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RIGENERARE LA CITTÀ: UNA PROPOSTA METODOLOGICA
PRESENTATO RECENTEMENTE A PALAZZO MARINO UNO STUDIO – SVILUPPATO DA UN TEAM MULTIDISCIPLINARE COORDINATO DA MASSIMO ROJ, PROGETTO CMR – CHE PRENDE LE MOSSE DA MILANO MA POTREBBE ESSERE APPLICATO ALLA MAGGIOR PARTE DELLE CITTÀ ITALIANE. VIRTUALMENTE A COSTO ZERO PER L’AMMINISTRAZIONE PUBBLICA
«La rigenerazione urbana non è soltanto un’operazione urbanistico-edilizia ma un’operazione sociale, di riscatto di brani di città che devono diventare nuovi luoghi dell’abitare».
È questa la premessa del documento che, per alcune zone di Milano caratterizzate dalla presenza di abitazioni di edilizia sociale pubblica e ben servite dal trasporto pubblico, suggerisce lo sviluppo di attività di demolizione e ricostruzione con la realizzazione di nuovi edifici e servizi. Si tratta di una premessa ancorata alla Relazione Generale: Milano 2030 che sta alla base del Piano di Governo del Territorio (Pgt) della città, delinea le diverse strategie di rigenerazione urbana e si concentra su tre degli obiettivi in- dicati nel documento: i nodi come piattaforme di sviluppo; l’occasione dei vuoti urbani; più case in affitto sociale.
Ma, fatto ancora più importante, il Pgt stabilisce che l’edilizia sociale e popolare, dal punto di vista urbanistico, non aumenta la quota di superficie lorda edificabile perché rientra nella categoria dei servizi: dunque, a valle delle demolizioni, è possibile restituire la stessa quantità di alloggi sociali – ma di nuova costruzione, con i conseguenti benefici in termini di qualità dell’abitare e dell’ambiente – e realizzare edilizia libera e di uso misto, secondo gli indici previsti dal Pgt stesso, migliorando e arricchendo il mix funzionale e sociale del quartiere.
Il tutto a costo zero per l’amministrazione pubblica, che parteciperà all’operazione di rigenerazione in equity, mentre il resto dell’investimento sarà finanziato con il ricorso alla leva finanziaria.
Lo studio, sviluppato da un team multidisciplinare coordinato da Massimo Roj, Ceo di Progetto Cmr, e composto da Gianni Verga, esperto di urbanistica, Fabio Bandirali per gli aspetti finanziari e Antonio Belvedere per quelli giuridico-amministrativi, individua sette ambiti di edilizia popolare milanese e si concentra infine sul quartiere di San Siro.
Costruito tra il 1935 e il 1947, il ‘quadrilatero Selinunte’, per la maggior parte di proprietà di Aler Milano, è uno dei più grandi quartieri di edilizia residenziale pubblica di Milano oggi caratterizzato da degrado strutturale, manutentivo e sociale.
Ben collegata da due linee della metropolitana, l’area – che dista solo 700 metri da Citylife – occupa una superficie di 33 ettari e accoglie 15mila residenti in 4.500 alloggi, 800 dei quali di proprietà (Ers) e i restanti in affitto (Erp). 600 alloggi sono occupati abusivamente. Attualmente la superficie a verde è solo il 16% dell’area totale, che la proposta prevede di incrementare di 4,7 volte, per un totale di 154mila mq di superficie verde a terra e di 70mila mq di tetti verdi.
Previa un’analisi della morfologia urbana di Milano, anche messa a confronto con altri esempi di edilizia sociale in città e in Europa, la metodologia delineata dallo studio definisce le linee guida generali che potrebbero essere applicate per la totale rigenerazione del quartiere in un arco temporale di 15/20 anni. Il metodo suggerito suddivide il quartiere in 6 comparti dove procedere progressivamente con le demolizioni e ricostruzioni: a partire da un comparto zero, dove saranno ricollocati i residenti del comparto 1, seguendo un preciso cronoprogramma la rigenerazione potrà avvenire evitando di trasferire altrove la popolazione residente.
Lo studio Rigenerare la città, che ha già riscosso l’interesse di Assoimmobiliare e di diversi operatori privati, è ora all’esame del consiglio comunale di Milano. Uno dei suoi meriti è quello di contribuire ad arrestare il fenomeno della gentrificazione che si accompagna al miglioramento urbanistico e ambientale di Milano e che rischia di espellere quote crescenti di popolazione per la quale i prezzi dell’acquisto e dell’affitto di un’abitazione in città stanno diventando insostenibili.
Un metodo, infine, che potrebbe applicarsi a numerose altre città attraendo capitali privati in azioni di miglioramento abitativo e urbano sempre più urgenti.
