FIAIP MONITORA
TOSCANA ANDAMENTO DEL MERCATO
IMMOBILIARE RESIDENZIALE
ottobre 2024
A cura di Centro Studi e Ufficio Stampa Fiaip
Coordinamento tecnico
BasicSoft srl
INDICAZIONI PER LA CONSULTAZIONE DEI VALORI
una guida per leggere meglio e senza fraintendimenti i dati immobiliari
A cura di Francesco la Commare | Presidente Centro Studi FIAIP
I valori che individuano l'andamento del mercato immobiliare di Fiaip Monitora sono riferiti ad una tipologia edilizia ordinaria, quella dell'appartamento con dimensione di circa mq. 80/90 e destinazione d'uso residenziale.
Le quotazioni individuano un intervallo minimo - massimo dei valori di mercato in euro per metro quadro di superficie commerciale calcolata secondo l'Appendice D della norma UNI 11932:2024 con i seguenti coefficienti di calcolo:
Superficie principale:
100% superficie utile (netta/calpestabile);
100% muri interni e perimetrali esterni, fino allo spessore di 50 cm.;
50% muri perimetrali in comunione con altre proprietà o locali condominiali, fino allo spessore di 25 cm..
Superfici accessorie: [ ]
accessori praticabili in proprietà esclusiva comunicanti con i vani principali; incidenze fino alla superficie di mq. 25 per ogni accessorio, la superficie eccedente da considerare alla metà dell’incidenza medesima; per accessori non comunicanti o ad un piano diverso dei vani principali, considerare un terzo dell’incidenza
25% balconi (profondità max mt 1,40);
35% balconi coperti (profondità max mt 1,40);
35% terrazzi (profondità min. mt 1,40);
45% terrazzi coperti (profondità min. mt 1,40);
15% lastrici solari (terrazzi di copertura);
25% lastrici solari coperti (terrazzi di copertura);
60% altane coperte aperte;
90% altane coperte chiuse con vetrate;
35% logge e portici;
80% verande integrate all’abitazione e con finiture analoghe; 70% verande separate dall’abitazione da preesistente infisso; 10% corti, cortili e patii.
Superfici accessorie: [ ]
fino alla concorrenza della superficie principale; l'eccedenza fino alla ulteriore concorrenza della superficie principale al 2%; l’ulteriore eccedenza allo 0,5%
15% giardini, resedi e aree di pertinenza a servizio diretto dei vani principali di un appartamento;
10% giardini, resedi e aree di pertinenza a servizio diretto dei vani principali di ville e villini; 5% giardini, resedi e aree di pertinenza a servizio indiretto dei vani principali.
Superfici accessorie:
20% posti auto scoperti;
40% posti auto coperti in autorimessa condominiale;
50% garage - box auto con accesso condominiale;
60% garage con accesso indipendente o collegati con la superficie principale.
Superfici accessorie:
20% cantine, soffitte, locali accessori non collegati con la superficie principale; 60% locali accessori collegati con la superficie principale, provvisti di agibilità (es. taverna), altezza media min. mt 2,40;
35% locali accessori collegati con la superficie principale, altezza media min. inferiore a mt 2,40 ed altezza min. ≥ di mt 1,50.
Superfici accessorie:
100% sottotetti abitabili / mansarde collegati con la superficie principale, altezza min. mt 2,70;
75% sottotetti abitabili / mansarde collegati con la superficie principale, altezza min. mt 2,40; 35% sottotetti collegati con la superficie principale, altezza media min. inferiore a mt 2,40 ed altezza min. ≥ di mt 1,50; superfici con altezze inferiori a mt 1,50 non saranno computate.
Superfici accessorie:
100% soppalchi abitabili con accesso agevole ed altezza minima mt 2,70; 80% soppalchi abitabili con accesso agevole ed altezza minima mt 2,40; 50% soppalchi non abitabili, altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima ≥ di mt 1,50; superfici con altezze inferiori a mt 1,50 non saranno computate.
Superfici accessorie: 15% locali tecnici.
Incidenze diverse, debitamente motivate dall'agente immobiliare professionale, potranno essere applicate alle superfici accessorie in casi specifici.
Le quotazioni sono altresì divise secondo un determinato stato conservativo e manutentivo dove per "Nuovo - Ristrutturato" si intende che l'appartamento non è ancora stato abitato a fine costruzione o integrale ristrutturazione; per "Ottime condizioni" si intende che le condizioni sono tali da non dover richiedere alcuna opera di manutenzione; per "Buono stato - Abitabile" si intende che le condizioni risultano normali seppur sono presenti manifestazioni di degrado che richiedono interventi di manutenzione ordinaria specifici (esempio, ripresa intonaci e tinteggiature, ripristino pavimentazione, rifacimento impermeabilizzazione, ecc.) e non sono necessari per lo stato dell’immobile o sono stati già realizzati, interventi per l’adeguamento alla classificazione sismica e per il contenimento dei consumi energetici; per "Da ristrutturare" si intende che sono presenti situazioni di degrado, si prevede un intervento di integrale ristrutturazione e/o consolidamento delle strutture e/o l’esecuzione di sostanziali opere atte alla sostituzione di elementi strutturali e/o sono necessari interventi per l’adeguamento alla classificazione sismica e/o per il contenimento dei consumi energetici.
I valori minimi e massimi rappresentano l'ordinarietà e, pertanto, non sono incluse nell’intervallo le quotazioni riferite ad appartamenti di particolare pregio che comunque presentano caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona di appartenenza.
Nell'indicazione dei valori si tengono in considerazione anche altri parametri quali il livello di piano, le informazioni energetiche, la dotazione di impianti, la presenza dell'ascensore, l'esposizione, la luminosità, il panorama, la funzionalità, le finiture, la localizzazione, le caratteristiche del sito, i caratteri della domanda e dell'offerta e la fase del mercato immobiliare.
I valori contenuti in Fiaip Monitora non possono intendersi sostitutivi di una valutazione immobiliare puntuale del valore del singolo appartamento effettuata da un agente immobiliare professionale, ma soltanto di ausilio alla stessa.
L'utilizzo delle quotazioni Fiaip Monitora nell'ambito del processo di valutazione non può che condurre ad indicazioni di valori di larga massima. Pertanto, la valutazione effettuata da un agente immobiliare professionale rappresenta l'unico strumento in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e di motivare il valore da attribuirgli.
Saluto del presidente di FIAIP Toscana
Sostanziale tenuta dei valori, la richiesta supera l'offerta sul mercato e i prezzi restano stabili. Locazioni residenziali molto penalizzate
La stesura di un osservatorio del mercato immobiliare di una Regione come la Toscana è una sfida complicata per la vastità del territorio e per le diverse realtà che lo compongono, ognuna con le sue tipicità e caratteristiche particolari. Grazie agli oltre 900 associati FIAIP Toscana che lo vivono quotidianamente questa sfida è ancora una volta riuscita a pieno, ottenendo una fotografia puntuale del mercato nel primo semestre 2024.
Nelle presentazioni dei presidenti provinciali troverete l’analisi dei singoli territori, a livello regionale si confermano le tendenze di fine 2023: i prezzi si mantengono stabili con una domanda che supera l’offerta disponibile sul mercato e tempi di vendita generalmente accorciati, mediamente tra i 3 e i 6 mesi. Si osserva tuttavia la persistenza di unità immobiliari che non riescono ad essere assorbite dal mercato a causa di prezzi non competitivi o da problematiche soggettive non compensate da una congrua riduzione del prezzo.La situazione del mercato delle locazioni residenziali ordinarie continua a essere critica per la costante riconversione di immobili, originariamente destinati a uso diverso, in resort o strutture alberghiere di lusso senza riservarne una parte ai residenti. Sebbene gli incentivi volti a promuovere il turismo di lusso siano apprezzabili, è fondamentale trovare un equilibrio tra gli interessi economici dei grandi operatori e quelli dei piccoli proprietari. Spesso il privato sceglie la locazione breve come unico metodo per mantenere la disponibilità e il controllo del proprio patrimonio immobiliare e non per interesse economico.
Gli annunci della BCE che durante tutto il periodo hanno ipotizzato una diminuzione dei tassi hanno contribuito a rinvigorire la fiducia nonostante la riduzione del tasso di interesse di 25 punti base sia stata attuata solo a giugno. È auspicabile che ulteriori riduzioni portino i tassi a livelli più accessibili, attorno al 2-2,5% entro la fine del 2024, favorendo un accesso più ampio al credito. La stagione turistica 2024 ha registrato un’ottima affluenza, con full booking in larga parte della Regione, consolidando la Toscana come una delle mete preferite dai turisti. Tuttavia, si segnala una riduzione della durata media dei soggiorni, a causa dell’aumento generalizzato e non giustificato dei costi e dei prezzi. L’impatto della cosiddetta norma “Salvacasa” è ancora da valutare, le indiscrezioni su un possibile minicondono o su una norma che semplicemente semplifichi la regolarizzazione delle piccole difformità, stanno suscitando interesse e buone speranze per chi intende vendere un immobile in tempi brevi. Tuttavia, l’interpretazione e l’applicazione da parte delle amministrazioni locali resta incerta, frenando l’entusiasmo. Il report del secondo semestre 2024 fornirà un’analisi approfondita degli effetti concreti derivanti da tutti gli elementi sopracitati. È fondamentale che il mercato immobiliare venga sostenuto da politiche strutturali e certe, piuttosto che da annunci temporanei e difficilmente attuabili, come accaduto di recente con i bonus legati all’efficienza energetica.
Simone Beni
Presidente FIAIP Toscana
Introduzione del responsabile FIAIP MonitoraRegione Toscana
Grazie al capillare lavoro degli agenti FIAIP è stato ampliato il numero dei rilevatori in modo da arrivare a coprire l’intero territorio regionale
Massimiliano Carpina
Responsabile Fiaip MonitoraRegione Toscana
Da quest’anno la nostra Federazione presenta l’Osservatorio Immobiliare Regionale in modo semestrale, così da rendere la situazione del mercato in maniera ancora più precisa e puntuale. Devo un ringraziamento a tutti i colleghi che hanno messo a disposizione la loro grande professionalità, spesso ultradecennale, per fornire un’analisi dettagliata e sempre più capillare del mercato.
Ancora una volta FIAIP Monitora - Regione Toscana si presenta come l’unico documento effettivamente valido per capire l’andamento del mercato, grazie alla capillarità degli agenti aderenti a FIAIP, da sempre espressione massima della professionalità nel settore immobiliare, garantendo una precisione nella valutazione impossibile da ottenere con metodi empirici. Poter coprire con dati validati in modo professionale e preciso ogni zona del territorio toscano è la nostra priorità.
L’attuale rilevazione riguarda i prezzi del primo semestre 2024 ed è con orgoglio che questo dà ancora una volta la misura del grande impegno profuso dalla nostra Federazione per migliorare la professionalità dei propri agenti e la trasparenza del mercato immobiliare. I vari presidenti provinciali hanno analizzato i dati, infatti, troverete nelle prossime pagine un’analisi dettagliata dell’andamento del mercato immobiliare regionale che da inizio 2024 è stato caratterizzato dalla sostanziale stabilità dei pezzi con un leggero incremento del numero delle case compravendute.
Finalmente i tassi di interesse sono tornati a scendere e questo ha agevolato l’accesso al credito di molte famiglie consentendo loro di realizzare il sogno dell’acquisto. Per il secondo semestre 2024 ci aspettiamo un incremento ulteriore dei prezzi data la poca offerta di immobili, soprattutto nelle grandi città e nei capoluoghi. FIAIP come sempre sarà al fianco degli agenti immobiliari per sostenerli nella crescita professionale e per affrontare con serenità le sfide che il futuro ci metterà davanti. Buona consultazione.
Introduzione del Ceo di BasicSoft Srl
Big data e intelligenza artificiale al servizio del mercato immobiliare
Marco Bini
Ceo di BasicSoft Srl
BasicSoft, responsabile del coordinamento tecnico e della raccolta dati, attraverso lo strumento di valutazione FiaipPrice, è leader nella gestione ed elaborazione di Big Data per sistemi AVM (Automated Valuation Model) e di statistiche aggregate.
Fiaip Monitora 2024
Con l'edizione , che rileva l'andamento del mercato immobiliare toscano, si evidenzia ancor di più la profonda sinergia tra la nostra società e gli agenti immobiliari Fiaip. Infatti grazie a questa importante collaborazione siamo riusciti a raccogliere e poi validare i dati provenienti da ogni zona di ogni comune della regione grazie ad un flusso costante e puntuale di dati in entrata, basato su oltre 1 milione di compravenduti certificati provenienti da migliaia di rilevatori del settore immobiliare e dall'Agenzia delle entrate. I dati raccolti per ogni comune su tutto il territorio regionale, tengono conto dell'andamento del mercato immobiliare del 2022 e si riferiscono ad un appartamento di medie dimensioni in buono stato manutentivo.
Attraverso sistemi di intelligenza artificiale, sviluppati da BasicSoft, coniugati al medoto MCA (Market Comparison Approach), è possibile individuare con precisione e in tempo reale, il valore di mercato di un immobile in una determinata zona. Il sistema di BasicSoft si basa su un'analisi comparativa diretta dell'immobile da valutare con immobili simili compravenduti recentemente, al fine di armonizzare le differenze delle caratteristiche (superficie principale ed accessoria, data di compravendita, stato di manutenzione, presenza di ascensore, etc) degli immobili comparabili per arrivare a determinare il più probabile valore di mercato del bene immobiliare.
L'analisi avviene su dati oggettivi e caratteristiche tecniche ed economiche di un immobile, partendo dalla considerazione che il prezzo di un immobile è fissato dal mercato allo stesso modo in cui il mercato stesso ha già determinato il prezzo di immobili simili. Nell’ultimo anno, oltre 100.000 proprietari di case hanno potuto usufruire dei report FiaipPrice di analisi e di valutazione grazie ai nostri agenti immobiliari Fiaip valutatori.
Rivolgersi ad un’agenzia FiaipPrice, significa avvalersi di una consulenza professionale certificata da uno strumento in grado di contestualizzare il valore reale dell’immobile con i comparabili presenti sul mercato. Sempre di più, una corretta e moderna valutazione deve tener conto di parametri oggettivi e di dati confrontabili e verificabili. FiaipPrice si mette al fianco degli agenti immobiliari Fiaip e dei privati che vendono e comprano casa, analizzando i dati ed individuando il congruo valore di mercato.
Analisi della presidente di FIAIP Firenze-Pistoia
Nella provincia di Firenze transazioni in aumento e interesse per gli immobili di nuova costruzione, nel pistoiese prezzi in crescita del 2,8%
Maria C. Pollicina Presidente FIAIP Firenze-Pistoia
L’anno 2024 a Firenze è partito discretamente bene, i tassi lentamente sono diminuiti facendo sperare quindi in un aumento delle transazioni immobiliari entro la fine dell’anno in corso. Attualmente si registrano molta richiesta e limitata offerta immobiliare. La richiesta è rivolta soprattutto ad immobili di una certa tipologia, villette, coloniche, immobili situati in piccoli condomini, magari con la presenza di giardino o di ampie terrazze, attici. I valori qui sono rimasti sostanzialmente stabili. Discreto interesse anche per gli immobili di nuova costruzione.
Hanno perso il loro appeal gli immobili usati, quelli che hanno necessità di una ristrutturazione o comunque di un ammodernamento, in quanto il costo delle materie prime e della manodopera in questi ultimi anni è notevolmente aumentato. Conseguentemente la richiesta è diminuita ed i valori hanno subito una leggera flessione. Sempre in auge il centro storico dove la richiesta d’acquisto proviene soprattutto da chi intende investire, in quanto Firenze è una città fortemente turistica per l’alto valore culturale e artistico. I prezzi degli immobili in questa zona hanno subito un lieve rialzo. Molto interessante anche il settore del lusso, sempre attivo e rivolto ad investitori per la maggior parte stranieri. Anche qui, si registrano valori in rialzo.
La periferia e i comuni della Città Metropolitana hanno subìto e subiscono l’influenza e quindi l’andamento della città stessa, grazie soprattutto al forte sostegno del mercato del turismo e al suo indotto. Un calo delle quotazioni riguarda alcuni comuni quali Montelupo, Empoli, Campi Bisenzio (sul quale incidono gli eventi alluvionali dei mesi scorsi), Sesto Fiorentino e una piccola parte dell’area del Chianti. Per contro si evidenzia un rialzo nel Comune di Scandicci, sia per le zone centrali che per quelle collinari. Il comparto delle locazioni registra un notevole incremento per quanto riguarda la richiesta ed una notevole contrazione per quanto riguarda l’offerta. I canoni di locazione hanno quindi subito un’importante impennata.
Nella provincia di Pistoia, nel primo semestre 2024, si è osservato un lieve aumento dei valori immobiliari, in linea con il trend regionale della Toscana. Negli ultimi sei mesi, infatti, si è registrato un aumento dei prezzi degli immobili pari al 2,8%. Anche i tassi, hanno finalmente cominciato a diminuire, facendo constatare un aumento della domanda. Si rileva quindi, una ripresa moderata ma costante del mercato immobiliare pistoiese.
FIRENZE
SEMICENTRO
Pistoia
LISTA ZONE
Arezzo
Analisi della presidente di FIAIP Siena-Arezzo
Compravendite in contrazione così come la domanda di investitori in centro storico a Siena, crescono i prezzi ad Arezzo ma c'è poca offerta
Ramona Valceanu Presidente FIAIP Siena-Arezzo
La rilevazione dei valori di mercato immobiliare residenziale del primo semestre 2024 nel Comune di Siena e dei Comuni limitrofi, ha rispecchiato in maniera uniforme la media nazionale e regionale, con una riduzione del numero delle compravendite che ha determinato una flessione al ribasso dei valori al metro quadro.
Il centro storico della città evidenzia un calo di richieste per gli immobili da acquistare come "seconda casa" dovuto alla mancanza di proposte dotate di un quadro di accessori adeguato al rinnovato bisogno abitativo (terrazzi, spazi esterni, garage, etc) e soprattutto per il rapporto dei valori euro/mq che risulta ancora piuttosto sostenuto. Anche i comuni limitrofi hanno risentito di questo trend, a maggior suffragio di quanto sopra espresso.
Una valutazione diversa va invece fatta per le residenze storiche, i casolari e le ville situate nella campagna toscana, che sono rivolte ad un mercato immobiliare di medio-alto livello e che hanno visto un livello stabile sia per i valori che per il numero delle compravendite. La zona Alta Valdelsa e Valdelsa Senese ha registrato invariati i valori al metro quadrato degli immobili, mentre per le compravendita degli immobili destinati ad abitazione principale si è attestata una diminuzione del numero delle compravendite. Il mercato immobiliare nella zona “senese” del Chianti ha registrato valori simili al periodo precedente, vedendo pressoché immutato il numero delle compravendite e dei valori al metro quadro degli immobili.
Ad Arezzo il prezzo medio all’interno del Comune ha raggiunto il suo massimo nel mese di agosto 2024.Il centro città è la zona più richiesta in quanto caratterizzata da immobili di interesse storico e/o di pregevole funzionalità. Il valore medio va da un minimo di 1.000 euro/mq fino ad un massimo di 4.000 euro/mq, per il nuovo. La grande variazione dipende soprattutto dalla zona in cui si trova la casa da acquistare. Le quotazioni si abbassano in località come Valdarno, Casentino, Valtiberina e Val di Chiana dove la valutazione media per un immobile residenziale non di lusso si discostano dal centro citta.
In generale nel 2024 la carenza di immobili ha portato ad una disparità tra domanda ed offerta quindi un rialzo del prezzo medio al mq, con conseguente minor ricambio immobiliare e offerta sul mercato con conseguente diminuzione delle compravendite.
AREZZO
LISTA ZONE
SIENA
SIENA
CENTRO
SEMICENTRO
PERIFERIA
intervista alla presidente di FIAIP Grosseto
Crescita e prospettive positive in tutta la Maremma, a trainare è il residenziale. Netto incremento anche degli investitori internazionali
La provincia di Grosseto ha registrato un significativo aumento delle compravendite immobiliari. Nel secondo trimestre del 2024 si è osservato un incremento dell'1,6% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, segnalando un solido interesse per il mercato locale. Questo incremento ha riguardato sia il mercato delle prime case sia quello delle seconde abitazioni destinate all’uso turistico e ricettivo. Grosseto e la Maremma si confermano così attrattive per una clientela diversificata, che va dalle famiglie locali in cerca di una residenza stabile agli investitori nazionali e internazionali desiderosi di capitalizzare sul crescente interesse turistico della zona.
A trainare l’espansione è stato in particolare il segmento del residenziale per le prime case. Un fattore determinante è stato il recente calo dei tassi di interesse, che ha stimolato la domanda tra le giovani famiglie e i residenti locali. Questo fenomeno ha rafforzato l’accessibilità del mercato, rendendo più vantaggioso per molti l'acquisto della propria abitazione. I valori immobiliari nella provincia si sono mantenuti complessivamente stabili sia nei centri urbani, come Grosseto, che nelle aree rurali circostanti. Tuttavia, si prevede una crescita per le proprietà di pregio nelle zone turistiche, come Castiglione della Pescaia e Punta Ala, dove la domanda per residenze di lusso sta mostrando segnali di aumento grazie a un interesse crescente da parte di acquirenti ad alto reddito. Gli immobili con vista panoramica e dotati di ampie superfici esterne, come casali e ville storiche, sono particolarmente richiesti.
La Flat-tax per gli stranieri continua a influenzare positivamente il mercato, attirando investitori da paesi come Germania, Svizzera, USA e Regno Unito. Questa misura fiscale, che agevola i contribuenti esteri residenti in Italia, ha favorito un circolo virtuoso per gli acquisti di proprietà di fascia medio-alta, aumentando la presenza di acquirenti internazionali nella zona. Tale clientela è spesso attratta da immobili con caratteristiche distintive come vigneti, terreni agricoli e strutture per il turismo rurale.
Le previsioni per il quarto trimestre del 2024 restano ottimistiche. Si attende un consolidamento dei valori immobiliari e un ulteriore incremento delle transazioni, soprattutto in previsione delle festività e delle vacanze invernali, periodi in cui molti investitori approfittano per valutare nuove opportunità. La domanda di immobili con ampi spazi verdi e dotazioni ecosostenibili, è destinata a crescere seguendo il trend globale. Sempre più, la Maremma viene vista come un territorio privilegiato, differenziandosi per la bellezza del paesaggio e la qualità della vita. Grazie al rinomato brand Toscana e all'interesse per uno stile di vita slow e autentico, il mercato immobiliare locale continua a rafforzare la sua posizione competitiva nel panorama nazionale ed estero.
Serena Badiali
Presidente di FIAIP Grosseto
GROSSETO
LISTA ZONE
Livorno
Analisi del presidente di FIAIP Livorno
Flusso di vendite in rialzo e prezzi in linea col 2023, opportunità di investimento nei quartieri popolari. La Costa degli Etruschi resta vivace
Carpina
Presidente FIAIP Livorno
È un onore per me presentare anche quest’anno l'Osservatorio Immobiliare della provincia di Livorno, uno strumento che è ormai l’unico ad indicare la tendenza del mercato immobiliare in tutto il territorio provinciale.
Il mercato per il primo semestre dell’anno 2024 è stato caratterizzato da un flusso di richieste costante e da una disponibilità inferiore all’offerta in tutta la provincia cosi come nel rilevamento dell’anno precedente. Stante la situazione attuale si profila un periodo di stabilità del mercato dove si possono riscontrare un numero di vendite in leggero rialzo e prezzi in linea col 2023, anche se la tendenza di alcune tipologie di immobili rimane in leggero rialzo.
Dopo un'attenta analisi dell’andamento del mercato in tutti i comuni della nostra provincia possiamo evidenziare un incremento dei prezzi di alcune tipologie di immobili e la stabilizzazione dei prezzi sul resto del panorama immobiliare. Per quanto riguarda Livorno si può registrare un aumento delle richieste in tutta la parte sud della città e per quelle tipologie di immobili con spazi aperti e vista caratteristica. Le zone dei quartieri più popolari vedono invece una richiesta stabile data la maggior convenienza economica che le rende, pertanto, ottime per chi vuole investire nel mattone per poi mettere l’immobile a reddito. Molto bene le compravendite nelle zone mare come Cecina e Rosignano ed in generale tutta la Costa degli Etruschi. Su Collesalvetti e Suvereto il numero delle vendita risulta stazionario così come i prezzi.
Cosa dobbiamo quindi attenderci nel prossimo futuro? Per il secondo semestre 2024 ci aspettiamo un incremento ulteriore dei prezzi data la poca offerta soprattutto nei quartieri più signorili della città. La situazione bancaria indica un calo dei tassi di interesse che contribuiranno, e lo stanno già facendo, anche alla ripresa numerica delle compravendite.
Massimiliano
LIVORNO
LISTA ZONE
Analisi del presidente di FIAIP Pisa-Lucca
Il fenomeno di maggior peso è quello legato a mercato abitativo turistico sulla costa e locazioni brevi, con redditività superiore al 10%
Armando Barsotti Presidente FIAIP Pisa-Lucca
Una analisi attenta del mercato del Real Estate ci porta ad evidenziare la composizione, la dinamica e l’andamento delle compravendite nel comparto residenziale sul territorio relativo alla provincia di Pisa, composta da 37 comuni, e alla provincia di Lucca, composta da 33 comuni molto spesso aggregati in macroaree con caratteristiche geografiche simili. E, nel loro insieme, i rilevamenti indicano che il numero di transazioni immobiliari nel periodo di interesse è stato in calo in entrambe le province (flessione del 13%) rispetto al periodo precedente.
Nella realtà pisana l’esame di ogni singola area evidenzia una flessione in linea con il dato medio provinciale nelle macro-aree Pisa Capoluogo (maggior flessione), Area Pisana (flessione vicina al dato medio) e Valdera (minor flessione); una flessione maggiormente negativa si registrata nelle zone del Comprensorio del Cuoio (circa 15%) e Val di Cecina Est (circa 25%). Anche nell'intera provincia lucchese i dati confermano una flessione in linea con il dato medio provinciale nelle macro-aree Lucca Capoluogo (maggior flessione 22%), Area Versilia (flessione vicina al dato medio 14%) e Piana di Lucca (circa 15% ), in Garfagnana si registra invece una flessione del 2.5%, anche se questa zona è caratterizzata da limitati volumi di compravendita.
Nonostante la contrazione la quotazione media della provincia di Pisa si attesta a 1.480 euro/mq, con le quotazioni più alte che restano quelle di Pisa (1.900 euro/mq) mentre quelle più basse si registrano nelle Colline Pisane (1.000 euro/mq). Nella provincia di Lucca la quotazione media si attesta a 1.800 euro/mq, con le più alte che restano quelle della Versilia (2.500 euro/mq) mentre quelle più basse si registrano in Garfagnana (850 euro/mq).
Per il settore diverso dall'abitativo (tecnico commerciale, settore produttivo e settore agricolo), sia in Pisa che in Lucca, il mercato è stazionario e calante con riduzione dei volumi scambiati per interesse, necessità e prezzi, ad eccezione della nuove zone di grande interesse commerciale, ma ormai quasi totalmente sature.
Il fenomeno di maggior peso è quello legato al mercato abitativo turistico nelle aree di interesse stagionale, ovvero la zona di Tirrenia e del litorale pisano, oltre ovviamente alla Versilia. Qui si è registrato un forte overbooking di prenotazioni. Un andamento molto positivo ha interessato anche il comparto delle locazioni brevi nella prima periferia pisana e lucchese, generando redditività superiori al 10-15% del valore dell’investimento immobiliare con quasi completo azzeramento dei vari rischi da locazione. Con l'introduzione del Codice identificativo nazionale (CIN) e banca dati europea già in vigore dovremmo già avere un significativo calo di abusivi, irregolari e evasori fiscali.
LUCCA
LISTA ZONE
PISA
LISTA ZONE
massa Carrara
Analisi del presidente di FIAIP Massa Carrara
Segnali positivi che lasciano ben sperare, in controtendenza diminuisce la clientela straniera per la mancanza di immobili storici e di casali
Matteo Leoncini
Presidente FIAIP Massa Carrara
Nel primo semestre del 2024 i valori degli immobili nella provincia di Massa Carrara non sono variati rispetto all’anno precedente, anche se analizzando nel dettaglio l'intero territorio si registrano difformità morfologiche e mercati diversi. In generale si evidenzia un mercato caratterizzato da una domanda trainata da famiglie e coppie in cerca della prima casa e da investitori.
Buon andamento per i quartieri di Marina di Massa, Montignoso e Marina di Carrara prossimi alla vicinanza del mare, inoltre tiene il mercato residenziale nelle città di Massa e di Carrara. La zona dell’entroterra Lunigianese soffre invece delle politiche lavorative e della mancanza di servizi che portano allo spopolamento, le compravendite residenziali sono quindi in calo così come la valutazione degli immobili.
Qui sono calate anche le richieste da parte degli investitori stranieri (provenienti in particolare dal Nord Europa e dal Nord America), o meglio, vengono meno proprietà immobiliari con determinate caratteristiche che rappresentano il sogno della maggior parte degli amanti della Dolce Vita. Gli immobili ubicati nel centro storico degli antichi borghi e i caratteristici casali con grandi spazi verdi sono sempre più introvabili.
Su tutta la provincia il mercato delle locazioni residenziali sembra non conoscere crisi, con gli immobili che una volta messi sul mercato vengono subito ricollocati. Una nota negativa del mercato delle locazioni rimane la burocrazia che non permette di avere dinamicità in situazioni di difficoltà e non consente la riconsegna al proprietario dell’immobile in tempi ragionevoli gravandolo di spese e tasse assurde, con la conseguenza di togliere immobili ad uso residenziale a favore delle locazioni brevi/turistiche e della creazione di B&B. In generale comunque si registra un segno positivo che fa ben sperare per il futuro.
MASSA
LISTA ZONE
Analisi del presidente di Fiaip prato
L'evento alluvionale del novembre 2023 ha lasciato pesanti strascichi: compravendite in flessione (-13%) ma gli affitti non conoscono crisi
Nel primo semestre 2024 il mercato immobiliare nella provincia di Prato ha sofferto ancora le conseguenze dell’evento alluvionale del 2 novembre 2023. Ciò si ripercuote in un calo consistente in termini di compravendite pari ad -13,3% rispetto all’anno precedente, con variazioni molto diverse nelle varie macro-aree provinciali.
In particolare, il Comune di Montemurlo riporta il crollo più netto in termini di compravendite (-36,8%), mentre le aree di Montalbano e Prato Capoluogo riportano percentuali simili e più contenute (rispettivamente pari a -14,5% e -12,6%). L’area della Val di Bisenzio ,da sempre la più modesta in termini di numero di compravendite, è l’unica in cui si registra una sostanziale stazionarietà delle transazioni, con valore percentuale addirittura positivo (+3,3%).
Dopo anni di crescita nel numero delle compravendite, si è registrata quindi una flessione dovuta sia ai tassi di interesse poco attrattivi sia dall’evento climatico che ha colpito la provincia pratese. Il calo delle compravendite si rileva, in maniera più o meno accentuata, in tutte le zone in cui è diviso il Comune di Prato, le variazioni meno significative nel numero di transazioni si rilevano nei quartieri non colpiti dall’alluvione.
Dal punto di vista delle quotazioni i valori sono rimasti invariati, ma è da notare l’esiguo stock residenziale. La seconda metà del 2024 sta già dimostrando una maggiore dinamicità nelle transazioni.
Il mercato degli affitti invece sembra non conoscere crisi. Gli immobili, una volta immessi sul mercato, vengono affittati subito. La parte negativa del mercato delle locazioni, rimane sempre la burocrazia che non permette di avere dinamicità nel mercato e soprattutto, nei casi di situazioni di difficoltà, non consente la riconsegna al proprietario dell’immobile in tempi ragionevoli, questo a discapito di tutti, per i proprietari e per chi eventualmente ha necessità di trovare un alloggio libero.
Filippo Mannelli
Presidente di FIAIP Prato
PRATO
LISTA ZONE
Annotazioni
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