Beurs Griekenland wordt nieuwe groeimarkt
Ondernemen &Beleggen
BELEGGEN PAGINA 28
woensdag 27 november 2013 BEL 20 2.855,65 -0,14%
www.tijd.be DOW JONES 16.072,80 +0,00%
10-JAARSRENTE 2,352%
BELGIË
-2 basispunten
EURO IN DOLLAR 1,3554 +0,23%
BINNEN
OLIE (BRENT) 110,88 -0,11% IN USD/VAT
Beleggingsfondsen 20 Geld en valuta 25 Agenda 25 Buitenlandse beurzen 26 Beurs Brussel 27
Quares mag Qrf naar de beurs brengen De vastgoeddienstengroep Quares heeft groen licht gekregen van de FSMA om met de bevak Qrf naar de beurs te gaan. Het is sinds Immo Moury in 2008 dat een bevak een IPO deed. PATRICK LUYSTERMAN, ANTWERPEN
D
QRF
We hebben voldoende vastgoed onder contract om een bevak te lanceren.
e groep Quares uit Antwerpen is een van de snelste groeiers op de markt van de vastgoeddienstverleners. De groep trekt nu ook met een retailvastgoedbevak naar de beurs. Anneleen Desmyter wordt de CEO van Qrf. Samen met Herman Du Bois en Freddy Hoorens heeft ze Quares in 2007 opgericht. Met Herman Du Bois legt ze uit wat hun plannen zijn met Qrf.
Opgericht in de schoot van de vastgoeddienstengroep Quares, een groep gesticht door Anneleen Desmyter, Herman Dubois en Freddy Hoorens. Gisteren erkend door de FSMA als bevak. Wil 75,38 miljoen euro ophalen. Prospectus beschikbaar op 4 december IPO verwacht midden december. Belegt enkel in binnenstedelijk retailvastgoed. Intekenprijs bedraagt 25 euro per aandeel. Premie van zo’n 10 procent op de intrinsieke waarde. Verwacht brutodividend 2014: 5,2 procent (1,30 euro per aandeel). Century Center op de De Keyzerlei in Antwerpen bekendste activa in portefeuille.
Waarom gaat Quares met Qrf naar de beurs? Anneleen Desmyter: ‘Het is echt op verzoek van onze klanten. Een vastgoedbevak biedt een spreiding van risico en rendement. Met een bevak kan je beleggen in vastgoed ‘democratiseren’. Bij een niet-beursgenoteerd fonds spreken we van een inbreng van minimaal 100.000 euro per persoon. Dat is niet iedereen gegeven. Je haalt via een bevak ook professionele knowhow in huis. Wat als je zelf eigenaar bent van een winkel in de Veldstraat in Gent en een internationale retailketen à la H&M vraagt een forse huurverlaging? Als private belegger ken je de markt niet. Heeft die retailer echt een ernstig alternatief of kan hij echt niet weg? Ten slotte geeft een bevak de belegger in vastgoed liquiditeit. Je kan er elk moment uitstappen. Direct vastgoed is helemaal niet liquide.’
de beheersvergoeding voor het runnen van de bevak.’ Wat deed Quares tot nu inzake beleggen? Du Bois: ‘We hebben sinds 2007 tot nu vier fondsen in de markt gezet. Twee fondsen voor retailvastgoed, een Belgisch met een kapitaal van 15,5 miljoen euro en een Luxemburgs van 6 miljoen euro, een voor studentenhuisvesting van 2,5 miljoen euro en een obligatielening van 10 miljoen euro voor de aankoop van het Century Center in Antwerpen om 40 miljoen euro te financieren. Het is de bedoeling om elk jaar met een nieuw fonds te komen.’
Waarom kiest u voor een binnenstedelijke retail vastgoedbevak? Herman Du Bois: ‘Steden zijn de toekomst, ook in ons land. In weinig landen zal de bevolkingsgroei de komende jaren zo groot zijn als bij ons en werkt het mobiliteitsprobleem een concentratie in de steden in de hand. Er zal steeds meer volk rondlopen in de steden. En die mensen zullen allemaal moeten winkelen. Het residentieel vastgoed boven de winkels biedt ook extra potentieel. De gemeentelijke overheden zijn vragende partij voor meer wonen. Toch moet men altijd goed in het oog houden wat de hoofdzaak en de bijzaak is van zo’n pand in de stad.’
Het is sinds 2008 geleden dat er in België nog een bevak naar de beurs is gebracht. Desmyter: ‘Er is de voorbije jaren veel gebeurd op de financiële markten. Lange tijd was een beursgang ook buiten de wereld van de bevaks niet realistisch meer. Het is ook veel complexer om naar de beurs te gaan. Vroeger was dat een dossier van 20 bladzijden, nu is ons inschrijvingsdossier al-
Ons inchrijvingsdossier telt 900 bladzijden. Vroeger volstonden 20 pagina’s om naar de beurs te trekken. CEO QUARES ANNELEEN DESMYTER © DIEGO FRANSSENS
Zou u dan niet beter beleggen in residentieel vastgoed? Er is er veel meer van en er is een nog grotere risicospreiding mogelijk. Desmyter: ‘Residentieel en binnenstedelijk retail liggen inderdaad dicht bij elkaar. We hebben vandaag gekozen voor binnnenstedelijk retail omdat we de kennis en het trackrecord in retail hebben. In vijf jaar tijd hebben we 15,5 miljoen euro aan kapitaal opgehaald voor een niet-beursgenoteerd fonds belegd in binnenstedelijk vastgoed. Zo’n niet-beursgenoteerd fonds heeft altijd een einddatum (een bevak heeft daarentegen geen einddatum, maar is een perpetuïteit, red.). Op de algemene vergadering van eind vorig jaar hebben we aan de 110 beleggers in dat fonds verschillende scenario’s voorgelegd hoe het verder kon. Sommigen wilden verder blijven beleggen, anderen wilden in iets anders gaan beleggen. Het vastgoed onderbrengen in een bevak bleek voor iedereen het interessantste. In normale marktomstandigheden is het lanceren van een bevak best haalbaar.’
Hoe zal de bevak worden gecreëerd? Desmyter: ‘Er zijn vijf verkopende partijen in het oorspronkelijke fonds en er is ook inbreng in natura.’ Du Bois: ‘We hebben in elk geval voldoende vastgoed onder contract om een bevak te lanceren. Als er nog nieuwe kandidaat-verkopers opdagen, des te beter. De huidige eigenaars hebben zich geëngageerd om minstens een freefloat van 30 procent, zoals de bevakwetgeving voorziet, mogelijk te maken.’
Anneleen Desmyter wordt de CEO van het beursgenoteerde Qrf.
leen al 900 bladzijden. Het prospectus telt 300 pagina’s. Het kost dan ook heel wat geld en tijd. En paar jaar vroeger zou Quares dat nooit hebben aangekund. En welke privépersoon kan voldoende weerwerk bieden aan al die adviseurs en advokaten advocaten die je moet inschakelen als je eigenlijk de vastgoedmarkt niet zelf zo goed kent? Een
bevak lanceren kan eigenlijk nog als je een echte professional in de vastgoedsector bent.’ Du Bois: ‘Het is ook gemakkelijk gezegd. Leg met een paar families je vastgoedportfeuilles samen en we gaan even met een bevak naar de beurs. In de praktijk lukt dat niet. Pogingen in het verleden liepen vast op
de confrontatie van ego’s (‘wie is hier de grootste?’) en ‘koudwatervrees’. Bij Quares zijn we er zelf niet persoonlijk emotioneel betrokken. Niemand heeft het hier alleen voor het zeggen bij het kopen of het verkopen van vastgoed. We kunnen ons bij Quares volledig laten leiden door de markt. Quares ontvangt op zich enkel een vooraf vastgeleg-
Hoe belangrijk is het verworven winkelcomplex Century Center op de Keyzerlei? Desmyter: ‘De bevakwetgeving bepaalt dat geen enkel actief meer dan 20 procent mag uitmaken van uw portefeuille. Als u verschillende winkels hebt in bijvoorbeeld de Veldstraat worden die bij elkaar opgeteld. Van Century Center hebben we alleen maar het retailgedeelte gekocht. Dat was voor 100 procent verhuurd terwijl het kantoorgedeelte voor 70 procent leegstond. Bij de start zal slechts een gedeelte van de retail van Century Center, met name de winkels op de De Keyzerlei, zelf worden opgenomen in de bevak. En we hebben wel degelijk de ambitie om te groeien.’