24 MENS & ECONOMIE
DE STANDAARD
MAANDAG 8 SEPTEMBER 2014
GELD&BELEGGEN
P
MENS & ECONOMIE 25
DE STANDAARD
MAANDAG 8 SEPTEMBER 2014
PORTEFEUILLE
Met het Quares Student Housing Fund wil de Antwerpse vastgoedspecialist Quares investeerders naar de markt van de studentenkamers lokken. ‘Wij werken aan de oplossing van een structureel tekort,’ zegt topman Herman Du Bois. VAN ONZE MEDEWERKER
MICHIEL LEEN MECHELEN | Vastgoed
is de ro de draad in Du Bois’ carrière. In zijn eerste job bij het huidige PWC evolueerde hij snel in de richting van vastgoed. Via een Scandinavi sche groep belandde Du Bois bij Asset & Property Managers dat opging in Atisreal en werd overge nomen door BNP Paribas. De ban caire focus van die constructie lag Du Bois minder. Met de oprich ting van vastgoedspecialist Qua res zette Du Bois opnieuw in op ondernemerschap, met partners Freddy Hoorens en Anneleen Desmyter. Met het Quares Student Housing Fund wil het Antwerpse bedrijf in vesteerders naar de kotenmarkt lokken. ‘Door beleggers de mogelijkheid te beiden om te investeren in stu dentenhuisvesting, willen we meewerken aan de oplossing voor een structureel tekort. Scholen en
overheden zijn op zoek naar een brug met de kapitaalmarkt om nieuwe studentenhuisvesting te ontwikkelen. De gebruiker, in dit geval de student, staat centraal. Met respect voor de kapitaal markt en onze kennis en ervaring zoeken we een oplossing voor hem. De vastgoedmarkt is im mers erg kapitaalintensief. Con creet poolen we geïnteresseerde beleggers in een vennootschap. Zelf doen we daarbij niet aan pro jectontwikkeling: we investeren in projecten van scholen en ont wikkelaars. De belegger is niet de eigenaar van één kamertje, hij is aandeelhouder in het Quares Stu dent Housing Fund. Het is een in teressante formule voor wie zelf weinig kennis heeft van vastgoed, of geen tijd heeft om het zelf te be heren. Ook voor wie wat meer risi cospreiding wil, is dit een interes sante optie.’ Waarom per se investeren in studentenkamers en niet, bij
voorbeeld, in studio's of gara geboxen? ‘Het is complementair aan andere soorten vastgoed. Op die manier kun je nog wat meer spreiden. Bo vendien is er een reële vraag naar kwalitatief aanbod. Het blijft wel een niche. Belangrijk bij vastgoed investeringen is dat je een plan B hebt. Een gebouw verhandelen of omvormen doe je niet van de ene dag op de andere. In de nieuwe projecten zetten we dan ook in op studentenkamers die later, indien nodig, snel tot betaalbare appar tementen kunnen worden omge vormd. We weten niet met zeker heid of de hoge vraag naar studen tenkamers zal aanhouden wan neer bijvoorbeeld elearning een hoge vlucht zou nemen.’ ‘Steden willen die mix van wonen, werken, winkelen en studeren. En studenten vragen expliciet om be tere kwaliteit en service. Vanuit die optiek denk ik dat wij een inte ressante alternatieve vastgoedin vestering bieden.’ Bent u dan zelf voor kotbaas aan het spelen? ‘Vastgoed is meer dan stenen, het
‘De studentenhuis vesting professio naliseert en wordt transparanter. De kwaliteitseisen worden strenger’
Flexibele fondsen (obligaties/aandelen): Blackrock Global Allocation JP Morgan Global Income Ethna Aktiv B DNCA Eurozone evolutiv Fund Quest Patrimoine (belegt in flexibele fondsen)
Hoe en wat kiezen vermogensbeheerders Koen Desmecht
VAN ONZE MEDEWERKER
JAN REYNS BRUSSEL | BNP
Paribas Fortis Private Banking werkt voor men sen met een portefeuille vanaf 250.000 euro. Koen Desmecht stelt mee de por tefeuilles van de klanten samen en als hoofd van onder meer vier fondsenanalisten in Brussel, is hij een kenner van het onoverzichte lijke woud vol beleggingsfondsen. Hoe selecteert u de beleggings fondsen? ‘In Parijs hebben we twaalf men sen die fulltime bezig zijn met het
analyseren van fondsen. Het is be langrijk dat we de bijzonder uitge breide data daarover goed op een rijtje hebben. Maar het fondsen beheer is ook vooral een business van en over mensen. Welke men sen beheren het fonds, hoe orga niseren ze zich en wat zijn hun nieuwste inzichten? Om de vinger aan de pols te houden, gaan onze analisten in Parijs en Londen ook veel ter plaatse spreken met de fondsbeheerders.’ En wat is uw job in de analyse? ‘In Brussel hebben wij uiteraard rechtstreeks toegang tot de analy ses en bevindingen van onze colle ga’s in Parijs. Met vier fondsen analisten doen wij eigenlijk de vertaalslag naar onze markt en klanten: hoe kunnen we die fond sen het best gebruiken in de por tefeuille van onze klanten.’ In hoeverre houdt u rekening met de distributie en/of com merciële vergoeding die BNP Paribas Fortis krijgt van de be
Koten verhuren was tot voor kort een vrij kleinschalige aan gelegenheid. Vindt een bedrijf als Quares daarin makkelijk een plaats ? ‘De studentenhuisvesting profes sionaliseert en wordt transparan ter. De kwaliteitseisen worden strenger. De overheid is zich veel meer bewust van zijn verplichtin gen op het vlak van stadsontwik keling. En ook de huisvestings diensten van de scholen zijn ge evolueerd. Br(ik in Brussel is daar een mooi voorbeeld van. Daar moet je als aanbieder in meegaan. Wie blijft hangen in de jaren 80, valt langzaam af.’ Is die klassieke kotbaas een concurrent? ‘Neen. Wat wij doen is comple mentair met dat aanbod. De stu dent heeft nu de keuze. Hij kan nog steeds kiezen voor een klas siek kot bij een huisbaas die drie kamers te verhuren heeft, of voor een modern, ecologisch alterna tief met goede service. De twee kunnen echter perfect naast el kaar functioneren in het spel van vraag en aanbod. Het is aan de overheid om erover te waken dat er niet plots een overaanbod ont staat, want dan schieten projec ten als dat van ons hun doel voor bij. Dat is een moeilijke even wichtsoefening waarvoor we zelf de research voeren. Al zijn de de mografische trends vrij voorspel baar. Onze klanten van morgen zijn vandaag al geboren.’
Interessante beleggingsfondsen, geselecteerd door Koen Desmecht
BELEGGINGSFONDSEN
Ook professionele vermogensbeheerders gebruiken fondsen voor hun klanten. Koen Desmecht is fondsenanalist bij BNP Paribas Fortis Private Banking.
is ook en vooral dienstverlening. Je moet weten welke oplossingen de student wil en faciliterend op treden. Zo geef je de scholen de kans om op hun corebusiness te focussen, wij nemen het facilitaire luik dan wel in handen.’ Welke return kan de investeer der verwachten? ‘In ons businessplan projecteren wij zo'n 6,5 procent rendement per jaar. Voor een deel is dat huur opbrengst, maar ook het hef boomeffect uit schuldfinanciering en waardeevolutie in functie van de inflatie. In ons korte bestaan hebben we bewezen dat die doel stelling haalbaar is. Met onze toe komstige acquisities verwachten we hetzelfde rendement te halen.’ Houdt u bij de prijszetting rekening met wat een gezin met studerende kinderen kan uitgeven aan de huur van een kamer? ‘Dat is een eenvoudige kwestie van vraag en aanbod. Door een pe riode met een tekort aan de aan bodzijde zijn de prijzen even te fel gestegen, al zal zich dat in de ko mende jaren weer normaliseren. Wij mikken op betaalbaar wonen, met prijzen die variëren tussen de 300 en 450 euro. Als vader van twee studerende kinderen voel ik aan dat die prijs haalbaar is. Vol gens veel buitenlandse studenten zijn dit trouwens erg competitieve huurprijzen ten opzichte van een aantal buitenlandse studenten steden.’
©
rr
leggingsfondsen? ‘Ik kan daar geen rekening mee houden, want ik heb daar geen zicht op. Ik beschik over veel data en ken ook de kosten die de fond sen aanrekenen, maar wat daar van de distributievergoeding is, weet ik niet. Daar zit een zoge naamde Chinese muur tussen.’ Maakt u veel gebruik van fond sen van BNP Paribas zelf (Par vest)? Want daar verdient uw werkgever natuurlijk het mees te aan. ‘Wij stellen de portefeuille uiter aard samen in het belang van de doelstellingen van de klant. Bij Private Banking bieden we in principe alle beleggingsfondsen aan, van een tachtigtal verschil lende fondsenhuizen: van grote tot kleine, van generalisten tot specialisten. Maar als ons eigen huis goede fondsen heeft, maak ik daar uiteraard graag gebruik van. Op voorwaarde dat ze goed zijn: uiteindelijk beoordeelt de klant
Fondsen voor aandelen uit groeilanden: Abderdeen Global Emerging Markets Equity Robeco Emering Markets Equities JP Morgan Emerging Marktets Opportunities Fondsen voor aandelen uit Europa: Alken European Opportunities Henderson Pan European Smaller Companies Parvest Europe Equity Small Cap
ons op het resultaat van zijn por tefeuille.’ Wat zijn belangrijke selectiecri teria? ‘De kunst is om de kwantitatieve en kwalitatieve analyse goed te combineren. De absolute presta ties uit het verleden zijn natuur lijk belangrijk en je mag ze niet negeren, maar anderzijds garan deren ze op zich niets voor de toe komst. Daarom houden we sterk in het oog wie het fonds beheert: het is belangrijk dat dezelfde mensen op post blijven, of ten minste hetzelfde team. We moe ten ook het beleggingsproces ken nen en natuurlijk bekijken we hoe ze zich concreet positioneren: waarin beleggen ze allemaal?’ ‘Ten slotte worden ook praktische zaken bekeken zoals belastingen en wordt er, op een ander niveau, een due diligence (boekenonder zoek, red.) uitgevoerd van het fondsenhuis en het fonds zelf.’ Maakt u ook gebruik van
trackers (beursgenoteerde in dexfondsen)? ‘Jazeker, trackers bieden de mo gelijkheid om snel posities te kunnen innemen. En in sommi ge markten, zoals de zeer effici ente Amerikaanse beurzen, is het ook moeilijker om met actief beheer (afwijken van de index, red.) beter te doen dan de markt (de index, red.). Dat kan natuur lijk altijd veranderen en het is onze taak om te zien wanneer het tijd is om andere instrumen ten in te zetten, zoals recht streeks aandelen kopen of fond sen met een zeer actief beheer. In Europa is het doorgaans interes santer om voor actief beheerde fondsen te kiezen, want de mark ten verwerken informatie hier trager en minder geraffineerd omdat er in Europa veel minder een beleggingscultuur is. Het is dus gemakkelijker om beter te doen dan de index in Europa dan in de VS.’
5
geboren’ INVESTERINGEN Beste investering Het partnership binnen Quares, met Freddy en Anneleen. Niet alleen ons geld, maar vooral onze tijd en ener gie zitten in Quares. We willen een kweekvijver zijn voor vastgoedta lent. In 8 jaar tijd groeiden we van 5 naar 65 medewerkers, dat is mis schien wel onze grootste investe ring geweest. We blijven een kleine kmo, ik ken nog iedereen. De werk vreugde die ik daaruit put, vind ik een mooie return.
1 2 3 4 5
Slechtste investering Gelukkig zijn grote tegenslagen ons bespaard gebleven. We gingen ooit met Quares een partnership aan dat niet opleverde wat we voor ogen hadden, maar dat hoort bij het zakendoen. Financieel is dat ook niet echt een drama. Als jonge gast ben ik enkele duizenden Belgi sche franken kwijtgespeeld aan aandelen van het Amerikaanse tractorenbedrijf Varity. Ik had me laten meeslepen door een vriend. Wanneer je niet voldoende bezig bent met beleggen, is de verlokking groot om emotionele beslissingen te nemen en je vooral te laten lei den door een aantrekkelijk verhaal. Dan heb je wel je lesje geleerd: be leg enkel in zaken waar je verstand van hebt. Vandaag is dat Qrf, onze winkelvastgoedbevak.
RUDY DE GROODT AANDELENSPECIALIST BNP PARIBAS FORTIS
ASML De dominante leider (80% marktaandeel) in machines om halfgeleiders te produceren. Ontwikkelde een nieuwe technologie waarmee de dominantie nog groter kan worden. Na een periode van twijfel zijn er nu berichten over validatie in een productieomgeving.
Randstad Na Adecco de nummer twee in uitzendkrachten. Sinds september 2013 is de omzet weer gaan groeien, terwijl het netwerk nog onderbenut is. Een aantrekkende economie kan de winstgevendheid fors opvoeren. De koers anticipeert hier nog niet op.
Tubize UCB heeft goede vooruitzichten maar is (te) duur geworden. Via Tubize kan een positie in UCB gekocht worden met een discount van 40%. Dat kan gemakkelijk dalen tot 30%. Een niet onmogelijke overname van UCB zou de discount helemaal doen verdwijnen.
KBC Ancora We zijn positief voor KBC en dus ook voor KBC Ancora. Via deze holding kan KBC, dat we op zichzelf goedkoop vinden, gekocht worden met een extra discount van 34%. Met het hernemen van dividendbetalingen door KBC kan dit afnemen tot 25%.
SBM Offshore Is de wereldleider in drijvende productieplatformen voor oliewinning op zee. Een segment met groeiperspectieven maar de groep werd geplaagd door probleemprojecten buiten de kernactiviteit en omkoopaffaires. We verwachten dat die opgelost worden. Lees de volledige uitleg op www.standaard.biz/beursexperts
Wim Kempenaers
‘Onze klanten van morgen zijn vandaag al
FAVORIETE AANDELEN VAN
©
INTERVIEW III HERMAN DU BOIS
Kan ik nog aan ons spaargeld als mijn partner overleden is? Overal lees je dat de langstlevende echtgenoot het vruchtgebruik erft over de roerende en onroerende goederen van de overledene. De kinderen erven de blote eigendom. Wat dit betekent voor de woonst is me wel duidelijk. Maar wat met het vruchtgebruik van ons spaargeld? Begrijp ik het goed dat de langstlevende dan nog enkel recht heeft op de interesten van de spaarboekjes en dat de tegoeden zelf geblokkeerd worden voor de kinderen later? Moet de langstlevende dan toelating vragen aan zijn kinderen om het geld van de rekeningen te mogen gebruiken, bijvoorbeeld voor de aankoop van een nieuwe wagen of om medische kosten te betalen? A.F., Adinkerke
Het klopt inderdaad dat de langstlevende als vruchtgebrui ker enkel het genot heeft van de rekeningtegoeden die toebehoor den aan de overledene. Dat wil zeggen dat hij de interesten mag ontvangen maar daarbij ook de verplichting heeft om de tegoe den intact te houden. De prak tijk leert dat dit vaak geen be vredigende oplossing is, voor geen van beide partijen. Als oplossing hiervoor kiezen de erfgenamen er vaak voor om het vruchtgebruik te laten omzetten.
Concreet wil dat zeggen dat men op basis van tabellen de afzon derlijke waarde van het vrucht gebruik en van de blote eigen dom vaststelt, en dat de tegoe den in die verhouding verdeeld worden tussen de vruchtgebrui ker en de blote eigenaar(s). Gaat het bijvoorbeeld over een tegoed van 100.000 euro waarvan het vruchtgebruik geërfd wordt door een 78jarige vrouw, dan is de waarde van het vruchtgebruik gelijk aan 21,98 % van het te goed. Dat betekent dat de wedu
G GELD VRAGEN
we recht heeft op 21.980 euro en de blote eigenaar(s) op 78.020 euro. Tak21rekeningen kunnen hierop een uitzondering vormen. Aan gezien dit levensverzekerings contracten zijn, wordt het kapi taal uitgekeerd aan de begun stigde van het contract. Dat kunnen de gewone erfgenamen zijn volgens hun rechten in de nalatenschap (dan is er dus geen verschil met het erfrecht), maar soms wordt het kapitaal ook specifiek toegewezen aan de we duwe/weduwnaar. In dat geval ontvangt de langstlevende de uitkering in volle eigendom en
Erfgenamen laten vaak het vruchtge bruik omzetten om de tegoeden in verhouding te verdelen
AGENDA
kan hij of zij er vrij over be schikken. Verder is het ook belangrijk om weten dat de helft van het ge meenschappelijk vermogen niet vererfd wordt bij het eerste overlijden maar gewoon in volle eigendom blijft toebehoren aan de langstlevende. Bent u gehuwd onder het wette lijk stelsel, zoals de meerder heid van de bevolking, dan zit ten in het gemeenschappelijk vermogen alle spaargelden en bezittingen die werden opge bouwd tijdens het huwelijk, dus ook de spaarpot die werd opge bouwd met arbeidsinkomsten, beleggingsinkomsten en huur gelden (zelfs als die afkomstig zijn van beleggingen en eigen dommen die aan één van beide toebehoren). Enkel de goederen die de partners al bezaten voor het huwelijk en persoonlijk ont vangen erfenissen en schenkin gen behoren in het wettelijk stelsel tot de eigen goederen van de partners. (fdc)
MAANDAG 8 SEPTEMBER b Duitsland: handelsbalans in juli DINSDAG 9 SEPTEMBER b Eurozone: industriële productie in juli DONDERDAG 11 SEPTEMBER b China: inflatiecijfer van augustus b Eurozone: maandelijks rapport van de ECB VRIJDAG 12 SEPTEMBER b Eurozone: werkgelegenheid van tweede trimester en industriele productie in juli b Verenigde Staten: consumenten vertrouwen in september