// RIQUALIFICAZIONE CAPANNONI 17 E 18 EX OFFICINE REGGIANE DA ADIBIRE AD UFFICI E LABORATORI
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// RIQUALIFICAZIONE CAPANNONI 17 E 18 EX OFFICINE REGGIANE DA ADIBIRE AD UFFICI E LABORATORI
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> INDICE // PREMESSA 05 // IL LUOGO 06 // L’AREA 10 // EX REGGIANE 14 // CONCEPT 18 // CAPANNONE 17 24 // CAPANNONE 18 36 // PROCEDURE 46 // COSTI 52
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> PREMESSA Questo documento illustra gli obiettivi strategici del processo di rigenerazione urbana dell’area ex “Officine Meccaniche Reggiane” attraverso una sintesi delle principali caratteristiche e dotazioni degli spazi previsti dal progetto urbano e architettonico, nel contesto generale del Parco della Conoscenza. Il documento è dedicato ai “manifestanti interesse” che identificano, in questo luogo, l’ideale soluzione locativa e relazionale per sviluppare e consolidare la propria missione aziendale, vocata alla ricerca e allo sviluppo dei propri prodotti: uno strumento di conoscenza per una progettualità mirata, dove sviluppare e corrispondere le specifiche esigenze in un ampio spettro di servizi, spazi e tecnologie anche condivise.
> IL LUOGO
S VIZ Z E RA
VENE Z IA M IL A NO T O RI N O
RE G G IO EM IL IA
BO L OG NA
FIRE NZ E
RO M A
NA P OL I
10 //
TALENTI
L A VO R O
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RE G G I O E M I L IA
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> T E CN O P OL O
RICERCA
SERVIZ I
> MALAGUZZI
> CEP A M
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// AMBIZIONI > L’obiettivo è far diventare Reggio Emilia un luogo di attrazione per le risorse creative e per i giovani talenti, la sede dove far sorgere centri di ricerca e nuovi servizi, una città dove scegliere di vivere per avere accesso a occasioni di lavoro e di attività imprenditoriali uniche ed eccezionali. > La capacità di attrazione del Parco si traduce in progetti per il recupero delle aree industriali dismesse, a partire dai Capannoni 18 e 17 delle Reggiane (accanto al Capannone 19, sede fisica del Tecnopolo) dove collocare, oltre a nuove realtà imprenditoriali, anche le attività legate al settore terziario avanzato, alla cultura e ai servizi, destinate a generare quelle nuove forme di lavoro e residenza che già oggi contraddistinguono i cluster creativi delle principali città europee. > Il Parco dovrà rappresentare anche il volano per la rigenerazione del quartiere Santa Croce attraverso la diffusione di qualità urbana e la creazione di relazioni urbane tra il quartiere stesso e la città, in particolare il quartiere della Stazione storica e il centro storico.
// LA STAZIONE AV > Dal 9 giugno 2013 è operativa la Stazione Alta Velocità di Reggio Emilia: la nuova stazione ferroviaria Mediopadana, rappresenta l’unica fermata in linea dell’Alta Velocità nel tratto Milano - Bologna. Sorge a circa 4 chilometri a Nord del centro di Reggio Emilia, in via Città del Tricolore a Mancasale (frazione di Reggio Emilia) e si trova a meno di un chilometro dal casello autostradale di Reggio Emilia: è facilmente raggiungibile dall’Autostrada del Sole, ma anche dall’Autobrennero e dalla tangenziale Nord di Reggio. > L’area ex Reggiane si trova al centro dell’interconnessione fra Stazione Centrale e Stazione AV Mediopadana col treno FER della linea Reggio - Guastalla, combinando il flusso nazionale della AV con il flusso regionale e locale delle ferrovie storiche.
// TRASPORTO PUBBLICO > Un ruolo di primo piano viene attribuito al trasporto pubblico. Infatti, Lo sviluppo del parco andrà in parallelo anche con la realizzazione di efficienti collegamenti con la città e il centro storico e l’integrazione sinergica tra mobilità gomma / ferro e mobilità pubblica / privata. Vanno in questa direzione: • il progetto per la realizzazione del sottopasso di collegamento tra Piazzale Europa e i viali di Circonvallazione • l’attivazione del Servizio Ferroviario Metropolitano che potrà trasformarsi in tramvia e collegare il Nord e il Sud della città, passando per il centro storico. Inoltre, per garantire gli spostamenti dei passeggeri da e per la Stazione AV, sono stati predisposti servizi di trasporto locale con frequenza minima di 24 minuti.
// POLARITA’ > Il Tecnopolo (Capannone 19) è stato realizzato con un investimento di 5,5 milioni di euro (2,4 milioni dalla Regione, 3,1 milioni dal Comune di Reggio Emilia); > Il Centro Permanente delle Attività Musicali CEPAM è stato realizzato con 2,5 milioni di euro attraverso un project financing con intervento privato; > La nuova Scuola presso il Centro internazionale Loris Malaguzzi sarà finanziata dal Comune con 1 milione di euro; > La riqualificazione del Centro di Interscambio della Mobilità CIM / Piazzale Europa prevede un investimento di 2,5 milioni di euro da parte della Regione, oltre a 2 milioni di euro con previsione di intervento pubblico-privato per la riqualificazione / riapertura di viale Ramazzini all’interno dell’area ex Reggiane (nuovo asse di collegamento tra Campovolo e Piazzale Europa). A completamento della rigenerazione di Piazzale Europa verranno finanziati per la creazione di piste ciclo-pedonali ulteriori 3 milioni di euro da parte della Regione e 4,5 milioni da privati per l’apertura del sottopasso di via Lama Golese, per un totale di 7,9 milioni di euro da finanziamenti regionali attraverso il Documento unico di programmazione (Dup); > Per la riqualificazione dei Capannoni 17 e 18 sono previsti circa 18 milioni di euro con intervento privato-pubblico.
> L’AREA
ST RA D A P E R BA G NOL O IN P IA NO
Z O N A I N D U S T RI A L E
MSC
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// AREA L’area si caratterizza per l’ingente presenza di attività produttive dismesse, che oggi appaiono come elementi di criticità ma che potranno essere oggetto di interventi di rigenerazione urbana senza consumo di territorio. > La posizione strategica, le dotazioni infrastrutturali, la presenza di funzioni e polarità di eccellenza e la grande disponibilità di aree da poter reinserire nel circuito vitale della città, fanno dell’area ex Reggiane un contesto urbano ad altissimo potenziale per Reggio Emilia e il suo territorio.
// CONNESSIONI La riqualificazione di via dell’Aeronautica e di via Agosti e la riapertura del braccio storico di viale Ramazzini saranno fondamentali per connettere l’area Reggiane alla viabilità portante. Altrettanto strategica è la realizzazione di un sistema di percorsi ciclabili e pedonali che superi il fascio ferroviario in più punti, collegando l’area con il centro storico, la zona Stazione storica e il Campus universitario San Lazzaro.
// INGRESSI > Per chi arriva dalle tangenziali, l’accesso all’area Reggiane sarà garantito dalla riapertura del tratto storico di viale Ramazzini, boulevard d’ingresso, dorsale delle funzioni e degli spazi pubblici più rilevanti e direttrice distributiva della viabilità. Percorrendolo si potrà raggiungere direttamente piazzale Europa, l’accesso al Parco della Conoscenza. > Un percorso ciclopedonale, parallelo al lato nord della ferrovia, collegherà il centro storico e il quartiere stazione con l’area Reggiane e si configurerà, da via Gramsci fino al Campus San Lazzaro, come struttura urbana portante di collegamento ai servizi per la mobilità già presenti e alle nuove funzioni pubbliche e private che si insedieranno nell’area. Con la riqualificazione di piazzale Europa si genererà una nuova polarità urbana a nord della stazione, a sistema con il Centro Internazionale per l’infanzia L. Malaguzzi e il Tecnopolo.
// PROGETTO > Il progetto consiste nella realizzazione del Parco della Conoscenza, dell’Innovazione e della Creatività che avrà il suo centro fisico e il suo ingresso nel riqualificato piazzale Europa. Il Parco sarà una piattaforma logisticotecnologica capace di potenziare i centri di ricerca della città, a partire da quelli già esistenti nel Tecnopolo e nel Centro Internazionale L. Malaguzzi, mettendo a valore la loro prossimità in modo da potenziare lo scambio e la condivisione di conoscenza e da aumentare le sinergie fra ricerca e produzione, fra educazione, creatività e sapere industriale. Questa piattaforma avrà un alto valore competitivo e costituirà il volano per l’intera economia reggiana e non solo: affiancherà le imprese per dare vita a innovazioni di prodotto e di processo e per far nascere nuovi servizi, sarà l’incubatore per start-up e spin-off di nuove imprese e attività, e avrà il compito di sviluppare relazioni nazionali ed internazionali, attraverso l’incrocio fra domanda e offerta in settori strategici dell’economia. > Il Parco potenzierà il sistema della conoscenza della città, che oggi gravita intorno alle sedi universitarie e agli istituti tecnici superiori, e diventerà un centro di eccellenza nell’ambito del sistema regionale della rete alta tecnologia.
// INFRASTRUTTURE TELEMATICHE > L’infrastrutturazione telematica del territorio è il quarto progetto, trasversale ai precedenti. E’ stato raggiunto, in proposito, un accordo di programma con Telecom, per portare la banda larga in centro storico, a Mancasale e nell’area Reggiane. Si possono inoltre introdurre tecnologie avanzate sperimentali come quelle dei lampioni intelligenti (in grado di controllare ogni singolo lampione e garantire il massimo dell’efficienza energetica), sfruttando gli stessi lampioni come strutture periferiche per diffondere il wi-fi e per altre nuove funzioni, come ad esempio: > sicurezza > controllo del traffico > comunicazione > Altri progetti specifici sono stati inoltre individuati, come la realizzazione di una centrale a biomasse, una piattaforma energetica con fotovoltaico e il teleriscaldamento.
> EX REGGIANE
18 //
19 //
// EX REGGIANE E AREA NORD > L’area ex Reggiane si estende indicativamente su una vasta porzione del quartiere Santa Croce compresa fra via Agosti, la rete ferroviaria FS, viale Ramazzini e il Campovolo, e rappresenta, ancor prima di una dimensione territoriale, una dimensione simbolica e identitaria nella quale si rispecchia la città del ‘900 e si proietta la città del futuro. Quest’area infatti, attraverso la storia delle ex Officine Meccaniche Reggiane che le danno il nome, è la testimonianza del passaggio dal mondo agricolo al mondo industriale (iniziato sul finire del XIX secolo e protrattosi per gran parte del XX secolo) e potrà diventare nei prossimi anni occasione decisiva per progettare il nuovo modello di sviluppo sostenibile della città. > L’area ex Reggiane assume dunque il ruolo di opportunità infrastrutturale per lo sviluppo di un nuovo modello economico della città e del suo territorio, fondato sulla società della conoscenza. Proprio la diffusione di qualità urbana, insieme alla ricerca di relazioni sistemiche (sia funzionali che morfologiche) tra il quartiere Santa Croce e le altre componenti strutturali della città (in primis il centro storico), assumono dunque particolare importanza nella visione futura che l’Amministrazione Comunale attribuisce all’area ex Reggiane a cui, oltre la specifica competenza per funzioni strategiche e servizi di alta specializzazione, spetta anche il compito di volano per la rigenerazione urbana. > Il Piano Nazionale Città è un programma promosso dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, avviato nel Giugno 2013 dal primo Decreto Sviluppo, dedicato alla rigenerazione delle aree urbane degradate: esso ha accordato 11 milioni di euro a Reggio Emilia per l’Area Nord, a cui si aggiungono 6,5 milioni di euro resi disponibili dalla Regione Emilia-Romagna e gli investimenti delle Organizzazioni e Società private, in particolare per l’area ex Reggiane. > Nell’ambito dell’Area Nord, sono sette gli interventi prioritari indicati dal Comune di Reggio Emilia, concentrati in particolare sugli spazi pubblici, sulla loro riqualificazione e sull’accessibilità alle strutture: 1. riapertura, riqualificazione morfologica e riorganizzazione funzionale del braccio storico di viale Ramazzini, attualmente inglobato nell’area industriale dismessa delle Reggiane; 2. riqualificazione e trasformazione di piazzale Europa nel centro fisico del Parco della Conoscenza, Innovazione e Creatività, al fine di potenziare, con infrastrutture adeguate, le competenze distintive per sviluppare il nuovo modello di economia della conoscenza per la città, attraverso l’area Reggiane. Questo intervento è importante per collegare l’area alla città e al suo centro storico, attraverso il potenziamento dell’accessibilità pubblica e privata; 3. insediamento di nuovi centri di ricerca applicata, di start–up e spin–off d’impresa, di attività produttive e di terziario avanzato all’interno dei Capannoni 17 e 18 delle ex Reggiane (i quali sono già oggetto di interesse da parte di società private reggiane per installarvi centri di ricerca e innovazione, di progetto e prodotto). I Capannoni 17 e 18 sono accanto al Capannone 19, destinato al Tecnopolo, con i laboratori di Università, Crpa e REI-Reggio Emilia Innovazione; 4. realizzazione del sistema ciclabile e pedonale di superamento del fascio ferroviario; 5. realizzazione del sottopasso di collegamento con i viali di Circonvallazione in corrispondenza di via Lama Golese; 6. riqualificazione morfologica e riorganizzazione funzionale di via Gramsci: un intervento rilevante al fine di mettere in relazione il nodo Mediopadano con la città e quest’ultima con l’Area vasta e l’Europa; 7. realizzazione del sistema di paesaggio: con questo intervento in particolare si vuole generare l’effetto città per potenziare la qualità urbana nell’Area Nord a beneficio di tutti gli insediamenti, a cominciare da quelli residenziali storici; si vuole ricostruire l’identità del territorio attraverso la modellazione del paesaggio come infrastruttura connettiva e relazionale.
> CONCEPT
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> T E CN O P O L O
> CA P A N N O N E 18
23 //
// CAPANNONI 17 E 18 > Il progetto di riqualificazione per i Capannoni 17 e 18 prevede una soluzione costruttiva innovativa già adottata nel recente recupero del Capannone 19 adibito a Tecnopolo, ovvero sarà un “edificio nell’edificio”. Recuperata l’architettura storica attraverso un intervento conservativo, al suo interno verranno realizzati i nuovi edifici autonomi, implementabili e modulati secondo le esigenze dei fruitori. > I nuovi edifici autonomi dal punto di vista funzionale sono studiati come parte di un sistema più complesso ed integrato, in grado di generare e governare connessioni e relazioni pubbliche e private. Questa particolare soluzione combina la tecnica “a fresco” del recupero conservativo degli edifici industriali (per le parti relative a restauro, consolidamento e conservazione del capannone esistente) con la tecnica “a secco” per le nuove costruzioni (laboratori e uffici). In tal modo, oltre a diminuire i tempi di realizzazione per effetto di due processi paralleli e distinti, si permette una scelta mirata delle performances del nuovo edificio, grazie anche alla facilità d’uso di materiali specifici ad alta efficienza igrotermica, termica, acustica, estetica, ecc. > Grazie alla flessibilità e immediatezza del processo costruttivo a secco si possono definire “le stratigrafie” necessarie a realizzare ogni edificio in base alle necessità indoor che ogni singolo ambiente deve o può avere (ufficio, laboratorio, esposizione, sala conferenze, ecc..) > Come un “vestito su misura” si individua la migliore soluzione costruttiva con un controllo immediato del rapporto costi / benefici anche in termini gestionali.
// RESTAURO DELL’ARCHITETTURA STORICA INDUSTRIALE Le strutture dei capannoni 17 e 18 verranno restaurate mediante le seguenti fasi: > restauro conservativo e consolidamento delle murature e delle strutture in cemento armato esistenti; > bonifica e sostituzione del manto di copertura con pannelli sandwich in lamiera e fotovoltaico; > miglioramento sismico secondo normativa vigente delle strutture verticali e orizzontali (piedritti, travi, tralicci, arcarecci, capriate e reticolari) mediante irrigidimenti, controventi e interventi puntuali; > realizzazione delle gallerie interne / esterne con giardini e nuova pavimentazione carrabile.
// NUOVA ARCHITETTURA La costruzione delle nuove strutture indipendenti avverranno nel seguente modo: > Strutture Gli edifici di nuova costruzione saranno realizzati con una struttura lignea a telaio su più livelli, collegati da corpi scala e ascensori comuni e/o privati. > Pareti esterne ed interne Saranno realizzate con modalità a secco, attraverso una variazione del pacchetto sandwich (termico e acustico) in relazione alle esigenze funzionali. Le finiture esterne saranno in pannelli di legno naturale trattato con oli e cere mentre quelle interne in lastre di cartongesso o lastre in calcio-silicato. > Serramenti La tipologia dei serramenti esterni sarà in alluminio a taglio termico con vetrocamera bassoemissiva con gas argon. I portoni di accesso blindati, mentre le porte interne in laminato e personalizzabili a seconda delle esigenze specifiche. > Finiture La pavimentazioni degli spazi comuni saranno realizzate in calcestruzzo di tipo industriale ad alta portata (1000 kg/m2). Le pavimentazioni ed i rivestimenti degli spazi interni e dei bagni saranno realizzate con resine epossidiche cementizie di colore chiaro (rispondenti alle norme igienico-sanitarie e personalizzabili) o con ausilio si pavimenti galleggianti in gres porcellanato / laminato per il passaggio degli impianti. > Impianti e dotazioni tecnologiche Le nuove strutture saranno termicamente indipendenti e dotate di impianti di trattamento aria, impianti elettrici, idraulici generici e su specifica richiesta di impianti e reti speciali già disponibili in sito (wireless, gestione accessi, antintrusione, fibra ottica, telefonia, ecc...).
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CENTRO INTE RNAZIONALE L. MALAG UZZI
VI A AGOST I
VI ALE RAM AZ Z I N I
TECNOPOLO
18
15a
17
15b
F ERROVI A M I LAN O / BOLOGN A
STAZION E FS STORICA
VIA DELL’AE RONAUTICA
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CAPANNONE 18
CAPANNONE 17 TECNOPOLO
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capannone
17
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capannone
17
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A1
L. MALAGUZZI
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PI AZZAL E E U R O PA
15 b
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CA P A N N ON E 1 8
// PIANO TERRA
C A PA N N O N E 18
// PIANO PRIMO
30 //
RE T E WI- FI
AUTO E L E T T RI CH E
BI CI CL E T T E E L E T T RI CH E
PUNTI PER RI CA RI CA
PANNELLI FOTOVOLTAICI
BA R RI S T O RA N T E
GIARDINI INDOOR
PUBLIC SPACES-PACK equipment
INFO P O INT
AREE PER INCONTRI
A RE E RE L A X
> S ED I P ER U FFICI, S T A RT - U P E SP A Z I D I REL A Z ION E
31 //
32 //
FIBRA OT T ICA
RE T E DATI
A RCH I VI O VI RT U A L E
RE T E WI - FI
CO N FE R E N CE RO O M
INDIPENDENZA T E RM I CA
A/B CL A S S E ENERGETICA
OFFICE-PACK equipment
CO RRE NT E 220 V olt
S E R VE R RO O M
CO N T RO L L O A CU S T ICO
> BU I L D ING A U T O M A T ION SYST EM
33 //
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> S P A Z I E S P O SIT IVI
35 //
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>
capannone
18
40 //
>
capannone
18
41 //
A1
L. MALAGUZZI
18 TECNOPOLO
TAV
17 15 a
PI AZZAL E E U R O PA
15 b
FS
CA P A N NO N E 17
// PIANO SECONDO
CA P A N NO N E 17
// PIANO PRIMO
CA P A N NO N E 17
// PIANO TERRA
42 //
RE T E WI- FI
AUTO E L E T T RI CH E
BI CI CL E T T E E L E T T RI CH E
PUNTI PER RI CA RI CA
PANNELLI FO T O VO L T A I CI
BA R RI S T O RA N T E
G I A RD I N I INDOOR
PUBLIC SPACES-PACK equipment
INFO P O INT
A RE E P E R I N CO N T RI
A RE E RE L A X
> S P A Z I E REL A Z IO NI T RA P A ESA G G IO IND U ST RIA L E E U RBA NO
43 //
44 //
FIBRA OT T ICA
RE T E DATI
A RCH I VI O VI RT U A L E
RE T E WI - FI
CO N FE R E N CE RO O M
LAB-PACK equipment
CO RRE NT E 220 V olt
CO RRE N T E 3 8 0 V olt
CO N T RO L L O A CU S T ICO
INDIPENDENZA T E RM I CA
A/B CL A S S E ENERGETICA
FIBRA OT T ICA
RE T E DATI
A RCH I VI O VI RT U A L E
RE T E WI - FI
CO N FE R E N CE RO O M
INDIPENDENZA T E RM I CA
A/B CL A S S E ENERGETICA
OFFICE-PACK equipment
CO RRE NT E 220 V olt
S E R VE R RO O M
CO N T RO L L O A CU S T ICO
> BU I L D ING A U T O M A T ION SYST EM
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> PROCEDURE
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// MODALITA’ DI INTERVENTO > intervento diretto tramite Piano di Riqualificazione Urbana PRU Il Programma di Riqualificazione Urbana (PRU) e il Progetto Definitivo sono in fase di approvazione. Le Norme di Attuazione (NA) del PRU prevedono un Diritto Edificatorio (espresso in Sc) DE = 0,4 m2 / m2 Sc, che determina una Superficie complessiva Sc in attuazione pari a 12.523 m2. > altri indici assegnati all’intervento dalle NA del PRU • Ripartizione funzionale Svp = 25 % St • Indice di Permeabilità Ip = Se + Ve > 50 % • Indice Arboreo A = 30 alberi / ha • Indice Arbustivo Ar = 40 arbusti / ha • parcheggi P2 40 mq / 100 m2 Su • parcheggi P1 1 p.a. ogni 70 m2 Su
// FUNZIONI INSEDIABILI Le funzioni insediabili sono del tipo: > terziario-direzionali (con possibilità di insediamento di massimo del 30%) >produttivo-manufatturiere
// SUPERFICI Da PRU, la Superficie Territoriale St è pari a 102.814 m2 comprensiva delle superfici dei Capannoni, delle porzioni di viale Ramazzini e Piazzale Europa da riqualificare e delle aree pertinenziali da adibire a parcheggi, viabilità e piazze. La St, moltiplicata per l’indice DE, determina una Superficie complessiva Sc massima realizzabile di 41.126 m2. L’ipotesi progettuale definisce una superficie indicativa che sarà meglio dettagliata in fase di progetto esecutivo.
// BONIFICHE Nel contesto generale, le attività di bonifica (che riguardano bonifica terreni, bonifica amianto,bonifica bellica) sono già state avviate e parzialmente concluse dal Comune di Reggio Emilia mediante richiesta di pareri agli Organi competenti in materia: > Provincia di Reggio Emilia > Arpa > Ausl A questi Enti è stata avanzata la richiesta di approvazione del Piano di Caratterizzazione di Bonifica dell’area nella sua totalità. A tale scopo, saranno individuate: > modalità di esecuzione delle bonifiche > stralci e modalità di attuazione degli interventi edilizi e infrastrutturali Ciò consentirà di garantire un processo di riqualificazione generale dell’area a stralci funzionali e funzionanti.
// TEMPI DI CONSEGNA Per la consegna “chiavi in mano” degli immobili e delle aree riqualificate sono previste le seguenti tempistiche: > progettazione esecutiva: 6 mesi > attivazione gara e inizio lavori: 4 mesi > realizzazione e consegna opera: 18 mesi
52 //
FA N T U Z Z I IM M O BI L I A RE
IREN RINNO VA BIL I
CO M U N E D I REG G IO EM IL IA
MANIFESTANTI INTERESSE societ à / studi
P RE L I M INA RE D I A CQ U IST O
PUA
P IA NO D I BO NIFICA
NEWCO
P REN OT A Z IO NE ACQUISTO / AFFITTO A LUNGO TERMINE
RO G IT O
ST U - S ociet à
di
T rasformazione U rbana
P ROJ ECT CO M M U NIT Y
P RO J ECT COM M U NIT Y
P RO G ET T O ESE CU T IVO BR A N D S
U T IL IT IE S
ST A RT - U P
SP IN- OFF
L A VORI MANAGEMENT
CO WO R K I N G M A RK ET ING
CO NSEG NA OP ERE
SM A RT CIT Y
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// PROCEDURE > Iren Rinnovabili e Fantuzzi Immobiliare (proprietaria delle aree) hanno sottoscritto un accordo preliminare di acquisto per i Capannoni 17 e 18 e le aree circostanti siti nel complesso dell’area delle ex “Officine Meccaniche Reggiane”. Il rogito è condizionato dall’accordo di ristrutturazione del debito tra Fantuzzi Immobiliare ed i suoi creditori. La caparra versata per l’accordo preliminare da Iren Rinnovabili è vincolata alle finalità del piano, senza possibilità per Fantuzzi Immobiliare di disporne fino all’avveramento della condizione. Per effetto di una specifica clausola dell’accordo preliminare, Iren Rinnovabili è immessa nel possesso, in maniera da predisporre le attività preliminari e prodromiche alla ristrutturazione degli immobili. > I contratti di acquisto (o affitto a lungo termine) con i manifestanti interesse sulle porzioni dei Capannoni saranno condizionati dall’efficacia della compravendita degli immobili da parte di Iren Rinnovabili. I manifestanti interesse saranno invitati a versare una cauzione di prenotazione che consentirà di approfondire, a livello esecutivo, i progetti edilizi e precisare, a livello economico, gli oneri finanziari e i costi di costruzione. Iren Rinnovabili, mediante una NEWCO (società veicolo delle operazioni immobiliari), si renderà garante dell’operazione e, in caso di mancata efficacia dei contratti definitivi con i manifestanti interesse, si farà carico di restituire la cauzione versata. L’operazione di acquisizione delle aree da parte di Iren Rinnovabili è effettuata nel contesto di un piano di ristrutturazione finalizzato a ristrutturare l’indebitamento di Fantuzzi Immobiliare (e, per questo, debitamente asseverato da un esperto di Fantuzzi Immobiliare) ma, soprattutto, a permettere che la cessione degli immobili possa beneficiare delle necessarie protezioni previste ai sensi della normativa fallimentare e, di conseguenza, a salvaguardare il ruolo di Iren Rinnovabili quale proprietario delle aree e locatore degli immobili. > All’atto della stipula del contratto definitivo o una volta consolidatosi il piano di ristrutturazione, come già anticipato, Iren Rinnovabili “cederà” l’operazione ad una speciale Società di Trasformazione Urbana (STU). La STU è una società per azioni mista di scopo (Iren Rinnovabili, Comune di Reggio Emilia) avente la finalità di progettare e realizzare interventi di trasformazione urbana e, come tale, rappresenta una forma di partenariato pubblico-privato istituzionalizzato (PPPI) che si incaricherà di reperire i finanziamenti, compresi quelli pubblici già stanziati, e di gestire la fase realizzativa, nonché la gestione degli immobili ad operazione conclusa. Nell’ambito del reperimento dei finanziamenti, gli immobili potranno essere ceduti, in tutto o in parte, ad una società di leasing; per i manifestanti interesse che intendessero acquisire porzioni significative degli immobili, sarà possibile stipulare rapporti diretti (come utilizzatori) con la società di leasing, oppure procedere ad acquisto diretto.
// CONTRATTO DI LOCAZIONE A LUNGO TERMINE E’ uno strumento alternativo all’acquisto diretto per i manifestanti interesse che intendano partecipare all’operazione: una volta divenuto efficace, esso sarà caratterizzato (salvo approfondimenti) da: 1. durata almeno 15ennale, con possibilità di recesso solamente trascorsi 10 anni; 2. possibilità di cessione del contratto previo assenso del locatore, che non potrà essere irragionevolmente negata qualora il subentrante rivesta requisiti che saranno stabiliti di comune accordo e subentri nelle garanzie; 3. prestazione di idonee garanzie bancarie o assimilabili per le annualità del canone che verranno concordate con i finanziatori; dette garanzie saranno parametrate anche allo standing patrimoniale del conduttore e per le società controllate potranno essere rilasciate anche dalla Capogruppo; 4. adesione preventiva ad un regolamento che preveda anche l’obbligo di approvvigionarsi dei servizi generali e manutentivi; regolamento che verrà messo a punto di comune accordo.
> COSTI
56 //
>
COSTI
+ 40 %
A CQ U IST O A RE E CA P A NNO NI 17 E 18
+ 10 %
P RO G ET T A Z IONE SICU REZ Z A BO NIFICA
+ 85 %
CO ST O D I CO ST RU Z IO NE
+
5 %
IST RU T T ORIA L EG A L E P RO CED U RE FINA NZ IA RIE
+
2 %
VERIFICH E E SCREEN ING P REL IM INA RI
+ 20 %
IVA IM P OS T E D I REG IST RO
- 62 %
CO NT RIBU T O CO M U NE D I RE G G IO EM IL IA - P IA NO CIT T A ’
100 %
CO ST O COM P L ES SIVO P ER: • CA P A NNONI 17 E 18 • RIQ U A L IFICA Z IO NE P IA Z Z A L E E U RO P A • RIA P ERT U RA VIA L E RA M A Z Z INI
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// STIMA DEI COSTI > Una prima stima dei costi di una struttura così complessa fa riferimento all’esperienza della riqualificazione dell’adiacente Capannone 19, il Tecnopolo del Comune di Reggio Emilia. I Capannoni 17 e 18 saranno oggetto di articolate fasi, sia procedurali sia operative, che in parte sono già in corso: 1. acquisizione dei fabbricati e delle relative aree di pertinenza, per le quali sarà necessario raggiungere un accordo con i creditori di Fantuzzi Immobiliare, proprietaria delle unità immobiliari (in corso); 2. rilievi e indagini per le verifiche strutturali preliminari degli edifici (in corso); 3. rilievi e indagini preliminari per la bonifica del suolo e dell’amianto nelle coperture (effettuato); 4. progettazione preliminare in cui si definiscono le soluzioni di massima per la distribuzione degli spazi (effettuata); 5. progettazione definitiva in cui si ottengono i pareri degli enti competenti: VVFF, AUSL, ARPA (in corso); 6. progettazione esecutiva utile ai fini del deposito sismico e delle modalità di accantieramento (in corso); 7. gara d’appalto; 8. realizzazione dell’opera; 9. collaudo e consegna dell’opera. Le fasi di cui sopra definiscono un quadro complessivo dell’iter procedurale e progettuale dell’opera in cui convergono i costi (di costruzione, di progettazione, di acquisizione, ecc...) oltre ai finanziamenti messi a disposizione dall’Amministrazione Comunale per mezzo del Piano Città. Di seguito sono illustrati i principali criteri seguiti per la determinazione dei costi chiavi in mano relativi alle differenti modalità per l’acquisto o la locazione a lungo termine. > Il costo di acquisto del fabbricato e delle aree di pertinenza è stato determinato con riferimento all’offerta vincolante avanzata da Iren Rinnovabili S.p.A. a Fantuzzi Immobiliare S.r.l. > I costi di realizzazione dell’opera sono quelli ritenuti, sulla base delle stime effettuate, necessari per la verifica, la costruzione, la bonifica e la progettazione. La determinazione di tali costi deriva, in larga misura, dall’esperienza della realizzazione del Tecnopolo in quanto sono già stati affrontati “sul campo” individuando standard elevati, sia per quanto riguarda il comfort ambientale (classificazione energetica dell’edificio “A / B”, autonomia gestionale, ecc...), sia le dotazioni (impianti speciali, fibre ottiche, ecc...), sia il controllo dei consumi (smart city). A tali costi di realizzazione sono stati aggiunti, in via preventiva, gli oneri finanziari derivati dai capitali che dovranno essere richiesti per l’acquisizione dei fabbricati e delle aree e per la realizzazione dell’opera. Ai costi di acquisto e di realizzazione è stato sottratto l’importo del contributo pubblico che sarà erogato a mezzo del Comune di Reggio Emilia. > I costi di gestione istruttoria e tecnica finanziaria, benché preventivati, saranno condizionati dalle modalità e dai tempi di partecipazione all’iniziativa da parte dei soggetti interessati e possono essere suscettibili di variazioni sulla base delle effettive necessità dei soggetti che verranno ad insediarsi. > Il prezzo di vendita al metro quadrato è stato perequato tenendo conto del costo di riqualificazione degli spazi privati ad uso pubblico, ovvero del parterre, dei giardini interni e dell’area esterna. > Il prezzo di vendita al metro quadrato è stato successivamente ponderato sulla base dell’ampiezza delle superfici richieste, ovvero incrementando o diminuendo proporzionalmente il prezzo di vendita / locazione. > Il prezzo di vendita effettivo potrà essere definito solo ad avvenuta redazione del progetto esecutivo; pertanto in questa fase sono individuati due scenari (best case e worst case) entro i quali si ritiene che si possa collocare il prezzo di vendita o di locazione a lungo termine delle unità immobiliari per metro quadrato.
> NOTE
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testi | texts Andrea Oliva architetto progetto grafico | graphic design Marinella Soliani architetto Š andrea oliva architetto 2014 Tutti i diritti sono riservati. Nessuna parte di questa pubblicazione può essere riprodotta in qualsiasi formato cartaceo o informatico senza autorizzazione scritta dell’autore. All right reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without written permission from the author.