Mehrfamilienhaus: Bahlenstr. 151-153, Düsseldorf-Holthausen
Entscheidungshilfe durch das Discounted-Cash-Flow-Verfahren
Zusammenfassung: Mit dem Dicounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) berechnen wir im Vergleich zum traditionellen Ertragswertverfahren eine mögliche zukünftige Entwicklung. Während letzteres hauptsächlich Mieten berücksichtigt, werden weitere Faktoren, die für qualifizierte Aussagen über eine Investitionsentscheidung wichtig sind mit einbezogen. Dazu zählen Kriterien wie Finanzierungskonditionen, steuerliche Verhältnisse, Entwicklungspotentiale, und Reparaturstau. Kruz, es ist ein Barwertverfahren, das die Dynamik zukünftiger Entwicklungen von Aufwendungen und Erträgen periodisch berücksichtigt. d.h. zukünftige Entwicklungen von Erträgen und Kosten werden auf den heutigen Zeitpunkt diskontiert. Diese Einnahmen und Ausgaben werden in diesem Fall über 10 Jahre tabellarisch zusammengefasst.
Folgende Ergebnisse werden geliefert: a) Ermittlung des Barwertes = NPV (net present value) Bei dieser Betrachtungsweise wird die Renditevorstellung in Prozent vorgegeben! Es wird dann der Barwert errechnet, der sich aus dem maximalen Kaufpreis (oder Bodenwert + Herstellungskosten) für ein Investitionsobjekt ergibt. b )Ermittlung des IRR (internal rate of return) Ziel ist es festzustellen, unter welchen Konstellationen gerade der Deckungsbeitrag erreicht wird. Der IRR ist dabei die Mindestrendite, bei der die Summe der periodischen Erträge und Kosten, erhöht um den Restwert und reduziert um das eingesetzte Eigenkapital, gleich Null ergibt.
Wenn der Ertragswert = die Summe der Barwerte = dem Kaufpreis ist, dann ist der IRR gleich dem Liegenschaftszins.
Folgende Einflussfaktoren werden verwendet: • Rohertrag • Bewirtschaftungskosten • Betrachtungszeitraum • Kalkulationszins (Risiko) – Abzinsung 5% • Fremdkapital (Zins, Tilgung, evtl. mehrere Darlehen) • Angebotener Kaufpreis • Entstehende Kaufkosten • Bodenwertanteil • AfA • Einkommenssteuersatz des Investors: 42% • Veränderungen über den Investitionszeitraum:Verkehrswert, Rohertrag Bewirtschaftungskosten • Verkaufskosten nach dem Betrachtungszeitraum • Eigenkapital
Es wird von den tatsächlich erzielten Mieten ausgegangen, die dann im Einzelnen folgende Anpassungen erhalten. 1. Sukzessive Mietanpassungen nach dem Mietspiegel 2014 für Df-Holthausen 2. geschätzter Gesamtbetrag von 250 000 € für die zu tätigenden Reparaturen wie Erneuerung der Fenster, Dacherneuerung, Änderung der Heizung, Fassadendämmung und Anstricharbeiten.
Die Vermietung ist zurzeit wie nachstehend aufgef端hrt:
Der Reinertrag ist wie folgt:
Folgender Ankauf ist möglich: ▪ Es umfasst neun 3-Zimmerwohnungen. ▪ Die Wohnfläche beträgt 747m². ▪ Das Objekt wird für 1,2 Mio € angeboten.
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Der Bodenwert wurde mit 250 000 € angesetzt der tatsächliche Rohertrag von 58 000 € wird im Laufe der Jahre infolge von Mieterwechsel und Mieterhöhungen aufgrund energetischer Renovierungen erhöht Das Objekt hat einen Reparaturstau, der mit ca. 250 000€ kalkuliert wird. Die Investition in das Objekt soll über einen Zeitraum von 10 Jahren laufen. Wir beziehen die Abschreibung von 2,0% und einen Einkommenssteuersatz von 42% in die Kalkulation ein. Für die Abzinsung wählen wir einen Zinssatz von 5%, der etwa einem mittleren Risiko oder der gewünschten Rendite entspricht. Die Eigenartigkeit des Objektes und der von uns erwartete konjunkturelle Verlauf erlauben eine vorsichtige Steigerung des Verkehrswertes von 2,5% p. a. Bei einem Verkauf nach 10 Jahren nehmen wir 5% Verkaufskosten an, die nicht vom Käufer getragen werden.
Die Finanzierung erfolgt wie nachstehend aufgefürht:
Es werden lediglich die Ankaufskosten durch Eigenmittel erbracht. Tilgung der Fremdmittel:
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Getilgt werden insgesamt 292 260 €. Demzufolge beträgt der Restwert der Fremdfinanzierung rd. 1 157 700 € nach 10 Jahren.
Erfordeliche Änderung der Mietsituation:
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Der Mietspiegel 2014 für Düsseldorf-Holthausen setzt einen durchschnittlichen Mietzins von 8,55 € fest Die niedriegen Mieten werden aufgrund der geleistetetn Renovierungen und Mietanpassung nach drei Jahren auf insgesamt rund 84 450 € angehoben die Garagen werden vermietet
Daraus ergibt sich nachstehend geänderte Situation:
Ferner werden in den Jahren energetische Renovierungen vorgenommen und deren Kosten von schätzungsweise 120 000 € zu 11% auf die Mieter umgelegt. Der Gesamtmietertrag erhöht sich demnach im 8. Jahr auf 94 650 €
Demnach ergibt sich die folgende Aufstellung über 10 Jahre:
Ergebniss:
Bei der angenommenen Wertsteigerung ergibt sich ein Verkaufserlös von rd.1 984 000 €, der um die angenommenen Verkaufskosten von rd 99 200 € und die Rückzahlung des Restdarlehens in der Höhe von rd. 1 158 000 € reduziert werden muss.
Abgezinster Verkaufserlös + Summe der laufenden Erträge ergeben nach Abzug der eingesetzten Mittel einen Barwert von rd. 657 000 €
Die Verzinsung während der Berechungsperiode ergibt einen Zins von angemessenen 8% Verkauft wird wie angekauft:: für das 21fache mit dem Unterschied, dass das Gebäude voll hergerichtet ist und die wirtschaftliche Lebendauer der Immobilie von gegenwärtig 28 Jahre auf 80 Jahre erhöht wurde. Ihrem Kommentar sehe ich mit Interesse entgegen. grüße ich Sie recht herzlich
Rainer E. Plinge