June 2009
bulletin Kernekompetencer: -
Strategisk investeringsrådgivning Køb og salg af investeringsejendomme Strategisk asset management Ejendomsadministration Facility management
Property advisors established in London since 1985
Vendepunktet er nået! Torsdag den 16. april var overskriften i Børsens erhvervsejendomssektion “Investorerne på vej tilbage til markedet” CB Richard Ellis i Danmark udtaler, at bunden i Londons erhvervsejendomsmarked er passeret og DTZ bekræfter den positive tendens. Den 7. maj udsendte Jones Lang LaSalle, et andet verdensomspændende erhvervsejendomsmæglerfirma, en pressemeddelelse fra deres research afdeling. Det fremgår heraf, at i det centrale London er der øget aktivitet med mange tilbud på de ejendomme der er til salg, og afkastet i City of London er nu stabiliseret efter at have bevæget sig 125 basis point fra 1. kvartal 2008 til 1. kvartal 2009. I Londons West End er billedet det samme, hvor afkastet har bevæget sig 100 basis point fra 1. kvartal 2008 til 1. kvartal 2009. I sidste kvartal af 2008 var forventningerne, at mange ejendomme ville blive bragt på markedet og at mange købere ventede på at opsnappe disse. Dette skete ikke og så forventede de fleste, at det ville ske i 1. kvartal 2009, og igen blev alle skuffet. Der var meget få handler og
næsten ingen udbud af ejendomme før vi kom ind i marts måned, hvor både sælgere og købere kom frem på markedet. I april måned fortsatte tendensen med megen aktivitet på markedet og mange flere købere, så der nu er flere, der byder på de udbudte ejendomme. Vi har udskudt udgivelsen af Bulletinen indtil vi havde et mere sikkert billede af udviklingen på markedet, men på trods af, at det stadig er vanskeligt at opnå finansiering, er vi overbeviste om, at vendepunktet er kommet og det er nu, der bør investeres. Markedet er præget af, at det er private investorer og private ejendomsselskaber, som har set de muligheder, der tilbydes. Den institutionelle sektor er tilbageholdende, formentlig fordi de skal sælge ud og tilpasse deres ejendomsporteføljer til det marked, der er i dag. Vi vurderer, at situationen nu er kommet, hvor denne sektor vil begynde at udbyde ejendomme, da markedet har stabiliseret sig,
således at mulighederne for gode køb forbedres. Vi kan også mærke interessen for det britiske ejendomsmarked på det øgede antal henvendelser vi får, hvor potentielle investorer påpeger vigtigheden af Danmercs komplette servicekoncept, herunder ejendomsadministrationen, idet man ønsker en fuld pakkeløsning. Til sidst skal nævnes, at Danmerc har indledt et samarbejde med JKE ejendomsmæglerfirma, der er en del af Dan-Ejendomme, med henblik på at yde en bedre service i Danmark for vore danske klienter, et samarbejde der i andet halvår af 2009 vil blive synligt gennem en række initiativer.
Ib Bjørnbirk
June 2009
Det britiske marked for erhvervsejendomme vil rette sig igen i år. Det britiske erhvervsejendomsmarked vil begynde at rette sig senere på året og selektive investeringer på dette marked kan give fremragende afkast, ifølge en rapport udsendt den 20. maj af Cordea Savills, den internationale fund manager.
Rapporten forudser, at kapitalværdier i Storbritannien vil være faldet omkring 50 % ved udgangen af 2009 fra toppen i 2007, men mener, at denne kortvarige krise vil give investorer en ideel mulighed for at købe kvalitetserhvervsejendomme med en garanteret indtægt til gunstige priser. For investorer med euro eller amerikanske dollar (eller danske kroner) kan det at gå ind på markedet under denne ’nedtur’ give endnu bedre muligheder, nu hvor pundet er faldet 20 % og markeds-
Key Economic Indicators Date RPI CPI GDP GDP Retail Sales Unemployment Base Rates £:$ £:¤ House Prices: Halifax House Prices: Nationwide
%
Trend
March 09 -0.40 March 09 2.90 Quarterly change -1.90 Annual change -4.10 Annual change -1.51 March 09 7.10 Current 0.50 Current 1.48 Current 1.12 March 09 -17.90 March 09 -15.70
værdierne er faldet 70 % fra top til bund ifølge flere markedsindeks, mener rapporten. Cordea Savills tror, der er ved at komme et todelt marked for erhvervsejendomme i Storbritannien. “Dette afspejles i en stigende efterspørgsel efter gode investeringsejendomme og et fortsat sløjt sekundært marked. Gode investeringsejendomme med meget lange lejekontrakter (d.v.s. mere end 10 år før første opsigelsesmulighed), som er udlejet til finansielt stærke lejere, er attraktive p.g.a. muligheden for at få en indtægt (ca. 7,5 % pro anno) med en lav risiko og til en særdeles god pris. Investorer er igen begyndt at henvise til de ‘obligationsagtige karakteristika’ ved den type ejendomsinvesteringer. Dette står i skarp kontrast til ejendomme, der er udlejet på kortere kontrakter, med svage lejere eller dårligere udviklingsmuligheder, hvor der endnu ikke rigtig er nogen efterspørgsel.”
Markedet – Et overblik Historical sector performance 3 month total returns % 6
3
0
-3
-6
-9
-12
-15 March 07
Sept 07
All property
March 08 Retail
Sept 08
March 09 Industrial
Office
Kilde: Property EU
Når man ser på statistikkerne og stemningen på markedet og blandt investorer, står det klart, at afkastene er begyndt at blive mere stabile i løbet af de første fire måneder af 2009.
Source: NS, FT, Halifax, BoE
Ifølge IPD (Investment Property Data), Storbritanniens førende uafhængige institut, der måler og publicerer ejendomsporteføljeresultater, er den hastighed, hvormed både de samlede afkast og kapitalværdier er faldet, nu aftaget, som det fremgår af ovenstående graf, og de er på vej mod det positive terræn.
London EC2, 31/45 Gresham Street Garrard House har en fremtrædende beliggenhed midt i City of London. Ejendommen er på 14.690 m2 (158.122 kvadratfod) og hele bygningen er udlejet til Schroder Investment Management Ltd på en kontrakt, der udløber den 21. august 2015. Ejendommen blev købt af AFIAA Investment for 70 mio. GBP, hvilket afspejler et afkast på 7,4 %. 2
Source: IPD
Disse afkast skyldes bevægelser i kapitalværdier og indtægter. Væsentligt er det, at faldet i kapitalværdier er begyndt at aftage i løbet af første kvartal 2009, hvor de faldt ca. 8 %. Dette betyder, at faldet i værdier ’fra top til bund’ nu er omkring 40 % - man bør huske, at ’toppen’ af markedet var omkring juni 2007, så faldet har været meget hurtigt sammenlignet med andre tidligere fald udløst af en recession, f.eks. først i 1990’erne, hvor markedsværdierne faldt ca. 27 % i løbet af 3,5 år.
Afkast Kontor Detailhandel Industri
1. kvartal 2009
4. kvartal 2008
-7,2 % -7,9 % -7,1 %
-12,4 % -13,3 % -12,6 %
En investering i dag i en god ejendom vil give et særdeles godt afkast fra første dag. Trenden beviser, at afkastene er begyndt at blive mere stabile og dette bekræftes af de transaktioner, der ses på markedet. Hos Danmerc mener vi, at priserne inden for visse sektorer er meget gunstige set i forhold til de historiske tal - detailhandel for eksempel, hvor afkastene på centralt beliggende investeringsejendomme har flyttet sig mere end 200 basis point i løbet af perioden og nu er ca. 6,5 %. Investorer bør dog se meget nøje på hvor finansielt stærkt det firma er, der betaler huslejen. Lukningen af Woolworths er blevet meget omtalt, men der har
været mange andre ofre blandt de kendte butiksnavne, herunder for nylig Birthday Cards. Vi mener, det vil være godt købmandskab at købe gode investeringsejendomme til de nuværende afkast. Meget tyder på, at afkastene er stabiliseret, og med den nuværende rente er det svært at se, hvorfor de skulle falde til det tidligere niveau igen.
3
June 2009
Current Prime Yields and Movement from ‘Peak’ Market Yields 2007 Sector
Sub-sector
Shops
Prime retail towns Good market towns
200 275
6.00 % plus 7.00 % plus
Offices
Prime West End Prime City Major provincial cities
225 225 300
5.75 % 6.50 % 7.25 %
Supermarkets Prime retail parks Prime ‘bulky goods’
225 325 450
6.00 % 6.75 % 9.00 %
Prime distribution Prime industrial estate
275 350
7.75 % 8.00 %
Retail Warehouse
Industrial
Source: C+W
Basis Point Rise 2007-2009 (Q1)
Yield
Hvad er indvirkningerne på markedet? Den finansielle krises indvirkning på markedet mærkes stadigvæk, men selv IMF siger, at Storbritannien er på vej til et ”bærbart opsving”. Risiciene er i det store og hele ’recessionen’, men denne kan let blive afløst af inflation, som vil betyde stigning i ejendomspriserne. Vi mener risiciene hovedsageligt kan mærkes på lejemarkederne generelt og dermed lejeværdierne på grund af faldende efterspørgsel, specielt i kontorsektoren. Markedet i City of London og West End er det tydeligste bevis herpå. Lejen for gode investeringsejendomme i City er faldet fra en bruttoleje på 710 GBP pr. m2 (66 GBP pr. kvadratfod) til det nuværende niveau på 592 GBP pr. m2 (55 GBP pr. kvadratfod) i løbet af perioden. Dette er et fald på ca. 16 %. Til gengæld ser det totale afkast for ejendomme meget lovende ud i forhold til de afkast, der kan opnås på andre typer aktiver eller kontante indlån. Generelt kan de nuværende ejendomsafkast baseret på et banklån på f.eks. 65 % give et totalt afkast på 12 % til 14 %, hvilket er mere end blot acceptabelt.
Udsigterne for 2. halvår Negativt: - Økonomien - recession - Lejerefterspørgsel - Lånemuligheder Positivt: -
Investortillid Det værste er forbi? Priserne er faldet “for meget” Gode afkast Udenlandske investorer - valutakurs
Ser man tilbage på de andre lavpunkter i cyklusen, f.eks. først i 1990’erne, har investorer, der købte ved bunden af markedet, opnået meget store afkast over en 5-7 års periode. Vores konklusion er, at: • Justeringen i priser har skabt bevægelser i markedet og investorerne er vendt tilbage. • Omsætningen er stadig beskeden på grund af manglende udbud af kvalitetsejendomme. • Køberne er domineret af udenlandske og private investorer.
• Sælgerne vil sandsynligvis omfatte banker, når vi kommer ind i andet halvår af 2009. • Den eneste risiko, vi kan se, er recessionens indvirkning på lejemarkedet og lejeværdierne. • Fast ejendom synes at være en god investering baseret på de totale afkast og udsigterne til en opadgående justering af afkastene på mellemlangt sigt, samt stigning i pundkursen.
Hanley, Sainsbury Supermarket Supermarked med god beliggenhed 0.4 km vest for Hanley centrum solgt af DTZ. Hele arealet er på ca. 2,36 hektar og er samlet udlejet til Sainsbury Supermarkets Ltd. på en kontrakt, der udløber den 21. december 2024. Ejendommen blev købt af en britisk pensionsfond for 13 mio. GBP, hvilket afspejler et afkast på 7,5 %.
Edinburgh, 1/7 Exchange Crescent To sammenhængende Grade A kontorbygninger i centrum af Edinburgh. Bygningerne er på samlet 19.173 m2 (206.378 kvadratfod) og er begge udlejet til Standard Life Employee Services Ltd. på en kontrakt, der udløber i juli 2031. Bygningerne blev købt af en tysk fond, GB Immobilien, for 51 mio. GBP, hvilket afspejler et nettoafkast på 6,3 %.
4
5
June 2009
Har ‘stabiliseringen’ af markedet ført til en stigning i omsætningen fra transaktioner? Udviklingen i omsætningen fra transaktioner har været ‘nedadgående’ siden slutningen af 2007 og for 2009 har der hidtil været handler for 3,9 mia. GBP. Dette er det laveste niveau siden 3. kvartal 2000. Men trenden er nu stigende med betydeligt større aktivitet i sidste halvdel af andet kvartal.
Det, der er interessant at notere sig er, at af de 3,9 mia. GBP for hele kvartalet, tegnede marts alene sig for ca. 2,2 mia. GBP, hvilket indikerer, at investeringsaktiviteten er på vej op. Hvorfor er omsætningen fra transaktioner faldet? Underligt nok skyldes det ikke mangel på interesse fra investorerne. Vores erfaring med markedet de sidste to år er, at det skyldes en kombination af, at køberne på markedet ikke er villige til at betale de priser sælgerne forventer, og ikke mindst en mangel på udbud af ejendomme på markedet. Dette har især været tilfældet i 1. kvartal 2009.
Leeds, Whitehall Riverside
Uanset hvilken investor eller mægler man spørger på markedet for øjeblikket, vil de højst sandsynligt komme med den samme kommentar – der er en klar mangel på udbud af ejendomme – men hos alle professionelle aktører på markedet er der enighed om, at udbudet nu vil komme. Omsætningen fra transaktioner er ganske vist faldet de første 3 måneder, men de investorer man ser på markedet i øjeblikket er typisk investorer, der forstår at slå til og gøre gode forretninger, når markedet indbyder hertil.
Et moderne kontorbyggeri med god beliggenhed i centrum, der blev solgt af New Star Property Fund. Ejendommen er på samlet 12.032 m2 (129.514 kvadratfod) og er udlejet til flere lejere (advokatfirmaet Cobbetts LLP, Grant Thornton og Mellon Analytical Solutions) på kontrakter, der udløber den 24. marts 2026. Ejendommen blev købt af London & Stamford for 37,6 mio. GBP, hvilket afspejler et afkast på 7,75 %.
De væsentligste købere i det seneste kvartal har været udenlandske såvel som private investorer. De udenlandske investorer har bl.a. været tyske institutioner og fra USA, Mellemøsten og til dels Østen. Fællesnævneren for dem alle er, at de handler ud fra et opportunistisk synspunkt og hovedsageligt fokuserer på ejendomme i det centrale London. De tyske investorer har især været aktive i City of London. Purchases
Sales 4% 9%
£bn
11%
2% 1% 4%
Institutions Quoted Companies
25
17%
Private Companies
22%
43%
Overseas Investors
25%
Private Investors
20
Undisclosed
28%
34% 15 Source: LSH Research/Property Data
Bortset fra, at de nuværende priser på markedet er attraktive, har udenlandske investorer naturligvis draget fordel af de gunstige kursbevægelser.
10
5
0
Q1
Q2
Q3
Q4
2005
Q1
Q2
Q3
Q4
2006
Q1
Q2
Q3
2007
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
2008
Q1 2009
Source: LSH Research/Property Data
Investeringstransaktioner: 1. kvartal 2009 Ejendom Leeds, Whitehall Riverside Edinburgh, 1/7 Exchange Crescent London W1, 15/17 Broadwick Street London W1, 25 Maddox Street London EC2, 55 Basinghall Street Liverpool, Mann Island Site London EC2, 31/45 Gresham Street Leeds, 1 Park Row London, 5 Lawrence Poultney Hill Sheffield, Meadowhall Shopping Centre Hanley, Sainsbury Supermarket 6
Købspris (£)
Afkast
37,6 mio. 51,0 mio. 21,0 mio. 33,3 mio. 67,5 mio. 35,0 mio. 70,0 mio. 21,5 mio. 70,3 mio. 587,0 mio. 13,0 mio.
7,75 % 6,30 % 7,90 % 7,00 % 10,00 % 7,20 % 7,40 % 7,40 % 7,25 % 7,00 % 7,50 %
Køber
Kategori
Opportunistisk fond Tysk fond Britisk ejendomsselskab Andre udenlandske købere Tysk fond Tysk fond Tysk fond Britisk ejendomsselskab Tysk fond Opportunistisk fond Britisk ejendomsselskab
Kontor Kontor Kontor Kontor Kontor Kontor Kontor Kontor Kontor Shopping center Supermarked
Sælgerne har primært været britiske institutioner og børsnoterede ejendomsselskaber. De børsnoterede ejendomsselskaber har været og er stadig under pres for at reducere deres belåning, og nogle af dem, som f.eks. British Land plc, Hammerson plc og Land Securities plc, har alle solgt nogle af deres mest kendte bygninger for at efterkomme dette. For eksempel: Bishop Square, London EC1 En 72.000 m2 (775.000 kvadratfod) ny kontorbygning, der er bygget af Hammerson plc og udlejet til advokatfirmaet Allen & Overy, og som Oman skal være i færd med at købe for over 450 mio. GBP. Meadow Hall Shopping Centre, Sheffield Dette ejes af British Land plc og er et af Storbritanniens største og
mest succesfulde indkøbscentre på omkring 140.000 m2 (1,5 mio. kvadratfod). British Land plc solgte en 50 % andel i centret til en investeringsfond, London & Stamford (med en partner fra Mellemøsten), for omkring 585 mio. GBP)
Hvor vil udbud af nye ejendomme komme fra? Det har været karakteristisk for markedet, at den ’bølge’ af muligheder, det var forventet den økonomiske krise ville medføre, udeblev i sidste kvartal 2008 og første kvartal 2009. I andet kvartal har vi set, at denne situation er ved at ændre sig, men det vil være en gradvis proces snarere end en ’bølge’. Udbud af nye ejendomme vil komme fra : • Banker, der hidtil ikke har solgt ret meget direkte på markedet. Vi tror dette vil ændre sig, efterhånden som vi nærmer os 2. halvår af 2009 og går ind i 2010. Bankerne vil begynde at afvikle
deres positioner, nu hvor markedet viser tegn på at blive mere stabilt. Det skal især noteres, at bankerne har gæld for ca. 42 mia. GBP, der skal refinansieres i år. Dette repræsenterer omkring 19 % af alle banklån i erhvervsejendomme. • Institutioner – vi tror nogle af disse stadig har problemer med investorernes krav om indløsning i deres fonde, og med den nuværende uro på aktiemarkedet, så har nogle af dem også en ‘overvægt’ af ejendomme i deres porteføljer. Denne situation vil de skulle rette op på ved at sælge. Det afgørende for investorer er at have adgang til de rette forbindelser i markedet og hele tiden at have en ’pipeline’ af investeringsmuligheder. Med over 25 år på markedet har Danmerc veletablerede samarbejdsrelationer med lokale partnere over hele landet for at sikre denne ‘pipeline’ af muligheder.
7
June 2009
Personerne bag Danmerc Med et uovertruffent, dybtgående kenskab til det britiske ejendomsmarked har Danmerc de bedste forudsætninger for at rådgive danske klienter om investering i et af verdens mest sikre og likvide ejendomsmarkeder med høje totalafkast. Ib Bjørnbirk, Statsautoriseret ejendomsmægler, MDE, V, Partner
Lars Sindberg, Cand. oecon., Adm. direktør, Partner
Firmaets grundlægger og formand. Over 40 års erfaring inden for fast ejendom, såvel i Danmark som internationalt, herunder som landsformand for Dansk Ejendomsmæglerforening, præsident for Nordisk Ejendomsmæglerunion og Deputy World President for International Real Estate Federation.
Administrerende direktør med det overordnede ansvar for Danmerc siden 2003. 18 års omfattende international ledelseserfaring.
Stifter af flere investeringsselskaber i Storbritannien. Har sammen med advokat Randi Bach Poulsen, Bech-Bruun, skrevet bogen ”Fast Ejendom i England”.
Han er derudover ansvarlig for kontakt til bankerne omkring finansiering, refinansiering, swap-aftaler m.v. Som overordnet ansvarlig varetager han kontakten til skattemyndigheder, revision og øvrige eksterne rådgivere på vegne af klienterne.
Mark Millar, BSc, MRICS, Chartered Surveyor, Partner
Peter S. Dove, MRICS, MCIArb, Chartered Surveyor, Partner
Efter mere end 20 år på det britiske ejendomsmarked har Mark Millar erfaring i investeringer og udvikling af ejendomsprojekter inden for forskellige ejendomskategorier. Han arbejdede for Jones Lang LaSalle i 1980’erne og opbyggede en lang række kontakter blandt institutionelle klienter og ejendomsselskaber.
Peter Dove har arbejdet i ejendomsbranchen siden 1980 og har omfattende erfaring fra ejendomsmarkedet, både i Storbritannien og i Tyskland. Han var også en af stifterne af asset management firmaerne Cording Land and Millar Kitching Management og havde personligt ansvaret for en portefølje på 1,5 mia. GBP.
Mark er ansvarlig for at formulere og implementere investeringsstrategier sammen med klienterne. Som investeringsansvarlig står han således for håndteringen af klienters køb og salg.
Som leder af Danmercs asset management team har Peter ansvaret for alle asset management funktioner, hvor hver enkelt ejendom i vore klienters portefølje løbende overvåges for at finde det bedst mulige tidspunkt for at øge værdien af investeringerne.
Simon M. G. Kitching, FRICS Chartered Surveyor, Partner
Nicholas P. Griffith, BSc, MRICS Chartered Surveyor, Associate Director
Simon Kitching begyndte i ejendomsbranchen i 1980 hos Jones Lang LaSalle. Han specialiserede sig i at sammensætte finansiering og investeringstransaktioner med britiske institutioner og ejendomsselskaber, herunder sale-and-leaseback deals med børsnoterede ejendomsselskaber.
Nick Griffith har grundig, alsidig erfaring fra branchen efter næsten 30 år inden for forskellige sektorer. I 1988 blev han ansat som Asset Manager i DTZ og har siden 2002 været leder af Danmercs ejendomsadministration. Nick koordinerer blandt andet eksterne rådgiveres aktiviteter for at sikre, at kunderne får den bedst mulige rådgivning og service.
Simon samarbejder med Mark Millar og Ib Bjørnbirk om at finde ejendomme, der endnu ikke er på markedet. Simons omfattende netværk og hans kontakter i ejendoms- og finansverdenen medfører, at han har adgang til at finde egnede emner til investorerne.
Tom Beattie, Facility Manager Tom Beattie er Facility Manager med 10 års erfaring inden for byggetekniske områder og 20 år i servicesektoren. Tom har ansvaret for levering af serviceydelser og vedligeholdelse af ejendomme med flere lejere. Herudover indeholder arbejdsopgaverne kontrol af, at alle forpligtelser i henhold til lejekontrakter og lovgivningen overholdes.
Sammen med firmaets investerings- og management team koordinerer Lars aktiviteterne for og kommunikationen med klienterne og varetager implementering af disses finansieringsstrategi.
Det britiske ejendomsmarked – et unikt marked hvor: - Lejekontrakter er lange og uopsigelige (15-25 år) - Lejen ikke kan blive lavere end den var på købstidspunktet - Lejen er en nettoindtægt for ejeren - Lejeren betaler alle udgifter, bortset fra omkostninger til ejendomsadministration - Lejeren er ansvarlig for udvendig og indvendig vedligeholdelse, ejendomsskatter m.m.
jackson house, 18 savile row, london W1S 3PW t: +44 (0) 20 7439 1515 f: +44 (0) 20 7434 2433 e: info@danmerc.com www.danmerc.com