Projeto de Intervenção Urbana- CEAGESP: Preservando a história do maior entreposto da América Latina

PIU- CEAGESP

PRESERVANDO A HISTÓRIA DO MAIOR ENTREPOSTO DA AMÉRICA LATINA

Trabalho Final de graduação II apresentado ao Curso de Arquitetura e Urbanismo, da Faculdade de Ciência e Tecnologia- UNESP, de Presidente Prudente ( FCT Unesp)

Orientadora: Arlete Maria Franscisco

Aluna: Renata Moracci Yoshitake

PRESIDENTE PRUDENTE 2021

AGRADECIMENTO

Primeiramente agradeço a minha querida avó Helena, por todo apoio durante a minha jornada nos estudos desde a escola, cursinho e faculdade. Todos os seus conselhos me ajudaram a finalizar mais uma etapa da minha vida e seguir com meus sonhos.

Agradeço minha mãe e minha irmã, que são exemplos de mulheres fortes e empoderadas, que sempre apoiaram minhas escolhas e deram o suporte necessário. Agradeço ao Victor, pela ajuda nos gráficos e tabelas devolvidos durante esse trabalho e por toda a sua paciência durante esse período.

Agradeço a minha orientadora Arlete, por todo apoio durante esse trabalho, pela paciência em ler meus longo textos e dar o suporte necessário para a realização deste trabalho.

Por fim, agradeço meus amigos que me ajudaram durante toda a minha jornada na faculdade e durante esse Trabalho Final de Graduação. Uma família que a UNESP me forneceu e vou levar para a vida inteira.

Os mercados são mais do que simples espaços de compra e venda no abasteciento diário, eles são um síntese da culura e história de uma região, bem como das relações comerciais com seus vizinhos. Historicamente, não apenas produtos, mas támbem costumes, formas artísticas, conhecimentos e diferentes formas de ver o mundo fazem parte destes lugares. Coletivo C733

A cidade que queremos só dependem de nós

Jordão Coutinho

A Companhia de Entreposto e Armazéns Gerais de São Paulo (CEAGESP), inaugurada em 1969, é o maior entreposto da América Latina. Possui localização privilegiada entre as marginais- Pinheiros e Tietê, na Vila Leopoldina, Zona Oeste da grande São Paulo. Fruto de investimentos públicos e privados, a margem do Rio Pinheiros vem passando por um intenso processo de valorização e de especulação imobiliária, desde a década de 1980, despertando, no mercado, fortes interesses pela área do entreposto. Assim, devido a pressões daquele setor, o governo do estado articulou, juntamente com o governo federal, um plano de privatização e transferência do complexo cuja execução encontra-se paralisada, assim como os investimentos em manutenção e modernização de suas estruturas, gerando incertezas sobre seu futuro. O objetivo deste Trabalho Final de Graduação é verificar a validade da proposta de transferência da CEAGESP, a partir da compreensão de suas vulnerabilidades e potencialidades, a fim de sustentar um posicionamento político no encaminhamento da proposta de intervenção. Para tanto, foi realizada pesquisa quali-quantitativa, com revisão bibliográfica acerca dos temas espaço público e urbanidade, sobre a formação e desenvolvimento da Vila Leopoldina e da CEAGESP, bem como sobre a especulação imobiliária na área; e sobre o projeto de transferência do complexo. Foi realizada também entrevistas com os moradores da região e trabalhadores da CEAGESP; e análise urbana da área. Os resultados das pesquisas mostraram que a mudança total do complexo é tanto desnecessária quanto inapropriada, visto que o entreposto faz parte da história e da identidade da Vila Leopoldina. Assim, o projeto de intervenção urbana surge do terceiro cenário, onde a parte atacada é transferida para o novo entreposto NESP, enquanto o sistema de varejo permanece no local, de modo a preservar alguns elementos construídos do entreposto como o pavilhão MLP, silo Jaguaré e a torre do relógio. Logo, o projeto final proposto respeita a história e a morfologia do lugar e busca incrementar a urbanidade da área.

Palavras-chave: CEAGESP; Vila Leopoldina; Projeto de intervenção urbana; Urbanidade.

L I S T A D E I M A G E N S

Figura 1- Mapa de expansão urbana da cidade de São Paulo;

Figura 2- Planta do projeto do loteamento da Vila Leopoldina em 1924;

Figura 3- Imagem da Vila Leopoldina em 1954;

Figura 4- Evolução da ocupação na Vila Leopoldina, mapa em 1930, 1958 e 1974 respectivamente;

Figura 5- Lançamentos residenciais na Vila Leopoldina entre 1985-2013;

Figura 6- Evolução dos preços dos imóveis e galpões na Vila Leopoldina;

Figura 7- Vila Leopoldina- Localização e Dados Socioeconômicos;

Figura 8- Gleba CEAGESP e sua relação com o deslocamento do setor terciário;

Figura 9- Regiões Morfológicas da Vila Leopoldina;

Figura 10a - Mapa Figura- fundo Figura 10b- Hierarquia das Vias; Figura 11- mapa de Gabarito; Figura 12- Mapa de Usos e Ocupações; Figura 13- Mapa das Estruturas Viárias; Figura 14- Mapa de Equipamentos; Figura 15- Mapa de Vegetação Urbana; Figura 16- Mapa de Ocupações e Favelas; Figura 17- Padrão de ocupação na Vila Leopoldina em 1930;

Figura 18- Padrão de ocupação na Vila Leopoldina em 1958;

Figura 19- Padrão de ocupação na Vila Leopoldina em 2021;

Figura 20- Varejão da CEAGESP;

Figura 21- Figura 21- Linha do tempo; Figura 22- Mapa de fluxos interestaduais; Figura 23- Mapa de distribuição no estado de São Paulo; Figura 24- Mapa das principais rodovias utilizadas para entrada e saída de produtos da CEAGESP; Figura 25- Localização e setorização da CEAGESP; Figura 26- Setorização e horário de funcionamento da CEAGESP; Figura 27- Festival de Sopa da CEAGESP; Figura 28- Atividade lúdica da Escola do Sabor; Figura 29- Perspectiva do complexo ETPS; Figura 30- Pavilhão MLP; Figura 31- Zoneamento dos bairros circundantes ao CEAGESP- SP; Figura 32- Análise fundiária da gleba da CEAGESP; Figura 33- Localização do PIU- Vila Leopoldina; Figura 34- Projeto de Intervenção PIU- Vila Leopoldina- Villa Lobos- Parcelamento do Solo; Figura 35- Projeto de intervenção PIU- Vila Leopoldina- Villa Lobos- Projeto; Figura 36- Mapa de contextualização da gleba da CEAGESP; Figura 37- Quadro de relações entre funções e atividades a serem desenvolvidas na gleba CEAGESP; Figura 38- Localização do NESP; Figura 39- Mapa de origem e destino das cargas agrícolas e alimentícias que entram e saem da CEAGESP; Figura 40- Esquema dos critérios utilizados na pesquisa; Figura 41- Gráfico 4, 5 e 6- Análise das alternativas dos servidores; Figura 42- Gráfico 7 e 8- Análise das entrevistas dos clientes; Figura 43- Gráfico 9- Análise das entrevistas dos clientes; Figura 44- Gráfico 10, 11 e 12- Análise das entrevistas dos moradores; Figura 45- Fachada do Mercado do Bolhão Figura 46- Interior do Mercado do Bolhão

Figura 47- Figura 47- Planta baixa e serviços internos

Figura 48- Planta baixa e serviços internos

Figura 49- Corte esquemático do Mercado do Bolhão

Figura 50- Mercado temporário

Figura 51- Obras internas

Figura 52- Fachada do Mercado da Ribeira

Figura 53- Fachada do Mercado da Ribeira

Figura 54- Planta humanizada do Mercado da Ribeira

Figura 55- Interior do Mercado da Ribeira com os restaurantes

Figura 56- Interior do Mercado da Ribeira, parte da feira

Figura 57- Módulos das barracas móveis

Figura 58- Vista superior do bairro Figura 59- Vista superior humanizada

Figura 60- Passarela

Figura 61- Paisagismo e mobiliário

Figura 62- Paisagismo e mobiliário

Figura 63- Paisagismo e mobiliário

Figura 64- Localização da CEAGESP na escala da cidade

Figura 65- Fotos do complexo da CEAGESP

Figura 66- Mapa dos edifícios remanescentes

Figura 67- Loteamento

Figura 68- Diagrama do lote 03 Figura 69- Corte humanizado das vias Figura 70- Mapa das vias Figura 71- Localização das quadras e seu tamanho Figura 72- mapa Axial de integração global Figura 73- mapa axial de integração local Figura 74- Zoneamento da gleba Figura 75- Diagrama das calçadas Figura 76- Localização do jardim de chuva Figura 77- Corte humanizado Figura 78- Ponte e tratamento paisagístico

Figura 79- Imagem da ponte Figura 80- Diagrama dos muros permeáveis Figura 81- Localização do Boulevard Figura 82- Imagem ilustrativa Figura 83- Localização do corredor de ônibus e das faixas elevadas Figura 84- localização espacial da ciclovia Figura 85- Imagem do canteiro central Figura 86- Imagem ilustrativa Figura 87-Localização dos equipamentos propostos Figura 88- Moradores sem teto nos arredores da CEAGESP Figura 89- Moradores sem teto no canteiro central da avenida Doutor Gastão Vidigal Figura 90- Fila para receber alimentos do programa banco de alimentos Figura 91- Fila para receber alimentos do programa banco de alimentos Figura 92- Localização dos edifícios remanescentes Figura 93- Projeto do lote 04 Figura 94- Imagem ilustrativa Figura 95- Imagem ilustrativa de uso interno do pavilhão MLP Figura 96- Galpões remanescentes Figura 97- Possíveis ocupações nos galpões remanescentes Figura 98- Imagem ilustrativa Figura 99- Localização e medidas das calçadas projetadas Figura 100- Imagem ilustrativa Figura 101- Memorial da princesa Diana Figura 102- Memorial da princesa Diana Figura 103- Imagem ilustrativa Figura 104- Planta baixas do galpão 04 Figura 105- Corte esquemático Figura 106- Planta baixa galpão 01 Figura 107- Imagem ilustrativa Figura 108- Imagem ilustrativa

Figura 109- Imagem ilustrativa

Figura 110- Imagem ilustrativa

Quadro 01: Critérios de avaliação;

Quadro 02: Agentes que compõem o sistema de produção das torres de escritórios em São Paulo;

Quadro 03: Funcionamento da CEAGESP por setor;

Quadro 04: Funcionamento da CEAGESP por tipo de produto;

Quadro 05: Leis, decretos e projetos de leis sobre a CEAGESP;

Quadro 06: SWOT-CEAGESP Vila Leopoldina;

Quadro 07: SWOT- Zona Norte;

Quadro 08: Critérios para comparação entre os três cenários estudados;

Tabela 01: Parâmetros Urbanísticos para a gleba CEAGESP;

Tabela 02: Porcentagem dos índices urbanísticos;

Tabela 03: Programação do espaço multiuso

A construção do espaço público

1.1 Espaço público e privado; 1.2 Espaço público como ação política; 1.3 Espaço público e urbanidade; 1.4 Mensurando a urbanidade.

O circuito da especulação imobiliária na Vila Leopoldina

Pg. 11

5.1 Agenda da CEAGESP: de 2013 a 2021; 5.2 Questão da privatização; 5.3 Plano diretor Estratégico de São Paulo; 5.4 Projetos de lei na região; 5.4.1 PIU- Vila Leopoldina- Villa Lobos; 5.4.2 Distrito de Inovação; 5.4.3 Principais motivos para a mudança, segundo a Nota técnica de 2016, SP- Urbanismo.

Pg. 79

Pg. 19

2.1 Contextualização da expansão urbana na cidade de São Paulo;

2.2 Breve histórico de formação da Vila Leopoldina;

2.3 Vila Leopoldina: da Vila Operária, para a Vila da especulação; 2.3.1 Especulação imobiliária e as estratégias dos agentes na produção do espaço urbano; 2.4 Segregação e gentrificação na Vila Leopoldina.

Análise urbana da vila Leopoldina

2.1 Contextualização da expansão urbana na cidade de São Paulo;

2.2 Breve histórico de formação da Vila Leopoldina;

2.3 Vila Leopoldina: da Vila Operária, para a Vila da especulação;

2.3.1 Especulação imobiliária e as estratégias dos agentes na produção do espaço urbano; 2.4 Segregação e gentrificação na Vila Leopoldina.

Pg. 34

6.1 A crítica dos especialistas; 6.2 A visão da população- Entrevistas 6.2.1 Metodologia; 6.2.2 Resultados; 6.2.2.1 Resultados das pesquisas de 2003/2004; 6.2.2.2 Resultados da pesquisa de 2021; 6.3 Sistematização das potencialidades e vulnerabilidades; 6.3.1 Quadro SWOT- CEAGESP Vila Leopoldina; 6.3.2 Quadro SWOT- Zona Norte.

8.1 Mercado Bolhão; 8.2 Mercado da Ribeira; 8.3 Reabilitação da Orla Minhang.

Pg. 91 Pg. 97

4.1 Origem e transformações; 4.2 Setorização e funcionamento da CEAGESP; 4.2.1 Eventos gastronômicos; 4.2.2 Banco de alimentos e escola do sabor; 4.2.3 Pavilhão Mercado Livre do produtor; 4.3 A CEAGESP em meio a pandemia.

Pg. 50

9.1 Projeto de Intervenção Urbana; 9.2 Diretrizes Macros; 9.2.1 Legislativas; 9.2.2 Intervenção Urbana; 9.2.3 Mobilidade; 9.2.4 Equipamentos; 9.3 Diretrizes específicas para o lote 04; 9.3.1 Diretrizes.

Pg. 106

N T R O D U Ç Ã O

A Companhia de Entreposto e Armazéns Gerais de São Paulo (CEAGESP) atua há 52 anos na Vila Leopoldina, em uma área de aproximadamente 700 mil m². Considerada um equipamento público de abastecimento regional, mais de 12 mil pessoas circulam pelo complexo, diariamente carregando ou descarregando cerca de 240 mil toneladas de alimentos.

O complexo comercializa grande variedade de produtos como frutas, verduras, pescados, grãos, cereais, flores entre outros, por meio de dois sistemas: atacado e o varejo. O primeiro é diário, já o segundo, acontece três vezes por semana, atraindo a população da região e aqueles que querem conhecer o equipamento.

O espaço possui outros tipos de serviços como agências bancárias, barbearias, lanchonetes e um restaurante. Esse serve a mais famosa e tradicional sopa de cebola paulistana e nele acontece os festivais de frutos do mar que atraem pessoas não somente da região metropolitana, mas de diversas regiões do estado.

A chegada do complexo na Vila Leopoldina, em 1969, trouxe alterações de uso e ocupação, pois muitas pessoas foram morar no distrito, por conta das novas possibilidades que a CEAGESP trazia.

Porém, a lógica capitalista e a valorização das margens do Rio Pinheiros fizeram da região um alvo da especulação imobiliária, atraindo um grupo específico para residir na região. Com isso, moradores de classes mais baixas- que são aqueles que mais possuem vínculos com o entreposto- vêm saindo do bairro, indo para outros lugares mais baratos e por outro lado, os novos residentes, fechados em muros altos, não têm interesse em frequentar o local.

Mesmo com as novas tecnologias disponibilizadas no mercado, o complexo encontra-se ultrapassado, necessitando de mo-

dernização de suas estruturas de gerenciamento e nos edifícios já construídos. Os principais problemas, atualmente, estão ligados ao desperdício de alimentos, as questões sanitárias e o intenso tráfego de caminhões que atrapalha o trânsito, já caótico, da região metropolitana.

Em razão dessas problemáticas e de interesses especulativos, grupos de políticos, empresários e parte dos moradores locais lutam pela saída do complexo da Vila Leopoldina. Estudos realizados pelo governo municipal, em 2016, apontam que o novo entreposto seria construído na região de Perus, Zona Norte de São Paulo.

O objetivo desse Trabalho Final de Graduação é verificar a validade da proposta de transferência da CEAGESP, a partir da compreensão de suas vulnerabilidades e potencialidades, a fim de sustentar um posicionamento político para encaminhamento da proposta de intervenção urbana.

Mesmo com tantas vulnerabilidades, essas não conseguem esconder as potencialidades que o complexo possui. Por estar há muito tempo na região, a CEAGESP está carregada de histórias e memórias e as pessoas que utilizam o seus espaços desenvolveram laços afetivos com o entreposto. A partir desses sentimentos passam a zelar por esses ambientes. Os varejões mostram a diversidade de pessoas, com diferentes idades, sexo, raça e classes sociais no mesmo local. Mesmo com leis e projetos em andamento, os estudos sobre sua transferência são rasos e precisam ser repensados.

Para tanto, foi realizada uma pesquisa de natureza exploratória, com metodologia quali-quantitativa, cujos procedimentos são: revisão bibliográfica sobre a importância do espaço público como lugar de ação política, sobre o circuito da especulação imobiliária na cidade, sobre o histórico de formação e crescimento do bairro Vila Leopoldina e da CEAGESP; análise da agenda da CEAGESP e os planos urbanísticos para a área da Vila Leopoldina e; por fim, analise urbana do complexo e do seu entorno a partir de trabalho de campo e documentos e entrevistas com funcionários do complexo, usuários e moradores do entorno.

No final, os resultados são sistematizados em dois quadros SWOT que auxiliam na comparação dos três cenários: a permanência do complexo, a sua mudança de localidade ou a permanência do sistema varejista e projetos sociais com a transferência do sistema atacadista. O projeto de intervenção urbana considerou o cenário mais apropriado, de acordo com as entrevistas e dados levantados.

As cidades contemporâneas possuem uma dinâmica intensa, estando sempre em transformação, como resultado de várias ações políticas, econômicas e sociais que aconteceram ao longo do tempo. Isso contribuiu para que haja alterações espaciais e produção de novos espaços. Entretanto, é preciso questionar a quem interessa certas mudanças, sobretudo, nos espaços públicos que são de interesse de uso dos cidadãos embora muitas vezes sejam de interesse de troca para determinados atores.

A CONSTRUÇÃO DOS ESPAÇO PÚBLICO

Ao longo deste capítulo, será discutido o papel e a função dos espaços públicos nas cidades atuais, com foco maior na cidade de São Paulo e o equipamento público de abastecimento CEAGESP. Como objetivo o espaço público como lugar da ação política e como podemos mensurar o grau de urbanidade que possuem. O capítulo se divide nos tópicos: Espaço público e privado (1.1); Espaço público como ação política (1.2) e Espaço público e Urbanidade (1.3).

1.1 Espaço Público e privado

A história do “público” e do “privado” é um importante ponto de partida para se compreender as transformações da cultura ocidental (SENNET, 1976). De acordo com o dicionário da Língua Portuguesa, Aurélio (2001, p 567), a palavra “público” significa “1. Relativo ou destinado ao povo, à coletividade, ou ao governo dum país. 2. Que é de uso de todos, ou se realiza em presença de testemunhas”. Já a palavra “privado” significa “1. não público”. Vale ressaltar que esses significados pertencem ao século XXI, mas ao longo dos anos essas palavras tiveram outros significados e usos, sendo esses importantes para entender como os espaços públicos se consolidaram no mundo e responder a uma questão importante: o que é um espaço público?

A grande diferença entre essas duas tipologias são suas configurações, no caso de espaços coletivos edificados existem certa restrição ao acesso, com horário de funcionamento e controle de entrada. Já os espaços coletivos livres podem ser utilizados sem nenhuma restrição, com exceção das praças e parques gradeados e com acesso restrito.

Segundo o dicionário técnico “Dictionnaire de L’Urbanisme et de L’aménagement” de Choay e Merlin (1988, p 256-266), “equipamento coletivo” ou “ equipamento” são conjuntos de instalações, de rede e de edifícios que permitem assegurar à população residente e às empresas os serviços coletivos que estes precisam. Assim, distinguem em duas categorias os equipamentos:

1. Os equipamentos de infra-estruturas: redes e sistemas implantados no solo ou subsolo (vias e estacionamentos, transportes e comunicações, água e canalizações, energia, sistema coletivos);

2. Os equipamentos de superestruturas: edifícios de uso coletivo (administrativos, educativos, comerciais, culturais, esportivos).

Segundo a Lei Federal nº 6766/79, capítulo II Art 4º § 2º consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, saúde, lazer e similares. Esses bens públicos ou privados são destinados ao uso público para prestação de serviços necessários ao funcionamento da cidade, conforme o plano diretor.

Os espaços públicos estão divididos em duas categorias, sendo elas os espaços públicos livres e os edificados. Esses pode ser equipamentos urbanos como: escolas, museus, mercados e centro culturais. Já os livres abrangem locais de circulação como ruas e espaços de lazer: praças, parques e jardins.

A NBR 92841 classifica a CEAGESP-SP como equipamento urbano de abastecimento: armazém, silo, central de abastecimento, mercado municipal, posto de abastecimento de veículos e su1 Embora essa Norma Brasileira esteja cancelada, a utilizamos por não ter outra em substituição.

permercado. No caso, o CEAGESP é um entreposto atacadista de alimentos organizado em setores, correspondentes como frutas, pescados, legumes, grãos e flores.

Devido à importância e diversidade, o entreposto gera diferentes tipos de fluxos (empregos, caminhões, automóveis, mercadorias, pessoas e empresas). De acordo com o dicionário de Choay e Merlin (1988), esses equipamentos de superestruturas podem ser hierarquizados de acordo com seu grau de utilização (frequência cotidiana, ocasional ou esporádica) e sua escala de implantação (equipamento de vizinhança, de bairro, de aglomeração ou de interesse regional). Seguindo a hierarquização, temos um equipamento com fluxo constante, sendo um equipamento de interesse regional.

1.2 Espaços públicos como ação política.

Atualmente, vivemos em uma sociedade marcada pelo individualismo e pelo consumismo. Perdemos a vontade de se relacionar com estranhos, enquanto a violência e a intolerância religiosa, política, social e de gênero nas cidades, se destacam cada vez mais nas mídias sociais.

tanto da cidade quanto das pessoas. Devido ao aumento da mobilidade e a diversidade de contatos dos indivíduos, permitiu a multiplicação de diversos papéis, contribuindo para a fragmentação de locais. É na esfera pública que nos reúne na companhia uns dos outros, mas é ela também que evita que colidimos uns com os outros”. (SERPA. 2007, p. 36)

A política é algo que ocorre entre os indivíduos, no espaço comum da vida pública, falar de política não é debater sobre assuntos políticos em si, é expor diferentes assuntos em ambientes públicos, conversar com o vizinho, expor seus pensamentos e escutar o dos outros (ARENDT, 2007). É algo que acontece no espaço comum entre indivíduos, são conversas, encontros que aproximem diferentes pessoas ao senso público. Para Netto (2014), a ação política é um fenômeno cotidiano das relações sociais.

Essa ação política pode acontecer em encontros espontâneos, nas ruas, bares, praças, quintais, mercados, museus, centros culturais, entre outros. São conversas auto reflexivas, opiniões, visões e lembranças sobre assuntos cotidianos.

Perdemos nosso espaço de ação política (SERPA, 2007) no cotidiano, as manobras públicas e privadas em construir espaços apenas para o lucro destruiu aquilo que David Harvey (2014) chama de “espaços públicos de iguais, um lugar de discussão aberta e debate”. Vivemos em um mundo no qual a taxa de lucro se sobrepõe a todas as outras noções de direitos e na maioria das vezes, esses espaços públicos são vistos negativamente pela população (HARVEY, 2014).

Esses locais coletivos são resultados de transformações

Quando um lugar não possui densidade e diversidade, essa ação é impedida de ser realizada, não tem como expor diferentes opiniões e visões se andamos com pessoas que pensam como a gente. Por isso é muito importante ter ambientes onde todos possam usufruir, só com a diversidade podemos entender como a nossa cidade funciona, criar senso crítico, lutar pelo direito de todos na cidade onde vivemos. Serpa (2007) aborda a perda de ação política em espaços públicos homogeneizados:

Esses espaços repetitivos resultam de gestos e atitudes também repetitivos, transformando os espaços urbanos em produtos homogêneos, que podem ser vendidos ou compra-

dos. Não há nenhuma diferença entre eles, a não ser a quantidade de dinheiro neles empregada. Reina a repetição e a quantificação. (SERPA. 2007, p. 19)

Nossas cidades estão sendo construídas segundo interesses das classes dominantes (FONSECA, 2005), sendo priorizados os espaços públicos fechados, ambientes com menor interação social, determinada pelas preferências do público usuário.

Todo cidadão tem o direito de interferir no espaço onde mora e trabalha e de ter seu próprio conceito estético, mas nenhum cidadão tem o direito de impor o seu conceito estético ao restante da cidade. O planejamento em grandes cidades deve obedecer, portanto, a princípios gerais que permitam a apropriação do espaço urbano pela população. (SERPA. 2007, p.137)

A cidade agora não se organiza mais em função de objetivos sociais, mas se orienta para a criação de espaços atrativos que proporcionem experiências urbanas baseada no consumo (FONSECA, 2005). As diferentes classes sociais utilizam os espaços públicos de maneiras distintas, ou seja as classes mais pobres dependem do espaço público para estabelecer a sua rede de relações sociais, enquanto as classes mais ricas, por terem outros recursos, não dependem desses espaços.

Dessa maneira, entendemos que os padrões de socialização de um determinado grupo têm implicações diretas no uso dos espaços coletivos da cidade, as características da sociedade que são mais determinantes na maior ou menor utilização do espaço público estão relacionadas à preferência pela utilização dos espaços interiores ou exteriores, o grau de isolamento dos grupos sociais e a amplitude espacial dos

sistemas de encontro.(FONSECA. 2005, p. 2)

Innerarity (2010) sustenta que da mesma forma que ações e palavras geram um espaço público, também o espaço gera determinadas formas da política. O ambiente urbano reflete na ordem social e cultural, quando aceitamos um estilo, um padrão de vida, deixamos a nossa cidade monótona, tiramos toda a diversidade que fazem delas ter seu diferencial.

A CEAGESP é um espaço coletivo edificado que mesmo com restrição ao acesso possui essa ação política, tanto as feiras de quarta-feira, sábado e domingo do varejão e os eventos gastronômicos, que contribuem para a diversidade. Mesmo com todas as problemáticas do local, os antigos usuários não deixam de ir à feira e de comer uma comida boa.

No entanto, a falta de incentivos e sucateamento do complexo não estão atraindo novos usuários. A população local está deixando de ir principalmente aos varejões, já que pequenos comércios como: sacolões e pequenos mercados estão sendo abertos em cada esquina. A facilidade de se comprar neles é maior, rápido e prático, diferente do que acontece no complexo.

Os espaços públicos livres e edificados estão perdendo sua ação política e aqueles que ainda tem sua importância na cidade sofrem com o lazer do consumo e com a desvalorização causada por agentes incorporadores.

1.3 Espaço público e urbanidade.

A cidade é o palco das atividades sociais que acontecem de modo diferenciado em cada uma de suas partes, o modo como

os elementos físicos se combinam- ruas, lotes e edifícios- geram padrões diferenciados de tecidos urbanos que influenciam como o espaço público será utilizado e consequentemente, como aconteceram às atividades sociais, disso resulta que diferentes tecidos urbanos possam corresponder diferentes graus de urbanidade (Francisco, 2020; Oliveira, 2020). Para mensurar se um espaço urbano possui qualidade é necessário, primeiro, entender o que vitalidade e urbanidade significam.

Jane Jacobs (2014) afirmava que a vitalidade está voltada para as interações sociais, diversidade de usos e qualidade dos lugares. Para a autora, ao incentivar a diversidade de usos, combatemos a monotonia da cidade e promovemos a sua segurança, a atratividade e a interação das pessoas com outras e das pessoas com o local.

O autor sugere cinco “dimensões de performance “ para avaliar os espaços públicos, no sentido do melhor atendimento às necessidades humanas: a vitalidade, o sentido, a adequação a escala, os acessos e o controle.

Para ela quatro componentes são primordiais: a mistura de usos para garantir que pessoas utilizem os espaços públicos em diferentes horários e com diferentes intenções; a existência de quadras curtas, a fim de gerar a oportunidade de variações de percursos; a diversidade tipológica, o que atrairia pessoas de diferentes rendas; e por último, a existência de certa densidade, a fim de garantir o movimento e a manutenção de uma maior variedade de usos (Francisco, 2020; Oliveira 2020).

Já Kevin Lynch (1985) associa a vitalidade de um ambiente a sua capacidade de suportar a saúde e o bom funcionamento biológico dos indivíduos (Koury, 2015). Para o autor, a qualidade do ambiente urbano está diretamente ligada a sua legibilidade, isto é, ao modo como a morfologia da cidade auxilia as pessoas a terem uma fácil orientação, garantindo o sentimento de pertencimento e unicidade.

Para Jan Gehl (1971) a vitalidade, não implica, necessariamente, na quantidade de pessoas que utilizam os espaços públicos, mas sim se o espaço contribui para a integração. Esses locais precisam ser convidativos e com significados. A diversidade de usos, atividades e diferentes tipos de lazer resultam na diversidade de pessoas e consequentemente, na maior qualidade desses locais. Visto esses três importantes autores, o termo vitalidade está associado à quantidade de pessoas em um determinado local e como isso influencia para que o espaço urbano tenha diversidade e qualidade. Assim, a vitalidade está fortemente associada a outro conceito, o de urbanidade.

Holanda (2010) acredita que a urbanidade é um atributo social que implica a visibilidade do outro, mas, além disso, precisa de uma arquitetura com: espaços públicos bem definidos, forte contiguidade entre edifícios, frágeis fronteiras entre espaço interno e externo, continuidade e alta densidade do tecido urbano.

A questão da urbanidade coloca-se hoje como sempre se colocou, em qualquer tempo e lugar. A urbanidade é uma qualidade objetiva de uma certa vertente sócio arquitetônica (há outra vertente: a da formalidade) que transcende tempo e espaço. (HOLANDA. 2010 p. 19)

A urbanidade é algo que vem da cidade, da rua, do edifício e das pessoas. A possibilidade de convívio entre estranhos é o pon-

to chave para se ter uma boa urbanidade. Hillier e Hanson (1984) e Hillier et aL. (1993) defendem e comprovam que a configuração da rede urbana é o principal gerador de padrões de movimento, sendo um dos pilares da urbanidade. Para os autores, os espaços mais integrados tendem a serem aqueles com maior vitalidade (FRANCISCO 2020; OLIVEIRA 2020).

Do ponto de vista quantitativo, a seleção da densidade como parâmetro decorre do pressuposto de que a probabilidade da civilidade do convívio seja maior onde há concentração de pessoas em um determinado território. Maiores aglomerações aumentam a comunicação pelo contato pessoal e pela troca de informações. Densidade veicula o sentido de maior integração das atividades diárias no âmbito do espaço físico e de aumento da vitalidade desse espaço. (CHAKUR, 2018, pág 4).

Estudos demonstram que densidades de edifícios, geralmente, significam densidade populacional (MARCUS, 2012), sendo importantes pontos para interpretar os atributos de urbanidade. De acordo com Aguiar (2009), o conceito de urbanidade se refere ao modo como os espaços da cidade acolhem as pessoas. Assim, espaços com urbanidade são hospitaleiros.

pessoas utilizando, vivenciando o espaço público. Por outro lado, se uma determinada situação urbana é sintaticamente segregada ela terá, por genética, por natureza espacial, um baixo grau de urbanidade, ainda que ela seja localmente bastante constituída. (AGUIAR. 2009, p. 128)

O trecho de Aguiar conclui que um espaço público mesmo com muitas pessoas utilizando pode ser considerado de baixa urbanidade, fato muito comum nas zonas periféricas da capital de São Paulo, onde os poucos espaços públicos não possuem qualidade, mas tem quantidade relativa de pessoas.

O inverso acontece nas zonas mais ricas de São Paulo como a Zona Oeste, local com muitas praças, parques com boa infraestrutura e segurança, mas sem o uso de pessoas, sem diversidade e com pouca vitalidade.

1.3.1 Mensurando a urbanidade.

Candido Malta (2003), divide a cidade em 3 tipos de lugares: lugares comuns, magnéticos e não lugares. Por meio dessa divisão, o autor consegue analisar as transformações gradativas, principalmente nos lugares magnéticos e não- lugares.

Dizer que um espaço possui ou não urbanidade é debater sobre o modo de apropriação dos espaços pelas pessoas e como a cidade acolhe seus cidadãos. A cidade pode ser muito hospitaleira ou muito inóspita, pode em um mesmo local ter pontos com bastante vitalidade e urbanidade e outros sem vitalidade. Isso significa que, todos os espaços têm algum grau de urbanidade.

As partes da cidade mais integradas es pacialmente, mais oxigenadas, são aquelas com maior vitalidade, com mais

O papel dos monumentos como referência histórica, pontuando e destacando fatos que engrandecem a cultura de um povo, testemunhas de sua memória pública, criam o que os teóricos do urbanismo qualificam como espaços magnéticos, que fazem contraponto aos espaços comuns, que são os espaços de nossa vida cotidiana. A dialética de uma cidade como valor de uso é construída pelo evoluir histórico em meios aos conflitos sociais que lhe são inerentes na produção, apropriação e consumo das estruturas urbanas e dos tecidos urbanos com ela coerentes.

No território assim decorrente, devem existir poucos lugares

magnéticos para que não sejam banalizados (conforme o geógrafo urbano Marcos Torres, de Veneza) e estes devem dialogar, mais muitas vezes se opõem a lugares comuns que são os da vida cotidiana da maioria (conforme o arquiteto Giuseppe Paba, de Florença). Esses lugares comuns, onde hoje mora a maioria dos cidadãos, por sua vez, apoiam ou se opõem aos magnéticos. Esses lugares comuns e magnéticos são interligados por “não- lugares” (conforme o antropólogo Marc Augé, de Paris), espaços atualmente codificados ou regrados no seu uso, como são os aeroportos e como tendem a ser os shoppings (que, no entanto, se esforçam para se tornarem “lugares”). (MALTA, 2003. p. 88).

A citação acima exemplifica o que acontece atualmente com a gleba da CEAGESP e o bairro da Vila Leopoldina. O entreposto pode ser considerado um lugar magnético, devido a sua importância histórica e sua função social. Porém, como coloca o autor, grande parte da população se opõe ao local, acreditando que o lugar seja subutilizado. Entretanto, a CEAGESP é um local onde acontece a diversidade de hábitos casuais e individuais, onde os indivíduos podem ter experiências coletivas. Como qualquer outro lugar, esse espaço se transforma conforme os interesses do mercado imobiliário e dos usos e ocupações de seu entorno.

car o grau de integração das ruas da cidade. Para isso foram realizados os mapas de integração global (aborda a relação de uma rua com todas as ruas da cidade) e local (mede a relação de uma rua com um número específico de ruas do seu entorno), por meio da técnica do mapa axial (Sintaxe espacial) que demonstram ruas mais ou menos integradas dentro do sistema da cidade. De acordo com a teoria do movimento natural (HILLIER et al., 1993), as ruas mais integradas tendem a ter maior movimento de pessoas e assim de usos.

● Diversidade de pessoas e de edifícios: esse critério denota multiplicidade, variedade, diferença e pluralidade. O convívio entre esses grupos ajudam na formação da identidade do indivíduo, onde ele aprende a habitar e aprender com as inúmeras experiências humanas, criando uma rede de respeito e confiança (JACOBS, 2014 p. 48).

Em função disso, foi vista a necessidade de mensurar o grau de urbanidade do espaço e de seu entorno. A partir de alguns autores que abordam o tema (HILLIER, 1983; AGUIAR, 2012, ET.), foram definidos alguns critérios para a avaliação, tais como: acessibilidade, diversidade de pessoas (gênero, raça, renda), de uso do solo (função) e de edifícios (tipologia, tempo de construção), densidade, tamanho dos quarteirões e qualidade física do espaço.

● Acessibilidade: por meio desse critério pode-se verifi-

● Densidade: quanto maior o número de pessoas utilizando o mesmo local, a probabilidade de contatos, de troca de informações entre estranhos é maior. A densidade está diretamente vinculada à vitalidade. Porém, Jane Jacobs (2014) e Jan Gehl (1971) defendem a densidade moderada, contra a verticalização das edificações. Nesse sentido, estudos mostram que as densidades de ocupações geralmente significam densidade populacional, o que não se observa em edifícios verticalizados (MARCUS, 2012).

● Quarteirões: segundo Jane Jacobs (2014), quadras curtas oferecem mais oportunidade de percursos, produzindo diferentes possibilidades, conciliando as necessidades de pedestre e de veículos. Já os quarteirões longos dificultam o percurso, limitando o movimento e o cruzamento das pessoas.

● Uso do solo: este critério analisa as funções dos edi-

fícios, quanto maior forem à diversidade de usos, maiores os números de pessoas. Esse critério está ligado ao de acessibilidade, pois quanto maior for o movimento de pessoas, consequentemente, existe uma maior integração dessas ruas. Usos misturados com o residencial representam potencialidade de trocas econômicas em escala local e a possibilidade de pessoas na rua (FRANCISCO, 2020; OLIVEIRA, 2020).

Gordon Cullen (2008) sugere que, para que a experiência de caminhar provoque maiores reações emocionais ao usuário, a paisagem seja composta por elementos que evitem a leitura uniforme e linear do espaço. Logo a variação de gabaritos, de tipologias de edifícios, variações de recuos frontais e laterais contribuem para uma leitura do espaço não uniforme, repleto de diversidade, ritmos e contrastes.

● Qualidade Física do espaço: segundo Pablo Chackur (2018), a urbanidade é fruto da relação entre indivíduos e eles com os espaços coletivos da cidade. Segundo o autor, as qualidades físicas podem induzir as pessoas a usarem os espaços urbanos coletivamente. Quanto maior for o bem estar proporcionado por um espaço, maior será a probabilidade de ele contribuir para a urbanidade. O quadro 1 mostra os critérios de avaliação e os instrumentos urbanísticos que podem ser utilizados para melhorar o grau de urbanidade da CEAGESP.

Os autores Francisco e Oliveira (2020) abordam que quanto maior a densidade de portas e janelas voltadas ao espaço públicos melhores os índices de vitalidade e da agregação de comércios e serviços locais.

Quadro 1: Critérios de avaliação

CRITÉRIOS INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS

Acessibilidade

Corredor de ônibus, ciclovias Diversidade de pessoas e edifícios Gabarito, taxa de ocupação

Densidade

Coeficiente de aproveitamento Quarteirões Dimensão da quadra

Uso do Solo Uso musto, fachada ativa Qualidade fisíca do espaço Fachada ativa, fruição pública, áreas verdes, calçadas largas

Fonte: autoria própria a partir dos autores, 2022

O CIRCUITO DA ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA NA VILA LEOPOLDINA

Neste capítulo, será abordada a questão da especulação imobiliária na Vila Leopoldina e na região das margens do Rio Pinheiros, a fim de compreender como os agentes produtores do espaço atuam na região, e os reais motivos que estão levando a população a querer a troca de localidade da CEAGESP. Ao longo do capítulo, será abordado como a segregação socioespacial e o processo de gentrificação são consequências da especulação imobiliária no bairro. O capítulo será dividido nos tópicos: Contextualização da expansão urbana na cidade de São Paulo (2.1); Breve histórico de formação da Vila Leopoldina (2.2); Especulação imobiliária e as estratégias dos agentes na produção do espaço urbano (2.3) e Segregação e gentrificação na Vila Leopoldina (2.4).

2.1 Contextualização da expansão urbana na cidade de São Paulo.

À medida que a cidade de São Paulo se industrializou, a forma urbana, isto é, os espaços livres e os espaços construídos estavam sendo consolidados. O modo como esses locais foram produzidos e os agentes que participaram ainda reflete no crescimento da cidade nos dias atuais. A forma de crescimento bipartida, entre duas zonas, a oeste e leste, acontece desde o século XIX, acentuando o processo de segregação e de especulação imobiliária na cidade.

porém seletivamente. Na região Oeste surgiram os loteamentos para as camadas de alta renda, por ser uma região com acesso mais fácil ao centro e uma topografia ondulada, com grande beleza natural. Já a zona Leste, teve os loteamentos para as camadas mais baixas, já que a ferrovia e a várzea alagável do rio dificultavam o acesso ao centro e sua topografia plana não agregava valor paisagístico à área.

Essa conformação inicial teve duradoura influência sobre a estrutura urbana: tanto sobre a distribuição territorial das classes sociais como sobre o desenvolvimento dos subcentros de comércio e serviços (VILLAÇA, 2001).

Assim, a classe média e alta ocupou, no início do século XX, regiões da zona Oeste: Perdizes, Água Branca, Vila Romana entre outros. Os primeiros bairros exclusivos se concentraram no perímetro sudoeste da malha urbana: Campos Elíseos, Higienópolis e avenida Paulista.

A expansão urbana de São Paulo revela como o mercado imobiliário atua desde a década de trinta, selecionando os moradores e promovendo um uso e ocupação das terras conforme seus interesses. Nesse processo, as classes sociais passaram a disputar as melhores localizações, a figura 1 mostra por meio das setas a expansão urbana da cidade pelas classes sociais.

De acordo com Villaça (2001), a primeira expansão urbana de São Paulo, ainda no século XIX, se concentrou em três vetores: a zona Leste, a zona Oeste e a área entre o Bixiga e a Liberdade. Posteriormente, a cidade se expandiu para todas as direções,

Figura 1: Mapa de expansão urbana da cidade de São Paulo

Teve início então a clara ocupação do quadrante sudoeste da capital pelos bairros das camadas de mais alta renda, num caminhamento que permanece até hoje e se firmou como um elemento básico na definição de toda a estrutura territorial da metrópole. As bordas do quadrante sudoeste foram ocupadas tanto pela alta renda como pela classe média, formando bairros como Perdizes, Ipiranga, Cerqueira César, Pacaembu, Alto da Lapa etc. (VILLAÇA, 2001, p. 196)

De fato, a aristocracia paulistana não ocupou toda a margem do rio Pinheiros e Tietê. Os loteamentos pararam na avenida Paulista, já que os terrenos eram planos e pantanosos, como é o caso da Vila Leopoldina. Só depois de algumas décadas começa o loteamento dessas regiões para a classe média e alta.

2.2 Breve histórico de formação da Vila Leopoldina.

O distrito da Vila Leopoldina está localizada em uma região estratégica e bastante privilegiada (figura 2) no que diz respeito à dinâmica macro metropolitana (RODRIGUES, 2013).

Fonte: Villaça, 2001 p.195. Imagem: elaborada pela autora, 2021

Temos que nos anos de 1890 até cerca de 1940, o espaço urbano e a vida social foram caracterizados por concentração e heterogeneidade (CALDEIRA, 2000). A partir dos anos 40, a cidade paulistana sente as consequências do novo padrão de urbanização chamado de centro-periferia, em que as classes sociais passam a viver cada vez mais longe uma das outras. As desigualdades dos bairros aumentaram com o passar dos anos, sendo que os bairros do quadrante sudoeste são detentores dos melhores equipamentos de infraestrutura.

Figura 2: Planta do projeto do loteamento da Vila Leopoldina em 1924

Por ser um bairro fixado nas margens do Rio Pinheiros, a região pantanosa não tinha um solo bom para construir empreendimentos de grande porte.

Em 1930, existiam dois tipos de ocupações: o de uso industrial e a tipologia de casas geminadas para uso residencial. Nessa época havia apenas uma via que descia ao leito do Rio Pinheiros, além da Ferrovia Sorocabana. Por meio de novas tecnologias de construção, em 1950, foi estabelecido o primeiro complexo industrial na região, Centro Industrial Miguel Mofarrej (RODRIGUES, 2013).

Figura 3: Imagem da Vila Leopoldina em 1954

Fonte: RODRIGUES, Lígia, 2013.

A Vila Leopoldina, até o século XIX, era um sítio chamado Emboaçava. Ainda na metade do século XX, o bairro desenvolviase lentamente, até que no ano de 1950, a região teve as primeiras infraestruturas básicas como água potável, telefone público e um cinema de rua, a figura 3 mostra esse crescimento no ano de 1954.

Fonte: Geosampa, 2021. Imagem: modificada pela autora.

Figura 4: Evolução da ocupação na Vila Leopoldina, Mapa em 1930, 1958 e 1974, respectivamente.

Fonte: RODRIGUES, Lígia, 2013. p. 97

Por meio da figura 4, é possível observar um adensamento significativo do bairro em 1958, quando foi estabelecido o complexo industrial, com grandes indústrias transformando a atividade econômica e a vida do bairro. É possível observar as diferentes tipologias de casas, lotes e edificações cada vez maiores. Na região da Bela Aliança e Alto da Lapa (figura 11- regiões morfológicas), a ocupação predominantemente unifamiliar, com taxas de ocupações menores lembram os bairros no estilo jardins.

Os primeiros representam um vetor de expansão residencial de renda alta e média- alta de uso residencial horizontal e o segundo, principalmente entre as décadas de 1950 e início de 1980, representa um vetor de ocupação industrial e logística e uso residencial de padrão médio- baixo associado (de ocupação horizontal, sendo comuns os lotes multifamiliares no modelo das “casas de fundos”). As linhas férreas, a implantação da Estação Imperatriz Leopoldina e inauguração

da Rodovia Anhanguera (1947) foram fatores que estimularam a ocupação da região com o adensamento dos loteamentos anteriormente existentes e com o surgimento de outros. (RODRIGUES, 2013 p. 127)

Entre 1958 e 1974, o sistema viário do distrito foi completado, com a inclusão das marginais Pinheiros e Tietê. Em 1969, a CEAGESP foi implantada, e já é possível ver como a ocupação de seu entorno foi adensando-se com atividades de cunho comercial e industrial.

Logo que a CEAGESP foi inaugurada a região começou a ganhar destaque nas margens do Rio Pinheiros. A ocupação residencial avança, fazendo do distrito um local caracterizado por ter atividades industriais, serviços e residências. O entreposto teve grande influência no adensamento dos lotes residenciais no bair-

ro, trazendo a ele não só usos residenciais, mas pequenos comércios como mercados, lojas, farmácias entre outros.

Desde a década de 1990, a região sofre com a valorização das terras. Com uma estratégia de atrair não só atividades residenciais, grupos de empresários são convencidos a investir em prédios comerciais. E como consequência as fábricas e galpões começaram a sair da região, devido ao elevado preço, e aos incentivos fiscais de outras regiões (RODRIGUES, 2013).

Os donos dessas terras começaram a vender os lotes das antigas fábricas e galpões, atraindo as incorporadoras e os projetos de condomínios fechados. Para os agentes imobiliários era vantajoso negociar com esses donos de terras, já que nesses grandes espaços havia apenas um dono e valores baixos.

… ao transformar os cinco galpões industriais em 15 torres residenciais em apenas três quarteirões. Entretanto, o mesmo não se pode afirmar sobre os espaços urbanos, ou seja, a relação de ambos os usos-industrial em 2002 e residencial em 2012- com as vias do entorno permanece semelhante. Os caminhões que acessam as indústrias dão lugar a um grande número de carros particulares. Sem qualificar as ruas, ou seja, sem tornar o único espaço público disponível atraente ao pedestre, as muralhas que envolviam as calçadas trocam de roupagem, mas não estabelecem nenhuma articulação entre os espaços públicos e privados, negando a experiência da rua. (RODRIGUES, 2013, p. 82).

A Vila Leopoldina, mesmo com estruturas de um bairro industrial, continua se renovando e atraindo não só famílias para residirem na região, mas também comércios, serviços entre outros. Os antigos galpões dão espaço para novos prédios comerciais e novos fluxos são criados gerando uma dinâmica totalmente diferente da de 1958.

Figura 5: Lançamentos residenciais na Vila Leopoldina entre 1985- 2013.

Fonte: Embraesp, (2015). Mapa elaborado pela autora (2021).

Além da vantagem da venda de terras, a região recebeu inúmeros incentivos para sua valorização. Por estar localizada entre as marginais Pinheiros e Tietê, perto da Cidade Universitária e mais tarde a construção do Parque Villa Lobos, as terras da Vila Leopoldina são um atrativo para o mercado imobiliário e comercial se consolidando atualmente, a figura 5 mostra a evolução dos lançamentos residenciais entre os anos de 1980 a 2013.

Na figura 6, encontra-se uma linha do tempo com anúncios de vendas residenciais e de galpões na região desde 1917 até 2021. A partir do anos 2000, a procura por imóveis na região teve um aumento significativo. Comparando os anúncios do acervo Estadão, tem-se que em 1996 uma inflação de 9,56% sendo o valor do m² de 1 dormitório era de R$ 451,21. Já em 2018, a taxa de inflação foi de 3,75% sendo o valor do m² para 1 dormitório era de R$ 10.132,57, um aumento de 2.322,94%. Esse dado reflete a supervalorização da região e como ela está atraindo classes mais ricas.

Figura 6: Evolução dos preços dos imóveis e galpões na Vila Leopoldina

Fonte: Acervo Estadão (1917,1943, 1959, 1960, 1978, 1996, 2002, 2004, 2008, 2010, 2018 e 2021). Imagem: autoria própria (2021).

Figura 7: Vila Leopoldina- Localização e Dados Socioeconômicos

Fonte: Gestão Urbana, Governo de São Paulo (2018). Imagem: Editada pela autora (2021).

No censo do IBGE de 2010, o bairro apresentava densidade de 5.484 habitantes por quilômetro quadrado, com mais ou menos 39.484 moradores. A figura 7 mostra que a grande maioria da população pertence à classe média, e alta, com níveis de vulnerabilidade baixa. No entanto, na região próxima ao CEAGESP, existem duas ocupações irregulares e o conjunto habitacional Cingapura Madeirit que comporta as classes mais baixas do bairro, com altos índices de vulnerabilidades.

Antes da nova Lei de Zoneamento de 2016 entrar em vigor, com os novos coeficientes de aproveitamento, os mega projetos de torres residenciais já tinham sido aprovados. No caso da Rua Carlos Weber, 17 torres (com no mínimo 25 pavimentos), foram erguidas em um quarteirão. Caso tivessem sido aplicados os novos coeficientes após a PDE, no bairro só seriam permitidos 9 pavimentos.

Atualmente a região é foco do Projeto de Intervenção Urbana (PIU) Vila Leopoldina- Villa Lobos. Esse projeto faz parte do plano diretor estratégico desde 2014, no qual instituições privadas propõem intervenções em certos perímetros, atendendo interesses públicos e privados.

O PIU, como coloca Mariana Fix (2007), é uma manobra política para “limpar a área”, valorizando-a cada vez mais e inovando a região para investimentos futuros. Essa manobra contribui para que a população nova residente apoie a saída da CEAGESP, e com isso novas formas de valorização no bairro sejam aplicadas, expulsando aqueles que não podem acompanhar os novos valores de se viver na região.

Na virada do século XXI, o bairro começou a sofrer transformações principalmente em seu adensamento, por meio da verticalização das torres de no mínimo 25 pavimentos. No primeiro momento, a classe média ocupou as novas construções, sendo o mais recente padrão de classes altas no bairro. Esse processo está fortemente associado às questões legais, especificamente o Plano Diretor Estratégico (PDE, Lei nº 13.430/02) e o Plano regional Estratégico da Subprefeitura da Lapa- Lei de Zoneamento (Lei nº 13.885/04 (RODRIGUES, 2013).

A consolidação dos loteamentos da Cia City ( Alto de Pinheiros, Alto da lapa, Bela Aliança e City Boaçava) e da Vila Leopoldina é representativa do crescimento da cidade de São Paulo em direção a oeste, e integra os subúrbios à área urbana. Os primeiros representam um vetor de expansão residencial de renda alta e média-alta de uso residencial horizontal e o segundo, principalmente entre as décadas de 1950 e início de 1980, representa um vetor de ocupação industrial e logística e uso residencial de padrão médio- baixo associado (de ocupação horizontal, sendo comuns os lotes multifamiliares no modelo das “casas de fundos”). As linhas férreas, a implantação da estação Imperatriz Leopoldina e a inauguração da Rodovia Anhanguera (1947) foram fatores que estimularam a ocupação da região com o adensamento dos loteamentos anteriormente existentes e com o surgimento de outros. (RODRIGUES, 2013 p. 127)

O trecho acima aborda a expansão dentro do bairro e como a implantação da estação da CPTM e a rodovia Anhanguera ajudou no adensamento do distrito. Por conta disso, uma das consequências da intensa verticalização e das mudanças de uso do bairro, houve um aumento significativo populacional, em 47% (dados de 2000-2010). Atualmente uma enorme quantidade de galpões encontra-se ociosos, devido a diminuição da importância das atividades industriais na economia metropolitana e a mudança de uso e ocupações que o distrito vem sofrendo. (RODRIGUES, 2013).

2.3 Vila Leopoldina: da Vila Operária, para a Vila da especulação.

2.3.1 Especulação imobiliária e as estratégias dos agentes na

produção do espaço urbano.

O controle do uso da terra é visto como uma mercadoria, no qual os agentes do espaço que são: as incorporadoras, estado e grupos sociais, agem conforme os próprios interesses. O principal agente de mercado, as incorporadoras, fazem da metrópole paulistana um grande negócio especulativo.

A arquitetura e a forma urbana que configuram os espaços físicos faz com que cada cidadão tenha a sua percepção sobre a cidade. Logo, os produtos culturais e infraestruturas urbanas ajudam a mapear a paisagem do poder e do dinheiro (FIX, 2007). Com isso os cidadãos da cidade de São Paulo sofrem com as segregações socioespaciais e por consequência com o processo de gentrificação1 .

virou um grande negócio, entre as décadas de 1970 a 2000, com isso, as margens do Rio Pinheiros sofreram um boom no mercado imobiliário.

Figura 8: Gleba CEAGESP e sua relação com o deslocamento do

Os agentes econômicos por trás desses espaços interferem no funcionamento do mercado, no valor dos imóveis e nas decisões sobre os investimentos públicos e privados. Eles promovem a valorização da terra e dos investimentos públicos.

A regra básica do jogo é interferir no uso da terra, sempre que possível substituindo usos pouco rentáveis, como a habitação social, por empreendimento lucrativos, como os complexos luxuosos de todo tipo. (FIX, 2007, p. 28).

Esse processo de empreendimentos lucrativos, como condôminos de luxo e prédios empresariais, acontece na Vila Leopoldina, principalmente nos galpões inativos, próximos ao CEAGESP, nas margens do Rio Pinheiros. Essas margens sofrem com a especulação imobiliária desde os anos de 1930, quando o rio foi retificado para a construção da Marginal Pinheiros. A venda de terras 1 O processo de gentrificação é entendido nesse trabalho com a expulsão de um determinado grupo por outro. A principal causa desse processo é a valorização de terra.

Fonte: FIPE- FAPESP, Implantação de ambientes de inovação e criatividade: estudos técnicos para a viabilização dos distritos de inovação na gleba Geagesp, em São Paulo, e no HIDS-Fazenda Argentina, em Campinas, São Paulo, 2020 p. 13.

A mudança do eixo de negócios para as margens do Rio Pinheiros aconteceu por vários fatores. O primeiro motivo foi a saturação de empreendimentos na avenida Paulista, 80% dos terrenos já estavam ocupados, fora o elevado custo para construir algo na região. No figura 8 é possível analisar a expansão do setor terciário pelo Rio Pinheiros desde a década de 50 aos anos 2000.

Era na marginal Pinheiros, onde os grandes espaços disponíveis para a incorporação tornaram possível a construção de 300 mil metros quadrados de escritórios, e 450 mil metros quadrados adicionais já estavam sendo projetados, em 1982. (FIX, 2007, p. 44)

Além de ter grandes espaços para construções, as terras eram mais baratas já que foram compradas pelo valor residencial. Outro ponto a ser discutido é a infraestrutura já existente e prevista conforme o interesse dos agentes do estado e dos especuladores na região. No fim dos anos 1970, foram lançados mais de cinquenta edifícios comerciais, atraindo diversas empresas e novas tendências na forma urbana da região sudoeste (RODRIGUES, 2013).

O quadrante sofreu um forte impacto na sua urbanização, onde foram lançados condomínios fechados, shoppings centers, parques, sistema viário de qualidade e a construção de bairros de alta e média renda.

Assim, o investidor busca estar no vetor da valorização para capturar o diferencial de renda imobiliária, caso contrário o imóvel tende a apenas se desvalorizar com o tempo, em razão da obsolescência e da perda de atratividade da região. (FIX, 2007 p. 49).

De acordo com o trecho de Mariana Fix, a região escolhida para ser o novo centro econômico da cidade, Rio Pinheiros, necessariamente precisa sempre estar se inovando, especulando, atraindo cada vez mais usuários e infraestruturas de qualidade. Por meio das operações urbanas, os agentes conseguem mudar regras para

seu próprio benefício. Esse fato será discutido no capítulo cinco, analisando os projetos vinculados a região da Vila Leopoldina.

A produção de espaços na cidade envolve uma série de agentes e diversas estratégias para atingir o lucro máximo. Um caso muito notável é a reordenação da Vila Olímpia, que mostra como a dinâmica imobiliária pode mudar a configuração de um bairro. A região sempre esteve nos planos urbanos de São Paulo e continua recebendo recursos para novas expansões.

...permite que empresários e os proprietários de imóveis em distritos comerciais se organizem para cobrar de si mesmos, voluntariamente, taxas para a manutenção e a melhoria de áreas públicas e, desse modo, assumir o controle sobre elas. (FIX, 2007 p. 114).

Os empreendedores, para manter suas hegemonias e cada vez mais lucro sobre a terra, organizam acordos com políticos, instituições financeiras e arquitetos para realizarem renovações urbanas, conduzidas por corporações de desenvolvimento semipúblicas.

Esse tipo de acordo surge em uma tentativa do estado diminuir gastos públicos com a premissa de que essas empresas podem articular espaços públicos com mais qualidade e segurança. Mas na realidade, desencadeiam um processo já visto anteriormente, que é a segregação e a exclusão socioespacial.

Se a estratégia dos BIDs de tornar áreas específicas mais atrativas para investidores funcionar, isso deve aumentar a disparidade entre regiões comerciais ricas e pobres na cidade. Assim, os BIDs, funcionam como uma forma de determinadas classes sociais superarem os constrangimentos da crise fiscal, de modo que umas poucas áreas se destacam em meio ao empobrecimento da cidade como um todo. (FIX, 2007 p. 115)

Quadro 2: Agentes que compõem o sistema de produção das torres de escritórios em São Paulo

Proprietários

Investidores institucionais (fundo de pensão, bancos, seguradoras, etc., holdings de grandes fortunas, empresários de outros setores etc.

Substituem o crédito no fornecimento de capital para os incorporadores Renda

O dinheiro público, ou alterações nas leis, variam conforme os interesses dos especuladores. Se o bairro tem potencial para atender a demanda de classe média e alta, tende a alterar taxas de ocupação, vender lotes maiores e mais baratos e até mesmo modificar o zoneamento do bairro. Afinal, como bem observa Harvey (2014) vivemos em um mundo no qual os direitos de propriedade privada e a taxa de lucro se sobrepõem a todas as outras noções de direito em que se possa pensar.

Incorporadores

Empresas de incorporação, consultoria, desenvolvimento imobiliário, administração predial, arquitetura, vendas etc.

Compram a terra, incorporam, desenvolvem o empreendi- mento, comercializam

Incrementos na renda

Construtores

Construtoras, grandes empreiteiras, empreiteiras de mão de obra, empresas de gestão imobiliária

Construção em geral por subcontratação da força de trabalho em várias empresas especializadas

Agentes de crédito

São exceções no Brasil, praticamente não há crédito para edifícios comerciais

Estado Prefeitura e governo do Estado

As taxas dos empréstimos são muito altas, por isso em geral não atendem ao setor de edificações comerciais

Usam orçamentos (impostos e empréstimos) para gastos de custeio (manutenção), investimentos que expandem a base para a circulação de capital

Lucros do empreendimento

Conforme o quadro 2, o estado é um importante organizador espacial e segundo Corrêa (2004) sua atuação tem refletido na dinâmica da sociedade. Por ser um grande consumidor de espaço e proprietário de terra, organiza os espaços conforme seus interesses e demandas. Diferente dos empreendedores, o estado precisa atender todos os tipos de cidadãos e garantir uma sociedade igualitária.

Juros em troca de capital fornecido

Ele regulamenta o uso do solo, controla preços sobre a terra, com os impostos, faz investimentos públicos por meio de obras em espaços coletivos, organiza e cria mecanismos de créditos à habitação de interesse popular, entre outros. Entretanto,

Impostos e taxas

Sua ação é marcada pelos conflitos de interesses dos diferentes membros da sociedade de classes, bem como das alianças entre eles. Tende a privilegiar os interesses daquele segmento ou segmentos da classe dominante que, a cada momento, estão no poder. (CORRÊA, 2004, p. 26)

Fonte: FIX, Mariana. São Paulo cidade global, 2007, p 142. Digitado pela autora.

Contudo, o poder público, muitas vezes, garantem obras de infraestruturas apenas para uma parcela da população, aumentando as desigualdades socioespaciais. A qualidade de vida tornou-se uma mercadoria para os que têm dinheiro (HARVEY, 2014).

Agentes Quem ocupa o papel Papel desempenhado Tipo de apropriação

2.4 Segregação e gentrificação na Vila Leopoldina

De acordo com Villaça (2001), os transportes sempre foram os maiores modeladores do espaço urbano. Por ser um distrito industrial, a Vila Leopoldina encontra-se em um ponto muito bem localizado entre as principais vias de circulação da cidade e de rodovias. O bairro, que na década de 1950 era uma vila operária, tinha como principais moradores os trabalhadores operários, que viviam próximos ao local de trabalho.

quanto a segunda, é imposta aos indivíduos que são obrigados a morar em outros setores da cidade. A segregação é um processo dialético em que a segregação de uns provoca, ao mesmo tempo e pelos mesmo processo, a segregação de outros (VILLAÇA, 2001). Assim,

O quadrante sudoeste da cidade sempre foi privilegiado nas obras de infraestruturas urbanas, com melhores vias de acesso ao centro. Mesmo com acesso facilitado, a área ficava longe dos centros principais e desta maneira, começa a desenvolver os subcentros, uma área pequena, com alta concentração diversificada e equilibrada de comércios e serviços, como o de Pinheiros e Lapa (VILLAÇA, 2001).

Quando as indústrias da Vila Leopoldina começam a fechar as fábricas e a vender os seus lotes, de 1990 até 2010, inicia um processo de especulação imobiliária na região e como consequência a gentrificação e segregação socioespacial no bairro (RODRIGUES, 2013).

Segregação e autossegregação seriam, dessa forma, facetas de um mesmo processo, uma vez que a distinção entre as duas proposições conceituais está no ponto de vista a partir do qual a separação se estabelece. No caso da segregação, é a maioria (no sentido político, econômico, cultural e religioso) que decide pela separação total ou relativa da minoria, submetida a essa condição por razões de diferentes ordens e, no caso das cidades latinoamericanas, sobretudo pela situação socioeconômica. No que se refere à autossegregação, é o grupo com melhores condições (brancos na África do Sul, mais ricos na América Latina etc.) que opta pelo isolamento em relação ao conjunto da cidade que, para eles, é o espaço dos outros e, portanto, não mais de todos. (SPOSITO & GOES, 2013 p. 13).

Como colocam essas autoras, ambos os processos resultam das diferenças culturais, políticas, étnicas e religiosas e das desigualdades econômicas. Quando esses processos atingem níveis de radicalismo, implicam no não reconhecimento do direito equitativo de todos à cidade, logo a segregação realimenta a intolerância.

Segundo Villaça (2001), a segregação é um processo no qual diferentes classes ou camadas sociais tendem a se concentrar cada vez mais em diferentes regiões ou em conjunto de bairros. Mas vale ressaltar que a predominância de uma classe social, não impede o crescimento de outras classes na região.

Além disso, o processo de segregação também é consequência de como os agentes produtores do espaço avaliam determinado bairro, isto é, da venda e compra da terra. Como já discutido no item de agentes formadores do espaço, o bairro precisa ter elementos físicos e naturais para fazer dele um grande negócio.

Existem dois tipos de segregação: a voluntária e a involuntária. A primeira está relacionada às classes mais ricas, no qual um indivíduo por livre vontade, busca viver com semelhantes, en-

A segregação urbana, principalmente a que acontece no quadrante sudoeste da cidade de São Paulo, conta com uma forte homogeneização social e as melhores infraestruturas. Isso acon-

tece desde a formação urbana de São Paulo com a zona Oeste sendo o local mais atrativo naturalmente e por meio do controle da produção do espaço urbano com os equipamentos centrais e não centrais.

Atualmente, a Vila Leopoldina é considerada um bairro de classe média alta, com os condomínios verticais luxuosos, alterando a característica da antiga vila operária. Como consequência, assiste-se ao processo de gentrificação que vem expulsando aqueles que não possuem renda para continuar na região.

elemento condicionador sobre a sociedade… significa não apenas um meio de privilégios para a classe dominante, mas também um meio de controle e de reprodução social para o futuro. [...] a segregação tem um dinamismo onde uma determinada área social é habitada durante um período de tempo por um grupo social, e a partir de um dado momento, por outro de status inferior, ou, em alguns casos superior, através do processo de renovação urbana. (CORRÊA, 2004, p. 66-70).

Por estar nas margens do Rio Pinheiros, o bairro se torna um dos pontos mais cobiçados da cidade. O distrito vem atraindo cada vez mais edifícios de escritórios, faculdades particulares, comércios e condomínios de luxo. As incorporadoras veem uma grande oportunidade de investir no bairro, porém como em qualquer outra região, existem favelas e, no caso deste estudo, a CEAGESP contribui para a formação desse tipo de ocupação devido aos subempregos como caixeiros, catadores de papelão entre outros e uma garantia de alimentação por causa da xepa e dos programas sociais existentes.

A renovação urbana que vem acontecendo e que se pretende no futuro com a transferência da CEAGESP e consequente produção de espaço livre para novos empreendimentos deve expulsar a população de menor renda para novas periferias, pois o processo de reestruturação urbana caminha pari passo com o de gentrificação.

Em razão de suas características intrínsecas, uma parte da população local e os agentes da incorporação acreditam que o entreposto desvaloriza a região, mesmo com as inúmeras potencialidades existentes. Os agentes econômicos produtores de espaço precisam inovar e eliminar os fatores que “desvalorizem” a área e infelizmente a CEAGESP é vista como um local subaproveitado, no qual os pontos negativos se sobressaem aos positivos, na visão desses agentes.

A segregação residencial pode ser vista como um meio de reprodução social, e neste sentido o espaço social age como

ANÁLISE URBANA DA VILA LEOPOLDINA

Esse capítulo abrange uma discussão sobre a história de formação de crescimento da Vila Leopoldina, a transformação de sua forma urbana e a atual condição de urbanidade no bairro. O capítulo se divide nos tópicos: Análise morfológica (3.1) e Aproximação a leitura da urbanidade na Vila Leopoldina (3.2).

3.1 Análise Morfológica.

De acordo com as análises referentes às dinâmicas das ocupações, de Rodrigues (2013), é possível identificar a divisão da Vila Leopoldina em cinco regiões, figura 9,: a parte (A) é do Alto da Lapa, (B) Vila Hamburguesa, (C) Vila Leopoldina, (D) Parque da Lapa e (E) City Boaçava.

Figura 9: Regiões Morfológicas da Vila Leopoldina

Fonte: RODRIGUES, Lígia, 2013 p.26. Modificada pela autora (2021)

A região (C), onde localiza a CEAGESP, ainda possui uma intensa dinâmica de valorização e de transformações urbanas, composta por indústrias e comércios, principalmente na Av. Mofarrej e Dr. Gastão Vidigal. O traçado ortogonal com grandes lotes para uso industrial e núcleos de lotes menores, conformando áreas residenciais associadas, caracteriza essa região. Na porção (B), é possível encontrar antigas residências operárias, mas com novos condomínios verticais luxuosos. Nessa porção, percebe-se como o processo de gentrificação atuou no bairro.

A Vila Leopoldina, até metade do século XX, não tinha participação representativa na cidade de São Paulo. Por ter densidade demográfica baixa e ser um bairro operário, não atraia atenção de investidores e de novos moradores (RODRIGUES, 2013). Hoje o cenário é totalmente oposto, o bairro adensado é alvo de grandes transformações e como já abordado no segundo capítulo, o processo de segregação socioespacial e de gentrificação estão mais intensos.

As regiões (A) e (E) mantêm até hoje o mesmo padrão de ocupação, residencial, com casas unifamiliares, ruas arborizadas, áreas verdes como praças. O traçado orgânico seguindo as curvas de níveis configuram uma parcela totalmente residencial sendo que a venda dos lotes, desde o início, já condicionava um certo tipo de classe social e de tipos de usos (ROCHA, 2013) predominantemente mais ricas. Nessas porção as vias têm trânsito mais leves, logo os moradores utilizam os espaços públicos livres de forma mais ativa, por meio de caminhadas.

A porção (D) é caracterizada por lotes menores predominantemente ocupados pela classe média baixa. A região lentamente vem passando por reformas e evidencia-se o aumento no poder aquisitivo dos moradores. Tanto as regiões (B) e (D) passam por intenso processo de especulação imobiliária, principalmente a (B) na Rua Carlos Weber no qual grandes condomínios fechados, estão sendo erguidos.

O mercado imobiliário tem intensificado sua atuação com condomínios fechados com lazer total no que é denominado de “ Nova Moema”. A escala das pequenas casas e pequenos galpões vem sendo substituída pela opressiva presença de dezenas de edificações com mais de 20 andares e o comércio vem alterando seu público alvo. ( RODRIGUES, 2013, p. 45)

Por meio do mapa da figura 10a, Figura- Fundo das edificações e Hierarquias das Vias, é possível identificar que o distrito possui uma localização estratégica, circundado pelas vias marginais (Pinheiros e Tietê), e por vias secundárias como a Avenida Dr. Gastão Vidigal. Pela figura 10b pode-se observar as regiões morfológicas, analisadas no item (3.2), como o contraste de ruas orgânicas e ortogonais e a tipologia de edificações.

No mapa de Gabarito, figura 11, percebe-se que a região comporta edificações predominantemente de 3,5 m a 8 m, consequência de um expansão de origem industrial e de residências de 2 andares. Na região central ao bairro, encontram-se as torres dos condomínios fechados, que estão se expandindo em direção a Av. Dr Gastão Vidigal. Já na porção leste do bairro, localiza-se os lotes predominantemente residenciais com casas de 2 andares, da classe média-alta.

Figura 10: Mapa Figura- fundo Hierarquia das Vias

Fonte: autoria própria (2021)

Figura 11: Mapa de gabarito

Fonte: Trabalho de campo, autoria própria (2021)

No mapa de uso e ocupação, figura 12 nota-se um bairro bastante diversificado. No quadrante noroeste- sudoeste o uso predominante é industrial, com galpões e fábricas. É onde encontram-se a CEAGESP e as ocupações irregulares. Os núcleos residenciais presentes são compostos das classes mais baixas.

No quadrante sul, vários tipos de comércio compõem o bairro, como os restaurantes, lojas de roupa, lojas de peças, jardinagem, padarias entre outros. Além disso, muitos prédios de escritórios estão sendo erguidos, com foco em audiovisual e sede de startups.

na Av. Imperatriz Leopoldina, são elas: 917H-10; 6262-10; 8047-41 e 8060-10.

As ressalvas para o sistema de transporte público é a falta de linhas de metrô, a linha mais próxima é da Vila Madalena (6,1 KM). Outra questão a ser comentada é a falta de linhas de ônibus, circulantes na porção leste do bairro, existem poucos pontos de ônibus nessa parte.

Por último, temos as ciclofaixas que ainda estão ganhando espaço no bairro, mas poderia ter um circuito mais explorado, conectando todo bairro e os espaços públicos livres e edificados.

No quadrante central do bairro, tem-se o uso predominante residencial, com pequenos comércios como mercados, sacolão, restaurantes e padarias. Nas praças do bairro ainda é possível encontrar bancas de jornal. Na avenida Dr. Gastão Vidigal, encontram-se muitas revendedoras de carros, agências bancárias, supermercados, loja de construção, entre outros. Essa avenida em especial possui o uso principalmente de serviços e comércios, sendo que suas vias largas ligam o bairro com a Marginal.

Por fim, a Vila Leopoldina é um bairro com muitos tipos de usos e ocupações distintas. Nela pode-se encontrar de tudo, desde lojas especializadas em consertos e produtos, agências bancárias, mercados e supermercados, a CEAGESP, parques e praças.

No mapa das Estruturas Viárias, figura 13, no quesito de vias e acessos a Vila Leopoldina é muito bem estruturada. A linha de trem da CPTM contorna o bairro no quadrante norte e oeste, com duas paradas: a Imperatriz Leopoldina, há 18 minutos de caminhada até a CEAGESP e Ceasa (LINHA 8 e 9). Na Av. Dr Gastão Vidigal, passam 5 linhas de ônibus, sendo elas: 085; 378; 7282-10; 8038- 10 e 957T-10. Além disso, existem outras linhas que passam

Figura 12: Mapa de uso e ocupação

Fonte: Trabalho de campo, autoria própria (2021)

Figura 13: Mapa de uso e ocupação

Fonte: autoria própria (2021)

No mapa de Equipamentos, figura 14, pode- se perceber muitas escolas privadas no bairro, por ser um bairro residencial unifamiliar de classe média e alta. Também existem escolas da rede pública que suprem a demanda, porém faltam creches segundo a análise de equipamentos. No quesito educação técnica e superior, o bairro é bem servido, na Av. Imperatriz Leopoldina existem duas faculdades particulares e próximo ao bairro localiza-se a USP, além de uma unidade do SENAI.

O distrito fica próximo a dois parques: Villa Lobos e o Parque Leopoldina e a outros equipamentos como o SESC Leopoldina e o shopping Villa Lobos. Existem duas UBS e dois hospitais particulares no bairro, além de várias farmácias e mercados.

moram nessas comunidades, vivem em situações precárias, totalmente o oposto do bairro na porção leste. No quinto capítulo deste trabalho, será analisado os projetos de cunho social previstos para essa região. Vale ressaltar também que devido a pandemia, a situação econômica de muitas pessoas pioraram, a mancha verde agua mostra os locais tomados por moradores de rua. A falta de políticas públicas estão deixando os mais necessitados em situação deplorável.

Como observado durante o trabalho, a população de baixa renda utiliza bastante o parque Villa Lobos nos finais de semana, enquanto a população mais rica tem usos mais intensos durante a semana. Mesmo assim, durante os finais de semana, o parque lota com diferentes classes e raças. A população local utiliza as ciclofaixas para chegar ao parque e se o sistema abrangesse totalmente o bairro, mais pessoas iriam até o parque ou até mesmo realizar outras atividades.

No mapa de Vegetação Urbana, figura 15, temos um bairro bem arborizado na porção norte e leste. Já as áreas que possuem usos industriais e de serviços a massa vegetal é menor. As famílias que residem nas áreas com maior cobertura vegetal aproveitam mais os espaços livres.

No último mapa de Ocupações e Favelas, figura 16, pode se perceber uma relação muito próxima ao CEAGESP. As ocupações não surgiram por acaso, o entreposto ajuda as famílias tanto na segurança alimentar e com os projetos sociais. As pessoas que

Figura 14: Mapa de equipamentos

Fonte: autoria própria (2021)

Figura 15: Mapa de vegetação urbana

Fonte: autoria própria (2021)

Figura 16: Mapa de ocupações e favelas

Fonte: autoria própria (2021)

3.2 Aproximação a leitura da urbanidade na Vila Leopoldina

Nesse tópico, será analisado as modificações no padrão de ocupação ao longo do anos em três períodos: 1930 até 1950; 1958 até 1970 e 1980 até 2000.

1930-1950

Figura 17: Padrão de ocupação na Vila Leopoldina em 1930

1958-1970

Figura 18: Padrão de ocupação na Vila Leopoldina em 1958

Fonte: RODRIGUES, Lígia, 2013, p.138.

Por meio da figura 17, tem se que a porção sul tinha características rurais, com lotes grandes e ocupações esparsas. Nesse período, inicia a ocupação residencial operária na região noroeste e o arruamento e loteamento da porção nordeste.

Fonte: RODRIGUES, Lígia, 2013, p.149.

Em 1943, os rio Pinheiros e Tietê foram retificados e canalizado, e não por acaso é, nesse período que a ocupação industrial atinge seu auge, com a implantação de grandes indústrias mudando o padrão de ocupação. Essas se instalaram em duas porções: noroeste- sudeste ao longo da Avenida Imperatriz Leopoldina e o segundo no sentido nordeste do bairro.

A classe média- alta inicia a compra dos lotes na City Lapa, com isso, essa porção do bairro torna-se residencial. Devido ao aumento das indústrias, as vilas operárias aumentaram na região, como visto na figura 18, nas machas laranjas.

Implantação do CEAGESP- Década de 60

Antes da CEAGESP ser construída na Vila Leopoldina, sua sede ficava no centro da cidade. Por conta das enchentes que aconteciam sempre na antiga sede, a implantação do entreposto na sua atual localização foi realizada de forma rápida.

Por conta disso, a mudança não foi bem recebida pelos permissionários, já que mesmo com grandes rodovias de apoio, o sistema viário interno do bairro não estava bem estruturado.

de comida que são encontradas no final dos períodos de venda, concentram uma população de grande vulnerabilidade social nos arredores imediatos do entreposto e geraram, desde sua implantação, uma grande pressão por ocupação precária na área. (RODRIGUES, Lígia, 2013, pág 142)

Nesse período, de acordo com a autora, se firmam as primeiras ocupações no entorno da CEAGESP: a Favela do Nove/ Japiaçu (Mapa de ocupações e favelas), que fica ao lado do portão 9, foi ocupada desde 1972 com 250 unidades e a Favela da Linha, ocupada em 1973, no antigo ramal ferroviário no terreno particular da Votorantim, com 250 unidades.

A região da Vila Leopoldina era peri- urbana1 , uma vez que está no espaço de transição entre o que é e não é a cidade. O bairro era um lugar de chácaras cercada por dois rios canalizados que recebiam as avenidas marginal, ainda com cocheira de vacas e tangenciado por duas linhas ferroviárias marcando um forte vetor de expansão urbana (RODRIGUES, 2013).

A CEAGESP foi inaugurada em 1969, sendo responsável pela acelerada ocupação do restante do bairro. Com o aumento de cargas, o sistema viário do bairro e região foi desenvolvido.

A intensificação das atividades produtivas e a chegada da CEAGESP na Vila Leopoldina trazem grande quantidade de empregos formais diretos e indiretos, mas também geram significativas oportunidades de trabalho informal, principalmente associadas ao entreposto. Carregar e descarregar caminhões, ajudar a levar as mercadorias dos clientes e “bater ripa” são trabalhadores desempregados para a região. Esses trabalhadores ocupam a posição mais baixa, pior remunerada e mais precária de toda a cadeia produtiva da CEAGESP e das atividades derivadas do entorno. Essa oferta de trabalho, e as sobras

1 Segundo Rocha (2013), peri- urbanas é a designação entre os âmbitos “rural” e “urbano“ impondo limites de identidades não refletidos nos sistemas complexos e interconectados das cidades. A definição da área “peri-urbana” reflete esta complexidade de fatores influenciando o espaço.

Em janeiro de 2000, foi inaugurado o conjunto habitacional Cingapura Madeirit, com 12 edifícios, totalizando 400 habitações. A grande problemática desse espaço são as ocupações nos entornos por famílias que não têm onde viverem, aproveitando dos espaços livres para construírem os barracos. Outra questão é que muitos moradores não estão conseguindo pagar as prestações, já que não tem trabalho na região (RODRIGUES, 2013).

1980- 2010

Nos anos 80, as indústrias começaram a se dispersar para o interior do estado, devido ao preço dos terrenos e à evolução tecnológica e devido à localização privilegiada, em termos de acessibilidade e mobilidade, esses espaços de cunho industrial passaram a ser ocupados por outras atividades como prédios comerciais, atividades terciárias, principalmente a concentração de produtoras de cinema (RODRIGUES, 2013).

Em 2012, o projeto SP 2040, da Prefeitura Municipal de São Paulo, tinha como diretriz a criação do Distrito Criativo da Vila Leopoldina, para estimular a descentralização dos empregos da região

metropolitana de São Paulo. Além disso, foram lançados empreendimentos de torres de escritórios de médio porte (RODRIGUES, 2013).

Figura 19: Padrão de ocupação na Vila Leopoldina em 2012

da terra, das características do comércio e dos serviços e da exclusão socioespacial progressiva dos segmentos de menor poder aquisitivo. Ou seja, uma ruptura da maneira de se viver no território, sobretudo em função do efeito da gentrificação. ( RODRIGUES, Lígia, 2013, pág 194).

As manchas azul escuro fazem parte dos territórios que mais sofrem pressão das incorporadoras e construtoras. Desde a década de 80, condomínios de luxos são erguidos, atraindo novos grupos sociais, modificando os padrões sociais e de ocupação no bairro. Como Lígia (2013) coloca no trecho acima, o território passa por intensa alteração do valor da terra, e por consequência intensifica o processo de gentrificação.

3.2.1 Urbanidade na CEAGESP

A figura 20 mostra um dia de varejão na CEAGESP, a partir da qual se pode observar a diversidade de classes, gêneros e raças. Nesse dia, observam-se famílias comprando ou mesmo passeando, consumindo os famosos pastéis com caldo de cana. O ambiente da feira permite que as pessoas interajam umas com as outras, o alimento mais caro ou mais barato inicia uma conversa.

Fonte: RODRIGUES, Lígia, 2013.p. 179.

Na figura 19, tem se o padrão de ocupação em 2012, as porções sudoeste e nordeste continuam com a ocupação de indústrias e serviços (as manchas roxas). Já a região da City Lapa (mancha amarela), mantém o mesmo padrão residencial desde 1950, mas com grande parte dos lotes já edificados.

A entrada em cena da tipologia residencial vertical na Vila Leopoldina representa uma ruptura nos padrões de ocupação do tecido urbano do distrito. Não apenas pela nova configuração da paisagem urbana, mas sobretudo pela alteração do valor

Por ter produtos frescos e variados, muitas pessoas, principalmente da região, vão uma vez por semana no local. Já os comerciantes que compram no atacado acabam indo mais vezes, no período da manhã, tarde, noite e madrugada em busca dos melhores preços e alimentos.

Figura 20: Varejão da CEAGESP

blemas de acesso a cadeirantes e idosos, na logística, limpeza, reformas entre outros. Por ter essas barreiras, muitas pessoas deixam de utilizar o local.

O medo de andar na região é reflexo dos inúmeros pontos comerciais da avenida que fecham após o horário de funcionamento às 18h e os muros dos condomínios de luxo que são cada vez maiores. Outra questão que precisa ser mencionada é a dos moradores de rua que vivem principalmente nos canteiros da Av. Dr. Gastão Vidigal. Devido a pandemia, o número de sem tetos, que dependem da CEAGESP para se alimentarem, são cada vez maiores, gerando insegurança na população, nos usuários do espaço e nos trabalhadores.

Já a questão da segurança precisa ser melhorada, principalmente à noite. Muitos usuários e trabalhadores sentem medo de andar pela região e até mesmo pelo entreposto no período noturno. Mesmo com segurança nas entradas e vigias noturnos, a dimensão do local não permite que tudo seja fiscalizado. No local acontecem atividades ilícitas como: tráfico de drogas e prostituição. Outro problema identificado se refere aos caminhoneiros que passam dias dentro do entreposto para iniciar suas novas jornadas.

O espaço físico precisa ser melhorado, a infraestrutura ofertada precisa de modernidade e reformas. A CEAGESP apresenta pro-

Fonte: VAREJÃO CEAGESP. Disponível em: https://ceagesp.gov.br/entrepostos/ varejoes. Acesso em 07 abril 2022.

HISTÓRIA DA CEAGESP

Neste capítulo será abordada a história da CEAGESP, desde o início de sua fusão, assim como seus programas sociais atuais e seu modo de funcionamento. O capítulo se divide nos tópicos: Origem da CEAGESP e suas transformações (4.1) Setorização e funcionamento da CEAGESP (4.2.) e A CEAGESP na pandemia (4.3).

4.1 Origem e transformações.

A origem do Centro Estadual de Abastecimento (CEASA -SP), surge na década de 1960 frente à demanda crescente da comercialização do setor hortigranjeiro, decorrente do acelerado crescimento da cidade e a necessidade de distribuir alimentos a todo estado de São Paulo.

des de atrair clientes, até que no dia 31 de maio de 1969, o CEASA fundiu-se com outra empresa do governo de São Paulo, a CAGESP (Companhia de Armazéns Gerais do Estado de São Paulo), dando origem à Companhia de Entrepostos e Armazéns Gerais de São Paulo (CEAGESP).

Na época, até o comércio de flores foi levado da Praça Charles Miller para o entreposto. O movimento era intenso e surgiu um programa que ficou no imaginário dos paulistanos: a sopa de cebola servida no antigo Ceasa aos boêmios da madrugada de São Paulo. (MOURÃO, 2008, p. 13)

A união dessas duas empresas fez da atual CEAGESP a maior e principal rede de distribuição de alimentos do país. O complexo loca espaços para a comercialização de produtos hortigranjeiros, além da armazenagem e comercialização de pescados. Na fusão, acumulou as funções da antiga CAGESP1, fazendo a locação de espaços para a armazenagem, conservação de grãos e outros produtos e a administração de todas as atividades vinculadas a comercialização de produtos hortigranjeiros (MOURÃO, 2008).

Os produtores não possuíam espaços para comercialização, já que era comum vender esse tipo de produtos nas ruas por meio das feiras livres. Além do pouco espaço, havia muita perda de produtos e problemas de engarrafamento nas regiões já que ruas eram fechadas para as feiras acontecerem. O CEASA de São Paulo foi uma das primeiras redes de hortifrutigranjeiros a atuarem no Brasil. Em maio de 1960, foram iniciadas as atividades em um escritório, na rua XV de Novembro, no centro da cidade, antes mesmo da obra na Vila Leopoldina ser finalizada. Ainda incompleto, o CEASA começou a operar em março de 1966 (MOURÃO, 2008).

Desde o início das obras, havia relutância dos comerciantes em trabalhar no novo centro de abastecimento. A Vila Leopoldina tinha apenas uma linha telefônica e uma única linha de ônibus que ligava ao centro da cidade. Os produtores tinham dificulda-

Ainda de acordo com esse autor, em 1977, foi construído o pavilhão Mercado Livre do Produtor (MLP), batendo recordes na comercialização, cerca de 6,2 mil toneladas de alimentos. No final dos anos 70, inicia o processo de descentralização do abastecimento, inaugurando em São José do Rio Preto o primeiro entreposto fora da capital.

Na década de 1980, foi criado o primeiro sistema de varejão, com produtos frescos e preços controlados para moradores locais, no pavilhão MLP. Esse sistema de varejo, ainda acontece nos dias atuais, sendo grande atrativo para consumidores a frequentarem o local.

1

A Companhia de Armazéns Gerais do Estado de São Paulo (CAGESP) foi criada em 1930 com o objetivo de estabelecer, construir e comprar armazéns.

Em 1997, a CEAGESP foi transferida para o Governo Federal, ao Ministério da Agricultura, Pecuária e Abastecimento (MAPA), em decorrência da negociação da dívida estadual com a União.

Na década de 90, foram ampliadas as suas atribuições, investindo na melhoria da qualidade da produção e da comercialização, com programas de classificação e padronização de produtos e embalagens. E em 1998, iniciou um trabalho de responsabilidade social, criando num antigo galpão do Entreposto, o Centro de Apoio à Infância e à Adolescência Nossa Turma (MOURÃO, 2008, p.13)

Atualmente, a CEAGESP mantém a maior rede pública de armazéns, silos e graneleiros do estado de São Paulo, tendo 18 unidades ativas para armazéns, e 13 unidades ativas para entrepostagem (depósito e venda de mercadorias), funcionando como ponto de encontro entre comerciantes e produtores. Dessa forma, movimenta o comércio atacadista e varejista, barateando os custos para o consumidor (CEAGESP, 2021). O Entreposto Terminal São Paulo (ETSP) é o maior terminal com movimentação diária de 50 mil pessoas e 12 mil veículos. A figura 21 sintetiza em uma linha do tempo a origem e as transformações ao longo dos anos:

Figura 21: Linha do tempo

Fonte: Autoria própria, com dados retirados do site oficial da CEAGESP.

O ETSP, em 2020, recebeu produtos de 17 países como Argentina, Chile, Espanha e Portugal, de 24 estados e 1.434 municípios, com mais de 30.000 produtores rurais e fornecedores (RELATÓRIO DE GESTÃO, 2020). Toda a comercialização, gerou um fluxo médio diário de R$ 27,5 milhões.

No mapa de distribuição de produtos no país (figura 22), 50,6% dos produtos vendidos ficam dentro do estado de São Paulo, em segundo lugar com 7,9% o estado de Minas Gerais é o que mais

compra produtos, em seguida Bahia com 6,7%, Santa Catarina com 4,7%, Espírito Santo com 3,3% e Paraná com 0,1%.

Já sobre a distribuição dos produtos dentro do Estado de São Paulo (figura 23), 28% dos produtos são comercializados na zona metropolitana da capital, para comerciantes de mercados, lanchonetes e pequenos comércios (Rolnik, 2019). Em seguida, Ribeirão Preto compra cerca de 6,5% dos produtos e, em terceiro lugar, Sorocaba com 4,1% dos produtos.

Figura 22: Mapa de fluxos interestadual

Fonte dos dados: relatório de gestão 2020. Autoria própria (2021)

Figura 23: Mapa de distribuição no Estado de São Paulo

Fonte dos dados: Relatório de gestão 2020. Autoria própria (2021)

Figura 24: Mapa das Principais Rodovias utilizadas para entrada e saída de produtos da CEAGESP

Dados: LPT/ EPUSP 2003/2004. Autoria própria (2021).

Na figura 24, sobre as principais Rodovias utilizadas para entrada e saída de produtos da CEAGESP, observa-se que as rodovias mais utilizadas são as localizadas na zona oeste como a Rodovia Castello Branco, Raposo Tavares, Regis Bittercuort, Bandeirantes e Anhanguera. Esse dado corrobora para um dos motivos elencados para mudar a CEAGESP de localidade, porém essa discussão será abordada no quinto capítulo deste trabalho.

4.2 Setorização e funcionamento do CEAGESP.

Localizada em um terreno de 700 mil m², com 271 mil m² em área construída, as suas instalações organizam em edifícios administrativo (com função de administração do complexo, apoio aos comerciantes e funcionários, restaurantes, farmácias, bancos, lojas etc) e galpões setorizadas para a comercialização de frutas, verduras, flores, pescados e produtos diversos (figura 25 e 26). Também o Silo do Jaguaré compõem as estruturas do complexo, com capacidade de 20 mil toneladas de grãos.

O Entreposto Terminal São Paulo (ETSP) é um dos principais centros de comercialização atacadista agroalimentar do mundo em média 283 mil toneladas/ mês. Cerca de 80,1% do faturamento anual da rede CEAGESP é de origem do ETSP (CEAGESP, 2021).

Quadro 03: Funcionamento da CEAGESP por setor

ceagesp.gov.br, 2021.

Além dos serviços atacadistas, o complexo conta com os varejões, onde o consumidor encontra diversos tipos de frutas, legumes, verduras, pescado, ovo, aves e cereais, também pode comprar outros produtos típicos de feiras-livres, como pastéis, pão, bolo, e lanches. Os varejões são realizados três vezes por semana, às quartas-feiras, sábado e domingo, movimentando, em média, 250 toneladas de produtos por mês (CEAGESP, 2021). O quadro 03 mostra o horário de funcionamento, local e dia da semana.

Figura 25: Localização e setorização da CEAGESP

Fonte: ceagesp.gov.br, 2021. Autoria própria (2021).

Figura 26: Setorização da Ceagesp.

Fonte: Ceagesp.gov.br, 2021. Autoria própria.

Quadro 4: Horário de funcionamento por tipo de produto

Por ser um complexo dentro da maior cidade do Brasil, os horários de funcionamento para operações de cargas e descargas acontecem nas madrugadas, de maneira a evitar um maior congestionamento dentro da cidade. Essas operações, acontecem todos os dias, intercalando os tipos de produtos e qual pavilhão pode realizar a operação. Cada produtor tem seu horário de funcionamento próprio, exigindo uma organização complexa da central.

4.2.1 Eventos gastronômicos.

Além de ser o maior entreposto do Brasil, a CEAGESP, há mais de 50 anos, carrega uma grande tradição paulistana que é a sopa de Cebola. A receita foi criada entre o final da década de 60 e início de 70, no período da construção do ETSP, sendo servida para os comerciantes atacadistas no antigo restaurante CEASA. A iguaria repercutiu tanto que conquistou todos os paulistanos que utilizavam o antigo Ceasa (MOURÃO, 2008).

A sopa de cebola garantiu fama para o complexo ao ponto de ser criado, em 2009 o primeiro festival de sopas CEAGESP. Essa iguaria de inverno deu origem não só a esse evento que atrai milhares de pessoas todos os anos, como também originou os festivais de pescados e frutos do mar e o festival de camarão e massa.

Figura 27: Festival de Sopa da CEAGESP

Figura 30: Festival de Sopa da Ceagesp.

Fonte: BERGAMASCO, Revista VejaSP, 2019

Esses festivais, figura 27, acontecem no restaurante, que fica dentro do setor administrativo do complexo. Os ingressos para os festivais de sopa custam, em média, R$ 54,90 por pessoa, com direito ao consumo de 7 receitas elaboradas pelos cozinheiros da CEAGESP.

Por ser um evento muito conhecido, atrai pessoas de outros distritos que acabam por conhecer um pouco do complexo e sua dinâmica na cidade. Esses eventos e a feira livre- conhecida popularmente como varejão- atrai pessoas de diferentes classes sociais, de cidades diferentes, raças, gêneros entre outros. Mesmo sendo um equipamento público de abastecimento, torna-se um espaço público de lazer nessas festividades.

4.2.2 Banco de Alimentos e Escola do Sabor.

A principal função da CEAGESP é garantir o abastecimento de alimentos em todo o estado de São Paulo e, para tanto, milhares de toneladas de produtos chegam aos galpões dos complexos todos os dias. Mas, devido ao histórico de desperdícios de alimentos e ao aumento das desigualdades socioespaciais, foi criado em 2003, o Banco CEAGESP de Alimentos (BCA).

O principal objetivo dessa “campanha” é coletar, selecionar e distribuir alimentos doados pelos comerciantes do local para entidades sociais do estado de São Paulo. Em abril de 2021 foram doados cerca de 202.167 toneladas de alimentos (CEAGESP, 2021).

Além disso, durante a crise humanitária que o país ainda presencia o complexo, junto com seus funcionários distribuiu alimentos às pessoas carentes, principalmente às comunidades do entorno.

As famílias que são cadastradas no BCA, além de receberem kits alimentares, também participam de ações sociais, como as campanhas que acontecem dentro da CEAGESP. Um exemplo é a campanha de inverno, que entrega roupas, cobertores, entre outros itens, às famílias mais carentes.

Além do BCA, em 2010, foi criado a Escola do Sabor, um projeto com atividades lúdicas e ações para aproximar as crianças da agricultura ao mostrar o caminho da produção, comercialização, consumo, preparação e utilização de frutas e hortaliças (CEAGESP, 2021). Esse programa ajuda a ampliar os hábitos alimentares infantis, de forma mais saudável. A figura 28 mostra um das atividades da escola: Figura 28: Atividade lúdica da Escola do Sabor

Fonte: ceagesp.gov.com, 2021.

4.2.3 Pavilhão Mercado Livre do Produtor.

O pavilhão Mercado Livre do Produtor (MLP) foi projetado pelo Escritório Técnico J.C de Figueiredo Ferraz na década de 1960. Essa obra constitui um esqueleto estrutural de concreto armado, com cobertura de concreto protendido, caracterizando um exoesqueleto.

O edifício do MLP pode ser entendido como uma repetição linear padronizada de um mesmo elemento construtivo-estrutural: 17 pares de pilares de concreto armado em forma de Y inclinados 8º em relação ao solo com 14,5 metros de altura e espaçados de 13 metros em 13 metros. Cada uma dessas duas fileiras é amarrada por uma viga-calha, apoiada em uma das extremidades do Y. A outra extremidade está contraventada por uma marquise de laje nervurada em concreto armado com caixão perdido. (FIAMMENGHI, 2019, p. 6)

Segundo Fiammenghi (2019) o projeto da CEAGESP em conjunto com outras obras contemporâneas, iniciava uma nova era técnica nas construções, ligadas à arquitetura moderna. O pavilhão dispõe de um térreo livre com 450 metros de comprimento e 40 metros em sua seção transversal. Atualmente, sofre com a falta de reparos, com problemas estruturais, de infiltração e na rede elétrica.

O projeto do MLP, situado ao centro do conjunto do CEAGESP, configura-se praticamente como uma grande estrutura que cobre áreas destinadas ao uso de feiras para comercialização de produtos, com implantação que possibilita fácil contato com os demais pavilhões e usuários. O MLP e a torre do relógio são elementos estruturantes centrais ordenando toda a distribuição dos setores dentro do complexo, fazendo com que atue como um organizador de fluxos e ordenador das ruas de acesso externa e dos pavilhões dos concessionários e dos produtores de hortifrutigranjeiros, articulando o território do Centro de Abastecimento e marcando sua função central e organizadora das vias e demais edifícios que compõem o conjunto. (PERRONE, PISANI, SCHIMIDT, 2018, p. 10)

A forma que o pavilhão foi projetado, em uma trama geométrica, ordena o uso dos vendedores e áreas de circulação dos compradores de forma facilitada (figura 29). Essa construção tornou-se referência para a construção de outras centrais de abastecimento, como a do Rio Grande do Sul que, por sua vez, serviu de referência para o Ministério da Agricultura na implantação de outras unidades, como do Rio de Janeiro e de Goiânia (FIAMMENGHI, 2019).

Figura 29: Perspectiva do complexo ETSP

Fonte: CEAGESP. Arquivos do Departamento de Engenharia e Manutenção (DEMAN), 2019.

Entre as décadas de 1950 a 1980, o índice de Arquitetura Brasileira, identificou 25 projetos de mercados e centro de abastecimento, mas nenhuma menção foi feita ao ETSP.

Assim sendo, reconheço que o pavilhão do MLP no Entreposto Terminal mereceria uma atenção especial, talvez ainda incomum, não só por ser um exemplo pioneiro dentro do sistema de centros de abastecimento, como também por ter soluções técnicas e formais relevantes, além de ter sido projetado no período em que o escritório técnico Figueiredo Ferraz, elaborava a concepção estrutural de dois projetos paradigmáticos para a arquitetura moderna, o Museu de Arte de São Paulo (1959- 1969), de Lina Bo Bardi e a Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP (1960- 1969), de João Batista Vilanova Artigas. (FIAMMENGHI, 2019, p. 5).

Figura 30: Vista do pavilhão MLP

Em 1974, o pavilhão foi duplicado com instalação de sanitários e quiosques de alimentação, para atender os funcionários do complexo (figura 30). Por conta da sua importância arquitetônica e os usos que acontecem nele, em 2016 foi encaminhado ao CONPRESP o pedido de tombamento do pavilhão. Porém foi negado, já que a sua localização, em uma área com constante renovação urbana e interesses imobiliários, o pavilhão não é tombado. O tombamento não é aceito uma vez que o entreposto entrou no sistema de privatização e a possível mudança de localidade do entreposto para a zona norte.

Uma parte da história de São Paulo pode ser destruída, já que faltam documentação, levantamentos e pesquisa sobre o MLP (construção e materialidade). Conforme colocado no capítulo três, a CEAGESP foi um dos motivos para a intensificação da ocupação no distrito, sofrendo profundas alterações no uso e ocupação do solo, desde o início da abertura do complexo. Perder esse espaço é apagar uma importante parte da história do bairro e do sistemas de Ceasas brasileiros.

4.3 A Ceagesp em meio a pandemia

No final de 2019 e início de 2020, o mundo se deparou com uma situação gravíssima, por conta da proliferação do vírus COVID-19. A vida urbana teve que ser adaptada conforme as novas regras de distanciamento social, indicada pela OMS (Organização Mundial de Saúde). Com o aumento dos índices de contaminação e de mortalidade, as regras de restrição ficaram mais rígidas, espaços públicos e privados tiveram que ser fechados para evitar aglomerações e a proliferação da doença, ocasionando uma crise econômica e social no país.

Essa crise fez com que milhares de pessoas perdessem

Fonte: ceagesp.com.br, 2021

suas fontes de renda e sem ter outras alternativas, homens, mulheres e até mesmo famílias foram morar nas ruas. Atualmente, a Av. Dr. Gastão Vidigal é um dos refúgios desses sem tetos, pois a CEAGESP é vista como um meio de garantir alimentos, em função dos programas sociais desenvolvidos no complexo, e mesmo pelo descarte de comida.

Mariana, Júnior e Moises (2020), é importante questionar nos próximos anos, os resultados da pandemia, sendo que novas formas de fragmentação da cidade, segregação social foram iniciadas. Os espaços públicos, como a CEAGESP, precisam ser repensados para acolher qualquer cidadão, possibilitando uma relação saudável e hospitaleira para potencializar o convívio entre pessoas diferentes.

Atualmente aqueles que podiam compraram frequentemente os produtos na CEAGESP, depararam-se com milhares de pessoas vivendo de forma miserável no seu entorno. Segundo as entrevistas realizadas no local, a sensação de insegurança e medo tomaram conta dos moradores e fizeram com que uma parte dos clientes deixassem de ir aos varejões.

O complexo não teve suas atividades suspensas, já que comercializa alimentos. Os varejões aconteceram ao ar livre como sempre, com maiores distanciamentos sociais entre as barracas e a proibição de distribuição de amostras de produtos para os clientes. No entanto as regras de distanciamento não eram seguidas por parte de funcionários e usuários que, muitas vezes tiravam as máscaras ao longo das conversas e barganhas.

Entretanto, por ser um importante equipamento público que além da sua função de abastecimento, possui função social muito importante, nesta pandemia, entregou comida às pessoas necessitadas além de roupas, produtos de higiene entre outros, para os moradores de rua e para as famílias cadastradas no banco de alimentos. Diferente dos locais públicos livres que atraíram diversas pessoas para o lazer, o entreposto atraiu os mais necessitados que buscavam alguma forma de ajuda.

Os espaços públicos que são apropriados para passeio público e lazer na pandemia foram valorizados, segundo Bezerra,

O DESTINO DA CEAGESP: UM FUTURO INCERTO 5

Neste capítulo, será analisada a situação atual da CEAGESP, abordando principalmente o processo de mudança de localidade e a questão da privatização. O capítulo se divide nos tópicos: Agenda da CEAGESP: de 2013 a 2021 (5.1); Questão da Privatização (5.2); Plano Diretor Estratégico de São Paulo (5.3); Projetos de Leis na região (5.4) e A mudança é realmente necessária (5.5).

5.1 Agenda da CEAGESP: de 2013 a 2021.

No quadro 05 abaixo estão apresentadas de forma cronológica as leis, decretos, e projetos de leis sobre a CEAGESP.

Quadro 05: Leis, decretos e projetos de leis sobre a CEAGESP

DATA

DECRETO/ LEI/ PROJETO DE LEI ASSUNTO

03 de Abril de 2013 Projeto de Lei nº 331/11

28 de Dezembro de 2016 Decreto nº 57.569

26 de Abril de 2017

28 de Junho de 2019 Projeto de Lei nº 428/2019

28 de Junho de 2019 Projeto de lei nº 0100427/2019

O Plano de Bairro de Perus foi aprovado para discussão, porém foi negado na Câmara de São Paulo.

Projeto aprovado para nova intervenção urbana do Novo Entreposto de São PauloPIU-NESP, no distrito de Perus.

Susta o projeto de nº 57.569, alegando a falta de aprofundamento do projeto.

Encaminhamento do projeto para Câmara PIU- Vila Leopoldina- Villa Lobos.

Projeto em aprovação para a implantação de um Distrito de Inovação Tecnológica no perímetro do CEAGESP e entorno.

21 de Agosto 2019 Resolução nº 81

4 de Outubro de 2019 Decreto nº 10.045

Inclusão do CEAGESP no programa nacional de desestatização- PND e sua qualificação no âmbito do programa de parcerias de investimentos da Presidência da República- PPI.

O CEAGESP foi qualificado no programa de parcerias de investimentos (PPI) e no (PND).

24 de Outubro de 2019 Decreto nº 64.543

Aprovada o regulamento de autorização de acesso, pelas Rodovias dos Bandeirantes (SP-348), Imigrantes (SP- 160), Castello Branco (SP- 280), Ayrton Senna (SP-070), Rodoanel Mário Covas (SP-021), para instalação de entrepostos de abastecimento alimentar.

30 de Dezembro de 2019

13 de Março de 2020

15 de Dezembro de 2020

3 de Fevereiro de 2021

O BNDES contrata empresa para estudar qual o melhor modelo de privatização

O BNDES contrata mais dois estudos gastando R$ 2,6 milhões sobre a privatização do CEAGESP.

Bolsonaro veta a privatização do complexo

O Plano da privatização continua até os estudos serem concluídos, mesmo com o veto do atual Presidente.

Fonte: Ceagesp.gov.br, 2021.

De acordo com o quadro 05, o ano de 2019 teve inúmeras discussões sobre o projeto de mudança de localidade e a privatização do Entreposto de São Paulo, contudo os estudos foram paralisados em função da falta de alinhamento entre os governos Estadual e Federal assim como o avanço da pandemia.

O Projeto de lei PIU- Vila Leopoldina- Villa Lobos e o Projeto de lei que pretende mudar o zoneamento da região para ser um distrito de inovação tecnológica são apoiados por empresas privadas, como a Votorantim, que provavelmente visa a valorização da região e a construção de prédios empresariais, para benefício das classes mais ricas.

damento, porém não foi definido o modelo de privatização (RELATÓRIO DE GESTÃO, 2020).

Segundo a resolução nº 81, de 29 de agosto de 2019, a CEAGESP entrou para o PPI e PND, visando ampliar as oportunidades de investimentos e empregos no país, estimulando o desenvolvimento econômico nacional, em especial por meio de ações centradas na ampliação e na melhoria dos serviços voltados ao cidadão. Além disso, com o programa teria uma reestruturação econômica do setor público, através da melhoria do perfil e da redução da dívida pública líquida.

Além disso, a mudança do complexo está suspensa desde 2017, pelo Decreto Legislativo nº 31/2017, até que estudos novos e aprofundados, principalmente sobre a questão do tráfego urbano, sejam apresentados. Dessa maneira, está suspensa a construção do novo entreposto na Zona Norte, no bairro de Perus.

Mesmo com o decreto nº 31/2017 bloqueando a construção do novo entreposto, o plano de bairro de Perus já havia sido negado, uma vez que o terreno reservado para ser o novo entreposto seria cortado por uma avenida. Durante a live - o autor Candido Malta, atribui a esse fato a não aprovação do projeto pela Câmara Municipal.

5.2 Questão da privatização.

No dia 21 de agosto de 2019, o conselho do Programa de Parcerias de Investimentos da presidência da República incluiu a CEAGESP no Programa Nacional de Desestatização (PND) e sua qualificação no âmbito do Programa de Parcerias de investimentos da Presidência da República (PPI). Esse processo está em an-

Segundo Décio Zylbersztajn, professor da Faculdade de Economia, Administração e Contabilidade (FEA) da USP, em entrevista ao jornal da USP no dia 16/09/2019, a privatização pode resultar em uma melhora no sistema atual de alimentos. O professor afirma que a CEAGESP possui uma administração muito ruim, ultrapassada em todos os aspectos, desde sua estrutura física e na sua estrutura de organização e que se tivesse um bom modelo de privatização, poderia ser não apenas o maior, mas o melhor centro de distribuição da América Latina.

De acordo com o professor, as consequências da privatização seriam as melhores, já que poderia ter um sistema operacional e sanitário melhor. Sobre o valor dos preços, afirma que a rede de funcionários atua de maneira a equilibrar os valores, se for bem feita terá um avanço sobre a precificação. O maior problema consiste em quem vai comprar a CEAGESP e o que vai ser vendido.

O governo do estado de São Paulo, representado por João Doria (2018-2022), junto com a secretaria de Desestatização do Ministério da Economia, negociaram por 10 meses essa questão da mudança de localidade e a privatização da CEAGESP. No final de

2019, fecharam um acordo no qual o complexo seria transferido da Vila Leopoldina para às margens do Rodoanel Mário Covas, em Perus, privatizando a área para empresas interessadas em se instalarem na região (ESTADÃO, 2020).

certo devido à sequência de gestores internos ineficientes e pressão das incorporadoras o local encontra-se sucateado, com inúmeros problemas internos e externos, sanitários, logísticos entre outros.

No entanto, em meio à crise econômica, social e sanitária que o país vem sofrendo, o então presidente Jair Bolsonaro (2018-2022), em uma visita ao complexo dia 15 de dezembro de 2020, afirmou em seu discurso que a privatização do CEAGESP estava cancelada: “ Para quem fala em privatização, enquanto eu for presidente da República essa é a casa de vocês. Nenhum rato vai querer privatizar isso aqui para beneficiar seus amigos” (ESTADÃO, 2020).

Mesmo querendo romper os acordos, o governo federal mantém os estudos para a desestatização desse equipamento público de abastecimento, mas sem nenhuma perspectiva para ser finalizado, segundo dados retirados no site oficial do PPI do governo federal.

5.3 Plano Diretor Estratégico de São Paulo.

De acordo com o Plano Diretor Estratégico de São Paulo (PDE), de 22 de março de 2016, a CEAGESP está localizado em uma Zona de Ocupação Especial (ZOE) que têm o propósito de valorizar os ativos públicos federais, estaduais e municipais e no caso dos equipamentos, de desempenhar um papel estratégico na estruturação dos Arcos.

O Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) está sendo o responsável pelos estudos e, em março de 2019, contratou duas consultorias para estudar modelos de privatização. Em meio a tantas intrigas políticas, ao nomear um coronel da Policia Militar como Diretor Presidente, fez com que a privatização e a transferência de localidade ficassem suspensas. Mas por ser um território de muitos interesses politios e econômicos a insegurança quanto à transferência da CEAGES tornou-se um grande empecilho para a modernização e melhorias internas e externas do complexo.

Além disso, conforme o PDE, o entreposto está implantado em uma Macroárea de Estruturação Metropolitana (MEM). Essa classificação abrange territórios estratégicos de transformação, promovidas por instrumentos específicos como os Projetos de Intervenção Urbana (PIU) e as operações urbanas consorciadas (OUC). No caso da gleba da CEAGESP refere-se ao Subsetor Arco Pinheiros e ao PIU- Vila Leopoldina- Villa Lobos (Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, Zoneamento ilustrativo, 2016).

Por meio da figura 31, temos que a região de entorno do CEAGESP, possui áreas localizadas em Zona Mista (ZM), Zona Eixo de estruturação e Transformação Metropolitana prevista (ZEMP), Zona Especial de Preservação Ambiental (ZEPAM), Zona de Desenvolvimento Econômico 2 (ZDE- 2), Zona Predominantemente Industrial 1 (ZPI- 1), Zona Eixo de estruturação e Transformação Urbana Previsto ambiental (ZEM) e Zonas Especiais de Interesse Social 1 e 5 (ZEIS- 1 e ZEIS- 5).

O futuro da CEAGESP continua em aberto, pois desde 2003 estudam a mudança de localidade e nada é concretizado. Um fato é

As Zonas Mistas tendem a incentivar e mesclar diferentes ti-

pos de usos e ocupações na região, contribuindo com uma maior dinamização dos bairros, diminuindo o deslocamento dentro da cidade, como é o caso da Vila Leopoldina que vem se transformando, atraindo diversos empreendimentos diferenciados e por essa razão, tornando-se um dos mais procurados e valorizados atualmente.

Figura 31: Zoneamento dos bairros circundantes ao CEAGESP-SP

Fonte: SÃO PAULO (SP). Plano Diretor Estratégico 2016. Elaboração: Modificado pela autora (2021).

As ZEM são zonas demarcadas ao longo das ferrovias e nas margens dos principais rios da zona metropolitana, com o objetivo de promover maior diversidade de atividades e atrair a população para esses locais, que também estão próximos da rede de transporte público. Nessas zonas há o incentivo para fachadas ativas, fruição pública, alto coeficiente de aproveitamento e ampliação nas calçadas com largura mínima de 5 metros.

to, controlado pelo Ministério de Agricultura, Pecuária e Abastecimento (MAPA) do governo federal. As demais, como vias oficiais dentro do entreposto são controladas pelo Estado de São Paulo e a Prefeitura de São Paulo.

Já as ZPI- 1 e ZDE- 2 foram criadas para facilitar a instalação de atividades não residenciais e regularizar as indústrias já existentes, aproximando o emprego da moradia.

A área pertencente à ZEPAM, no caso o Parque Villa Lobos, é um parque urbano com comércios sustentáveis que não agride os espaços preservados, atraindo milhares de pessoas para o lazer diariamente.

As ZEIS- 1 são áreas que possuem favelas e loteamentos irregulares, habitados predominantemente por população de baixa renda. No mapa de Ocupação e favelas, pode ser observado que no entorno do CEAGESP há presença de algumas ZEIS- 1. Já as ZEIS- 5 são lotes disponibilizados para a construção de habitação social. Dentro da gleba do CEAGESP, há dois terrenos demarcados com essa tipologia.

A maior ZEIS é a Favela do Jaguaré, com 4.500 domicílios, já as outras contam com o Conjunto Madeirit (Projeto Cingapura) com 400 unidades habitacionais, a Favela da Linha com 250 domicílios, cuja ocupação data de 1973 e a Favela Japiaçu (ou do Nove), com 250 domicílios e existe desde 1972.

Por meio da figura 32, temos que grande parte das terras que fazem parte da gleba do CEAGESP, pertence ao próprio equipamen-

Figura 32: Análise fundiária da gleba do CEAGESP

Fonte: MDC, PIU- Vila Leopoldina- Villa Lobos, 2018. Elaboração: própria (2021).

5.4

Projetos de Lei na região.

5.4.1

Projeto de Intervenção Urbana Vila Leopoldina- Villa

Lobos.

O Projeto de Intervenção Urbana Vila Leopoldina- Villa Lobos delimita uma área de 300.000 m² (figura 33), compondo uma série de intervenções e medidas ambientais, sociais e econômicas promovidas pela Prefeitura Municipal de São Paulo, com participação de terceiros. A principal entidade privada é a empresa Votorantim, que possui terrenos na área do projeto (Labcidades, 2018).

Figura 33: Localização do PIU

O PIU Leopoldina segue quatro frentes: o plano urbanístico, estudos jurídicos e econômicos, habitação de interesse social e meio ambiente. Para a prefeitura, esse projeto contribui para solucionar as questões habitacionais das três comunidades irregulares na região, a Favela da Linha, Do Nove e Cingapura Madeirite. Para isso, a lei de Zoneamento foi alterada para potencializar os recursos, contrapartidas e compensações gerados pelo desenvolvimento imobiliário (Gestão Urbana SP, 2020).

Para a advogada Débora Ungaretti e a socióloga Larissa Lacerda, o projeto deixa mais incertezas do que esclarecimentos, em especial na questão habitacional, uma vez que, mais de mil famílias perderam suas casas e serão realocadas para novas unidades habitacionais localizadas em outras ZEIS. Essas novas habitações seriam construídas pelas empresas autoras do PIU, como a Votorantim, SDI Desenvolvimento Imobiliário e o Instituto Urbem por meio da outorga onerosa e cota de solidariedade.

Marcadas pela extrema precariedade, as duas favelas abrigam pessoas que tiram o seu sustento de bicos e trabalhos no maior entreposto atacadista de frutas e verduras do país, o CEAGESP, mas também de pequenos comércios locais dentro da favela, da renda de um cômodo ou de um barraco ou do trabalho doméstico na região. Grande parte das famílias não tem estabilidade na renda familiar para arcar com os custos da moradia em outros locais, especialmente nos conjuntos habitacionais de interesse social, sobre os quais recaem parcelas de financiamento e condomínios. (URGARETTI; LACERDA, 2018, p.3)

Fonte: SP- Urbanismo, Mapa 1, 2019

Na Proposta de Lei desse PIU (figura 34 e 35), o primeiro item dos objetivos, é promover a permanência desses moradores no bairro e a reestruturação dos espaços públicos do ramal ferroviário e das ruas Japiaçu e Prof. Ariovaldo Silva. Além disso, o quarto objetivo, propõe o desenvolvimento e uso misto nas habitações sociais, com comércios e serviços que atendam a demanda

dessa população. A questão que precisa ser elencada é como os atuais moradores de classe mais baixas vão conseguir pagar as parcelas das habitações sociais e como garantir os novos empregos para essa população.

Figura 34: Projeto de intervenção PIU- Vila Leopoldina- Villa LobosParcelamento do Solo

Fonte: Caderno técnico 04- SP Urbanismo, 2019.p. 06

Fonte: Caderno técnico 04- SP Urbanismo, 2019, p. 15.

Figura 35: Projeto de intervenção PIU- Vila Leopoldina- Villa Lobos

Na Audiência Pública que aconteceu em 16 de julho de 2020, o assessor da SP Urbanismo, arquiteto Marcelo Ignatios afirmou “PIU Leopoldina é a intensificação, a racionalização do uso do solo e a melhor distribuição dos equipamentos públicos para os beneficiários diretos de baixa renda” (Gestão Urbana SP, 2020, p.). No entanto, moradores ainda questionam a veracidade do projeto colocando que a empresa Votorantim, baseado em experiências passadas, visa apenas lucros com a valorização da região.

Na ocasião, o então secretário municipal de Desenvolvimento Urbano, Fernando Chucre, explicou o motivo do Projeto de Lei e o que ele significa na prática:

Esses planos urbanístico, PIU e Operações Urbanas são planos urbanísticos, de longo prazo, você prevê uma eventual arrecadação por meio de outorga onerosa, por período de 20 anos. O que tem de diferente nesse PIU dos demais é a inovação do projeto da Vila Leopoldina, ao invés de conseguir recurso ao longo do ano, você antecipa o recurso, traz para valor presente. Antecipando o valor da outorga onerosa1 , para lidar com a questão habitacional primeiro. (AUDIÊNCIA PÚBLICA, 2020 p. )

O PIU é um projeto que visa beneficiar a população residente do bairro, atraindo novos tipos de serviços e comércios. No entanto, a maior preocupação dos residentes do bairro é a questão da moradia das classes mais baixas e como a supervalorização da área que pode aumentar o processo de gentrificação. Além disso, o Projeto máscara o interesse das incorporadoras na região, já que com uma maior valorização da área do entorno da CEAGESP, pode acelerar o processo de privatização e de mudança de locali-

1 Outorga onerosa do direito de construir é uma forma de construir edifícios acima do coeficiente máximo de aproveitamento. O valor é direcionado para o fundo de Desenvolvimento Urbano- FUNDURB- utilizado na implantação de melhorias na cidade. Nesse caso, o valor seria convertido em habitações de interesse social.( Prefeitura de São Paulo, 2021).

dade. Por esses motivos, o Projeto continua sendo discutido.

5.4.2 Distrito de Inovação.

A gleba da CEAGESP não se encontra dentro do PIU- Vila Leopoldina- Villa Lobos, porém o projeto pode interferir na questão da transferência do complexo, acelerando os processos. No ano de 2020, a Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo (Fapesp) em conjunto com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), elaboraram estudos técnicos para a viabilização dos distritos de inovação2 na gleba CEAGESP.

O projeto Fipe- Fapesp “Implantação de ambientes de Inovação e Criatividade no Estado de São Paulo” (figura 36) diz a respeito a uma série de estudos para estabelecer parâmetros conceituais e operacionais para a implantação de distritos de inovação na metrópole paulistana. O estudo assumiu o conceito de que distrito de inovação é um espaço físico catalisador onde são criadas as condições propícias para que iniciativas transformadoras possam ser articuladas, promovidas e potencializadas rumo a territórios mais amplos (FAPESP, 2021).

O projeto ressalta a importância das esferas governamentais (Federal, Estadual e Municipal) trabalharem em conjunto com investidores privados para o desenvolvimento do Masterplan.

No entorno da gleba estão localizados importantes agentes do ecossistema de inovação da capital como a Universidade

2 O termo distrito de inovação é utilizado na classificação das concentrações de atividades intra urbanas que potencializam fluxos de inovação por meio da troca de conhecimento e ideias, por características do espaço e formas de governança.

de São Paulo (USP), o Parque Tecnológico do Jaguaré, o Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT) e o Instituto Butantã. A proximidade física e funcional com a Universidade de São Paulo e diversos institutos de pesquisa, a existência de inúmeras faculdades e universidades na metrópole e a presença de um universo expressivo de atividades e startups ligadas à inovação e criatividade em São Paulo são condições que se apresentam como favoráveis e fundamentais à implantação do distrito de inovação na gleba Ceagesp. (FIPE- FAPESP, 2021, p.9).

Figura 36: Mapa de contextualização da gleba do CEAGESP

Fonte: FIPE- FAPESP, Implantação de ambientes de inovação e criatividade: estudos técnicos para a viabilização dos distritos de inovação na gleba Geagesp, em São Paulo, e no HIDS-Fazenda Argentina, em Campinas, São Paulo, 2020 p. 10.

Esse projeto aguarda a aprovação da PL 427/2019 que define no art. 21 §3º, a mudança da gleba da CEAGESP de “projeto estratégico” para “distrito de inovação tecnológica”. Ao mudar o zoneamento da gleba antecipa a regularização urbanística da área (Fipe-Fapesp, 2021). Na figura 36, a gleba da CEAGESP junto com o parque tecnológico jaguaré, USP, IPT e o Instituto Butantã formariam esse distrito de inovação, cujas estruturas atraíram um público mais específico.

Figura 37: Quadro de relações entre funções e atividades a serem desenvolvidas na gleba CEAGESP

Fonte: FIPE- FAPESP, Implantação de ambientes de inovação e criatividade: estudos técnicos para a viabilização dos distritos de inovação na gleba Ceagesp, em São Paulo, e no HIDS-Fazenda Argentina, em Campinas, São Paulo, 2020 p. 12.

No quadro da figura 37, a grande maioria das atividades e instalações formuladas é destinada para o público específico das instituições de pesquisa e das universidades. O projeto não especifica que tipo de moradia vai ser inserida e como vai funcionar, se vão ser apenas para estudantes, pesquisadores ou famílias. Essa é uma questão importante já que no entorno da gleba existem 3 ocupações irregulares.

A maior problemática desse projeto de lei e do PIU é o processo de gentrificação que poderá ser intensificado. Como apresentado no capítulo três, na Vila Leopoldina têm sido alterados os padrões de ocupação ao longo dos anos, grande parte da região sofre com a pressão dos incorporadores. Caso esses projetos sejam aprovados a pressão por mudanças será cada vez maior.

● Entreposto pequeno para a demanda atual e sucateamento do equipamento;

● Déficit habitacional no entorno do complexo;

● Prostituição e tráfico de drogas.

Após as análises, foi escolhido o subsetor Noroeste e Fernão Dias como os melhores para a nova localização, figura 38, já que as vias de acessos não seriam afetada e não geraria conflitos semelhantes aos que acontecem no atual CEAGESP. Na nota técnica os pesquisadores entendem que um novo equipamento com tais características deve ter seus acessos associados a grandes infraestruturas viárias, segregadas do tecido urbano e diretamente conectadas a rodovias e ao rodoanel, permitindo maior independência dos fluxos intra urbanos:

5.4.3 Principais motivos para a mudança, segundo a Nota técnica de 2016, SP- Urbanismo.

A nota técnica de 2016, foi realizada no governo de Fernando Haddad e apresentou estudos para os possíveis terrenos que poderiam ser destinados ao novo Projeto de Intervenção Urbana- Novo Entreposto de São Paulo (PIU-NESP) e a definição de um programa para o terreno da CEAGESP após a inativação. Nesse trabalho serão analisados apenas os principais motivos apresentados pelo governo, para mudar o entreposto de localidade:

● Enchentes;

● Adensamento populacional na Vila Leopoldina e região;

● Congestionamento de veículos pesados nas principais vias da cidade, no caso as marginais e na Avenida Dr. Gastão Vidigal;

● Conflitos de convivência entre o equipamento e sua vizinhança, devido a mudança de perfil de uso e ocupação do solo;

Dentre as características semelhantes e inspiradoras para o nosso estudo, podemos destacar o fato de que, à exceção do mercado mexicano, todos estão afastados do conflito com a malha urbana mais densa e estão amplamente servidos dos eixos rodoviários mais importantes, incluindo também a interface privilegiada do sistema ferroviário de carga. Além disso, todos eles têm o Estado como entidade com relevância no modelo de negócios, sendo este ou o único proprietário – através de empresas estatais, ou acionista em parceria público-privada. (NOTA TÉCNICA, 2016, p.7)

Muitos dos motivos apresentados, podem ser solucionados ou melhorados sem precisar construir um novo entreposto, como a questão das enchentes, modernização das estruturas e da gestão, conflitos de convivências no bairro, como o tráfico de drogas e prostituição. Outros são mais complexos, o que leva a questão que intitula o próximo tópico.

Figura 38: Localização do NESP

Fonte: Prefeitura de São Paulo, Gestão Urbana, 2016. Modificada pela Autora.

A MUDANÇA É REALMENTE NECESSÁRIA?

Este capítulo tem como objetivo principal analisar as opiniões dos especialistas, trabalhadores, usuários e moradores do bairro da Vila Leopoldina, sobre a possível mudança de localidade da CEAGESP. Para fomentar as análises será feita uma comparação com dados da pesquisa “Estudos Básicos para Elaboração do Plano Diretor do ETSP da CEAGESP”, realizado pelo LPT/EPUSP em 2003/2004 e coordenado pelo Prof. Dr. Nicolau D. F. Gualda, em conjunto com a tese de mestrado de Bianca de Cássia Romero. O capítulo se divide nos tópicos: A crítica dos especialistas (6.1); A visão da população (6.2) e Sistematização das potencialidades e vulnerabilidades (6.3).

6.1 A crítica dos especialistas.

No item anterior foram apresentados alguns motivos para mudar o entreposto de local, porém o principal entre todos é a questão do tráfego de veículos. Segundo as pesquisas da SP- Urbanismo (2016), a atual localização é inadequada para a movimentação dos caminhões. Porém, Raquel Rolnik (2017), rebate essas informações, ao analisar os dados da Pesquisa Origem Destino de Cargas (OD Cargas), organizada pela CET, ao observar que o deslocamento para Perus, suposta área para a implantação do projeto, trará maior impacto no tráfego dentro da região metropolitana. Os mapas da figura 39, feitas pelo grupo ObservaSP (2017), mostram a origem e destino das cargas que entram e saem do CEAGESP.

Figura 39a: Mapa de origem e destino das cargas agrícolas

Dados: CET, 2017. Fonte: ObservaSP, 2017, p.03.

Figura 39b: Mapa alimentícias que entram e saem da CEAGESP

Dados: CET, 2017. Fonte: ObservaSP, 2017, p.03.

A quantidade de produtos que chegam na CEAGESP, vem em maiores proporções da região Oeste da Metrópole e do Estado. Os veículos que vêm de Sorocaba e outras regiões têm acesso facilitado por meio das vias Marginais, Cebolão e as Rodovias Castello Branco, Raposo Tavares e Régis Bittencourt.

Já no mapa de viagens originadas na CEAGESP, Rolnik (2017) pontua que as principais regiões que são abastecidas pelo complexo ficam no Centro expandido da cidade. Nele dezenas de restaurantes, lanchonetes, mercadinhos, feiras, sacolões, floriculturas e outros varejistas compram os produtos que são mais baratos e com qualidade.

Por fim, ao analisar a situação atual da CEAGESP temos o interesse imobiliário nas margens do Rio Pinheiros é o principal motivo das agendas dos representantes públicos, ao debaterem a mudança de localidade do equipamento e sua privatização.

Com a mudança do entreposto para Perus a viagem ser mais longa, o que por consequência vai piorar o trânsito entre o novo entreposto e os destinos finais das cargas e, além disso, aumentar o valor dos produtos. Em entrevista com a Rádio USP no dia 16 de set. de 2019, Raquel Rolnik afirma: Mais de 50.000 pessoas que circulam diariamente pela Ceagesp ao irem para a nova localidade geraria mais poluição. Além disso, a Ceagesp tem fornecedores de muitos lugares, mas a maior parte da demanda vai para os mercados locais da capital e região metropolitana. Sendo que os caminhões que circulam de noite, pois eles possuem horários específicos para entrar e sair da cidade, vão circular da mesma forma, só que na região de Perus. Os empresários estão preocupados com a viabilidade técnica do projeto, mas esse projeto é para a cidade, para aqueles que têm interesse. (ROLNIK, 2017)

A questão do tráfego de veículos pesados precisa ser melhor estudada, uma vez que o trânsito de caminhões dentro da cidade vai passar de uma região para outra. Além disso, em 2017, foi aprovado o decreto legislativo nº 31/2017 que suspende a lei da criação do PIU-NESP nº 57.569, na região de Perus.

Também em 2016, o Instituto Urbem, o Banco Votorantim e as empresas imobiliárias SDI e Jaguar apresentaram, via MIP, um PIU- Vila Leopoldina para a vizinhança dos armazéns na Vila Leopoldina. O projeto propõe a exploração imobiliária de antigos imóveis de uso industrial e já passou por um primeiro processo de consulta pública. Este PIU, em área vizinha ao atual entreposto, ilustra a forte pressão feita pelo mercado imobiliário residencial, em plena expansão na Vila Leopoldina, para que ocorra a liberação do terreno, seja para incorporação, seja para valorização da vizinhança. Evidentemente, interessa também à empresa NESP que a Ceagesp seja desativada, tornando os atuais permissionários do entreposto uma clientela cativa do novo empreendimento. (ROLNIK, 2017, p. ).

Segundo a nota técnica de 2016, além do tráfego de veículos pesados, outros motivos são indicados para a mudança de localidade entre eles: enchentes, tráfico de drogas e prostituição. Esses critérios, mesmo com a saída do complexo, vão continuar existindo, precisando de outras medidas para serem solucionadas.

Segundo Margarete Boteon, professora da Escola Superior de Agricultura “Luiz de Queiros (Esalq) da USP, as centrais de abastecimento do país possuem problemas em suas infraestruturas ultrapassadas e na regulação/ fiscalização ineficientes dos produtos, concluindo que essas problemáticas são reflexo da falta de investimento e de uma política nacional coordenada entre as Centrais.

No geral, há três grandes entraves à modernização das Ceasas: infraestruturas ultrapassadas, gestão administrativa ineficiente e pouco interesse governamental. O resultado é

alto custo para os permissionários e baixa qualidade do serviço para os clientes que dependem dessas centrais. (BOTEON, 2018, p. 8).

A professora da Esalq afirma que a solução para esses três principais problemas é transferir a responsabilidade das centrais para a iniciativa privada, citando o projeto do PIU-NESP como alternativa para os permissionários deterem mais autonomia dentro do complexo. Entre os problemas da atual CEAGESP da Vila Leopoldina, abordadas por Margarete temos: a localização dentro da malha urbana, no qual o sistema de rodízio de veículos dificulta a mobilidade das cargas, a logística interna ineficiente por conta da dificuldade na mobilidade interna do complexo e a falta de automação de cargas e descargas, contando com 4 mil funcionários para realizar esse trabalho.

Por fim, os estudos precisam levar em consideração o processo de gentrificação que ocorrem no bairro, privilegiando as pessoas que já residem e utilizam o entreposto.

6.2 A visão da população- Entrevistas

6.2.1 Metodologia

A solução para a infraestrutura ultrapassada seria desenvolver uma nova infraestrutura inovadora e ágil, que facilite a logística interna e a distribuição dos produtos nos boxes, incentivar a padronização dos produtos e a fiscalização por meio de novas tecnologias. Além disso, adequar espaços para carretas e caminhões de grande porte e dos boxes e pavilhões que necessitam de espaços para movimentação das cargas.

Fica evidente a instabilidade desses projetos de mudança de localidade e de privatização do complexo. A falta de estudos eficientes, com a população, empreendedores, colaboradores e a rede CEAGESP está deixando o local sucateado. Por ser um equipamento público de abastecimento, é importante qualificar o local mesmo que ele seja inativado no futuro, para que os usos essenciais aconteçam de maneira eficiente, com melhores graus de urbanidade.

O intuito das entrevistas é analisar as diversas opiniões sobre a questão da mudança de localidade e as potencialidade e vulnerabilidades da CEAGESP. Elas aconteceram dentro do complexo, nos dias do varejão no pavilhão MLP, sábado e domingo e nas quartas feiras no estacionamento e no bairro Vila Leopoldina. A escolha dos entrevistados, foi realizada de modo aleatório, tanto para os trabalhadores do entreposto (feirantes e terceirizados) quanto para a população usuária da Vila Leopoldina e região.

As quatro perguntas foram elaboradas seguindo a tese de mestrado de Bianca de Cassia Romero sobre o tema “Análise da Localização de Plataforma Logística: aplicação do caso do ETSP- Entreposto Terminal de São Paulo- da CEAGESP (ROMERO, 2006) que, por sua vez utilizou a pesquisa exploratória do ETPS da CEAGESP, realizada pelo LPT/EPUSP em 2003/2004 coordenado pelo Dr. Nicolau D. Fares Gualda.

A pesquisa exploratória de 2003 teve um total de 280 entrevistados, com o principal objetivo de levantar informações a respeito do funcionamento do Entreposto e contou com 3 cenários: manter o entreposto na Vila Leopoldina, mudá-lo para o Rodoanel e a Descentralização da rede.

Para as entrevistas em 2021, foram utilizados apenas os dois cenários principais: o primeiro, a permanência do entreposto, rea-

lizando manutenções para a sua permanência e o segundo, a sua transferência para a Zona Norte da região Metropolitana, próximo as rodovias Rodoanel e Bandeirantes. O terceiro cenário não foi contemplado pois não cabe ao escopo desse trabalho e assim, facilitaria a análise final.

Para cada cenário foram levantadas as vantagens e desvantagens e no final do capítulo foi feito um quadro por meio da ferramenta de analise SWOT (Strenghs, Weaknesses, Opportunities e Threats).

Os critérios utilizados para avaliar os dois cenários são: área para implantação, acessibilidade e transporte, infraestruturas internas, mercado, ocupação urbana e impacto social. Sobre a questão da área para implantação, é avaliado a disponibilidade de espaço.

Já a acessibilidade e transporte é estudada a facilidade de acesso tanto dos funcionários, compradores, usuários, e a distribuição dos produtos. No quesito das infraestruturas internas é perguntado sobre a segurança, limpeza, modernização, o lazer e os festivais. O mercado é um critério muito importante a ser analisado, já que avalia os clientes e a proximidade deles com o local. Já a questão da ocupação urbana, trata sobre o uso e ocupação do solo, os impactos na região tanto positivos e negativos, respeitando as opiniões dos moradores sobre cada cenário.

O último critério, impacto social, tem a preocupação de saber como são os programas sociais que existe, a transparência da administração, o marketing para atrair novos consumidores e usuários.

Figura 40: Esquema dos critérios utilizados na pesquisa

Autoria própria (2021).

As quatro perguntas selecionadas foram:

1. Quanto tempo presta serviços ou utiliza a CEAGESP?

2. Quais as principais qualidades, potencialidades da CEAGESP atualmente?

3. Quais os principais problemas, vulnerabilidades da CEAGESP atualmente?

4. Concorda com a mudança de localidade para a Zona Norte, próxima ao Rodoanel?

6.2.2 Resultados

6.2.2.1 Resultados da pesquisa de 2003/ 2004

A pesquisa exploratória separou em 3 grupos os entrevis-

tados: administração, permissionários (trabalhadores) e clientes. Conforme as respostas, foram dados pesos maiores para aqueles critérios mais selecionados pelo grupo.

Visão da administração

De acordo com a pesquisa, o grupo pontuou dois fatores importantes caso o entreposto continue no local, o primeiro é em relação à manutenção, que causaria um grande transtorno na região, restringindo o tráfego das mercadorias, por consequência diminuindo as comercializações. O outro fator é sobre a questão da a futura expansão no entreposto, já que as atividades são cada vez maior (ROMERO, 2013).

Ainda sob o ponto de vista da administração, o Rodoanel aparece como melhor alternativa apenas nos critérios referentes ao meio ambiente e ocupação urbana, o que reflete a oportunidade criada pela mudança de localização de desenvolvimento socioeconômico gerado na região e também, o aspecto positivo de eliminar o trafego de veículos pesados da região da Vila Leopoldina. (ROMERO, 2013, p. 87).

Segundo as entrevistas realizadas, 50% dos entrevistados priorizam a manutenção do atual entreposto, enquanto 23,9% apoiam a mudança para o rodoanel. Para a administração o mercado, facilidade de acesso e acesso foram os principais critérios para a escolha da permanência do CEAGESP na Vila Leopoldina.

Para o grupo a mudança de localidade seria mais atrativa para atrair novos clientes, principalmente do interior do estado. A principal preocupação deles é a administração do entreposto, pois os governos estaduais e federais não conseguem fazer boas administrações, causando o abandono do complexo.

Os investimentos privados é uma alternativa para a modernização, sendo que alguns permissionários citaram a possibilidade deles próprios, como pequenos empresários, investirem na melhoria das instalações, em troca da concessão de utilização por um período determinado (ROMERO, 2013).

Por meio dos dados da pesquisa, 47,4% dos entrevistados preferem manter o CEAGESP na Vila Leopoldina, enquanto 35,2% preferem mudar de localidade.

Visão dos Clientes

Visão dos permissionários- servidores

Segundo os permissionários, a Vila Leopoldina ainda é a melhor alternativa, para essa análise foi priorizado a acessibilidade e o mercado com maiores pesos, já que a maior preocupação desse grupo é a comercialização dos produtos, com menores custos e atrair os consumidores.

Na visão geral dos clientes em 2003/2004, a alternativa de mudança de localidade seria a melhor. Para essa avaliação os pesos de mercado-clientes teve maior peso. Mudar o complexo de local, para esse grupo, é a possibilidade de modernização do mercado e elevação do nível de serviço, gastando menos tempo dentro do entreposto e uma maior diversificação dos produtos. Aumentar a distância de percurso não seria um problema desde que os produtos tivessem qualidade e melhores níveis de modernização.

Segundo os dados da pesquisa temos que 49,8% dos entrevistados apoiam a mudança do entreposto para o Rodoanel, enquanto 24,9% apoiam a permanência do local.

6.2.2.2 Resultados da Pesquisa de 2021

No total, 25 pessoas foram entrevistadas, 15 nos dias do va rejão e 5 na pesquisa de campo no bairro. Os usuários e trabalha dores que utilizam o espaço no período noturno e no atacado não foram entrevistados, já que nesse período o local fica bem perigoso. Um fator diferente entre as duas pesquisas foi na quantidade de critérios julgados, na pesquisa de 2003/2004 foram utilizado sete critérios, mas para esse trabalho, foi visto a necessidade de utilizar apenas seis critérios; área, acessibilidade, mercado/clientes, ocupa ção urbana, infraestrutura interna e impacto social.

Diferente das pesquisas de 2003/2004, os grupos entrevis tados foram: servidores (permissionários), clientes e moradores da Vila Leopoldina. Uma vez que esses grupos, durante esta pesquisa, não tiveram suas falas representadas em meio as leis e decretos já assinados.

Grupo dos servidores (permissionários)

Os resultados das entrevistas, figura 41, mostram que a gran de maioria dos servidores da CEAGESP é contra a mudança de loca lidade. Um dos principais problemas segundo esse grupo é que os clientes, já consolidados da região, não iriam para a Zona Norte em busca dos produtos. Também 30% dos entrevistados alegaram que o Varejão não existiria mais, caso um novo complexo for aprovado.

As respostas pontuaram que as principais potencialidades do atual complexo, são: o ponto ser antigo, ter os clientes já consolida dos e o fácil acesso. Como principais vulnerabilidades os servidores destacaram os moradores de ruas, a limpeza e a falta de transpa rência da administração.

Figura 41: Gráfico 4, 5 e 6- Análise das entrevistas dos servidores.

Autoria própria (2021).

Os gráficos 4, 5 e 6 mostram os resultados das entrevistas, a partir dos quais podemos perceber que os critérios de área, mercado e acesso possuem maiores pesos nas respostas. Comparando com a pesquisa de 2003/2004, temos resultados semelhantes, no sentido de que a maioria apoia a permanência da CEAGESP na Vila Leopoldina.

Clientes

Analisando as entrevistas desse grupo, figura 42, 60% não concordam com a mudança de localidade, 20% não sabem responder e 20% concordam. Sobre as principais potencialidades do local o grupo disse que a área e o mercado eram os maiores atrativos, com variedades de produtos e facilidade de acesso. O critério de mercado teve 100% como melhor potencialidade para esse grupo.

Figura 42: Gráficos 7 e 8 Analise das entrevistas dos clientes

Autoria própria (2021).

Já na parte de vulnerabilidades, figura 43, 100% dos clientes dizem que as infraestruturas internas precisam ser melhoradas, já que o local sofre com problemas de limpeza, logísticas e de infraestruturas internas. Outra questão apontada para 60% dos entrevistados foi a insegurança gerada pela presença dos moradores de ruas. Ainda para 20%, o complexo precisa melhorar a forma de atrair os clientes.

Comparando os dados, 49,8% do grupo de clientes que participaram da pesquisa de 2003/2004 disse que a mudança de localidade seria a melhor alternativa. Já a pesquisa atual, mostra que 60% não concordam com a mudança, mas vale ressaltar que apenas os clientes do varejão foram entrevistados.

Figura 43: Gráfico 9- Analise das entrevistas dos clientes Autoria própria (2021).

Moradores da Vila Leopoldina

As pesquisas com os moradores da Vila Leopoldina, figura 44, apontam que 60% da população não sabe responder se concordam ou não com a mudança de localidade. Um morador afirmou que não sabia responder essa última pergunta pois temia o abandono do lote após a inativação, já que lotes ociosos são comuns no bairro, citando o caso de terrenos vazios.

Figura 44: Gráfico 10, 11 e 12- Análise das entrevistas dos moradores Autoria própria (2021).

Grande parte dos entrevistados disse que a variedade de produtos e o acesso são as melhores potencialidades do complexo, 40% apontaram que não havia potencialidade. Já na parte das vulnerabilidades, 40% disseram que a maior problemática está nas infraestruturas internas, 20% das respostas citam problemas relacionado a falta de incentivos para utilizar o local e problemas com os moradores de rua.

Quadro 06: SWOT-CEAGESP Vila Leopoldina

Fatores Internos (controláveis) Fatores Externos (incontroláveis)

Durante as entrevistas os moradores locais disseram que compram boa parte dos produtos em mercados e sacolões existentes no bairro. O que não sabem é que os mercados compram os produtos no sistema atacado da CEAGESP, logo de qualquer maneira o grupo faz parte da porção de clientes indiretos do entreposto.

6.3 Sistematização das potencialidades e vulnerabilidades

Pontos Fortes

Clientes consolidados Varejão Empregos próximos Variedade de produtos e serviços Programas sociais

Acessibilidade Localização

A partir das entrevistas e da análise do trabalho de 2003/2004 e de 2021, foram elaborados dois quadros SWOT, quadro 06 e 07, a fim de sistematizar as informações.

6.3.1 Quadro SWOT- CEAGESP Vila Leopoldina

Pontos Fracos

Falta de modernização e de manutenção Tráfego de caminhões Desperdício de alimentos Problemas Sanitários Falta de transparência da administração

Moradores de rua Especulação imobiliária Tráfico de drogas e prostituição

Enchentes

Fonte: Elaboração própria (2021)

Fatores Internos (controláveis) Fatores Externos (incontroláveis)

Fim da entrada de caminhões dentro da cidade

Modernização

Pontos Fortes

Melhores infraestruturas

Desenvolvimento do distrito de Perus com empregos e visibilidade

Fim do varejão

Pontos Fracos

Preços dos produtos podem aumentar Alto custo de instalação

Longe dos maiores compradores e consumidores

Trânsito interno de veículos leves nas vias

Pontos Fracos Desperdício de alimentos

Problemas Sanitários

6.3.2 Quadro SWOT- Zona Norte

Falta de transparência da administração

Tráfico de drogas e prostituição Enchentes

Quadro 07: SWOT- Zona Norte

Fatores Internos (controláveis)

Fatores Externos (incontroláveis)

Fim da entrada de caminhões dentro da cidade

Por meio da análise das pesquisas e dos quadros SWOT, a localização atual do CEAGESP possui mais pontos fortes e mais pontos fracos, comparado com o local da Zona Norte. No entanto essas vulnerabilidades podem ser solucionadas por meio de investimentos na própria área.

Pontos Fortes Modernização

Melhores infraestruturas

Desenvolvimento do distrito de Perus com empregos e visibilidade

Fim do varejão

Preços dos produtos podem aumentar

Longe dos maiores compradores e consumidores

Além disso, alguns dos problemas existentes vão continuar na área atual, como o caso do tráfico de drogas, prostituição e enchentes. As pesquisas de 2003/2004 e de 2021 mostram que a maioria dos grupos que são impactados diretamente sobre essa questão prefere manter a localização atual do complexo, desde que melhorias e reformas sejam feitas.

Pontos Fracos

Alto custo de instalação

Perda de clientes do varejão

Trânsito interno de veículos leves nas vias dentro da cidade

Fonte: Elaboração própria (2021)

FINAL 7

POSICIONAMENTO

Após todos os estudos realizados sobre a situação do bairro, do complexo, das leis e decretos aprovados, dos projetos de lei em andamento e do interesses do mercado imobiliário, pode-se inferir que a CEAGESP vai permanecer no seu atual local por muitos anos. As propostas ainda são rasas e precisam de mais estudos de viabilidade e impacto.

O projeto de intervenção urbana foi desenvolvido e aplicado leva em consideração a população de ambos os bairros, os usuários e os trabalhadores. Dado isso, o quadro 08 mostra itens a serem discutidos e analisados, pensando nos dois cenários estudados por meio das entrevistas realizadas no capítulo anterior, e em um terceiro cenário possível, originário das discussões levantadas dos estudos e das análises dos especialistas.

Esse último cenário seria a mudança da parte atacadista para a Zona Norte, enquanto a parte varejista permaneceria na Vila Leopoldina, facilitando o acesso dos moradores e dos consumidores da grande São Paulo e preservando a história do complexo, a arquitetura e as relações afetivas já existentes. O terceiro cenário é uma tentativa de organizar o espaço conforme os interesses das pessoas pela cidade e de ampliar o grau de urbanidade da área.

Quadro 08: Comparação entre os três cenários estudados

Itens a serem analisados

1. Questão do tráfego de veículos pesados

2. Questão do tráfego de veículos leves

3. Modernização/ logística

4. Varejão

5. Manutenção dos clientes

6. Convivência entre equipamento e a vizinhança

7. Preço dos produtos

8. Importância histórica e da arquitetura

Fonte: Elaboração própria, 2022.

1. Questão do tráfego de veículos pesados.

Nesse primeiro tópico temos o principal argumento dos órgãos públicos, para validar a mudança de localidade da CEAGESP. A entrada dos caminhões na cidade gera desconforto nos moradores locais e mais trânsito nas principais vias de acesso ao entreposto. Mesmo com restrição de horários para a circulação de veículos pesados, os inúmeros caminhões aglomeram-se nas entradas do entreposto no período noturno, causando insegurança para aqueles que moram nos arredores e poluição sonora.

Segundo as pesquisas do LPT/ EPUSP de 2003/2004, as principais vias utilizadas para entrada e saída de cargas estão localizadas nas porções oeste e norte da região metropolitana. O projeto do PIU-NESP, localizado na porção norte, teria um acesso direto com a Rodovia dos Bandeirantes e o Rodoanel Norte, dessa maneira os caminhões não teriam que entrar dentro do centro expandido, evitando aglomerações e trânsito dentro da cidade.

O fim dos caminhões dentro do centro expandido é benéfico tanto para os moradores quanto para aqueles que utilizam as mar-

ginais no período noturno. Por serem veículos pesados, o excesso de cargas pode causar acidentes como tombamentos, danos mecânicos no veículo, prejudicar a qualidade das vias degradando a pista, entre outros problemas.

Para o corpo técnico, o quesito da modernização/ logística é o segundo maior argumento para a mudança de localidade acontecer. Por ser um complexo construído na década de 60, sua infraestrutura encontra-se ultrapassada para os serviços e o seu tamanho não comporta a demanda atual.

Para esse trabalho a mudança de localidade é vista como benéfica em solucionar essa primeira questão. Um novo entreposto, teria infraestruturas adequadas para os tamanhos dos caminhões de porte grande, acesso facilitado e novo horário para entrada e descarga de produtos.

2. Questão do tráfego de veículos leves.

Devido a sua localização entre as Marginais Pinheiros e Tietê, os consumidores chegam ao local facilmente, por meio das vias rápidas. Diferente do caso dos veículos pesados, no qual seria benéfico a mudança, para os veículos leves a mudança não é bem vista.

Para Margarete Boteon (2018) existem três principais entraves para a modernização do complexo: a infraestrutura ultrapassada, gestão administrativa ineficiente e pouco interesse e incentivo governamental. Para essa autora, a privatização do complexo seria uma forma de melhorar as instalações e a logística, tendo melhores produtos e valores.

Como Rolnik (2017) pontua, grande parte dos consumidores que utilizam o sistema atacado está na região do centro expandido. Ao mudar o complexo de local, os consumidores teriam que enfrentar uma distância maior até no novo entreposto, podendo acarretar mais trânsitos nas vias secundárias e um possível aumento dos valores dos produtos.

Aumentar o percurso do produto não é visto como uma boa solução, ainda mais no contexto atual do país. Os consumidores atacadistas teriam que dispor mais tempo dentro dos veículos, dessa maneira para a mudança ser benéfica, o tempo dentro do novo entreposto teria que ser menor com mercadorias com qualidade e preços menores.

3. Modernização/ Logística

No entanto, é possível fazer uma modernização dentro do atual espaço, melhorando o sistema operacional com rampas de carga e descarga, melhor controle da entrada e saída dos caminhões, dinamizando a circulação interna do complexo entre outras soluções. Mas, para isso, a gestão interna precisa ser eficiente, adaptar o complexo as novas tecnologias que já existem. Porém, como o cargo de diretor é por indicação do presidente da república em exercício, fica distante do setor administrativo comprometido em realizar essas mudanças.

Não foram encontrados estudos de viabilidade financeira de uma ou de outra situação. Assim, esse trabalho não buscou apresentar valores comparativos entre realizar obras internas no atual complexo ou realizar um novo complexo.

4. Varejão

O varejão faz parte do complexo desde 1980 e é nele que muitos moradores da Vila Leopoldina e dos bairros da região fazem a feira da semana. Para esse trabalho, os encontros gerados no vare-

jão remete a parte mais humana e interessante do complexo.

No projeto do novo entreposto, em Perus, o sistema do varejo não é abordado tendo apenas a implantação do sistema atacado. Uma perda muito grande não só para os consumidores que utilizam o varejo, mas também para os feirantes que vendem seus produtos nas feiras.

tando um novo espaço, seria possível atrair novos frequentadores.

Mesmo com a abertura de mercearias, sacolões e mercados que facilitam a compra de verduras e legumes, muitas pessoas preferem ir até a CEAGESP para comprar seus produtos frescos. Durante as entrevistas de 2021, muitos clientes preferem comprar seus produtos no complexo em razão da enorme variedade de produtos, o frescor e o poder de barganhar.

É interessante observar que nos varejões o contato entre as pessoas é maior. Como os clientes possuem o costume de comprar sempre no local existe uma relação de amizade entre comerciantes e consumidores, mantendo a história do complexo de família em família.

5. Manutenção dos clientes

Por meio das entrevistas de 2021, a maioria dos clientes disse ser contra a mudança de localidade, alegando que não iriam até o novo destino em função da distância. No entanto, a parte atacadista entrevistada em 2003/2004 alegou que percorreria uma maior distância se o tempo dentro do complexo fosse menor e o sistema interno melhorasse.

Para esse trabalho, a manutenção dos clientes é vista com um problema em ambos os cenários apresentados, as entrevistas de 2021 mostram que existe falta de incentivo da diretoria em atrair novos consumidores. Mesmo no segundo e terceiro cenário, as novas infraestruturas e mudanças teriam que abordar novos tipos de clientes e usuários, sendo necessário investimento para a manutenção dos clientes e atrair novos.

6. Convivência entre equipamento e vizinhança

Como mostrado, a Vila Leopoldina vem passando por enormes mudanças nos padrões de uso e ocupação e de classe social. Em razão da explosão de construções de condomínios fechados, a população local acredita que a CEAGESP é um local subutilizado, apoiando a mudança de localidade.

Como consequência da pressão dos especuladores nas terras das margens do Rio Pinheiros, a gleba pertencente ao complexo é muito disputada como visto no trabalho. A saída do complexo beneficiaria os empresários que iram lucrar com a valorização do bairro e dos moradores que desejam se autossegregar.

A permanência do complexo ou de sua metade seria benéfica para evitar que o processo de gentrificação que acontece no bairro se intensifique, além disso, existem formas de melhorar a integração do complexo com o entorno, melhorando a infraestruturas ofertadas e trazendo novas conexões com a população.

A problemática acerca disso é que grande parte do público do varejo, mesmo tendo esse sistema, não iria ao novo complexo, sendo necessário uma enorme campanha para atrair novos consumidores. Para o corpo técnico, melhorando as infraestruturas e apresen-

7. Preço dos produtos

Atualmente, a CEAGESP é referência nos preços dos produtos hortifruti granjeiros e, segundo o relatório de gestão de 2020,

o ETSP comercializou cerca de 3.059.662 toneladas de produtos no mesmo ano. Esse dado mostra como o preço é um fator de importância que precisa ser analisado.

Para Rolnik (2017), privatizar a rede e mudar de localidade pode acarretar aumento nos preços dos produtos, uma vez que os comerciantes teriam que gastar mais combustível até a zona norte. Além disso, devido as novas instalações, os permissionários teriam que adequar os valores dos produtos de acordo com as novas instalações.

Como mostrado no capítulo 3, na figura 20, a ocupação e expansão do bairro da Vila Leopoldina sofreu um forte impacto com a implantação da CEAGESP. Por causa do complexo, o bairro foi ganhando espaço na cidade, teve melhoramentos nas infraestruturas básicas e investimentos tanto públicos e privados.

As famílias que ainda utilizam esse equipamento passam para as suas gerações o que é a ida semanal a feira. Durante as visitas de campo era comum ver crianças, adolescentes, idosos e adultos percorrendo as barracas e aproveitando o que aquele espaço poderia dar.

Por meio das entrevistas de 2021, um funcionário da rede comentou que os valores dos novos galpões seriam maiores. Logo, na troca de localidade, os permissionários teriam que pagar um valor a mais pelos galpões.

No entanto, o professor Décio Zylbersztajn (2019) coloca que a rede CEAGESP consegue controlar os preços dos alimentos mesmo com a privatização e a mudança de localidade. A equipe técnica que atua na CEAGESP é muito boa e já tentaram criar formas de padronização e de classificação dos produtos. Porém, foram barradas pelos empresários que se beneficiam da ausência de um sistema de classificação bem estruturado.

O espaço da Vila Leopoldina mostra a importância dos espaços públicos em gerar encontros, com vários tipos de classes sociais, gêneros e raças no mesmo ambiente. Além disso, o programa social “banco de alimento”, ajuda inúmeras famílias do entorno com alimentos do dia a dia. Tirar o complexo e o sistema de varejo é contribuir com a gentrificação, padronização e a valorização do bairro.

A privatização pode melhorar os índices sanitários e por consequência produtos melhores, com menos desperdício. Se bem feita, teria um avanço na precificação dos produtos e na qualidade deles. Para esse trabalho, é importante manter os preços produtos e, antes de qualquer mudança, seria necessário mostrar os planos de ação para evitar o aumento e a perda de clientes.

8. Importância histórica e da Arquitetura

Além disso, o complexo conta com uma arquitetura modernista pioneira, o pavilhão MLP foi construído com concreto protendido e armado. O escritório de Figueiredo Ferraz, foi responsável pelo desenvolvimento de tecnologias nacionais de concreto protendido. Porém, esse projeto de infraestrutura não teve nenhuma forma de reconhecimento, mesmo sendo exemplo para outros centros de abastecimento e por suas soluções técnicas e construtivas. Dado isso, o tombamento do pavilhão não é aprovado e para esse trabalho, as relações sociais e a história do complexo são fatores que precisam ser preservados.

Após todas as considerações anteriores, pode-se concluir que realizar um novo entreposto precisa ser de interesse da cidade e dos cidadãos. Os quadros SWOT, desenvolvidos no sexto capítulo, mostram que as potencialidades presentes no atual entreposto, na perspectiva dos usuários, trabalhadores e da administração, contam com a permanência do complexo, desde de que reformas e melhorias internas sejam realizadas.

bairro bem como as condições de urbanidade.

A principal finalidade desse projeto é qualificar as infraestruturas oferecidas, atraindo novos públicos, tipos de uso e ocupação, por meios dos critérios de urbanidade e vitalidade que serão desenvolvidos não só no complexo, mas também na região de seu entorno.

No entanto, em alguns quesitos a mudança de localidade é benéfica, principalmente para os consumidores e permissionários do sistema atacado e para os caminhoneiros. De fato, a mudança pode acarretar em um sistema logístico melhor, evitando congestionamento de veículos pesados na cidade, perda de menos produtos e produtos com qualidade.

Esse projeto busca preservar a história do complexo, os usos e ocupações existentes que acontecem nos festivais e na feira do varejão e os elementos arquitetônicos como o pavilhão MLP, o silo Jaguaré e a torre do relógio. Todos esses itens foram integrados na nova configuração da gleba, para que o público existente e o novo possam desfrutar das ambiências e a gleba por inteira.

Assim, o terceiro cenário consegue abranger melhor todos os itens explicados acima. O sistema de varejo é muito importante para manter as relações sociais já existentes e, além disso, a arquitetura e os programas sociais já consolidados seriam preservados.

Mesmo com o sistema atacado em outra região, o terceiro cenário conta com as feiras do varejão e galpões para armazenamento dos produtos. Logo os alimentos que seriam descartados iriam para o banco de alimentos e os programas com escola do sabor seriam mantidas e novos programas possam ser criados.

Cada diretriz foi elaborada para contemplar os critérios de urbanidade e assim conseguir conectar a gleba com o bairro. Analisando o complexo e seu entorno, segundo os critérios do quadro 01, temos um local no qual o veículo é valorizado com ruas largas e calçadas nos tamanhos mínimos, fazendo do entreposto um local segregado do bairro com pontos internos com bons graus de urbanidade e outros com baixa urbanidade.

Isso posto, foi desenvolvido um projeto de intervenção urbana que atue no terceiro cenário apresentado e, dessa maneira, a parte onde possuem afetos, memórias e identidade seriam preservadas com o varejo e os programas sociais já existentes. Para as glebas livres resultantes da saída do atacado, foi desenvolvido um plano de diretrizes, melhorando a integração do entreposto com o

Em razão das feiras e do sistema atacado, o entreposto conta com diversas pessoas, porém os usos ficam restritos na parte central da gleba (entre a entrada principal até o pavilhão MLP). Diante disso, o projeto final tem como objetivo melhorar os índices de urbanidade para assim conseguir uma gleba diversificada, acessível, com muitos usos, com o pedestre valorizado e com espaços com qualidade, respeitando a história do local e conectar a gleba com seu bairro.

REFERÊNCIAS PROJETUAIS

As referências projetuais foram escolhidas tendo em vista a formulação de diretrizes e como inspiração arquitetônica e paisagística.

8.1. Mercado do Bolhão

O mercado do Bolhão localiza-se na cidade de Porto, em Portugal. O Projeto foi desenvolvido em 1837 e inaugurado em 1839. Foram realizadas várias intervenções de melhoria no mercado, sendo que em 1914 o atual prédio foi erguido. O prédio passou por uma revitalização em 1984 devido a algumas patologias construtivas graves, vendo a necessidade de revitalizar o espaço de acordo com o mercado.

O concurso tinha como base manter o caráter geral do edifício, respeitando os aspectos formais e funcionais, acrescentando novas funções a espaços perdidos mantendo o mercado tradicional (figura 45). O escritório vencedor, contemplou a manutenção de todo edifício, mantendo o comércio tradicional e implantou novas infraestruturas para comercialização de outros produtos, adicionando um museu e auditórios no local.

Fonte: Mercadobolhao.pt, 2021.

Figura 46: Interior do Mercado do Bolhão

Figura 45: Fachada do Mercado do Bolhão

Fonte: Mercadobolhao.pt, 2021

Em 2006, foi considerado um Imóvel de Interesse Patrimonial, sendo referência pelos seus valores arquitetônicos (figura 46), artísticos históricos, simbólicos cultural e social. Em 2013, foi classificado como Monumento de Interesse Público, ele é um testemunho sociológico das tradicionais formas de comércio (as feiras) e da sua possível conjugação com o comércio moderno (figura 47 e 48), integrando-se num dos quarteirões urbanos mais dinâmicos do Porto (figura 49), e constituindo importante fator identitário da cidade (MERCADO BOLHÃO, 2021).

Figura 48: Planta baixa e serviços internos

Fonte: Rui Paulo Miranda Saraiva, 2018

Figura 47: Planta baixa e serviços internos

Fonte: Mercadobolhao.pt, 2021. Modificado pela autora (2021)

Figura 49: Corte esquemático do Mercado do Bolhão

Fonte: Archdaily, 2021

O mercado desde 2015,está sendo restaurado e modernizado, o valor das reformas ficaram em torno de 22 milhões de euros, com instalação de aquecimento artificial, coberturas no piso inferior e acesso direto ao metrô. Para não parar a comercialização dos produtos, abriu um mercado temporário (figura 50) fixou-se no Centro Comercial La Vie.

Figura 51:Obras internas

Figura 50: Mercado temporário

Em dezembro de 2019, a Câmara do Porto anunciou que as obras (figura 51), que seriam entregues em 2020, seria prolongada devido alguns problemas construtivos. O arquiteto Nuno Valentim, no podcast “ No País dos Arquictetos” realizado em 18 de maio de 2021 pela plataforma ArchDaily, aborda questões sobre a reabilitação do Mercado do Bolhão dizendo:

O Bolhão, mais do que uma jóia da cidade, faz parte da Alma da cidade. Portanto, tem uma dupla classificação. Ele é classificado fisicamente (isto é materialmente) pelo edifício e com a autoria de António Correia da Silva, um arquitecto camarário com formação Beaux-arts parisiense e foi também colega de José Marques da Silva. Por outro lado, tem uma classificação imaterial porque a actividade de mercado de frescos municipal também é classificada. Ou seja, tudo o que acontece a nível de trocas e de encontros entre pessoas é outro valor que o Estado reconhece como valor intrínseco, por isso eu acho muito im-

Fonte: Porto.pt, 2021

Fonte: mercadobolhao.pt, 2021

portante quando temos de actuar num edifício que tem esta dupla classificação. Nós temos de estar atentos a esta duplicidade e, paradoxalmente, a preservação destes dois valores – o edifício e a actividade – podem eles próprios implicar sacrifícios. (BARATTO, ROMULLO, 2021, p. 2)

8.2. Mercado da Ribeira

Localizado no cais de Sodré, em Lisboa Portugal, foi inaugurado em 1882 o edifício do Mercado da Ribeira. Com cerca de 10 mil m², tinha a função de abastecer a capital, porém perdeu sua função com a criação do Mercado Abastecedor da Região de Lisboa. O projeto de revitalização foi idealizado pela revista Time Out que ganhou o concurso em 2010 com direito a explorar o espaço por 20 anos. O ponto central do projeto foi unir esse espaço tradicional com gastronomia (figura 52 e 53), lazer e cultura.

Figura 52: Fachada do Mercado da Ribeira

Fonte:Viagem.estadão.com.br, 2014

Figura 53: Fachada do Mercado da Ribeira

Fonte: viagem.estadão.com.br, 2014

O projeto conta com três fases, sendo a primeira a abertura da nova praça gastronômica, localizada no térreo do edifício, concluída em 2014. Ao todo são 30 espaços comerciais e uma área de alimentação com 750 mesas. A segunda fase do projeto é a reforma do piso superior.

Esse projeto foi desenvolvido uma vez que a área dos Cais de Sodré vem passando por um processo de revitalização, antes era uma zona degradada e sem usos. Atualmente reúne bares descolados, baladas com uma cena noturna muito intensa, atraindo muitos turistas.

Figura 54: Planta humanizada do Mercado da Ribeira

Fonte: Panfleto do Mercado da Ribeira, 2021

Conta com mais de 40 espaços (figura 54), sendo 24 restaurantes, 8 bares, áreas comerciais e sala de espetáculos com espaços para aulas e workshops de gastronomia. Por ser um mercado tradicional (figura 56), há setores de vendas de carnes, peixes, frutas e flores.

Figura 55: Interior do Mercado da Ribeira com os restaurantes

Fonte: archtrends.com/blog/mercado-da-ribeira-ganha-ar-industrial-para-funcionar-como-espaco-sociocultural/, acesso em 23/02/2022

Figura 56: Interior do Mercado da Ribeira, parte da feira

Fonte: archtrends.com/blog/mercado-da-ribeira-ganha-ar-industrial-para-funcionar-como-espaco-sociocultural/, acesso em 23/02/2022

Nos anos de 2001, foi inaugurado o novo piso, sendo um espaço voltado à vertente social, cultural e recreativa (figura 55 e 57). Entre eles estão os Bailes da Ribeira e espetáculos musicais diversos.

Figura 57: Módulos das barracas móveis

Fonte: triplinfinitori, 2022

A revitalização do Mercado da Ribeira não só criou um espaço novo, mas conseguiu revitalizar todo o bairro do cais de Sodré. É calculado cerca de mais de três milhões de visitantes, dando vida e movimento ao litoral de Lisboa.

Segundo o blog archtrends, considera o projeto um sucesso, uma vez que o grupo Time Out- que realizaram o projeto- tem previsão de expansão do conceito para o mundo iniciando em Nova York e Miami. Atualmente o Mercado da Ribeira é um dos principais destinos em Portuga.

8.3. Reabilitação da Orla Minhang

Essa proposta ambiciosa aconteceu na China em 2021, no distrito de Minhang de Shangha. Em 24 meses o distrito ganhou nova vida, a cidade composta de armazéns industriais de baixa qualidade e com muitas edificações abandonadas tornou-se uma mistura de usos comerciais, tecnológicos e institucionais conectados pelo parque urbano.

Figura 58: Vista superior do bairro.

Fonte: archdaily.com.br, 2021

Segundo a reportagem do ArchDaily, as margens do rio são espaços abertos com empreendimento modernos nos arredores. A proposta cria um ambiente recreativo de 750 m de comprimento que atende ao desejo do governo e da comunidade por uma sensação de lugar que facilite melhores conexões de pedestres e promova um ambiente de vida mais sustentável (figura 58 e 59).

Figura 59: Vista superior humanizada

Fonte: ArchDaily.com.br, 2021

O conceito do projeto parte de algo simples que são as algas diatomáceas, sua forma e sua função de limpar as águas naturalmente trouxeram leveza para o projeto. A ponte, figura 60, que liga as margens do rio são objetos tridimensionais que imitam a forma da diatomácea. O projeto conta com faixas verdes contínuas de trilhas para caminhadas, corridas e bicicletas. São projetadas três passarelas de pedestres que unem as comunidades residencial, educacional e empresarial.

Figura 60: Passarela

Figura 62:Paisagismo e mobiliário

Fonte: ArchDaily.com.br, 2021

O paisagismo (figura 61, 62 e 63) foi projetado em camadas de quatro zonas distintas que melhoram as vistas e criam acessibilidade ao rio. As zonas lineares assumem uma forma ribeirinha e abrigam áreas inovadoras de atividade com gramados, cafés, um parque esportivo e praça de eventos.

Figura 61:Paisagismo e mobiliário

Fonte: ArchDaily.com.br, 2021

Fonte: ArchDaily.com.br, 2021

Figura 63: Paisagismo e mobiliário

Fonte: ArchDaily.com.br, 2021

Os mobiliários foram pensados para acessibilidade e conforto dentro desse ambiente, o colaborador do projeto Stephen Pimbley diz que o projeto Minhang exemplifica como o espaço aberto urbano pode ser um fator chave na regeneração cívica e na sustentabilidade social. Trazendo uma nova vida à orla e fornece um ambiente seguro e atraente que convida residentes, estudantes, visitantes e empresários a descobrirem estes espaços e comemorar o seu renascimento.

FINAL 9

PROJETO

Com base nos levantamentos, o plano de intervenção urbana para a gleba da CEAGESP foi dividido em duas partes. A primeira consiste em um plano urbanístico com diretrizes macros para a gleba que será desocupada e a região de entorno. A segunda parte dispõe de um plano urbano mais específico, para os edifícios do complexo que vão permanecer na Vila Leopoldina, tornando-se um espaço multifuncional, respeitando a história do entreposto e os afetos das pessoas para com o lugar.

O plano urbano foi desenvolvido para atender as demandas do bairro e do entorno (figura 64) e as diretrizes macros e específicas contemplam os índices de urbanidade e vitalidade discutidos no capítulo um deste trabalho.

O plano diretor estratégico (PDE) da cidade de São Paulo define uma série de diretrizes, estratégias e medidas para ordenar as transformações do município, implicando regras tanto para o poder público, quanto para a iniciativa privada. O principal objetivo do PDE é ter uma cidade mais democrática, inclusiva e com qualidade de vida.

Os dois principais objetivos desse projeto são: conectar a parte remanescente da CEAGESP com o bairro e manter as tradições, usos, costumes e sua história. O presente projeto utiliza as diretrizes do PDE para maximizar os objetivos citados acima, articulando políticas setoriais e contemplando as questões urbanísticos-ambientais nos aspectos do bairro e de seu entorno.

2022

Figura 64: localização da CEAGESP na escala da cidade

Fonte: autoria própria,

Fonte: Autoria própria, 2022

Por meio da figura 65, podemos observar a extensão da gleba e visualizar os edifícios existentes. Como já mencionado, o fluxo de usuários é predominante na parte central no entreposto, uma vez que os galpões localizados nas extremidades da gleba tem acesso restrito.

Diante disso, o loteamento das partes remanescentes (figura 66) foi projetado para atrair diversidade de usos e de constru-

ções, valorizar o transporte público (ônibus e trem), incentivar a mobilidade ativa, pedonal e por meio do uso de bicicleta, criação de jardins de chuva como medida paliativa para os alagamentos na região, áreas de habitação de interesse social e privada, mesclando habitação, comércio e serviços. Além disso, áreas verdes, um sistema viário compacto, aproveitando as vias de entorno como Av. Gastão Vidigal e Av. Dra. Ruth Cardoso. O loteamento da gleba está representado na figura 67.

Figura 66: mapa dos edifícios remanescentes

Fonte: autoria própria, 2022

A tabela 01 contém os parâmetros urbanísticos propostos para o terreno, pensados de maneira a contemplar as diretrizes do projeto. Por meio desta tabela foi possível estimar a densidade de população residente e de usuários.

Para calcular a estimativa de população tanto residente e usuária da gleba foi adotado o cenário de todos os lotes com seu potencial construtivo máximo. Por meio dos parâmetros urbanísticos, tais como: taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e potencial construtivo presente na tabela 01, é possível calcular o número de moradores e trabalhadores, dividindo as áreas construtivas compatíveis resultantes por índices médios de área computável por emprego e por unidade residencial. O anexo A, demostra o cálculo da densidade de população residente e de empregos, a partir dos parâmetros urbanísticos adotados para o projeto.

Segundo o cálculo temos aproximadamente 15.900 moradores e 26.800 empregos. A relação emprego/ habitantes na gleba fica em 1,69, enquanto a densidade demográfica da gleba, considerando o valor total da gleba em 700.000 m² temos 22.714,28 hab/ km².

Vale ressaltar que os dados foram extraídos no máximo aproveitamento do lote, dificilmente todos os lotes da gleba serão aproveitados no seu máximo. Além disso, os lotes em uso misto podem ter uma porcentagem diferente, sendo voltado para maior porcentagem de uso residencial ou não.

Já a tabela 02 mostra em porcentagens a quantidade de áreas verdes, lote institucional, sistema viário, jardim de chuva e para os lotes de acordo com o loteamento proposto.

1 10.741,33 1,534475714

2 9.943,08 1,42044

3 16.206,28 2,315182857

Uso Misto ZONA MISTA 70% 2 21482,66 28 m 50% 20%

residencial: 1 vaga por unidade habitacional não residencial: 1 vaga a cada 70 m² 25%

Uso Misto ZONA MISTA 70% 2 19886,16 28 m 50% 20% residencial: 1 vaga por unidade habitacional não residencial: 1 vaga a cada 70 m² 25%

Uso Misto ZONA MISTA 70% 2 32412,56 28 m 50% 20% residencial: 1 vaga por unidade habitacional não residencial: 1 vaga a cada 70 m² 25%

4 160.373,81 22,91054429 Multifuncional ZEPEC 1 160373,81 ATUAL 20% 670 vagas 50%

5 12.277,55 1,753935714 Uso Misto ZONA MISTA 70% 2 24555,1 28 m 50% 20% residencial: 1 vaga por unidade habitacional não residencial: 1 vaga a cada 70 m² 25%

6 11.339,29 1,619898571 Uso misto ZONA MISTA 70% 2 22678,58 28 m 50% 20% residencial: 1 vaga por unidade habitacional não residencial: 1 vaga a cada 70 m² 25%

7 11.260,50 1,608642857 Institucional AI 70% 4 45042 20 m 50% 1 vaga a cada 70 m² 50%

8 6.550,36 0,9357657143 Uso Misto ZONA MISTA 70% 2 13100,72 28 m 50% 20% residencial: 1 vaga por unidade habitacional não residencial: 1 vaga a cada 70 m² 25%

9 6.198,18 0,8854542857 Uso Misto ZONA MISTA 70% 2 12396,36 28 m 50% 20% residencial: 1 vaga por unidade habitacional não residencial: 1 vaga a cada 70 m² 25%

10 6.251,06 0,8930085714 Comercial ZONA DE CENTRALIDADE 70% 2 12502,12 48 m 50% 25% 1 vaga a cada 70 m² 25%

11 6.128,99 0,87557 Comercial ZONA DE CENTRALIDADE 70% 2 12257,98 48 m 50% 25% 1 vaga a cada 70 m² 25%

12 11.026,41 1,575201429 Institucional AI 70% 4 44105,64 20 m 50% 1 vaga a cada 70 m² 50%

13 10.422,52 1,488931429 Uso Misto ZONA MISTA 70% 2 20845,04 28 m 50% 20% residencial: 1 vaga por unidade habitacional não residencial: 1 vaga a cada 70 m² 25%

14 4.558,65 0,6512357143 Uso Misto ZONA MISTA 70% 2 9117,3 28 m 50% 20% residencial: 1 vaga por unidade habitacional não residencial: 1 vaga a cada 70 m² 25%

15 3.658,12 0,5225885714 Uso Misto ZONA MISTA 70% 2 7316,24 28 m 50% 20% residencial: 1 vaga por unidade habitacional não residencial: 1 vaga a cada 70 m² 25%

16 8.572,84 1,224691429 Habitação Social ZEIS 5 80% 4 34291,36 28 m 50% 1 vaga por unidade habitacional

17 8.645,41 1,235058571 Habitação Social ZEIS 5 80% 4 34581,64 28 m 50% 1 vaga por unidade habitacional

18 7.860,70 1,122957143 Uso Misto ZONA MISTA 70% 2 15721,4 28 m 50% 20% residencial: 1 vaga por unidade habitacional não residencial: 1 vaga a cada 70 m² 25%

19 7.566,00 1,080857143 Institucional AI 70% 4 30264 20 m 50%

1 vaga a cada 70 m² 50%

20 3.579,88 0,5114114286 Comercial ZONA DE CENTRALIDADE 70% 2 7159,76 48 m 50% 25% 1 vaga a cada 70 m² 25% 21 7.895,55 1,127935714 Habitação Social ZEIS 5 80% 4 31582,2 28 m 50%

1 vaga por unidade habitacional

22 7.994,47 1,142067143 Institucional AI 70% 4 31977,88 20 m 50% 1 vaga a cada 70 m² 50% 23 9.416,35 1,345192857 Habitação Social ZEIS 5 80% 4 37665,4 28 m 50%

1 vaga por unidade habitacional 24 8.893,69 1,270527143 Habitação Social ZEIS 5 80% 4 35574,76 28 m 50%

1 vaga por unidade habitacional 25 7.769,68 1,109954286 Uso Misto ZONA MISTA 70% 2 15539,36 28 m 50% 20% residencial: 1 vaga por unidade habitacional não residencial: 1 vaga a cada 70 m² 25%

26 3.628,25 0,5183214286 Tecnologia ZDE-2 50% 2 7256,5 28 m 50% 20% não residencial: 1 vaga a cada 70 m² 70% 27 7.163,99 1,023427143 Tecnologia ZDE-2 50% 2 14327,98 28 m 20% não residencial: 1 vaga a cada 70 m² 70%

28 9.445,20 1,349314286 Uso Misto ZONA MISTA 70% 2 18890,4 28 m 50% 20% residencial: 1 vaga por unidade habitacional não residencial: 1 vaga a cada 70 m² 25% 29 8.897,46 1,271065714 Uso Misto ZONA MISTA 70% 2 17794,92 28 m 50% 20% residencial: 1 vaga por unidade habitacional não residencial: 1 vaga a cada 70 m² 25% 30 3.935,82 0,56226 Uso Misto ZONA MISTA 70% 2 7871,64 28 m 50% 20% residencial: 1 vaga por unidade habitacional não residencial: 1 vaga a cada 70 m² 25% 31 6.910,35 0,9871928571 Tecnologia ZDE-2 50% 2 13820,7 28 m 20% não residencial: 1 vaga a cada 70 m² 70% 32 17.713,93 2,530561429 Tecnologia ZDE-2 50% 2 35427,86 28 m 20% residencial: 1 vaga por unidade habitacional não residencial: 1 vaga a cada 70 m² 70% 60,40367143 847820,03 ZONA MISTA #ERROR! Fonte: autoria própria, 2022

Tabela 02: Porcentagem dos índices urbanísticos

PORCENTAGENS

ÁREA VERDE 15,92%

LOTE INSTITUCIONAL 5,47%

SISTEMA VIÁRIO 24,65%

JARDIM DE CHUVA 2,79%

LOTES 51,17% TOTAL 100,00%

Fonte: autoria própria, 2022

A figura 67 mostra o loteamento da gleba, foram projetados 32 lotes para uso residencial, não residencial, áreas verdes e lotes institucionais. Para isso foi utilizado o manual de orientação de parcelamento do solo da prefeitura de São Paulo de 2009, onde a área total do lote deve ter no mínimo 15% de áreas verdes, 20% de sistema viário e 5% para lotes institucionais. Conforme a tabela 2, esses índices foram contemplados.

O desenho do lote segue a ortogonalidade e simetria já existente da gleba, o traçado do sistema viário foi baseado nas vias internas que existem no atual espaço. Além disso, o projeto do PIU Vila Leopoldina- Villa Lobos foi utilizado como guia, para manter a mesma linguagem entre os projetos. Nessa caso, o boulevard prolonga-se tanto dentro da gleba da CEAGESP e no sentido da Av. José César de Oliveira.

O lote 04 manter a sua estrutura original tanto com os prédios existentes e as vias de circulação. Por conta disso, é o maior lote do projeto tendo o pavilhão MLP como edificação central.

9.1 Projeto de Intervenção Urbana

Por meio da leitura do PDE de 2014, o artigo 136 afirma que os projetos de Intervenção Urbana (PIU) devem apresentar propostas de transformações urbanísticas, econômicas e ambientais nos perímetros onde forem aplicados os instrumentos de ordenamento e reestruturação urbana. Assim, os PIUs devem indicar os objetivos prioritários da intervenção, as propostas relativas a aspectos urbanísticos, ambientais, sociais, econômico-financeiros e de gestão democrática:

I- estudo do perímetro para a realização do Projeto de Intervenção Urbana;

II- Indicações, por meio de mapas, desenhos ou outras formas de representação visual, das intervenções propostas;

III- indicações, por meio de quadros, mapas, desenhos ou outras formas de representação visual, dos parâmetros de controle do uso, ocupação e parcelamento do solo propostos, quando aplicável, para o perímetro do Projeto de Intervenção Urbana; IV- intervenções urbanas para melhorar as condições urbanas, ambientais, morfológicas, paisagísticas, físicas e funcionais dos espaços públicos;

V- atendimento das necessidades habitacionais e sociais da população de baixa renda residente na área, afetada ou não pelas intervenções mencionadas no inciso anterior, com prioridade para o atendimento das famílias moradoras de favelas e cortiços que possam ser realocadas;

VI- instalação de serviços, equipamentos e infraestruturas urbanas a serem ofertadas a partir das demandas existentes, do incremento de novas densidades habitacionais e construtivas e da transformação nos padrões de uso e ocupação do solo; VII- soluções para as áreas de risco e com solos contaminados; VIII- estudo sobre a viabilidade econômica das intervenções propostas na modelagem urbanística com estimativas de custo, previsão das dificuldades de execução e avaliação dos impactos positivos e negativos decorrentes das intervenções propostas sobre a economia local;

IX - estratégias de financiamento das intervenções previstas na modelagem urbanística, com identificação de fontes de recursos passíveis de serem utilizadas e proposta, se for o caso,

de parcerias com outras esferas do setor público e com o setor privado para a implantação das intervenções previstas;

X - priorização do atendimento das necessidades sociais, da realização das intervenções urbanas e da realização dos investimentos previstos;

XI -etapas e fases de implementação da intervenção urbana; XII - instrumentos para a democratização da gestão da elaboração e implementação dos projetos de intervenção urbana, com mecanismos de participação e controle social;

XIII - instrumentos para o monitoramento e avaliação dos impactos da intervenção urbana. (Plano Diretor de São Paulo, 2014 p. 87)

Diante disso, o projeto em questão se enquadra em um PIU, com foco em preservar a história da CEAGESP e do bairro, conectando a gleba com seu bairro novamente. A preservação de uma parte do complexo tanto dos elementos arquitetônicos, sociais e econômicos vão dar continuidade aos usos já existentes como o banco de alimentos, as feiras do varejão, o restaurante CEAGESP e a escola do sabor.

9.2 Diretrizes macros

As diretrizes macros foram divididas em 4 tipos: legislação, intervenção urbana, mobilidade e equipamentos.

9.2.1. Legislativa

I. Zona Mistas

Segundo o PDE de 2014, esse tipo de zoneamento tem como função promover usos residenciais e não residenciais, predominando o uso residencial, com densidade construtiva e demográfica baixa e média. A principal característica da zona mista é viabilizar a diversificação de usos, sendo uma zona que acomoda novos usos e preserva os antigos.

Essa primeira diretriz tende a aumentar a diversidade de usos, classes e de gêneros, podendo atingir bons graus de urbanidade no local. Diante disso, ao longo da gleba, os lotes com esse zoneamento aparecem em maior quantidade e no entorno das vias principais criadas e já existentes como a Av. Doutor Gastão Vidigal. Quanto maior a diversidade de comércios, serviços, estilos arquitetônicos, gabaritos maior a concentração de pessoas nas ruas, conforme os critérios de urbanidade estudados no capítulo 2.

II. Fachada Ativa

Esse parâmetro urbanístico tem como principal objetivo aumentar a diversidade e a densidade de pessoas e a qualidade dos espaços públicos. O PDE coloca que as fachadas ativas correspondem à exigência de ocupação da extensão horizontal da fachada por uso não residencial com acesso direto e abertura para o logradouro na interface entre as construções e os logradouros, promovendo a dinamização dos passeios públicos.

Ao utilizar as fachadas ativas nas zonas mistas é possível criar uma rede dinâmica de usos e ocupações na área térrea dos lotes, uma vez que os edifícios mistos possuem acesso aberto à população. Esses comércios térreos são dispostos sem recuo de frente mínimo com a construção no nível da rua, uma vez que as calçadas projetadas possuem 5m de largura.

III. Fruição pública

Esse parâmetro urbanístico tende a melhorar a qualidade urbana e ambiental, privilegiando o pedestre em suas atividades sociais, culturais e econômicas. A fruição pública acontece nos lotes como uma forma de circulação dos pedestres entre os edifícios, logo o lote não pode ser totalmente murado. Portanto foi escolhido um valor de 20% 1 da área para a fruição pública, independente do lote.

A figura 73 é um diagrama para exemplificar esses índices urbanísticos num lote misto (lote 03), com prédios existentes e com calçadas de 5m de largura.

1

Esse valor foi retirado do PIU-Vila Leopoldina- Villa Lobos.

Fonte: Autoria própria, 2022

IV. Ruas com tamanho mínimo

A gleba da CEAGESP encontra-se cercada por duas avenidas – fato que contribui para a segregação da gleba com o restante do bairro. Para melhorar essa situação, foi desenvolvido um projeto de vias que criam as unidades ambientais de moradias. Essas conseguem controlar o aumento do volume de veículos atravessadores do bairro, estabelecendo “ilhas de tranquilidade” e vias destinadas para maior números de veículos circulando (MALTA, 2003 p. 34). Dessa maneira o transporte público e outras formas de mobilidade como bicicleta e a pé são valorizados.

tra uma convivência pacífica e até produtora de uma animação da vida da rua quando há circulação de três veículos por minuto. Entretanto, o autor adverte que:

Aumentando para a faixa de três a oito veículos por minuto, o nível de perturbação passa a ser pior porém tolerável. mas quando o seu número aumenta para mais de oito por minuto, ou seja, um veículo a cada 7 a 8 segundos, entra-se na faixa de um nível ambiental da rua muito desagradável e os cidadãos abandonaram as ruas como espaço de convívio e se isolam dentro dos lotes e suas edificações, criando barreiras protetoras entre o espaço público degradado e o espaço privado. (MALTA, 2003, p. 32)

Candido Malta (2003), em seu livro reinvente seu bairro, discute como o sistema viário é importante para o planejamento urba-

Por esses argumentos foi desenvolvido um projeto viário com vias coletoras- 1 e 2 ( figura 70) que se conectam com as avenidas circundantes, sendo elas responsáveis pela maior concentração de

Figura 69: Corte humanizado

Fonte: Autoria própria, 2022

Por conta da relaçao entre esse projeto com o PIU Vila leopoldina- Villa Lobos, é proposto na região circulada em verde na- figura 70- um deslocamento da via. Assim as vias do projeto e do PIU se conectam de forma mais harmônica, gerando graus maiores de integração.

V. Quadras menores

Jane Jacobs (1961) defendia que as quadras curtas são um elemento gerador de diversidade urbana, uma vez que novos percursos podem ser criados dando acesso a várias direções, distribuindo os fluxos por ruas e deixando qualquer rua habitada e nunca deserta. Diferente das quadras longas, essas dificultam o acesso dos pedestres em ruas vizinhas, deixando algumas ruas mais movimentadas e outras vazias.

blica.

Já a quadra 30 é uma área verde destinada a ser um parque aberto ao público é previsto quadras poliesportivas, áreas para caminhadas entre outros. O lote 33 é maior por conta do silo do jaguaré que será mantido e transformado em um prédio de uso residencial. Além disso, essa quadra conta com usos não residenciais voltados a tecnologia, centros de pesquisa e industrias.

VI. Acessibilidade

Portanto, como quinta diretriz, foram realizadas na medida do possível quadras 100 m X 100 m, alguns lotes passam esse valor, porém nenhum passa de 150 m x 150m. A figura 69 mostra quais lotes são maiores ou menores de 10.000 m².

Essa diretriz analisa por meio dos mapas axiais a acessibilidade da gleba com o bairro e a distribuição de usos do solo. A teoria da Sintaxe busca descrever a configuração do traçado e as relações entre espaço público e privado (SABOYA, 2007). Por meio do mapa de integração global é possível prever os fluxos de pedestres e de veículos. Já a integração local identifica áreas com potencial para funcionar como estruturadoras de centralidades de bairros.

A quadra 4 possuem tamanho maior por conta da simetria do projeto e aos usos destinados a ela. Esse lote localiza-se a maioria dos edifícios remanescentes, mantendo os usos atuais preservados. Devido a isso essa quadra comporta quatro espaços para estacionamentos, tratamento paisagístico com espaços de lazer, descaso e comércios, 20 % do lote é destinado a fruição pública e um espaço livre- pavilhão MLP- para realização de eventos e a realização da feira do varejão e feira de flores.

A figura 72 mostra a integração atual da cidade de São Paulo, pode-se perceber que a gleba da Ceagesp está conectada a duas vias com integração média alta ( Av. Dr. Gastão Vidigal e Av. Dra. Ruth Cardoso) enquanto seu entorno está com integração média.

Quando se coloca o sistema viário proposto, as vias 1, 2 e 3 (figura 70) ficam bem integradas ao sistema existente, criando um corredor para usos comerciais e de fato conectar a gleba com o bairro. A via 3 conecta a gleba com o parque Vila Lobos, por meio dessa via é possível o fácil acesso de ambos os públicos entre os equipamentos.

As quadras 1, 3, 5, 6, 12 e 13, figura 71, são maiores porém os índices urbanísticos propostos dão a elas maiores permeabilidades, já que são quadras de uso misto com fachadas ativas e fruição pú-

Mapa realizado por Arlete Franscisco, 2022

O mapa axial de integração local do sistema atual, (figura 73) mostra como o a integração da gleba com o bairro é de média, média baixa integração. Quando o sistema viário proposto é inserido temos mudanças significativas, como a interação da Av. Dr. Gastão Vidigal e da Av. Imperatriz Leopoldina. Além disso, a via 1 que conecta a gleba com o parque Villa- Lobos tem uma integração média assim como a via 2 que liga a gleba com a Av. Dr. Gastão Vidigal.

Figura 73: Mapa axial de integração local

Mapa realizado por Arlete Franscisco, 2022

Por meio da análise temos que as vias que cortam a gleba e se ligam a Av. Dr Gastão Vidigal possuem uma integração muito boa com o bairro e a cidade, dessa maneira foi visto a necessidade de implantar áreas comerciais nessas regiões, sabendo que vão existir fluxos de veículos e pedestres. Também foi visto a melhora da conexão do bairro com a gleba, fator muito importante para esse projeto.

Essa diretriz foi criada para atender a demanda do polo tecnológico Jaguaré, do Instituto Butantã e das universidades do entorno como a USP e outras particulares. Os lotes destinados a esse zoneamento são o 26, 27 e 28 com uso misto.

VII. Zona Especial de Preservação Cultural- ZEPEC

Segundo o PDE essa zona é destinada a preservação, valorização e salvaguarda dos bens de valor histórico, artístico, arquitetônico, arqueológico e paisagístico. Para o projeto, essa zona assegura a história da CEAGESP do bairro e a preservação do pavilhão central, da torre do relógio e das edificações administrativa do complexo.

Ao mudar o zoneamento deste lote para ZEPEC, é possível tombar o pavilhão central, fato que será abordado nas diretrizes específicas do lote 4. Como o próprio PDE coloca, esse zoneamento é o que mais contribui para a preservação, já que restringe transformações.

VIII. Zona de Desenvolvimento Econômico- ZDE

Segundo o PDE essas zonas são partes do território com predominância de uso industrial, destinadas à manutenção, incentivo e modernização desses usos, às atividades produtivas de alta intensidade em conhecimento e tecnologia e aos centros de pesquisa aplicada e desenvolvimento tecnológico, entre outras atividades econômicas onde não deverão ser permitidos os empreendimentos imobiliários para uso residencial. O objetivo desse zoneamento é viabilizar polos produtivos relacionados à indústria de alta tecnologia.

A proposta é deixar os empregos gerados perto de suas moradias, criando habitações para estudantes e funcionários contemplados. O silo do Jaguaré sofrerá uma modernização para se tornar um prédio residencial.

A figura 74 mostra o zoneamento proposto, nele temos em verde as áreas verdes que são praças ou parques. Já os lotes 07, 12, 19 e 22 são de uso institucionais, destinado a ser o local dos equipamentos públicos conform a demanda do bairro e da região.

Os lotes 13, 16, 17, 21, 23 e 24 são para habitações de interesse social, nesse caso como o PIU Vila Leopoldina- Villa Lobos já atende a demanda da região, essas habitações serão destinadas para famílias de todo a região metropolitana.

Os lotes 26, 27, 31 e 33 são ZDE-2, enquanto os lotes 10, 11, e 20 são Zonas de Centralidades. Por fim os lotes 1, 2, 3, 5, 6, 8, 9, 13, 14 , 15, 18, 25, 28, 29 e 30 são de uso misto.

O zoneamento proposto leva em consideração as análises dos mapas axiais. Por meio da integração das ruas coletoras 1 e 2 e da Av. Dr. gastão Vidigal, foi proposto o uso misto ou o uso comercial, principalmente nessas regiões, já que o fluxo de pessoas e veículos são maiores maior.

9.2.2. Intervenção Urbana

X. Jardim de Chuva

IX. Calçadas Largas

Como a mobilidade dos pedestres é um dos pontos mais importantes para o projeto, as calçadas precisam ter no mínimo 5 m de largura. As calçadas largas permitem maior diversidade e qualidade dos espaços públicos- figura 75- tendo espaço para passagem, pontos de convivência com mobiliários urbanos e pontos de infraestrutura urbana.

Em razão da ineficiência da drenagem urbana na região e o assoreamento do Rio Pinheiros, a região sofre com enchentes. Como medida paliativa, até o governo municipal de fato corrigir esse problema, foi proposto um jardim de chuva para atuar na drenagem das águas em períodos chuvosos.

Figura 75: diagrama das calçadas

Por definição segundo “O projeto técnico: jardins de chuva” da empresa Associação brasileira de cimento Portland (ABCP), por meio do projeto Soluções para cidades, os jardins de chuva ou sistema de Biorretenção utilizam da atividade biológica das plantas e microrganismos para remover poluentes das águas pluviais e contribuir para a infiltração e retenção dos volumes de água precipitados. No caso de eventos de chuva que excedem a capacidade para a qual a estrutura foi projetada, o fluxo excedente é desviado da área e encaminhado diretamente para o sistema de drenagem.

Em função do assoreamento do Rio Pinheiros, a faixa de jardins de chuva fica concentrada na porção sul, mais próxima ao rio e alguns pontos localizados no mapa da figura 76 para atuar na drenagem dentro do lote. O corte humanizado, figura 77, exemplifica a construção desses jardins. Como proposta foi inserido no PIUVila Leopoldina- Villa Lobos, o jardim de chuva 06 e 07.

Fonte: autoria própria, 2022

Figura 76: Localização do jardim de chuva

Fonte: autoria própria, 2022

Figura 77: corte humanizado

XI. Iluminação e lixeiras públicas

Como visto ao longo deste trabalho, ambientes bem iluminados, com maior número de pessoas, geram maiores graus de urbanidade. Diante disso, os postes de iluminação pública serão dispostos a uma distância de 50 m um do outro, para iluminar tanto as vias de veículos quanto as vias de passagem para pedestres.

Fonte: autoria própria, com base no guia da empresa ABCP, 2022

VEGETAÇÃO UTILIZADA

O sucesso dos jardins de chuva é por conta das vegetações utilizadas, elas precisam ser boas em absorver água, serem maduras e serem nativas. Segundo a prefeitura de São Paulo, as vegetaçãoes usadas são: -Vedélias, -Grama-amendoim, -Agapantos brancos e azuis, -Grama-esmeralda, -Capim-do-texas verde e rubro, -Cordylines, -Ruélias roxas, -Biris vermelhos e amarelos, -Pau d’água.

-Ipês roxo, branco e amarelo-do-brejo, -Mirindibas, -Dedaleiras, -Alecrim-de-campinas, -Jerivás, -Araçás amarelos e roxos, -Coração-de-negro, -Sangra d’agua, -Paineiras.

Ambientes bem iluminados acarretam maior sensação de segurança, promovendo o uso dos espaços livres, gerando qualidade desses ambientes e diversidade. A proposta conta com dois tipos de postes: um alto para iluminar as vias de veículos e um médio para iluminação das vias de pedestres. Ambos os postes devem conter painéis solares para diminuir os gastos em energia elétrica e deixar as cidades mais sustentáveis.

Outra medida são lixeiras públicas a cada 50m ao longo das calçadas, uma medida de deixar o espaço público sempre limpo, incentivando as pessoas jogarem lixo no lixo. Para essa diretriz é necessário um projeto específico.

XII. Ponte que liga as margens do Rio Pinheiros

Essa diretriz propõe ligar as margens do Rio Pinheiros por meio de uma ponte apenas para pedestres e bicicletas. Essa medida surge para facilitar o acesso dos moradores da favela do Jaguaré aos equipamentos e serviços que são propostos na gleba da CEAGESP. As figuras 78 e 79 representam essa diretriz.

XIII. Tratamento paisagístico da margem do rio pinheirosParque Linear

Essa diretriz tem como objetivo melhorar as condições do

leito do Rio Pinheiros. Em função da poluição, os bairros ao redor sofrem com o mau cheiro fruto da decomposição de resíduos domésticos, infestação de mosquitos e no verão o transbordamento causando enchentes.

Esse tratamento conta com a recuperação das suas matas ciliares, com vegetações, figura 78 e um mecanismo de baixo custo denominado aerador venturi. Esse mecanismo foi proposto por estudantes da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (PoliUSP) com a proposta de aumentar a concentração de oxigênio na água, eliminando assim as bactérias anaeróbias e aumentando a quantidade das aeróbias no local- aquelas que necessitam do oxigênio para sobreviver e que não eliminam os gases responsáveis pelo mau cheiro (SANTOS, C, SÁ, ANTUNES, FREITAS, SILVA e SANTOS, H, 2017).

Além de melhorar as condições dos cursos d’ água, essa diretriz tende a criar melhores condições para os pedestres e para o transporte público por meio do trem. A ciclovia existente possui baixo fluxo, ao melhorar as condições da paisagem urbana é esperado um maior fluxo. Outro ponto muito importante com essa diretriz é conectar as estações de trem principalmente a estação Ceasa- Villa Lobos- Jaguaré e Cidade Universitária.

Como previsto no projeto, os lotes 26, 27, 31 e 32 são ZDE-2, para complementar a zona tecnológica do Jaguaré e a Cidade Universitária. Fazer o tratamento paisagístico dessa área, criando caminhos seguros, iluminados nas margens do rio atraem esse público a utilizarem outras formas de transporte. Isso pode ser visto na figura 78 e 79, sendo uma imagem final do projeto.

Figura 79: Imagem ilustrativa da ponte

Fonte: autoria própria, 2022

XIV. Muros permeáveis, taxa de muro

Atualmente, o complexo da CEAGESP é totalmente cercado por muros de concreto, rígidos e altos, afastando o público e os usos dos espaços públicos como as calçadas. Essa diretriz propõe que todo cercamento dos novos edifícios sejam permeáveis, acompanhados de vegetação (figura 80). Mesmo com as taxas de fruição pública, algumas partes podem ser muradas, logo os muros permitidos não podem atrapalhar a mobilidade urbana e serem agradáveis ao passeio público, contribuindo para uma paisagem urbana com maior qualidade.

Figura 80: diagrama dos muros permeáveis

XV. Fiação enterrada

Essa diretriz tem como objetivo deixar a paisagem urbana mais harmônica, evitar os “gatos” e permitir que os animais como os pássaros tenham livre acesso à gleba, sem nenhum perigo.

XVI. Parque Linear- Boulevard

Essa diretriz surge para complementar as diretrizes do PIUVila Leopoldina-Villa Lobos. O Boulevard, ou melhor parque linear, foi projetado para ser uma área de lazer no meio da gleba, melhorando a qualidade de vida do bairro, incentivando a mobilidade urbana pedestre e por meio das bicicletas ( figura 81 e 82).

Outro ponto importante é que esse parque linear se inicia na gleba da CEAGESP e termina no Parque Villa Lobos. Essa passagem tem como função assegurar a vida dos ciclistas e atrair os usuários do parque a irem aos equipamentos propostos. Ela conecta ambos os locais, as pessoas, a cultura do bairro e a sua história.

Fonte: autoria própria

Figura 82: Imagem ilustrativa

Fonte: autoria própria, 2022

Mobilidade

XVII. Faixa exclusiva para ônibus

Como já mencionado, a gleba é cercada por duas vias rápidas de grande densidade de veículos, as linhas de ônibus que circulam na Av. Gastão Vidigal vão poder entrar na gleba em única faixa especial para os ônibus. Essa diretriz tem como viés aumentar a procura por transporte público, Malta (2003) coloca que quanto maior for a proporção da mobilidade por transporte coletivo, maior poderá ser a densidade de uso do solo e vice-versa.

transporte coletivo, locais de aglomeração ou entrada de área de pedestres.

As faixas elevadas devem ter no mínimo 5 m de largura e no máximo 7 m, seu comprimento deve ser igual a sua largura com inclinação de 5% a 10%, com altura de até 15 cm, conforme a NBR 9050. A imagem 83 mostra a localização das faixas elevadas.

Conforme a Associação Nacional das Empresas de Transportes Urbanos (2013), as faixas exclusivas para ônibus são projetos de baixo custo que visam segregar o transporte público dos demais veículos. Os principais objetivos são: priorizar o transporte coletivo, diminuir os tempos de viagem, dar maior fluidez para o transporte público, otimizar os serviços de transporte público e promover a integração com outras modalidades de transporte.

As principais vantagens são a rápida implantação, baixo custo, redução do consumo de combustíveis e emissão de gases poluentes, redução dos tempos de viagem em até 40% e melhoria na mobilidade urbana. A localização do corredor está na figura 83.

VIII. Faixas de pedestres elevadas

Segundo a resolução nº 738/18, a faixa elevada para travessia de pedestres é um dispositivo implantado no trecho da pista onde o pavimento é elevado, conforme critérios e sinalização. Para melhorar as condições de acessibilidade, conforto e segurança na circulação e travessia de pedestres em determinadas áreas residenciais e trechos de vias a elas pertencentes, assim como, em terminais de

IX. Entrada de médios e pequenos caminhões nos corredores de ônibus

Como as feiras (varejões) da CEAGESP vão continuar sendo realizados no pavilhão central no mesmo horário e dia da semana que já acontecem (quarta-feira , sábado e domingo), os caminhões de pequeno e médio porte vão circular livremente nas faixas de uso exclusivo de ônibus para descarregar os produtos a serem vendidos (figura 84).

Os produtos que não são vendidos são selecionados e levados ao Banco de Alimento, esse programa já é existente, para serem distribuídos às famílias cadastradas no programa.

Figura 84: imagem ilustrativa

Fonte: autoria própria

X. Ciclovias

Atualmente, a cidade de São Paulo contém 667,1 km de ciclovias/ciclofaixas integrados ao sistema de transporte da cidade, dados coletados no site oficial da Companhia de Engenharia de Tráfego (CET). Por definição, as ciclovias são pistas de uso exclusivo de bicicletas e outros ciclos, com segregação física do tráfego comum.

A proposta dessa diretriz é viabilizar uma cidade segura para outros meios de transporte, além disso atrair os usuários do parque Villa-lobos e moradores locais a utilizarem os equipamentos da gleba. A figura 86, mostra como o projeto desenvolvido se conecta com a vias existentes, enquanto a figura 85 mostra o projeto final em uma imagem.

Figura 85: Imagem do canteiro central

Fonte: autoria própria, 2022

Figura 86: Localização espacial da ciclovia

Fonte: autoria própria,

2022

9.2.4. Equipamento

Os equipamentos abaixo foram propostos analisando a situação do bairro da Vila Leopoldina e dos bairros do entorno, a figura 87 localiza cada equipamento na gleba.

XI. Creche

XII. Ensino fundamental I

XIII. Quadras poliesportivas

As quadras poliesportivas são equipamentos de baixo custo que atende as faixas etárias das crianças e adultos que procuram um espaço para realizar atividades físicas. De acordo com o loteamento, elas estão localizadas no lote 8, para fazer a transição entre os comércios e zonas residenciais. Além de ser um espaço para atividades físicas, também são espaços dinâmicos para brincadeiras e esteticamente atrativos para todos os públicos.

Com medida de atrair esse público é proposto uma pista de skate que atende várias modalidades que existem dentro do esporte. O parque Villa Lobos não possui uma pista para essa modalidade, sendo que muitos dos usuários praticam suas manobras em pré-existências.

Esse espaço busca atrair esse público que antes sofriam com o preconceito do esporte, além disso melhorar as condições dos skatistas, difundir esse esporte dentro da cidade e atrair novos praticantes.

XV. Equipamento Multifuncional

O equipamento multifuncional é localizado no lote 4, especificamente o pavilhão MLP da CEAGESP. Esse lote contém a maior quantidade de edificações existentes, para a qual o projeto será mais detalhado.

Esse espaço atrai diversidade de usos e ocupações, faixas etárias e gêneros, contribuindo para a vitalidade e urbanidade da gleba. Além disso, esse espaço coletivo estará disponível para uso das 7h às 22h, podendo ser agendado as quadras para campeonatos, treinos entre outros.

XIV. Pista de skate

Devido às Olimpíadas de Tóquio 2022, a modalidade de esporte skate teve uma repercussão muito alta no país. Diversas pessoas- homens, mulheres, crianças e adolescentes- se interessam pelo esporte e com isso a demanda por locais com pistas adequadas aumentaram.

Figura 87: mapa de localização dos equipamentos propostos

Fonte: autoria própria, 2022

XVI. Bom Prato “retirante”

Devido a pandemia, muitas famílias e pessoas passaram a viver nas ruas em razão da dificuldade de encontrar um emprego e da alta inflação que o país vive. Os canteiros da Av. Doutor Gastão Vidigal ( figura 88) e ruas do entorno da CEAGESP ( figura 89) foram ocupadas por pessoas em alta vulnerabilidade social.

Essas pessoas veem a CEAGESP como forma de conseguir um alimento, revirando os lixos ou pedindo ajuda. Analisando essa situação é proposto um bom prato “retirante”, essa proposta não vai ter um espaço fixo, ele vai acontecer segunda, terça e sexta-feira no pavilhão central com almoço para 150 pessoas, realizado pelo restaurante da CEAGESP e ONGs cadastradas, servido no pavilhão central.

Esse dado sobre a quantidade de pessoas foi retirado do jornal O São Paulo, fundado pelo cardeal Dom Carlos Carmo de Vasconcelos Motta, a notícia de 20 de janeiro de 2022 aponta que existem em torno de 80 barracas no canteiro central da avenida.

Figura 88: Moradores sem teto nos arredores da CEAGESP Figura 89: Moradores sem teto no canteiro central da avenida

Doutor Gastão Vidigal

Essa diretriz é uma medida paliativa para ajudar as pessoas em condições miseráveis que vivem no entorno, dando ao menos uma alimentação balanceada. Essa proposta surge com o fato de que o único restaurante Bom Prato mais próximo está localizado a 5 km da CEAGESP.

Fonte: arquivo pessoal, 2022

Fonte: arquivo pessoal, 2022

XVII. Manter escola do sabor e banco de alimentos

Essa diretriz é fundamental para manter a história do entreposto e sua função social. O Banco de Alimentos (BCA) é um dos programas sociais mais importantes que a CEAGESP desenvolveu, como medida para ajudar a população de baixa renda e evitar desperdícios de alimentos (figura 90). Os alimentos que não são vendidos são doados pelos permissionários ao BCA para distribuição, o novo local desse programa será especificado no projeto do lote 04. Além do BCA o programa escola do sabor será implantado tanto na creche e na escola de ensino fundamental I propostas. A proposta é expandir esse programa para esses novos equipamentos.

Figura 90: Fila para receber alimentos do programa banco de alimentos

XVIII. Silo Do Jaguaré

A edificação Silo do Jaguaré é um importante símbolo arquitetônico para a região. A proposta para esse edifício é transformá-lo em habitação para uso residencial, atendendo a demanda de estudantes e funcionários que utilizam o polo tecnológico.

de morar próximo ao trabalho ou graduação.

Figura 91: Projeto residencial Silo 240

2022

Como referência temos o projeto que acontece em Pernambuco- Recife, onde dois silos de grãos desativados foram projetados para tornar-se 251 apartamentos residenciais, figura 91. O projeto possui um objetivo muito similar com este, já que a área é um parque focado em economia criativa, onde as residências são para pessoas jovens, sem necessidade de muito espaço que gostariam

A proposta é revitalizar o Silo do Jaguaré modificando o necessário para comportar pessoas morando dentro dele e aproveitar essa pré-existência dando um novo uso e integrando esse espaço que foi muito importante para o complexo com a cidade, dando novas possibilidades para algo tão funcional. Essa diretriz necessita de um levantamento prévio para atestar a sua viabilidade, o que não cabia no escopo desse trabalho.

Fonte: Moura Dubeux,

Fonte: arquivo pessoal, 2022

9.3

Figura 92: Localização dos edifícios remanesce ntes

O lote 04 é o maior do projeto devido a permanecia dos edifícios e seus usos ( figura 92). Para essa segunda parte do projeto, o objetivo central é inte grar o espaço remanescen te com o bairro, atraindo diversos usos para manter o local sempre diverso e com qualidade ( figura 93 e 94). A programação dos eventos que já acontecem e os novos que poderão acontecer é de extrema im portância para a densidade de pessoas se mantiver no local.

autoria própria, 2022

Diretriz específica para Lote 04

Fonte:

Além disso, considerar da própria paisagemRio Pinheiros e pavilhão MLP- como elemento atrativo para novos usos. O tratamento e a inclusão das margens do rio Pinheiros são importantes não só na questão da drenagem urbana, que atualmente é ineficiente, mas como elemento da paisagem e da história do lugar. Por estar isolado entre a marginal pinheiros esse espaço é esquecido e evitado pelas pessoas.

Logo, a intenção do projeto é criar um espaço público dentro do lote 04 que se conecte com as margens do Rio Pinheiros, atraindo usos e diversidade para ambos os locais, por meio do tratamento paisagístico, os futuros eventos no pavilhão, as feiras do varejo, feira do bem entre outos.

Esse lote é totalmente a favor da mobilidade de pedestres, criando um ambiente seguro e convidativo para os futuros moradores, dos estudantes e funcionários. A proposta central conta com o tombamento do pavilhão MLP e a reforma dos seis galpões originais do entreposto que serão preservados. O projeto do lote 4 é dividido em 3 zonas: o pavilhão, os galpões e as praças.

No coração do projeto encontra-se o pavilhão MLP, o símbolo e o marco da CEAGESP, sendo o edifício chave para manter a história do entreposto. Mesmo com a saída da parte atacadista, as feiras do varejo ainda acontecerão no pavilhão nos mesmos horários e dias da semana. O principal ponto é continuar com os mesmos usos e usuários, manter as relações que já existem entre os feiran-

Figura 93: Projeto do lote 04

Fonte: autoria própria, 2022

tes e consumidores.

Além disso, o pavilhão servirá para a realização da Feira do Bem, no qual pequenos comerciantes podem vender seus produtos, desde roupas, artesanatos, comidas, brinquedos, decorações entre inúmeras opções. A feira do bem tende a atrair diversos tipos de públicos que além de fortalecer o comércio dos pequenos produtores, movimenta as ruas e o uso do espaço multiuso.

Outro uso para esse espaço são os eventos culturais: como shows, teatros, cinemas, festivais, simpósios, palestras, congressos entre outros. Esses eventos gerará renda para a manutenção e preservação deste espaço.

Por ser um patrimônio histórico, o pavilhão terá um horário de funcionamento e programações fixas, essas apresentadas na tabela 03. Por conta do seu valor histórico, foi visto a necessidade de colocar grades automatizadas para evitar depredações e uso indevido do espaço no período noturno.

Figura 94: imagem ilustrativa da paisagem do lote 04

Fonte: autoria própria, 2022

A segunda zona são os galpões, onde as atividades comerciais são exploradas. Esses espaços passarão por revitalização, mantendo sua estrutura original com cobertura do tipo lanternim. Serão cobrados aluguéis que compõem a renda do espaço público, para sua preservação e manutenção do lote 4 como um todo.

9.3.1 Diretrizes

I. Tombamento do Pavilhão Livre do Mercador (MLP)

Os galpões possuem espaços livres para qualquer tipo de empreendimento. O projeto conta com quatro conjuntos de sanitários em suas extremidades, atendendo as demandas necessárias tanto dos pontos comerciais quanto dos usuários do pavilhão MLP e das praças.

O galpão de 04, figura 92, possui usos restritos, pois nesse espaço encontra a peixaria, o banco de alimentos, armazém de produtos para as feiras do varejo e uma central de lixo. Os alimentos não vendidos e ainda bons para consumo tanto das feiras do varejo, dos restaurantes são encaminhados ao BCA, onde serão doados as famílias cadastradas.

Segundo o artigo 216 da constituição federal de 1988, constituem patrimônio cultural brasileiro “os bens de natureza material e imaterial, tomados individualmente ou em conjunto, portadores de referência a identidade, à ação, à memória dos diferentes grupos formadores da sociedade brasileira, nos quais se incluem: as formas de expressão, os modos de criar, fazer e viver, as criações científicas, artísticas e tecnológicas, as obras, objetos, documentos, edificações e demais espaços destinados às manifestações artístico-culturais e os conjuntos urbanos e sítios de valor histórico, paisagístico, artístico, arqueológico, paleontológico, ecológico e científico”.

A última zona compõem as praças, o principal objetivo é conectar o pavilhão com os galpões e o lote 04 com a cidade. Essas ambiências foram projetadas de modo simétrico com tratamento paisagísticos, melhorando as condições de permanência dos usuários.

Essa diretriz propõe o tombamento do Pavilhão MLP, por ser uma obra pioneira em suas construções e por ser referência para a construção de outras Ceasas brasileiros. Além disso, o local possui valor histórico para o bairro, uma vez que a Vila Leopoldina foi adensada e ganhando espaço na malha urbana por causa da CEAGESP. O pavilhão é o coração da atual do entreposto, os encontros e usos de décadas acontecem todos os dias nesse local.

O projeto das praças conta com jardins e decks de madeira do tipo ipê, que criam sombras e caminhos para os usuários utilizarem de inúmeras formas. Os decks complementam os galpões podendo ser áreas para mesas em dias de lotação.

O tombamento vai ser pelo conselho municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (Conpresp). Em 2019, a SP Urbanismo realizou uma reunião sobre o Projeto de Intervenção Urbana- PIU Arco Pinheiros, cuja ata coloca:

Consideração sobre a necessidade de se pensar no tombamento da CEAGESP, sendo o desejo da comunidade que seja preservada a Torre do Relógio, que era um mirante; o Pavilhão Principal, chamado de MLP, que apresenta valor arquitetônico;

e a Praça do Relógio, onde existe o Jardim Japonês, com placa de inauguração pela Família Imperial. Sobre parecer acerca da preservação desse patrimônio, destaque para o sentido imaterial do bem e a possibilidade de tombamento a partir desse entendimento. Do ponto de vista urbanístico, manifestação de que, independentemente do destino que der à CEAGESP, a população lutará pela continuidade da sua parte gastronômica e varejista funcionando no local. Consideração de que é necessário se entrar nessa luta ou, ao menos, deixar indicações de que a preservação da CEAGESP é importante. Esclarecimento de que foi realizada consulta ao Departamento do Patrimônio Histórico da Secretaria Municipal de Cultura – DPH/SMC sobre possível interesse em se preservar não apenas o Pavilhão, mas também a Torre do Relógio, o Jardim Japonês, dentre outros, obtendo a informação de que já havia um pedido anterior e que o DPH havia feito estudo, entendendo não haver os quesitos necessários para determinar o tombamento dos bens. A esse respeito, consideração de que a área de urbanismo acata e acolhe a demanda, mas que a população poderá se manifestar e solicitar junto aos órgãos de preservação do patrimônio competentes a preservação pretendida. (Termo de Reunião- PIU Arco pinheiros, 2019, p. 5 ).

O tombamento do pavilhão está sendo discutido desde 2016 e, perante a lei, o pavilhão se enquadra como um patrimônio material e imaterial.

Devido ao tombamento, a área de entorno que são seis edifícios existentes vão ser mantidos para preservar a ambiência do bem tombado e impedir que os novos empreendimentos que vão ser erguidos obstruem ou reduzam a visibilidade do pavilhão. Outros elementos que serão mantidos e preservados são a torre do relógio, jardim japonês e edificações da sede administrativa.

Figura 95: Imagem ilustrativa de uso interno do pavilhão MLP

Fonte: autoria própria, 2022

II.

Restauração dos edifícios

para uso comercial de média e baixa densidade

Como explicado no item I, o tombamento do pavilhão implica em preservar o seu entorno e com isso os seis edifícios ao redor vão ser restaurados para abrigar usos comerciais como restaurantes, bares, lojas de média e baixa densidade (figura 96). Esses comércios terão suas fachadas para as ruas, utilizando a referência do mercado da Ribeira.

A configuração interna de cada galpão varia conforme o espaço do empreendimento. A figura 97 mostra alguns exemplos de ocupações, com lojas ou restaurantes com diferentes módulos criando zonas de circulação. Essa configuração se dá pelos dutos de água e esgoto que serviram para os empreendimentos.

O valor do aluguel será dado pelo m², desta forma o espaço multiuso vai ter verba para reparos, manutenções e modernizações quando preciso.

Figura 97: possíveis ocupações nos galpões revitalizados

Fonte: autoria própria, 2022

Figura 98: Imagem ilustrativa de uso interno do galpão

Fonte: autoria própria, 2022

III. Calçadas bem largas com 15 m

Para atingir níveis melhores de urbanidade, as vias de circulação do pedestre no lote 04 são bem largas, com vegetação e módulos de cobertura para melhorar a qualidade dos espaços livres e expandir a rede de integração das pessoas (figura 99). Essas calçadas maiores permitem que as pessoas percorrem os espaços ao redor do pavilhão MLP, podendo assim conhecer outras ambiências no lote e na gleba.

A urbanidade é composta por algo que vem da cidade, da rua, do edifício e que é apropriado, em maior ou menor grau, pelo corpo, individual e coletivo ( AGUIAR, 2012 p. 2).

A qualidade dos espaços coletivos induzem as pessoas a utilizarem. Quanto maior a sensação de bem-estar nesses espaços, maior a probabilidade dessas pessoas voltarem e chamarem outras para usufruírem do espaço (figura 100).

Figura 100: Imagem ilustrativa de possiveis usos no lote 04

Fonte: autoria própria, 2022

IV. Canal de água

Ao longo dos anos os cursos de água localizados no meio urbano sofrem com a degradação e o isolamento. Segundo Macedo (2012, pág 97), a presença dessas áreas gera incômodos uma vez que a falta de limpeza, poluição e degradação não atrai infraestruturas no local.

Devido ao histórico de desvalorização dessas regiões fazem com que muitos cidadãos acreditem que essa parcela de terra deprecia a paisagem urbana, apoiando projetos que descaracterizam esses cursos hídricos.

A diretriz macro XII, foi criada para melhorar essa relação da cidade com os corpos hídricos, porém foi visto a necessidade de criar um elemento que unisse as pessoas com a água. O canal proposto é feito com placas de concreto, com água até 30 cm de altura, como se fosse um espelho d’água, no qual as pessoas podem andar por ele, brincar, sentar na beirada para aproveitar a vista tanto do pavilhão quanto do Rio Pinheiros.

Fonte: ArchDaily, 2004

Figura 102: Memorial da Princesa Diana

A água utilizada vai para irrigação dos canteiros por meio de um sistema automático de bombas. Essa intervenção não agride o meio ambiente, o sistema de bombeamento moderno, liga e desliga automaticamente.

Esse projeto tem referência ao memorial da princesa Diana em Londres (figura 101 e 102). A intenção é que os usuários interajam com a água e possam entender com a relação do homem e água poderia ser melhor (figura 103).

Fonte: ArchDaily, 2004

Figura 101: Memorial da princesa Diana

Figura 103: Imagem ilustrativa do canal de água

Fonte: autoria própria, 2022

V. Programação do espaço multiuso

Essa diretriz tem como função manter a diversidade e a densidade constante no espaço multiuso e na gleba em geral. Os eventos fixos como o varejão, a feira das flores e a feira do bem estão marcados em vermelho na tabela 03. O cinema, a casa da cultura e o bom prato retirante são eventos com horários marcados mas que podem ser realocados.

aberto das 7h- 22h de segunda a quinta, 7h-00h de sexta e sábado e nos domingos 7h-21h. O pavilhão de sexta a sábado pode tornar-se uma expansão dos restaurantes e bares se necessário.

Tabela 03: Programação do espaço multiuso

Os demais horários são livres para os usuários e para aqueles que desejam fazer algum tipo de evento, para isso é necessário marcar horário na sede administrativa. Lembrando que o espaço fica

HORÁRIOS SEGUNDA-FEIRA TERÇA-FEIRA QUARTA-FEIRA QUINTA-FEIRA

7h-8h

SEXTA-FEIRA SÁBADO DOMINGO

Varejão Varejão

8h-9h Casa da Cultura Feira do Bem Varejão Varejão

9h-10h Casa da Cultura Feira do Bem Varejão Varejão

10h-11h Casa da Cultura Feira do Bem Varejão Varejão

11h-12h Casa da Cultura

Bom Prato Retirante Feira do Bem Varejão Varejão

Bom Prato Retirante Feira do Bem Varejão Varejão 12h-13h Casa da Cultura

13h-14h Casa da Cultura Feira do Bem Varejão Feira do Bem Varejão 14h-15h Casa da Cultura Feira do Bem Varejão Feira do Bem 15h-16h Casa da Cultura Feira do Bem Varejão Feira do Bem 16h-17h Casa da Cultura Feira do Bem Varejão Feira do Bem Casa da Cultura 17h-18h Feira do Bem Varejão Feira do Bem Cinema Casa da Cultura 18h-19h Feira do Bem Varejão Feira do Bem Cinema Casa da Cultura 19h-20h Feira de Flores Feira do Bem Varejão Feira de Flores Feira do Bem Cinema Casa da Cultura 20h-21h Feira de Flores Feira do Bem Varejão Feira de Flores Feira do Bem Cinema Casa da Cultura 21h-22h Feira de Flores Feira do Bem Varejão Feira de Flores Feira do Bem FECHADO 22h-23h FECHADO FECHADO FECHADO FECHADO FECHADO 23h-00h FECHADO FECHADO FECHADO FECHADO FECHADO

Fonte: autoria própria, 2022.

VI. Abrigo do lixo

A questão do lixo é uma grande problemática para o atual entreposto, muitas vezes não é separado em orgânico e reciclado, sendo jogados de qualquer forma tornando-se entulhos, o descarte incorreto atrai pragas urbanas como ratos e baratas.

Para essa demanda uma será proposto um local especifico dentro do galpão 04 (figura 104) para o descarte do lixo, onde ocorrerá a separação do lixo orgânico e do reciclado. Segundo a NBR 10004, os resíduos de feiras são classificados como resíduos classe II- não perigosos. Conforme a norma o armazenamento precisa ser uma área coberta, ventilada com acesso controlado, estar sobre uma base impermeável como concreto e os tanques ou tambores precisam ser de materiais resistentes ao ataque dos resíduos. Além disso, o lixo orgânico será utilizado nas hortas urbanas, presentes no boulevards do projeto.

VII. Peixaria

Atualmente a peixaria é um local de acesso controlado, com uma área de 9,7% do espaço total da CEAGESP. Visto que muitos usuários procuram os produtos, foi destinado um espaço de 1.573 m² no galpão 04, para atender a demanda da região. A figura 103, planta baixa do galpão 04, mostra a divisão para cada ambiente e suas áreas respectivamente.

O espaço está próximo aos vestiários para os funcionários tomarem banho após as atividades. Além disso, os resíduos orgânicos vão direto para a central de lixo, percorrendo um pequeno percurso.

guir as normas de estruturas arquitetônicas e de manipulação dos funcionários. O site da prefeitura de São Paulo, apresenta uma lista de verificações que serve como diretriz para a inspeção, esses itens devem constar no projeto arquitetônico e ter os equipamentos corretos.

Segundo a vigilância sanitária, qualquer peixaria precisa se-

Figura 104: Planta baixa do galpão 04

VIII. Vestiário

O espaço do vestiário encontra-se também no galpão 04, o uso é somente para funcionários, principalmente aqueles que trabalham na coleta de lixo e na peixaria. O espaço dividido entre masculino e feminino, possui cinco instalações sanitárias e sete chuveiros para cada sexo.

Segundo a NR 24- Condições sanitárias e de conforto nos locais de trabalho, coloca que a proporção mínima de uma instalação sanitária de chuveiros a cada 20 trabalhadores. Logo, os vestiários atendem cerca de 280 funcionários.

IX. Banco de Alimentos

Esse programa foi criado em 2003, para ajudar as famílias que vivem em vulnerabilidade social e econômica. Além de ajudar as famílias, atua no diminuição do desperdício de alimentos. Esse programa é muito importante na região, logo a proposta é mantê-lo com uma nova sede no galpão 04, em uma área de aproximadamente 1.063,53 m².

Fonte: autoria própria, 2022

X.

Banheiros públicos

Os banheiros estão localizados nos galpões 01, 02, 03, 05 e 06, são quatro conjuntos de sanitários. Segundo o código de obras e edificações, Lei nº 16.642 de 9 de maio de 2017 e o decreto nº 57.776, de 7 de julho e 2017, anexo 9- Das instalações sanitárias foi possível calcular o número de instalações sanitárias necessárias para o público usuária do lote 04.

Para esse cálculo foi utilizada a proporção 1 instalação sanitária para 20 pessoas. Com isso foi possível estimar 20 banheiros, com considerando a primeira possibilidade de ocupações, onde a praça de alimentação acomoda cerca de 620 pessoas, temos na proporção 32 sanitários, 16 femininos e 16 masculinos. O projeto final conta com 24 instalações sanitárias femininas e masculinas, com 8 instalações para pessoas com deficiência. A imagem 105 e 106 mostram o corte do pavilhão com os galpoões e a planta baixa do galpão 01.

Figura 105: corte esquemático

Fonte: autoria própria, 2022

Figura 106: planta baixa do galpão 01

XI. Paisagismo

Os elementos paisagísticos foram projetado seguindo a simetria e ortogonalidade que existe no projeto da CEAGESP. Os jardins e decks foram colocados em ambos os lados de maneira simétrica, para harmonizar o projeto e criar novas ambiência que atendam as demandas dos usuários.

A figura 107 é uma representação do projeto, nela é possível ver como os novos caminhos levam o público ao pavilhão MLP e como o paisagismo é fundamental para a permanêcia das pessoas no local.

O piso intertravado rosa foi projetado para demarcar os caminhos entre os galpões e o pavilhão. Esse piso torna-se uma linha que une a história e usos antigos com os novos.

Todas as vias internas são de uso para pedestre, logo, para demarcar esse espaço multiuso com a rua, foi projetado canteiros de 60 cm de altura com vegetação arbustiva de pequeno a médio porte, atuando como muros verdes permeáveis, permitindo que o público de fora consiga ver o que tem dentro deste espaço.

Fonte: autoria própria, 2022

Figura 107: imagem ilustrativa do paisagismo

Fonte: autoria própria, 2022

As vegetações arbustivas, junto com a iluminação alta, proporcionam luz e sombras durante dia e noite. Para evitar ambientes fechados- que podem gerar sensação de medo e insegurança- foi intercalado os jardins com uma vegetação mais densa e alta e os decks com uma vegetação mais baixa (figura 108).

O projeto paisagístico busca melhorar a qualidade urbana, atraindo diversas pessoas e usos, valorizando as pré existências como o pavilhão, a torre do relógio e o Rio Pinheiros. A principal intenção é conectar a cidade com a história da CEAGESP, enaltecendo as potencialidades dos elementos remanescentes e das novas possibilidades que surgiram (figura 109).

Figura 108: imagem ilustrativa do paisagismo

Fonte: autoria própria, 2022

Por fim o conjunto de diretrizes macros e especificas valorizam a paisagem e a história do complexo. O pavilhão torna-se o centro da gleba, recebendo inúmeras atividades e interações. Os caminhos projetados e demarcados induz os pedestres a conhecer o pavilhão e os galpões (figura 110)revitalizados e assim os outros edifícios remanescentes.

Os boulevards e as ciclovias unem a gleba com o seu entorno, permitindo um acesso fácil e agradável aos pedestres. Com isso a gleba está mais conectada tanto com o bairro e com a cidade, atraindo diversidade de usos e ocupações.

O sistema viário foi projetado para criar unidades ambientais de moradia- para assim surgir espaços tranquilos para aqueles que

Figura 109: imagem ilustrativa do pavilhão

Fonte: autoria própria, 2022

buscam lugares calmos. E ao mesmo tempo, ruas bem movimentadas, com vitalidade e urbanidade com comércios, serviços e lazer.

O projeto de intervenção urbana- CEAGESP, resgata a memória da antiga vila operária e da história do complexo, melhorando os índices de vitalidade e de urbanidade da gleba e de seu entorno.

Figura 110: imagem ilustrativa do pavilhão

Fonte: autoria própria, 2022

O N C L U S Ã O

A Vila Leopoldina possui duas realidades em relação aos usos e ocupações do solo, nas margens do Rio Pinheiros encontram-se os galpões industriais, as ocupações irregulares e serviços específicos como a CEAGESP, atravessado a avenida Dr. Gastão Vidigal, os condomínios de luxo ganham espaço, mudando os padrões sociais e de ocupação da antiga vila operária.

Devido a esse crescimento populacional das classes mais altas, o mercado imobiliário vem atuando fortemente na região, forçando aqueles que não conseguem manter o padrão de vida a se mudarem.

Por ser uma região com diversos atrativos, desde a sua localização privilegiada e boa quantidade de equipamentos e serviços, a questão da mudança de localidade da CEAGESP voltou a ganhar espaço nas agendas dos políticos, principalmente no ano de 2019. Contudo, com o avanço da crise sanitária que o pais ainda presencia, os estudos ligados à privatização e a mudança de localidade foram paralisados.

A leitura dos planos, das leis que afetam a CEAGESP e da região do seu entorno, mostraram a falta de estudos efetivos para viabilizar e justificar todos esses planos e ações já desenvolvidas. Além disso, os trabalhadores e os usuários entrevistados deixaram claro a sua relação de afeto com o espaço já consolidado, defendendo a sua permanência. Mesmo com tantas problemáticas, muitas podem ser resolvidas sem inativar o entreposto.

Desta maneira, a mudança de localidade, nesse Trabalho Final de Graduação, é entendida como necessária para melhorar as questões do sistema atacado, no entanto a mudança é vista como desnecessária nas partes que envolvem a história do complexo, das relações sociais e da arquitetura existente.

O projeto foi desenvolvido para atuar no terceiro cenário, onde a história do complexo é preservada enquanto o sistema atacado é transferido para o novo entreposto. As diretrizes foram propostas para melhorar o grau de urbanidade do complexo e de seu entorno, seguindo os critérios abordados no capítulo um. Para assim intensificar as relações de afeto já consolidadas e atrair novos usuários a fazer parte dessa ação política.

Por fim, o principal objetivo deste projeto foi a integração da nova gleba ao bairro, respeitando a história do entreposto, os usos e os programas sociais existentes, criando novos espaços e oportunidades para aqueles que utilizaram a gleba.

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