Pag. 24 De week van Stijn DemeesterSchuldigaanhandigetimingPag. 25 Beurs voor sportsterren Gestruikeldovereerste horde Pag. 26 Analyse tabaksaandelen Een slechte gewoonte met een royaal dividend Pag. 27 Bitcoin-mania Wordt goud het volgende slachtoffer van de hype? Pag. 36 De 5 favoriete aandelen Wim Lewi over de groene ambities van Umicore
Beleggen
Zaterdag 30 november 2013
De ideale mix voor het beleggen in vastgoedbevaks
80 % van hun winst
Kopen dan maar? Let ook op de
premies!
Vastgoedbevaks, vennootschappen die panden kopen, verkopen, verhuren en beheren, zijn hip op de beurs. Vastgoed heeft een defensief karakter, en bovendien zijn ze wettelijk verplicht 80 procent van hun winst uit te keren. Daardoor zijn ze de dividendwaarden bij uitstek op Euronext Brussel. Bovendien geldt een relatief mild fiscaal regime voor bevaks die meer dan 60 procent van hun activa in woningen beleggen. Opgelet, de ene bevak is de andere niet. Vastgoedbevaks die in kantoren investeren worden als risicovoller omschreven. Door de crisis ligt de kantoormarkt op apengapen. Specialisten in logistiek deden het de voorbije jaren dan weer wel goed, en ook residentiële bevaks (woningen, rusthuizen) zien experts nog als defensieve waarden. Met een gemiddelde premie van ruim 20 procent ten opzichte van hun intrinsieke waarde lijken de bevaks vrij duur. Maar dat hoeft geen drama te zijn, zeggen analisten. Beleggers moeten niet alleen naar de premies kijken, maar ook naar de bezettingsgraad en de cashflows: die bepalen immers de toekomstige dividenden die je krijgt.
Quares dafeestje? Nu de Antwerpse groep Quares haar vastgoedbevak Qrf naar Euronext Brussel brengt, staan beursgenoteerde bakstenen weer volop in de kijker. Welke kansen bieden de Brusselse vastgoedbevaks u nog als belegger? PIETER SUY
N
a Bpost, Cardio3Biosciences en Viohalco komt dit jaar op de valreep nog een vierde bedrijf naar de Brusselse beurs. De Antwerpse vastgoeddienstengroep Quares kondigde gisteren aan dat het haar vastgoedbevak Qrf op 18 december naar Euronext Brussel brengt. Het is meteen de eerste beursintroductie van een Belgische vastgoedbevak sinds de bouwgroep Moury Construct haar vastgoed in juni 2008 afsplitste. Dat Qrf uitgerekend nu naar de beurs trekt, is geen toeval. De voorbije jaren was vastgoed verrassend hip op de beurs. Vastgoedbevaks, voluit ‘beleggingsvennootschappen met vast kapitaal’, die woningen, kantoren, winkels of opslagplaatsen beheren, hebben nochtans een saai en defensief imago. Maar het was net dat aura van voorspelbaarheid dat beleggers de voorbije jaren enorm aantrok. Een trend waar de Belgische vastgoedbevaks ook met plezier op inspeelden. ‘De voorbije maanden haalden verschillende bevaks al vers geld op bij obligatiebeleggers om schulden af te bouwen en nieuwe investeringen te doen’, legt Youry Huygen, analist bij het beursblad De Belegger uit. ‘In die zin kan je Qrf zelfs wat vergelijken met Twitter. Dat is ook pas naar de beurs getrokken toen de socialemediasites weer in trek waren op Wall Street.’ Een defensief imago is niet de enige troef die de vastgoedbevaks in handen hebben. Bevaks zijn immers wettelijk verplicht om minstens 80 procent van hun winst uit te keren aan hun aandeelhouders, maar vaak ligt dat percentage hoger. Dat maakt van die vennootschappen dividendwaarden bij uitstek. Zeker omdat ze ook de neiging hebben hun coupons ieder jaar op te krikken. De gemiddelde vastgoedbevak biedt vandaag een dividendrendement van netto 4,5 procent. In tijden waarin de Belgische staatsobligatie van tien jaar een ren-
QRF MAAKT OP 18 DECEMBER ZIJN DEBUUT OP BRUSSELSE BEURS Qrf, de vastgoedbevak van de Antwerpse groep Quares, waagt op 18 december de sprong naar Euronext Brussel. De begeleiders van de beursgang - KBC Securities en ING België, samen met Belfius en Petercam - prikten de intekenprijs vast op 25 euro. Dat suggereert een premie van zo’n 10 procent ten opzichte van de intrinsieke waarde van het aandeel. Qrf stelt vandaag een brutodividend van 1,30 euro per aandeel in het vooruitzicht, en een brutorendement van 5,20 procent. Beleggers kunnen intekenen tussen 4 en 12 december. Maar wat denken de experts eigenlijk van Qrf? Als specialist in binnenstedelijk
QRF IN CIJFERS Totale bruto huuroppervlakte
51.730 m²
Reële waarde
miljoen 114,2 euro
Geschatte huurinkomsten
miljoen 7,29 euro/jaar
Bezettingsgraad Nettoresultaat vorig boekjaar
99,2% miljoen 42 euro
Brutodividendrendement
5,2%
winkelvastgoed is Qrf nog het best te vergelijken met sectorgenoot Vastned Retail Belgium. ‘De premie van 10 procent ligt ook in lijn met die van gelijkaardige spelers in de sector’, zegt Youry Huygen van De Belegger. ‘Voor Vastned Retail Belgium schommelt de premie bijvoorbeeld rond 14 procent, voor Ascencio is dat 13 procent.’ ‘Qrf heeft wel een vrij kleine portefeuille van ongeveer 114 miljoen euro. Door die kleine omvang kan het wel eens moeilijk worden om grote, institutionele beleggers aan te trekken. Wellicht zullen het vooral particuliere beleggers zijn die interesse hebben in het aandeel. Daardoor
dreigt Qrf op termijn minder vlot verhandelbaar te worden.’ Een andere analist, die anoniem wenst te blijven, stelt zich wel vragen bij het feit dat Qrf al tegen een premie debuteert op de beurs. ‘De groep heeft een beperkt trackrecord. Omdat die niet al te groot is, wegen de vaste kosten ook vrij zwaar. Maar dat zal een succesvol debuut op Euronext Brussel wellicht niet in de weg staan. Enkel in België is de honger naar vastgoed zo groot dat beleggers bereid zijn een premie op tafel te leggen.’ Surf naar Tijd.be voor de volledige prospectus.
te biedt van 2,3 procent en een spaarboekje nauwelijks nog wat rente oplevert, is dat lang niet slecht. ‘Voor beleggers is een bevak dan ook een manier om zich in te dekken tegen stijgende inflatie’, vat Jaap Kuin, analist van ING, het samen. Tot vorig jaar betaalden beleggers bovendien ook een lagere roerende voorheffing op die dividenden. Nu ligt dat tarief wel op 25 procent, al bestaat er nog altijd een uitzondering op die regel. Voor bevaks die meer dan 60 procent van hun activa in residentieel vastgoed beleggen bedraagt de roerende voorheffing op de dividenden nog altijd 15 procent. In België komen drie groepen in aanmerking voor dat gunstregime: Aedifica, Home Invest en Service Flats Invest.
Hoge premies Een milder fiscaal regime, de zekerheid van een dividend en een defensief karakter: het helpt allemaal te verklaren waarom de vastgoedbevaks zo populair zijn. Sinds vorig jaar ging de EPRA Belgium-index, de graadmeter van de Belgische beursgenoteerde vastgoedgroepen, met bijna 14 procent de hoogte in. In België zijn de vastgoedbevaks nu zo populair dat ze op de beurs tegen een premie van gemiddeld 20,7 procent noteren ten opzichte van de eigenlijke waarde van hun investeringspor-
Dat Quares Qrf uitgerekend nu naar de beurs brengt, is geen toeval. Vastgoed is dezer dagen ‘hot’ op de Brusselse beurs.
tefeuille. Onder de ‘premiekampioenen’ vernoemen we WDP (+68,4%), Montea (59%) en Warehouses Estates (32,8%). Zijn de vastgoedbevaks dan nog de moeite waard, als ze tegen zulke hoge premies noteren? De waarderingen zijn momenteel inderdaad aan de hoge kant, geven zowat alle waarnemers toe. Maar dat hoeft niet per se dramatisch te zijn. ‘Een flink deel van die premie is te danken aan het feit dat de Belgische bevaks vaak activa bezitten die van een betere kwaliteit zijn dan bij andere spelers’, nuanceert Jaap Kuin. ‘In het algemeen is de leegstand vrij laag, terwijl de bevaks ook degelijk worden gemanaged.’ Gezien de hoge premies heeft Huygen momenteel wel geen enkel koopadvies uitstaan voor de Belgische vastgoedbevaks. ‘Maar dat wil niet zeggen dat je op de verkoopknop zou moeten duwen. Ik verwacht niet dat die koersen in de nabije toekomst fors zullen terugvallen. Een van de belangrijkste kostenposten voor bevaks zijn de rentelasten. Maar de rentetarieven zullen nog een tijd laag blijven, en bovendien Vervolg op pagina 25
DE TIJD ZATERDAG 30 NOVEMBER 2013
25
Beleggen
Sportbeurs kampt met blessures
Vervolg van pagina 23
hebben de meeste spelers zich al voldoende ingedekt tegen een renteklim. Bovendien ziet het economische plaatje er steeds beter uit, wat de inkomsten ten goed zal komen. Wellicht zullen vastgoedbevaks de komende maanden niet meer fors stijgen op de beurs. Maar tegelijkertijd kan je als belegger ondertussen wel mooie dividenden blijven innen.’
Onderscheid Hoe hoog of hoe laag de premie is waartegen de bevaks noteren, wordt ook bepaald door de activa die ze in portefeuille hebben. Grosso modo heb je vier soorten vastgoed: opslagruimtes, winkelpanden, kantoren en residentieel vastgoed zoals woningen of rusthuizen. ‘Vooral de specialisten in logistiek doen het tegenwoordig zeer goed’, zegt Koen Overlaet-Michiels, de vastgoedanalist van het beurshuis KBC Securities. ‘Twee belangrijke spelers in die branche, WDP en Montea, noteren tegen royale premies van 50 tot meer dan 60 procent. Maar daar staan wel mooie vooruitzichten tegenover, die een fraaie cashflow en een kloek dividendrendement beloven.’ ‘Montea en WDP zijn groeiers die hun gebouwen sterk benut zien en die ook op veel nieuwe projecten broeden’, zegt Overlaet-Michiels. Zo kan de opkomst van e-commerce hun nog een duw in de rug geven: voor die groeiende internethandel heb je immers extra opslagruimte nodig. Maar Vlaanderen is natuurlijk al volgebouwd, waardoor deze bevaks ook verdere groei zoeken in het buitenland. Nederland is daarbij een belangrijk doelwit.’ Aan de andere kant van het spectrum heb je de zogenaamde ‘kantoorbevaks’: Befimmo, Cofinimmo en Intervest Offices & Warehouses. Dat zijn de enige spelers in de sector die tegen een korting noteren ten
opzichte van hun intrinsieke waarde. Daar is een reden voor: de Brusselse kantoormarkt ligt al jaren op apegapen. De situatie lijkt nu wat te stabiliseren, maar de crisis heeft duidelijk sporen nagelaten. De enorme leegstand op de Brusselse kantorenmarkt drukt de huurprijzen. Dat knaagt aan de cashflow en dwingt de vastgoedbevaks afwaarderingen te boeken op hun portefeuille. Het is niet voor niets dat Cofinimmo en Intervest Offices & Warehouses zich de voorbije jaren aan het heroriënteren zijn. Cofinimmo zet meer en meer in op residentieel vastgoed, terwijl Intervest Offices net ‘Warehouses’ aan zijn naam toevoegde om te benadrukken dat het zich ook op de retailmarkt heeft gestort. Al blijft hun ’kantoorverleden’ hen nog achtervolgen. De portefeuille van Intervest Offices & Warehouses bestaat nog voor meer dan de helft uit kantoorvastgoed. Afwaarderingen daarop leidden ertoe dat de groep een lager dividend over 2013 in het vooruitzicht stelde. ‘Cofinimmo heeft dan weer een vrij gemengde vastgoedportefeuille’, vervolgt Huygen. ‘Maar de kantoren die de groep nog in portefeuille heeft zijn minder goed gesitueerd, omdat die zich vooral in de rand rond Brussel bevinden. Maar als de economie weer aantrekt, zijn het wellicht de kantoren in het centrum van de stad die daar eerst van zullen profiteren. Wat dat betreft heeft Befimmo een veel betere kantorenportefeuille. Voor wie in vastgoedbevaks wil beleggen, zou ik Cofinimmo en Befimmo eerder als een gokje zien op het herstel van de Brusselse kantorenmarkt. Wie eerder op defensief wil spelen, zou eerder moeten gaan voor een residentiële bevak zoals bijvoorbeeld Aedifica. Die kan je dan eventueel aanvullen met een investering in een groep die actief is in het retailsegment. Beide types bevaks zijn op dit moment toch minder risicovol dan de ‘kantoorjongens’.’
WA ARDERINGSTABEL VASTGOEDBEVAKS
Nettodividend rendement
Premie of korting t.o.v. intrinsieke waarde
WDP
4,41%
68,4%
Montea
4,68%
59,0%
Warehouses Estates
4,36%
32,8%
Aedifica
3,07%
32,6%
Home Invest
3,76%
22,2%
Retail Estates
3,76%
21,8%
Vastned Retail
3,76%
14,2%
Ascencio
3,92%
13,3%
Leasinvest
4,50%
10,2%
Wereldhave Belgium
3,82%
9,0%
Intervest Ofices
6,89%
-1,8%
Cofinimmo
5,32%
-3,3%
Befimmo
5,28%
-8,9%
Bron: De Belegger, Bloomberg
OPMERKELIJK
Econocom belooft aandeelhouders mooi eindejaarsgeschenk Beleggers in Econocom hebben een mooi eindejaarscadeau in het vooruitzicht, nu de IT-dienstengroep heeft aangekondigd dat ze al haar eigen aandelen wil vernietigen. Econocom had op 27 november ruim 6 miljoen eigen aandelen in portefeuille, goed voor 5,3 procent van het kapitaal. De groep zal op een algemene vergadering op 31 december voorstellen om die aandelen te vernietigen. Stemmen de aandeel-
houders daarmee in, dan zal dat de winst per aandeel van het bedrijf verder opkrikken. Econocom laat ook weten dat het nog meer eigen aandelen wil blijven kopen. In 2012 had het bedrijf ook al bijna 8 procent van zijn aandelen in omloop vernietigd. Econocom keerde toen ook een dividend uit van 0,10 euro per aandeel. Op Euronext Brussel steeg Econocom gisteren met 2,1 procent tot 7,65 euro. PS
Investeren in sportsterren is het nieuwste beleggersspeeltje in de VS. Maar dat het ook heel riskant is, bewijzen de problemen waar het ambitieuze beursplatform Fantex mee kampt.
Critici zien in de ‘merkontwikkelaar’ Fantex een aanwijzing dat de beurzen stilaan een zeepbelniveau bereikt hebben.
KRIS VAN HAMME, NEW YORK
Als het van Fantex afhangt, beleggen sportfanaten binnenkort allemaal in hun favoriete sporthelden. De in San Francisco gevestigde ‘merkontwikkelaar’ wil sportsterren mee wie het een contract heeft een notering geven op een zelfontwikkeld beursplatform. Beleggers die een aandeel in de sportster kopen, hebben indirect recht op een percentage van alle toekomstige inkomsten van de sporter, zowel op als naast het veld (via sponsordeals of een latere tvcarrière). Het aandeel zou dus de economische performantie of merkwaarde van de sportheld in kwestie moeten weerspiegelen. Een voorbeeld. American Football-ster Arian Foster heeft een deal met Fantex waarbij hij 20 procent van al zijn toekomstige inkomsten afstaat in ruil voor een voorschot van 10 miljoen dollar. Die 10 miljoen dollar wordt geplaatst bij individuele beleggers, die al een aandeel kunnen kopen vanaf 10 dollar. Het aandeel Arian Foster is intussen geregistreerd bij de Amerikaanse beurstoezichthouder SEC, en Fantex verspreidde een prospectus. Alles verliep volgens plan, totdat Foster deze maand een zware blessure opliep tijdens een competitiewedstrijd. Het betekende een kruis over zijn seizoen én over zijn beursgang, gepland voor november. Bo-
© IMAGEGLOBE
Quares da feestje?
American Football-ster Arian Foster liep een zware blessure op.
vendien liep ook de enige andere sporter die Fantex al had gestrikt American Football-speler Vernon Davis - een hersenschudding op in een wedstrijd. Het blijft dus wachten op de eerste beursgang. Het lot van Foster en Davis onderstreept het erg speculatieve karakter van atleetaandelen. Een blessure kan op elk moment een sportcarrière beëindigen. De waardering die Fantex op de 27-jarige Foster kleeft, lijkt bovendien erg hoog: Foster
moet al 50 miljoen dollar verdienen om beleggers nog maar break-even te laten draaien (20 procent van 50 miljoen dollar is het aandelentotaal van 10 miljoen dollar), wat gezien zijn leeftijd en zijn huidig contract niet vanzelfsprekend lijkt. Maar er is nog wel meer in Fantex’ aanpak dat alarmbellen doet afgaan. Zo krijgt een belegger geen normaal aandeel maar een ‘tracking stock’. Dat moet de economische performantie van de atleet weer-
ADVERTENTIE
spiegelen, maar houdt geen enkel eigendomsrecht over het contract in. Zo hoeft Fantex bijvoorbeeld geen dividenden uit te keren. En dan is er nog het beursplatform, uitgebaat door dezelfde partij die ook de genoteerde aandelen uitgeeft. Dat zet de deur open voor belangenconflicten, los van de vraag of en hoe de beurs zal werken. Zal er voldoende liquiditeit zijn? Wie speelt marktmaker als er geen kopers of verkopers voor een atleetaandeel zijn? Omdat het geen nationaal erkende beurs betreft, moet Fantex bovendien in elke staat apart een specifiek atleetaandeel laten registreren, met het risico dat sommige staten toestemming weigeren. Fantex klinkt niettemin ambitieus. Hoewel het erkent dat zijn atleetaandelen ‘erg speculatief’ zijn, hoopt het bedrijf op termijn ‘atletenmerken’ te hebben in alle grote sporten op wereldwijde schaal, aldus topman Buck French. Critici denken er anders over: zij zien in een beleggingsvehikel als Fantex een aanwijzing dat de beurzen stilaan een zeepbelniveau bereikt hebben. Reuters-blogger Felix Salmon noemt het hele concept ‘smakeloos’. ‘Wil je echt aandelen kopen in een bedrijf dat jonge zwarte mannen behandelt als een actief dat je kan kopen en dan privaat belasten?’