Müügilepingu olemus
1. Müügilepingu olemus 1.1. Müügilepingule kohalduvad normid 1 Müügileping kuulub klassikalise õigusteadusliku liigituse järgi sellisesse õigusharusse nagu võlaõigus. Enamik võlaõiguse kui õigusharu kohta käivaid norme asub VÕSis. Võlaõigus reguleerib võlasuhteid eraõiguslike (füüsiliste ja juriidiliste) isikute vahel. Võlasuhe on õigussuhe, millest tuleneb ühe isiku (võlgniku) kohustus teha teise isiku (võlausaldaja) kasuks teatud tegu või jätta see tegemata (täita kohustus) ning võlausaldaja õigus nõuda võlgnikult kohustuse täitmist. Võlasuhted tuginevad VÕSi § 3 kohaselt kas lepingule või seadusele. 2 Võlaõigus jaguneb üld- ja eriosaks. Võlaõiguse üldosas (VÕSi §-d 1–207) on sätestatud reeglid, mis kehtivad kõigi võlasuhete suhtes, eriosas reguleeritakse üksikuid võlasuhteid. Võlaõiguse eriosa regulatsioon hõlmab nii tehingulisi võlasuhteid ehk lepinguid kui ka seaduse alusel tekkivaid võlasuhteid. Seejuures moodustab normide põhimassi lepingulistele võlasuhetele kohalduv normistik – lepingulised võlasuhted VÕSi §-des 208–1004, lepinguvälised võlasuhted VÕSi §-des 1005–1067.
11
Müügileping
3 Lepingulisi võlasuhteid liigitab VÕS lepinguliste kohustuste põhisisu järgi järgmiselt: a) lepingud, mis on suunatud asjade, õiguste või muu vara lepingu teisele poolele lõplikule ülekandmisele ehk võõrandamislepingud. Siia gruppi kuuluvad müügileping, vahetusleping, faktooringuleping ja kinkeleping; b) lepingud, mis on suunatud asjade, õiguste või muu vara lepingu teisele poolele mitte kestvale, vaid ajutisele üleandmisele ehk kasutuslepingud. Siia kuuluvad üürileping, rendileping, liisinguleping, litsentsileping, frantsiisileping, ehitise ajutise kasutamise leping, tasuta kasutamise leping ning laenuleping ja krediidilepingud; c) lepingud, mis on suunatud ühe isiku poolt teisele mingi teenuse osutamiseks või mingi tulemuse saavutamise suhtes kohustuse võtmiseks. Siia gruppi kuuluvad käsundusleping, tööleping, töövõtuleping, maaklerileping, agendileping, komisjonileping, maksekäsund ja muud arveldused, arstilepingud, veoleping, ekspedeerimisleping, pakettreisileping, hoiuleping; d) neljanda grupi moodustavad lepingud, mis on suunatud isikute ühisele tegutsemisele – seltsinguleping ja vaikiv seltsing; e) toetamislepingud – elurendis ja ülalpidamisleping; f) kindlustusleping; g) väärtpaberid; h) kompromissileping. 4 VÕSi eriosa sisaldab üle 40 peatüki, millest enamik reguleerib iseseisvaid lepinguliike. Nende lepinguliikide näol on tegemist tüüpiliste ja käibes enim kasutatavate lepingutega. See lepinguliikide loetelu ei ole aga kaugeltki mitte ammendav. Kuna aga võlaõiguses erinevalt näiteks asjaõigusest või äriühinguõigusest ei kehti nn numerus clausus’e põhimõte, on tehinguosalistel alati võima12
Müügilepingu olemus
lik lepinguvabaduse1 piirides oma suva järgi uusi lepinguliike luua (nn sui generis lepingud) ja suvalise sisuga lepinguid sõlmida. Siinjuures võib eristada ebatüüpilisi lepinguid, mida meie õigussüsteemis üldse reguleeritud ei ole, ja neid, mis on leidnud reguleerimist väljaspool VÕSi. 5 Lisaks eelnevale on tehinguosalistel lepinguvabaduse põhimõttest lähtuvalt võimalik erinevaid lepingutüüpe või erinevatele lepingutele omaseid reegleid omavahel ühendada selliselt, et tekib kombinatsioon mitmest erinevast lepingust – nn segaleping (näiteks pangaga sõlmitud arvelduskonto kokkulepe, millega kaasneb arvelduskrediit, majahoidjale võimaldatakse töölepingu osana eluruumi kasutamist jne). Tekib seega üks leping, mis vastab mitme VÕSis toodud lepinguliigi tunnustele. Küsitav on, kuidas niisuguseid lepinguid kvalifitseerida ja missuguse lepinguliigi kohta kehtestatud reeglitest lähtuda. VÕSis on see probleem lahendatud nn kombinatsiooniteooria kohaselt – nimelt sätestab VÕSi § 1 lg 2, et kui leping vastab kahe või enama lepinguliigi tunnustele, tuleb kohaldada nende lepinguliikide kohta sätestatut üheaegselt, v.a sätted, mille üheaegne kohaldamine ei ole võimalik või mille kohaldamine oleks vastuolus lepingu olemuse ja eesmärgiga. 6 Samuti on võimalik kaks iseseisvat lepingut omavahel siduda üksnes väliselt (näiteks auto remontimiseks sõlmitud töövõtulepingu ja samast töökojast parandamise ajaks auto rentimise lepingu sidumine). Sellise lepingute ühendamise korral tuleb alati selgeks teha, kas väliselt seotud lepingud on ka omavahelises sisulises sõltuvussuhtes, st kas ühe kehtimine, täitmine vms on sõltuvuses teise kehtimisest, täitmisest või muust. See on oluline eelkõige selleks,
1
Vt selle kohta täpsemalt Kull, I., Käerdi, M., Kõve, V. Võlaõigus I. Üldosa. Tallinn, 2004, lk 49 jj.
13
Müügileping
et otsustada, kas ühe lepingu ülesütlemine, tühistamine või tühisus mõjub automaatselt ka teise lepingu suhtes. 7 Võlaõiguse normid on põhimõtteliselt dispositiivsed. See tähendab, et mingi lepinguliigi kohta seaduses sätestatust võib poolte kokkuleppel kõrvale kalduda ja pooled võivad omavahelises õigussuhtes kokku leppida teistsuguse regulatsiooni kui see, mis seadusest automaatselt tuleneks. Selline kokkulepe on siiski välistatud juhul, kui mõni säte otsesõnu keelab sellest kõrvalekaldumise või kui kõrvalekaldumise keeld tuleneb sätte olemusest, samuti juhul, kui kõrvalekaldumise näol oleks tegu eriti räige ebaõiglusega – see oleks vastuolus avaliku korra või heade kommetega või rikuks mõne tehinguosalise põhiõigusi (VÕSi § 5). Seega kujutavad võlaõiguse normid endast reeglina üksnes mingi õigusliku olukorra lahendust juhtudeks, kui midagi muud ei ole poolte vahel kokku lepitud. 8 Müügilepingu kohta käivad kesksed normid sisalduvad VÕSi 11. peatükis, §-des 208–253. Eelkõige on seal reguleeritud see, mida üldse müügilepingu all mõeldakse, missugused on müügilepingust tulenevad kohustused lepingupoolte jaoks, kuidas on jaotatud lepingupoolte vahel lepingu täitmisega seotud riskid (juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko), kuidas hinnata seda, kas asi vastab lepingutingimustele ning mis on asja lepingutingimustele mittevastavuse tagajärjed. Samuti sisalduvad seal normid teatud eriliiki müügilepingute suhtes – omandireservatsiooniga müük, proovimüük, tarbijalemüük2, tagasiostuõigusega müük ja ostueesõigusega müük. VÕSi §-d 208–253 kujutavad endast kõige detailsemat müügilepingu seaduse tasemel regulatsiooni. Tarbijalemüügi kohta käivate sätete puhul tuleb silmas pidada, et need tuginevad Euroopa Parlamendi ja nõukogu 25. mai 1999. a direktiivile 1999/44/EÜ tarbekaupade müügi ja nendega seotud garantiide teatavate aspektide kohta (Euroopa Liidu Teataja L 171 , 07/07/1999, lk 0012–0016). 2
14
Müügilepingu olemus
9 Neid norme täiendavad VÕSi üldosa reeglid. Nimelt on seal reguleeritud see, kuidas peavad pooled lepingu sõlmimist ette valmistades ja omavahel läbirääkimisi pidades käituma (VÕSi §-d 14, 15), kuidas üldse leping sõlmitakse ning missugused tingimused seal minimaalselt sisalduma peavad, et üldse saaks kehtivast lepingust rääkida (VÕSi § 8 jj); erireeglid tüüptingimuste kasutamise kohta lepingu sõlmimisel (VÕSi § 35 jj), samuti erireeglid sidevahendi abil lepingute sõlmimisele (VÕSi § 52 jj), nn koduukselepingute erilised reeglid (VÕSi § 46 jj), samuti see, kuidas lepingust tulenevaid kohustusi tuleb üldiselt täita (VÕSi § 76 jj) ning missugustel tingimustel missuguseid õiguskaitsevahendeid on võimalik kasutada lepingupoolel, kelle suhtes mingisugust lepingulist kohustust rikuti (VÕSi § 100 jj) jms. 10 Neid reegleid täiendavad omakorda TsÜSist tulenevad põhimõtted, mis käivad üldiselt tehingute tegemise kohta. Näiteks on seal reguleeritud see, kes üldse saavad tehinguid teha (TsÜSi § 7 jj), mis saab olla tehingute objektiks (TsÜSi § 48 jj), mida tehingu all üldse mõeldakse (TsÜSi § 67 jj), missuguses vormis tehinguid teha saab (TsÜSi § 77 jj), mis tingimustel on tehing tühine ja millal ühepoolselt tühistatav (TsÜSi § 84 jj), kuidas toimub tehingu tegemine esindaja kaudu (TsÜSi § 115 jj) ning mis aja jooksul ja mis tingimustel lepingust tulenevad nõuded aeguvad (TsÜSi § 142 jj). 11 Eelnevalt kirjeldatud norme tuleb kasutada n-ö tagant ettepoole põhimõttel, st et üldisem norm kohaldub üksnes juhul, kui konkreetse küsimuse kohta erinorm puudub. Müügilepingu jaoks tähendab see, et juhul kui mingi õiguslik küsimus ei ole leidnud reguleerimist VÕSi 11. peatükis, tuleb pöörduda VÕSi üldosa poole. Kui ka seal vajalik reegel puudub, tuleb vastust otsida TsÜSist. 15
Müügileping
12 Kogu müügiga seonduv regulatsioon ei sisaldu VÕSis ja TsÜSis. Seal sisalduvad normid käivad üksnes müügi võlaõigusliku poole kohta. Sellest tulenevate kohustuste täitmisel tuleb veel arvestada AÕSi sätteid selle kohta, kuidas müügilepingu objektiks oleva asja omand müüjalt ostjale üle kantakse. Kui müüakse mitte asja, vaid õigust, tuleb vaadata selle õiguse kohta käivaid sätteid, mis võivad sisalduda näiteks ÄSis või muudes seadustes. Samuti tuleb teatud juhtudel arvestada mõne reegliga, mis küll otseselt müügilepingu sisu reguleerimata näevad ette avalik-õiguslikke kohustusi ühele või mõlemale lepingupoolele (nt tarbijakaitseseadus, elektrituruseadus, toote ohutuse seadus jms). 13 Kõik eelnev on kehtiv siis, kui nii ostja kui ka müüja asuvad Eesti territooriumil. Juhul kui lepingul on aga rahvusvahelisi elemente, tuleb arvestada oluliste erisustega. Esiteks tuleb sellisel juhul RvEÕSi § 30 jj alusel kindlaks teha, kas tehingule üldse kohaldub Eesti õigus või mitte. Kui RvEÕSi kohaselt tuleb lepingule kohaldada Eesti õigust, kehtib kõik ülalöeldu. Võib aga juhtuda, et rahvusvahelise eraõiguse reeglite kohaselt tuleb lepingule kohaldada mõne muu riigi õigust. Seetõttu on rahvusvaheliste müügilepingute puhul alati mõistlik lepingus endas kindlaks määrata, mis riigi õigust tuleb lepingule kohaldada. 14 Lisaks eelnevale tuleb arvestada CISGi võimaliku kohaldumisega konkreetsele müügilepingule. Tegemist on konventsiooniga, mis sisaldab VÕSist mõnevõrra erinevaid norme müügilepingute kohta. CISG kohaldub juhul, kui lepingupooled asuvad eri riikides, mis on mõlemad CISGi osalisriigid või kui rahvusvahelise eraõiguse reegli-
16
Müügilepingu olemus
te kohaselt tuleb rakendada mõne CISGi osalisriigi õigust3. Ka võib CISGi kohaldumine konkreetsele müügilepingule tuleneda poolte kokkuleppest.
1.2. Müügilepingu mõiste 15 Müügileping on VÕSi § 208 lg 1 kohaselt vastastikune leping, millega üks lepingu pool – müüja – kohustub andma lepingu teisele poolele – ostjale – üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. 16 Müügilepingust kui kohustustehingust tuleb selgelt eristada müügilepingust tuleneva asja omandi üleandmise kohustuse täitmiseks sõlmitavat käsutustehingut. Viimase sisuks on asja omandi, ostuhinna omandi ülekandmine, müüdud õiguse loovutamine. Niisugune eristamine tuleneb Eesti eraõiguses kehtivast lahutamisja abstraktsioonipõhimõttest (TsÜSi § 6 lg-d 3 ja 4). 17 Lahutamispõhimõte tähendab seda, et õiguslikult eristatakse tehingut, millega võetakse kohustus mingisuguse asja loovutamiseks (kohustustehing) ning tehingut, millega see kohustus täidetakse ehk millega asja omand üle kantakse (käsutustehing). Sellest lähtuvalt tuleb kehtiva õiguse kohaselt näiteks lihtsa ajaleheCISGi kohta vt lähemalt Schlechtriem, P., Internationales UN-Kaufrecht. Ein Studien- und Erläuterungsbuch zum Übereinkommen der Vereinten Nationen über Verträge über den internationalen Warenkauf (CISG). 2., neubearbeitete Auflage. Tübingen, 2003. 3
17
Müügileping
ostu korral alati eristada kolme iseseisvat tehingut: esiteks müügilepingut, millega ajalehemüüja kohustub ostjale ajalehe omandi ja valduse üle andma ning ostja kohustub maksma ajalehe ostuhinna (st kohustub üle kandma vajaliku raha omandi), teiseks käsutustehingut, millega ajalehemüüja annab ostjale ajalehe omandi üle, ning kolmandaks teist käsutustehingut, millega ostja annab lehemüüjale üle kokkulepitud rahasumma. 18 Lahutamispõhimõtte tulemuseks on ka see, et müüa saab põhimõtteliselt sellistki asja, mis üldse müüjale ei kuulu, samuti saab sõlmida ühe asja suhtes mitu kehtivat müügilepingut. Hoolimata sellest, et kõiki neid müügilepinguid ei ole võimalik täita, on nad kõik põhimõtteliselt kehtivad (vt VÕSi § 12 lg 1). Täita saab müüja viimasel juhul küll üksnes ühe mitmest müügilepingust. Kui müüja täidab esimese müügilepingu mitmest ühe asja suhtes sõlmitud lepingust, muutub kõigi ülejäänute täitmine talle võimatuks. Täites teise lepingu, ei ole võimalik täita esimest. Kui aga ese, mille suhtes müügileping sõlmiti, üldse müüjale ei kuulu ning müüjal ei õnnestu ka asja omandamises kolmandate isikutega kokkuleppele jõuda, on müügileping küll iseenesest kehtiv, üksnes selle täitmine muutub võimatuks. Lepingu täitmise võimatuse korral ei saa ostja müüjalt nõuda üksnes lepingu täitmist, küll aga saab ostja kasutada kõiki muid VÕSi § 101 lg-s 1 ette nähtud õiguskaitsevahendeid. Seega, üksnes müügilepingu alusel ei teki ostjal veel omandit, vaid üksnes nõue omandi saamiseks, st ta saab vallasasjade puhul nõuda, et müüja kannaks talle AÕSi § 92 jj alusel üle vallasasja või AÕSi § 120, 641 kohaselt kinnisasja omandi või loovutaks VÕSi § 164 jj kohaselt müüdud õiguse jne. Kõigil neil juhtudel on müügilepingu täitmiseks vajalik poolte vahel täiendava lepingu – käsutustehingu sõlmimine. Samamoodi on teise müügilepingust tuleneva põhikohustuse – ostuhinna tasumise juures vajaliku raha – müntide või kupüüride omandi ülekandmine müüjale. 18
Müügilepingu olemus
19 Eelnevast läheb aga meie kehtiv õigus veelgi kaugemale, nähes TsÜSi § 6 lg-s 4, et kord juba kehtivalt sõlmitud käsutustehingu kehtivus ei sõltu iseenesest selle aluseks olnud kohustustehingu kehtivusest. Seda põhimõtet nimetatakse abstraktsioonipõhimõtteks. Abstraktsioonipõhimõtte praktiline tulemus on, et juhul kui müügileping osutub mingis hilisemas etapis pärast müügieseme omandi üleandmist tühiseks – näiteks selgub, et müüja esindajana müügilepingu sõlminud isikul puudus lepingu sõlmimiseks vajalik esindusõigus –, võib ostja ennast asja suhtes ikkagi omanikuks pidada ja sellest tulenevalt vastutust kartmata ka omanikuna ringi käia, kuna käsutustehing, millega talle omand üle anti, jääb kehtima – eelnenud näites juhul, kui ostjale andis hiljem kauba üle esindusõigusega isik. Siiski käsitleb kehtiv õigus olukorda, kus ilma kehtiva kohustustehinguta on toimunud mingi asja suhtes kehtiv käsutus, aluseta rikastumisena VÕSi § 1027 jj mõttes ning lõppastmes peab ostja asja ikkagi tagastama. Kummatigi on selle keerulise konstruktsiooni eeliseks suurem õiguskindlus ostja jaoks – kuni temalt ei ole müügilepingu tühisuse tõttu asja tagasi nõutud, võib ta ennast pidada omanikuks ja vastavalt käituda, näiteks asja edasi võõrandades.
1.3. Eristamine muudest lepingutest 20 Kuivõrd iseenesest sellest, missuguse pealkirja lepingupooled on omavahelisele lepingule andnud või mis termineid nad lepingu tekstis kasutavad, mingeid õiguslikke tagajärgi ei tulene (VÕSi § 29), tuleb see, kas tegemist on müügilepinguga või mitte, kindlaks teha sisuliste eristamiskriteeriumite alusel. Siin on keskseks küsimuseks müügilepingu olemuslikud kohustused VÕSi § 208 ko19
Müügileping
haselt. Eelkõige võivad piiritlemisraskused tekkida järgnevalt toodud juhtudel.
1.3.1. Müük ja kinge 21 Müügileping on tasuline leping, st selle olemuslikuks sisuks on mingi eseme müüjalt ostjale üleandmise kohustus tasu eest. Seega tuleb müügilepingut eristada kõikidest sellistest lepingutest, millega kohustutakse mingi eseme üleandmiseks tasuta, eelkõige kinkelepingust. Kui müügilepingu eristamine n-ö puhtast kinkelepingust ei tohiks olla keerukas – pooled on üksmeelel selle suhtes, et ese tuleb üle anda tasuta –, siis probleeme võivad tekitada sellised lepingud, mis sisaldavad nii müügilepingu kui ka kinkelepingu elemente. Eelkõige on see nii, kui ese müüakse turuhinnast oluliselt kõrgema või madalama hinnaga. Sellisel juhul on määravaks poolte tegelik tahe lepingu sõlmimisel, mis tuleb välja selgitada tõlgendamise teel. Siinjuures tuleb lähtuda VÕSi §-st 29. Põhimõtteliselt võivad lepingupooled alati sõlmida lepingu, mille tingimused ei vasta objektiivsetele turutingimustele, näiteks võib müüa kinnistu, mille objektiivne turuväärtus on 5 000 000 krooni, hinnaga 6 000 000 krooni või 4 000 000 krooni. Tegemaks kindlaks seda, kas VÕSi § 1 lg-st 2 tulenevalt tuleks kohaldada sellisel juhul üksnes müügilepingu sätteid või müügilepingu ja kinkelepingu sätteid kumulatiivselt, on määrav see, kas pooled käsitlesid enam või vähem makstud summat tõepoolest kingitusena või on kõrgema või madala hinna kokkuleppimiseks mingi muu põhjus. Müügilepingu ja kinkelepingu eristamine sellistel juhtudel on aga ääretult oluline seetõttu, et müügilepingule ja kinkelepingule kohaldatavad sätted viivad teatud juhtudel (eelkõige vastutus asja puuduste eest, lepingust taganemine) põhimõtteliselt erinevate tulemusteni.
20
Müügilepingu olemus
1.3.2. Müük ja töövõtt 22 Mõnikord võib osutuda keeruliseks ka müügilepingu eristamine töövõtulepingust. Eelkõige tekib see küsimus siis, kui üks leping sisaldab elemente, mis on omased mõlemale lepinguliigile, st leping sisaldab kokkulepet nii eseme valmistamise kui ka võõrandamise kohta. Kui ese on lepingu sõlmimise hetkel juba valmis ja lepingu sisuks on eseme võõrandamine, on tegemist müügilepinguga. 23 Üldise reegli lepingute piiritlemiseks olukorras, kus leping sisaldab nii müügi- kui ka töövõtulepingu elemente (näiteks kohustub üks pool mingi asja valmistama ja pärast selle teisele lepingupoolele võõrandama), annab VÕSi § 208 lg 2. Selles sättes sisaldub kaks eristamiskriteeriumi: a) Kui on tegemist lepinguga, mis on suunatud alles valmistatava asja tellimisele, kohaldatakse sellele üldjuhul müügilepingu sätteid. Töövõtulepingu sätteid kohaldatakse ainult siis, kui tellija andis teisele poolele olulise osa asjade valmistamiseks vajalikust materjalist, kuna siis on lepingu olemuslikuks kohustuseks töö tegemine. See, et tellija materjali ümbertöötamise tagajärjel muutub see uueks asjaks AÕSi § 106 tähenduses ning sellest tulenevalt tuleb selle omandiõigus uuesti töö tegijalt tellijale üle anda, st võõrandada, on antud juhul teisejärguline. Seega näiteks lepingu puhul, mille kohaselt kullassepalt tellitakse kataloogi järgi kaelakee, sõltub see, kas lepingule tuleb kohaldada müügilepingu või töövõtulepingu sätteid, sellest, kas kee tehakse tellija toodud kullatükist või peab kullassepp materjali ise hankima. b) Teiseks ja olulisemaks on põhimõte, mille kohaselt ei kohaldata müügilepingu sätteid sellistele lepingutele, mille puhul suurem 21
Müügileping
osa selle poole kohustusest, kes asja muretseb, seisneb töö tegemises või muu teenuse osutamises. Sellisel juhul on reeglina tegemist töövõtulepingu regulatsioonile alluva lepinguga. Siin tuleb arvestada jällegi sellega, mis on poolte, eelkõige telliva poole huvi eseme tellimisel: kui tema jaoks on määravaks, et eseme valmistaks just see konkreetne isik või kui tingimused, millele asi vastama peab, on tellija määratud (nn individuaaltunnustega asi), on reeglina tegemist töövõtuga. Töövõtuga ei ole aga tegu näiteks juhul, kui tellitakse müüjalt kataloogi järgi tüüpvarustusega auto, mis tellimise hetkel ei pruugi üldse veel valmistatud olla. Sellisel juhul on tegemist liigitunnustega asjaga ja kohalduvad müügilepingu sätted. 24 Müügilepingu ja töövõtu eristamine ei ole probleemiks kõigil nendel juhtudel, kui lepingus võõrandamiskomponent üldse puudub, näiteks kui A ehitab B kinnisasjale hoone, kuna sellisel juhul muutub hoone ehitamisel kasutatav materjal kinnisasja osaks seaduse alusel. 25 Kummatigi ei ole müügi- ja töövõtulepingu eristamisel märkimisväärset praktilist tähtsust, kuna müügi- ja töövõtulepingu puhul on nende rikkumise eeldused ja tagajärjed seaduses ühtlustatud. Mõlema lepingutüübi puhul on tegemist n-ö tulemusele suunatud lepingutega (VÕSi § 24 mõttes), müügilepingu puhul on tulemuseks eseme omandi saamine, töövõtu puhul töö valmimine. Nii müüja kui ka töövõtja rikuvad lepingut alati, kui sellega silmas peetavat tulemust (omandi ja valduse saamine kokkulepitud asjale, kokkulepitud töö valmimine) ei saavutata. Vastutuse võrdsustamine müügi- ja töövõtulepingu rikkumise eest selle eeldustes ja tagajärgedes on igati taotluslik, kuna töövõtja ja müüja lepingu rikkumise korral erinevalt kohtlemine võiks paljudel juhtudel viia juhuslike ning põhjendamatute tulemusteni. 22
Müügilepingu olemus
1.3.3. Müük ja nn time-sharing-lepingud 26 Teatud juhtudel võib müügilepingul olla puutumus ka regulatsiooniga ehitise ajutise kasutamise lepingute kohta (VÕSi § 379 jj) ehk nn time-sharing-lepingute regulatsioon4. Selle lepingutüübiga on tegu juhul, kui kutse- või majandustegevuses tegutsev isik (pakkuja) kohustub andma või annab tarbijale õiguse kasutada ehitist või selle osa vähemalt kolme aasta jooksul kindlaksmääratud või kindlaksmäärataval ajavahemikul kalendriaastas ning tarbija kohustub maksma selle eest tasu. VÕSi § 379 lg 2 kohaselt võib selliseks kasutusõiguseks olla asjaõigus või muu kasutusõigus ühele või mitmele kinnisasjale või ehitisele, samuti kasutusõigust andev liikmesus isikute ühenduses või osalus äriühingus. 27 Time-sharing-lepingu alusel omandab tarbija seega teatud õiguse, mis on suunatud ehitise kasutamisele. Seetõttu võib tekkida küsimus, kas VÕSi § 379 jj kõrval tuleb sellistele lepingutele kohaldada ka sätteid, mis käivad õiguste müügi kohta (VÕSi § 208 lg 3). Siin tuleb lähtuda VÕSi § 1 lg-st 2, mille kohaselt tuleb juhul, kui leping vastab kahe või enama seaduses sätestatud lepinguliigi tunnustele, kohaldada nende lepinguliikide kohta sätestatut üheaegselt, välja arvatud need sätted, mille üheaegne kohaldamine ei ole võimalik või mille kohaldamine oleks vastuolus lepingu olemuse või eesmärgiga. Sellest järeldub, et eelkõige ei tule müügilepingut ja time-sharing-lepingut mitte eristada, vaid tuleb tuvastada see, et leping vastab mõlema lepinguliigi tunnustele ja mõlema kohta käivaid sätteid koos rakendada. Seega võib teatud juhtudel tekkida olukord, kus müügi-
VÕSi § 379 jj tuginevad Euroopa Parlamendi ja nõukogu 26. oktoobri 1994. a direktiivile 94/ 47/EÜ ostjate kaitse kohta, mis puudutab kinnisvara osaajalise kasutamise õiguse ostulepingute teatavaid aspekte (ELT L 280 , 29/10/1994, lk 0083–0087). 4
23
Müügileping
lepingule, mille esemeks on mingisugune asjaõigus või muu õigus, kohalduvad täiendavalt time-sharing-lepingu sätted.
1.3.4. Müük ning üür ja rent 28 Müügilepingu ja üüri- ning rendilepingu eristamine on suhteliselt lihtne, kui eristada lepingust tulenevate kohustuste puhul lepingu eseme püsivat üleandmist ühelt isikult teisele ning üksnes ajutist üleandmist. Esimesel juhul on tegemist müügilepinguga, teisel juhul kas üüri- või rendilepinguga. 29 Keerulisemaks võib müügilepingu ja üüri- või rendilepingu eristamine osutuda siis, kui eseme ajaliselt piiratud kasutusse andmisega on seotud kasutaja õigus ese teatud tingimustel omandada. Ka siin tuleb lähtuda VÕSi § 1 lg-s 2 toodud reeglist ning kohaldada nii üüri- või rendilepingu kui ka müügilepingu sätteid koos, mis reeglina ei tohiks probleeme tekitada, kuivõrd eseme kasutus- ja võõrandamiskomponent on enamikul juhtudel selgelt eristatavad.
1.3.5. Müük ja liising 30 VÕSi § 361 kohaselt kohustub liisingulepinguga liisinguandja omandama liisinguvõtja määratud müüjalt teatud eseme (liisinguese) ja andma selle liisinguvõtja kasutusse, liisinguvõtja kohustub aga maksma liisingueseme kasutamise eest tasu. Liisingu näol on seega tegemist skeemiga, mis sisaldab endas mitmete erinevate lepingute, nagu kasutuslepingu, finantseerimislepingu ning loomulikult ka müügi elemente, kusjuures peaasjalikult domineerib finantseerimiselement. 24
Müügilepingu olemus
Tavapäraselt on liisingu majanduslik eesmärk teatud asja omandamise või kasutusse andmise finantseerimine, millesse on kaasatud kolm erinevat isikut: liisingueseme müüja, liisinguandja, kes omandab liisingueseme müüjalt liisingueseme, ning liisinguvõtja, kes sõlmib liisinguandjaga liisingulepingu ja saab liisingueseme enda kasutusse. 31 Liisingu puhul tuleb praktikas alati eristada kahte eraldiseisvat lepingulist suhet – liisingulepingut liisinguandja ja -võtja vahel ning müügilepingut liisinguandja ja liisingueseme müüja vahel. Kuigi tegemist on juriidiliselt iseseisvate lepingutega, on nad omavahel tihedas seoses, mis muudab liisinguskeemi võrreldes teiste lepingutega õiguslikult mõnevõrra komplitseeritumaks. 32 Müügilepingu eristamine liisingulepingust ei ole põhimõtteliselt keeruline. Eelkõige tekib eristamisprobleem järelmaksuga müügi korral. Määravaks on siin liisingulepingule omane kolmnurksuhe. Järelmaksuga müügi korral tasub ostja ostuhinda osade kaupa, sest ta kas ei saa või ei taha asja korraga välja osta. Tavapäraselt saab ta sellise müügi korral tulenevalt omandireservatsioonikokkuleppest (VÕSi § 233) ostetava asja omanikuks ostuhinna täielikul tasumisel. Liisingu korral aga tuleb mängu kolmas isik – liisinguandja, kes eseme müüjalt omandab ning siis ostjale kõigi liisingumaksete tasumise järgselt võõrandab. Seega juhul, kui selline kolmandast isikust finantseerija puudub, on tegemist tavapärase järelmaksuga müügiga. 33 Müügilepingu ja liisingulepingu eristamine on oluline eelkõige juhul, kui lepingu alusel üle antaval esemel ilmneb lepingu kestuse jooksul mõni puudus. Nimelt on liisingulepingu puhul VÕSi § 362 lg-s 3 ette nähtud liisinguandja müüjast oluliselt erinev vas25
Müügileping
tutus. Liisinguvõtjal on reeglina õigus esitada nõudeid üksnes asja müüja, mitte aga liisinguandja vastu. Selle eelduseks aga on, et asja puuduse näol on tegemist liisinguandja ja müüja vahelise müügilepingu rikkumisega (VÕSi § 365).
1.4. Müügilepingu ese 34 VÕSi § 208 lg 1 kohaselt kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ja tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale. Seega on müügilepingu klassikaliseks esemeks asjad. TsÜSi § 49 kohaselt on asjadeks kehalised esemed. Õiguslikult jagunevad asjad vallas- ja kinnisasjadeks. 35 Kinnisasjadeks on maapinna piiritletud osad ehk maatükid (TsÜSi § 50 lg 1). Siinjuures on oluline silmas pidada ka seda, et kinnisasjaga püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili, on TsÜSi § 54 lg 1 kohaselt kinnisasja olulised osad ning liiguvad õiguskäibes ühe asjana. Kehtib põhimõte, et asja olulised osad jagavad asja õiguslikku saatust. Sellest tulenevalt ei saa kinnisasi ja sellel asuvad ehitised reeglina olla erinevate isikute omandis ning kinnisasjaga püsivalt ühendatud ehitist ei saa kinnisasjast eraldi võõrandada (TsÜSi § 53 lg 2). Viimati öeldu ei kehti siis, kui ehitis on püstitatud mõne piiratud asjaõiguse alusel. Eelkõige saavad selliste asjaõigustena kõne alla tulla hoonestusõigus (AÕSi § 241 jj), reaalservituut (AÕSi § 172 jj) ning isiklik kasutusõigus (AÕSi § 225 jj). Kui ehitis on piiratud asjaõiguse alusel püstitatud, on ta mitte kinnisasja, vaid selle piiratud asjaõiguse osa ning on reeglina ka koos sellega võõrandatav. Peale klassikalis26
Müügilepingu olemus
te kinnisasjade osalevad kinnisasjadega samade reeglite alusel tsiviilkäibes ka korteriomandid ja korterihoonestusõigused5. 36 Vallasasjad on kõik ülejäänud kehalised esemed, mis ei ole kinnisasjad. Vallasasjade kohta seaduses sätestatut kohaldatakse TsÜSi § 49 lg 3 järgi ka loomadele. 37 Vallas- ja kinnisasjade eristamine müügilepingu esemena on põhimõttelise tähtsusega, kuna sellest, kas tegemist on vallas- või kinnisasjaga, sõltub, mis vormis peab olema müügileping sõlmitud ning kuidas toimub sellest tuleneva lepingu eseme omandi üleandmise kohustuse täitmine. Neid küsimusi käsitletakse allpool vastavate teemade juures. 38 Müügilepingus võivad pooled müüdava asja konkreetselt, st individuaaltunnustega määratleda või kasutada eseme määratlemisel üksnes liiki, kaalu, arvu, mõõtu vms tunnuseid, mis põhimõtteliselt konkreetset asja teistest samaliigilistest asjadest ei erista. Põhimõtteliselt ei oma müügilepingu kehtivuse seisukohalt tähtsust ka see, kas lepingu sõlmimise hetkel lepingu esemeks olev asi juba eksisteerib või mitte. Ka veel valmimata asju saab müüa. Siiski tuleb veel valmimata asja müümisel arvestada teatud juhtudel sellega, et müügilepingu reeglite asemel kohalduvad sellele hoopis töövõtulepingu kohta seaduses sätestatud reeglid6.
Kinnisasju, hoonestusõigusi, korteriomandeid ja korterihoonestusõigusi nimetatakse ka kinnistuteks. Kehtiva õiguse järgi on “kinnistu” kinnistusraamatutehniline mõiste, mille eesmärgiks on anda ühine nimetus kõigile sellistele nähtustele, mille kohta avatakse kinnistusraamatus iseseisev registriosa (KRSi § 51). 6 Vt lõiku nr 22 jj. 5
27