Łódź, kwiecień 2013
Nowości z Rynku Nieruchomości Szanowni Państwo! Zakup mieszkania to najczęściej wydatek dużej kwoty z budżetu domowego, a często też długoletni kredyt. Warto zastanowić się jak dokonać bezpiecznego zakupu. Uważa się, że kupno –sprzedaż mieszkania to jedna z najmniej skomplikowanych transakcji na rynku nieruchomości. Ale nawet ta z pozoru łatwa transakcja musi być odpowiednio przeprowadzona. Jeśli chcą Państwo bezpiecznie przebrnąć przez proces sprzedaży, czy kupna nieruchomości zapraszam do skorzystania z doświadczenia profesjonalisty. Sławomir Bielawski tel: 661-260-330
Jeśli chcesz KORZYSTNIE I BEZPIECZNIE sprzedać, kupić lub wynająć nieruchomość w tej okolicy
Sławomir Bielawski ZADZWOŃ I ZAPYTAJ
661-260-330
Chętnie pomogę
slawomir.bielawski@remax-polska.pl
Twój Agent Nieruchomości SZCZEGÓLNIE POLECAM BUDOWLANA Wrząca
BUDOWLANA Słowak
REM-GS-422
REM-GS-424
SPRZEDAŻ 69.000 PLN POWIERZCHNIA:
SPRZEDAŻ 720.000 PLN
1000m2
POWIERZCHNIA:
DZIAŁKA BUDOWLANA, MEDIA: PRĄD, OGRODZONA Z DWÓCH STRON, ZALESIONA BRZOZAMI I SOSNAMI. BLISKO LUTOMIERSKA
6000m2
REZYDENCJONALNA DZIAŁKA, BLISKO ALEKSANDROWA ŁÓDZKIEGO. MALOWNICZO POŁOŻONA - LASY, ZALEW. MEDIA: PRĄD, WODA NA DZIAŁCE.
BUDOWLANA Budy Wolskie ul. Bajkowa
REM-GS-418, REM-GS-419, REM-GS-420, REM-GS-421
SPRZEDAŻ 80PLN/m2 POWIERZCHNIA:
2
2
2,
820m , 1000m , 1300m , 9500m
2
DZIAŁKI BUDOWLANE, BLISKO ALEKSANDROWA ŁÓDZKIEGO, CICHE, SPOKOJNE OTOCZENIE. NOWO POWSTAJĄCE OSIEDLE DOMÓW JEDNORODZINNYCH. BLISKO ZALEW, LASY. MEDIA WODA, PRĄD PRZY DZIAŁCE.NA SPRZEDAŻ 9 DZIAŁEK O RÓŻNEJ POWIERZCHNI.
Zakup mieszkania na rynku wtórnym W obrocie na wtórnym rynku mieszkaniowym możemy spotkać się z dwoma rodzajami praw do mieszkania. Pierwszą z form jest odrębna własność lokalu, a druga to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. I choć efekt jest praktycznie taki sam - nabyliśmy mieszkanie, a i ceny obu form są często zbliżone, warto się nad tym zastanowić. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, czyli nie jest to pełna własność lokalu. Można powiedzieć, że jest to jedynie prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego będącego własnością spółdzielni oraz możliwość rozporządzania tym prawem (np. zbycia, obciążenia hipoteką). Mieszkanie, które jest odrębną własnością ma założoną księgę wieczystą i działa tutaj rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych zwiększając bezpieczeństwo transakcji. Natomiast spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może mieć księgę wieczystą, ale nie jest to obowiązkowe. Zasada jawności ksiąg wieczystych pozwala na swobodny wgląd w księgę mieszkania, jednak nie każdy umie odpowiednio zinterpretować wszystkie zawarte tam informacje. Zakup mieszkania to nie tylko znalezienie (z kilku tysięcy oferowanych mieszkań na wtórnym rynku w Łodzi) odpowiadającego nam pod względem położenia, rozkładu, czy formy prawnej lokalu, ale też właściwa ocena stanu technicznego mieszkania. Tutaj warto też mieć wiedzę jak została obliczona powierzchnia użytkowa mieszkania. Przecież za każdy metr kwadratowy płacimy kilka tysięcy złotych. Ważne jest więc wiedzieć, czy do powierzchni użytkowej wliczone zostały: balkon, loggia, taras. Jak policzono powierzchnię pod „ skosami”, mansardami itp. Warto mieć dobre rozeznanie w rynku, aby nie przepłacić. Trzeba pamiętać jeszcze o takich istotnych rzeczach jak przygotowanie ewentualnej umowy przedwstępnej (może to być umowa w zwykłej formie pisemnej lub forma aktu notarialnego). Częstym zabezpieczeniem wykonania umowy jest też zadatek (często mylony z zaliczką). Należy pamiętać o odpowiednich zapisach w umowie. Istotne rzeczy z punktu bezpieczeństwa transakcji to też sprawdzenie stanu prawnego mieszkania. Mieszkanie może być obciążone hipoteką, służebnością, może też być zagrożone egzekucją przez komornika. Wszystko to można sprawdzić wcześniej trzeba tylko wiedzieć jak to zrobić. Powyższe obciążenia nie są przeszkodą w sprzedaży mieszkania, ale dla nieświadomego kupującego zakup takiego mieszkania jest najczęściej źródłem późniejszych kłopotów, zwłaszcza jeśli dokonał transakcji nie sprawdzając dokładnie stanu prawnego. Trzeba pamiętać, że niektóre z „obciążeń” mogą się pojawić w ostatniej chwili, przed samym zakupem mieszkania. Osoby kupujące mieszkanie muszą też pamiętać aby w umowie sprzedaży znalazły się odpowiednio opisane kwestie związane z przekazaniem lokalu. Przypadki, gdy kupujący negocjował cenę mieszkania z pięknie zabudowaną kuchnią i sprzętem AGD wysokiej klasy, a po akcie notarialnym odbierał mieszkanie ze starymi szafkami, wcale nie należą do rzadkości. Istotne jest też dopilnowanie wymeldowania poprzednich właścicieli i osób mieszkających z nimi. Co prawda sam meldunek nie daje prawa do lokalu ale przymusowe wymeldowanie wymaga przeprowadzenia postępowania administracyjnego. Niemniej ważne jest też dopilnowanie przepisania wszystkich umów odnośnie mediów. Znane są sytuacje, gdy nowy właściciel był zmuszony regulować zobowiązania poprzednika za prąd lub telefon, bo nie wiedział jak się przed tym uchronić. Obecnie można na rynku spotkać mieszkania sprzedawane przez pełnomocników. W takim wypadku trzeba sprawdzić czy pełnomocnictwo obejmuje wszystkie elementy niezbędne do zbycia. Jeżeli potrzebują Państwo pomocy przy sprzedaży lub kupnie nieruchomości proszę o kontakt. Sławomir Bielawski tel: 661-260-330
Biuro: (42) 672-42-00 www.remax-peak.pl RE/MAX Peak Nieruchomości 90-213 Łódź ul. Rewolucji 1905r. 44
Nowości na Rynku Nieruchomości Newsletter 04/2013 Fot: Paweł Kaczmarek
UMOWY NA WYŁĄCZNOŚĆ WYBÓR CZY MODEL WSPÓŁPRACY? Na rynku pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wiele agencji stosuje w swojej praktyce zawodowej dwa rodzaje umów pośrednictwa ze zbywającymi - umowę "otwartą" oraz umowę "na wyłączność", proponując Klientowi alternatywę zawarcia jednej z nich. W przypadku umów na wyłączność, podkreślane są zalety takiej formy współpracy m.in. wprowadzenie oferty do systemu MLS (system wymiany ofert między biurami) jak i możliwość prowadzenia dodatkowej kampanii promocyjnej nieruchomości (np. ogłoszenia prasowe, wyróżnienie oferty w internecie), a także bieżące monitorowanie sytuacji na rynku i zainteresowanie ofertą. Oczywiście są to bezsporne korzyści tej formy współpracy z pośrednikiem dla osób, które chcą powierzyć proces oferowania i sprzedaży swojego domu, czy mieszkania profesjonalistom. Dodatkowym elementem, na który warto zwrócić uwagę powierzając tą usługę specjaliście, jest jego dyspozycyjność i czas. Pośrednik mający w swoim portfolio kilkaset nieruchomości, siłą rzeczy będzie miał mniej czasu na zajmowanie się sprzedażą naszego domu, niż ten który ma zdecydowanie mniej ofert w obsłudze. Równoczesne działania na 10-20 ofertach, pozwalają na wygospodarowanie odpowiedniej ilości czasu na indywidualne zajęcie się każdą nieruchomością, przygotowanie dedykowanego planu marketingowego, czy regularny (np. cotygodniowy) kontakt z każdym ze swoich Klientów. Pośrednicy pracujący wyłącznie w oparciu o umowy z klauzulą wyłączności, mogą pozwolić sobie na komfort pracy na ograniczonej ilości ofert, a co za tym idzie, zapewnić swoim Klientom odpowiedni standard obsługi oraz duże osobiste zaangażowanie. Ich celem jest jak najszybsza sprzedaż każdej z oferowanych nieruchomości i są w stanie w pełni kontrolować ten proces. Dodatkowo taki pośrednik pamięta większość szczegółowych danych dotyczących wszystkich swoich ofert, dlatego potencjalny kupiec lub jego reprezentant otrzyma wszelkie potrzebne informacje już przy pierwszym kontakcie telefonicznym. W przypadku gdy oferowane są mieszane formy współpracy - pośrednik zazwyczaj oprócz kilku czy kilkunastu ofert wyłącznych, ma w swoim portfolio kilkadziesiąt lub nieraz nawet kilkaset innych, dlatego też automatycznie ma mniej czasu dla swoich klientów. Bardzo często jest też mniej zorientowany w szczegółowych informacjach na temat poszczególnych mieszkań, czy domów, które sprzedaje i na wiele pytań nie może udzielić odpowiedzi od razu. Jest mu też zdecydowanie trudniej prowadzić indywidualne działania marketingowe i utrzymywać częste kontakty z każdym z Klientów. Dzisiejszy rynek nieruchomości jest rynkiem kupującego - dlatego jest szczególnie ważne, aby pośrednik mógł przeznaczyć odpowiednio dużo czasu na działania z ofertą, jak i był w bieżącym kontakcie z właścicielem oferowanej nieruchomości, sugerując także rozwiązania, które mogą przyspieszyć sprzedaż, uzyskując przy tym możliwie najlepszą cenę. Im dłużej trwa proces sprzedaży, tym potencjalnie niższa cena za jaką sprzedana zostanie nieruchomość. Dlatego też powierzając wyłączność na sprzedaż swojego mieszkania, czy domu, więcej otrzymamy od tych pośredników, dla których wyłączność jest modelem biznesowym, a nie tylko alternatywą dla innej, stosowanej przez niego formy współpracy.
IDZIE WIOSNA, CZAS NA DZIAŁKI... Piękne słońce zaglądające przez okno, weekend spędzony u znajomych na grillu, nowalijki dumnie prezentujące się na półkach w sklepie sprawiają, że niektórzy zaczynają intensywniej myśleć własnym domu z ogródkiem. W końcu mówi się że prawdziwy mężczyzna to ten który ma syna, posadził drzewo i wybudował dom. Ale od czego zacząć? Najlepiej od samego początku. Od wyboru działki. A wybór na rynku jest i to ogromny. Na co więc zwracać uwagę? Lokalizacja - niestety, proza życia codziennego to praca, zakupy, dzieci do szkoły.. Jak wygląda przemieszczanie się w godzinach szczytu w miejsca, do których potrzebujemy codziennie się dostać? Tereny budowlane w środku miasta są bardzo drogie, tańsze są obrzeża. Sporo niewielkich miejscowości podmiejskich jest całkiem dobrze skomunikowanych - codzienny dojazd samochodem (busem, kolejką) nie powinien zabierać więcej niż 30 minut. Infrastruktura - jak wygląda dostęp do komunikacji zbiorowej, sklepów, usług, bankomatu? Czy w pobliżu jest szkoła/przedszkole? To ważne, abyśmy w przyszłości nie czuli się "zamknięci w złotej klatce". Nawet w niewielkich miasteczkach funkcjonują bardzo dobrze zaopatrzone sklepy czy mini centra handlowe, często czynne do późnych godzin wieczornych. Warto odwiedzić lokalny sklep, sprawdzić rozkład jazdy. Otoczenie - to co jest wokoło, pewnie już takie pozostanie. Jak wyglądają najbliższe budynki? Jaka jest estetyka okolicy? Czy nie ma zbytniego hałasu pochodzącego z okolicznych przedsiębiorstw? Warto to sprawdzić w różnych porach dnia. I bezwzględnie wybrać się na spacer po okolicy. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - co przewiduje zarówno w odniesieniu do tej działki, jak i otoczenia. Czy w pobliżu są planowane nowe drogi? Czy jesteśmy w stanie tam wybudować, taki dom jakiego potrzebujemy? Plan zagospodarowania bardzo szczegółowo określa co może zostać zbudowane na konkretnej działce (np. wielkość zabudowy, ilość kondygnacji, a nawet kolor dachu). Plany bardzo często dostępne są na stronach internetowych urzędu gminy. A jeśli ich tam nie ma - informację otrzymamy we właściwym urzędzie. Wielkość działki - powierzchnia działki jakiej szukamy jest ściśle związana z ceną. Często kalkulacja jaką prowadzą sprzedający jest oparta o cenę za m2. Z drugiej zaś strony im dalej od centrum miasta tym cena / m2 jest niższa. Tak więc niewielka działka w mieście może kosztować więcej niż kilkukrotnie większa, zlokalizowana kilka kilometrów za miastem. Najczęściej działki budowlane mają powierzchnie 800 - 1500m2. Mniejsza działka to mniejsze możliwości zagospodarowania - często bez przydomowego warzywnika, małego sadu czy porządnego parkingu na 2-4 samochody. Z drugiej strony duża działka, dająca większe możliwości aranżacji - to więcej pracy (koszenie, uprawa ogrodu, nasadzenia) oraz wyższe koszty (ogrodzenie, nawadnianie). Im działka większa - tym najczęściej sąsiedzi są dalej - poprawia to komfort i intymność, ale zmniejsza poczucie bezpieczeństwa. Dlatego decydując się na określoną wielkość działki, należy przewidzieć jej przyszłe wykorzystanie. Ciąg dalszy nastąpi ... (Zapraszamy do lektury, za miesiąc) Fot: Paweł Kaczmarek
RE/MAX Peak Nieruchomości Rewolucji 1905r. nr 44 90-213 Łódź Licencja 10641
peak.nieruchomosci@remax-polska.pl tel. +48 42 672 42 00
www.remax-peak.pl
SZUKASZ AGENTA NIERUCHOMOŚCI PRACUJĄCEGO W TWOJEJ OKOLICY? ODWRÓĆ TĘ KARTKĘ !!!