Pelo poste de iluminação pública, bem como sua dimensão inadequada consolidada pelos antigos padrões viários e de edicações.
QUADRA VIVA pedro henrique mota - tfg II - unifeob 2018
As cidades brasileiras, ao longo dos anos vem sofrendo transformações devido ao eminente crescimento populacional, ampliando a necessidade habitacional, o que comumente resolve-se expandindo os limites da cidade, provocando o processo de espraiamento. Contrapondo esse processo, trazendo-a à uma região onde se encontra uma vasta infraestrutura consolidada, onde, na região central, hoje, pouco se aproveita o seu potencial comercial, com imóveis inadequados, precariamente adaptados, ou remanescentes ao longo de anos em desuso, quanto ao habitacional, com a falta de áreas de suporte e lazer para a população residente, o que leva a proposta de requalicação urbana, repensando os espaços, melhorando a qualidade de vida da população, potencializando os setores habitacionais, comerciais, otimizando assim, a vivência urbana.O presente trabalho tem como objetivo repensar o espaço urbano de modo a propor soluções para os problemas urbanos mais presentes nas cidades do interior, repensando o espaço para o cidadão, agregando valores à vivência coletiva, reestabelecendo o sentido de pertencimento, potencializando os setores comerciais e residenciais. Analisando a proposta de projeto disposta pela equipe da USP Cidades através Plano Diretor Estratégico (PDE), que estuda diretrizes de desenvolvimento para a cidade de São João da Boa Vista até 2050, através de uma análise sistemática das políticas de desenvolvimento urbano, suprindo as necessidades habitacionais, potencializando o cenário comercial em uma região que dispõe uma baixa densidade e uma grande infraestrutura, onde, dispondo de um enorme potencial construtivo, nos leva ao motor de desenvolvimento para a proposta inicial de requalicação urbana, que tem como principal objetivo a melhor urbanidade possível.
OBJETIVO I VALORIZAÇÃO DA MEMÓRIA, DO SENTIMENTO DE PERTENCIMENTO À CIDADE E DA DIVERSIDADE A qualidade de vida de uma cidade é, e sempre será, medida pela dimensão da vida coletiva que é expressa nos seus espaços p ú b l i c o s d i s p o s t o s democraticamente pela cidade, seja no parque, na praça, ou mesmo na rua. (SAOJOAO2050, 2016)
ÁREAS DE CONVÍVIO E ESPAÇOS SEMI PÚBLICOS
Vista da Rua Oscar Janson, edicação com aproximadamente 900 m² de área construída, onde se utiliza apenas o nível do térreo voltado para a Rua Ademar de Barros. Como fundo tem um terreno vazio, onde falta manutenção e inexiste pavimentação no passeio público, acumulando lixo e dando margem proliferação de doenças.
CAMELÓDRAMO NA RUA ADEMAR DE BARROS
PASSEIO PÚBLICO NA RUA ADEMAR DE BARROS
A PRESENÇA DO CÓRREGO NO MEIO URBANO
A falta de uma área adequada para os trabalhadores, bem como o público frequentador do espaço. Corredores estreitos lindeiros a edicação comumente utilizado como área para armazenamento de lixo e também como vazão de águas sujas devido periódica manutenção do recinto.
Elevações nos passeios públicos são comuns nessa região, devido a caráteres históricos do desenvolvimento urbano da mesma, sejam eles pelo encobrimento rede de esgoto original, ou pela sobreposição da via que anteriormente era de paralelepípedo.
O Córrego São João, é um elemento que passa desapercebido na paisagem urbana da cidade, serpenteando por dentre as edicações, é visível apenas em algumas de suas transposições. Sem a necessidade de muita reexão nota-se certo índice de poluição e acúmulo de lixo.
OBJETIVO II ORDENAÇÃO DO TERRITÓRIO E PROMOÇÃO DA CIDADE COMPACTA
OBJETIVO III REQUALIFICAÇÃO E OTIMIZAÇÃO DA ÁREA CENTRAL
Rearmando o entendimento do solo urbano como bem coletivo e priorizando a função social da propriedade de forma que o exercício privado seja compatível com sua função social, evidencia-se a necessidade de políticas urbanas direcionadas para lidar com os vazios urbanos da cidade. (SAOJOAO2050, 2016)
A degradação de áreas urbanas centrais é um fenômeno bastante comum no processo de crescimento horizontal das cidades, e é mais claro em cidades de maior porte. (SAOJOAO2050, 2016)
OBJETIVO IV APROXIMAÇÃO E CONSOLIDAÇÃO DE PRÁTICAS SUSTENTÁVEIS
OBJETIVO V PRESERVAÇÃO DAS NASCENTES E INTEGRAÇÃO DOS CURSOS D’ÁGUA À CIDADE
OBJETIVO VI AMPLIAÇÃO E MELHORIA DA DISTRIBUIÇÃO DAS ÁREAS VERDES
Um panorama importante para São João da Boa Vista é a valorização de um dos principais elementos urbanos que alimentam e enriquecem a leitura da cidade: os espaços públicos urbanos. (SAOJOAO2050, 2016)
Recuperar a paisagem e o uso das margens dos cursos d’água do meio rural e urbano por meio da conservação da mata ciliar das margens dos rios e córregos integrando à paisagem circundante, buscando sempre que possível interligar com praças e parques existentes e a ser implantados. (SAOJOAO2050, 2016)
Dar tratamento às calçadas signica valorizar os percursos dos pedestres nas ruas, onde a cidade é vivenciada e o cotidiano é construído, sendo o elemento da escala humana, que registra os diferentes olhares e a percepção de vários lugares da cidade, enriquecendo a sensação de pertencimento e de identidade da cidade. (SAOJOAO2050, 2016)
A proposta se desenvolve ao longo de dois eixos estruturadores que permeiam entre as quadras, proporcionando uma conexão entre três parques. As quadras A e B foram unidas de modo a criar um único parque (1) que pudesse servir como suporte a população, bem como os ambulantes, nas proximidades do terminal urbano. A Segunda praça (2) mais ampla serve como refúgio do intenso movimento comercial, e também tem função estruturadora no que diz respeito ao córrego no meio urbano, a Terceira praça (3), tem como função trazer sistemas de lazer, não só para o frequentador da região central, bem como os moradores ao todo. Devido ao alto número de veículos na região, considerando ainda muitos edifícios irregulares no que diz respeito a vagas de estacionamento, foram criados três inserções de edifícios garagem por dentre as quadras existentes, possibilitando relocar um determinado número de vagas na região central, de modo a reduzir os transtornos organizando o sistema viário.
CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO O consórcio imobiliário é uma ferramenta de viabilização nanceira que permite a realização de projetos em glebas privadas quando há interesse por parte do Poder Público, sendo não necessariamente acionado por meio noticação prévia deste, permitindo assim, o proprietário do imóvel fazê-lo, isentando quaisquer necessidades de sancionamento legal. Após o direito de construção ser transferido ao município, o proprietário se beneciará unidades imobiliárias correspondentes ao valor do imóvel de sua propriedade anterior.
OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA As Operações Urbanas Consorciadas compõem um importante mecanismo legal, servindo como um instrumento de i n t e g r a ç ã o e n t r e Po d e r P ú b l i c o , Proprietários e a Iniciativa privada, visando intervenção urbanística em áreas previamente estabelecidas pelo Poder Público, promovendo melhorias sociais e ambientas.
DIAGNÓSTICO E RENTABILIDADE Considerando a premissa de permuta entre proprietário e iniciativa privada, bem como a previsão de retorno nanceiro para viabilização da proposta. A área residual comerciável é de 6.790,44 m², considerando os 14 lotes constituintes na quadra permutados através do Consórcio Imobiliário por imóveis do mesmo porte, considerando tanto seu potencial comercial quanto residencial, sendo eles 9 imóveis comerciais, 5 residenciais. Considerando dados da pesquisa imobiliária (ANEXO?) o valor médio do m² de imóveis novos na região central é comercializado por R$ 4.414,90, permitindo assim, um retorno aproximado de R$26.489.400,00 totalizando um lucro de 182 %.
O PROJETO
FUNDAMENTAÇÃO
Perspectiva do Plano S.Esc.
PROPOSTA IMOBILIÁRIA Para chegar a tal resultado, foram levantados dados junto a Prefeitura Municipal acerca dos IPTU´s dos imóveis pertencentes a quadra em questão , que uma vez realizados, identicou-se alguns imóveis na região disponível para venda, possibilitando assim, uma base comparativa . Foram considerados imóveis na via principal ‘’Rua Ademar de Barros’’, que atualmente possui um maior valor imobiliário devido a seu potencial comercial, os imóveis situados nas vias adjacentes Ruas Floriano Peixoto, Prudente Morais e oposta Rua Oscar Janson foram equiparados a imóveis na região central não faceados à vias principais, de modo a obter um valor semelhante.
PAVIMENTO TÉRREO
2m
4m
6m
A Quadra Viva, um conceito de edifício cidade que promove a interlocução entre seus residentes e visitantes, proporcionando um melhor conforto e qualidade de vida por quem o passa, o vive e trabalha. O projeto conta com duas torres verticais que se desenvolvem através da lâmina perimetral da quadra, que tem seu miolo aberto, permitindo a maior permeabilidade possível sem comprometer os espaços comercias e ainda agregando valores, tanto a população que por ele circula quanto ao comerciante, permitindo as lojas no nível do térreo duas fachadas, dando visibilidade as salas comerciais dos níveis superiores agregando valor estéticos e funcionais a quaisquer tipos de comércio. Todos os pavimentos comerciais contam com praças internas e abertas, que, voltadas para as ruas permitem uma maior relação com o entorno além de servir como área de descanso para toda a população, assim como os terraços jardins. Os aglomerados verdes na parte superior do perímetro da quadra são jardins pensados para a população residente e utuante, de modo criarem espaços de convívio que possam ser aproveitados da melhor forma possível. As torres de apartamentos foram pensadas para trabalhar em conjunto, de permitindo a maior pluralidade de pessoas possíveis, não segregado por classes sociais, cada bloco conta em seu extremo com apartamentos de baixo custo, que em sua maioria somam 21, possuem cerca de 58m² permitindo maior acessibilidade através de projetos sociais tais como o MCMV. Os demais variam entre proporções e metragem podendo chegar ao máximo apartamentos de 105m² com três quartos, possuindo um deles suite e closet. Ás diversidades tipológicas são imprescindíveis para exibilizar a demanda, permitindo acesso a diferentes classes e necessidades.
1º PISO 2m
4m
4º PISO 6m
2m
4m
6m
ARBORIZAÇÃO DA RUA PADRE JOSUÉ A Rua Padre Josué é uma das principais vias que faz a transposição das vias Ademar de Barros e Oscar Janson, não menos importante, é o único trecho onde o Córrego São João se aproxima do centro comercial, contudo, sua presença quase imperceptível vem de encontro com a falta de arborização, não somente na via em questão, mas também em toda a sua extensão.
PROPOSTA URBANA
NA CIDADE DE SÃO JOÃO DA BOA VISTA
ANTIGO COMERCIAL ZANETTI
O LOCAL
UM EDIFÍCIO CIDADE
OBSTRUÇÃO DO PASSEIO PÚBLICO NA RUA OSCAR JANSON
PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO
CENTRO NOVO
REGENERAÇÃO URBANA