Juni 2011
bulletin Kernekompetencer: - Strategisk investeringsrådgivning - Køb og salg af investeringsejendomme - Strategisk asset management - Ejendomsadministration - Facility management
London går mod strømmen Property advisors established in London since 1985
Nu, hvor vi er omtrent halvvejs gennem 2011, vil vi benytte lejligheden til at se tilbage på det første halvår og prøve at få et fingerpeg om, hvordan fremtiden kommer til at se ud for det britiske ejendomsmarked. Lad os se på det hele ovenfra og ned. IPD (Investment Property Data), Storbritanniens førende institut, der måler porteføljeresultater for erhvervsejendomme, viser at opsvinget på det britiske marked nu er ved at aftage. Det samlede afkast for 2010 blev 15,2 %, hvoraf løbende afkast tegnede sig for 6,1 % og kapitalvækst for 8,6 %. Dette er alt sammen godt nyt, når man sammenligner med 2008 (-23,2 %) og 2009 (2,8 %). Som det fremgår af figur 1, er der sket en markant positiv ændring i resultaterne i denne periode.
Men som figur 2 viser, er ”gassen” gået af opsvinget og spørgsmålet er, om det vil ”flade ud” eller begynde at gå den modsatte vej i 2011 og 2012?
Figur 3
Det er en kendsgerning, at det samlede afkast vil blive mindre end sidste års fremragende resultat og på nuværende tidspunkt vurderer vi, at det vil blive et sted mellem 8 % og 9 %, hvoraf hovedparten vil være løbende afkast. Der er mange årsager til denne tilbagegang og en af de væsentligste er afmatningen i økonomien (nogen vil sige, at den helt er ”gået død”). Vækstprognoserne for BNP er blevet nedjusteret til 1,7 % i forhold til Bank of Englands tidligere skøn på 2 % efter et elendigt tal for fjerde kvartal 2010 på -0,5 %. Man må ikke undervurdere, hvilken afsmittende indvirkning
Figur 1
IPD UK Quarterly Property Index to 31 March 2011
One Grafton Street, London W1 stigende priser vil have på forbrugerne, nu hvor detailprisindekset (inflationen) er omkring 5 % og gennemsnitslønningerne stiger meget langsommere. Den barske virkelighed er, at hvad angår alt lige fra High Street ejendomme til kontormarkedet i provinsen, så går lejere hårde tider i møde. Det er derfor ikke overraskende, at alle lejeværdier er faldet i de seneste år. Reaktionen fra britiske ejendomsinvestorer har været en ”polarisering” af priser. Kort sagt har man søgt tilflugt i ”prime” (d.v.s. bedste kvalitet og beliggenhed), sikre aktiver og der har været en manglende interesse for ”sekundære” aktiver med større risici.
Juni 2011
Figur 2
Capital growth since JulyCapital growth since July 2009 2009
All Property
Retail
Et godt eksempel herpå er investorers interesse for Londonbaserede aktiver. Dette skyldes ændringen i udbuddet af ledige kontorlokaler. Fra en tomgang i 2009 på ca. 8 % (West End) og 9,5 % (City of London), har manglen på nybyggeri i tiden herefter medført en kraftig reduktion i antallet af ledige Grade A lokaler. For 1. kvartal 2011 var tomgangen i West End på 5,25 % og i City 7,5 %. Resultatet har været en kraftig stigning i lejeniveauet. Jones Lang LaSalle melder i deres markedsrapport for det centrale London for 1. kvartal 2011 om et lejeopsving fra et lavpunkt på 75 GBP pr. kvadratfod (West End) og 45 GBP pr. kvadratfod (City) i 2009 til det nuværende niveau på 92,50 GBP pr. kvadratfod (West End) og 57,50 GBP pr. kvadratfod (City). Men lad os slå fast, at de stigende huslejer fortsat skyldes udbuddet – til forskel for en stigning, der skyldes øget efterspørgsel. Selv om der var tegn på en øget efterspørgsel i 2010, kom 2011 langsomt fra start i 1. kvartal. Manglen på udbud af nye lokaler har g jort det muligt for udlejere at forlange og rent faktisk opnå højere huslejer. Man har i West End netop oplevet en ny lejerekord med udlejningen af nr. 1 Grafton Street, W1, hvor man har opnået 104 GBP pr. kvadratfod (1.120 GBP pr. m2)(Figur 3). Ser man fremad, vil der gå nogen tid endnu, før der kommer gang i udbuddet af nye lokaler. City vil sandsynligvis skulle vente helt til 2013, før man rigtig kommer til at se noget udbud, og for West End kan det måske komme til at vare endnu længere. Investorer har ikke overraskende været meget fokuseret på markedet i det centrale London i kapløbet om de få ”prime” aktiver, der bliver udbudt til salg. Vi har derfor valgt at sætte fokus på London i denne Bulletin med henblik på at sætte denne situation i perspektiv. For at vende tilbage til prissætningen på markedet og forskellen mellem ”prime” og sekundære aktiver, så er afstanden mellem de to blevet større i et stykke tid, og vi formoder, at dette er en af årsagerne til de lavere afkast fra IPD.
2
Office
Apr 11
Mar 11
Feb 11
Jan 11
Dec 10
Nov 10
Oc t 1 0
Sep 10
Aug 10
Jul 10
Jun 10
Ma y 1 0
Apr 10
Ma r 1 0
Feb 10
Jan 10
Dec 09
N o v 09
Oct 09
Sep 09
Aug 09
Jul 09
4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 -0.50
Industrial
Sekundære ejendomme er tilbøjelige til at have enten alle eller en række af de karakteristika, som investorer/ejendomsbesiddere prøver at undgå. Heriblandt dårlig beliggenhed, korte lejekontrakter, ledige lokaler med dårlige udsigter for genudlejning, ledige lokaler der kræver renovering (og derfor investeringer), dårlige lejere og så videre. Hvad der opfattes som en "risiko" i dag blev betragtet som et ”potentiale” på toppen af markedet og mange af disse ejendomme er derfor dem, som bankerne kæmper med i dag – og den eneste måde at løse problemet på er ved at værdiansætte ejendommene til en reel markedspris og derefter udbyde dem på markedet. I modsat fald forbliver aktiverne usolgte. Salgspriserne har vist, at afkastene for sekundære ejendomme er nødt til at være i hvert fald tocifrede for at tiltrække investorernes interesse. Er ejendomspriserne i London for oppustede i øjeblikket? Vi mener, at mens det er begrænset, hvor meget priserne yderligere kan stige uden af huslejerne ændrer sig, så skal man kun se en mindre bedring i den økonomiske situation i London, før lejere vil være tvunget til at reagere på det faldende udbud. Når dette sker, kan man komme til at se en massiv efterspørgsel efter det begrænsede antal ledige ejendomme og en voldsom stigning i huslejeniveauet - i det mindste regner vi med, at huslejerne vil stige hurtigere end de nuværende prognoser. For investorer, der overvejer London, er det vigtigt at udvælge de rigtige ejendomme - god beliggenhed, gode specifikationer og gode etagearealer er alle væsentlige forudsætninger for fuldt ud at kunne drage fordel af en lejevækst og opnå resultater, der er bedre end IPD-indekset. For en investor på det bredere marked vil det at klare sig bedre end IPD (i mangel af lejevækst og forbedrede afkast) i høj grad være afhængig af god, gammeldags asset management, så man opretholder og om muligt forbedrer sin indtægt. Man vil uden tvivl komme til at se en periode i markedets cyklus, hvor resultaterne vil være nøje forbundet med kvaliteten af asset management og dem, der varetager det.
Lars Sindberg
Hvem ejer London? Udenlandske investorer har satset stort i London og købt ”prime” ejendomme for over 36 mia. GBP siden 2005. Under bankkrisen var London hovedsageligt interessant for investorerne p.g.a. en kombination af priser (sammenlignet med priserne på toppen af markedet), gunstige valutakurser og Londons status som en sikker havn for investeringer. Global kapital fra USA, Kina, Norden, Indonesien og selvfølgelig Mellemøsten er aktivt blevet investeret i fast ejendom i hovedstaden. For nylig har man fået følgeskab af ukrainske og russiske investorer, der alle er ivrige efter at få en bid af markedet. Interessen fra denne blandede gruppe af investorer forstærkes af, at London i øjeblikket nyder godt af en hurtig bedring i udsigterne for lejevækst, som omtalt i lederartiklen. I både City of London og West End skyldes bedringen i vid udstrækning, at der var lukket for tilgang af nye ejendomme
under bankkrisen, med det resultat, at der kun er blevet bygget få eller slet ingen ejendomme. Man kommer ikke til at se nogen egentlig stigning i udbuddet på de to markeder før tidligst 2013. Med et stigende lejemarked synes alle forudsætningerne for en vedvarende efterspørgsel fra investorerne at være til stede. Den seneste bølge af handler tyder i hvert fald på, at der stadig er en stærk efterspørgsel. Historisk set har Londons største jordbesiddere været The Crown Estate, Hertugen af Westminsters Grosvenor Estate, Cadogan, Howard de Walden og Portman Estates. Mens udenlandske investorer ikke kan måle sig med disse besiddelser, står der klart, at udenlandske købere vil være aktive som investorer på London-markedet i hvert fald et godt stykke tid endnu og vil være i stand til at bruge milliarder af pund på et lille antal transaktioner.
London Office Investment (% share) Tabel 1
London market value 2007
£18.1bn
2008
£6.7bn
2009
£7.1bn
2010
£9.8bn
2011
£2.5bn (Q1)
Harrods, London SW1 Harrods blev købt af Qatars statsejede investeringsfond for 1,5 mia. GBP i maj 2010, efter at de tidligere havde købt den amerikanske ambassade på Grosvenor Square for ca. 500 mio. GBP. I 2007 erhvervede fonden den tidligere kaserne Chelsea Barracks i London for knap 1 mia. GBP med henblik på at omdanne den til boliger.
3
Juni 2011
Asiatisk kapital med fokus på Storbritannien Jones Lang LaSalle anslår, at midler for mere end 52 mia. GBP er på vej direkte ind på det britiske marked for erhvervsejendomme, og mere end 80 % heraf har fokus på det centrale London, hovedsageligt kontorbygninger. Ejendomsmæglere og specialister i ejendomsadministration forudsiger også, at asiatisk kapital vil være den dominerende udenlandske køber i det centrale London i år.
Efterspørgslen vil stige efterhånden som 2011 skrider frem og London vil komme til at se kapital fra det kinesiske hovedland, Indonesien, Thailand og Taiwan samt de investorer fra Hong Kong, Singapore, Malaysia og Korea, der allerede i dag er fremherskende i hovedstaden.
150 Leadenhall Street, London EC3 Erhvervet af Mitsubishi Estates ( japansk investeringsselskab). Udlejet til Tokyo Fire Marine og Deutsche Bank på lejekontrakter, der udløber i 2011/2012. Ejendommen blev købt for 32,5 mio. GBP, hvilket afspejler et startafkast på 5,7 % og 570 GBP pr. kvadratfod.
10 Stratton Street, London W1 Erhvervet af Joint Treasure Ltd. (kinesiske investorer) for over 60 mio. GBP. Udlejet til GVA Grimley indtil 2015. Prisen afspejler et startafkast på 4,5 % og en kapitalværdi på 1.459 GBP pr. kvadratfod.
4
Åbent døgnet rundt Angela Keane fra Henderson Global Investors ser på, hvordan supermarkedssektoren har oplevet fortsat vækst trods det svære marked for erhvervsejendomme. I tider med økonomisk usikkerhed er investorerne i stigende grad på udkig efter investeringer med en lavere risiko og en fast, sikker indkomst. Lejemarkederne har gennemgået en turbulent periode under den seneste globale lavkonjunktur og mange har ikke overlevet. På detailmarkedet er en række handlende gået konkurs og der har været en stor stigning i antallet af frivillige akkorder, hvilket i høj grad er gået ud over udlejerne. Et af de segmenter af markedet, som vi mener har redet stormen af og vist sig at være en lav risiko og mindre volatilt, er Storbritanniens forskellige supermarkeder. I løbet af de sidste fem år har vi set fremragende salgstal fra fødevaresektoren med en salgsvækst på over 4 % pro anno. En sådan vækst fremhæver supermarkeders defensive karakter ud fra det grundlæggende princip, at forbrugerne altid stadig vil have brug for at købe fødevarer på trods af en økonomisk opbremsning. Væksten i udgifter til fødevarer og dagligvarer aftog i løbet af 2010, selv om den forblev positiv. Analysefirmaet Verdict Research forventer en afdæmpet salgsvækst for fødevarer og dagligvarer over de næste fem år, men dette skyldes en mere beskeden inflation på 2,3 % i sektoren sammenlignet med 3,2 % historisk set. Vi mener ikke, dette giver anledning til bekymring, da de største britiske supermarkeder følger fornuftige forretningsplaner samt melder om vedvarende positiv vækst og offentliggør ambitiøse planer om yderligere ekspansion.
Fortsat vækst På trods af inflationen har supermarkeder også opnået en god vækst i de seneste par år ved at vinde markedsandele. Udviklingen af deres egne varemærker for at øge indtjeningen og forskellige særtilbud har været en kæmpe succes, med noget for alle kundegrupper, og har givet dem mulighed for tiltrække en vifte af forskellige forbrugere. Særtilbud på madvarer har flyttet forbrug væk fra restauranter og pubber og fået sparsommelige forbrugere til at forkæle sig selv derhjemme i stedet for at gå ud om aftenen. Supermarkeder har også haft held med at vinde en større andel af kunder inden for non-food. Non-food vil fortsat være en drivkraft for vækst for Tesco, Sainsbury's og Asda, efterhånden som de investerer mere kapital i disse områder, især i deres store butikker uden for bycentrum, hvilket i sidste ende vil bidrage til øget vækst og tiltrække flere kunder.
De fire store Den britiske supermarkedssektor er domineret af de fire store, nemlig Tesco, Asda, Sainsbury's og Morrisons. Tesco er verdens tredjestørste dagligvarekæde målt på indkomst og Storbritanniens største detailhandler målt på salg med over 30 % af det britiske dagligvaremarked. IPD fremhæver, at de store britiske supermarkeder har en ”ubetydelig til lav" risiko. Investorer inden for den britiske supermarkedssektor nyder godt af en lavrisiko indkomstprofil, som i høj grad er efterspurgt og attraktiv efter den seneste uro på lejemarkederne. Strenge britiske byggerestriktioner gør det svært for supermarkederne at ekspandere og der bliver derfor udbudt meget få ejendomme, hvilket presser huslejerne opad, når en ejendom endelig bliver sat til salg. Sektorens stigende succes har resulteret i en stærk lejevækst, der har holdt trit med detailprisindekset. Korrelationen mellem detailprisindekset og huslejer er meget tættere end i nogen anden sektor i ejendomsbranchen. Hvad angår fremtiden vil efterspørgslen efter nye lokaler fortsætte. Britiske supermarkeder har ambitiøse planer, men færre muligheder for at åbne nye butikker uden for byerne. Supermarkederne udvikler mindre enheder, ligesom man søger om tilladelse til at udvide de eksisterende butikker. Supermarkedssektoren er forblevet forholdvis likvid i de seneste år, hvilket har resulteret i en mere stabil afkastprofil. Med deres sikre afkast og en stærk lejevækst har britiske supermarkeder klaret sig bedre end den samlede ejendomssektor og al anden detailhandel i løbet af de sidste 10 år til udgangen af 2010. Britiske supermarkeders fortsatte ekspansion og deres betydning inden for den britiske detailhandel, sammen med de konsekvent højere samlede afkast og mindre volatilitet, bør fremover gøre dem til et attraktivt markedssegment for investorer. Danmerc oversættelse af uddrag af artikel. Angela Keane Associate Director, Property Research Henderson Global Investors
Supermarkeder befinder sig i en stærk position til at kunne bevare deres omsætning, uanset den økonomiske situation, og løbende tilpasse deres sortiment og tilbud til forbrugernes ønsker.
5
Juni 2011
Danmerc kommentar Supermarkeder med lange lejekontrakter og huslejeregulering, der er knyttet til stigninger i detailprisindekset, er på det seneste blevet handlet til høje priser. Ikke overraskende kommer en stor del af efterspørgslen fra britiske pensionskasser, som gennem denne type investering er i stand til at imødekomme deres fremtidige pensionsforpligtelser. Tesco har været meget aktive med at afhænde en del af deres omfattende portefølje af freehold ejendomme gennem ”sale and lease back” aftaler.
denne måde og indgået 25-årige lejekontrakter med huslejeregulering i henhold til stigninger i detailprisindekset. Betingelserne for huslejeregulering varierer, men indeholder en klausul om en øvre og nedre grænse, normalt mellem 0 % og 4 %. Afkastene varierer mellem 4,50 % og 5,00 %. Vi forventer, at der fortsat vil være efterspørgsel efter denne type investering fra institutionelle investorer.
Tesco
Alene i det seneste år har man solgt ejendomme for over 2 mia. GBP på
NAMA sælger deres ejendomme i Storbritannien Irlands National Asset Management Agency (NAMA - modstykke til den danske "skraldespandsbank" Finansiel Stabilitet), der blev oprettet af den irske regering for at stabilisere banksystemet, vil nu sælge sin portefølje af britiske ejendomme, som de har overtaget i forbindelse med misligholdte lån. Det anslås, at den britiske låneportefølje har en pålydende værdi på 9 mia. euro (hvoraf omkring 3,5 mia. euro allerede er blevet solgt eller er i færd med at blive solgt). NAMA har udtalt, at de agter at afslutte denne proces inden udgangen af 2013. Dette markerer en væsentlig afvigelse fra den seneste adfærd blandt de banker, der har udlån til det britiske marked. Hidtil har der kun været meget få salg fra bankerne og den meget
omtalte og forventede ’’strøm’’ af ejendomme til salg er udeblevet. NAMAs udmelding kan betyde, at en række ”prime” aktiver i London og sydøst England (investeringsejendomme og byggegrunde) vil komme på markedet inden længe. Afhængigt af, hvor godt det går for NAMA, tror vi at andre banker kan blive fristet til at følge efter i større antal end det hidtil har været tilfældet. Faktisk er der tegn på, at en række porteføljer af blandet kvalitet allerede er ved at blive, eller snart vil blive, sat til salg af bankerne. Vi mener, dette er et positivt tegn for markedet, eftersom disse ejendomme skal væk fra bankernes regnskaber og i stedet overdrages til investorer som en del af processen med at komme videre.
1 King William Street, London EC4 NAMA var ejer af 1 King William Street, EC4 - en freehold kontorbygning på 90.600 kvadratfod midt i City of London, der er udlejet til Rothschild indtil 2023 (med en break clause i 2018) til 4 mio. GBP p.a. Bygningen er for nylig blevet solgt til en japansk investor, NTT, for omkring 67,5 mio. GBP, et afkast på 5,6 %.
6
HMS Ark Royal - på pension som ”heliport” forud for OL? I oktober sidste år kom den chokerende meddelelse om, at HMS Ark Royal ville blive taget ud af drift i forbindelse med nedskæringer i det britiske forsvarsbudget. Dette betød også et farvel til det legendariske Harrier jump jet, som har haft en langvarig tilknytning til skibet. Senere her i 2011 er skibet blevet udbudt til salg på ”militærets eBay” og fristen for formelle bud er netop udløbet den 13. juni. Der har været mange spekulationer hvad angår skibets fremtid og der er fremkommet forslag fra City of Newcastle (hvor skibet blev bygget) om at omdanne det til museum, fra et konsortium med base i Gibraltar samt fra udenlandske investorer, herunder fra Kina, som ønsker at ombygge det til hotel og kasinoer.
Et af de mere praktiske forslag fra et britisk konsortium går imidlertid ud på at fortøje Ark Royal i Themsen ved Canning Town, i nærheden af O2 Arenaen (den tidligere Millennium Dome) og Greenwich, og anvende det som en flydende ”heliport”. Med den store hangar- og dækskapacitet ville der være plads til op til 40 helikoptere. Forslaget anses for at være fremsat på et meget godt tidspunkt forud for OL, eftersom beliggenheden vil give tilskuere, der ankommer ad luftvejen, nem adgang til den olympiske landsby. Før planen kan føres ud i livet vil det kræve opbakning fra Londons borgmester samt myndighderne, men London ville hermed få sin første store heliport - og det forudsætter selvfølgelig, at det vindende bud kommer fra dette konsortium.
Det Olympiske Stadion Selve konstruktionen af Det Olympiske Stadion til OL i London i 2012 er nu fuldendt og taget og alle tilskuersæderne er på plads. Desuden er alle lystårnene installeret og projektørerne er med held blevet afprøvet. Man er nu parat til at få
lagt græs på og lave løbebanen senere i år. Det kæmpestore projekt med at bygge Den Olympiske Park er 80 % færdigt og forventes stadig at stå helt klart til sommer – et år forud for De Olympiske Lege.
HMS Ark Royal
Stratford City, London Den første fase af det 100.000 m2 store Westfield kontorbyggeri i Stratford City ved siden af den olympiske by i ØstLondon står nu færdig. One Stratford Place komplekset på 12.000 m2 , der kan lejes fra september i år, er en del af Westfield Stratford City med mere end 300 butikker, tre hoteller og en biograf.
Den Olympiske Park under opførelse
7
Juni 2011
Personerne bag Danmerc Med et uovertruffent, dybtgående kendskab til det britiske ejendomsmarked har Danmerc de bedste forudsætninger for at rådgive danske klienter om investering i et af verdens mest sikre og likvide ejendomsmarkeder med høje totalafkast. Ib Bjørnbirk, Statsautoriseret ejendomsmægler, MDE, V
Lars Sindberg, Cand. oecon., Adm. direktør, Partner
Danmercs grundlægger har trukket sig tilbage fra selskabets daglige drift, men har stadig en rolle som rådgiver i forbindelse med særlige projekter.
Administrerende direktør med det overordnede ansvar for Danmerc siden 2003. 18 års omfattende international ledelseserfaring.
Over 40 års erfaring inden for fast ejendom, såvel i Danmark som internationalt, herunder som landsformand for Dansk Ejendomsmæglerforening, præsident for Nordisk Ejendomsmæglerunion og Deputy World President for International Real Estate Federation.
Sammen med firmaets investerings- og management team koordinerer Lars aktiviteterne for og kommunikationen med klienterne og varetager implementering af disses finansieringsstrategi.
Stifter af flere investeringsselskaber i Storbritannien. Har sammen med advokat Randi Bach Poulsen, Bech-Bruun, skrevet bogen ”Fast Ejendom i England”.
Han er derudover ansvarlig for kontakt til bankerne omkring finansiering, refinansiering, swap-aftaler m.v. Som overordnet ansvarlig varetager han kontakten til skattemyndigheder, revision og øvrige eksterne rådgivere på vegne af klienterne.
Mark Millar, BSc, MRICS, Chartered Surveyor, Partner
Peter S. Dove, MRICS, MCIArb, Chartered Surveyor, Partner
Efter mere end 20 år på det britiske ejendomsmarked har Mark Millar erfaring i investeringer og udvikling af ejendomsprojekter inden for forskellige ejendomskategorier. Han arbejdede for Jones Lang LaSalle i 1980’erne og opbyggede en lang række kontakter blandt institutionelle klienter og ejendomsselskaber.
Peter Dove har arbejdet i ejendomsbranchen siden 1980 og har omfattende erfaring fra ejendomsmarkedet, både i Storbritannien og i Tyskland. Han var også en af stifterne af asset management firmaerne Cording Land and Millar Kitching Management og havde personligt ansvaret for en portefølje på 1,5 mia. GBP.
Mark er ansvarlig for at formulere og implementere investeringsstrategier sammen med klienterne. Som investeringsansvarlig står han således for håndteringen af klienters køb og salg.
Som leder af Danmercs asset management team har Peter ansvaret for alle asset management funktioner, hvor hver enkelt ejendom i vore klienters portefølje løbende overvåges for at finde det bedst mulige tidspunkt for at øge værdien af investeringerne.
Simon M. G. Kitching, FRICS Chartered Surveyor, Partner
Nicholas P. Griffith, BSc, MRICS Chartered Surveyor, Associate Director
Simon Kitching begyndte i ejendomsbranchen i 1980 hos Jones Lang LaSalle. Han specialiserede sig i at sammensætte finansiering og investeringstransaktioner med britiske institutioner og ejendomsselskaber, herunder sale-and-leaseback deals med børsnoterede ejendomsselskaber.
Nick Griffith har grundig, alsidig erfaring fra branchen efter næsten 30 år inden for forskellige sektorer. I 1988 blev han ansat som Asset Manager i DTZ og har siden 2002 været leder af Danmercs ejendomsadministration. Nick koordinerer blandt andet eksterne rådgiveres aktiviteter for at sikre, at kunderne får den bedst mulige rådgivning og service.
Simon samarbejder med Mark Millar og Ib Bjørnbirk om at finde ejendomme, der endnu ikke er på markedet. Simons omfattende netværk og hans kontakter i ejendoms- og finansverdenen medfører, at han har adgang til at finde egnede emner til investorerne.
Tom Beattie, Facility Manager Tom Beattie er Facility Manager med 10 års erfaring inden for byggetekniske områder og 20 år i servicesektoren. Tom har ansvaret for levering af serviceydelser og vedligeholdelse af ejendomme med flere lejere. Herudover indeholder arbejdsopgaverne kontrol af, at alle forpligtelser i henhold til lejekontrakter og lovgivningen overholdes.
Det britiske ejendomsmarked - et unikt marked: Lejemål i Storbritannien byder på mange fordele, som f.eks: - Lange og uopsigelige lejekontrakter (10-25 år) - Lejen ikke kan blive lavere end den var på købstidspunktet - Lejen er en nettoindtægt for ejeren - Lejeren betaler alle udgifter, bortset fra omkostninger til ejendomsadministration - Lejeren er ansvarlig for udvendig og indvendig vedligeholdelse, ejendomsskatter m.m.
jackson house, 18 savile row, london W1S 3PW t: +44 (0) 20 7439 1515 f: +44 (0) 20 7434 2433 e: info@danmerc.com www.danmerc.com