November 2008
bulletin Kernekompetencer: -
Strategisk investeringsrådgivning Køb og salg af investeringsejendomme Strategisk asset management Ejendomsadministration Facility management
Velkommen igen – til Danmercs Property Bulletin Property advisors established in London since 1985
Vi ser disse på flere forskellige områder, og nogle af artiklerne i denne bulletin vil omhandle, hvor Danmerc ser disse muligheder. På det seneste har Danmerc investeret såvel i IT som i styrkelse af vort portfolio property management team. Den specielle viden vi tilbyder er udvidet, så den nu inkluderer strategisk asset management tilsammen med den daglige ejendomsadministration og facility management. IPD (Independent Property Data) er det førende uafhængige institut i Storbritannien, der måler og publicerer ejendomsporteføljeresultater fra hovedparten af Storbritanniens institutioner og ejendomsselskaber. IPD har også målt udviklingen og resultatet af ejendomsporteføljen under Danmercs management. Jeg er glad og stolt over, at IPD har meddelt, at Danmerc ligger blandt de øverste 15 % af 281 sammenlignelige ejendomsporteføljer, der måles af IPD i Storbritannien.
Siden Danmerc blev stiftet i 1985 har vi skabt et misundelsesværdigt omdømme for, at hvad vi udfører, gør vi særdeles godt. Dette er dels resultatet af mange års dybtgående erfaring og dels vor etik og forretningsfilosofi, der er baseret på en langvarig forretningsforbindelse. Efter at vi har styrket Danmercs organisation og 3 særdeles erfarne chartered surveyors er indtrådt som partnere, har vi besluttet igen at udgive vor Property Bulletin hvert kvartal. Vi håber, at bulletinen vil give vore danske klienter værdifuld information om det britiske ejendomsmarked og samtidig understrege den specielle erfaring og ekspertise, vi besidder.
Erfaring og lokal viden har aldrig været vigtigere. Det britiske ejendomsmarked har naturligvis været ramt af den storm, der har raseret på
de finansielle markeder de sidste 18 måneder og som vil have konsekvenser de næste måneder, både for finansiering og priser på fast ejendom. Men for investorer er det en spændende tid med gyldne muligheder for ekstraordinære gode investeringer. Ser vi tilbage på de sidste 25 år, hvor Danmerc har arbejdet på det britiske ejendomsmarked, har vi med succes lanceret ejendomsinvesteringsselskaber i 1980’erne og 1990’erne, og i dag, på trods af – eller rettere på grund af - al turbulensen, må det være det rigtige tidspunkt at overveje at præsentere et nyt investeringsselskab. Netop det finansielle kaos og den negative indflydelse på ejendomsmarkedet gør, at jeg er overbevist om, at der vil være enorme muligheder i markedet de næste par år.
Hvad enten De er en erfaren investor i det britiske ejendomsmarked og måske ønsker et sundhedstjek af Deres ejendomme i Storbritannien, eller De overvejer at investere i det ejendomsmarked, der har de sikreste kutymer, kan jeg forsikre, at vi vil gøre vort yderste for at yde Dem en professionel service baseret på et dybtgående kendskab til det britiske ejendomsmarked. Hvis De eller andre i Deres virksomhed ønsker at være på vor mailing liste og modtage vore bulletiner, samt for eksempel information om ejendoms- og investeringsseminarer afholdt i Danmark, så send venligst navn og adresse til info@danmerc.com. Mange venlige hilsener Ib Bjørnbirk
November 2008
2009 – Starten på nye gyldne muligheder Der er mange lighedspunkter mellem 1991-1993 og situationen i 2007-2008 på det britiske ejendomsmarked.
Figur 1 35
Capital Growth % p.a.
Det er vor vurdering, at situationen i starten af 90’erne med faldende ejendomsværdier og økonomien i recession er sammenlignelig med, hvad vi ser i dag, på trods af den omstilling, banksektoren i Storbritannien i øjeblikket skal igennem. Banksektoren har stort behov for igen at tjene penge, så vi tror finansieringsmarkedet relativt hurtigt vil blive normaliseret for førsteklasses ejendomme med gode lejere og seriøse investorer, selvom betingelserne bliver skærpet. Figur 1 viser ejendomsmarkedets cykler siden 1981, som så et skarpt fald i markedet og recession fra 1990 med et efterfølgende stærkt opsving og boom i 1993. Med de meget investorvenlige lejekontrakter skal man huske, at lejeindtægterne i en sådan periode ikke bliver mindre og det løbende afkast fortsætter. I 1992 tog vi initiativet til at etablere et børsnoteret ejendomsselskab, som senere på grund af PAL-lovgivningen blev afnoteret igen, og hvor udviklingen i kurs indre værdi op til 2007 kan aflæses i figur 2. Dette selskab har også i 2007 og dette år været nødsaget til at nedskrive værdien af dets ejendomsportefølje, men lejeindtægten har ikke været berørt. Denne portefølje er så sund, at den hurtigt vil genvinde sin værdi, når markedet igen har vendt. I figur 3 sammenligner vi situationen i 1991-1993 med 2007-2008 og illustrerer forbindelsen mellem kapitalværdivækst og cyklerne, og det bliver spændende at se, om mønsteret for
Den hastighed, hvormed de økonomiske begivenheder har udfoldet sig, er kommet bag på de fleste investorer. Investorerne på det britiske marked for erhvervsejendomme er ingen undtagelse. Siden kreditkrisen startede i juni 2007, har det britiske marked for erhvervsejendomme været under stort pres og kapitalværdier i de 12 måneder frem til juni 2008 viser et fald på omkring 20 % ifølge IPD.
Financial euphoria
Dot com boom
15 10 5
-0 Credit crunch
-5 -10
Recession early 90’s
-15 1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
Source: IPD
de to kurver vil blive det samme. Tallene er baseret på IPD’s månedlige indeks og viser kapitalværdivæksten over en 12 måneders periode.
egenskaber for investeringer, baseret på hvad der altid har været den store attraktion hos udenlandske investorer, nemlig:
Her i sidste kvartal af 2008 er der klare beviser på, at de finansielle vanskeligheder i banksektoren vil medføre, at der kommer flere og flere ejendomme på markedet fra sælgere, der er i vanskeligheder. Typisk er det de dårlige ejendomme, der udbydes først, men de følges nu op af bedre ejendomme. Dette vil sandsynligvis accelerere i løbet af første halvår af 2009, og vi har allerede set, at mange investorer fra udlandet er kommet ind på markedet, ligesom britiske investorer er begyndt at blive aktive.
- Lange lejekontrakter, som traditionelt har været på op til 25 år. Som nævnt andetsteds i denne bulletin ser vi muligheder for, at denne længde af lejekontrakter vil blive tilbudt fra børsnoterede selskaber, som vil forsøge at rejse kapital ved at tilbyde deres ejendomme som ”sale-and-leaseback”
Det er altid vanskeligt at forsøge præcist at sige, hvornår bunden er nået, men allerede nu begynder der at komme muligheder for at købe ejendomme, der for 1 år siden var prissat til 5-5½ % og som nu udbydes til omkring 7-7½ % med uopsigelige lejekontrakter på omkring 15 år. Vi tror, at det britiske ejendomsmarked hurtigt vil vise de kendte grundlæggende
Figur 2
Tots Return % p.a.
25 20
Desværre ser vi mange vildledende og negative artikler i danske aviser, hvor der ikke skelnes mellem boligmarkedet og markedet for udlejede erhvervsejendomme, som igen er et helt andet marked end developer branchen med nye bygninger uden lejere.
Income Return % p.a.
Economic overheating
30
Kurs indre værdi
- Lejeindtægterne fra normale lejekontrakter i Storbritannien kan ikke blive mindre, kun forblive på samme niveau eller gå op. - Alle udgifter ved en ejendoms drift, bortset fra ejendomsadministration er normalt lejerens ansvar, det vil sige alle udgifter til udvendig og indvendig vedligeholdelse, ejendomsskatter, forsikring, offentlige afgifter m.v.
Det gennemsnitlige ejendomsafkast er steget fra 5,35 % til 6,69 % i løbet af denne periode, og det er den hastighed hvormed afkastningsprocenten er steget, der har overrumplet mange investorer. Var der nogen advarselstegn? På ejendomsmarkedet i 2006 og ind i 2007 var det, der gav mest anledning til bekymring, omfanget af den egenkapital, der blev investeret i sektoren, fordi det var let - for let – at opnå lån med en ubønhørlig stigning i omfanget af bankgæld til følge. Så sent som i 1. kvartal 2008 steg udlåningen med yderligere 33 milliarder GBP i forhold til den samlede udlåning for de foregående kvartaler til (ca.) 200 milliarder GBP - en stigning på 20% i forhold til det samlede tal for de foregående 12 måneder. Reaktionen på pengerigeligheden og de omtrent ubegrænsede lånemuligheder var, at afkastene blev så lave, at det gennemsnitlige ejendomsafkast på et tidspunkt var 5,34 %. Figur 1
- Hvis en lejer overdrager sit lejemål, hæfter han i lejekontraktens løbetid for, at den ny lejer overholder sine forpligtelser.
IPD Equivalent Yield
9
10 Year Gilt
6
Current Cycle
Equivalent Yield - Gilt Yield
3
Kontorer i City of London - 5,75 % eller højere Butiksbygninger – 6 % eller højere
1 0 Jun 2003 Jun 2004 Jun 2005 Jun 2006 Jun 2007 Jun 2008 Yield % at quarter end
Feb 92
Nov 91
Apr 2009/ Aug 1991
Jan 2009/ May 1991
- Til trods for ovennævnte aktiviteter er der stadig forskel på køberes og sælgeres prisforventninger på markedet, selv om der er tegn på, at denne forskel er ved at blive justeret. Dette skyldes naturligvis, at sælgere og deres agenter er begyndt at blive realistiske med hensyn til hvad markedet vil betale.
2
Late-1980’s/Early-1990’s
Oct 2008/ Feb 1991
Jul 2008/ Nov 1990
Apr 2008/ Aug 1990
Jan 2008/ May 1990
Oct 2007/ Feb 1990
Jul 2007/ Nov 1989
Apr 2007/ Aug 1989
Jan 2007/ May 1989
Oct 2006/ Nov 1989
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
1999
1998
0
2000
100
Jul 2006/ Nov 1988
200
- Prudential har også for nylig solgt en blandet portefølje på 140 millioner GBP til en nyoprettet fond stiftet af Mountgrange til et gennemsnitligt afkast på 7,5 %.
Kontorer i Londons West End – 5,5 % eller højere
4
30% 25% 20% 15% 10% 5% -0% -5% -10% -15% -20% -25%
300
Nogle har solgt porteføljer for at finansiere indfrielser til investorer i deres fonde. Der er nylige eksempler på dette, for eksempel har Prudential solgt en portefølje af butiksejendomme på 60 millioner GBP til Universities Superannuation Fund til et gennemsnitligt afkast på 6,7 %.
Kontorer i provinsen – 6,25 % eller højere
5
Figur 3 Capital value growth (12 month change)
- Lavt antal transaktioner - i de første seks måneder af 2008 har institutioner i Storbritannien købt mindre og afhændet mere.
- For førsteklasses ejendomme er afkastet blevet forbedret over hele linjen:
7
Når man ser de afkast, der nu begynder at afspejle sig, hvor ejendomme kan købes, så der er positivt kontant overskud fra dag ét efter optagelse af et normalt lån og som vil give en investor et godt afkast på sin investerede kapital, så er det forståeligt, at så mange investorer igen er gået ind på markedet, og for udenlandske investorer med den yderligere fordel der ligger i den lave pundkurs.
Source: IPD
400
har ejendomsmarkedet reageret på de begivenheder, der sker omkring markedet, og de karakteriske træk ved markedet kan for øjeblikket sammenfattes som følger:
8
500
2
Et overblik over ejendomsmarkedet i Storbritannien oktober 2008
Som det fremgår af figur 1 blev forholdet mellem renter og ejendomsafkast spejlvendt, således at ejendomsafkastene blev lavere end prisen på penge. Selv om der for nylig er blevet rettet op på denne situation, er man nu havnet i den modsatte grøft og er bekymret over, hvor svært det bliver at låne penge og hvor meget udlånsmarginalerne vil stige. Set i bakspejlet er det måske nemt at sige, at ejendomsinvestorerne glemte deres sunde fornuft, da en af de "gyldne regler" blev brudt, nemlig at fast ejendom som aktivklasse skal have en positiv pengestrøm fra første dag. Siden juni 2007 og starten på kreditkrisen
Varehuse, andet end fødevarer – 6 % eller højere Industri – produktions- og lagerbygninger 6.5 % eller højere - Der er et stigende antal nye opportunistiske fonde, der er blevet etableret hovedsageligt så de er i stand til øjeblikkeligt at handle og erhverve nødlidende ejendomme, når de dukker op.
af den opfattelse, at der er tegn på, at der i sidste kvartal af 2008 og første halvdel af 2009 vil blive udbudt flere ejendomme på markedet af flere forskellige årsager. For det første vil britiske institutioner afbalancere deres vægtning i deres ejendomsporteføljer, også for at blive i stand til at indfri kravet om indløsning fra deres investorer i de forskellige fonde de har. For det andet vil bankerne begynde at afhænde ejendomme og porteføljer, hvilket der allerede er set en række eksempler på. For det tredje vil erhvervslivet, især børsnoterede selskaber, forsøge at sælge ejendomme i form af ”sale-and-leaseback” for at frigive driftskapital.
Danmerc mener som konklusion, at der vil være flere muligheder end hidtil og investorer, der har likvide midler, vil være godt rustet til at drage fordel af disse gyldne muligheder. De individuelle ejendomskategorier i markedet Hvor sunde er de enkelte sektorer i markedet? Relativt set er diagnosen god for investorer, der er likvide med god egenkapital. Figur 2 - Totalafkastet i procent per kvartal for samtlige ejendomskategorier. Selv om de seneste kvartalstal endnu ikke foreligger, når denne publikation udkommer, viser månedsindekset fra IPD på –2,4 %, at billedet igen bliver dårligere. Samlet har afkastene for andet kvartal af 2008 kun én gang været værre i perioden fra 1986-2006. Ser man på hvordan det samlede afkast er opg jort, har stigningen i startafkastet været dramatisk i løbet af de sidste 12 måneder, selv om stigningen blev mere moderat i den første halvdel af året, for så igen at begynde at stige i de seneste måneder. >
Case Study
- Der er rygter om, at Statsfonde især penge fra Mellemøsten, Kina og Norge venter i kulissen og er parat til at investere. - Tyske fonde har været de mest aktive af de udenlandske købere i 2008. De har hovedsagelig fokuseret på kontorejendomme i større byer og provinsen, men er for nylig også gået ind i den industrielle sektor. Når alt dette ses i sammenhæng med de nuværende markedsforhold, er Danmerc
Holland House, Bournemouth Købt for klient i juni 2004 for 12,7 mio. GBP til et afkast på 6,0 %. Solgt i marts 2007 for 18,8 mio. GBP til et afkast på 4,8 %. 3
November 2008 Figur 2
Quarterly market returns all property
8 TOTAL RETURN
6
2007:
-4.4%
2008 H1:
-6.0%
4
Administration af ejendomsaktiver i Storbritannien i en recession.
2.5 2.2
2
0 -1.1
-2
-2.7
-4
-3.3
-6
-8
-7.6
-10 Source: IPD
Figur 3 Drivers of all property return (% pa)
> Figur 3 - Afkast opdelt i lejeværdi og kapitalafkast.
30
Tilsvarende er væksten i lejeværdi aftaget: 4,55 % om året i andet kvartal 2007 og 0,1 % om året i andet kvartal 2008.
20
Figur 4 - Væksten i lejeværdi for alle ejendomskategorier. Faldet i lejeværdivæksten har været mest drastisk for kontorbygninger, selv om dette i høj grad afspejler, hvor uforholdsmæssigt meget det centrale London påvirker statistikkerne, hvor faldet i lejeværdier i City of London samt West End er betydeligt.
10
-20
Omvendt var industrisektoren den eneste aktivklasse, der oplevede en positiv vækst i lejen i juni 2008.
-30
I løbet af første halvdel af 2008 har indkøbscentre, varehuse og kontorer i City of London vist de dårligste resultater, medens almindelige butikker er faldet langsommere end i de foregående kvartaler.
-40 Jun 2003
Jun 2004
Jun 2005
Jun 2006
Jun 2007
Jun 2008
Performance at annual rate over the last 3 months: Rental Value Growth
Yield Impact
Figur 4 15
10
5
0
-5
-10
-15 Jun 2003
Jun 2004
Jun 2005
Jun 2006
Rental value growth at annual rate over the last 3 months: Retail
4
Office
Industrial
Jun 2007
tale, i særdeleshed hvis en ejendom er lejet ud til over markedslejen. Hver ejendom bør have en aktionsplan, der forudser de forskellige parametre, som en property asset manager arbejder ud fra. At være forberedt er af største vigtighed.
Alle asset managere i ejendomssektoren og også alle ledere i ejendomsselskaber må nøje overvåge, at en sikker og likvid indkomststrøm ikke kommer i fare. Det vil betyde, at der må udvikles tiltag afpasset hver enkelt ejendom og en tættere overvågning og samarbejde med ens lejere.
Vi ville ønske vi kunne sige, at disse forholdsregler er fejlsikre, men den sidste måned har lært os, at selv banker med AA+ rating kan komme i vanskeligheder.
Det værste af den globale likviditetskrise, hvor adskillige banker er bukket under, skulle nu være overstået, og det må forudses, at der vil være en stram kreditgivning, hvis virkninger også vil kunne mærkes inden for ejendomssektoren. Risikoen for, at lån vil blive tilbagekaldt ved det mindste problem med en lejers betaling, eller at et lån ikke vil blive fornyet, sætter fokus på en lejers evne til at betale sin husleje, men også på ejendomsbesidderens planlægning af ejendommens indkomststrøm.
0
-10
Butiksejendomme har også lidt, men her har der været en vedvarende lidt faldende tendens siden slutningen af 2005.
Hovedopgaven inden for administration af fast ejendom i de næste 2 år, for såvel eksisterende som nykøbte ejendomme, vil blive at sætte fokus på lejerens økonomiske situation i lyset af den til enhver tid værende økonomiske situation.
Jun 2008
Danmerc har været specielt aktive inden for kontorejendomme, butiksejendomme og hoteller, selv om sidstnævnte ikke er medtaget i nogen af de ovenstående statistikker. Det er vores erfaring, at markedet er begyndt at fastsætte korrekte priser i forhold til risici, og det vil ikke vare længe, før tiden er inde (og er det måske allerede nu) for investorer, der ikke er bange for at investere mod strømmen og drage fordel af de muligheder, markedet vil byde på. På kort sigt forventer vi, at markedet vil fortsætte med en faldende tendens, men på nuværende tidspunkt i cyklussen mener vi, at der er gode grunde til at overveje at investere, selv på mellemlangt sigt.
Det er vigtigt, at asset manager har kendskab til låneaftalen med banken for den pågældende ejendom og ved hvilke betingelser, der er aftalt, således at han kan holde en tæt kontakt til den pågældende bank.
Ved lejegenforhandlinger må det forudses, at der vil blive stærke meningsudvekslinger og uenighed med lejeren. Ved at have en tæt dialog med lejeren, kan en kostbart slagsmål måske undgås. Der vil være stærke røster specielt inden for detailhandlen, der vil kræve, at lejen skal kunne sættes ned, hvilket engelske
lejekontrakter som bekendt ikke tillader, specielt for lejemål der er lejet ud til over markedslejen. Imidlertid er ejeren af en ejendom beskyttet mod sådanne forslag på grund af den stærke britiske lejelov. Det vil være en meget upopulær regering der tør og vil lovgive om ændringer i lejeloven for kontrakter, der allerede er indgået. Der vil naturligvis være lejere, der ikke kan reddes og som går konkurs. Imidlertid vil vi have forberedt en aktionsplan og kan reagere hurtigt og hensigtsmæssigt. Nogle gange indebærer det at tage forholdsregler til at beskytte indkomststrømmen, såsom fogedforretning eller brugen af deponerede midler, S 17 notifikationer og krav mod eventuelle garantistillere. Der er forskellige former for betalingsstandsninger, som kræver forskellige handlinger i relation til at frigøre lejemålet og foretage en genudlejning, eventuelt efter først at have udført en istandsættelse.
Case Study
Vi anbefaler derfor meget stærkt, at der foretages et sundhedstjek af Deres portefølje af ejendomme. Danmerc overvåger nøje lejernes likviditet og udsendte regnskabs- og børsmeddelelser, idet historiske økonomiske rapporter giver et forældet nutidsbillede. Så snart vi får mistanke om, at der kan forekomme problemer med en lejer, indleder vi en dialog med virksomhedens finans- eller økonomidirektør, så vi kan strukturere en plan inden situationen bliver til en ubehagelig overraskelse, hvor mulighederne for en god løsning er blevet mindre. Det betyder også, at vi må stille ubehagelige direkte spørgsmål, men reaktionen på vores ”hjælpsomme” henvendelse er normalt positiv. Løsninger som for eksempel månedlige lejeindbetalinger, eller endog henstand med lejen i en kortere tid under kontrolleret form, er metoder blandt flere der kan komme på
Brunswick Gate, Southampton Købt for klient i juli 2000 for 10,5 mio. GBP. Ejendommen er udlejet til NatWest Bank for 15 år, der udløber i 2012 med break option i 2007. Det blev aftalt at fjerne break option og forlænge lejekontrakten til 2020 mod at ejeren betaler 1,6 mio. GBP. Dette forhøjede den næste årlige vurdering med 4,3 mio. GBP.
5
November 2008
Et ord er ikke et ord. Aftaler skal være skriftlige i England beslutning stadfæster det juridiske princip om, at aftaler skal være skriftlige for at være endegyldigt bindende.
Det engelske Overhus, House of Lords, der blandt andet fungerer som landets øverste retsinstans, har for nylig afsagt en kendelse om, at mundlige aftaler ikke har bindende virkning. Et ord er ikke et ord, før det fastholdes på skrift. Overhuset har således for nylig dømt en bygherre til at tilbagebetale 2 mio. GBP til ejeren af en ejendom efter at have afsagt kendelse om, at en mundtlig aftale mellem parterne ikke var bindende. Advokater for den vindende part i den fire år lange tvist har sagt, at Overhusets
I 2002 indgik den pågældende bygherre D en mundtlig aftale med et ægtepar, der ejede en boligblok i Knightsbridge i det centrale London, om at han ville købe ejendommen for 12 mio. GBP, hvis han kunne opnå byggetilladelse til at modernisere og udvikle denne. De to parter skulle så dele overskuddet fra salget af den renoverede ejendom. Bygherre D fik byggetilladelse, men ægteparret forsøgte at genforhandle aftalen og bygherre D gik herefter til retten. Ved to retsinstanser var dommerne enige om, at han var berettiget til halvdelen af den værdistigning på ejendommen, der var sket efter at han fik byggetilladelsen. Bygherre D accepterede 2 mio. GBP i forlig som sin fortjeneste i 2006, men ægteparret indbragte også sagen for Overhuset, som har omstødt de tidligere afgørelser og
Engelske lejekontrakter - i krisetider Det engelske Insolvency Service publicerer en lang række informationer kvartalsvis, herunder statistikker om udviklingen i markedet. I 2. kvartal af 2008 registreredes 3560 konkurser i England og Wales, hvilket var en forøgelse med 11.6 % i forhold til 1. kvartal og 15 % i forhold til samme kvartal i 2007. 3. kvartals udvikling er endnu ikke offentligg jort, men de for alvor interessante tal ses først med årets sidste kvartals statistik og ikke mindst tallet for året sammenlignet med 2007.
options er ofte betinget af en række omstændigheder. Opfyldelsen af disse betingelser bør gennemgås nøje. Realiteten er den, at ganske mange break options indeholder betingelser, der er stort set umulige at opfylde og ofte har udlejer gode muligheder for at fastholde lejeren til kontrakten, der i England normalt har en varighed, der langt overstiger, hvad der ses på det danske marked, og kan være 15 til 25 år - og ind imellem endnu længere.
Nedturen, der for tiden rammer en stor del af verden gør, at man som ejendomsejer og udlejer skal begynde at forholde sig til en række nye problemstillinger og nøje gøre sig bekendt med de ofte meget forskellige bestemmelser, der findes i engelske lejekontrakter, som regulerer misligholdelse, og være opmærksom på de tegn i lejers adfærd, som er relevant i denne sammenhæng. Den første og ikke særlige vanskelige konstatering er, om lejer har betalt for september kvartal - og om betalingen er sket rettidigt. Lejebetalingerne i engelske lejekontrakter er kvartalsvise og september forfaldsdato er 29. september (Michaelmas Term). Har betaling ikke fundet sted, bør man reagere prompte. Er lejeren først gået konkurs, er udlejers reaktionsmuligheder ret begrænsede.
En fastholdelse af lejeren er naturligvis særlig interessant, hvis der er tale om en lejekontrakt, der er indgået før 1. januar 1996, da en eller flere tidligere lejere garanterer alle forpligtelser i henhold til lejekontrakten i tilfælde af aktuelle lejeres misligholdelse. Det samme er situationen i lejekontrakter efter denne dato i det omfang, der findes en såkaldt AGA clause (Authorised Guarantee Agreement), hvilket betyder, at den tidligere lejer hæfter i tilfælde af aktuelle lejers misligholdelse. Det bemærkes, at i alle såkaldte Institutional Leases findes AGA bestemmelser. Endelig kan situationen være den, at der særligt er aftalt en garanti i forbindelse med en overdragelse af kontrakten eller en konkret garanti stillet f.eks. af et moderselskab for datterselskabets forpligtelser.
Er lejeren i økonomiske vanskeligheder, vil lejeren ofte såfremt der er en break clause i lejekontrakten forsøge at påberåbe sig break options - og engelske lejekontrakter indeholder normalt særdeles specifikke fremgangsmåder og ikke mindst tidsfrister for, at break options kan påberåbes. Break
I det omfang der findes lovbestemte eller aftalte garantier, begrænses udlejers fleksibilitet over for lejer. Ændrer man aftalevilkår i praksis eller ved en konkret aftale, vil garantistiller ofte kunne påberåbe sig, at garantien ikke længere er gældende, hvis garantistiller ikke udtrykkeligt har samtykket.
6
afsagt kendelse om, at bygherre D kun er berettiget til betaling for sin tid og omkostninger i forbindelse med indhentning af byggetilladelsen. Bygherre D er blevet beordret til at tilbagebetale 2 mio. GBP, plus 8 % i renter, selv om han har fået lov til at beholde 150.000 GBP, mens det afgøres nøjagtigt hvor meget han skal betales for sin tid. Desuden står Bygherre D over for et krav om advokatomkostninger på mere end 1 mio. GBP fra ægteparret, samt sine egne advokatomkostninger. Advokat Ian Brierly, der er partner med speciale i ejendomsret hos advokaterne, der repræsenterede ægteparret, udtaler at afgørelsen fra Overhuset har fastslået, at det er afgørende man har en skriftlig aftale. Der er nu vished for, at indtil man har en skriftlig aftale, er man ikke forpligtet af en aftale man kan skifte mening og genforhandle, udtaler advokat Brierly. Overhuset har fastslået, at ægteparret var berettiget til at trække sig ud af aftalen, fordi den ikke var juridisk bindende.
Dette kan være særdeles relevant, hvis lejer begynder at betale lejen månedsvis i stedet for kvartalsvis forud, som udlejer har krav på. Og det sker ganske ofte i et krisemarked som det nuværende. Mange udlejere vælger at acceptere ændrede betalingsbetingelser, hvis de har mulighed herfor. Accepterer man ændret praksis, skal det ske skriftligt med et side letter eller supplemental deed for at sikre, at udlejers retsstilling ikke forringes og man skal evt. betinge sig, at ændrede betalingsvilkår alene er gældende for en kortere periode, hvorefter betalingsmønstret igen skal følge lejeaftalen. Er der en garantistiller, skal man sikre sig, at man kan indgå en sådan aftale uden garantistillers accept - alternativt indgå en skriftlig aftale herom senest samtidig med aftalen med lejeren. I mange lejeaftaler vil der være aftalt et depositum og det er oplagt at trække på dette i overensstemmelse med lejekontrakten bestemmelser, såfremt de aftalte betalinger ikke indgår. Men skal man sikre sin retsstilling bedst muligt, skal man samtidig sørge for at gøre misligholdelse gældende over for lejere. De engelske advokaters gode råd til alle udlejerklienter er straks at etablere et overvågningssystem og at reagere omgående i tilfælde af manglende eller delvis betaling af leje. Advokat, LLM, Randi Bach Poulsen, Managing Partner, Bech-Bruun
Engelske ejendomme i K/S selskaber I løbet af de sidste 15 år har mange danske investorer købt britiske ejendomme gennem K/S selskaber, og de fleste har været særdeles gode ejendomsinvesteringer. Imidlertid har markedssituationen i dag ændret sig ganske betydeligt og ved køb af afskrivningsberettigede butiksejendomme og hoteller er det i dag nødvendigt med en gennemgribende undersøgelse og analyse. Er der for eksempel givet foreløbig byggetilladelse til et større byggeri, der vil flytte handelscenteret i den pågældende by, selvom dette byggeri ikke vil blive startet de første 3-5 år, vil det have betydelig indflydelse for en ejendom, der i dag ligger i en god beliggenhed, men som måske om 5 år ligger dårligt. Ud over de sædvanlige undersøgelser omkring en bygning og en lejer, er det i dag af afgørende betydning også at kende lejerens forretningsplan og strategi. Et godt eksempel på dette kan illustreres ved, at hvor vi for nogle år siden ikke havde nogle betænkeligheder ved at anbefale køb af ejendomme, hvor lejeren var Woolworths, der dengang tilhørte en stor koncern, kan vi i dag ikke anbefale køb af ejendomme, hvor Woolworths er lejeren. I de første 6 måneder af året havde de et underskud på ca. 100 mio. GBP og underskuddet i 2007 var 63.8 mio. GBP. Dette er såmænd ikke det værste, men de har skiftet forretningsplan adskillige gange og har foreløbig lukket eller solgt mere end 100 af deres butikker. Et andet eksempel på, hvordan detailhandlen ændrer strategi, er hos stjernen inden for byggemarkeder B & Q, som er meget veldrevet og som nu tilpasser sig et ændret forbrugsmønster. Hvor alle nye B & Q butikker for 5 år siden ikke kunne blive store nok, ser vi nu B & Q prøve at sælge disse eller dele dem op i mindre enheder, formentlig fordi strategien om både at betjene den almindelige forbruger og samtidig have en gros afdeling til byggefirmaer og håndværkere ikke rigtig slog igennem. Hoteller har også været populære investeringsobjekter på grund af de meget favorable afskrivningsmuligheder. Dette er imidlertid en meget omskiftelig branche, hvor det er de billige hoteller, der har succes i øjeblikket på bekostning af de dyrere mellemklasse hoteller. Man skal imidlertid
gøre sig klart, at en investering i et hotel er mere en investering i hotelbranchen end i en ejendom.
Asset management af ejendomme i K/S selskaber er uhyre vigtigt i det nuværende økonomiske klima for at få det meste ud af investeringen.
Køb og salg af ejendomme fra eksisterende K/S selskaber. Vi har i øjeblikket flere henvendelser fra investorer, hvis ejendomme er næsten fuldt afskrevet, for eksempel når ejendommen er købt for 7-10 år siden, eller hvor investorerne blot ønsker at sælge af flere forskellige årsager. Desværre ser vi eksempler på ejendomme, der ved købet var placeret i et godt handelsområde, men som nu har en sekundær beliggenhed og hvor ejendommen klart burde have været solgt for flere år siden. Havde der været et godt asset management, ville et salg være blevet anbefalet tidligere, også tidligere end den oprindeligt estimerede salgsdato ved købet, og investorerne kunne så have skiftet til en anden ejendom og bedre investering. En gennemgang og vurdering er nødvendig i hvert enkelt tilfælde for at give et korrekt råd, og vi kan naturligvis hjælpe med at finde den bedste løsning, hvad enten det er et direkte salg, indgåelse af en ny lejekontrakt, salg af ejendommen til et nyt selskab, eller måske blot vente med at gøre noget i et stykke tid. Til sidst skal det blot nævnes, at for at vi kan gøre noget, må henvendelsen komme fra bestyrelsen i det pågældende K/S selskab. 7
November 2008
Fokus på kontorejendomme i den vestlige M25 korridor
Udbud
Investeringsmarkedet
Det totale udbud på markedet faldt med 19 % i løbet af første halvår, det største fald siden 2005 og det laveste udbud siden 2001.
Kortet viser eksempler på investeringstransaktioner i første halvår af 2008. Som i andre investeringsmarkeder så den vestlige korridor en betydelig reduktion i antallet af transaktioner. Værdien af det samlede antal transaktioner var ca. 270 mio. GBP, hvilket er cirka halvdelen af, hvad det var for samme periode i 2007. Bemærk, at ligesom i andre dele af landet var institutionelle investorer sælgere og køberne var udenlandske investorer.
Andelen af ledige lejemål for Klasse A kvalitetslejemål i den vestlige korridor er kun lige godt 5 %. Der er ca. 200.000 kvadratmeter (2.200.000 kvadratfod) under opførelse, der ikke var udlejet i slutningen af første halvår 2008, svarende til 9 måneders efterspørgsel.
Lejeniveau STAINES, AURA BUILDING
WATFORD, 64 CLARENDON ROAD
- June 2008 - Price - £25.7m - Net Initial Yield – 6.5% - Tenant – Future Electronics - Purchaser – iii – BVK Europa Immobilien
- June 2008 - Price - £22.5m - Net Initial Yield – 6.83% - Tenant – AWG Property Ltd - Purchaser – IM Properties
London
READING, 400 THAMES VALLEY PARK
BRACKNELL, WATERSIDE HOUSE
- April 2008 - Price - £13.795m - Net Initial Yield – 7.35% - Tenant – Regus - Purchaser – CBRE Realty Trust
Med et totalt areal på 860 mio. kvadratmeter udgør kontormarkedet i den vestlige M25 korridor en vigtig og en dynamisk del af M25 sektoren. Lejerne består af et bredt udsnit af forskellige grupper fra banker og den finansielle sektor til telekommunikation, IT og regerings - og kommunale administrationsbygninger. Området strækker sig mod vest fra London -bydelen Hammersmith i en trekant, der omfatter M40, M4 og M3 motorvejene og så langt vestpå som til byerne Basingstoke, Reading og High Wycombe. Den drivende kraft har historisk set været M4 korridoren, specielt rundt om byerne Reading, Maidenhead, Slough og ind mod Hammersmith. Som kortet viser, har dette område en god infrastruktur hvad angår veje, hvilket forstærkes af Heathrow lufthavnen, der ligger ved M4. Til området hører også den historiske by Windsor med det kongelige slot samt smuk natur og seværdigheder, som for eksempel Windsor Great Park, Themsen og Henley med den berømte ro-regatta. Kontormarkedet langs disse korridorer har udviklet sig i 2 segmenter, kontorejendomme i bycentre og uden for byerne i erhvervsparker. Eksempler på det sidste kan findes i de fleste større byer:
8
Danmerc forventer, at lejeniveauet vil stagnere på grund af de økonomiske forhold, men vi forventer ikke, at lejeniveauet vil falde betydeligt på grund af byggeomkostninger etc. Lejen i eksisterende lejemål kan ikke falde. Som i alle markeder vil der være områder, hvor der er mangel på lokaler og som vil klare sig godt, i særdeleshed hvor der er mangel på kvalitetsbygninger.
Nedgangen i antallet af transaktioner er ikke overraskende på baggrund af den økonomiske situation inden for banksektoren og manglen på finansieringsmuligheder. Imidlertid har prissætningen på markedet reageret hurtigt på de nuværende betingelser og startafkastet for førsteklasses ejendomme var i juni 2008 omkring 6,25 %, 50 basis point højere end ved starten af året. Fra slutningen af juni har startafkastet bevæget sig yderligere op til 6,5 % og vi forventer, at denne trend vil fortsætte til 7 % inden for kort tid.
På trods af de nye markedsvilkår er det klart, at hvor en sælger har en kvalitetsejendom, vil der være købere til denne, hvis den er prissat korrekt. Der er megen kapital til rådighed for investering i fast ejendom, og det er kun den nuværende usikre bankfinansiering, der giver problemer. I den nærmeste fremtid vil M25 sektoren gå en udfordrende tid i møde, da ejendomsværdierne vil falde som følge af de nuværende økonomiske vanskeligheder. Byggeomkostninger er indtil for nylig steget betydeligt og kombinationen af dette og lavere grundværdier og muligvis et lavere lejeniveau vil medføre vanskelige beslutninger for mange bygherrer. Der kan meget vel blive interessante opkøbsmuligheder i dette område.
Case Study
Case Study
Vulcan House, Sheffield
St. Andrew Street, London
Købt for klient i juni 2008 for 19,5 mio. GBP til et afkast på 6,6 %. Udlejet til Home Office, det britiske indenrigsministerium, for 20 år med fleksible break options men minimum 12 års garanteret indkomst.
Købt for klient i oktober 2001 for 21,8 mio. GBP til et afkast på 6,5 %. Solgt i December 2006 for 37,4 mio. GBP til et afkast på 3,8 %.
- August 2008 - Price - £25.18m - Net Initial Yield – 6% - Tenant – Cable & Wireless UK - Purchaser – Canada Life
Readings erhvervsparker uden for byen omfatter ”Green Park”, en ca. 70 hektar stor erhvervspark med kontorejendomme bygget af Prudential, som i de første år sikrede betydelige udlejninger blandt andet til Cisco og Symatec, før byggeriet var startet. Reading har også en anden betydelig erhvervspark ”Thames Valley Business Park”, hvor blandt andet Microsoft, Oracle og ING er lejere. Maidenhead har blandt andet erhvervsparken ”Vanwall Business Park”, hvor blandt andet Costain Plc har kontorer. Ved Heathrow lufthavn og M4 ligger der en betydelig erhvervspark ”Stockley Park”, som er blevet udbygget over en årrække. Der er 185.000 kvadratmeter eller 2 millioner kvadratfod kontorarealer og blandt lejerne er BT, GlaxoSmithKline, EDS, og Marks & Spencer. Dette er blot eksempler på nogle af de erhvervsparker der findes, men der er utallige andre langs M3, M4, og M40. Inden for de sidste 10 til 15 år er de fleste lejere kommet fra TMT (Technology, Media and Telecommunications). Ved nedgangen inden for disse industrier i starten af dette årti (2001-2003) faldt efterspørgslen og lejeniveauet faldt. Det nuværende niveau varierer fra område til område, men toplejen er stadig omkring 325 GBP pr. kvadratmeter
(30 GBP pr. kvadratfod) med eksempler på, at dette niveau opnås i Vanwall Business Park til et amerikansk firma, Biogen Idec, for en bygning på 5.000 kvadratmeter (53.000 kvadratfod). Lejekontrakten er med en løbetid på 15 år med en opsigelsesmulighed for lejer efter det 10. år.
Hvordan er udlejningsmarkedet i første halvår af 2008 ? Hovedpunkterne er:
Nye udlejninger I alt 176.500 kvadratmeter (1,9 mio. kvadratfod) nye lejemål er indgået, hvilket er mere end i samme periode i 2007. Det skal bemærkes, at der har været en række større udlejninger, for eksempel har ”YELL” lejet 14.200 kvadratmeter (153.000 kvadratfod) i Readings centrum i første kvartal. Det skal også bemærkes, at bygninger på eller under 4.500 kvadratmeter (50.000 kvadratfod) ikke har oplevet større udbud og efterspørgsel på trods af markedsvilkårene. Det, der har bestemt omsætningen, har været de større udlejninger. Bank- og finanssektoren har tegnet sig for cirka 9 % af totaludlejningerne i indeværende år. Til sammenligning er procentdelen for London 28%. >
9
November 2008
Hvad i alverden foregår der?
OL London 2012
Jeg skriver denne artikel torsdag den 9. oktober 2008, dagen efter, at den britiske regering annoncerede sin redningsplan på 400.000.000.000 GBP for at redde den britiske banksektor. Denne handlingsplan er blevet iværksat midt i en global finansiel heksekedel og det er en situation, der påvirker banker og markeder over hele verden.
Ud over den nationale stolthed og æren ved at være vært for de Olympiske Lege, har London en unik mulighed for helt at ændre byens image.
Med hensyn til det britiske ejendomsmarkeds sundhedstilstand, er det en interessant kontrast, at ny finansiering nu hverken kan opnås fra HBOS eller RBS. Imidlertid er Lloyds TSB og Abbey stadig villige til at belåne erhvervsejendomme, om end på meget konservative vilkår og i nogle tilfælde kun til eksisterende kunder. På samme tid er både HSBC og Barclays klar til at udlåne men er meget mistroiske og dybdeborende, når de modtager en låneansøgning. Hvor kan vi forvente, at markedet vil være om 6-12 måneder?
Dominic Reilly, Chartered Surveyor, Partner Property Finance, King Sturge
10
Der vil ikke umiddelbart blive nogen muligheder for at vende tilbage til situationen med kraftig belåning, hvor kun meget lidt eller ingen egenkapital er en del af at strukturere en handel. Vi kan også sige, at markedet for Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) er blevet ugleset , og medens nogle vil sige, at ”securitisation” er godt nok, vil en tilbagevenden blive på et mere reguleret grundlag med meget mere fokus på den credit rating proces, der finder sted i forbindelse med udstedelsen af obligationer.
Markedet må nu vurdere, hvornår det tror bunden er nået for aktivernes værdi, og dem der har modet og midlerne vil på mellemlangt sigt opnå gode afkast af investeringer under disse omstændigheder. Disse afkast kan muligvis øges ved hjælp af gearing, som tidligere beskrevet. Hos King Sturge beregner vi et Index, som viser det beløb, der kan lånes baseret på det til enhver tid gældende afkast på ejendomsinvesteringer, samt prisen på penge baseret på 5 års swap rates.
View of the 2012 Olympic Stadium
160%
8%
140%
120% 6% 100%
80%
5%
60% 4% 40% 3% All property initial Yield King Sturge/Property Week Index Five-Year Swap Rate 2%
20%
Sustainable loan to value ratio.
7%
Den olympiske park kommer til at ligge i Lower Lea Valley. Selve arealet er på 2,5 m² eller det der svarer til 357 fodboldbaner. I de seneste 400 år har en stor del af området været brugt til industri, fra tekstilindustrien i det 17. århundrede til raffinaderier i det 18. århundrede. Fedtkogerier, distillerier og
Siden starten på kreditkrisen i august 2007 er startforrentningen for investeringsejendomme steget kraftigt, mens 5 års swap rates er faldet. Bankerne muligheder for at udlåne og låntagernes for at låne er derfor blevet forbedret, fordi der er mere indtægt til rådighed til at servicere et lån, som er blevet billigere, fordi renteudgiften falder hurtigere end marginalerne stiger. På baggrund af de gode muligheder, der vil fremkomme inden for den nærmeste fremtid på det britiske ejendomsmarked, vil det være fornuftigt for selektive købere at overveje at optage et lån for at gøre investeringen mere attraktiv.
kemisk industri har alle befundet sig i området. Siden sidst i det 19. århundrede er omkring 50 % af arealet blevet anvendt til deponering af affald, herunder en 100 år gammel losseplads på det sted, hvor den olympiske cykelbane (VeloPark) skal ligge. Ca. 75 % af arealet lider af en eller anden form for forurening, bl.a. benzin, olie, tjære og tungmetaller som arsenik og bly. Vandvejene, der løber igennem området, er blevet misrøgtet i årevis og horisonten domineres af de 52 master, der fører elkabler gennem området. I løbet af 2008 fokuseres der på at rydde arealet, nedrive hundredvis af bygninger og flytte elkabler og rense 1,3 millioner tons forurenet jord for flere hundrede års industriel forurening. Hertil kommer, at en enorm ”genbrugs”maskine forarbejder 500 tons skrald fra lossepladsen hver dag. Meget af dette affald bliver genbrugt på stedet eller genanvendt på anden måde. Når dette arbejde er fuldendt begynder bygge-og anlægsarbejderne og den første fase er allerede i gang. For at få et vellykket OL, må infrastrukturen og transportsystemet være fuldt
Dette kan godt blive det område, hvor mange Londonere først vil se virkningerne af byggeaktiviteterne i forbindelse med OL. Alle brugere af den offentlige transport ser utvivlsomt frem til forbedringer af Londons nedslidte offentlige transportsystem. Under legene vil et lyntog køre i pendulfart mellem St Pancras stationen i centrum til den olympiske park. De fleste af infrastruktur-projekterne er dog naturligvis af en mere permanent karakter. De Olympiske Lege har især for den østlige del af London ført til en lang række planlagte forbedringer af transportsystemet. Docklands Light Railway (DLR) sørger i øjeblikket for togtransporten i øst-London og kapaciteten vil blive øget med 2,6 km spor og 55 nye togvogne. Andre planer om at forbedre transportsystemet går bl.a ud på at ændre de nuværende to-vogns tog til tog med tre vogne. Flere stationer er ved at blive moderniseret og udvidet til at kunne klare den forventede stigning i passagertallet.
Alt i alt ser London frem til, hvordan legene vil ændre byen og vi vil vende tilbage med mere nyt, efterhånden som projektet skrider frem.
Ejendomsadministration Danmerc tilbyder alle discipliner inden for ejendomsadministration og disse kan skræddersyes, så de opfylder hver enkelt klients krav. Ejendomsadministrationen er baseret i London, men udøves i hele Storbritannien og ledes af Nick Griffith, Chartered Suveyor med mere end 25 års erfaring, og Tom Beattie som Facility Manager.
0%
nAp 00 rJu 00 l0 Oc 0 tJa 00 nAp 01 rJu 01 l0 Oc 1 tJa 01 nAp 02 rJu 02 l0 Oc 2 tJa 02 nAp 03 rJu 03 l0 Oc 3 tJa 03 nAp 04 rJu 04 l0 Oc 4 tJa 04 nAp 05 rJu 05 l0 Oc 5 tJa 05 nAp 06 rJu 06 l0 Oc 6 tJa 06 nAp 07 rJu 07 l0 Oc 7 tJa 07 nAp 08 rJu 08 l0 Oc 8 t08
Vi lider af meget slemme tømmermænd efter den løsslupne fest, som ejendomsinvesteringsmarkedet tidligere var, hvor det fortsatte til langt ud på natten med deltagelse af investorer i overdådig stemning opmuntret af mulighederne for billig og rigelig kredit. Som enhver god forælder skulle vi have slukket for musikken og lysene kl. 24 og sendt alle hjem, i stedet for at lade festen fortsætte til ud på morgenstunden. Vi lider nu under konsekvenserne. Måske kan den britiske regerings redningsplan sammenlignes med en Bloody Mary dagen derpå.
I lyset af dette vil ejendomskøb i de næste par år blive finansieret efter en traditionel konservativ låne- og egenkapitalmodel, hvor egenkapitalen tegner sig for mellem 30-50% af købsprisen og med lån på mellem 50 % og op til 70% af vurderingsprisen.
5 year swap rate. All property initial yield.
Håbet er, at denne redningsplan iværksat af den britiske regering og andre regeringer rundt omkring i verden vil genskabe nogen stabilitet i det finansielle marked og at økonomien og erhvervslivet generelt kan vende tilbage til normale tilstande. I lyset af hvad der er sket vil markedet og investorerne spørge sig selv, om dette vil være tilfældet.
Jeg tror vi kan forvente, at tilliden til sidst vil vende tilbage til markedet og bankaktier vil genvinde det tabte, og efter en recession i de fleste økonomier vil tingene normaliseres og man vil igen opleve positive afkast på ejendomsinvesteringer.
Ja
Problemerne på grund af denne manglende tillid tydeliggøres af, at aktier i 2 af de førende britiske banker HBOS og RBS, som har udlånt kraftigt til både bolig- og erhvervsejendomme, er faldet med 87,4 % og 80,7 % i de sidste 12 måneder. Til sammenligning er aktier i HSBC kun faldet med 7 %, hvilket viser en stærk kontrast mellem, hvordan de forskellige banker har klaret sig.
Da London blev tildelt legene i 2012 var det meget mere end blot en vigtig sportsbegivenhed, det var også startskuddet til en enestående mulighed for at udvikle en forsømt del af øst-London. Tanken er, at efter legene vil et nyt bæredygtigt samfund blive integreret i området omkring den olympiske park og den lokale befolkning vil kunne glæde sig over en ny park, nye boliger og sportsfaciliteter i verdensklasse.
funktionsdygtige og i stand til at klare antallet af brugere.
Danmerc anvender det seneste nye ejendomsadministrations software fra Qube til registrering af alle oplysninger om ejendommene og administration af deres bogholderi. En række standard eller specielt udviklede rapporter kan blive produceret blot ved et tryk på en knap og leveret i mange forskellige formater, herunder pdf filer og regneark, for at lette administrationen. Account manageren har ansvaret for de forskellige konti og den daglige kontakt med lejerne og leverandørene, og besvarer spørgsmål fra disse, samt kontrollerer at lejen er betalt på forfaldsdagen. For bygninger med flere lejere overvåges udgifterne nøje for at sikre, at disse er i overensstemmelse med de budgetter, der er vedtaget, således at skulle der opstå væsentlige overskridelser, kan der handles umiddelbart. Fællesudgifterne for bygninger med flere lejere vil normalt blive revideret inden for 3 måneder efter regnskabsårets udløb i overensstemmelse med RICS Code of Practice.
Ejendomsadministratoren besigtiger jævnligt ejendommene for at kontrollere, at lejerne har opfyldt deres forpligtelser i henhold til lejekontrakten, samt for at holde kontakten ved lige med lejerne og få et overblik over deres lokalebehov. Vi er i en ideel situation til at udnytte muligheder for at forbedre værdien ved for eksempel ved forhandling at fjerne lejers muligheder for at afbryde lejemålet eller ved at forlænge lejemålet, udleje yderligere lokaler eller finansiere forbedringer mod en lejeforhøjelse. Det indgår også i det daglige arbejde, at det lokale lejemarked overvåges for at vurdere, om ændringer vil have indvirkning på værdien af den pågældende ejendom. Facilitiy manageren inspicerer bygningerne med flere lejere én gang om måneden og mødes med lejerne og de firmaer, der er antaget til serviceopgaver på den pågældende ejendom, for at kontrollere, at alt er i orden. Vi bestræber os på at have et godt forhold til vore leverandører for at opnå den bedste service, og foretager regelmæssig kontrol af deres ydelser, samt forhandler fordelagtige priser med de firmaer, der kan leve op til vore krav. Den lokale ejendomsansvarlige i selve bygningen er også et centralt medlem af Danmercs
ejendomsteam, og repræsenterer Danmerc og indirekte ejeren af bygningen på stedet samt forestår det daglige arbejde med bygningen og de udlejede lokaler med støtte fra hele ejendomsadministrationen. Ejendomsadministrationen tilbyder sammen med Danmercs asset management team en konsulentservice med henblik på at koordinere arbejdet med udlejning, lejegenforhandlinger og ny udlejninger ved hjælp af data fra computer administrationsprogrammet. Alle detaljer om lejemålet findes i systemet. Ved lejegenforhandling vil det lokale marked blive undersøgt og overvåget for at finde det rigtige tidspunkt til at starte proceduren med varsling af ny leje og forhandling med lejeren. Ud over Danmercs egen ekspertise anvender Danmerc et større antal eksterne specialister, som indgår i det netværk af eksperter, Danmerc benytter. I forbindelse med udvælgelsen af ekspertbistand vil mindst 2 firmaer blive interviewet for at finde det bedst mulige. Danmerc har også et tæt samarbejde med de firmaer, der leverer de nødvendige tjenesteydelser til bygningen for at opfylde ejerens forpligtelser, som f.eks. ejendomsforsikringer, skat, afskrivning, advokater og indretningsarkitekter.
11
November 2008
Personerne bag Danmerc Med et uovertruffent, dybtgående kenskab til det britiske ejendomsmarked har Danmerc de bedste forudsætninger for at rådgive danske klienter om investering i et af verdens mest sikre og likvide ejendomsmarkeder med høje totalafkast. Ib Bjørnbirk, Statsautoriseret ejendomsmægler, MDE, V, Partner
Lars Sindberg, Cand. oecon., Adm. direktør, Partner
Firmaets grundlægger og formand. Over 40 års erfaring inden for fast ejendom, såvel i Danmark som internationalt, herunder som landsformand for Dansk Ejendomsmæglerforening, præsident for Nordisk Ejendomsmæglerunion og Deputy World President for International Real Estate Federation.
Administrerende direktør med det overordnede ansvar for Danmerc siden 2003. 18 års omfattende international ledelseserfaring.
Stifter af flere investeringsselskaber i Storbritannien. Har sammen med advokat Randi Bach Poulsen, Bech-Bruun, skrevet bogen ”Fast Ejendom i England”.
Han er derudover ansvarlig for kontakt til bankerne omkring finansiering, refinansiering, swap-aftaler m.v. Som overordnet ansvarlig varetager han kontakten til skattemyndigheder, revision og øvrige eksterne rådgivere på vegne af klienterne.
Mark Millar, BSc, MRICS, Chartered Surveyor, Partner
Peter S. Dove, MRICS, MCIArb, Chartered Surveyor, Partner
Efter mere end 20 år på det britiske ejendomsmarked har Mark Millar erfaring i investeringer og udvikling af ejendomsprojekter inden for forskellige ejendomskategorier. Han arbejdede for Jones Lang LaSalle i 1980’erne og opbyggede en lang række kontakter blandt institutionelle klienter og ejendomsselskaber.
Peter Dove har arbejdet i ejendomsbranchen siden 1980 og har omfattende erfaring fra ejendomsmarkedet, både i Storbritannien og i Tyskland. Han var også en af stifterne af asset management firmaerne Cording Land and Millar Kitching Management og havde personligt ansvaret for en portefølje på 1,5 mia. GBP.
Mark er ansvarlig for at formulere og implementere investeringsstrategier sammen med klienterne. Som investeringsansvarlig står han således for håndteringen af klienters køb og salg.
Som leder af Danmercs asset management team har Peter ansvaret for alle asset management funktioner, hvor hver enkelt ejendom i vore klienters portefølje løbende overvåges for at finde det bedst mulige tidspunkt for at øge værdien af investeringerne.
Simon M. G. Kitching, FRICS Chartered Surveyor, Partner
Nicholas P. Griffith, BSc, MRICS Chartered Surveyor, Associate Director
Simon Kitching begyndte i ejendomsbranchen i 1980 hos Jones Lang LaSalle. Han specialiserede sig i at sammensætte finansiering og investeringstransaktioner med britiske institutioner og ejendomsselskaber, herunder sale-and-leaseback deals med børsnoterede ejendomsselskaber.
Nick Griffith har grundig, alsidig erfaring fra branchen efter næsten 30 år inden for forskellige sektorer. I 1988 blev han ansat som Asset Manager i DTZ og har siden 2002 været leder af Danmercs ejendomsadministration. Nick koordinerer blandt andet eksterne rådgiveres aktiviteter for at sikre, at kunderne får den bedst mulige rådgivning og service.
Simon samarbejder med Mark Millar og Ib Bjørnbirk om at finde ejendomme, der endnu ikke er på markedet. Simons omfattende netværk og hans kontakter i ejendoms- og finansverdenen medfører, at han har adgang til at finde egnede emner til investorerne.
Tom Beattie, Facility Manager Tom Beattie er Facility Manager med 10 års erfaring inden for byggetekniske områder og 20 år i servicesektoren. Tom har ansvaret for levering af serviceydelser og vedligeholdelse af ejendomme med flere lejere. Herudover indeholder arbejdsopgaverne kontrol af, at alle forpligtelser i henhold til lejekontrakter og lovgivningen overholdes.
Sammen med firmaets investerings- og management team koordinerer Lars aktiviteterne for og kommunikationen med klienterne og varetager implementering af disses finansieringsstrategi.
Det britiske ejendomsmarked – et unikt marked hvor: - Lejekontrakter er lange og uopsigelige (15-25 år) - Lejen ikke kan blive lavere end den var på købstidspunktet - Lejen er en nettoindtægt for ejeren - Lejeren betaler alle udgifter, bortset fra omkostninger til ejendomsadministration - Lejeren er ansvarlig for udvendig og indvendig vedligeholdelse, ejendomsskatter m.m.
jackson house, 18 savile row, london W1S 3PW t: +44 (0) 20 7439 1515 f: +44 (0) 20 7434 2433 e: info@danmerc.com www.danmerc.com