Desastre económico e social será brutal

Sobre o tão discutido impacto do pacote "Mais Habitação" do Governo, o POSTAL convidou o algarvio Rui Calado para fazer um raio-X sobre a atual situação do Alojamento Local na região do Algarve com as suas consequentes ilações e conclusões.

A opinião de Rui Calado

Licenciado em Gestão de Empresas, Graduação em Direção Hoteleira, Pós-Graduação Gestão Campos de Golfe; Doutorando em Turismo; Técnico Superior na CML, designado para a Equipa Multidisciplinar de Projetos Estratégicos para o Centro Histórico; Divisão de Gestão de Fundos de Financiamento, Empreendedorismo e Turismo (2022–2023); Gabinete de Estudos Estratégicos (2016–2022); Vogal não executivo da Comissão Executiva da Região de Turismo do Algarve (2003-2006); Assessor da Administração no Grupo Vigia

Milhares de camas turísticas paralelas no Algarve ignoram a lei que obriga a registo

Idálio Revez | 24 de abril de 2009, 0:00 Turismo espera que o "simplex" do novo diploma sobre alojamento local ajude a sair da clandestinidade 200 mil a 300 mil camas. (…) num seminário sobre Alojamento Local (…), António Pina, presidente do Turismo do Algarve, por outro lado, calculou em 200 mil a 300 mil o número de camas turísticas ilegais ou paralelas que passam ao lado do controlo fiscal.

"Parece que o 'simplex' chegou ao alojamento local", observou António Pina, sublinhando a ideia de que esta medida "vem contribuir para o aumento da qualidade do turismo".

Este era o sentimento em 2009, num texto de Idálio Revez, que reflete a vontade de incluir na oferta turística muitas camas que existiam sem fiscalização, controlo e a qualidade mínima exigível.

Hoje, é o próprio sector do turismo que critica aquilo que pode voltar a ser um desastre económico e social para o Algarve. O Expresso, num artigo de 20 de fevereiro de 2023 às 11:38, fazia eco de um comunicado da AHETA - Associação de Hotéis e Empreendimentos Turísticos do Algarve.

Hotéis do Algarve criticam vontade do Governo em "aniquilar" alojamento local: "Foi fácil encontrar um 'papão' para a falta de habitação"

As medidas para a habitação aprova- das no último Conselho de Ministros “são castradoras” da atividade de alojamento local “e anunciam a sua morte, a um prazo muito curto”.

“Foi mais fácil encontrar um “papão”, considerado responsável pela falta de habitação, no país, e assim lançar para o desemprego e falência milhares de pessoas. Foi mais apelativo atacar a propriedade privada”, sustenta a associação hoteleira do Algarve, que defende “a existência de segundas residências / imobiliária turística/alojamento local, devidamente controladas e licenciadas” e contribuindo, com os seus impostos, para o crescimento do país.

“Pensar que estas medidas, no que toca ao alojamento local, resolvem ou contribuem para resolver o problema do país, em matéria de habitação, é uma falácia”.

ALOJAMENTO LOCAL RESOLVEU O PROBLEMA DAS “CAMAS ILEGAIS”

Recuando “alguns anos e para relembrar os mais desatentos, entre os quais os nossos governantes”, a AHETA destaca “que um dos enormes problemas que afetavam, nessa altura, a imagem e a economia do Algarve eram as tão propagadas “camas paralelas””, falando-se então de cerca de 400 mil.

Com o advento do alojamento local, estas camas paralelas entraram no mercado legal, frisa a associação. “Gradualmente pessoas e empresas foram inscrevendo as suas casas e apartamentos, na câmara municipal” e passaram a fazer-se investimentos em aquisição de casas, recuperação de outras, até então abandonadas, com esta finalidade", passando esta atividade a “estar legal e a pagar impostos”.

“No Algarve, acreditamos que há hoje mais camas inscritas em alojamento local que em todas as outras tipologias de alojamento classificado”.

Passaram cerca de 15 anos, sobre a publicação da legislação que enquadrada na figura do alojamento local [Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março], a prestação de serviços de alojamento temporário em estabelecimentos que não reunissem os requisitos legalmente exigidos para se qualificarem como empreendimentos turísticos.

Surf / Kitesurf / Windsurf / Mergulho / Passeios de barco / Pesca Desportiva / Stand Up Paddle / Surfing / Vela / Wakeboard / Skináutico / Canoagem / Caiaque / Observação de golfinhos e outros cetáceos

Rotas de cicláveis e BTT

Turismo natureza percursos pedestres e observação de pássaros

Atividades náuticas Restauração

Transportes

Alojamento Turís/co (local)

Transfers

Podemos constatar que existem hoje no Algarve registados como Alojamento Local nas suas diferentes modalidades 42.434 unidades, com 87.511 quartos, com 153.074 camas, para acolher 221.113 utentes – as ditas camas ilegais do início dos anos 2000.

Já os Empreendimentos Turísticos, ou chamada hotelaria tradicional. Têm hoje registados 639 empreendimentos, onde existe disponível 45.912 quartos, com 127.066 camas / utentes.

Não é uma guerrilha de números. E muito menos medir forças entre dois tipos de oferta que são importantes na diferenciação e se complementam no todo. O Algarve oferece hoje 133.423 quartos, com uma capacidade de acomodação para 348.179 visitantes.

Alojamento Local representa quase dois terços da oferta turística no Algarve

A prestação de serviços no alojamento e a sua qualidade através das suas diversas tipologias de oferta. São fundamentais de uma construção mais larga do perfil do turista que visita e escolhe o Algarve para passar uns dias de lazer.

Carpinteiros

Pintores

Serviços de telecomunicações e eletrodomésticos

Construção manutenção

Serviços

Empresas têxteis

Serviços de saúde / Hospitais

O Alojamento Local no Algarve, hoje com dados do Turismo de Portugal a 31 de março de 2023, nas suas 4 tipologias Apartamento, Moradia, Estabelecimento de Hospedagem e Quarto, representa 63,5% de toda a oferta turística no Algarve. No passado dia 13 de março foi apresentado o estudo "Turismo Cultural no Algarve – Perfil do Turista e Perspetivas de Desenvolvimento" , realizado para a Região de Turismo do Algarve pela consultora Opium no âmbito do projeto “Algarve Premium”, com o objetivo de atualizar o conhecimento sobre este segmento turístico na região.

Daí destacam-se alguns hábitos dos turistas que nos visitam e que são transversais aos vários segmentos da oferta:

Relativamente aos hábitos turísticos no Algarve, observa-se uma distribuição das suas referências, essencialmente, pelas tipologias de alojamentos em hotel (27,8%), propriedade privada (23,7%) e Airbnb / quarto em casa privada / Bed & breakfast / Guest house (17,2%). Do lado oposto, as tipologias de alojamento de Agro-turismo / Turismo rural (2,2%) e o Hostel (2,7%) são as menos procuradas pelos turistas. De realçar, contudo, que a segunda residência representa 10,4%, a estadia com familiares e amigos (7,0%) e em Caravana/tenda (8,5%).

Analisando por mercado, é notória a preferência dos espanhóis (35,7%) e dos ingleses (35,1%) pela tipologia de alojamento em hotel; já os alemães (31,7%), os holandeses (31,1%) e os portugueses (26,6%) optaram por arrendar propriedades privadas. A tipologia de Airbnb / quarto em casa privada / Bed & breakfast / Guest house é preferida pelos franceses (28,6%) e pelos outros mercados (28%). A opção pela estadia com família e amigos, bem como pela segunda residência são modalidades de alojamento mais comuns entre os turistas nacionais, em cerca de 12,1% e 17,6, respetivamente.

Quando à permanência no destino, em média, os turistas permanecem cerca de dez noites no Algarve, o que se revela bastante acima da média no mês de agosto de 2022 divulgada no INE (4,54). Vale a pena sublinhar que o cálculo deste indicador pelo INE apenas considera os alojamentos turísticos registados, o que não se verifica no inquérito conduzido para este estudo, que inclui todas as modalidades de alojamento utilizadas pelos turistas, inclusive casas de familiares e amigos, caravanas/ tendas e propriedades privadas não registadas de alojamento. Esta situação justifica a discrepância elevada das duas fontes de dados para o mesmo período, neste indicador. Neste sentido, os dados recolhidos especificamente para este estudo induzem, provavelmente, um resultado mais próximo da realidade deste destino de férias.

Os turistas de visita ao Algarve gastam em média um total de 1.359€, durante o período de permanência na região, montante que traduz a receita média gerada por cada turista. As despesas são na sua maioria gastas no alojamento (57,0%) e ainda distribuídas pelos gastos de transporte com a viagem (36,5%), alimentação e compras (30,0%) e entretenimento/cultura (13,4%). Novamente, para o cálculo deste indicador, foram eliminados da amostra os dez casos mais discrepantes (outliers) – os dez mais elevados e os dez mais reduzidos –, para a obtenção de uma média de despesas mais representativa da realidade deste estudo.

O que cada um dos 16 Municípios do Algarve vai perder na sua oferta de alojamento turístico

Conhecendo a oferta e o perfil de quem nos visita. Podemos tentar avaliar o impacto que seria retirar do mercado ‘alguns’ apartamentos turísticos que estão no regime de Alojamento Local. E vou só concentrar-me na tipologia ‘apartamento’, que segundo a proposta do Governo é aquela que deve ser revista, isto é, as autorizações para exercer a atividade de AL e colocá-la no mercado de arrendamento.

Assim, por Município:

• Albufeira – 6942 registos, - 32%

• Alcoutim – 1 registo, - 1,7%

• Aljezur – 248, - 10,9%

• Castro Marim – 207, - 28,3%

• Faro – 426, - 21,9%

• Lagoa – 1748, - 25,3%

• Lagos – 3663, - 40,2%

• Loulé – 4183, - 34,5%

• Monchique – 8, - 1,5%

• Olhão – 720, - 28%

• Portimão – 5135, - 52%

• São Brás de Alportel – 6, - 2,9%

• Silves – 1503, - 41,1%

• Tavira – 1938, - 40,4%

• Vila do Bispo – 340, - 12,7%

• VR Santo António – 859, - 26,5%

Estas são as percentagens que cada um dos 16 Municípios do Algarve vai perder na sua oferta de alojamento turístico.

Já o Algarve na sua totalidade tem 27.927 apartamentos registados em AL. E ao serem retirados do mercado, haveria uma perda de -33,9%, (118.220) da capacidade da oferta total de alojamento tu- rístico na principal região turística de Portugal.

Sendo o Alojamento Local um ecossistema de proximidade e assenta num relacionamento interpessoal –de pessoas, para pessoas. Não é uma atividade dominada por grandes grupos ou por fundos imobiliários.

Na sua grande maioria são famílias que reabilitaram o património familiar (como é o meu caso), e/ou fazemos a gestão diretamente ou partilhamos com alguém mais profissional e com mais disponibilidade para dar um serviço de qualidade superior.

“Os anfitriões contribuem para que os hóspedes descubram a região onde estão alojados: 82% dos anfitriões recomendam de serviços perto do seu alojamento, 70% recomendam aos hóspedes que visitem locais menos conhecidos e, em consequência, cerca de metade das despesas totais dos hóspedes (excluindo o alojamento) correspondem a serviços nas proximidades dos seus alojamentos”.

Os clientes dos AL’s vão almoçar ou jantar aos restaurantes de proximidade na própria rua, ou ao virar da esquina, vão ao mercado da fruta, do peixe e da carne, compram no comércio local, consomem cultura local, e é por isso a oferta do AL diferenciador pela sua genuinidade, tem um alto valor acrescentado pela oferta e pelo impacto na economia local. É a arte de saber bem receber com um sorriso personalizado e com rosto.

De acordo com o mais recente estudo realizado pela Universidade do Algarve sobre o perfil do turista que visita a região (2016), 98% dos turistas estão satisfeitos com o Algarve.

Os turistas residenciais permanecem, em média, 12,6 dias na região, sendo que a grande maioria já conhecia o Algarve (87%). Para além da casa própria, utilizam também o arrendamento privado (47%) que é reservado maioritariamente online (61%), no Booking.com (23%) ou no AirBnb (28%), sugerindo que cada vez mais o alojamento local ganha consistência e quota de mercado.

Os turistas gastam em média por dia 136 euros, valor este que se traduz numa receita média por turista de

1400 euros, montante que simboliza a receita média que cada turista gera. Estes números têm por base os dados indicados no estudo sobre “O PERFIL DO TURISTA QUE VISITA O ALGARVE”, Universidade do Algarve, com a coordenação da Professora Antónia Correia e do Professor Paulo Águas. O Travel BI by Turismo de Portugal diz-nos que o valor da taxa de ocupação acumulado no ano de 2022, no Algarve foi 54,6%, por cama/utente. Se considerarmos a oferta disponível na modalidade de apartamento em AL é de 118.220/dia multiplicando pelos 365 dias/ano, teremos – 43.150.300 de dormidas no ano de 2022.

Aplicando o percentual médio de 54,6%, concluímos que os apartamentos registados no regime de Alojamento Local venderam 23.560.064 de noites durante 2022. Segundo o estudo sobre “O PERFIL

DO TURISTA QUE VISITA O ALGARVE”, feito pela Universidade do Algarve para a Região de Turismo, o valor indicativo que os turistas gastam em média por dia é de 136 euros. Apuramos que, se aplicarmos o gasto médio de 136€/dia, às 23.560.064 noites ocupadas, permitiu uma receita superior a três mil e duzentos milhões de euros (3.204.168.404€).

Nos termos do Projeto de Proposta de Lei n.º PL 64/XXIII/2023, de 03 de março de 2023, também conhecido por Pacote “Mais Habitação”, prevê em relação ao:

ALOJAMENTO LOCAL

As principais propostas de alterações com impacto no regime do AL são as seguintes:

• suspensão da emissão de novos registos de estabelecimento de AL, exceto em zonas para alojamento rural;

• suspensão de novos registos de AL até 31 de dezembro de 2030;

• caducidade dos registos de AL emitidos à eventual data de entrada em vigor da nova lei a 31 de dezembro de 2030;

• caso a atividade de AL seja exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por deliberação de mais de metade da permilagem do edifício, poder opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração;

• atribuição de competências de fiscalização à ASAE, à câmara municipal e à junta de freguesia territorialmente competentes;

• relativamente à duração do registo de estabelecimento de AL, a duração de 5 (cinco) anos, contados a partir da data da comunicação prévia com prazo prevista no artigo anterior, carecendo a renovação do registo de autorização expressa da câmara municipal territorialmente competente.

É, também, proposto um incentivo fiscal, consubstanciado numa isenção de IRS ou IRS, aos correspondentes rendimentos prediais e aplicável aos proprietários que transfiram os seus imóveis do Alojamento Local para o Arrendamento Habitacional.

Podemos concluir que o desastre económico/social no Algarve será brutal

Retirar do mercado o que levou anos a conseguir, ou seja ‘algumas’ das camas paralelas e somente aquelas que se encontram na tipologia de apartamento em Alojamento Local. Representa tirar do mercado do alojamento 34%, 1/3 das camas disponíveis.

E como foi demonstrado atrás, trata-se de um impacto negativo de 3.204.168.404€ da economia regional por ano.

Por ironia, este é o valor que foi colocado na TAP através na privatização feita por este mesmo Governo.

Talvez valesse a pena pensar nisto…!

1cf. Milhares de camas turísticas paralelas no Algarve ignoram a lei que obriga a registo | LOCAL LISBOA | PÚBLICO (publico.pt)

2cf. Fonte ao dia 31.03.2023 https://rnt.turismodeportugal.pt/RNT/_default.aspx

3cf. Fonte https://cms.visitalgarve.pt//upload_files/ client_id_1/website_id_3/Biblioteca/2023/OPIUM-ALGARVE-11.pdf pag’s 76 - 94

4cf. https://cms.visitalgarve.pt//upload_files/client_id_1/ website_id_3/Biblioteca/Perfil%20do%20Turista%20 2016_RELATORIO%20FINAL.pdf

5cf. https://travelbi.turismodeportugal.pt/

Continua na página seguinte

Alojamento Local

A figura do alojamento local foi criada pelo Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março, para enquadrar a prestação de serviços de alojamento temporário em estabelecimentos que não reunissem os requisitos legalmente exigidos para se qualificarem como empreendimentos turísticos.

CONCEITO. Consideram-se estabelecimentos de alojamento local aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração, e que reúnem os requisitos previstos no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, não sendo permitida a exploração como estabelecimentos de alojamento local dos estabelecimentos que reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos.

Modalidades dos Estabelecimentos de Alojamento Local:

Al Tipologia Apartamento

Registos de Alojamento Local vs Empreendimentos Turísticos

Apartamento: estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente.

Moradia: estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar.

Quartos: exploração de alojamento local feita na residência do titular - correspondente ao seu domicílio fiscal - quando a unidade de alojamento sejam quartos em número não superior a três.

Estabelecimentos de hospedagem: estabelecimento de alojamento local cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos, integrados numa fração autónoma, em prédio urbano ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente.

Os estabelecimentos de hospedagem podem utilizar a denominação de «hostel» quando a unidade de alojamento predominante for um dormitório [isto é, quando o número de utentes em dormitório seja superior ao número de utentes em

HABITAÇÃO O direito à habitação está consagrado no artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa. Faz parte dos direitos sociais, juntamente com o direito à segurança social, à saúde e ao ambiente, enquanto o direito à educação e à cultura integram os direitos culturais. O direito à habitação está igualmente consagrado na Declaração Universal dos Direitos Humanos das Nações Unidas e na Carta Social Europeia, estando Portugal vinculado a ambas.

• Artigo 65.º da Constituição RP Habitação e urbanismo

1. Todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar.

2. Para assegurar o direito à habitação, incumbe ao Estado: a) Programar e executar uma política de habitação inserida em planos de ordenamento geral do território e apoiada em planos de urbanização que garantam a existência de uma rede adequada de transportes e de equipamento social; b) Promover, em colaboração com as regiões autónomas e com as autarquias locais, a construção de habitações económicas e sociais; c) Estimular a construção privada, com subordinação ao interesse geral, e o acesso à habitação própria ou arrendada; d) Incentivar e apoiar as iniciativas das comunidades locais e das populações, tendentes a resolver os respetivos problemas habitacionais e a fomentar a criação de cooperativas de habitação e a autoconstrução. Quanto ao direito à habitação, é um valor adquirido e inscrito na Constituição da RP, no qual me revejo e subescrevo. No entanto, a realidade diz-nos que nos últimos 20 anos houve um apagão e desapareceram da realidade político/ governamental, as políticas de habitação, refiro-me a um Plano Nacional de Habitação, que fosse exequível em conjunto com as regiões e autarquias locais. R.C. quarto], e se obedecerem aos restantes requisitos previstos para o efeito.

Limites à capacidade dos estabelecimentos de alojamento local:

• A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local é de 9 quartos e 30 utentes, com exceção dos “hostels”, que não têm limite de capacidade, e dos “quartos” que apenas podem ser três.

• A capacidade dos alojamentos locais, em termos de utentes, encontra-se ainda limitada em função das características/dimensão dos fogos, não podendo exceder o número que resulta da multiplicação do número de quartos por dois. No caso dos “apartamentos” e “moradias” é acrescida da possibilidade de acolher mais dois utentes na sala, nos termos dos indicadores do INE. Em todas as modalidades de alojamentos, e havendo condições de habitabilidade, podem ser instaladas até duas camas suplementares para crianças até aos 12 anos.

Limites de capacidade relativamente a «apartamentos» no mesmo edifício:

Cada proprietário, ou titular de exploração de alojamento local só pode explorar, por edifício, mais de nove estabelecimentos de alojamento local na modalidade de apartamento se aquele número não exceder 75% do número de frações existentes no edifício.

Para o cálculo de exploração referido no número anterior, consideram-se os estabelecimentos de alojamento local na modalidade de apartamento registados em nome do cônjuge, descendentes e ascendentes do proprietário ou do titular de exploração e bem assim os registados em nome de pessoas coletivas distintas em que haja sócios comuns. Os requisitos relativos à capacidade dos estabelecimentos de alojamento local não se aplicam aos estabelecimentos registados nas câmaras municipais respetivas à data da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto [27.11.2014], nem àqueles que antes de 2008 eram empreendimentos turísticos, empreendi- mentos de turismo no espaço rural e casas de natureza e não puderam manter ou obter a classificação de empreendimentos turísticos ao abrigo das novas regras do Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março (regime jurídico da instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos) convertendo-se em estabelecimentos de alojamento local.

Para uniformização da informação, a contagem das camas (fixas ou convertíveis) e dos utentes nos estabelecimentos de alojamento local, nomeadamente nos hostel com beliches, deve ser efetuada do seguinte modo:

• 1 cama singular = 1 cama = 1 utente

• 1 cama de casal = 1 cama = 2 utentes

• 1 beliche individual = 2 camas = 2 utentes

• 1 beliche duplo = 2 camas = 4 utentes

Fonte: Título: Alojamento local: regime jurídico

Autor: Direção de Valorização da Oferta Coleção: Guias técnicos | Edição: Turismo de Portugal | URL: http://www.turismodeportugal.pt

ISBN: 978-989-96301-9-2 | Data edição: fevereiro 2021 Alojamento local: regime jurídico (turismodeportugal.pt): http://business. turismodeportugal.pt/SiteCollectionDocuments/ alojamento-local/guia-alojamento-localfevereiro-2021-compactado.pdf

Curiosidades de uma Lisboa entre 01.08.2007 a 06.04.2015

• Com 1556 registos de Alojamento Local, com 4560 quartos e 7867 camas, uma capacidade para 11512 utentes.

• Na tipologia de apartamento 1352 registos, 2623 quartos, 4484 camas e uma disponibilidade para 6481 utentes.

• Nos estabelecimentos de hospedagem 196 registos, com 1917 quartos, 3353 camas, uma capacidade de 4984 utentes.

• Nas moradias são 8 registos, com 20 quartos, 30 camas e disponibilidade para 47 utentes.

ABRIL 2023 Ÿ n.º 173

Mensalmente com o POSTAL em conjunto com o 10.626 EXEMPLARES