PR OVI NCI E ANT WE R PE N
PRIJZEN VAN HUIZEN
Hoogstraten
Essen
100.000
Baarle-Hertog
150.000
Ravels Kalmthout
200.000
Wuustwezel
250.000
Rijkevorsel Kapellen Stabroek
Merksplas
300.000 350.000
Arendonk
Brecht
Turnhout Beerse Oud-Turnhout Vosselaar
Brasschaat
400.000
Malle
Bron: FOD Economie
Retie Antwerpen
Schoten
Zoersel
Schilde Wijnegem
Zandhoven
Mortsel
Mol Geel Balen Meerhout
Westerlo Berlaar Heist-op-den-Berg
Puurs Sint-Katelijne-Waver Sint-Amands Willebroek Putte Mechelen
Vorselaar
Herentals Grobbendonk Olen Nijlen Herenthout
Ranst Borsbeek Edegem Boechout Hemiksem Hove Lier Aartselaar Schelle Kontich Lint Niel Rumst Duffel Bornem Boom
Dessel
Kasterlee
Wommelgem
Zwijndrecht
Lille
Laakdal
Hulshout Herselt
Bonheiden
DUURSTE GEMEENTE VILLA’S
Brasschaat
623.805€
Schilde
542.785€
Mortsel
523.333€
HUIZEN
Boechout
299.741€
Hove
289.733€
Schilde
287.587€
STERKSTE STIJGERS VILLA’S
APPARTEMENTEN
Hove
340.263€
Puurs
Schilde
325.392€
Duffel
24,7%
304.065€
Meerhout
21,1%
Bonheiden
24,8%
HUIZEN
BOUWGRONDEN
Hemiksem
354€
Wuustwezel
29,4%
Antwerpen
339€
Lint
21,6%
Aartselaar
320€
Sint-Katelijne-Waver
19,4%
APPARTEMENTEN
Herselt
GOEDKOOPSTE GEMEENTE
TENDENZEN
VILLA’S
Dessel
227.870€
Balen
246.210€
Meerhout
257.434€
HUIZEN
Meerhout
177.500€
Dessel
179.214€
Mol
179.827€
APPARTEMENTEN
Borsbeek
154.297€
Antwerpen
160.743€
Berlaar
162.077€
● Een niet objectief meetbaar crisisgevoel maakt kopers voorzichtig, en doet het koop- en verkoopproces langer duren.
91€
Laakdal
104€
Arendonk
112€
GEMIDDELDE PRIJZEN Villa’s
371.178€
Huizen
223.444€
Appartementen
181.032€
Bouwgronden
58 netto VASTGOEDGIDS april 2013
180€
24,2%
Westerlo
23,2%
BOUWGROND
Berlaar
47,9%
Vorselaar
43,9%
Antwerpen
40,4%
Kopen is vandaag interessanter dan bouwen. ●
Nieuwbouw is een tussenstap geworden voor veertigplussers, die hun vorige woning verkopen. ●
● Villa’s uit de jaren 60 en 70 raken maar moeilijk verkocht.
BOUWGRONDEN
Dessel
48,8%
Schelle
De stadsvlucht is voorbij, de terugkeer naar de stad is aan de gang.
STERKSTE DALERS VILLA’S
Wommelgem
-27,1%
Sint-Amands
-16,8%
Herenthout
-15,8%
HUIZEN
Grobbendonk
-11,4%
●
De verkoop van studentenkamers en -studio’s geeft een vertekend beeld van de appartementenmarkt in het Antwerpse. ●
PRIJZEN PER GEMEENTE De prijzen van huizen, villa’s, appartementen en bouwgronden in alle gemeenten van de provincie Antwerpen op blz. 36.
Beerse
-9,0%
Kasterlee
-8,5%
APPARTEMENTEN
Ravels
-24,2%
Puurs
-23,8%
Schilde
-21,7%
BOUWGRONDEN
Rijkevorsel
-44,0%
Arendonk
-38,0%
Mortsel
-37,8%
IN ANTWERPEN GAAT ALLES EEN BEETJE TRAGER Nee, de crisis heeft niet toegeslagen in het Antwerpse vastgoed. De prijzen blijven hoog. Maar het crisisgevoel is wel opgedoken. En dat betekent dat mensen nog vastgoed kopen. Maar langer nadenken, voorzichtiger worden en een correcte prijs nastreven.
anuit zijn notariskantoor in Merksem merkt Erik Van Tricht dat de markt kalmeert. ‘Zeker als het gaat over de omzet, het aantal aktes dat we verlijden. Maar ik heb niet het gevoel dat zich dat vertaalt in de prijs. Die stabiliseert. Wel opvallend vind ik de grote daling van het aantal kredieten voor verbouwingen. Je merkt de impact van de weggevallen fiscale stimuli. Mensen kregen premies voor zonnepanelen of energiebesparende maatregelen en besloten dan maar meteen het hele huis aan te pakken.’ Panden in gewone woonwijken blijven verkopen, meent de notaris. ‘Ik was ongerust toen General Motors zijn fabriek in Antwerpen sloot, omdat dat duizenden gezinnen raakte. Iedereen kent in zijn buurt wel iemand die door de sluiting is getroffen. En dan ontstaat een algemeen gevoelen van onbehagen, dat misschien niet met objectieve cijfers kan worden vastgelegd maar dat mensen wel voorzichtiger maakt. Toch blijven jonge gezinnen kiezen voor een eigen woning. Als ze de keuze moeten maken tussen huren voor 800 euro of kopen voor 100 euro per maand meer, kiezen de meesten nog altijd het tweede.’ ‘Alles duurt wat langer’, is ook de analyse van de Mechelse vastgoedmakelaar Stefan Verboven. ‘Kopers denken twee keer na voor ze beslissen, en dat is op zich niet slecht. Woningen die correct geprijsd zijn, verkopen nog altijd vlot. Maar als een huis na een of twee maanden niet verkocht is,
V
Stefan Verboven Vastgoedmakelaar uit Mechelen
‘Bouwen is vandaag iets voor veertigers en vijftigers: mensen die hun woning verkopen en opnieuw gaan bouwen. Jongeren hebben er het budget niet meer voor.’
raakt het de volgende zes maanden ook niet verkocht. En dat is een recente ontwikkeling. Als een eigenaar vijf jaar geleden te veel vroeg voor zijn pand, kon hij rustig een jaar wachten. Intussen stegen de huizenprijzen en werd de vraagprijs realistisch. Vandaag merk je dat zulke panden blijven staan.’
Terug naar de stad Mechelen deed het in 2012 opnieuw goed. De bereikbaarheid en de heropwaardering van de stad zijn belangrijke troeven, en bovendien willen mensen opnieuw in de stad wonen. ‘Liever een half uur minder file en wat meer betalen voor de woning’, vat makelaar Verboven het samen. ‘Huizen van
Tekst: Kiki Feremans
300.000 tot 350.000 euro in de stad met een tuintje verkopen vlot.’ De prijzen van appartementen stegen in heel België, maar in het arrondissement Antwerpen daalden ze met 0,8 procent. ‘Er zijn het afgelopen jaar heel veel studentenkamers en -studio’s verkocht in Antwerpen, voor prijzen die schommelen rond 100.000 euro. Die vallen in de categorie ‘appartement’, en dat trekt het gemiddelde naar beneden’, legt de Antwerpse vastgoedmakelaar Anneleen Desmyter uit. In Mechelen is het aanbod van appartementen op de herverkoopmarkt klein, en blijft de vraag groot. Dus dat doet de prijs stijgen. Het Clarenhof, het grote nieuwbouwproject in het hartje van Mechelen, verkoopt nog altijd vlot. ‘Maar niet meer zoals een paar jaar geleden’, vindt Stefan Verboven. ‘Starters moeten afhaken voor nieuwbouwappartementen. De kopers van die appartementen zijn mensen die hun huis in de omgeving van Mechelen verkopen en weer naar de stad trekken. Voor hen spelen de financiën een minder bepalende rol.’
Babyboomvilla’s Dalende prijzen en een langere verkoopperiode, zo vat vastgoedmakelaar Desmyter de villamarkt in het arrondissement Antwerpen samen. In de stad Antwerpen daalden de prijzen met 13,6 procent, en de lichte stijging van de cijfers in Brasschaat of Brecht geven volgens haar een fout beeld van de realiteit. ‘Veel babyboomers ver- ●●● april 2013 VASTGOEDGIDS netto 59
PR OVI NCI E ANT WE R PE N
kopen vandaag hun villa om naar een moderner appartement te verhuizen. Maar die villa’s zijn niet meer aangepast aan de hedendaagse normen en smaken. Bovendien hebben ze veel onderhoudskosten. Ze staan ook langer te koop, omdat de verkopers niet meteen geld nodig hebben. Vanuit een emotionele reflex willen ze een bepaald bedrag voor hun villa en daar wijken ze niet van af. Eén miljoen moeten ze hebben, ook al staat de villa twee jaar te koop. Vaak krijgen ze er na die twee jaar nog maar 600.000 euro voor. Terwijl de villa voor 800.000 euro meteen verkocht zou zijn.’ De prijzen van villa’s in het Mechelse geven een divers beeld: plus 5,7 en 11,8 procent in Mechelen of Sint-Katelijne-Waver, maar een daling van 9,2 en 16,8 procent in Willebroek of Sint-Amands. ‘Vooral villa’s uit de jaren 60 en 70 verkopen moeilijk’, zegt ook de Mechelse makelaar Stefan Verboven. ‘Je zit dan aan prijzen rond de 500.000 euro, plus 300.000 euro investeringen. Daar is een correctie nodig.’ ‘Locatie, locatie, locatie’ geldt meer dan ooit, weet hij. Want villa’s in de Mechelse buurgemeente Bonheiden (+6%) doen het bijvoorbeeld wel zeer goed: ‘Bonheiden heeft een goed ziekenhuis, er is het groene karakter, het ligt dicht bij de stad… Er is nog geld onder de mensen en ze zijn bereid om te betalen voor een huis. Maar ze wachten liever een jaar langer tot er iets echt goed op de markt komt. En dan springen ze erop.’ Ook in het arrondissement Turnhout klinkt hetzelfde verhaal over villa’s. ‘In de prijsklasse 800.000 tot 900.000 euro gaat het goed, daarboven loopt het moeilijker’, zegt makelaar Nick De Boer. ‘Wat je drie jaar geleden verkocht voor 1 miljoen euro, daar krijg je vandaag nog 800.000 euro voor.’
●●●
Bouwgrond blijft liggen De prijs van bouwgronden steeg in het arrondissement Mechelen het afgelopen jaar nog eens met 10,8 procent. Maar bouwgrond verkopen is een pak moeilijker geworden, ondervindt Stefan Verboven. ‘Bouwen is vandaag iets voor veertigers en vijftigers die hun woning verkopen en opnieuw gaan bouwen. Jongeren hebben er het budget niet meer voor. Vroeger hadden we drie à vier bouwgronden in portefeuille, vandaag ongeveer vijftien. En ze blijven liggen. Vóór 2008 waren die binnen de maand weg geweest. Het is vandaag interessanter om een woning te kopen dan er een te bouwen. Nieuwbouw is een pak duurder, omdat bouwers aan aller60 netto VASTGOEDGIDS april 2013
kort
De goedkoopste woonhuizen vindt u in de regio Turnhout. Gemiddeld 205.798 euro. ●
Jonge gezinnen blijven kiezen voor een eigen woning. Maar ze denken wel twee keer na voor ze hun handtekening zetten. ●
Terwijl de prijzen van appartementen in heel België stegen, daalden ze in het arrondissement Antwerpen met 0,8 procent.
lei normen moeten voldoen. En die normen gelden niet als je een huis koopt.’ Opvallend is bijvoorbeeld de stevige prijsdaling van bouwgronden in Brasschaat (-22%). ‘De echt goeie bouwgronden zijn weg in veel gemeenten’, vindt makelaar Desmyter. ‘Welke percelen zijn daar nog op de markt? Langs een grote weg, met een slechte afwatering... Goede bouwgronden zijn vaak oude villa’s die afgebroken worden en waar een nieuw huis wordt gebouwd. Maar die transacties vallen natuurlijk in de categorie villa’s.’ ‘De kosten voor bouwen zijn te hoog’, vindt ook Desmyter. ‘En er is de overbruggingsperiode. Waar ga je wonen tijdens de bouwwerken? Banken zijn minder gul met overbruggingskredieten. Onterecht, vind ik. Natuurlijk moeten ze voorzichtig zijn, maar met toegeknepen billen werken is nergens goed voor. Een prijsdaling van het vastgoed is niet zo slecht. Maar als de markt stilvalt, krijg je een probleem.’
Populaire gemeenten
623.805€ De gemiddelde prijs van een villa in Brasschaat. Voor een woonhuis in diezelfde gemeente betaalt u 279.307 euro, voor een appartement 238.440 euro.
+29,4% De gemiddelde stijging in één jaar van de huizenprijzen in Wuustwezel.
Makelaar Nick De Boer vat 2012 samen: ‘We hadden iets minder transacties en iets lagere prijzen. Maar je kunt nog wel zaken doen. Je moet er alleen veel harder voor werken.’ Van hun acht vastgoedkantoren in het Antwerpse en de Kempen heeft Turnhout de recessie het minst gevoeld vorig jaar, zegt de makelaar. De prijzen hebben er standgehouden: +6,1% voor appartementen en +5, 1% voor woonhuizen. Hoe dat komt? ‘Misschien hebben de inwoners daar nog meer een baksteen in de maag. ‘We zitten in een eurocrisis, dus laten we investeren in vastgoed’. Vooral de appartementen hebben het heel goed gedaan, dus dat klopt met het beeld van de veilige belegging.’ De prijzen van huizen in het arrondissement Turnhout wisselen sterk: -9% in Beerse, -8,5% in Kasterlee, maar +11,1% in Oud-Turnhout of +5,1% in Turnhout. ‘Dat hangt af van de populariteit van een dorp. En buitendorpen liggen vandaag gewoon moeilijk. Vooral Turnhout en Oud-Turnhout deden het in 2012 goed, dat past in de trend van de terugkeer naar de stad.’ Vastgoed blijft dé veilige belegging, meent makelaar Desmyter. ‘Niemand verliest vandaag met een belegging in vastgoed. Want zelfs de grootste prijsdalers, de villa-eigenaars, hebben indertijd hun villa gekocht voor 5 miljoen frank (125.000 euro). En verkopen die nu voor 600.000 euro in plaats n van 800.000 euro.’