ZAKEN VASTGOED
WINKELVA S TGOEDBEVAK QRF G A AT NA A R DE BEUR S
Vrouwen die houden van winkels QRF noteeert vanaf volgende week op de beurs. De bevak in winkelvastgoed wordt geleid door Anneleen Desmyter, de jongste CEO op Euronext Brussel. Op termijn wil ze een portfolio van een half miljard euro opbouwen. HANS BROCKMANS, FOTOGRAFIE JEF BOES
“
it is het optimale ogenblik om onze bevak te lanceren”, zegt Anneleen Desmyter, CEO van de vastgoedbevak QRF, die volgende week naar de beurs gaat. “De mensen zijn het beu dat hun geld verdampt op hun spaarboekje. De crisis lijkt haar dieptepunt te hebben bereikt. Ze geloven weer in investeren. Vastgoed is een inflatiebestendige en tastbare belegging.” Quares is de promotor achter QRF. Het heeft vier activiteiten: makelaardij van woningen, beheer van bedrijfvastgoed, de ontwikkeling van fondsen en een recente tak in innovatie en consultancy. Het ontwikkelde in 2007 Quares Retail Fund, een kapitalisatiefonds met een portfolio van 39 winkels met een geschatte waarde van 52 miljoen. In 2011 volgde Quares Retail Fund 2, een obligatiefonds met baanwinkels in het Groothertogdom Luxemburg met een geschatte vastgoedwaarde van 26 miljoen. Dit jaar bouwde het vastgoedbedrijf aan Quares Student Housing Fund, dat dit en volgend jaar voor 42,5 miljoen euro studentenhuisvesting koopt. De aandelen of obligaties van deze fondsen wer-
D
den verkocht aan institutionele groepen en vermogende private investeerders.
Totaal ander publiek Quares bespeelt met de bevak een totaal ander publiek dan met de vorige fondsen. Die niet-beursgenoteerde fondsen worden na een bepaalde termijn afgesloten, waarop de investeerders de opbrengst innen. Een bevak heeft geen einddatum. Ook kleine beleggers kunnen investeren. Bovendien zijn het liquide aandelen: iedere aandeelhouder kan elk moment in- of uitstappen. Tenslotte is er de controle van de FSMA. In de FSMA was er wat frustratie bij de introductie van de private fondsen, omdat Quares geld haalde bij particulieren zonder dat de beurswaakhond tussenbeide kon komen. Quares bepaalt de minimuminzet van zijn meest recente fonds bijvoorbeeld op 100.000 euro. Dat is de limiet waarboven geen toezicht is van de FSMA. “Wie meer dan 100.000 euro belegt, wordt volgens de wet geacht een geïnformeerde belegger te zijn”, zegt Freddy Hoorens, partner van Quares — naast Desmyter en Herman Du Bois. “De mensen van de FSMA zijn tevre-
den dat we nu een bevak lanceren, want dat gaf hen de mogelijkheid ons grondig door te lichten”, zegt Desmyter. “Dat resulteerde in een lijvig dossier van 900 pagina’s. De doorlichting bevestigt dat Quares een marktconforme relatie heeft met QRF. Ik hoop dat de FSMA-tussenkomst ons imago verstevigt zodat externe beleggers ook voor onze niet-genoteerde fondsen nog meer vertrouwen hebben om met ons in zee te gaan. We zijn niet van plan de volgende jaren nog nietbeursgenoteerde retailfondsen te creeren in België.” De bevak van Quares belegt alleen in winkelvastgoed. In een eerste fase wil Quares 75 miljoen euro aantrekken, al stond het exacte bedrag nog niet vast bij het ter perse gaan. QRF streeft ernaar zich te positioneren als veilige haven met een kwalitatieve portefeuille aan vastgoed, met winkels als H&M in Sint Truiden, Torfs in Brugge, Vero Moda op de Meir, Ici Paris XL in Luik en het Century Shopping Center in Antwerpen. “We starten met een fonds van ongeveer 114 miljoen euro vastgoed. Dat is in vergelijking met andere bevaks weinig, maar het is pas een begin. Stap voor stap
68 28 NOVEMBER 2013 | WWW.TRENDS.BE
PressBanking
VIER STIELEN Quares maakte in de zeven jaar dat het bestaat een enorme evolutie door, en dat in volle crisis. In 2004 richtten Anneleen Desmyter en Freddy Hoorens, twee gewezen collega’s van de vastgoedontwikkelaar Eurinpro, Comfort Care Company op. Hoorens bleef actief in logistiek vastgoedbeheer. Zij wierp zich op de residentiële vastgoedmarkt, een niche die werd gekozen omdat er geen enorme startinvesteringen voor nodig zijn. In 2006 stapte ook Herman Du Bois (ex-BNP Paribas Real Estate) aan boord van wat de vennootschap Quares werd. In 2012 had Quares, dat geen geconsolideerde cijfers publiceert, een omzet van 13 miljoen euro. Het is de grootste logistiekvastgoedbeheerder van het land. Quares heeft 1.630.000 vierkante meter logistiek in beheer in België en Nederland, alleenstaande gebouwen en hele bedrijfsterreinen. Deze maand werd deze poot versterkt met de aankoop van de beheertak van Colliers International, die vooral kantoren en winkelpanden bevat. Quares doet ook facilitymanagement, de coördinatie van ondersteunende diensten, bijvoorbeeld beveiliging, schoonmaak en groenvoorziening. De tak innovatie en consultancy begeleidt onder meer de ontwikkeling van bedrijfsterreinen in samenwerking met het Agentschap Ondernemen, dat bijdraagt met subsidies voor duurzame projecten. Quares is zeer vertrouwd met winkelvastgoed. Het beheert 180 winkels en winkelcentra in België en Luxemburg. Deze panden zijn eigendom van beleggers of gezamenlijk eigendom van winkelketens. ANNELEEN DESMYTER “Mensen willen weer investeren, want het geld op hun spaarboekje verdampt. Een vastgoedbevak is een mooi alternatief.”
zullen we ons kapitaal verhogen. Op termijn hopen we een portfolio van 500 miljoen euro vastgoed op te bouwen”, zegt Desmyter. Uiteindelijk beslist de raad van bestuur van QRF over elke aankoop van vastgoed. “Eigenlijk staat de bevak los van Quares”, licht Desmyter toe. “Het management
“Dit is het optimale moment om onze bevak te lanceren” van QRF wordt gecontroleerd door een raad van bestuur, met evenveel onafhankelijke bestuurders als mensen van Quares (zie kader Checks and balances).” Quares lijkt een wat vreemde combinatie van vier beroepen: makelaardij, fonds- en vastgoedbeheer en consultancy in vastgoed (zie kader Vier stielen). En
nu komt er nog eens een bevak bij. Hoorens geeft duiding. “Net omdat we zulke verschillende stielen uitoefenen, is het goed dat ze in hetzelfde bedrijf zitten om de kennisoverdracht te bevorderen. We leren van elkaar. Een ander voordeel is de risicospreiding, omdat de ene vastgoedniche (woningen, retail) al wat min- ≤ WWW.TRENDS.BE | 28 NOVEMBER 2013 69
PressBanking
ZAKEN VASTGOED
≤ der conjunctuurgevoelig is dan de andere (kantoren, logistiek).” Desmyter wijst er bovendien op dat de vier takken elkaar ondersteunen. Als makelaar van residentieel vastgoed in het midden- en hogere segment, komt Quares veel in contact met vermogende kopers
500 MILJOEN EURO aan vastgoed hoopt het management van de nieuwe bevak te beheren.
“Eigenlijk staat de bevak los van Quares” Anneleen Desmyter en verkopers. “Als die mensen willen beleggen, bijvoorbeeld omdat ze net hun huis hebben verkocht, kan Quares hun zowel een directe als een indirecte mogelijkheid bieden. Voor ondernemers en kaderleden voor wie we het bedrijfsterrein of kantoor beheren, geldt dat ook. We bouwen aan een kwaliteitsmerk in de vastgoedsector. De zichtbaarheid van een bevak versterkt dat merk nog.” z
INGE BOETS De voorzitter heeft een doorslaggevende stem bij de vastgoedaankopen van QRF.
CHECKS AND BALANCES De raad van bestuur van de vastgoedbevak QRF bestaat uit zes bestuurders, van wie drie onafhankelijke. Dat zijn Jan Brouwers (gewezen managing director van de zakenbank Morgan Stanley en onafhankelijk bestuurder van het chemiebedrijf Proviron), Frank De Moor (CEO Macintosh, de beursgenoteerde retailgroep met meer dan 1000 winkels) en
voorzitter Inge Boets, een gewezen topkaderlid van de audit- en adviesgroep Ernst & Young. Boets is expert in financiën, risicoanalyse en corporate governance. Niet in vastgoed. “We hebben een goede mix van technische expertise. Even belangrijk is de kritische instelling tegenover het management en zijn beslissingen. Zo controleren we of de
belangen van de kleine beleggers in QRF gevrijwaard worden. Als voorzitter heb ik de doorslaggevende stem bij de aan- en verkoop van vastgoed door QRF, waarvan de dossiers worden voorbereid door een investeringscomité.” Belangenverstrengeling is een sluipend gevaar, als QRF vastgoed van andere, nietgenoteerde Quares-fondsen aankoopt, zoals dat ook
gebeurt bij de opbouw van de bevak. Boets wijst erop dat in dat geval niet alleen de raad van bestuur, maar ook een onafhankelijke schatter tussenbeide komt. De bedrijfsrevisor en de FSMA hebben ook toezicht op dat soort operaties. “Er zijn dus voldoende checks and balances”, stelt ze. “De operaties gebeuren at arm’s length, marktconform dus.”
70 28 NOVEMBER 2013 | WWW.TRENDS.BE
PressBanking