.30
WIE WAARDEERT HET PROFESSIONEEL VASTGOED?
Het handvol uitdagingen voor de expert Iedereen in het vastgoed weet wat een schatting is en waar ze voor dient. Wellicht weet men veel minder hoe een schatting tot stand komt en welke elementen deskundigen in de weegschaal moeten leggen om een gedegen schattingsverslag aan hun opdrachtgever af te leveren. Laat staan dat men inzicht heeft in de markt waar de vastgoedexperten met elkaar in concurrentie treden. Vragen waar Property Talk op inzoomt, naar aanleiding van zijn jongste enquĂŞte in de sector.
T ekst K u r t R e v i e r s foto ' s S t e ff G i l i s s e n
Om de resultaten uit de enquĂŞte Schatters & Bevaks 2012 te toetsen aan de praktijk, organiseerde de redactie van Expertise op de vakbeurs Realty einde mei een geanimeerd debat op de stand van het RICS. Rond de tafel namen vijf specialisten plaats: Patrick Meutermans (Country Manager, CBRE Global Investors), Jo de Wolf (ceo, Montea) , Christophe Ackermans (Head of Valuation, DTZ), Kris Peetermans (Partner en Head of Valuation, Cushman & Wakefield), Herman Du Bois (Partner, Quares) en Ed Nypels (Country Manager, RICS Benelux). Het debat werd geleid door Kurt Reviers, hoofdredacteur van Expertise.
juli’12
.31
01
Werk van specialisten Niet iedereen kan zomaar een kwaliteitsvol vast
“ Soms heb ik het gevoel dat
goedverslag afleveren. Inzicht in de financiële
de commerciële belangen van
waarderingsmethoden en de relevante wetgeving is een
de huurders voorgaan op de
must. Wellicht is handigheid met Excel en andere software
informatieplicht ten aanzien van
eveneens geen overbodige competentie. Maar meer nog
de individuele aandeelhouder.”
moet een expert inzicht hebben in de markt. Om te weten
Kurt Reviers | Expertise
wat een gebouw voor professioneel gebruik vandaag waard is, moet een expert weten wat het gisteren waard was en wat het morgen waard zal zijn. Eigenlijk zijn er maar weinig spelers op de markt die over dit soort knowhow beschikken. De meeste marktkennis zit ontegensprekelijk bij de makelaars en omdat die meestal zelf als schatter optreden, zijn ze niet
02
De ideale sparringpartner Een expert houdt de sector een spiegel voor. Hij
gauw geneigd hun informatie met derden te delen. Er zijn
zorgt ervoor dat de spelers in de markt een min
ook weinig substituten beschikbaar, zoals de nieuwsbrieven
of meer objectieve norm hebben om zich aan te toetsen:
van Expertise of andere publieke bronnen zoals de statistie-
een waarde die aangeeft waar iedereen staat. Belangrijk is
ken van de FOD Economie. Deze kwestie leidt rechtstreeks
de objectieve en onafhankelijke mening van de expert: hij
tot een discussie over de mogelijkheden en beperkingen om
laat zijn oordeel afhangen van waarneembare elementen en
in het bedrijfsvastgoed als een puur en onafhankelijk schat-
niet van het belang van de een of andere betrokken partij.
tingsbureau aan de slag te gaan, zoals nu het geval is voor
Maar de expert kan niet anders dan die elementen inbed-
de Crombrugghe & Partners, Gudrun Xpert, Troostwijk-Roux
den in een bredere context, een visie op de evolutie van de
of Stadim.
vastgoedsector, en die is uiteraard vatbaar voor discussie. De deskundige treedt daarom in dialoog met zijn opdrachtgever
“ Wanneer er geen of nauwelijks transacties zijn, is het voor een expert bijzonder moeilijk om
en tracht rekening te houden met diens visie en toekomst-
de eventuele afwaarderingen waarop sommigen aandringen, te spiegelen aan de markt. Dat is ook
plan. Een moeilijke evenwichtsoefening tussen het aligne-
de reden waarom afwaarderingen altijd trager gaan. Iemand die beweert dat er nooit een discussie
ren van strategische visie en onafhankelijkheid. In die zin
is tussen schatter en opdrachtgever, zit fout. Er is wel degelijk discussie en maar goed ook.”
is de expert de sparringpartner van de vastgoedsector, niet de ultieme rechter en zeker niet de wetenschapper in zijn
Kris Peetermans | Cushman & Wakefield
ivoren toren.
“Gudrun Xpert, the bee-line for real estate expertise” Technical Maintenance
Risk Reconstruction Valuation Theft & Fire Prevention Analysis
Market Value Fair Market Valuation Feasability Study
Due Diligence Inventory of Fixtures
Damage Claim Settlement
Sustainability Green Building Energy Performance Assessment
Kunstlaan-Avenue des Arts 50, 1000 Brussels T: +32 [0]2 515 12 00 - F: +32 [0]2 515 12 85 E: xpert@gudrun.be - www.gudrun.be
ta l k a b o u t
.32
“ De gap tussen de verwachtingen van de koper en
de verkoper is vandaag kleiner geworden. Dat is een goed teken. De eigenaar kent zijn gebouwen het best. Dus kan hij de expert ook het best uitleggen hoe de relaties zijn met de huurders, hoe zijn gebouwen zich positioneren in de markt. Is het dan niet logisch dat wij, als experts, van gedachten wisselen met hem?
03
Dat wil nog niet zeggen dat we daarom niet onze eigen opinie zouden hebben.” Christophe Ackermans | DTZ
Nauwelijks USPs? Over veel meer dan het prijsargument om de competitie te lijf te gaan, beschikt de vastgoedexpert niet. Pro-
ductdifferentiatie is immers nagenoeg onmogelijk. Op de lay-out na zal het ene schattingsverslag er nagenoeg hetzelfde uitzien als het andere. Naast een scherp gepositioneerd ereloon kunnen schatters “ Bruggen bouwen tussen de belangen van de
misschien hun betrouwbaarheid en onafhankelijkheid als onders-
eindgebruikers, de huurders, enerzijds en die van
cheidende elementen uitspelen, maar dit zijn redelijk subjectieve
de financiële markten, en wat zij nodig hebben aan
kwalificaties die moeilijk om te zetten zijn in tastbare feiten. In elke
informatie op de toestand te analyseren, is een complex
benadrukking van de eigen betrouwbaarheid en onafhankelijkheid
gegeven. Maar als er geen dialoog meer mogelijk is
schuilt immers intrinsiek een beschuldiging aan het adres van de
met de expert, dan stopt inderdaad het verhaal. De
concurrent dat die zich niet aan dezelfde gedragsregels zou houden,
misvatting is dat investeerders altijd de hoogste waarden zouden verdedigen, maar
terwijl alle Belgische deskundigen van enige naam en faam lid zijn
aan overgewaardeerde gebouwen hebben onze aandeelhouders geen boodschap.”
van het RICS en dezelfde deontologische code (zouden moeten) volgen.
Herman Du Bois | Quares
Zijn kwaliteiten als sparringpartner is wellicht de heilige graal waarmee de vastgoedexpert zich nog het best kan onderscheiden van zijn concurrenten. De relatie tussen expert en opdrachtgever is gebaseerd op wederzijds vertrouwen en respect, factoren die gradueel ontstaan en die niet van de ene op de andere dag overgenomen
terS Schat kS & beva
kunnen worden door de concurrentie. In dat opzicht moet de vastgoedexpert niet alleen een specialist zijn in zijn vak, maar ook een
o titeit de iden undige k naar esk op zoe vastgoedd van de van een r' dzaak rtne 'de noosparringpa Hij zorgt el voor. goede r een spieg n om zich
IntR
industrieel, residentieel en ander vastgoed). Ter vergelijking: de Expertise Top 100, de lijst van
news.be rtise
in de jongste editie van de enquête 54,6 miljard euro, verdeeld over vijf segmenten (kantoren, retail,
uitstekende netwerker.
www.expe
De totale waarde van getaxeerd vastgoed bedraagt
de secto iets hebbe t houdt norm —een in de markt Een exper spelers objectieve Zonder de dat de of meer staat. ervoor een min iedereen toetsen: eft waar aan te die aange waarde— t er willekeur. g van ud heers jke menin Inho expert onafhankeli waarneem2 tieve en gen van ten 201 een of is de objec el afhan van de Resulta Belangrijk zijn oorde belang hij laat het t: niet van de exper nten en Deelnemers bare eleme ken partij. e zijn betrok onterend Totaalvolum andere ortefeuille best confr tal ook. el kan Standaardp rt mees bevaks in de spieg van de expe Waardering el Een blik uur Een is het oorde horen. Marktstruct en dat markt wil n om zijn al dat de taties pres het streve het verha met ele nten? r t zelden verzoenbaa objectieve eleme Individu Hij vertel van Is dat wel Estate verhaal? afhangen s Real te laten BNP Pariba oordeel re een brede CBRE field Toch wel. den in ctor, an & Wake Partners nten inbed Cushm vastgoedse & die eleme brugghe ie van de t moet de Crom De exper op de evolut discussie. een visie voor DTZ context, vatbaar is ard Xpert ers is uitera voor. hij Gudrun en die spiegel Hugo Ceust r in enkel een nschappe Immobiliën houdt de wete Frank expert er, niet Knight Want de e recht ultiem PWC niet de . In die n toren de weg. Savills de ivore niet uit ctor: hij zetting Stadim vastgoedse en uiteen eoux van de dialoog te incass Troostwijk-R tises Hij gaat ngpartner evenzeer en Exper de sparri uit, weet dat iedere Valorem zin is hij immer een mep stappen. cht blijft en toe kunnen e opdra deelt af taar moet ultiem ing zijn Commen ren, maar uit de boksr kwetsuren deal? zonder na de split Is er leven
2012 8 juni
DE MARKT VOOR VASTGOEDWAARDERINGEN
rs Kurt Revie teur Hoofdredac
de honderd grootste beleggingsportefeuilles in België, vertegenwoordigt een volume van 38,8 miljard
'In de huidige, onzekere en wisselvallige
euro, maar daarin is het aandeel van het residentieel vastgoed en van de alternatieve beleggingsklassen
marktomstandigheden blijft het verschil in
ondervertegenwoordigd. Dat kantoren en retail - net
waarde tussen de topproducten en al de rest
als in de Expertise Top 100 - met kop en schouders
toch zeer groot.
boven de rest uitsteken, hoeft niet te verwonderen. De
Wanneer de beurs zover gaat dat zij niet
enquête richt zich immers in de eerste plaats tot de grote
langer gelooft in wat onze bedrijfsrevisor, onze schatters, onze raad van
professionele dienstverleners en die zijn meestal actief in het bedrijfsvastgoed. Het gros van de schattingen in de residentiële markt die door een veelheid van honderden kleine spelers worden uitgevoerd, weerspiegelen zich niet in de cijfers van Expertise. De rangschikkingen en volledige cijfers van de schattingskantoren in het Belgische vastgoed leest u als topic in Expertise News 438 van 8 juni 2012.
bestuur en onze algemene vergadering zeggen, maar ze alles tot in het kleinste detail wil uitgelegd zien, dan werkt het systeem niet meer. De waarde van onze gebouwen in de openbaarheid gooien, kan niet zomaar. De huidige controlemechanismen zouden moeten volstaan.' Jo De Wolf (Montea)
juli’12
.33
“ Laten we er geen doekjes om winden:
04
de toename van concurrenten zet druk
Lastige markt
op de erelonen van de experts.”
Uit de resultaten van de jaarlijkse enquête van Expertise onder de grootste expertisekantoren
Christophe Ackermans | DTZ
blijkt dat deze bedrijfstak best als een oligopolie kan worden omschreven. Er zijn relatief weinig aanbieders en een groot volume zit geconcentreerd aan de top. Maar tegelijk is de macht van de eigenlijke opdrachtgevers van de schat“ De inschatting van de verschillende
ters relatief groot, zeker in het segment van de bevaks. Op-
variabelen van een vastgoedtaxatie is geen
drachtgevers kunnen gaan shoppen en de experts tegen
exacte wetenschap. Er is altijd ruimte voor
elkaar uitspelen om zo de meest gunstige voorwaarden
interpretatie. Maar dat wij als eigenaar onze
(laagste erelonen) af te dwingen. Het overstappen van
wil zouden kunnen opleggen? Neen, er is toch
de ene schatter naar de andere brengt voor de eigenaars
een groot verschil tussen sturen en in dialoog
immers weinig kosten met zich mee, zoals de bevaks
treden, niet? De stelling dat er voortdurend een
Befimmo en Cofinimmo onlangs bewezen door de taxatie
spanningsveld zou bestaan tussen schatter
van een niet onaanzienlijk deel van hun gebouwenporte-
en opdrachtgever, is sterk overdreven. Voor
feuilles toe te vertrouwen aan PWC, een nieuwkomer in de
“ Met onze fees zitten we inderdaad stilaan
sommige van onze fondsen bijvoorbeeld is de
markt. Bovendien is de groei van het totaal te schatten vast-
aan de bodem. Mochten de prijzen nog
duur van het contract met de schatter even
goed beperkt, zoals de enquête heeft aangetoond. Groei
dalen, dan zou dat wel eens ten koste
lang als de levensduur van het fonds.'
kan dan ook meestal alleen komen van het afsnoepen van
kunnen gaan van de kwaliteit.”
Patrick Meutermans (CBRE Global Investors)
marktaandeel van de concurrentie.
Kris Peetermans | Cushman & Wakefield
VALUATION INVESTMENT RELOCATION CORPORATE >
PROCEDURES >
TITRISATION >
Surveying and reporting on portfolio offering management tools. Developing business plans and management strategies.
Assistance in the interest of a party in: • rent reviews • contractual purchase options • compulsory purchases
Appraisal and valuation for floating purposes. Recurrent revaluations.
www.decrombrugghe-partners.be
Avenue Herrmann-Debroux 54, B-1160 Brussels, Tel. +32 2 663 43 83
Advert_dC&P_def.indd 1
20/05/11 13:48
ta l k a b o u t
.34
05
Beroep zonder statuut
LEXICON VAN DE VASTGOEDEXPERT Terugverdienperiode
Ondanks het feit dat het KB op de bevaks expliciet voorschrijft dat deze vastgoedfondsen voor de waardering van hun portefeuilles
een beroep moeten doen op onafhankelijke deskundigen, ligt de drempel voor het uitoefenen van het beroep van schatter in principe bijzonder laag. Het KB schrijft immers niet voor wie als deskundige in aanmerking komt of aan welke criteria hij moet voldoen. De praktijk toont echter aan dat ondanks
Bij de ‘Pay Back Period’
E.R.V.
waarderingsmethode berekent men
'Estimated rental value' of de geschatte
het aantal jaren dat moeten verstrijken
huurwaarde.
vooraleer een investering is terugverdiend. De inverse van de pay back period is
Fair Value
de algemeen bekende over all yield
De binnen de internationale boekhoud
(kapitalisatievoet). Deze waardering houdt
hoog liggen en de toetreding van nieuwkomers, vooral in het kringetje van de
standaarden van het IFRS geldende netto
geen rekening met de tijdswaarde van
experts die de bevaks schatten, niet voor de hand ligt. De 'inbraak' van PWC
verkoopwaarde van een gebouw.
geld maar laat wel toe een investering
bij Befimmo en Cofinimmo ten nadele van de marktleiders DTZ en Cushman
In België ligt de fair value voor onroerend
te beoordelen zonder dat met de finale
& Wakefield illustreert echter dat de drempel niet onoverkoombaar is.
goed met een waarde van +2,5 miljoen euro,
opbrengst van een investering hoeft te
2,50% lager dan de investeringswaarde
kennen.
het gebrek aan een officieel statuut de impliciete kwalificaties wel degelijk erg
Het beroep van 'deskundige' is momenteel trouwens juridisch niet erkend in België. De sector streeft wel naar een officiële erkenning (zoals het geval is voor de landmeters-schatters), maar
vrij op naam.
Heropbouwwaarde
Tripple Net Yield Investeringsrendement dat rekening houdt
De investeringswaarde van een onroerend
met alle exploitatielasten en onderhouds-
veel verder dan een erkenning van de titel lijkt
goed benaderd vanuit een kostenperspec-
kosten ten laste van de huurder en afdek-
dit niet te zullen gaan. In afwachting van een
tief. Men bepaalt de investeringswaarde
king van het risico op huurderving.
wettelijk statuut heeft de vastgoedsector eigen
door de bouwkosten te bepalen van een
kwaliteitslabels in het leven geroepen zoals een
identiek gebouw. Het nadeel van deze
Red Book
methode bestaat in het feit dat de kost van
Omstandige opsomming van 92 pagina’s
een gebouw niet noodzakelijk iets zegt over
met aanbevelingen, regels, definities
de opbrengst ervan.
en gedragslijnen uitgegeven door het
assessment door het van origine Britse RICS (chartered surveyors).
gerenommeerde Royal Institute of Chartered
I.R.R.
Surveyors (RICS). RICS-leden verbinden zich
'Internal rate of return' of interne opbrengs-
ertoe deze gedragscode na te leven bij het
bij de opdrachtgevers als bij de dienstverlener, in casu de experts. We accepteren
tvoet. Bij deze financiële waarderingsme-
schatten van onroerend goed.
van elkaar dat we niet altijd overal dezelfde mening over hebben. Dat gebeurt in
thode bepaalt men het percentage dat het
overleg en met onderling respect. Het Red Book van de RICS is daarin een belangrijke
rendement van de investeringen weergeeft,
R.O.I.
waarbij de actuele waarde van de kosten
'Return on investment' of rendement.
gelijk is aan de actuele waarde van de
Eenvoudig te bepalen door de totale
baten. Deze methode houdt rekening met
opbrengst van een investering te
de tijdswaarde van geld, maar laat niet toe
delen door de initiële investering. Deze
verschillende investeringsprojecten met
waarderingsmethode houdt geen rekening
elkaar te vergelijken.
met de tijdswaarde van geld.
Vastgoed waarderen is een zaak van eerder kleine equipes. De schattingskantoren
K.K.
Vergelijkende waarde
die deelnamen aan de enquête van Expertise tellen gemiddeld negen
'Kosten koper'. Waarde van een onroerend
De investeringswaarde van een onroerend
medewerkers en realiseren een gemiddelde omzet van 1,7 miljoen euro.
goed, exclusief aankoopkosten, registratie-
goed benaderd vanuit een marktperspectief.
De gemiddelde portefeuille van een schattingskantoor bestaat uit 42% kantoren,
rechten of btw, honoraria, enz. Spiegelbeeld
Men bepaalt de investeringswaarde door
24% retail, 15% industrieel, 12% residentieel en 7% andere sectoren.
van de waarde vrij op naam (VON).
het toepassen van een waarderingsme-
De mix van getaxeerd vastgoed
N.P.V.
van vergelijkingspunten in de markt. Deze
'Net present value' of netto actuele waarde.
benadering heeft het nadeel dat bij een
Bij deze waarderingsmethode bepaalt men
stilstand van de markt (zoals het geval
de actuele waarde van alle toekomstige
was in 2009) moeilijk vergelijkingspunten
cashflows (positief of negatief) van een
gevonden kunnen worden.
“ Er is in de Europese vastgoedmarkt toch een grote mate van deskundigheid, zowel
leidraad. Het schept wederzijds vertrouwen, ook naar de buitenwereld toe.” Ed Nypels | RICS
EEN GEMIDDELD SCHATTINGSKANTOOR
Office 41% Retail 24% Industrial 15% Residential 12% Other 7%
thode (bijv. PBP, IRR, NPV, enz.) op basis
investering. Deze methode houdt rekening met de tijdswaarde van geld en laat
V.O.N.
toe verschillende investeringsprojecten
Vrij op naam ('acte en main'). De waarde
te rangschikken. Men moet echter een
vrij op naam komt overeen met de investe-
duidelijk beeld hebben van alle toekomstige
ringswaarde van een gebouw geschat door
kasstromen vooraleer men deze methode
een deskundige met inbegrip van kosten,
kan toepassen.
registratierechten, honoraria en btw.