PROPERTY MINDGAMES

Ali Tranghanda C E O Indonesia Property Watch

DIMANA ANDA TEMPATKAN PASUKAN ANDA?

”Bila Anda kuat di semua lini, maka Anda lemah di semuanya, bila Anda kuat di satu lini, maka Anda lemah di lini lainnya”.

Dalam sebuah buku mengenai strategi perang Sun Tzu, seorang ahli strategi yang dilahirkan 2500 tahun lalu di daratan Cina dijelaskan bagaimana Anda harus berperang dan mengatur pasukan Anda. Dimana pasukan Anda ditempatkan akan berpengaruh pada hasil yang akan diperoleh. “Bila Anda kuat di semua lini, maka Anda lemah di semuanya, bila Anda kuat di satu lini, maka Anda lemah di lini lainnya”. Kalimat di atas mempunyai arti yang sangat dalam. Diperhatikan lebih jauh, secara prinsip sangat berguna dan dapat direalisasikan, dalam hubungannya dengan strategi pemasaran properti. Mana yang Anda pilih, melakukan kampanye di semua wilayah, atau kampanye di suatu fokus wilayah tertentu? Tergantung jenis produk apa yang sedang Anda pasarkan.

Bila produk Anda jenis consumer goods, maka tentunya produk Anda diharapkan dapat menjangkau semua wilayah. Namun pada proyek-proyek properti, pangsa pasar yang ada relatif bersifat lokal (localized). Profil pembeli untuk suatu proyek properti dalam jangkauan radius primer mewakili 70% pembeli proyek tersebut. Sisanya berasal dari wilayahwilayah lain diluar wilayah primer tersebut. Besaran jangkauan pangsa pasar primer tergantung dari jenis properti dan besaran properti. Namun pada prinsipnya kita tidaklah harus melakukan kampanye pemasaran di semua wilayah.

Meskipun hal ini telah disadari para pelaku bisnis properti, namun pada kenyataannya sering terlihat suatu proyek seakanakan mau mengambil semua bagian ‘kue’ yang ada di wilayah lain. Sah-saja hal tersebut dilakukan, namun di lain pihak dikhawatirkan Anda akan kehilangan ‘kue’ di pangsa pasar primer Anda sendiri.

Komunikasikan proyek Anda di wilayah pangsa pasar primer Anda terlebih dahulu. Semakin luas Anda memasarkan proyek Anda, maka konsentrasi akan semakin terpecah. Dimana sebenarnya pangsa pasar di wilayah primer Anda lah yang harus digali sampai habis. Karena pangsa pasar primer Anda relatif lebih mengetahui dan mengenal proyek Anda dibandingkan dengan pangsa pasar di luar wilayah primer Anda. Bila Anda mendapatkan feed back buruk dari wilayah pasar primer Anda, jangan harap Anda akan mendapatkan yang lebih baik dari wilayah diluar wilayah primer Anda.●

SEBAGIAN BESAR MASYARAKAT MASIH BUTUH SOSIALISASI KEBIJAKAN DI BIDANG PROPERTI

Pemerintah telah mengeluarkan beberapa kebijakan relaksasi di bidang properti untuk dapat menstimulus pasar seperti kebijakan DP 0 persen, pengurangan PPN, sampai tren suku bunga rendah. Ali Tranghanda, CEO Indonesia Property Watch bahkan menyebutkan bahwa saat ini pemerintah banyak menggelontorkan kebijakan di bidang properti yang disebutnya sebagai total football di bidang properti. “Ini ibarat total football di bidang properti, dimana sektor properti banjir stimulus untuk berharap pasar properti meningkat. Meskipun belum sepenuhnya efektif namun paling tidak ini dapat menjadi titik balik optimisme pasar properti di tengah pandemi seperti saat ini,” ujarnya.

Namun ternyata kebijakan ini masih belum sepenuhnya diketahui oleh sebagian besar masyarakat. Sosialisasi dan informasi mengenai stimulus tersebut dirasa masih kurang. Sebesar 64,5 persen masyarakat belum mengetahui adanya pengurangan PPN untuk pembelian rumah siap huni sampai 31 Agustus 2021 untuk segmen harga sampai Rp5 miliar. Hal ini terlihat dari survei Indonesia Property Watch untuk memotret efektifitas kebijakan pemerintah tersebut per akhir Maret 2021 atau paling tidak sebulan setelah kebijakan itu berlaku. Kondisi ini tentunya menjadi pekerjaan rumah bagi semua stake holder properti untuk dapat menyampaikan informasi sesegera mungkin kepada masyarakat.

Selain itu pemahaman masyarakat mengenai kebijakan DP 0 persen juga masih rendah. Sebesar 31,6 persen masyarakat sudah mengetahuinya, sisanya malah belum tahu adanya relaksasi DP 0 persen. Terkait suku bunga rendah, sebesar 53,0 persen masyarakat masih merasa bunga KPR yang ada di pasar tidak berubah. Sebesar 24,2 persen menganggap masih tinggi, sedangkan selebihnya merasa suku bunga KPR sudah lebih rendah. Para pengembang saat ini terus melakukan promo untuk dapat mengambil manfaat dari kebijakan yang dikeluarkan. Sebesar 72,9 persen pengembang merasa bahwa tren suku bunga rendah sangat berpengaruh untuk meningkatkan penjualannya. Meskipun demikian di sisi lain, sebagian besar pengembang atau sebesar 54,2 persen masih menganggap kebijakan DP 0 persen belum terlalu berpengaruh. Hal ini juga dikarenakan bahwa saat ini sebagian pengembang sudah melakukan strategi harga tanpa DP tanpa harus menunggu kebijakan DP 0 persen dari pemerintah.

Untuk pengurangan PPN 0 persen, sebesar 49,2 persen dari pengembang pun masih merasa belum terlalu memengaruhi penjualan. Hal ini juga terkait batasan rumah siap huni yang membuat para pengembang yang tidak mempunyai ready stock relatif tidak dapat menikmati aturan ini. Sebaliknya untuk para pengembang yang mempunyai rumah ready stock ini waktunya untuk ‘cuci gudang’ unitunit rumahnya dan terbukti beberapa pengembang tancap gas untuk dapat menghabiskan rumah-rumah ready stock-nya.

“Beberapa hal memang masih harus ditambahkan terkait pengurangan PPN 0 persen sehingga tidak terbatas hanya rumah ready stock namun juga untuk penjualan inden, meskipun harus dibatasi progres tertentu, jadi tidak bisa juga hanya tanah kosong. Dan waktunya jangan hanya 6 bulan, kalau perlu sampai akhir tahun, karena pengambilan keputusan membeli properti tidak sebentar. Belum lagi bila ada pengurangan BPHTB yang menjadi beban bagi pembeli rumah. Bila itu terjadi, wah bisa dipastikan akan terjadi peningkatan signifikan di pasar properti,” jelas Ali. ●

Sumber: Indonesia Property Watch