаты алиментов с 0,1 до 0,5% в день. Усложнился выезд за границу для тех, кто попал в черные списки судебных приставов. Чтобы, как говорил классик, сами пришли и все отдали. В настоящее время в Федеральной службе судебных приставов (ФССП) находится 1,3 млн исполнительных листов на должников по алиментам. За первые

5 месяцев этого года удалось выбить деньги у 454 тыс. человек, полностью погасили долги 32 тыс. Еще 36 тыс. дел приостановлено в связи с ненахождением должника, а по 12 тыс. случаям возбуждены уголовные дела по статье 157 УК РФ «Злостное уклонение от уплаты алиментов». Виновным грозит 3 месяца ареста или 1 год исправительных работ. Как видно, наступление на отцовалиментщиков происходит на нескольких фронтах. Помимо указанного проекта закона, в Госдуме на рассмотрении находятся два законопроекта: 1) обязывающий органы опеки самостоятельно возбуждать дела против разведенных мужчин, если они узнают, что те не помогают своим бывшим женам с детьми; 2) предписывающий привязывать алименты не к доходам мужчины, а к прожиточному минимуму ребенка, устанавливая их размер не менее чем в 50% от этой суммы. В настоящее время размер алиментов составляет 25% от доходов папы на одного ребенка, 33% на двух и 50% на трех и более. Количество разводов в минувшем году составило в России 686 тыс., или 54,3% от количества заключенных за то же время браков. Число разведенных мужчин, имеющих детей, оценивается в 10 млн человек.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ПРОБЛЕМЫ И ПРАКТИКА ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

Эффективность предлагаемого нововведения ставится под сомнение Предложение авторов поправок воспринято неоднозначно. Главный аргумент протестующих — невозможность исполнить требование из-за высоких цен на жилье. Ужесточение санкций по отношению к алиментщикам может стать сокрушительным ударом по экономическому статусу разведенных пап. По словам профессора психологии и социальной медицины академика РАЕН Евгения Шапошникова, большинство мужчин не платят алименты не из-за нежелания помогать своим детям, а из-за бедности. Теперь же, «если он будет выполнять все положения закона, то сам станет бомжем». Нормальные женщины не будут требовать всего положенного, а в

отдельных случаях не исключено «криминальное развитие событий», предупреждает психолог. Многие сомневаются в эффективности нововведения. «Сам по себе закон ничего не решит, — считает член Общественной палаты РФ Олег Зыков. — Главное — обеспечить его исполнение, а с этим в России всегда были проблемы. Если почитать существующий закон «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ», то можно сделать вывод, что наши дети живут «в шоколаде», а это совершенно не соответствует действительности». Для сведения, в Италии все вопросы касательно материального благополучия бывшей жены и детей лежат на мужчине. Но там браки регистрируются католической церковью, и развод по инициативе жены — нонсенс.

____________ Люди. События. Факты ____________ ДОКУМЕНТЫ БАНКА РОССИИ О РАСЧЕТЕ ЭФФЕКТИВНОЙ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКИ ОТМЕНЕНЫ Согласно новым требованиям законодательства банки обязаны раскрывать заемщикам — физическим лицам полную стоимость кредита (включая все комиссии и сборы) до заключения кредитного договора либо изменения его условий, влекущего изменение стоимости кредита. Так, с 12 июня 2008 г. применяется порядок расчета и доведения кредитной организацией до заемщика — физического лица полной стоимости кредита. При этом понятие «эффективная процентная ставка» заменено на «полную стоимость кредита». В связи с этим с указанной даты был отменен порядок

расчета эффективной процентной ставки, ранее применяемый при оценке кредитных рисков в целях формирования резерва по портфелю однородных ссуд. На основании этого письмом Банка России от 3 июня 2008 г. № 64-Т отменяются письма Банка России, которыми были разъяснены некоторые вопросы определения эффективной процентной ставки по банковским ссудам, а также приведены примеры определения указанной ставки по потребительским кредитам. «ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ПРОБЛЕМЫ И ПРАКТИКА ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

Должен быть установлен обоснованный переходный период от государственного лицензирования к саморегулированию В настоящее время в проектно-изыскательской и строительной сфере работает более 240 тыс. организаций и индивидуальных предпринимателей, из которых свыше 80% составляют представители малого и среднего бизнеса. Российский строительный рынок интересен и для иностранных компаний. На сегодняшний день 716 зарубежных строительных организаций имеют право осуществлять свою деятельность на всей территории Российской Федерации. К 2013 г. в России останется 50 тыс. строительных лицензий. В конце лета ФГУ Федеральный лицензионный центр (ФГУ ФЛЦ) провел совещание с руководителями структурных подразделений ФГУ ФЛЦ по итогам работы за первое полугодие 2008 г. В работе совещания приняли участие представители Министерства регионального развития РФ, Федеральной антимонопольной службы РФ, Комитета по строительству и земельным отношениям Государственной Думы РФ. На совещании основная полемика развернулась вокруг вступившего в действие Федерального

закона от 22 июля 2008 г. № 148ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 148-ФЗ), направленного на введение саморегулирования (СРО) в строительной отрасли и прекращение лицензирования в строительстве с 2010 года, в том числе выдачи лицензий с 1 января 2009 г. По подсчетам экспертов ФЛЦ будет действовать: на начало 2010 г. — 234 тыс. лицензий;

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ПРОБЛЕМЫ И ПРАКТИКА ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

на начало 2011 г. — около 185 тыс. лицензий; на начало 2012 г. — около 124 тыс. лицензий; на начало 2013 г. — более 50 тыс. лицензий. Собравшиеся были единодушны во мнении, что в Законе № 148-ФЗ не в полной мере урегулированы вопросы перехода строительной отрасли на саморегулирование, особенно в части: полномочий СРО; форм объединения физических и юридических лиц в качестве саморегулируемых организаций с учетом специфики строительной отрасли; взаимодействия саморегулируемых организаций с органами государственной власти; установления ответственности предпринимателей перед потребителями строительных услуг; создания конкурентной среды и недопущения монополизации отрасли. С этой позицией полностью согласился заместитель начальника Управления контроля ФАС Максим Кононенко. «Закон недоработан, — подчеркнул чиновник. Особенно в части создания и функционирования совета национального объединения СРО. Эта позиция значительно усложняет и удорожает всю систему саморегулирования», — отметил М. Кононенко.

По мнению участников совещания, Закон № 148-ФЗ требует внесения существенных изменений, в том числе в части установления обоснованного переходного периода от государственного лицензирования к саморегулированию сроком не менее 5 лет. Конкретные сроки введения элементов саморегулирования, безусловно, должны быть увязаны с: созданием полноценной инфраструктуры саморегулирования; проведением эксперимента по внедрению СРО в отрасль; детальным анализом результатов проведенного эксперимента в целях недопущения монополизации строительного рынка узким кругом крупнейших строительных компаний.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Мониторинг изменений в жилищном законодательстве В журнале целенаправленно и последовательно дается комплексное знание о жилищном законодательстве. В публикуемой подборке документов представлены законодательные и иные нормативные правовые акты, принятые на федеральном уровне, то есть в соответствии с установленной компетенцией органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений (ст. 12 Жилищного кодекса РФ). Сведения об изменениях, происшедших в жилищном законодательстве, опубликованы не только в данной рубрике, но и в рубрике «Люди. События. Факты», а также в других материалах данного номера журнала. Каждый документ сопровождается кратким комментарием с акцентом на существенные моменты его содержания. Пользование результатами мониторинга позволяет отслеживать многочисленные непрерывные изменения действующего законодательства, поддерживать в актуализированном состоянии персональную правовую базу, которой пользуется конкретный руководитель и специалист в соответствии с профилем своей профессиональной деятельности и должностными обязанностями. Законодательные и иные нормативные правовые акты представлены в хронологическом порядке по дате принятия документа.

Приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 3 июля 2008 г. № 08-28/пз-н «О внесении изменений в Положение о деятельности специализированных депозитариев ипотечного покрытия и Правила ведения реестра ипотечного покрытия, утвержденные приказом ФСФР России от 1 ноября 2005 года № 05-60/пз-н» Вносимые изменения регулируют порядок организации деятельности специализированных депозитариев ипотечного покрытия и

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ведения реестра ипотечного покрытия в случае, когда на дату утверждения решения о выпуске (дополнительном выпуске) облигаций с ипотечным покрытием требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, составляющим ипотечное покрытие, еще не перешли к эмитенту. В частности, установлено, что в вышеуказанном случае специализированный депозитарий до момента перехода требований по обеспеченным ипотекой обязательствам, составляющим ипотечное покрытие, к эмитенту осуществляет учет и хранение этого имущества, а также контроль за его распоряжением на основании договора с лицом, которое является кредитором по указанным требованиям и совершило сделку об их уступке эмитенту (предшествующий кредитор). При этом специализированный депозитарий осуществляет контроль за соблюдением предшествующим кредитором условий сделки об уступке указанных требований эмитенту и за распоряжением предшествующим кредитором соответствующим имуществом. «Предшествующий кредитор» (т.е. лицо, которое является кредитором по обеспеченным ипотекой обязательствам, составляющим ипотечное покрытие, совершившее сделку об уступке требований по таким обязательствам эмитенту облигаций с ипотечным покрытием) включен в процедуры, связанные с учетом и хранением имущества, составляющего ипотечное покрытие, контролем за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие, а также с ведением реестра ипотечного покрытия. Кроме этого определены основания прекращения ведения реестра ипотечного покрытия. Сведения о предшествующем кредиторе включаются в реестр ипотечного покрытия. Регламентирован порядок внесения в реестр указанных сведений, а также сведений об имуществе, составляющем ипотечное покрытие. Указываемая в реестре дата приобретения требования эмитентом не может быть позднее даты начала срока размещения облигаций с ипотечным покрытием, установленного решением об их выпуске (дополнительном выпуске). Определены основания прекращения ведения реестра ипотечного покрытия. Зарегистрировано в Минюсте России 31 июля 2008 г. № 12054. Приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 3 июля 2008 г. № 08-27/пз-н «Об утверждении Положения о порядке переВопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

дачи имущества для включения его в состав паевого инвестиционного фонда» Федеральным законом «Об инвестиционных фондах» установлены правила формирования паевого инвестиционного фонда (далее — ПИФ). Так, определен порядок передачи имущества в оплату инвестиционных паев ПИФа. Документарные ценные бумаги передаются по акту приема-передачи. Такой акт подписывается лицом, передающим ценные бумаги, и управляющей компанией, а если это предусмотрено договором со специализированным депозитарием — также специализированным депозитарием. Датой передачи документарных ценных бумаг является дата их фактической передачи, указанная в акте; датой передачи бездокументарных ценных бумаг является дата их зачисления на транзитный счет депо, открытый управляющей компанией фонда в специализированном депозитарии. Передача денежных требований по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров в оплату инвестиционных паев фонда осуществляется путем совершения сделки уступки денежных требований. Такая сделка предусматривает возникновение прав и обязанностей по сделке об уступке при включении указанных денежных требований в состав фонда. Передача долей в уставном капитале ООО в оплату инвестиционных паев фонда осуществляется путем их уступки. Датой передачи является дата заключения договора об уступке указанных долей. Недвижимое имущество передается по передаточному акту. Передача недвижимости осуществляется при условии государственной регистрации права на недвижимое имущество. Датой передачи недвижимости является дата, указанная в передаточном акте. Зарегистрировано в Минюсте России 31 июля 2008 г. № 12053. Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 143-ФЗ «О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» Вносятся некоторые изменения в Лесной кодекс РФ, касающиеся защиты прав граждан на общедоступное использование лесов, совершенствования порядка организации аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды лесных участков и договоров купли-продажи лесных насаждений, совершенствования порядка использования лесов

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

для осуществления некоторых видов деятельности, а также обеспечения рационального использования резервных лесов. Законом запрещается пользователям лесных участков препятствовать доступу на них граждан. Помимо этого, запрещается размещать на землях лесного фонда садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан и предоставлять им участки для индивидуального хозяйствования, а также гаражного и жилищного строительства. Лесным кодексом прежде не предусматривался порядок реализации древесины, полученной, в частности, при осуществлении работ по геологическому изучению недр, при использовании лесов для строительства и эксплуатации водохранилищ, гидротехнических сооружений, специализированных портов, линий электропередачи, связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов. Полученная таким образом древесина не может быть должным образом учтена, сохранена и вывезена с мест рубок. В результате она теряет товарное качество, нарушаются нормы пожарной и санитарной безопасности в лесах, не обеспечивается поступление платы за указанную древесину в федеральный бюджет. В связи с этим упорядочена процедура реализации древесины, которая получена при использовании лесов, расположенных на землях лесного фонда. Лица, использующие лесные участки для указанных целей, могут заключить договор аренды соответствующих лесных участков для заготовки древесины без проведения аукциона. Допускается использование резервных лесов без проведения рубок лесных насаждений. Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Регламентированы вопросы образования и деятельности саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурностроительного проектирования и строительства в целях регулирования отношений в сфере строительства в условиях отмены лицензирования соответствующих видов деятельности. Введение института саморегулируемых организаций обусловлено необходимостью регулирования строительного рынка в связи с планируемой отменой лицензирования проектирования, строительства и инженерных изысканий для строительства зданий и сооружений. Определены требования к деятельности саморегулируемых организаций, порядок приема в члены таких организаций, стандарты Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

саморегулирования, правила контроля и система мер ответственности саморегулируемых организаций и их членов, порядок приобретения и прекращения правового статуса саморегулируемых организаций. Так, статус саморегулируемой организации может приобрести некоммерческая организация, созданная в форме некоммерческого партнерства, при условии ее соответствия установленным требованиям. Предусматривается создание национальных объединений саморегулируемых организаций. Работы, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, будут выполняться только индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами, имеющими выданный саморегулируемой организацией допуск к таким видам работ. При этом в случае ненадлежащего выполнения этих работ саморегулируемая организация будет нести субсидиарную ответственность за причиненный вред. С 1 января 2010 г. лицензирование указанных видов строительной деятельности полностью прекращается. Предоставление лицензий в этой области прекращается с 1 января 2009 г., при этом действие ранее выданных лицензий сохраняется до 1 января 2010 г. Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 153-Ф3 «О внесении изменений в статьи 4 и 2.3 Федерального закона «О ветеранах» Вносимые изменения направлены на решение до 1 мая 2010 г. вопроса обеспечения жильем ветеранов и инвалидов ВОВ, а также членов семей погибших (умерших) инвалидов и участников ВОВ. Средства на обеспечение жильем ветеранов выделяются субъектам РФ из Федерального фонда компенсаций. Норматив предоставления жилья увеличивается до 22 кв. м общей площади. Исходя из этого норматива определяется объем выделяемых средств на обеспечение жильем инвалидов и участников ВОВ, лиц, работавших в период ВОВ на строительстве военных объектов, лиц, награжденных знаком «Жителю блокадного Ленинграда», членов семей погибших (умерших) инвалидов и участников ВОВ. Порядок расчета объема средств на обеспечение жильем инвалидов и ветеранов боевых действий, членов семей погибших (умерших) инвалидов и ветеранов боевых действий, членов семей погибших в плену и пропавших без вести военнослужащих остался прежним. Объем выделяемых на указанные цели средств, как и ранее, будет определяться исходя из норматива общей площади жилья 18 кв. м.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 158-ФЗ «О внесении изменений в главы 21, 23, 24, 25 и 26 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации о налогах и сборах» Принятый Федеральный закон направлен на создание благоприятных налоговых условий для инновационного развития экономики и улучшение социального обеспечения граждан. Ряд изменений касается стимулирования вложений в «человеческий капитал». В частности, в расходы на оплату труда, учитываемые при налогообложении прибыли, включаются суммы, уплаченные организацией на возмещение затрат работников по уплате процентов по займам (кредитам) на приобретение и (или) строительство жилья. На эти цели налогоплательщик может направить до 3% от суммы расходов на оплату труда. Указанные суммы освобождаются от обложения ЕСН и НДФЛ. Уточняются условия принятия в расходы затрат организации на образование своих работников. В целях снижения налогового бремени на граждан внесены коррективы в порядок определения налоговой базы по НДФЛ, касающиеся налогообложения доходов в виде материальной выгоды от экономии на процентах и субсидий на приобретение жилья. Ряд изменений направлен на поддержку нефтедобывающей отрасли. В частности, при соблюдении определенных условий устанавливается нулевая ставка НДПИ при добыче нефти на участках, расположенных севернее Северного полярного круга в границах внутренних морских вод и территориального моря, на континентальном шельфе РФ, в Азовском и Каспийском морях, а также на территории Ненецкого автономного округа и полуострове Ямал. В целях налогового стимулирования инновационной деятельности установлено, что расходы налогоплательщика на научные исследования и опытно-конструкторские разработки (в том числе не давшие положительного результата) признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат с коэффициентом 1,5. Увеличены расходы на приобретение прав на использование программ для ЭВМ и баз данных. В целях налогового стимулирования обновления основных фондов изменяется существующая система начисления амортизации. Действие нулевой ставки по налогу на прибыль организаций для сельскохозяйственных товаропроизводителей, не перешедших на уплату единого сельскохозяйственного налога, продлено до 2013 г. Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Постановление Правительства РФ от 22 июля 2008 г. № 561 «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд» Утверждено Положение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд. Определен круг органов власти, уполномоченных принимать решения о резервировании земель. Приведен перечень документов, в соответствии с которыми принимается такое решение. Подготовка решения осуществляется на основании сведений государственного кадастра недвижимости. К решению прилагается схема резервируемых земель, а также перечень кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель. Решение о резервировании земель вступает в силу не ранее его опубликования в официальных СМИ. Резервирование земель разрешено осуществлять до утверждения документов территориального планирования, но не позднее 1 января 2010 г. на основании решений Правительства РФ или решений органов исполнительной власти субъектов РФ о создании особо охраняемых природных территорий соответственно федерального или регионального значения. Федеральный закон от 23 июля 2008 г. № 160-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации» Согласно изменениям, вносимым в 132 нормативных правовых акта РФ, некоторые полномочия Правительства РФ передаются федеральным органам исполнительной власти. Так, уполномоченным Правительством РФ федеральным органам исполнительной власти передаются: ряд полномочий в сферах государственного и муниципального управления, образования, науки, охраны здоровья, социальной защиты граждан, градостроительства, строительства и жилищных отношений, сельского хозяйства; полномочия по утверждению перечней ФГУ культуры и искусства, организаций народных художественных промыслов, федеральных специализированных медицинских учреждений, финансируемых за счет средств федерального бюджета; полномочия по утверждению квалификационных требований, предъявляемых к руководителю финансового органа субъекта

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

РФ и т.п. В частности, Минрегион России теперь вправе устанавливать порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и правила предоставления коммунальных услуг. Внесенными изменениями не затронута компетенция Правительства РФ в сфере обороны, безопасности и охраны общественного порядка. Правительство РФ по-прежнему вправе контролировать работу федеральных органов исполнительной власти, а также отменять их правовые акты и применять меры ответственности к должностным лицам этих органов. При этом закрепление полномочий по принятию нормативных актов за федеральными органами исполнительной власти не влечет признания утратившими силу нормативных актов, принятых ранее в рамках осуществления своих полномочий Правительством РФ. Установлено, что порядок согласования нормативных актов, разрабатываемых уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, с иными федеральными органами исполнительной власти определяется Правительством РФ. Федеральный закон от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» Установлены особенности создания и правового положения Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Установлено, что одной из основных задач Фонда является оказание содействия развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, для решения которой Фонд, в частности, должен проводить аукционы по продаже земельных участков, переданных в собственность Фонда в качестве имущественного взноса Российской Федерации, иных объектов недвижимого имущества одновременно с земельными участками, а также аукционы по продаже прав на заключение договоров аренды таких земельных участков. Закон содержит и иные нормы, регулирующие отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами по вопросам использования земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, а также использования иных объектов недвижимого имущества в целях содействия жилищному строительству. Приказ Министерства регионального развития РФ от 31 июля 2008 г. № 117 «Об утверждении Методики расчета показателей и Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

применения критериев эффективности региональных инвестиционных проектов» Методика позволяет оценивать эффективность региональных инвестиционных проектов, претендующих на получение бюджетных ассигнований Инвестиционного фонда РФ. Критериями эффективности указанных проектов являются: соответствие проекта стратегии социально-экономического развития региона; наличие положительных социальных эффектов, связанных с реализацией проекта; невозможность реализации проекта без государственной поддержки; соответствие сметной стоимости проекта минимальной стоимости (500 млн. руб.) таких проектов; соответствие объема финансирования проекта за счет средств бюджета субъекта РФ минимальному уровню такого финансирования проекта; соответствие проекта необходимым критериям финансовой и бюджетной эффективности. Бюджетная эффективность регионального инвестиционного проекта оценивается через сопоставление объема инвестиций из средств Фонда в проект и всей совокупности дисконтированных налоговых поступлений в бюджеты различных уровней бюджетной системы РФ, обусловленных реализацией проекта. Экономическая эффективность проекта оценивается по его способности влиять на формирование валового регионального продукта субъекта РФ и обеспечивать динамику экономического роста. Оценка финансовой эффективности осуществляется на основе построения финансовой модели регионального инвестиционного проекта. Методика может быть использована при подготовке решений о предоставлении бюджетных ассигнований Фонда для реализации инвестиционных проектов, при подготовке технико-экономических обоснований (бизнес-планов) проектов, а также при проведении экспертизы проектов. Зарегистрировано в Минюсте России 5 августа 2008 г. № 12067. Обзор составлен В. Смирновым с использованием информационных ресурсов справочных правовых систем «Гарант», «Законодательство России» и «КонсультантПлюс»

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОПЫТ РЕГИОНОВ

Примеры нормотворчества в сфере регулирования жилищных правоотношений на региональном уровне Система жилищного законодательства находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений указана в ст. 13 Жилищного кодекса РФ. В подборку документов этой рубрики включены законы и иные нормативные правовые акты, принятые органами государственной власти отдельных субъектов Российской Федерации.

Сведения об изменениях, происшедших в жилищном законодательстве, опубликованы не только в данной рубрике, но и в рубрике «Люди. События. Факты», а также в других материалах данного номера журнала. Каждый документ сопровождается кратким комментарием с акцентом на существенные моменты его содержания. Пользование результатами мониторинга позволяет отслеживать многочисленные непрерывные изменения действующего законодательства, поддерживать в актуализированном состоянии персональную правовую базу данных, которой пользуется конкретный руководитель или специалист в соответствии с профилем своей профессиональной деятельности и должностными обязанностями. Законодательные и иные нормативные правовые акты представлены в хронологическом порядке по дате принятия документа. Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОПЫТ РЕГИОНОВ

Постановление Правительства Московской области от 1 июля 2008 г. № 508/22 «Об утверждении Порядка предоставления компенсации расходов по оплате жилого помещения и коммунальных услуг отдельным категориям граждан, имеющих место жительства в Московской области» В целях перехода на предоставление гражданам мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в денежной форме утвержден Порядок предоставления компенсации расходов по оплате жилого помещения и коммунальных услуг отдельным категориям граждан, имеющих место жительства в Московской области. Утвержденный Порядок применяется на территории Егорьевского муниципального района, городских округов Электросталь и Домодедово Московской области. Распоряжение Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 17 июля 2008 г. № 133 «О подготовке и оформлении проектной документации на перепланировку и (или) переустройство помещений» Утвержден порядок подготовки и оформления проектной документации на переустройство и (или) перепланировку жилых и нежилых помещений, проведение которых в том числе связано с необходимостью незначительных изменений фасадов зданий. Утверждены временная форма заключения ГУП «ГлавАПУ» по проектным материалам и Положение о подготовке данного заключения. Приводится список территорий с особым режимом регулирования. Отменено распоряжение Москомархитектуры от 08.04.2005 № 8 «О составе и порядке согласования в Москомархитектуре проектной документации на реконструктивные работы». Постановление Правительства Нижегородской области от 18 июля 2008 г. № 291 «О проведении смотра-конкурса на лучшую организацию работы по предупреждению пожаров и гибели людей в жилищном фонде на территории Нижегородской области» Смотр-конкурс проводится ежегодно в два этапа. В первом этапе принимают участие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, во втором — муниципальные районы и городские

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОПЫТ РЕГИОНОВ

округа области. Победители конкурса награждаются денежными призами, которые в соответствии с решениями органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Нижегородской области используются для приведения многоквартирных домов в пожаробезопасное состояние, а также для премирования лучших работников жилищных организаций и органов местного самоуправления. Постановление Правительства Москвы от 22 июля 2008 г. № 610-ПП «Об утверждении Порядка отнесения объектов жилищного фонда города Москвы к определенному виду в зависимости от целей использования» Установлены правила отнесения объектов жилищного фонда г. Москвы к определенному виду в зависимости от целей использования, а также порядок их учета в Реестре объектов собственности г. Москвы в жилищной сфере. Данные Реестра используются при совершении действий по управлению и распоряжению городской собственностью, формировании и ведении баланса объектов жилищного фонда г. Москвы. В зависимости от целей использования жилищный фонд г. Москвы состоит из: жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма; специализированных жилых помещений (служебные жилые помещения; общежитии; жилые помещения маневренного фонда и др.); жилых помещений коммерческого использования, предоставляемых гражданам на основании договоров найма, иных договоров о возмездном пользовании, предназначенных для передачи гражданам в собственность по договорам купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа, использованием заемных средств, мены, иным договорам. Отнесение жилого помещения к той или иной категории, изменение (исключение) категории, к которому жилое помещение было отнесено ранее, производится по решению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Постановление Правительства Москвы от 22 июля 2008 г. № 639-ПП «О работе с жилыми помещениями, переходящими в порядке наследования по закону в собственность города Москвы, и с жилыми помещениями жилищного фонда города Москвы, освобождаемыми в связи с выбытием граждан» Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОПЫТ РЕГИОНОВ

Вступили в силу некоторые изменения в часть третью Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми выморочное имущество в виде жилых помещений переходит в порядке наследования по закону в собственность субъекта РФ. В связи с этим урегулирован порядок выявления и оформления в собственность г. Москвы жилых помещений, переходящих в порядке наследования. Правомочия собственника в отношении данного недвижимого имущества осуществляет Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Жилые помещения подлежат включению в жилищный фонд социального использования. К жилым помещениям, переходящим в порядке наследования по закону в собственность г. Москвы, относятся жилые помещения, принадлежавшие гражданам на праве собственности и освободившиеся за их смертью в случае, если отсутствуют наследники. По истечении 6 месяцев со дня смерти собственника нотариусу представителем Департамента представляются заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону и иные необходимые документы. После получения свидетельства о праве на наследство осуществляется регистрация перехода права собственности. Если в жилом помещении зарегистрированы по месту жительства иные граждане, жилое помещение подлежит включению в жилищный фонд с сохранением права пользования им за вышеуказанными гражданами по соответствующему договору. Помимо этого, в целях надлежащего учета освобождаемых жилых помещений Департамент взаимодействует с иными органами исполнительной власти г. Москвы по вопросам своевременного снятия с регистрационного учета выбывших граждан, по предоставлению им иных помещений, информированию управляющих организаций и др. Ранее правообладателем от лица собственника — г. Москвы по распоряжению жилыми помещениями, перешедшими по праву наследования к государству в лице города, является Департамент муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы. Постановление Правительства Нижегородской области от 23 июля 2008 г. № 299 «О внесении изменений в постановление Правительства Нижегородской области от 29 декабря 2006 года № 453» Определено, что полномочия по ведению реестра застройщиков Нижегородской области, на которых распространяется действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОПЫТ РЕГИОНОВ

строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», переданы от министерства строительства министерству жилищной политики и жилищного фонда Нижегородской области. Также утратили силу положения Порядка об отнесении застройщиков к недобросовестным. Постановление Правительства Москвы от 5 августа 2008 г. № 711-ПП «О порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных органам государственной власти города Москвы или организациям (предприятиям), финансируемым за счет средств бюджета города Москвы, по договору аренды, а также гражданам по договору, заключенному на условиях субаренды или по служебному ордеру» Урегулирован порядок дальнейшего использования жилых помещений, находящихся в собственности города и занимаемых на условиях субаренды или по служебному ордеру работниками (бывшими работниками) органов государственной власти и бюджетных организаций Москвы. Жилые помещения могут предоставляться указанным лицам по договорам социального найма, купли-продажи с рассрочкой платежа, купли-продажи, найма служебного жилого помещения, найма. Порядок предоставления жилого помещения зависит от следующих факторов: стаж работы в органе государственной власти или бюджетной организации (до 10 лет или 10 лет и более); принят ли гражданин на жилищный учет в Москве по месту жительства или на учет как нуждающийся в содействии города в приобретении жилых помещений; есть ли основания для предоставления гражданину служебного жилого помещения; причина прекращения трудовых отношений, послуживших основанием для предоставления жилого помещения; наличие права пользования или права собственности на другие жилые помещения. Жилые помещения предоставляются только при подаче письменного ходатайства органом или организацией, трудовые отношения с которыми были основанием для получения жилого помещения. Из занимаемых жилых помещений выселяют граждан, которые прекратили трудовые отношения, послужившие основанием для предоВопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОПЫТ РЕГИОНОВ

ставления этого помещения, не состоят на жилищном учете в Москве по месту жительства или на учете в качестве нуждающихся в содействии города в приобретении жилых помещений и имеют право пользования или право собственности на другое жилое помещение. Постановление Правительства Москвы от 19 августа 2008 г. № 738-ПП «О плате за социальный наем жилого помещения и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 24 апреля 2007 г. № 299-ПП» Установлено, что плата за социальный наем жилых помещений, находящихся в собственности Москвы, вносится ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим, если иное не предусмотрено договором управления многоквартирным домом. Комиссионное вознаграждение за прием указанной платы и обработку платежей, удержанное в пользу банков и платежных систем с получателей этой платы по начислениям за период с 1 января по 31 августа 2008 г., возмещается за счет городского бюджета. Если плата включается в единый платежный документ, то при этом учитывается и комиссионное вознаграждение банкам и платежным системам за прием платежа, равное 1,9% от суммы платежа. При оплате через банки и платежные системы, взимающих меньшую комиссию, переплата зачитывается в счет будущих платежей конкретных граждан за социальный наем. С 1 сентября 2008 г. вводятся новые ставки платы за пользование жилыми помещениями, находящимся в собственности Москвы, на основе договора социального найма и договора найма специализированного жилого помещения. В жилых домах со всеми удобствами, расположенных в пределах третьего транспортного кольца, ставка платы при наличии лифта составляет 1,24 руб. за 1 кв. м жилой площади в месяц (ранее — 1,26 руб.), при отсутствии лифта — 0,55 руб. (ранее — 0,56 руб.). В других жилых домах со всеми удобствами ставка платы при наличии лифта составляет 0,96 руб. за 1 кв. м (ранее — 0,98 руб.), при отсутствии лифта — 0,41 руб. (ранее — 0,42 руб.). Новая плата не включает комиссионное вознаграждение за ее прием. Обзор составлен В. Смирновым с использованием информационных ресурсов справочных правовых систем «Гарант», «Законодательство России» и «КонсультантПлюс»

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОПЫТ РЕГИОНОВ

Продажа с рассрочкой платежа жилых помещений гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий или в содействии города в приобретении жилья

Постановлением Правительства Москвы от 22 июля 2008 г. № 607-ПП утверждено Положение о порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы. В указанном порядке могут быть приобретены жилые помещения в рамках городских жилищных программ гражданами, признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий или в содействии города в приобретении жилья. Ранее с рассрочкой платежа могли быть выкуплены жилые помещения, прежде предоставленные юридическим лицам по договорам аренды и физическим лицам по договорам коммерческого найма либо иному договору, а также свободные комнаты в коммунальных квартирах. Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОПЫТ РЕГИОНОВ

В соответствии с Законом города Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», в целях организации единой системы реализации жилой площади, находящейся в собственности города Москвы, физическим лицам по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа, а также рационального использования жилых помещений и привлечения дополнительных средств для выполнения городских жилищных программ Правительство Москвы вменило Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы следующие обязанности: 1. Предусматривать в городских жилищных программах на 3-летний период объемы жилой площади, предоставляемой гражданам по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа. 2. Ежегодно в сроки, установленные для формирования проекта бюджета города Москвы на очередной финансовый год, представлять в Департамент финансов города Москвы и Департамент экономической политики и развития города Москвы сведения по объемам прогнозируемых поступлений по доходам бюджета города Москвы от продажи с рассрочкой платежа жилых помещений и процентам за рассрочку уплаты платежей. 3. Осуществлять контроль за начислением, учетом полноты и

своевременности уплаты денежных средств, взысканием пеней и принятием решений о возврате (зачете) уплаченных платежей по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа. Также установлено, что: выкупная стоимость жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий или в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в соответствии с законодательством, определяется Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в соответствии с методикой, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 14 августа 2007 г. № 703-ПП «Об утверждении Методики расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для реализации гражданам в рамках городских жилищных программ»; договор купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения заключается на срок до 10 лет; проценты за рассрочку платежа составляют 5% годовых с ежеквартальным начислением на остаток долга по оплате выкупной стоимости жилого помещения и подлежат зачислению в доход бюджета города Москвы.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОПЫТ РЕГИОНОВ

ПОЛОЖЕНИЕ о порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы [утверждено постановлением Правительства Москвы от 22 июля 2008 г. № 607-ПП] I. Общие положения 1. Настоящее Положение определяет порядок и условия реализации жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа. 2. В порядке, установленном настоящим Положением, могут быть приобретены жилые помещения, направляемые на реализацию с рассрочкой платежа в рамках городских жилищных программ гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий или в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в соответствии с законодательством. 3. Сторонами по договору куплипродажи с рассрочкой платежа являются собственник или уполномоченный им орган (Продавец), с одной стороны, и физическое лицо (Покупатель) – с другой стороны. 4. Основным документом, регулирующим отношения Продавца с Покупателем, является договор купли-продажи с рассрочкой платежа, заключаемый в письменной форме. 5. Право заключать договоры купли-продажи с рассрочкой платежа на жилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы, предоставляется Департаменту

жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. 6. По договорам купли-продажи с рассрочкой платежа могут быть реализованы жилые помещения, благоустроенные применительно к условиям города Москвы, отвечающие санитарным и техническим нормам и правилам, а также находящиеся в доме, не подлежащем сносу, капитальному ремонту с отселением жителей или реконструкции на основании решения Правительства Москвы. 7. Заключение договора куплипродажи с рассрочкой платежа жилого помещения не влечет передачу права собственности на него до внесения всей обусловленной договором купли-продажи денежной суммы и оформления права собственности на него в установленном законом порядке. 8. Договор купли-продажи с рассрочкой платежа заключается на срок до 10 лет при условии внесения Покупателем первоначального взноса в размере 30 процентов от выкупной стоимости жилого помещения. Выплаты по оплате остатка выкупной стоимости жилого помещения осуществляются Покупателем ежеквартально. После исполнения всех обязательств, предусмотренных догово-

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОПЫТ РЕГИОНОВ

ром, жилое помещение оформляется в собственность Покупателя. 9. В договоре купли-продажи с рассрочкой платежа выкупная стоимость жилого помещения указывается в сумме, выраженной в рублях Российской Федерации. 10. В договоре содержатся дата внесения первого платежа, график внесения денежных средств в счет выкупа жилого помещения, а также расчет величины ежеквартального взноса до полного исполнения сторонами своих обязательств. 11. Договор купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения считается заключенным с момента его регистрации в установленном порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 12. По договору купли-продажи с рассрочкой платежа обязательства могут быть исполнены досрочно по соглашению сторон. 13. Право собственности на жилое помещение, предоставленное по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, оформляется на основании протокола о взаиморасчетах сторон после исполнения всех обязательств по договору. II. Обязанности покупателя по договору купли-продажи с рассрочкой платежа 14. Покупатель обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания граждан, а также содержать помещение в технически исправном и

надлежащем санитарном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома. 15. Покупатель обязан не производить перепланировок и переоборудования жилого помещения, а также своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать Продавцу и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, а также контроль за состоянием и содержанием жилищного фонда, беспрепятственный доступ в помещение для осмотра его технического состояния. 16. Покупатель жилого помещения обязан заключить договор с организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, в котором расположено приобретаемое жилое помещение, договор на оплату коммунальных услуг и услуг по эксплуатации и ремонту дома (долевое участие в расходах, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории) в сроки, указанные в договоре купли-продажи с рассрочкой платежа. 17. Покупатель обязан в установленные договором купли-продажи с рассрочкой платежа сроки вносить платежи по договору независимо от факта пользования жилым помещением. 18. Покупатель обязан согласно договору, заключенному с организацией, осуществляющей управление

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОПЫТ РЕГИОНОВ

многоквартирным домом, в котором расположено приобретаемое жилое помещение, оплачивать услуги по содержанию и ремонту дома, его инженерных сетей и придомовой территории, а также коммунальные и прочие услуги в сроки, установленные законодательством, в размере их фактической стоимости, если иное не установлено законодательством. 19. При досрочном прекращении договора Покупатель обязан передать Продавцу в течение месяца жилое помещение, а также оплатить Продавцу либо организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, в котором расположено жилое помещение, стоимость непроизведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, предусмотренным договором купли-продажи с рассрочкой платежа или иными документами. III. Права покупателя по договору купли-продажи с рассрочкой платежа 20. Покупатель, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет право на оформление жилого помещения в собственность в соответствии с законодательством и настоящим Положением. 21. Если Продавец уклоняется от регистрации права собственности на жилое помещение по истечении

срока договора купли-продажи с рассрочкой платежа и исполнения Покупателем всех обязательств по договору и иным выплатам, Покупатель вправе осуществить в установленном порядке защиту своих законных прав на жилое помещение и интересов в суде. IV. Права и обязанности продавца 22. Продавец после подписания договора обязан предоставить Покупателю жилое помещение, соответствующее условиям договора купли-продажи с рассрочкой платежа и его назначению, и обеспечить свободный доступ Покупателю в жилое помещение. 23. Продавец не отвечает за недостатки жилого помещения, переданного по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, произошедшие по вине строительных или эксплуатирующих организаций, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны Покупателю, либо могли быть обнаружены Покупателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения. 24. При досрочном расторжении договора Покупателем Продавец вправе потребовать от Покупателя возмещения убытков, причиненных Продавцу досрочным прекращением договора, а также других платежей, предусмотренных договором. V. Расторжение и прекращение договора купли-продажи с рассрочкой платежа

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОПЫТ РЕГИОНОВ

25. Договор купли-продажи с рассрочкой платежа подлежит досрочному расторжению по требованию Продавца: а) при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по назначению; б) если Покупатель умышленно или по неосторожности портит и разрушает предоставленное жилое помещение; в) если Покупатель произвел перепланировку и переоборудование; г) если просрочка внесения платежей Покупателем составляет срок более одного месяца от даты, установленной графиком внесения денежных средств в счет выкупа жилого помещения. За каждый день просрочки начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы. Уплата пени не освобождает Покупателя от выполнения лежащих на нем обязательств и устранения нарушений; д) если Покупатель систематически нарушает условия по договору купли-продажи либо не выполняет обязательств по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту дома и придомовой территории; е) в других случаях, предусмотренных действующим законодательством. 26. Продавец вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Покупателю письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в течение месяца.

27. Договор купли-продажи с рассрочкой платежа может быть расторгнут по требованию Покупателя: а) если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, не пригодном для использования по назначению, но не по вине Покупателя; б) если Продавец не предоставляет жилое помещение по заключенному договору Покупателю в срок, превышающий шесть месяцев; в) при невозможности выполнять им обязательства по договору. 28. При расторжении договора в соответствии с пп. 25, 27 «в» настоящего Положения Продавец обязан вернуть Покупателю всю сумму внесенных им платежей за выкуп жилого помещения за исключением выплаченной пени и выплат за рассрочку платежа. 29. При расторжении договора в соответствии с п. 27 «а» и «б» настоящего Положения Продавец обязан вернуть Покупателю всю сумму внесенных им платежей за выкуп и рассрочку на момент расторжения договора либо зачесть ее в счет выкупа при заключении договора куплипродажи с рассрочкой платежа на иное жилое помещение. 30. Покупатель обязан письменно, не позднее, чем за 3 месяца, уведомить Продавца, а также организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом, о предстоящем освобождении жилого помещения при досрочном расторжении договора купли-продажи с рассрочкой платежа.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОПЫТ ЗАРУБЕЖЬЯ

Зарубежная мозаика в подходах по развитию жилищной сферы

Жилищная политика в зарубежных государствах, в зависимости от конкретных социально-экономических условий, имеет различные приоритеты. Поэтому состояние жилищной сферы и меры, принимаемые в отношении процессов по ее развитию, в каждой стране имеют свое своеобразие. Представить его, в определенной мере, призвана публикуемая здесь подборка материалов. «Fannie Mae» и «Freddie Mac» перешли под контроль правительства США Правительство США объявило о решении взять под свой контроль две крупнейшие ипотечные

компании страны: «Fannie Mae» и «Freddie Mac». Эти компании владеют или выступают гарантами почти по половине всех ипотечных кредитов в США на общую сумму $5,3 трлн.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОПЫТ ЗАРУБЕЖЬЯ

Американское федеральное агентство по вопросам финансирования жилищного рынка получило временный контроль над «Fannie Mae» и «Freddie Mac», которые потеряли миллиарды долларов из-за кризиса на рынке недвижимости. Речь идет о так называемой «федеральной опеке» (federal conservatorship), и в данном случае она является одной из самых крупных в истории: государство сменит руководство обеих компаний; сами компании получат доступ к дополнительному финансированию для того, чтобы удержаться на плаву. Гарантии государства будут в силе до конца 2009 г. На протяжении этого периода «Fannie Mae» и «Freddie Mac» не смогут осуществлять какие-либо выплаты своим акционерам. По последним данным, около 9% американцев, взявших ипотечные кредиты, не успевают совершать выплаты в срок или им грозит конфискация домов за неуплату. В таких условиях существовали серьезные опасения, что «Fannie Mae» и «Freddie Mac» могут обанкротиться, если американцы перестанут обслуживать взятые кредиты. Министр финансов США Генри Полсон заявил, что правительство решило взять две компании под свой контроль в интересах

По мнению бывшего председателя Федеральной резервной системы (ФРС) США Алана Гринспэна, кредитный кризис предоставил «идеальную возможность» ликвидировать агентства в том виде, в каком они сейчас существуют. Нужно было «национализировать агентства, приняв закон, предполагающий их воссоздание (при поддержке налогоплательщиков, необходимой для обеспечения их финансовой жизнеспособности) в виде 5–10 частных компаний», которые правительство продало бы на аукционе частным инвесторам, объяснил он. Еще возглавляя ФРС, А. Гринспэн говорил, что бизнес-модель Fannie и Freddie — компаний, которые принадлежат акционерам, но пользуются государственной поддержкой, — представляет угрозу финансовой стабильности.

всей финансовой системы и налогоплательщиков, поскольку финансовая ситуация в обеих компаниях стремительно ухудшалась. Он добавил также, что размер долгов «Fannie Mae» и «Freddie Mac» представлял значительный риск для финансовой стабильности.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОПЫТ ЗАРУБЕЖЬЯ

В Британии ужесточили правила ипотечного кредитования С 1 сентября в Британии начали действовать новые правила выдачи ипотечных кредитов. Согласно инициативе Совета ипотечных заемщиков (Council of Mortgage Lenders), отныне любой кредитор вправе выяснять детальные условия сотрудничества заемщика (покупателя) и застройщика (продавца). Особо пристальное внимание будет уделяться выяснению всех возможных скидок и льгот, предоставляемых в условиях кризиса британскими строителями своим клиентам. Характерно, что в случае выявления сокрытия заемщиком (покупателем) от банкиров полученных льгот при покупке недвижимости последние будут вправе не только отказать в выдаче кредита, но и аннулировать уже предоставленный заем. Подобные действия предприняты с целью увеличения прозрачности сделок, а также препятствования отмыванию денег при сделках с недвижимостью. Директор «The Money Centre» Линсей Свилас (Lynsey Sweales) заметил, что «ипотечные кредиторы озабочены многочисленными методами стимуляции, предоставляемыми национальными строителями в период кризиса». «В складывающейся ситуации банкиры хотят

знать все детали заключаемых сделок», — добавил он. В ситуации, когда множество ипотечных заемщиков предоставило займы по сделкам, чья стоимость оказалась фактически ниже задекларированной, предпринимаемые действия действительно выглядят обоснованными. Суммы, переплаченные кредиторами вследствие неизвестных им скидок на жилье, уже составляют миллионы фунтов.

Президент Украины требует от правительства срочно начать работу над программой строительства доступного жилья Об этом глава государства сообщил в письме к премьер-министру Украины. В нем он отметил: стагнацию в строительной отрасли; неэффективность государственной политики в строительстве жилья. В своем письме глава государства подчеркнул, что «отсутствие адекватных мероприятий на государственном уровне может привести к тому, что объемы строительства жилья начнут сокращаться, цены будут находиться на высоком уровне, а уровень обеспеченности граждан жильем будет снижаться». Он считает, что позитивная динамика в строительстве жилья в этом году может быть утрачена.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОПЫТ ЗАРУБЕЖЬЯ

«За первое полугодие 2008 г. инвестирование в жилое строительство уменьшилось на 0,8%, тогда как за аналогичный период прошлого года этот показатель вырос на 44,7%. На протяжении 2007 г. в строительство жилья было инвестировано более 30 млрд грн., что на 31,4% больше, чем в 2006 г.», — добавил президент страны. По мнению президента, причинами негативных процессов в отрасли в этом году являются: недостаточные объемы сооружения неэлитного и недорогого жилья (в результате предложение жилья ограничено); не соответствующий уровням доходов граждан рост цен на жилье. «Кроме того, негативно влияют на процесс рост стоимости строительных материалов, проблемы развития ипотечного кредитования населения и неэффективная жилищная политика государства», — отметил он. Президент указал на такие недостатки, как нерациональное бюджетное финансирование программ строительства жилья, которое является распыленным, в результате чего квартирная очередь почти не двигается. Кроме того, критерии отбора граждан, которым необходимо предоставить жилье, не унифицированы, и запрет на перепродажу

100

полученной недвижимости не предусмотрен. В текущем году планировалось отработать на пилотных проектах схемы строительства доступного жилья с предоставлением государством одноразовой денежной помощи гражданину для первоочередного взноса. По мнению главы государства, проведение такого эксперимента дало бы возможность центральным и местным органам исполнительной власти, местного самоуправления и строительным компаниям приобрести необходимый опыт и эффективно использовать его при реализации положений Указа Президента Украины от 8 ноября 2007 г. № 1077 «О мероприятиях по строительству доступного жилья в Украине и улучшению обеспечения граждан жильем». Чтобы не допустить последующего ухудшения ситуации, а также урегулировать вышеуказанные проблемы, глава государства поставил перед правительством конкретные требования: 1. Безотлагательно начать реализацию положений Указа № 1077, предусматривающего: выделение 500 млн. грн. на реализацию пилотных проектов по строительству доступного жилья во время подготовки изменений в госбюджет Украины на 2008 г.; расходы на строительство жилья в объеме не менее 0,5%

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

ОПЫТ ЗАРУБЕЖЬЯ

валового внутреннего продукта в бюджете 2009 г.; пилотные проекты по строительству доступного жилья; проект закона о запрете отчуждения на протяжении определенного времени жилья, полученного при государственной поддержке. 2. Предлагается объединить в новую государственную программу сооружения и обеспечения служебным жильем граждан, работающих в учреждениях и организациях, которые финансируются из бюджета. 3. Принципы предоставления служебного жилья должны быть унифицированы для всех категорий служащих и предусматривать: предоставление такого жилья только после определенного срока работы (2–3 года) в бюджетных учреждениях и организациях;

запрет на передачу служебного жилья в собственность служащего; потерю права на аренду служебного жилья в случае увольнения служащего; приобретение права выкупа такого жилья только после 15–20 лет работы служащего в бюджетных учреждениях и организациях. 4. Правительство должно определить одного главного распорядителя средств по бюджетным программам по строительству и приобретению жилья, а также создать единый государственный реестр граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, и единую систему их учета. По материалам СМИ и веб-сайтов

____________ Люди. События. Факты ____________ АЛЬТЕРНАТИВА WINDOWS КАК ОСНОВНОЙ ОПЕРАЦИОННОЙ СИСТЕМЕ КОМПЬЮТЕРА Команда разработчиков EFiX объявила о начале продаж одноименного устройства, которое позволяет устанавливать Mac OS Х на любой персональный компьютер, сообщает Engadget. EFiX подключается к порту USB и эмулирует BIOS Mac на ПК. После этого на последний можно установить операционную систему Mac OS X Leopard или Leopard Server с оригинального DVD Apple. Установленная таким образом операционная система является полностью функциональной и может использоваться в качестве основной операционной системы компьютера. Кроме того, для установлен-

ной при помощи EFiX Mac OS Х можно получать официальные обновления от Apple. Всего на сайте производителя представлено три варианта устройства EFiX: USB V1 / V2, USB Deluxe и USB Ultimate. Между собой они различаются наличием встроенной музыкальной карты и модуля Bluetooth. В настоящее время в продажу поступил лишь EFiX USB V1/V2. Доступно устройство в Болгарии и на Тайване за $125. В будущем EFiX должен появиться и в других странах, включая Россию. «ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

101

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Разъяснено правильное и единообразное применение законодательства, регулирующего подготовку гражданских дел к судебному разбирательству

Своевременная и полная подготовка дела к судебному разбирательству имеет определяющее значение для качественного рассмотрения дела в установленные законом сроки. Такой вывод содержится в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 г. № 11, которым даны разъяснения, касающиеся подготовки гражданских дел к судебному разбирательству. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 г. № 11 О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству Соблюдение требований закона о проведении надлежащей

102

подготовки гражданских дел к судебному разбирательству явля-

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

ется одним из основных условий правильного и своевременного их разрешения. Непроведение либо формальное проведение подготовки дел к судебному разбирательству, как правило, приводит к отложению судебного разбирательства, волоките, а в ряде случаев и к принятию необоснованных решений. В целях обеспечения правильного и единообразного применения законодательства, регулирующего подготовку гражданских дел к судебному разбирательству, Пленум Верховного Суда Российской Федерации постановляет дать судам следующие разъяснения: 1. В соответствии с Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — ГПК РФ) суды Российской Федерации вправе приступать к судебному рассмотрению гражданских дел только после выполнения всех необходимых действий по их подготовке к судебному разбирательству, предусмотренных главой 14 ГПК РФ. Обратить внимание судов на то, что подготовка дел к судебному разбирательству является самостоятельной стадией гражданского процесса, имеющей целью обеспечить правильное и своевременное их рассмотрение и разрешение, и обязательна по каж-

дому гражданскому делу (статья 147 ГПК РФ). Своевременная и полная подготовка дела к судебному разбирательству имеет определяющее значение для качественного рассмотрения дела в установленные законом сроки. 2. Судья вправе приступить к подготовке дела к судебному разбирательству только после возбуждения гражданского дела в суде и вынесения определения о принятии заявления к производству суда (статья 133 ГПК РФ). Недопустимо совершение действий по подготовке дела к судебному разбирательству до его возбуждения в суде (до принятия заявления), поскольку такие действия противоречат положениям статьи 147 ГПК РФ. Согласно положениям главы 12 ГПК РФ применение статей 134 (отказ в принятии заявления), 135 (возвращение заявления), 136 ГПК РФ (оставление заявления без движения) возможно лишь в стадии возбуждения гражданского дела. После завершения этой стадии применение положений, закрепленных в перечисленных статьях, в стадии подготовки дела не предусмотрено. 3. После принятия заявления судья в соответствии со статьей 147 ГПК РФ обязан вынести

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

103

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

определение о подготовке дела к судебному разбирательству, указав в нем конкретные действия, которые следует совершить сторонам и другим лицам, участвующим в деле, а также сроки совершения этих действий. В определении указываются также действия самого судьи в данной стадии процесса. Такое определение должно быть вынесено и в случае возникновения необходимости в дополнительных действиях по подготовке дела к судебному разбирательству после отмены состоявшегося судебного решения и направления дела на новое рассмотрение либо после возобновления приостановленного производства по делу. 4. Судам следует иметь в виду, что каждая из задач подготовки дела к судебному разбирательству, перечисленных в статье 148 ГПК РФ, является обязательным элементом данной стадии процесса. Невыполнение любой из задач может привести к необоснованному затягиванию судебного разбирательства и к судебной ошибке. 5. Под уточнением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, следует понимать действия судьи и лиц, участвующих в деле, по определению юридических фактов, лежащих в основании требований и возражений сторон, с

104

учетом характера спорного правоотношения и норм материального права, подлежащих применению. В случае заблуждения сторон относительно фактов, имеющих юридическое значение, судья на основании норм материального права, подлежащих применению, разъясняет им, какие факты имеют значение для дела и на ком лежит обязанность их доказывания (статья 56 ГПК РФ). 6. При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела. Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела. 7. При выполнении задачи, связанной с представлением необходимых доказательств, судья

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

учитывает особенности своего положения в состязательном процессе. Судья обязан уже в стадии подготовки дела создать условия для всестороннего и полного исследования обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, но с учетом характера правоотношений сторон и нормы материального права, регулирующей спорные правоотношения. Судья разъясняет, на ком лежит обязанность доказывания тех или иных обстоятельств, а также последствия непредставления доказательств. При этом судья должен выяснить, какими доказательствами стороны могут подтвердить свои утверждения, какие трудности имеются для представления доказательств, разъяснить, что по ходатайству сторон и других лиц, участвующих в деле, суд оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств (часть 1 статьи 57 ГПК РФ). 8. Доказательства, представленные сторонами и другими лицами, участвующими в деле, проверяются судьей на их относимость (статья 59 ГПК РФ) и допустимость (статья 60 ГПК РФ). Судье следует во всех случаях предлагать сторонам указать, какие именно обстоятельства

могут быть подтверждены этими доказательствами. Принятие доказательств, которые не могут являться средствами доказывания (в частности, показания свидетелей в соответствии с частью 1 статьи 162, частью 2 статьи 812 ГК РФ), недопустимо. 9. При подготовке дела судья обязан разъяснить сторонам положение части 1 статьи 68 ГПК РФ о том, что если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны. При неявке ответчика судья направляет документы по месту его жительства и предлагает представить в установленный срок доказательства в обоснование своих возражений. Судья также разъясняет, что непредставление ответчиком доказательств и возражений в установленный судьей срок не препятствует рассмотрению дела по имеющимся доказательствам (часть 2 статьи 150 ГПК РФ). 10. Обратить внимание судов на то, что, по смыслу статей 4, 45, 46, 47, 56, 57 ГПК РФ, обязанность доказывания лежит на сторонах, третьих лицах, заявляющих самостоятельные требования от-

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

105

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

носительно предмета спора, на прокуроре, органах, организациях и гражданах, подавших заявление в защиту иных лиц. По делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение, рассматриваемых в порядке особого производства, на заявителях лежит обязанность привести доказательства, подтверждающие невозможность получения ими надлежащих документов или невозможность восстановления утраченных документов (статья 267 ГПК РФ). По делам особого производства не исключается право суда истребовать необходимые доказательства по собственной инициативе (часть 1 статьи 272 ГПК РФ). 11. Установив, что представленные доказательства недостаточно подтверждают требования истца или возражения ответчика либо не содержат иных необходимых данных, судья вправе предложить им представить дополнительные доказательства, а в случаях, когда представление таких доказательств для названных лиц затруднительно, по их ходатайству, отвечающему требованиям части 2 статьи 57 ГПК РФ, оказывает содействие в собирании и истребовании от организаций и граждан, в частности, письменных и вещественных доказательств (часть 1 статьи 57,

106

пункт 9 части 1 статьи 150 ГПК РФ). 12. Учитывая, что в соответствии со статьей 64 ГПК РФ обеспечение доказательств производится в судебном порядке с момента возбуждения дела в суде, судья вправе принять меры по их обеспечению и при подготовке дела к судебному разбирательству. При этом следует иметь в виду, что круг доказательств, которые могут быть обеспечены, законом не ограничен (статьи 64 — 66 ГПК РФ). 13. Судья вправе с учетом мнения участвующих в деле лиц назначить при подготовке дела к судебному разбирательству экспертизу (медицинскую, бухгалтерскую и другие) во всех случаях, когда необходимость экспертного заключения следует из обстоятельств дела и представленных доказательств (пункт 8 части 1 статьи 150 ГПК РФ). При назначении экспертизы должны учитываться требования статей 79–84 ГПК РФ, причем лицам, участвующим в деле, следует разъяснять их право поставить перед экспертом вопросы, по которым должно быть дано заключение. Необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 79 ГПК РФ на разрешение экспертизы могут быть поставлены только те вопросы, которые требуют специальных знаний в различных

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

областях науки, техники, искусства или ремесла. Недопустима постановка перед экспертом (экспертами) вопросов правового характера, разрешение которых относится к компетенции суда (например, вопроса о дееспособности гражданина, а не о характере его заболевания). Во всех случаях, когда по обстоятельствам дела необходимо выяснить психическое состояние лица в момент совершения им определенного действия, должна быть назначена судебнопсихиатрическая экспертиза, например, при рассмотрении дел о признании недействительными сделок по мотиву совершения их гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ), а также в тех случаях, когда назначение экспертизы предусмотрено законом, в частности, по делам о признании гражданина недееспособным вследствие психического расстройства (статья 283 ГПК РФ) и о признании его дееспособным в случае выздоровления или значительного улучшения состояния здоровья (часть 2 статьи 286 ГПК РФ). При назначении экспертизы в стадии подготовки дела к судебному разбирательству судья в соответствии со статьей 216 ГПК РФ вправе приостановить производство по делу. В этом случае течение срока

производства по делу согласно части 1 статьи 110 ГПК РФ приостанавливается. Определение о приостановлении производства по делу судья выносит в предварительном судебном заседании, о проведении которого составляется протокол (части 4 и 7 статьи 152 ГПК РФ). 14. В стадии подготовки дела к судебному разбирательству к участию в гражданском деле может быть привлечен специалист (пункт 8 части 1 статьи 150 ГПК РФ). Необходимость привлечения данного участника процесса может возникнуть у суда для получения консультаций, пояснений и оказания непосредственной технической помощи при осмотре письменных и вещественных доказательств, прослушивании аудиозаписи, просмотре видеозаписи, назначении экспертизы, допросе свидетелей, принятии мер по обеспечению доказательств (статья 188 ГПК РФ). 15. Согласно принципу диспозитивности стороны вправе уже в стадии подготовки дела к судебному разбирательству окончить дело мировым соглашением. Если действия сторон не противоречат закону и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, цели гражданского судопроизводства достигаются

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

107

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

наиболее экономичным способом. С учетом этого задача судьи состоит: в разъяснении сторонам преимуществ окончания дела миром; в разъяснении того, что по своей юридической силе определение об утверждении мирового соглашения не уступает решению суда и в случае необходимости также подлежит принудительному исполнению; в соблюдении процедуры утверждения мирового соглашения. При этом важное значение имеет проверка условий мирового соглашения, заключенного сторонами, и процессуальное закрепление соответствующих распорядительных действий сторон в предварительном судебном заседании (статья 152 ГПК РФ). Условия мирового соглашения заносятся в протокол судебного заседания и подписываются обеими сторонами, а если мировое соглашение выражено в письменном заявлении суду, то оно приобщается к делу, на что указывается в протоколе (часть 1 статьи 173 ГПК РФ). Судья разъясняет сторонам последствия заключения мирового соглашения, в соответствии с которыми производство по делу прекращается и повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается (части 2 и 3 статьи 173, статья 221 ГПК РФ).

108

Определение о прекращении производства по делу после рассмотрения судьей вопроса в предварительном заседании должно быть вынесено в совещательной комнате. В нем должны быть приведены соответствующие мотивы и изложены условия мирового соглашения, а также указаны последствия прекращения производства по делу (части 4 и 5 статьи 152, статья 221 ГПК РФ). 16. В тех случаях, когда спор может быть передан на рассмотрение третейского суда, судья обязан разъяснить сторонам право заключения соглашения о передаче спора на разрешение третейского суда, а также сущность третейского способа разрешения спора, порядок исполнения решения третейского суда. Судья обязан также разъяснить, что исковое заявление в данном случае в соответствии с частью 4 статьи 152 ГПК РФ будет оставлено без рассмотрения, а после вынесения решения третейским судом обращение в суд с заявлением по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается (пункт 3 части 1 статьи 134 ГПК РФ). Об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с заключением сторонами соглашения об обращении за разрешением

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

спора в третейский суд судья после проведения предварительного судебного заседания выносит определение (часть 5 статьи 152 ГПК РФ). При этом составляется протокол о проведении судебного заседания (часть 7 статьи 152 ГПК РФ) и к делу приобщаются соответствующие письменные документы, подтверждающие совершение всех необходимых процессуальных действий. 17. Обратить внимание судов на то, что состав лиц, участвующих в деле, указан в статье 34 ГПК РФ. Возможность участия тех или иных лиц в процессе по конкретному делу определяется характером спорного правоотношения и наличием материальноправового интереса. Поэтому определение возможного круга лиц, которые должны участвовать в деле, начинается с анализа правоотношений и установления конкретных носителей прав и обязанностей. С учетом конкретных обстоятельств дела судья разрешает вопрос о составе лиц, участвующих в деле, то есть о сторонах, третьих лицах — по делам, рассматриваемым в порядке искового производства; заявителях, заинтересованных лицах — по делам особого производства и по делам, вытекающим из публичных правоотношений, а также об участниках, содей-

ствующих рассмотрению дела, — представителях сторон и третьих лиц, экспертах, специалистах, переводчиках, свидетелях. Следует иметь в виду, что ряд субъектов из перечисленных в статье 34 ГПК РФ не имеют по делу материально-правового интереса, а обладают лишь процессуальным интересом к его исходу (прокурор, органы государственной власти, органы местного самоуправления), но они отнесены законом к числу лиц, участвующих в деле, что необходимо учитывать при разрешении вопроса о составе лиц, участвующих в деле. 18. Согласно статье 149 ГПК РФ кроме сторон или их представителей действия при подготовке дела к судебному разбирательству могут совершать и другие лица, участвующие в деле, в частности третьи лица, заявляющие самостоятельные требования на предмет спора; лица, выступающие от своего имени в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц, а именно прокурор, органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации или граждане (статьи 4, 45, 46 ГПК РФ). Например, наряду с лицом, в интересах которого начато дело и которое участвует в нем в качестве истца (часть 2 статьи 38 ГПК РФ), в совершении предусмотренных статьей 149 ГПК РФ действий

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

109

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

должно участвовать и лицо, по инициативе которого возбуждено дело. При обращении в суд прокурора, органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (статьи 45, 46 ГПК РФ) прокурор, органы государственной власти и другие лица, которым законом предоставлено право защищать интересы других лиц, участвуют в подготовке дела к судебному разбирательству и судья разъясняет им их права и обязанности в процессе. Указанные лица, обратившиеся в защиту интересов других лиц, пользуются всеми процессуальными правами и несут все процессуальные обязанности истца, за исключением права на заключение мирового соглашения. Кроме того, они освобождаются от обязанности несения судебных расходов. 19. Судья в ходе подготовки разъясняет лицам, участвующим в деле, их право вести дело через представителей, а также порядок оформления полномочий представителей, проверяет объем этих полномочий, если они оформлены,

110

имея в виду, что право на совершение представителем действий, предусмотренных статьей 54 ГПК РФ, должно быть специально оговорено в доверенности, поскольку оно связано с распоряжением материальными и процессуальными правами доверителя. По делам, затрагивающим права и интересы несовершеннолетних, не достигших возраста четырнадцати лет, а также граждан, признанных судом недееспособными или ограниченно дееспособными, судья в ходе подготовки проверяет возраст несовершеннолетнего лица, наличие решения суда о признании граждан недееспособными или об ограничении граждан в дееспособности, а также полномочия их законных представителей: родителей, усыновителей, опекунов, попечителей или иных лиц, которым это право предоставлено федеральным законом (статья 52 ГПК РФ). По делам, затрагивающим права и интересы несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, а также граждан, ограниченных в дееспособности, судья привлекает указанных лиц к участию в деле (часть 3 статьи 37 ГПК РФ). Если дело возбуждено по заявлению несовершеннолетнего лица в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, в случаях, предусмотренных федеральным

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

законом, по делам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, публичных и иных правоотношений, судье следует обсудить вопрос о необходимости привлечения к участию в деле законных представителей несовершеннолетнего: родителей, усыновителей, попечителей (часть 4 статьи 37 ГПК РФ). Судья привлекает к участию в деле соответствующий орган опеки и попечительства, если в силу закона такое дело подлежит рассмотрению с участием представителя органа опеки и попечительства, например по делам об усыновлении (удочерении) ребенка (статья 273 ГПК РФ); об ограничении дееспособности гражданина, о признании гражданина недееспособным, об ограничении или о лишении несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией или иными доходами (часть 1 статьи 284 ГПК РФ); об объявлении несовершеннолетнего полностью дееспособным (статья 288 ГПК РФ). В случае отсутствия ответчика, место жительства которого неизвестно, судья назначает такому ответчику представителя в порядке статьи 50 ГПК РФ, о чем необходимо вынести определение, а также направить его в

соответствующее адвокатское образование. 20. Поскольку лица, участвующие в деле, пользуются правами и несут обязанности не только при рассмотрении дела, но и при подготовке его к судебному разбирательству, судье в целях обеспечения наиболее полного, всестороннего и объективного исследования дела следует разъяснять всем лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предусмотренные статьей 35 ГПК РФ, а сторонам, кроме того, права, предусмотренные статьями 39, 40, 41 ГПК РФ (пункт 1 части 1 статьи 150 ГПК РФ). 21. Разъяснить, что судья опрашивает истца или его представителя по существу заявленных требований (пункт 2 части 1 статьи 150 ГПК РФ) в целях выяснения характера этих требований, обстоятельств, на которых они основаны, и доказательств, подтверждающих эти обстоятельства. Все это имеет значение для определения судьей закона, которым следует руководствоваться при разрешении дела и установлении правоотношений сторон, определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и решения вопроса о распределении обязанностей по их доказыванию.

Вопросы жилищного права, № 11, ноябрь, 2008

Окончание в следующем номере.

111

Журнал зарегистрирован Федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия Свидетельство о регистрации ПИ № ФС1 01640 от 1 ноября 2004 г. Главный редактор Владимир Смирнов EMmail: vvsm@yandex.ru Дизайн и верстка Елена Гутник Выпускающий редактор Ольга Кутузова Корректор Наиля Хайретдинова Журнал распространяется во всех отделениях связи через подписные каталоги: «Роспечать» — 84797; «Почта России» — 12300

Подписаться на журнал можно и через прямую адресную подписку издательства, справки по тел.: (495) 625M9611 и EMmail: idp@yandex.ru © Некоммерческое партнерство Издательский Дом «ПРОСВЕЩЕНИЕ»

Адрес для писем: 107031, Москва, а/я 49, ИД «ПАНОРАМА» Телефон: (495) 621M9998 EMmail: idp@yandex.ru ИнтернетMстраница журнала: www.vzp.panor.ru В журнале использованы материалы сайтов: www.kremlin.ru, www.government.ru, www.duma.gov.ru, www.minregion.ru, www.minjust.ru, www1.minfin.ru, www.gks.ru, www.bpn.ru, www.akdi.ru, www.regnum.ru, www.vedomosti.ru, www.cig-bc.ru, www.rosfincom.ru и другие. Тексты официальных документов публикуются с сохранением орфографии и пунктуации первоисточника.

ÖÅÍÀ ÓÊÀÇÛÂÀÅÒÑß ÏÎ ÏÎÄÏÈÑÍÎÌÓ ÊÀÒÀËÎÃÓ

ÀÁÎÍÅÌÅÍÒ

Ô. ÑÏ-1

84797

íà æóðíàë

Èíäåêñ èçäàíèÿ Êîëè÷åñòâî êîìïëåêòîâ

(íàèìåíîâàíèå èçäàíèÿ)

Âîïðîñû æèëèùíîãî ïðàâà

íà 2009 ãîä ïî ìåñÿöàì 1

Êóäà (ïî ÷ò î â û é è í ä å êñ)

(àäðåñ)

Ê îìó (ôàìèëèÿ, èíèöèàëû)

Ä Î Ñ ÒÀ Â Î × Í À ß ÊÀÐ ÒÎ×ÊÀ

84797

íà æóðíàë ìåñòî

ÏÂ

(è í ä å ê ñ è ç ä à í è ÿ )

ëèòåð

Âîïðîñû æèëèùíîãî ïðàâà (íàèìåíîâàíèå èçäàíèÿ) Ñòîèì îñ ò ü

ïîäïèñêè

ð óá . êîï.

Ïåðåàäðåñîâêè

ðóá. êîï.

Êîëè÷åñòâî êî ìïëåêò îâ

íà 2009 ãîä ïî ìåñÿöàì 1

Êóäà ( ï î÷ òî â û é è í ä å êñ )

( à ä ð åñ )

Ê îì ó (ôàìèëèÿ, èíèöèàëû)

ÏÐÎÂÅÐÜÒÅ ÏÐÀÂÈËÜÍÎÑÒÜ ÎÔÎÐÌËÅÍÈß ÀÁÎÍÅÌÅÍÒÀ! Íà àáîíåìåíòå äîëæåí áûòü ïðîñòàâëåí îòòèñê êàññîâîé ìàøèíû. Ïðè îôîðìëåíèè ïîäïèñêè (ïåðåàäðåñîâêè) áåç êàññîâîé ìàøèíû íà àáîíåìåíòå ïðîñòàâëÿåòñÿ îòòèñê êàëåíäàðíîãî øòåìïåëÿ îòäåëåíèÿ ñâÿçè. Â ýòîì ñëó÷àå àáîíåìåíò âûäàåòñÿ ïîäïèñ÷èêó ñ êâèòàíöèåé îá îïëàòå ñòîèìîñòè ïîäïèñêè (ïåðåàäðåñîâêè).

Äëÿ îôîðìëåíèÿ ïîäïèñêè íà ãàçåòó èëè æóðíàë, à òàêæå äëÿ ïåðåàäðåñîâàíèÿ èçäàíèÿ áëàíê àáîíåìåíòà ñ äîñòàâî÷íîé êàðòî÷êîé çàïîëíÿåòñÿ ïîäïèñ÷èêîì ÷åðíèëàìè, ðàçáîð÷èâî, áåç ñîêðàùåíèé, â ñîîòâåòñòâèè ñ óñëîâèÿìè, èçëîæåííûìè â ïîäïèñíûõ êàòàëîãàõ. Çàïîëíåíèå ìåñÿ÷íûõ êëåòîê ïðè ïåðåàäðåñîâàíèè èçäàíèÿ, à òàêæå êëåòêè «ÏÂ-ÌÅÑÒÎ» ïðîèçâîäèòñÿ ðàáîòíèêàìè ïðåäïðèÿòèé ñâÿçè è ïîäïèñíûõ àãåíòñòâ.

ÇÀÎ «Íåçàâèñèìàÿ òèðàæíàÿ ñëóæáà» Ïî÷òîâûé àäðåñ: 107031, ã. Ìîñêâà, à/ÿ 49 Îáðàçåö çàïîëíåíèÿ ïëàòåæíîãî ïîðó÷åíèÿ Â ÃÐÀÔÅ «ÍÀÇÍÀ×ÅÍÈÅ ÏËÀÒÅÆÀ» ÎÁßÇÀÒÅËÜÍÎ ÓÊÀÇÛÂÀÒÜ ÒÎ×ÍÛÉ ÀÄÐÅÑ ÄÎÑÒÀÂÊÈ ËÈÒÅÐÀÒÓÐÛ È ÏÅÐÅ×ÅÍÜ ÇÀÊÀÇÛÂÀÅÌÛÕ ÆÓÐÍÀËÎÂ. ÄÎÑÒÀÂÊÀ ÈÇÄÀÍÈÉ ÎÑÓÙÅÑÒÂËßÅÒÑß ÏÎ ÏÎ×ÒÅ ÖÅÍÍÛÌÈ ÁÀÍÄÅÐÎËßÌÈ ÇÀ Ñ×ÅÒ ÐÅÄÀÊÖÈÈ. Â ÑËÓ×ÀÅ ÂÎÇÂÐÀÒÀ ÆÓÐÍÀËÎÂ ÎÒÏÐÀÂÈÒÅËÞ, ÏÎËÓ×ÀÒÅËÜ ÎÏËÀ×ÈÂÀÅÒ ÑÒÎÈÌÎÑÒÜ ÏÎ×ÒÎÂÎÉ ÓÑËÓÃÈ ÏÎ ÂÎÇÂÐÀÒÓ È ÄÎÑÛËÓ ÈÇÄÀÍÈÉ ÏÎ ÈÑÒÅ×ÅÍÈÈ 15 ÄÍÅÉ.

Ïîëó÷àòåëü

7718644205\ ÊÏÏ 771801001 ÇÀÎ «Íåçàâèñèìàÿ òèðàæíàÿ ñëóæáà» Âåðíàäñêîå ÎÑÁ ¹7970

c÷. ¹ 40702810238180136003

ÈÍÍ

Áàíê ïîëó÷àòåëÿ ÁÈÊ ê/ñ÷.

Ñáåðáàíê Ðîññèè ÎÀÎ, ã. Ìîñêâà

Ñ×ÅÒ ¹ 1Æ9 îò

044525225

¹ 30101810400000000225

2008

Ïîêóïàòåëü: Ðàñ÷åòíûé ñ÷åò ¹: Àäðåñ: ¹¹ ï/ï 1

Ïðåäìåò ñ÷åòà (íàèìåíîâàíèå èçäàíèÿ)

Êîë-âî ýêç.

Âîïðîñû æèëèùíîãî ïðàâà

Öåíà çà 1 ýêç.

Ñóììà

410

2460

ÍÄÑ, Âñåãî % Íå îáë.

2460

ÈÒÎÃÎ: ÂÑÅÃÎ Ê ÎÏËÀÒÅ:

Ãåíåðàëüíûé äèðåêòîð

Ê.À. Ìîñêàëåíêî

Ãëàâíûé áóõãàëòåð

Ë.Â. Ìîñêàëåíêî Ì.Ï. ÂÍÈÌÀÍÈÞ ÁÓÕÃÀËÒÅÐÈÈ!

Â ÃÐÀÔÅ «ÍÀÇÍÀ×ÅÍÈÅ ÏËÀÒÅÆÀ» ÎÁßÇÀÒÅËÜÍÎ ÓÊÀÇÛÂÀÒÜ ÒÎ×ÍÛÉ ÀÄÐÅÑ ÄÎÑÒÀÂÊÈ ËÈÒÅÐÀÒÓÐÛ (Ñ ÈÍÄÅÊÑÎÌ) È ÏÅÐÅ×ÅÍÜ ÇÀÊÀÇÛÂÀÅÌÛÕ ÆÓÐÍÀËÎÂ. ÎÏËÀÒÀ ÄÎÑÒÀÂÊÈ ÆÓÐÍÀËÎÂ ÎÑÓÙÅÑÒÂËßÅÒÑß ÈÇÄÀÒÅËÜÑÒÂÎÌ. ÍÄÑ ÍÅ ÂÇÈÌÀÅÒÑß (ÓÏÐÎÙÅÍÍÀß ÑÈÑÒÅÌÀ ÍÀËÎÃÎÎÁËÎÆÅÍÈß). ÄÀÍÍÛÉ Ñ×ÅÒ ßÂËßÅÒÑß ÎÑÍÎÂÀÍÈÅÌ ÄËß ÎÏËÀÒÛ ÏÎÄÏÈÑÊÈ ÍÀ ÈÇÄÀÍÈß ×ÅÐÅÇ ÐÅÄÀÊÖÈÞ È ÇÀÏÎËÍßÅÒÑß ÏÎÄÏÈÑ×ÈÊÎÌ. Ñ×ÅÒ ÍÅ ÎÒÏÐÀÂËßÒÜ Â ÀÄÐÅÑ ÈÇÄÀÒÅËÜÑÒÂÀ.