August 2010
bulletin Kernekompetencer: - Strategisk investeringsrådgivning - Køb og salg af investeringsejendomme - Strategisk asset management - Ejendomsadministration - Facility management
Property advisors established in London since 1985
Markedet er stadig afventende efter valget - men London spurter derud af Ny regering Siden vores sidste bulletin har valget i Storbritannien resulteret i en ny koalitionsregering mellem de konservative og de liberale demokrater. Det store spørgsmål på alles læber efter valget var, hvordan den nye regering ville håndtere den enorme statsgæld, som landet havde opbygget under den tidligere Labour-regering. Ville den nye finansminister George Osborne være i stand til at levere tilstrækkeligt gennemgribende foranstaltninger i sit nødbudget til at berolige markedet og føre Storbritannien A/S tilbage på rette kurs? Det er muligt, at finansministeren blev betragtet som en ”letvægter” før valget, men dette er ikke længere tilfældet. I sit nødbudget fremlagde han en ”ambitiøs plan om at reducere underskuddet der, hvis den bliver ført ud i livet, væsentligt vil styrke tilliden til Storbritannien", for at citere kreditvurderingsbureauet Fitch. Det lader til, at investorerne var enige i denne opfattelse, og både pundet og obligationsmarkedet blev styrket betydeligt efter budgettets offentliggørelse. Det centrale i planen er en målsætning om at reducere budgetunderskuddet fra 156 mia. GBP til 37 mia. GBP inden udgangen af denne valgperiode. Indkomstskattestigninger alene vil ikke være nok - blandt de bebudede foranstaltninger er en momsstigning fra 17,5 % til 20 % samt en stigning i kapitalvindingsskatten fra 18 % til 28 %.
Hovedbestanddelen i planerne om at nedbringe underskuddet vil være nedskæringer i alle ministerier og i servicesektoren. Disse vil blive nærmere beskrevet i regeringens budgetgennemgang i oktober, der vil gøre rede for, hvor der vil blive skåret ned, og hvor det vil ramme hårdest - på nuværende tidspunkt ved vi, at finansministeren her til hensigt at reducere nogle ministeriers budgetter med op til 25 %.
Figur 1
Mens bekymringerne over den britiske statsgæld er blevet dæmpet af finansministerens stærke budget, hvad er så de sandsynlige konsekvenser for det britiske marked for erhvervsejendomme?
Markedets reaktion Forud for valget var opsvinget i markedet (der begyndte i 2. kvartal 2009) fortsat ind i 1. og 2. kvartal 2010. Frem til maj 2010 rapporterede IPD (Independent Property Data) om samlede afkast på lidt over 24 % for de forløbne 12 måneder. I samme periode faldt tilsvarende startafkast fra 9,3 % til 7,6 % - en ændring på 170 basis point. Dette er en kraftig korrektion fra ”lavpunktet” i 2008 og nogle mener, det er en overkorrektion, især for aktiver med en mere ”risikabel” profil. Dette må vel være gode nyheder? Ja, hvis man er så heldig at have købt sig ind på markedet i løbet af 2008/2009, og man bør huske på, at der i perioden after at Lehman Brothers gik konkurs stadig var betydelig risiko i markedet. Der har været > gode muligheder for at sælge med
Broadwick House, London W1 En af de bedste bygninger i Soho, bygget i 2000 og på i alt 32.400 kvadratfod. Den er udlejet til Ford Motor Company, som ikke selv benytter bygningen, på en lejekontrakt, der udløber i 2020 til 1,75 mio. GBP p.a. (55 GBP pr. kvadratfod). Bygningen blev i april 2009 erhvervet af et ejendomsselskab for 21 mio. GBP og solgt igen i april 2010 til en britisk institution for 32 mio. GBP, hvilket afspejler et afkast på 5,2 %. Den er én af en række bygninger, der er blevet handlet af ejere, som erhvervede aktiver i 2009.
August 2010
< gevinst - og vi ser eksempler på dette især på
London-markedet, som det fremgår af figur 1. Efter budgettet er opsvinget i markedet dog begyndt at vise tegn på at aftage, og i nogle sektorer går det den modsatte vej, og der er eksempler på, at priserne igen falder, især på det sekundære marked, En række faktorer påvirker med rette investorerne. Blandingen af regeringens indgreb, højere skatter og truslen om stigende inflation ( junitallet steg fra 2,9 % til 3,1 %) har alle sat forhåbningerne om et lejeopsving i et nyt perspektiv. Udlejere af kontorlokaler vil se nærmere på virkningerne af regeringens nedskæringer i antallet af offentligt ansatte og den indvirkning, dette vil have på markedet. Detailhandlere vil skulle klare den stigende moms samt mindre tillid blandt forbrugerne.
Piccadilly Gate, Manchester
Figur 3
En nyligt afsluttet renovering af en bygning fra 1970’erne ved siden af Manchesters banegård. Fuldt udlejet til den britiske regering på en række lejemål til 2,93 mio. GBP p.a. (gennemsnitligt 23,50 GBP per kvadratfod). Lejekontrakterne er på 15 år med lejegenforhandling hvert 5. år i overensstemmelse med stigningen i detailprisindekset. Bygningen tiltrak konkurrencedygtige bud fra nogle af Storbritanniens største institutioner og er p.t. ved at blive solgt for over 46 mio. GBP, hvilket afspejler et afkast på ca. 5,75 %.
Korrektionen af priser er dog ikke helt ophørt. Kapitalvæksten for juni var jævnfør IPD 0,5 % – hvilket betyder, at der i 2. kvartal var den mindste kvartalsvise vækst siden 3. kvartal 2009. Så vi synes at være ved at nå et niveau med relativt konstante priser, om end med nogle tegn på, at priserne falder på visse sekundære markeder.
Det virkeligt interessante aspekt ved dette opsving er, at mens afkastene er blevet forbedret, er lejeværdierne faldet med næsten 11 % i de sidste 26 måneder.
Skruer man tiden tilbage til juli 2007 (starten på den amerikanske subprime-krise) har markedet oplevet to markant forskellige perioder, som det fremgår af figur 2.
Det er derfor ikke overraskende, at investorerne standser op og tager en tænkepause på et tidspunkt, hvor budgettet har fået dem ned på jorden i form af regeringens spareprogram, der skal føre til store besparelser i den offentlige sektors udgifter til kontorlokaler. Huslejerne kan blive yderligere presset, især for sekundære beliggenheder og hvor der er for stort udbud.
I den to-årige periode fra juli 2007 til juli 2009 oplevede man en bevægelse i værdier fra top til bund på – 44,2 %. I løbet af de 11 måneder efter juli 2009 genvandt kapitalvæksten 15,2 % under denne korrektion, hvorved priserne i dag er på omkring niveauet fra 2008 - stadig væsentligt lavere end toppen af markedet.
Hvad gør investorerne nu? Markedet forholder sig stadig afventende efter budgettet, og resultatet er usikkert. Det vi kan sige er, at der sker en polarisering på markedet på en række områder.
Figur 2
Der er en klar sondring mellem lejeraktiviteten i London (både detailhandel og kontorer) og i mindre grad i Sydøstengland generelt sammenlignet med markedet i provinsen.
Monthly IPD data for 'All Property' Capital growth rebounds 15.2% over 11 months
Peak-to-trough was -44.2% over 25 months to July 2009
4 3
London har været begunstiget af en række faktorer. Den lave valutakurs har været fristende for udenlandske investorer disse dominerede i 2009 og er fortsat aktive. Udenlandske investorer har også set Storbritannien som en ”sikker havn” for deres kapital.
2 1 0 -1 -2 -3
Rents have fallen by -10.9% in last 26 months
-4 -5
2 3
Rental value growth
Yield impact
Jun 10
10 Apr
Feb 10
Dec
09 Oct
09 Aug
09
Jun 09
Apr
Feb 09
08 Dec
08 Oct
08 Aug
Jun 08
08 Apr
Feb 08
07 Dec
07
07 Oct
Aug
Capital value growth
09
Source: IPD UK Monthly Index
-6
Hvad angår detailhandlen inden for luksussegmentet, har den lave valutakurs resulteret i et større antal udenlandske besøgende, og salget af mærkevarer som Burberry, Louis Vuitton og andre er steget. Dette har delvis medvirket til, at internationale navne, såsom Hollister, Jack Wolfskin og andre, har åbnet deres første butik i London og har fået firmaer som Apple til >
Lånemarkedet –hvor skal pengene komme fra? Den seneste oversigt over det britiske lånemarked for erhvervsejendomme fra det britiske De Montfort universitet viste, at man ved udgangen af 2009 anslog udestående til bankerne med sikkerhed i britiske erhvervsejendomme til at være mellem 240 mia. GBP og 254 mia. GBP. Herudover bør det noteres, at godt halvdelen af dette beløb, ca. 128 mia. GBP, skønnes at skulle betales tilbage til bankerne i løbet af de næste 3 år fra 2010 til 2012. Det er vores erfaring, at de banker, der er interesseret i udlån til britiske erhvervsejendomme, falder i to lejre. For det første er der de banker, specielt skotske og irske banker, som ydede mange og meget store lån til erhvervsejendomme i de første 6 år af det nye årtusinde. Disse banker sidder tilbage med de værste tømmermænd. De irske banker har solgt mange af de misligholdte lån til National Asset Management Agency (NAMA). På tilsvarende måde har den britiske regering oprettet et Asset Protection Scheme, men denne ordning er kun blevet benyttet af Royal Bank of Scotland, mens Lloyds Bank Group, der købte Bank of Scotland, har valgt ikke at bruge ordningen. Efter at have måttet foretage meget store nedskrivninger på deres erhvervslåneporteføljer, forsøger disse banker nu at forvalte deres låneporteføljer, således at de får flest mulige af pengene tilbage og forlænger/yder lån, hvor låntagerne kommer til at betale høje etableringsomkostninger og højere marginaler. I modsætning hertil sørger de banker, der var mindre påvirket af kreditkrisen, for at smede mens jernet er varmt. De nyder fordel af muligheden for at udlåne der, hvor vilkårene i høj grad er i deres favør. Man kan argumentere, at vi befinder os ved et lavpunkt i cyklussen og på et marked, hvor kapitalværdier forventes at vokse, om ikke drastisk, så i det mindste støt i løbet af de næste 5 år. Bankerne er i stand til at diktere vilkårene for udlån og man ser sjældent ”loan to value” nøgletal, der overstiger 65 %, sammenlignet med de 80 %, der var fremherskende før kreditkrisen. Ved disse beskedne ”loan to value” niveauer ser man attraktive etableringsomkostninger, ofte i størrelsesordenen 1 %, og høje rentemarginaler på mellem 175 og 250 basis point. Hvordan ser situationen så ud fra låntagers perspektiv? Der er dem, der sidder tilbage med lån, hvor lånebetingelserne ikke længere bliver overholdt, og de som er på udkig efter nye lån skal betale højere etableringsomkostninger og højere marginaler. Til gengæld kan de i øjeblikket drage fordel af en historisk lav rente i Storbritannien. I skrivende stund er 3-måneders LIBOR på 0,72 %, 5-årige swaprenter 2,10 % og 10-årige swaprenter 3,05 %, som alle er historiske lavpunkter. Disse tal modsvares dog af, at
< at åbne endnu en butik i Covent Garden. London er en af ver-
dens mest eftertragtede beliggenheder. På grund af manglen på ledige lokaler har konkurrencen herom presset priserne opad på de fleste butiksstrøg i det centrale London. Det, der er afgørende for kontorlokaler i London, er at man har oplevet en stærkt stigende efterspørgsel fra lejere på de fleste områder af London-markedet inden for de seneste 18 måneder. Væksten i lejeværdier for de 12 måneder frem til juni i år på de primære London-markeder har været på 13 %. Vendes blikket fremad lyder de store rådgivningsfirmaers prognoser på en fortsat tocifret vækst i de næste 4 år på grund af en kombination af større lejeraktivitet og en lav udviklings-pipeline. Uden for London er der en polarisering af prissætningen på markedet mellem en langfristet sikker indtægt og en mere kortfristet indtægt, hvor risiciene anses for at være større. Figur 3
detailprisindekset for juli 2010 var på 4,8 % og den engelske nationalbankdirektør er nødsaget til at skrive til regeringen hver måned og forklare, hvorfor man ikke hæver renten, når detailprisindekset ligger over det niveau, regeringen ønsker. Disse lave renter kan ikke vare evigt. De låntagere, der er så heldige at være i stand hertil, udnytter det ved at fastlåse 5- og 10-årige swaprenter på historisk lave niveauer, som er fordelagtige i forhold til de afkast, de får af deres ejendomsinvesteringer. Disse forskellige faktorer vil fortsat være medvirkende til at trække stilstanden på markedet i langdrag, og der er ingen, der forudsiger en hurtig tilbagevenden til et stabilt opsving. Det, der bekymrer mig, er hvor de nye lånemuligheder skal komme fra til at klare de tilbagebetalinger, der forfalder i de næste tre år? Der er fire muligheder. De ovennævnte skotske og irske banker kan få dækket deres tab hurtigere end forventet og begynde at låne ud igen. For det andet er betingelserne i Storbritannien attraktive for banker, der kommer ind på markedet – eller vender tilbage – fra lande som Canada, Fjernøsten eller Skandinavien. For det tredje kan muligheden for ”securitisation” vende tilbage. Selvom risiko- og prissætningsmodellen var behæftet med fejl, er princippet bag ”securitisation” stadig en god idé og vi kommer muligvis til at se en tilbagevenden til denne form for långivning, om end ikke til de samme priser eller høje ”loan to value”, som man så forud for kreditkrisen. I mellemtiden oplever vi, at midler og nye långivere kommer ind på markedet og er parate til at yde refinansiering ved hjælp af 2. prioritets- eller mezzaninlån, der kan udfylde tomrummet mellem det, der kan refinansieres i dag, og gælden til bankerne. Denne form for penge er ikke billig, men har en plads på markedet. Sammenfattende kan man sige, at vi befinder os midt i et marked, hvor det er vanskeligt at spå om fremtiden, men ét, hvor de modige vil blive belønnet. 23. august 2010 (Danmerc oversættelse) Dominic Reilly, Managing Partner King Sturge Finance LLP
viser et godt eksempel på, at høje priser stadig er relevante for en sikker indtægt. Vi mener stadig, at ejendomspriserne er fornuftige, men vi gør opmærksom på, at det er et marked, hvor man omhyggeligt skal udvælge, hvad man køber – hvis man er tro mod de grundlæggende principper om god beliggenhed og kvalitet (både hvad angår bygningen og kvaliteten af lejeren) skulle ejendomsinvestering give afkast på langt sigt og vise sig at være en "defensiv" investering. Selv om markedet i London hurtigt er kommet sig, er der stadig potentiale for vækst fremover og mængden af internationale og britiske penge, der er til rådighed, tyder på at interessen blandt investorer vil vare ved nogen tid endnu.
Lars Sindberg 3
August 2010
Personerne bag Danmerc Med et uovertruffent, dybtgående kendskab til det britiske ejendomsmarked har Danmerc de bedste forudsætninger for at rådgive danske klienter om investering i et af verdens mest sikre og likvide ejendomsmarkeder med høje totalafkast. Ib Bjørnbirk, Statsautoriseret ejendomsmægler, MDE, V
Lars Sindberg, Cand. oecon., Adm. direktør, Partner
Danmercs grundlægger har trukket sig tilbage fra selskabets daglige drift, men har stadig en rolle som rådgiver i forbindelse med særlige projekter.
Administrerende direktør med det overordnede ansvar for Danmerc siden 2003. 18 års omfattende international ledelseserfaring.
Over 40 års erfaring inden for fast ejendom, såvel i Danmark som internationalt, herunder som landsformand for Dansk Ejendomsmæglerforening, præsident for Nordisk Ejendomsmæglerunion og Deputy World President for International Real Estate Federation.
Sammen med firmaets investerings- og management team koordinerer Lars aktiviteterne for og kommunikationen med klienterne og varetager implementering af disses finansieringsstrategi.
Stifter af flere investeringsselskaber i Storbritannien. Har sammen med advokat Randi Bach Poulsen, Bech-Bruun, skrevet bogen ”Fast Ejendom i England”.
Han er derudover ansvarlig for kontakt til bankerne omkring finansiering, refinansiering, swap-aftaler m.v. Som overordnet ansvarlig varetager han kontakten til skattemyndigheder, revision og øvrige eksterne rådgivere på vegne af klienterne.
Mark Millar, BSc, MRICS, Chartered Surveyor, Partner
Peter S. Dove, MRICS, MCIArb, Chartered Surveyor, Partner
Efter mere end 20 år på det britiske ejendomsmarked har Mark Millar erfaring i investeringer og udvikling af ejendomsprojekter inden for forskellige ejendomskategorier. Han arbejdede for Jones Lang LaSalle i 1980’erne og opbyggede en lang række kontakter blandt institutionelle klienter og ejendomsselskaber.
Peter Dove har arbejdet i ejendomsbranchen siden 1980 og har omfattende erfaring fra ejendomsmarkedet, både i Storbritannien og i Tyskland. Han var også en af stifterne af asset management firmaerne Cording Land and Millar Kitching Management og havde personligt ansvaret for en portefølje på 1,5 mia. GBP.
Mark er ansvarlig for at formulere og implementere investeringsstrategier sammen med klienterne. Som investeringsansvarlig står han således for håndteringen af klienters køb og salg.
Som leder af Danmercs asset management team har Peter ansvaret for alle asset management funktioner, hvor hver enkelt ejendom i vore klienters portefølje løbende overvåges for at finde det bedst mulige tidspunkt for at øge værdien af investeringerne.
Simon M. G. Kitching, FRICS Chartered Surveyor, Partner
Nicholas P. Griffith, BSc, MRICS Chartered Surveyor, Associate Director
Simon Kitching begyndte i ejendomsbranchen i 1980 hos Jones Lang LaSalle. Han specialiserede sig i at sammensætte finansiering og investeringstransaktioner med britiske institutioner og ejendomsselskaber, herunder sale-and-leaseback deals med børsnoterede ejendomsselskaber.
Nick Griffith har grundig, alsidig erfaring fra branchen efter næsten 30 år inden for forskellige sektorer. I 1988 blev han ansat som Asset Manager i DTZ og har siden 2002 været leder af Danmercs ejendomsadministration. Nick koordinerer blandt andet eksterne rådgiveres aktiviteter for at sikre, at kunderne får den bedst mulige rådgivning og service.
Simon samarbejder med Mark Millar og Ib Bjørnbirk om at finde ejendomme, der endnu ikke er på markedet. Simons omfattende netværk og hans kontakter i ejendoms- og finansverdenen medfører, at han har adgang til at finde egnede emner til investorerne.
Tom Beattie, Facility Manager Tom Beattie er Facility Manager med 10 års erfaring inden for byggetekniske områder og 20 år i servicesektoren. Tom har ansvaret for levering af serviceydelser og vedligeholdelse af ejendomme med flere lejere. Herudover indeholder arbejdsopgaverne kontrol af, at alle forpligtelser i henhold til lejekontrakter og lovgivningen overholdes.
Det britiske ejendomsmarked - et unikt marked: Lejemål i Storbritannien byder på mange fordele, som f.eks: - Lange og uopsigelige lejekontrakter (10-25 år) - Lejen ikke kan blive lavere end den var på købstidspunktet - Lejen er en nettoindtægt for ejeren - Lejeren betaler alle udgifter, bortset fra omkostninger til ejendomsadministration - Lejeren er ansvarlig for udvendig og indvendig vedligeholdelse, ejendomsskatter m.m.
jackson house, 18 savile row, london W1S 3PW t: +44 (0) 20 7439 1515 f: +44 (0) 20 7434 2433 e: info@danmerc.com www.danmerc.com