Bulletin November 2010 4pp
30/11/10
15:56
Page 2
November 2010
bulletin Kernekompetencer: - Strategisk investeringsrådgivning - Køb og salg af investeringsejendomme - Strategisk asset management - Ejendomsadministration - Facility management
Property advisors established in London since 1985
Kompasset peger på ”prime” I et marked, hvor det er svært at sætte en klar kurs, har en række større handler skabt overskrifter. Den norske statsejede pensionsfond har netop erhvervet en 25 % andel af The Crown Estates portefølje af ejendomme i Regent Street, som sammen med Oxford Street udgør hjertet af detailhandlen i Londons West End. Handlen omfatter ejendomme for ca. GBP 448 mio. (se figur 1), hvilket udgør et afkast på omkring 4,5 %. Kort tid forinden havde Carlyle Group fra USA erhvervet en portefølje på seks kontorbygninger i City of London for GBP 670 mio. Disse var tidligere en del af en ejendomsportefølje, der var stillet som sikkerhed i et nu misligholdt ejendomslån. Porteføljen var samlet på over 1,6 mio. kvadratfod.
viser, efter vor mening med rette, tegn på at være selektive hvad angår aktiver og ”prime” ejendomme har vist sig at være modstandsdygtige og virker ikke så dyre i øjeblikket – selv når man tager det bemærkelsesværdige opsving i værdier i de seneste 18 måneder i betragtning (se figur 3).
I Storbritannien er situationen lidt anderledes. Boligmarkedet har indtil nu været ret modstandsdygtigt og Bank of England har ikke travlt med at indføre endnu en gang kvantitativ lempelse. Ikke desto mindre er priserne på korte obligationer således, at det inflationsregulerede afkast er negativt.
Hvorfor er ovenstående relevant? Situationen er, at vi igen befinder os i ukendt farvand. USA har påbegyndt endnu en omgang kvantitativ lempelse og pumpet USD 600 mia. ind i et program med opkøb af aktiver. Dette har svækket obligationsmarkederne, således at obligationsafkastene er på deres laveste niveau i mange år – og det inflationsregulerede afkast er negativt.
Det er en kendsgerning, at der ikke er nogen sikker havn for ens kapital i øjeblikket – selv ikke kontanter, hvor det reelle afkast også er negativt.
Ud over obligationer har aktiver som Hvad har disse to handler til fælles? guld og olie oplevet et kraftigt opsving i I begge tilfælde drejer det sig ganske priser, som sandsynligvis vil fortsætte, så rigtigt om aktiver i London, men især længe USA fastholder en løs finanspolitik. drejer det sig om ejendommme, der er kendetegnet ved at være ”prime”, dvs. med en førsteRegent Street, London W1 klasses beliggenhed, lejer etc. Nordmændene spiller med Regent Street er et ”brand” i musklerne med første opkøb verdensklasse, mens Carlyle i London med aktiverne i Londonporteføljen fik en samling af nogle af byens meget kendte bygninger, bl.a. 60 Victoria Embankment og Alban Gate (se figur 2). Tendensen blandt investorer til at købe ”prime” er tiltaget i årets løb. Ejendomsinvestorer
Derimod begynder fast ejendom igen at ligne en forholdvis god investering, når man sammenligner det med obligationer. Forskellen på afkastene er højere end nogensinde. Vi er vant til at se en forskel på mellem 150 – 300 basis point. I øjeblikket er forskellen på ca. 330 basis point (se figur 4). Priserne på markedet er dæmpet siden > i sommer, sikkert med god grund, Figur 1
Bulletin November 2010 4pp
30/11/10
15:56
Page 3
November 2010
Figur 3 Figur 2
Monthly IPD Initial Yield 8.0 %
7.5 %
7.0 %
6.5 %
6.0 %
Alban Gate, London EC2 5.5 %
5.0 %
4.5 %
Figur 5
All property
Nov 10
Sep 10
Jul 10
May 10
Nov 09
Sep 09
Jul 09
May 09
Mar 09
Jan 09
Nov 08
Sep 08
Jul 08
May 08
Mar 08
Jan 08
Nov 07
Sep 07
Jul 07
London nyder godt af et internationalt publikum (og indtil for nylig også stærk opbakning fra britiske institutionelle investorer) og p.g.a. investeringsbeslutninger truffet uden for Storbritannien drager byen fortsat fordel af efterspørgsel fra udenlandske investorer. Et godt eksempel herpå er den tyske fond Pramericas køb af 20 Grafton Street, London W1, for GBP 47,85 mio. og til et afkast på 3,9 % (se figur 5).
Mar 10
Source: IPD UK Monthly Index
4.0 %
Jan 10
< eftersom markedet var løbet fra de basale prisfastsættelsesmekanismer noget vi havde advaret om i tidligere bulletiner. Men prissætningen er nu meget interessant - vi kalder det ”polariseret”.
Long-term average 6.76%
Uden for Storlondon-området er spørgsmålet stadig, i hvilket omfang besparelser i den offentlige sektor vil have indflydelse på markedet – efterspørgslen efter kontorlokaler, det generelle forbrug, arbejdsløshedstallet etc. Investorer accepterer, at der er risici i markedet, men det står klart, at investorerne ser færre risici ved at købe ”prime”. Der er tydelige tegn på, at ”det bedste” fortsat tiltrækker en lang række købere, hvorimod det, der anses for mere sekundært – hvad enten det gælder beliggenhed, lejeindtægt (udlejet til for høj en pris), kvaliteten af lejeren, bygningens specifikationer eller en kombination heraf - viser sig at være svært omsætteligt. Man har set et klart fald i investoraktiviteten og der er en stadig større forskel mellem afkast på ”prime” og ”secondary”, hvor afkastene på ”prime” er stabile. I hvilket omfang afkastene på ”secondary” vil stige afhænger af en række faktorer, ikke mindst at vi nu synes at have nået et punkt, hvor bankerne omsider er parate til at fjerne ejendomme/misligholdte lån fra deres låneporteføljer og udbyde dem på markedet.
Grafton Street, London W1 3 2
Vi har set en række store porteføljer blive afhændet på denne måde og forventer at se flere. Spørgsmålet er, om de alle kommer på én gang og om dette yderligere >
Bulletin November 2010 4pp
30/11/10
15:56
Page 4
Danmerc nyt På det meget ombejlede marked i det centrale London er det lykkedes Danmerc på vegne af en dansk klient at erhverve en kontorbygning centralt beliggende i Mayfair. Købsprisen var på omkring GBP 42 mio. og startafkastet var 5,2 %.
South Street, London W1
Ejendommen er på 4.450 m2 med 5 parkeringspladser og er en såkaldt ”Grade A” bygning. Ejendommen anses for ideel til at få udbytte af væksten i det stærke London-marked. En mindre del af ejendommen var ledig på overtagelsestidspunktet, men den første lejekontrakt er allerede underskrevet, oven i købet til en 10 % højere husleje.
< vil underminere værdierne på det
Figur 4
sekundære marked?
IPD Initial Yield vs 10 Year GILT Spread
Uanset hvad der sker er ”prime” ejendomme til de nuværende priser en forholdsvis sikker investering på et tidspunkt, hvor det er svært at opnå bedre afkast inden for andre aktivklasser, som i øvrigt også har deres egne risici.
8.0 % 7.0 % 6.0 % 5.0 %
Vi mener investorer bør holde fast ved sektoren og benytte lejligheden til at fokusere på ”prime”.
4.0 % 3.0 % 2.0 % 1.0 % 0.0 %
10 year GILT
Nov 10
Sep 10
Jul 10
May 10
Mar 10
Nov 09
Sep 09
Jul 09
May 09
Mar 09
Jan 09
Nov 08
Sep 08
Jul 08
May 08
Jan 08
Nov 07
Sep 07
Mar 08
All property
Jan 10
Source: IPD UK Monthly Index
-1.0 % Jul 07
Lars Sindberg
Spread
3
Bulletin November 2010 4pp
30/11/10
15:56
Page 1
November 2010
Personerne bag Danmerc Med et uovertruffent, dybtgående kendskab til det britiske ejendomsmarked har Danmerc de bedste forudsætninger for at rådgive danske klienter om investering i et af verdens mest sikre og likvide ejendomsmarkeder med høje totalafkast. Ib Bjørnbirk, Statsautoriseret ejendomsmægler, MDE, V
Lars Sindberg, Cand. oecon., Adm. direktør, Partner
Danmercs grundlægger har trukket sig tilbage fra selskabets daglige drift, men har stadig en rolle som rådgiver i forbindelse med særlige projekter.
Administrerende direktør med det overordnede ansvar for Danmerc siden 2003. 18 års omfattende international ledelseserfaring.
Over 40 års erfaring inden for fast ejendom, såvel i Danmark som internationalt, herunder som landsformand for Dansk Ejendomsmæglerforening, præsident for Nordisk Ejendomsmæglerunion og Deputy World President for International Real Estate Federation.
Sammen med firmaets investerings- og management team koordinerer Lars aktiviteterne for og kommunikationen med klienterne og varetager implementering af disses finansieringsstrategi.
Stifter af flere investeringsselskaber i Storbritannien. Har sammen med advokat Randi Bach Poulsen, Bech-Bruun, skrevet bogen ”Fast Ejendom i England”.
Han er derudover ansvarlig for kontakt til bankerne omkring finansiering, refinansiering, swap-aftaler m.v. Som overordnet ansvarlig varetager han kontakten til skattemyndigheder, revision og øvrige eksterne rådgivere på vegne af klienterne.
Mark Millar, BSc, MRICS, Chartered Surveyor, Partner
Peter S. Dove, MRICS, MCIArb, Chartered Surveyor, Partner
Efter mere end 20 år på det britiske ejendomsmarked har Mark Millar erfaring i investeringer og udvikling af ejendomsprojekter inden for forskellige ejendomskategorier. Han arbejdede for Jones Lang LaSalle i 1980’erne og opbyggede en lang række kontakter blandt institutionelle klienter og ejendomsselskaber.
Peter Dove har arbejdet i ejendomsbranchen siden 1980 og har omfattende erfaring fra ejendomsmarkedet, både i Storbritannien og i Tyskland. Han var også en af stifterne af asset management firmaerne Cording Land and Millar Kitching Management og havde personligt ansvaret for en portefølje på 1,5 mia. GBP.
Mark er ansvarlig for at formulere og implementere investeringsstrategier sammen med klienterne. Som investeringsansvarlig står han således for håndteringen af klienters køb og salg.
Som leder af Danmercs asset management team har Peter ansvaret for alle asset management funktioner, hvor hver enkelt ejendom i vore klienters portefølje løbende overvåges for at finde det bedst mulige tidspunkt for at øge værdien af investeringerne.
Simon M. G. Kitching, FRICS Chartered Surveyor, Partner
Nicholas P. Griffith, BSc, MRICS Chartered Surveyor, Associate Director
Simon Kitching begyndte i ejendomsbranchen i 1980 hos Jones Lang LaSalle. Han specialiserede sig i at sammensætte finansiering og investeringstransaktioner med britiske institutioner og ejendomsselskaber, herunder sale-and-leaseback deals med børsnoterede ejendomsselskaber.
Nick Griffith har grundig, alsidig erfaring fra branchen efter næsten 30 år inden for forskellige sektorer. I 1988 blev han ansat som Asset Manager i DTZ og har siden 2002 været leder af Danmercs ejendomsadministration. Nick koordinerer blandt andet eksterne rådgiveres aktiviteter for at sikre, at kunderne får den bedst mulige rådgivning og service.
Simon samarbejder med Mark Millar og Ib Bjørnbirk om at finde ejendomme, der endnu ikke er på markedet. Simons omfattende netværk og hans kontakter i ejendoms- og finansverdenen medfører, at han har adgang til at finde egnede emner til investorerne.
Tom Beattie, Facility Manager Tom Beattie er Facility Manager med 10 års erfaring inden for byggetekniske områder og 20 år i servicesektoren. Tom har ansvaret for levering af serviceydelser og vedligeholdelse af ejendomme med flere lejere. Herudover indeholder arbejdsopgaverne kontrol af, at alle forpligtelser i henhold til lejekontrakter og lovgivningen overholdes.
Det britiske ejendomsmarked - et unikt marked: Lejemål i Storbritannien byder på mange fordele, som f.eks: - Lange og uopsigelige lejekontrakter (10-25 år) - Lejen ikke kan blive lavere end den var på købstidspunktet - Lejen er en nettoindtægt for ejeren - Lejeren betaler alle udgifter, bortset fra omkostninger til ejendomsadministration - Lejeren er ansvarlig for udvendig og indvendig vedligeholdelse, ejendomsskatter m.m.
jackson house, 18 savile row, london W1S 3PW t: +44 (0) 20 7439 1515 f: +44 (0) 20 7434 2433 e: info@danmerc.com www.danmerc.com