NUMERIQUE ET PRODUCTION DE LOGEMENTS Commande de la Fab 2ème phase
Sous la direction de
M. Gilles Pinson
Par les élèves de Sciences Po Bordeaux -
Ambite Faustine Reverdi Sandra Saucet Louise Ensap Bordeaux -
Ismael Jamila Tauzin Baptiste
Introduction Le travail présenté ici constitue la seconde phase d’une étude menée conjointement par des étudiants de Sciences Po Bordeaux et de l’ENSAPBx sur une année, de janvier 2017 à janvier 2018. Cette étude concerne l’impact possible du numérique dans les processus de production du logement, et se penche tout particulièrement sur le fonctionnement de la start-up Habx, qui est pressentie pour prendre en charge une des opérations du chantier « 50 000 logements à proximité de l’arrêt de tramway Doyen Brus à Pessac. Au travers d’une plateforme, cette start-up propose aux acquéreurs de localiser leur futur logement selon leurs caractéristiques et leurs besoins parmi toutes les opérations présentes sur la plateforme, et surtout de co-concevoir ce logement avec les maîtres d’ouvrage. Cette co-conception en amont de la construction des logements serait en outre le moyen de réduire un certain nombre de coûts (de commercialisation, frais financiers, etc.), ce qui permettrait une réduction conséquente des prix de sortie des logements par rapport aux prix du marché. Lors de la première phase, nous nous sommes attachés à comprendre comment la révolution numérique avait impacté la production immobilière et toutes les logiques qui gravitent autour de ce domaine. Nous nous sommes notamment intéressés à l’émergence du BIM, et les conséquences de ce nouvel outil sur le travail de conception et de construction immobilières, et sur les méthodes de travail des professionnels du bâtiment. Nous avons également effectué un benchmark des différents acteurs de l’immobilier s’étant emparés des nouveaux outils du numérique pour nous rendre compte dans quelle mesure le
monde de la construction connaissait un réel renouveau. Dans un second temps, nos réflexions se sont focalisées sur le cas Habx : nous avons cherché à comprendre en quoi il se distinguait de NFU, quel était son rôle, et finalement en quoi Habx et les outils du numérique pouvaient avoir un impact sur l’ensemble de la ville. Cette réflexion s’est accompagnée d’un projet architectural dans lequel les étudiants en architecture ont recréé une plateforme similaire à Habx pour créer une opération immobilière en lien avec les critères inscrits par les acquéreurs sur la plateforme. Cette première phase nous a permis de mieux comprendre les rôles que pouvaient jouer les outils numériques dans le domaine de l’immobilier, ainsi que les nouvelles opportunités que leur arrivée pouvait engendrer. Elle nous a également permis de nous familiariser avec l’outil Habx, ses objectifs, ses méthodes, et le fonctionnement de la plateforme. Cette base solide nous a permis d’aller plus loin sur le positionnement et la stratégie d’Habx lors de cette seconde phase de la commande. En effet, aujourd’hui, Habx propose plus d’une dizaine de projets et, en quelques mois, la start-up semble avoir pris ses marques sur le marché immobilier. La première phase d’enquête, qui correspondait à la période où Habx venait tout juste d’être créée, nous avait permis d’avoir une idée générale sur le développement du numérique dans le marché immobilier et de comprendre comment fonctionnait la structure d’Habx et son rôle sur le marché. Cependant, le statut de la startup nous avait paru assez ambigu : était-il un promoteur, un assistant maître d’ouvrage ? De plus, ses interventions et ses compétences étaient aussi restées peu claires. A quel mo-
Introduction
ment intervenait Habx dans le processus de production immobilière ? Y a-t-il une réelle co-conception dans le processus ou n’est-ce qu’un outil de marketing ? Comment sont utilisées les données récoltées ? De multiples questions étaient restées sans réponse. Ces dernières ont pu être approfondies lors de la seconde phase de l’enquête, durant laquelle Habx et les objectifs qui y sont associés avaient déjà bien évolué. Le premier point que nous avons approfondi correspond au positionnement et au rôle d’Habx. Il se trouve que la plateforme ne se situe non pas comme un promoteur, ni comme un assistant à la maîtrise d’ouvrage mais comme un prestataire de services en appui aux promoteurs ( ). En effet, la start-up travaille en collaboration avec ces derniers en leur proposant entre autres des services d’amélioration de la relation-client et de réduction des risques en phase de conception et de commercialisation. Mais il se trouve qu’Habx peut être intéressante pour différents acteurs à d’autres niveaux, notamment pour les petits promoteurs à qui Habx apporte de la crédibilité, aux collectivités qui apprécient la méthode bottom-up de la plateforme, ou encore les acquéreurs à travers différents services qui leur sont proposés sur la plateforme. L’objectif qui semble primer aujourd’hui est d’ailleurs de produire des biens qui soient au plus près de la demande des acquéreurs ( ). Pour cela, Habx propose une plateforme de co-conception qui permet au futur propriétaire de choisir sa
localisation et de concevoir son propre logement. Un entretien réalisé le 14 novembre 2017 dans les locaux parisiens d’Habx avec le data scientist et la responsable programmes de la start-up au cours duquel nous avons eu l’occasion d’avoir accès à différents plans intermédiaires et échanges avec les futurs acquéreurs, nous a montré qu’il y avait effectivement un réel travail de co-conception entre l’acquéreur et l’architecte, Habx étant l’intermédiaire. L’objectif de répondre au plus près de la demande et de produire des biens en adéquation avec le type de ménage semble donc être bien présent. Cependant, nous avons également identifié des limites à la personnalisation du logement à la manière d’Habx. D’une part, l’algorithme mis en place par la start-up n’est pas capable aujourd’hui de fonctionner de manière autonome et requiert une part importante d’intervention humaine, ce qui constitue un obstacle à l’abaissement significatif des prix de sortie ; d’autre part, la co-conception fait face à des contraintes de faisabilité de différents ordres, qu’elles soient physiques, économiques, ou juridiques. Ainsi, il faut être prudent lorsque l’on parle de co-conception, car même s’il participe à l’élaboration de son logement, le futur acquéreur doit systématiquement faire des concessions et se plier à différentes règles. De même, l’un des principaux avantages déclarés par Benjamin Delaux lors de notre entretien en avril 2017 dans les locaux de Nouvelles Fonctions Urbaines à Bordeaux, et qui était une préoccupation majeure de la Fab, était la réduction du prix de sortie des logements de 10 à 30%. Or, nous avons constaté, d’une part à travers un travail de
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comparaison, que cet objectif ne semble plus être une priorité et, d’autre part, à travers un travail de recherche bibliographique, que le modèle Habx était peu enclin à résoudre les problèmes de logement que connait la France actuellement ( ). D’abord, une telle réduction semble difficilement réalisable dès lors qu’Habx travaille en partenariat avec des promoteurs, dont le but est tout de même de conserver une marge assez élevée. En outre, lors de notre entretien dans les locaux d’Habx en novembre dernier, il nous a bien été précisé que la qualité du bien était primordiale et que ce critère avait pris le dessus sur la vocation initiale à proposer des prix inférieurs au marché. Ainsi, en effectuant une étude comparative, nous avons constaté que les prix pratiqués par Habx à Toulouse et Bègles n’étaient pas inférieurs à ceux du marché. En outre, dans le contexte actuel de crise du logement en France, il semble qu’Habx se positionne sur les angles morts du marché immobilier et permet de libérer seul un segment du marché : celui de l’accession privée de biens de qualité. En se concentrant sur l’accession à la propriété et la production de bien à des prix peu abordables pour une partie de la population, Habx n’est donc pas en mesure de réduire cette crise du logement. Enfin, pour illustrer le fonctionnement de la plateforme, l’étude se conclut sur une proposition architecturale des étudiants en architecture sur le terrain de Doyen Brus, qui prend en compte les caractéristiques spécifiques de ce secteur, les problématiques auxquelles il fait face et les opportunités qu’il renferme ( ). Cette proposition reprend la logique de ce qui avait été débuté l’année dernière, en recréant une plateforme semblable à Habx et en récoltant les souhaits d’un échantillon de volontaires sur la conception de leur logement, et apporte des éléments nouveaux à cette réflexion.
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«
». Frédéric Guarini.
«
» Pauline Brunschwig.
«
Brunschwig. «
» Pauline
«
» Florian Brun.
». Pierre Fond
«
» Florian Brun
«
» Florian Brun.
« » Pauline Brunschwig.
Conclusion Dans les premiers temps de notre recherche, nous avions appréhendé Habx comme promoteur et assistant à la maîtrise d’ouvrage, mais il semble, après des recherches plus approfondies et une rencontre avec des salariés d’Habx, que la plateforme se définit davantage comme un prestataire de services. En effet, Habx a réussi à occuper de nouveaux créneaux créés par les transformations du marché du logement et par l’apparition de nouvelles demandes et de nouveaux besoins de la part des acquéreurs et des promoteurs. L’un des grands axes de la start-up se trouve désormais dans l’approfondissement de la relation-client, en permettant aux promoteurs d’externaliser et d’améliorer cet aspect chronophage mais important de la production immobilière contemporaine. Les promoteurs gagnent du temps et fluidifient les relations avec leur clientèle, tandis que cette dernière est mieux suivie et à même de participer à l’élaboration du programme. Une autre force d’Habx, et qui s’adresse cette fois aux promoteurs directement, est la diminution des risques financiers et commerciaux grâce à sa plateforme. L’utilisation des données et le développement d’algorithmes de plus en plus performants doivent permettre aux promoteurs d’élaborer des programmes répondant plus exactement aux envies des acquéreurs en s’inspirant des réponses récoltées sur la plateforme. L’efficacité d’Habx repose donc à terme sur sa capacité à développer un nouvel algorithme qui rendrait la plateforme moins dépendante de l’intervention humaine et apte à formuler directement les possibilités d’aménagement des bâtiments. De même, loin d’être uniquement centrée sur les promoteurs immobiliers, Habx a su promouvoir son
action auprès d’acteurs majeurs de l’aménagement urbain tels qu’Oppidea à Toulouse, en valorisant son savoir-faire et en développant la visibilité des terrains et des opérations de la SEM. Elle est également intéressante pour les acquéreurs eux-mêmes, en ce qu’elle les remet au centre du programme et leur laisse une place importante dans la conception de leurs logements. La force d’Habx est donc sa capacité d’adaptation en fonction des acteurs. Petit comme grand promoteur, particulier comme collectivité peuvent trouver sur la plateforme un service qui facilite une étape de la promotion immobilière : conception, accompagnement client, programmation… Habx est donc une start-up inscrite dans son temps et s’impose comme un acteur important de la transition numérique dans le domaine du logement. Par ailleurs, la dimension de co-conception avec les acquéreurs est véritablement devenue un élément central de la stratégie Habx, et que la plateforme et le suivi des futurs acquéreurs par l’équipe Habx et par les différents professionnels liés à la conception, permettent une véritable personnalisation des logements. A ce propos, l’une des grandes problématiques que nous avions soulevées l’année dernière était la potentielle dévalorisation du travail des architectes face à une plateforme qui briderait leur marge de manœuvre créative. Après discussion avec des salariés d’Habx mais également la mise en œuvre d’un programme « à la mode » de la plateforme via la proposition architecturale faite par les étudiants de l’ENSAPbx, il ne semble plus que le rôle de l’architecte soit remis en cause. Il reste le seul à même d’adapter et de modeler le bâtiment pour répondre
Conclusion
aux attentes des clients et aux normes. La plateforme lui offre une trame de conception, qui répond au préprogramme et aux volontés du promoteur. Cependant, cette co-conception se heurte à des limites diverses d’ordre juridique, architectural et urbanistique, ce qui limite la marge de manœuvre des futurs acquéreurs quant à la personnalisation de leur logement. Le développement architectural imaginé par les étudiants de l’ENSAPBx sur le terrain de Doyen Brus en atteste. Le terrain dispose d’un très fort potentiel, mais son cadre et l’insertion du programme restent un défi. En effet, l’emplacement de ce terrain et le développement urbain qui l’entoure nécessitent de réfléchir à une pluralité fonctionnelle et à l’adaptabilité du programme à des contraintes juridiques telle que les normes PMR - et urbanistiques. En outre, la révolution numérique et les promesses faites par des acteurs nouvellement arrivés tels qu’Habx ne semblent pas à même d’apporter une réponse à la crise du logement. Les chiffres du mal-logement, de surpopulation et d’insoutenabilité financière des prêts bancaires soulignent les difficultés encore rencontrées par une large population sur ce marché. Les discours et les politiques menées au fil des décennies ont mis l’accent sur l’accession à la propriété pour le plus grand nombre. Cette stratégie a été payante puisqu’aujourd’hui, 60% de la population est propriétaire de son logement contre 35% en 1954 . Les directions prises le Président Macron tendent à accentuer cette tendance ; la nouvelle politique conduite par le gouvernement visant à « construire plus, mieux et moins cher » pour favoriser l’accession du plus grand nombre. Habx se positionne sur ce créneau de l’accession libre comme modalité de réponse à la crise du logement. La Fab, dans le cadre du programme des 50 000 logements s’était intéressée à la stratégie de Benjamin Delaux
- à travers NFU à l’époque - et notamment à la promesse de diminuer les prix de vente de ses opérations jusqu’à 30%. Néanmoins, cette promesse semble difficile à tenir et la priorité de diminution des prix de livraison n’est plus au centre du projet de la start-up ; elle a été délaissée au profit de la co-conception, de l’amélioration de la programmation des bâtiments via l’utilisation de l’algorithme, et de la qualité architecturale des opérations. Par ailleurs, les programmes d’Habx restent à taille humaine mais vraisemblablement peu à même de répondre à la pénurie des logements via un choc d’offre. Ainsi, Habx s’intègre parfaitement aux dynamiques actuelles du marché de l’immobilier mais ne semble pas tenir sa promesse de réduction des prix du logement. Par ailleurs, la plateforme ne répond pas fondamentalement à la crise du logement que connaît de manière chronique la France. En effet, les conditions d’accessibilité à la plateforme et l’acquisition de logements reposent avant tout sur le dépôt de garanties financières. La plateforme s’adresse donc à un public particulier, solvable et prêt à investir sur un temps long. De même, l’accession à la propriété doit être questionnée. La stratégie d’Habx s’inscrit certes dans des dynamiques à l’œuvre en France mais permet justement de soulever les limites de cette conception. Comment souhaitons-nous imaginer le logement ? Peut-on vraiment le concevoir comme un bien lambda sur un marché classique alors qu’il est un bien de première nécessité représentant un poids colossal dans le budget des ménages et impliquant des temporalités qui rendent impossible l’ajustement de l’offre et de la demande au même titre qu’un produit classique ?
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Bibliographie Ouvrages
Articles en ligne
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Bibliographie
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