LA VIVIENDA EN UN MODELO COMPETITIVO DE DESARROLLO URBANO
EXPOCASA CANADEVI
Septiembre 2015
El crecimiento en las ciudades y los Modelos de Desarrollo Urbano. El crecimiento urbano en las ciudades de este país, ha seguido un modelo de expansión territorial o de dispersión, que reconoce al automóvil como actor central. Se han desarrollado de manera horizontal y difusas, haciéndolas caras en su crecimiento y en la administración de su mantenimiento.
La falta de políticas en el desarrollo urbano ha propiciado, además, exista una incongruencia en la relación entre crecimiento poblacional y expansión de la mancha urbana en su territorio.
En Hermosillo en su últimos 30 años, la población creció 2.4 veces, mientras su territorio lo hizo 5.3 veces. Las consecuencias del desarrollo urbano expansivo y no planeado en la demanda de la infraestructura tiene un alto
impacto en los costos de los servicios municipales.
Urgen estrategias que promuevan el control del crecimiento de las manchas urbanas, su densidad, una adecuada distribución de los equipamientos urbanos y de los espacios públicos, y una movilidad que privilegie al transporte público. Que además incentive la inversión en zonas centrales.
El cambio en el modelo de ciudad, hacia uno compacto beneficia la gesti贸n y finanzas del municipio, la mejor calidad de vida para sus habitantes, y los necesarios equilibrios en materia de protecci贸n del medio ambiente. Es en las ciudades donde se concentra el 80% de la riqueza, y es por ello, que se requiere
impulsar ciudades econ贸mica y ambientalmente competitivas, seguras y socialmente incluyentes, buscando elevar la calidad de vida de sus habitantes.
El gasto diario para la movilidad en un modelo de ciudad expandida, para un ciudadano representa hasta un 30 % de su salario, mientras que en el modelo de control, este costo se podría reducir hasta un 7 %, sin considerar, los tiempos en los traslados. Este modelo ha demostrado ser el esquema mas viable como política pública, evolucionando a
una política sustentable de ciudad y su contribución al crecimiento económico, ofreciendo una mejor calidad de vida a sus habitantes.
En el 2012, la SEDESOL realizó un estudio denominado
“Implicaciones de los Modelos de Crecimiento en el Costo de la Infraestructura” elaborado en Los Cabos, BCS, con el objetivo de identificar los impactos sustanciales que implica para el municipio el cambio de modelo urbano, de ciudad dispersa a ciudad compacta. Los resultados arrojaron, en materia de gasto público, el escenario “Visión de Los Cabos”, en comparación con el escenario tendencial representó un ahorro del 38% por la construcción de infraestructura y 60% por el mantenimiento y operación de la ciudad, Al re-densificar adquiere un 45% menos de superficie. Desarrolla un transporte público eficiente y eleva hasta 15 m2 de área verde por habitante, incrementando considerablemente los espacios recreativos.
Se logra una mejor conectividad, menores trayectos, proximidad de servicios, e integralidad de cada zona de la ciudad, propiciando la identidad
de la comunidad.
Adicionalmente al importante ahorro en el presupuesto municipal, se observan aspectos positivos como la aglomeraci贸n, factor que
genera condiciones para la innovaci贸n y el desarrollo econ贸mico. La ciudad adquiere la capacidad de
transformarse de manera sustentable en lo social, econ贸mico y ambiental, brindando un mejor entorno urbano.
CARACTERร STICAS DE LOS TERRITORIOS INTELIGENTES
1 Diรกlogo con los
componentes de excelencia del territorio.
CARACTERÍSTICAS DE LOS TERRITORIOS INTELIGENTES
2 Densidad e Intensidad Urbana
CARACTERÍSTICAS DE LOS TERRITORIOS INTELIGENTES
3 Movilidad Sustentable.
Sistemas de Transporte Colectivo eficiente, Peatonalización y Ciclovías.
CARACTERÍSTICAS DE LOS TERRITORIOS INTELIGENTES
4 Conectividad Global
CARACTERร STICAS DE LOS TERRITORIOS INTELIGENTES
5 Diรกlogo con el Paisaje y los Ecosistemas del Entorno.
CARACTERÍSTICAS DE LOS TERRITORIOS INTELIGENTES
6
Mezcla de Usos de Suelo. Lugar para Vivir, Trabajar, Divertirse, Aprender.
CARACTERÍSTICAS DE LOS TERRITORIOS INTELIGENTES
7 Diversidad de Tipologías
Arquitectónicas para Viviendas y Actividades Productivas.
CARACTERÍSTICAS DE LOS TERRITORIOS INTELIGENTES
8 Diversidad de Espacios
Públicos de Relación Social.
CARACTERร STICAS DE LOS TERRITORIOS INTELIGENTES
9 Arquitectura
Bioclimรกtica.
CARACTERÍSTICAS DE LOS TERRITORIOS INTELIGENTES
10 Fuentes de Energía Renovables.
CARACTERÍSTICAS DE LOS TERRITORIOS INTELIGENTES
11
Ciclo Completo del Agua
CARACTERÍSTICAS DE LOS TERRITORIOS INTELIGENTES
12 Gestión Inteligente de los Residuos.
Destaca por su importancia, la
transformación de Medellín,
Colombia, en los últimos 12 años. Fue durante la década anterior, una de
las ciudades más violentas del mundo dominada por el terror del narcotráfico y el crimen.
Hoy es un lugar con rumbo, incluyente, democrático, equilibrado, eficiente y atractivo, donde los flujos de inversión llegan de manera constante , es considerada la mejor ciudad para vivir en Latinoamérica.
Modelo de Medellín
Modelo de Medellín El transporte y los espacios públicos son sus elementos articuladores en el desarrollo de su territorio, son parte fundamental en la intervención de los proyectos detonadores de desarrollo.
La movilidad urbana se basa en un sistema de transporte público compuesto por un Metro, sumamente eficiente, un sistema de BRT y el Metrocable (sistema de Góndolas que mueven a las personas hacia las alturas de las montañas).
Modelo de Medellín Las vialidades primarias bajas de Medellín, considera rutas de
ciclo-vías y zona de banquetas amplias y arborizadas.
Con andadores peatonales, cerrando avenidas en zonas comerciales, aumenta el flujo de personas, convirtiendo a Medellín en una ciudad con rostro humana, productiva,
eficiente y atractiva.
Su transformación, se desprende de una visión integral de los gobiernos de Colombia, considerando fortalezas y áreas de oportunidad, condiciones físicas, sociales y culturales, involucrando al ciudadano en todos sus procesos.
Los equipamientos son parte fundamental en su modernización, interviniendo en las zonas más deprimidas (ej. Parque Biblioteca España en Comuna Santo Domingo).
Su movilidad social considera la culturización de la población, resaltando la identidad y la creación de empleo mediante las micro-empresas. Donde se encuentran las comunas con vivienda popular (antes impenetrables), la dosificación de los espacios públicos y los equipamientos (compuestas por redes) son parte de la revitalización de los espacios.
El fondeo para el financiamiento de los equipamientos y espacios públicos fue posible, por la intervención de EPM y de Bancolombia, seguidos por la inversión privada local y pública. Actualmente se observa flujos importantes de inversión extranjera encaminada sobre todo, al campo de la innovación. La voluntad política, la inclusión de los diferentes actores de la sociedad y la definición del rumbo, son fundamentales en la transformación de la ciudad, de hecho será un reflejo de la evolución de la comunidad.
Directrices Estratégicas del Modelo Medellín • Incrementar el nivel de ingreso de la comunidad. Empleo de mayor valor agregado, relacionado con actividades cercanas a la economía de la innovación. Fue fundamental invertir en educación y capacitación. • La seguridad como factor determinante en el desarrollo de las ciudades. Una comunidad donde se sienta la transparencia y la justicia, y deseche la impunidad, ofrecerá mejores condiciones de bienestar y confianza. • Una ciudad competitiva y atractiva. Donde el uso de la tecnología beneficie a la comunidad, en base a accesos a red, generan seguridad y protección. • Dosificar los equipamientos y su estratégica distribución en la comunidad. Crean certidumbre en el entorno urbano, fortaleciendo su trama.
Directrices Estratégicas del Modelo Medellín • Disminuir la dependencia sobre la energía tradicional, incrementando la del uso de energías renovables. Fondos privados invierten en la generación de energía más barata y sustentable. • Regular el uso del agua, invertir en su infraestructura, en la cultura del agua y en su re-uso, permite ser más eficientes y sustentables. • Considerar como los articuladores de la ciudad, al transporte, los espacios públicos y áreas verdes, que promuevan el esparcimiento y la participación ciudadana. • Reducir los tiempos y costos asociados con la movilidad de las personas. Disminuyendo el gasto diario para el ciudadano.
Propuesta para aumentar la competitividad del Suelo Urbano “Competitividad urbana, es el grado en el cual una ciudad, en comparación con otras ciudades en competencia, es capaz de atraer inversiones productivas que se traducen en generación de empleos e incremento en los ingresos, al tiempo de acrecentar y consolidar sus amenidades culturales, atractivos recreacionales, cohesión social, gobernanza y un medio ambiente adecuado para su población residente”. Global Urban Competitiveness Project (2005).
Propuesta de un Sistema de Indicadores de Calidad Urbanística Desarrollo de indicadores como instrumentos de gestión, que permitan identificar la realidad urbana y servir de base para la formulación de políticas, programas y proyectos para mejorarla. (estado de sus
infraestructuras, conectividad, movilidad y medios de transporte, riesgos, seguridad, equipamientos, espacios públicos, áreas verdes, vivienda, fuentes de empleo, servicios y comercio, valor ambiental y participación ciudadana por zonas).
Estos indicadores permitirán: • Valorar la calidad del suelo. • Identificar los espacios con potencialidad para albergar actividades productivas y equipamientos. • Identificar de suelo vacante, cambio de uso y de intercambio de potencialidad. • Configurar un sistema de protección del territorio. (excluyendo del proceso de urbanización espacios de valor natural, cultural o de riesgos naturales o tecnológicos). • Fomentar el funcionamiento urbano en redes. • Evaluar la efectividad de políticas públicas. • Monitoreo de resultados de acciones y obras. • Observatorio Urbano. • Análisis de Tendencias.
Instituto Municipal de Planeaciรณn Urbana de Hermosillo El IMPLAN ha sido hasta .ahora, el organismo que planea el crecimiento de la ciudad, pero encuentra muchos obstรกculos para concretar sus acciones, en su instrumentaciรณn. El Instituto estรก obligado a ir mรกs allรก, debe modificar su reglamentaciรณn que le permita ejercer esa relaciรณn de crecimiento fรญsico de la ciudad, con los รกmbitos econรณmicos, socio-culturales y sustentables, de manera integral. Necesita realizar el "gran estudio" de la ciudad que queremos, con rumbo y vocaciรณn, que aproveche sus fortalezas y las potencie. Donde la sociedad, todos los sectores y sus organismos intermedios de representaciรณn participen activamente.
Donde su ciudadanía sea la protagonista del cambio, participe en la solución de sus propios problemas, que procure el valor al interés colectivo, respete las normas y se involucre en una cultura de legalidad y transparencia. Una ciudad que implemente un modelo de gestión integral, que permita a cualquier habitante encontrar oportunidades y espacios de calidad para desarrollar su proyecto de vida. Que evite la impunidad, avanzando en la operatividad y justicia, estimulando a las autoridades para que se comprometan. Si no sede la impunidad no habrá construcción de convivencia.
Una ciudad con estrategias bien definidas, donde se prioricen los proyectos y las obras de escala urbana más importantes y urgentes. Que tienda a la compactación, que termine con los grandes baldíos que aumentan los costos de las distancias, las infraestructuras y los servicios. Una ciudad inteligente, que considera la sustentabilidad y también la innovación como palancas de desarrollo. Que acerque las fuentes de empleo y dosifique los equipamientos relacionándolos con vivienda, estimule la economía en sus diferentes escalas.
El IMPLAN debe regular, de manera contundente, el desarrollo de la ciudad, vigilar y ejecutar las penalizaciones de las violaciones a sus disposiciones en los Programas que elabore. Debe orientar estratégicamente a la inversión en la ciudad. Crear un sistema de información municipal que contenga un amplio acervo documental y de archivos de los servicios públicos y de infraestructura urbana existentes. En suma, El Instituto Municipal de Planeación Urbana de Hermosillo, debe ser un organismo innovador, promotor y coordinador del desarrollo integral del municipio; centro de vinculación entre sociedad y gobierno.
OBJETIVOS
PROPUESTA PARA LA CREACIÓN DEL PROGRAMA DE ESTÍMULO A LA COMPETITIVIDAD URBANA EN SONORA
Dinamizar la Economía Sonorense. Implementación de esquemas innovadores que permitan activar la economía con el propósito de responder a los requerimientos de desarrollo de Sonora. Re-enfocar el crecimiento de las principales ciudades de Sonora, para hacerlas mejores, sustentables, humanas y competitivas. Desarrollar una política pública para estimular las ciudades compactas, basadas en los territorios inteligentes.
PROGRAMA DE ESTÍMULO A LA COMPETITIVIDAD URBANA EN SONORA
LA VIVIENDA EN LA ECONOMÍA EN SONORA. La Demanda Potencial de Vivienda Nueva en Sonora se estima en 250,000.
105 mil Personas que cotizan con derecho a un crédito solo en INFONAVIT.
18 mil Personas con acceso a otras fuentes como FOVISSSTE, FUERZAS ARMADAS, etc.
127 mil Familias en el sector informal sin acceso a crédito.
PROGRAMA DE ESTÍMULO A LA COMPETITIVIDAD URBANA EN SONORA
LA VIVIENDA EN LA ECONOMÍA EN SONORA. En Sonora existe una demanda calificada total para 123 mil viviendas, con un déficit de oferta cercano al 88%. La oferta total de vivienda en Sonora (nueva y usada) se estima en 16,000, el 43% de ellas se localiza en Hermosillo. La vivienda nueva representa aprox. el 56% del total de viviendas adquiridas. Para el 2014, la oferta en el estado de Sonora se estimó cercana a las 9,000 viviendas nuevas. Tendencialmente la oferta en los próximos 6 años será cercana a las 60,000 viviendas.
Para el 2015 se contempla un apoyo tendencial para subsidio federal en la vivienda por alrededor de 330 Millones de pesos, traducido en 5,500 acciones. (No considera los subsidios federales a Desarrollos Certificados ).
Es posible atraer 30,000 acciones de subsidio federal a la vivienda adicionales en los pr贸ximos 6 a帽os, mediante la incorporaci贸n de los Desarrollos Certificados o en su caso, Planes Maestros Estrat茅gicos.
CONCEPTO GENERAL La propuesta, además de dinamizar la economía y abatir el rezago de la vivienda, busca el control la expansión urbana, el aumento la competitividad del territorio y el fortalecimiento de las cadenas de valor de la producción. Planes Maestros Estratégicos/Desarrollos Certificados
Vivienda Ciudades inteligentes y competitivas
PROGRAMA DE ESTÍMULO A LA COMPETITIVIDAD URBANA EN SONORA
PLANES MAESTROS ESTRATÉGICOS. DESARROLLOS CERTIFICADOS Un Desarrollo Certificado garantiza el subsidio federal a la vivienda y el acceso a una canasta de incentivos otorgado por parte del gobierno federal. Se integran por una mezcla inteligente de los diferentes usos de suelo (vivienda entrelazada con el empleo, del
esparcimiento, educación, cultura, deporte, servicios y comercio) considerando la eficiencia del agua y su reuso,
la energía, la disposición de los residuos sólidos, las comunicaciones, el transporte y la conectividad.
Promueven la consolidación de polos de desarrollo con vocaciones y equipamientos que impulsen fuentes de trabajo, comercio y servicios.
REALIZACIÓN DE PLANES MAESTROS ESTRATÉGICOS/ DESARROLLOS CERTIFICADOS. Los Desarrollos Certificados buscan Mejorar sustancialmente las características del suelo urbano. Se requiere comprometer al Gobierno Federal que en los polígonos de los Desarrollos Certificados se garantice el subsidio federal a la vivienda. Se propone que el Gobierno de Sonora apoye con un SUBSIDIO AL SUELO URBANO en estos polígonos estratégicos. Un equivalente por vivienda de $24,000 pesos por lote.
PROGRAMA DE ESTÍMULO A LA COMPETITIVIDAD URBANA EN SONORA
PROCESO PARA LA CONFORMACIÓN DEL FIDEICOMISO PARA LA CREACIÓN DE LA BOLSA DEL SUELO. Pasos para la realización de los Planes Maestros Estratégicos
ANÁLISIS DE OPORTUNIDADES PARA LOGRAR UNA CIUDAD + COMPETITIVA, HUMANA Y SUSTENTABLE
EVALUACIÓN DE LAS OPCIONES DE SUELO URBANO. Riesgos, Potencial, Equipamientos, Infraestructura, Valor de Compra, Movilidad, Conectividad, Servicios.
IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD Y DE SU SITUACIÓN JURÍDICA
CONCERTACIÓN CON PROPIETARIOS (Compra/ Asociación)
CONFORMACIÓN DEL FIDEICOMISO / AGENCIA DE DESARROLLO
APORTACIÓN DE SUELO URBANO POR GOBIERNO ESTATAL/MUNICIPAL (ADQUISICIÓN DE LA RESERVA TERRITORIAL CON SEDATU)
APORTACIÓN PREDIOS POR PARTICULARES Y EJIDALES. (Según valor reconocido de Avalúos)
REALIZACIÓN DE ESTUDIOS Y PROYECTOS, DESARROLLO DE EQUIPAMIENTO E INFRAESTRUCTURA POR GOBIERNO
CONFORMACIÓN DEL FIDEICOMISO / AGENCIA DE DESARROLLO
PROPUESTA PARA LA CONFORMACIÓN DEL FIDEICOMISO “BOLSA DE SUELO”
APORTACIÓN, COORDINACIÓN Y GESTIÓN DE LOS PROCESOS PARA LOGRAR EL PLAN MAESTRO ESTRATÉGICO POR GOBIERNO
APORTACIÓN EN ESPECIE, PAQUETES DE INVERSIÓN, OTROS
Del total de valor en el Fideicomiso, será el valor porcentual "accionario" de cada una de las partes.
FUNCIÓN DEL FIDEICOMISO Y LA AGENCIA DE DESARROLLO La propuesta pretende que el fideicomiso desarrolle la infraestructura y los equipamientos de acuerdo a las directrices de los estudios y proyectos, con la intención de comercializar macro-lotes (35-50 Hectáreas) a desarrolladores privados y a promotoras inmobiliarias públicas, mismos que desarrollarían de manera particular estos predios (vialidades locales, infraestructura, viviendas, comercio, equipamientos, usos mixtos, áreas verdes, entre otros) de acuerdo con las directrices del Plan Maestro Integral/Desarrollo Certificado.
FUNCIÓN DEL FIDEICOMISO Y LA AGENCIA DE DESARROLLO El objetivo es que el fideicomiso otorgue al desarrollador: el permiso de uso de suelo, las factibilidades de los servicios urbanos, garantía de equipamientos públicos, los estudios topográficos, hidrológicos, de impacto vial y de impacto ambiental, así como, si fuera el caso, los subsidios federales a la vivienda. Se contemplan un manejo estratégico en el valor de venta del suelo urbano. Diferenciales en los precios para la vivienda (popular, social, media, o residencial), para el comercio y los usos mixtos.
La Propuesta se basa en SUBSIDIAR AL SUELO URBANO (no a la vivienda) por parte del Gobierno del Estado. PROPUESTA PARA EL SUBSIDIO AL SUELO URBANO El valor de la urbanización en los Planes Maestros Estratégicos, (vialidades más amplias, andadores más anchos, ciclo-vías, más área verde y espacios para equipamiento, espacios públicos, mejor entorno urbano, entre otros) contempla un precio mayor al tradicional en un rango aproximado de un 33-35 %. Ejemplo hipotético: Precio Tradicional de Suelo Urbano : $ 720 / M2 Predio aproximado por vivienda: 100 M2, es decir $ 72,000 por predio. Precio Suelo Urbano “Plan Maestro Estratégico” : $ 960 / M2 Precio del Predio : $ 96,000 por predio.
Precio para suelo urbanizado en vivienda social: $ 650/M2. (aprox.: 100 M2/vivienda) Propuesta de subsidio por parte del Gobierno del Estado: $ 200.00/M2. ($150 para beneficio de la vivienda, $50 para aportación de un fondo para adquirir más reserva) Es decir, la aportación del Gobierno Estatal sería de $ 20,000 por vivienda VS $ 60,000 –que representaría el subsidio federal a la vivienda por unidad-.
PROPUESTA PARA EL SUBSIDIO AL SUELO URBANO
Se Propone que el subsidio al suelo urbano, en los Planes Maestros Estratégicos, por parte del Gobierno del Estado sea de $ 240.00/M2. ($190 para beneficio en la compra de la vivienda, $50 para aportación de un fondo para adquirir más reserva) . Por lo mismo, el precio del suelo en los Planes Maestros Estratégicos, sería competitivo con el tradicional. Es decir, la aportación del Gobierno Estatal sería de $ 24,000 por vivienda. Contra $ 60,000 (promedio) –que representaría el subsidio federal a la vivienda por unidad-.