La revolución de la arquitectura industrial

La planta de Novopan es la viva representación de la revolución en arquitectura industrial. El eje gravitacional sobre el que gira el concepto es el ser humano, y a partir de ahí, el diseño acoge la función de una importante actividad productiva.

mpresiona verla a la distancia, y más aún caminar por sus instalaciones. Todo tiene una razón de ser que conjuga intenciones prácticas y estéticas para cumplir a cabalidad con el objetivo para el que fue creada. Ahí, arropada por impresionantes ventanales e imponentes alturas, transcurren los días de todos quienes conforman el equipo administrativo de Novopan.

Esta planta industrial obtuvo dos premios en la Bienal de Arquitectura de Quito 2022, y fue finalista en la Bienal Panamericana de Arquitectura, en dura competencia con diseños de la región. Los responsables de este acierto son los arquitectos Gonzalo Diez y Felipe Muller de la reconocida firma Diez+Muller.

César José, Gonzalo y Felipe son la trilogía que dio vida a esta mega obra. Los tres se entienden, se complementan en sus criterios, y por ello es imposible desprender las respuestas de uno y otro. Cada uno habla a su aire y en cualquier momento durante esta agradable conversación.

Es evidente que en esta arquitectura se juntan misión, visión y propósito. ¿Cómo nació el concepto? La fábrica, los productos, las relaciones internas y externas han evolucionado a través del tiempo. Hace 8 años Novopan dio un gran salto. Pasó de ser una fábrica con productos de calidad, última tecnología y responsabilidad ambiental, a involucrar conceptos de diseño y tendencias en cada producto. Ese salto se vio reflejado en una inversión de casi 100 millones de dólares para nuestro proyecto de ampliación de la planta y la creación de la marca Pelíkano.

¿La ampliación fue más que solo incorporar más m2?

Exacto. Antes éramos un galpón industrial con oficinas administrativas, vestidores y comedor bajo el mismo techo, que poco a poco iban cediendo espacio a otros usos y necesidades, como bodegas por ejemplo. La innovación en productos y servicios generó necesidades urgentes de transformación. Hicimos un alto, y sin dejarnos llevar por el apuro, definimos claramente qué representamos para nuestros clientes y cómo queríamos presentarnos ante ellos.

¿Y la respuesta fue?

Mostrar que somos proveedores de acabados para construcción, que además nos preocupamos por la arquitectura, estética y función de los espacios. ¿Qué mejor que hacer que nuestra planta sea un showroom vivo de lo que ofrecemos? Hacia cualquier punto que mires, verás distintos usos de nuestros productos. El encofrado usa un tablero aglomerado de Pelíkano, que logra un hormigón de primera calidad, pero fue hecho con un tablero que diseñamos originalmente para las estaciones del Metro de Quito. No habíamos hecho encofrados de 4m de altura en tableros, muchos pensaron que no se podía, pero encontramos la forma de hacerlo funcionar. Semaica, fue un gran apoyo en el proyecto.

Siendo un terreno bastante amplio, la construcción está en una franja horizontal muy larga, pero poco ancha. ¿Esta era la mejor opción?

Revisamos varias opciones, obviamente había unas más complicadas que otras, y además diversas opiniones entre arquitectos y directivos de la empresa. Unos priorizaban la parte industrial, otros la parte logística, otros lo administrativo, otros lo comercial. Hablamos con algunos arquitectos pero ninguna propuesta recreaba el nuevo concepto de Novopan. Una de ellas fue hacer un edificio de cuatro pisos en un estacionamiento aledaño que presentaba fragmentación de usos, lo cual no era apropiado.

¿Cuál fue la propuesta de Diez+Muller?

Construir a lo largo de una franja que en su mayoría tiene ocho metros de ancho, respetando al 100% la forma del talud. No se lo topó, fue un trabajo que consideró la conexión que debía existir entre el nivel superior y el inferior de la planta, y al colocarla frente a la fábrica se conectaron visualmente todas las jerarquías laborales, generando cercanía entre las personas. El diseño arquitectónico alargado, ondulado, con grandes ventanales, tiene la personalidad conceptual de la marca: innovación, versatilidad, estética, función, respeto al medio ambiente, transparencia y enfoque en la calidad de vida de los funcionarios y colaboradores.

¿Qué ventaja encontraron en la forma del terreno? La oportunidad de tener una mayor entrada de luz natural, que va en la línea de sostenibilidad que maneja la empresa, evitando el uso de iluminación artificial y consumo de energía. La fachada de vidrio crea una transparencia metafórica y física. Se refiere a la personalidad de la empresa, y al mismo tiempo, arquitectónicamente integra y acoge los espacios con transparencia. El equilibrio entre función, estética y bienestar del usuario se logró. En este atrio central de gran altura tenemos una escalinata tipo cascada que conecta física y visualmente los dos pisos, formando un ágora que concentra todo tipo de actividades e interacciones.

¿Qué se sacrificó para lograr esta ampliación?

Nada, porque lo que se sacrificó se transformó en algo nuevo. Había un patio bastante grande entre los parqueos y el comedor, eso se perdió con la ampliación y quedaron una especie de dientes, porque la planta tiene naves largas. Los aprovechamos para crear la cafetería, los vestidores y en la mitad hicimos jardines que conectan todos los espacios, los juntan, generan la integralidad conceptual que era el objetivo principal. Los grandes ventanales entre una zona y otra permiten visibilidad sin restricciones entre la parte operativa y la administrativa en la planta.

¿Transparencia absoluta?

El ser humano debe ser, no solo parecer. Una cosa es la arquitectura de maquillaje y otra es la de fondo. Una cosa es decir soy una empresa innovadora, y otra es serlo. En estas oficinas se refleja con transparencia, mediante un diseño arquitectónico honesto, lo que somos como personas, como marca y como profesionales. El edificio es un esqueleto de hormigón que tiene su piel de vidrio para cerrarlo. El uso de hormigón no es por ser el look de moda, es porque esa es la respuesta adecuada al sentido orgánico del talud. El hormigón es el material más plástico que existe, porque es líquido que conviertes en forma, lo moldeas.

El diseño aguanta todo. ¿La construcción fue complicada?

Lo fue, no por las complejidades del diseño ni la forma del terreno, porque en el papel se consideró hasta el más mínimo detalle, sino porque se construyó durante la pandemia. Al ser un diseño alargado pudimos construirlo por etapas. El enorme atrio está en la parte más ancha de la franja, justo en la mitad, teníamos un bloque hacia la derecha y otro hacia la izquierda. Superamos el desafío, y además generamos beneficios colaterales que, antes de la pandemia, no habíamos considerado como ventajas.

¿Por ejemplo?

La altura de los techos y la amplitud de las áreas permiten el trabajo en equipo, porque los espacios son abiertos, tienen ventilación cruzada y aireamiento natural. Esto fue fundamental durante y después de la pandemia, porque dio tranquilidad a la gente cuando poco a poco se retomó el trabajo presencial. A pesar de que hoy la gente debe venir presencialmente dos días a la semana, más del 90% vienen cuatro días. Eso nos da una enorme satisfacción, porque es la evidencia de que hemos creado espacios con buena energía, que en el fondo se traducen en la sinceridad de la arquitectura como respuesta a un problema.

Evidentemente lograron el objetivo Pensaríamos que hasta se superó, porque no solo creamos esa experiencia agradable para todos los colaboradores, sino que al tener vestidores, sala de lactancia, un comedor y otros servicios de primera calidad, también elevamos su autoestima. Eso fue lo primero que construimos, e inmediatamente notamos un cambio en su estado de ánimo, una preocupación por cuidar y mantener sus espacios para que no pierdan esa calidad. Además, en este showroom ven cuál es el producto de su trabajo, porque están expuestos todos los materiales que ellos fabrican.

¿Qué productos están expuestos?

Hay melamina en el piso, en las paredes y hasta en el techo, todo marca Pelíkano. Rompimos esquemas en la función de este producto, porque supuestamente no se podía usar en exteriores, pero siempre hay una solución, y la encontramos a través de un proceso técnico que combinó la experiencia de la fábrica con las ideas de los arquitectos. Por ejemplo, la fachada de vidrio con características térmicas, tiene forma de serpiente orientada hacia el sol de la tarde, pero además, en cada piso, tiene unas viseras de hormigón que se vuelan horizontalmente, y entre estas diseñamos lamas verticales de melamina que protegen del sol de la tarde y mejoran la temperatura interior.

Y aquí es evidente ese tiempo de vida… Exacto. Esto nos permite traer a clientes, constructores, arquitectos, interioristas, etc., y mostrarles en vivo las características de los productos, sus distintas aplicaciones y durabilidad. Fue un proceso de experimentación, una especie de laboratorio de aplicación, que, además, nos permitió determinar qué se podía mejorar en tal o cual producto para ampliar su uso. Los materiales pasan por un proceso de diseño y selección de tendencias para definir qué acabado queremos darles, imitando distintos materiales, según la apariencia que se pretende. ¿Satisfechos?

Absolutamente. Somos un equipo que encontró sinergias entre cliente y arquitectos, y los buenos proyectos surgen de esas buenas relaciones. Logramos ejecutar todas las intenciones, y el resultado es una planta industrial cuya arquitectura está a nivel mundial, en la que fabricamos productos que también están a nivel mundial. Lo que empezó con un dibujo hecho a mano alzada se convirtió en tres carpetas de procesos de pruebas, cambios, ajustes, y decantó en esta excepcional arquitectura.

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Sabemos anticipadamente que el destino de nuestros ahorros será ese, y por ello, es de radical importancia buscar seguridad que garantice la inversión. Lo principal es atender la oferta de empresas inmobiliarias de reconocido prestigio y amplia trayectoria, pero si queremos ir más allá, es recomendable determinar si el proyecto se comercializa a través de un fideicomiso. Heidi Laniado, abogada experta en este tema, comparte

Por Caridad Vela

con nosotros su acertado criterio. Es graduada en la Universidad Católica de Guayaquil, posteriormente hizo una maestría en administración de empresas en el IDE. Tiene, además, una especialización en Fintech lograda en la Escuela de Negocios de Madrid, y otra, la más reciente, en finanzas internacionales en el London School of Economics. La visitamos en su casa, lugar en el que conversamos con ella sobre temas legales, y de paso descubrimos su afinado gusto para la decoración.

Empecemos por lo básico. ¿Qué es un fideicomiso?

Un fideicomiso es la creación de un patrimonio autónomo, es decir, una entidad independiente de quienes la conforman. Mucha gente equivocadamente lo equipara

En la escritura del fideicomiso está establecido cómo se tomarán las decisiones. Normalmente será una junta la que dicte los parámetros. En ese documento se determina cómo será designada esa junta y qué facultades tiene con una compañía, pero no lo es, porque los socios no tienen los mismos derechos que los accionistas en la compañía. Son dos figuras legales totalmente distintas. La diferencia fundamental radica en que el fideicomiso es un ente aislado de quienes lo constituyen, y tiene su propia personalidad jurídica. Es decir, maneja un patrimonio ajeno a las personas que lo integran.

¿Quién toma las decisiones?

En la escritura del fideicomiso está establecido cómo se tomarán las decisiones. Normalmente será una junta la que dicte los parámetros. En ese documento se determina cómo será designada esa junta y qué facultades tiene. Por ejemplo, en un fideicomiso inmobiliario puede especificarse que al momento de vender la última unidad automáticamente se activa un mecanismo para liquidar el fideicomiso, porque ya cumplió su objetivo, que era desarrollar el proyecto. Pero también hay la opción de aportar otro bien, aprovechando que ya tienes creado el vehículo legal, y utilizar los mismos parámetros para iniciar un nuevo proyecto. Podrías seguir sucesivamente alimentando este fideicomiso con nuevas propiedades.

¿Por qué es tan atractivo para la actividad inmobiliaria?

Porque al constituirse un fideicomiso se transfiere la propiedad del terreno en el que se va a construir el proyecto, y en ese momento deja de pertenecer al constructor inmobiliario porque pasa a ser propiedad del fideicomiso. Si, en el peor de los casos, la empresa constructora quiebra, ese terreno no será arrastrado por esa insolvencia porque está blindado, protegido en el fideicomiso.

¿Cuál es la función del fideicomiso en el desarrollo del proyecto?

Es importante resaltar que el fideicomiso inmobiliario es una institución muy regulada en Ecuador. Sus funciones y obligaciones están claramente definidas, e impiden, por ejemplo, arrancar la construcción del proyecto antes de alcanzar el punto de equilibrio jurídico -aprobación de planos, permisos de construcción, etc.-, y el punto de equilibrio comercial, que se refiere al nivel de preventas indispensables para viabilizar la construcción del proyecto. El cumplimiento de estos puntos de equilibrio será la condición para que el fideicomiso desembolse dinero para la construcción del proyecto, salvo ciertos casos puntuales que deberán estar claramente descritos en el documento, como por ejemplo honorarios por estudios técnicos.

¿En ese documento se establecen, por ejemplo, los honorarios de los profesionales que intervienen en el proyecto?

En este documento hay completa transparencia en presupuestos, cifras, requisitos para establecer puntos de equilibrio, descripción de las etapas del proyecto, el detalle de los procesos, desembolsos, entre otros. De hecho, el promitente comprador debería hacer la debida diligencia antes de entregar su dinero, y solicitar una copia de la constitución del fideicomiso, que estará elevada a escritura pública, para revisar todos los detalles.

¿El fideicomiso garantiza que el proyecto llegará a buen término?

Eso es imposible garantizar porque puede haber incluso casos de fuerza mayor, por ejemplo terremotos, que ocasionen problemas en la ejecución del proyecto. Sin embargo, si el proyecto fracasa porque no consiguió el nivel de preventas en el tiempo establecido, el fideicomiso

Al constituirse un fideicomiso se transfiere la propiedad del terreno en el que se va a construir el proyecto. Si, en el peor de los casos, la empresa constructora quiebra, ese terreno no será arrastrado por esa insolvencia porque está blindado, protegido en el fideicomiso devolverá el dinero a los aportantes, es decir, a quienes pagaron la reserva del inmueble, seguramente cobrando un valor por concepto de administración del fideicomiso.

¿Quiénes forman parte del fideicomiso?

La parte más importante es la fiduciaria, que es quien lo administra y es el representante legal del fideicomiso. En un fideicomiso inmobiliario, el propietario del terreno en el que se construirá el proyecto, aportará esa propiedad y será otro integrante de este ente jurídico. A él se pueden sumar otros profesionales que aportarán con su knowhow, por ejemplo ingenieros, arquitectos, calculistas, etc. La otra parte son los beneficiarios del proyecto, que son los promitentes compradores, quienes aportan el dinero para comprar inmuebles al fideicomiso.

¿Cuál es el punto de equilibrio comercial ideal?

Cada proyecto tiene un punto de equilibrio distinto, no hay un porcentaje de ventas mínimas establecido por norma. El fideicomiso es como un traje hecho a la medida, en el que los participantes toman decisiones para su constitución, y actúan en base a esas decisiones. Las fiduciarias son imparciales, ejercen controles absolutamente independientes y totalmente serios, de hecho, por la buena labor de control que ejerce la Superintendencia de Compañías, el fideicomiso se convierte en una capa adicional de seguridad que da tranquilidad a los compradores.

¿Se encarece el costo del proyecto al manejarlo a través de un fideicomiso?

En algo, porque hay que pagar los honorarios a la fiduciaria, pero en comparación con el costo del proyecto no son relevantes. Lo importante es valorar que la inversión en montar todo este engranaje jurídico se verá traducido en más ventas, y más rápidas. Es como invertir en marketing del proyecto. Habrá otros costos, por ejemplo los impuestos de la transferencia de dominio al aportar el bien al fideicomiso, pero también hay muchas exoneraciones que se deben considerar. ¿El fidecomiso inmobiliario se disuelve cuando ha concluido el proyecto para el que fue creado? Los proyectos inmobiliarios pueden tener varios fideicomisos durante el proceso. Por ejemplo, muchas empresas hacen primero un fideicomiso de tenencia de bienes, en el que se parquea el terreno mientras se desarrolla conceptualmente el proyecto y se hace el diseño arquitectónico. Cuando eso está listo se lo transforma en un fideicomiso inmobiliario, que es cuando se aporta el terreno, para arrancar pre ventas. Es una herramienta súper versátil que pretende que sirva tanto al que compra cuanto al que vende. Quien maneja el fideicomiso es la fiduciaria, y mientras más reputada sea, más tranquilidad traerá al proyecto.

¿Ante qué entidad se dirimen las discordias entre los fideicomitentes?

Todos los fideicomisos pactan arbitraje para estos casos. Al final de cuentas es un contrato como cualquier otro, que tiene una cláusula de disolución y una de resolución de conflictos o controversias. Puede ser a través de la justicia ordinaria, que es algo que no he visto nunca, o, lo más común hoy en día, es acudir a los centros de mediación en busca de un acuerdo, o continuar con un arbitraje si las partes no logran llegar a consensos. Lo resuelto en la mediación o el arbitraje tiene valor de sentencia ejecutoriada, y estos procesos toman una fracción del tiempo que tomaría acudir a la justicia ordinaria. Es por eso que se ha vuelto famoso el dicho que afirma que un mal arreglo siempre será mejor que un buen juicio.

Hace algunos años estuvo vigente, por corto tiempo, la obligatoriedad de la constitución de fideicomisos para permitir la venta en planos de inmuebles. ¿Cuál es tu criterio al respecto?

No estoy de acuerdo con esa obligatoriedad porque es un freno al libre ejercicio profesional. A mi criterio, el mercado, en uso de su libertad, demandará que existan si lo cree conveniente. En otras palabras, si los compradores dejan de comprar a los proyectos que no se ejecutan a través de fideicomisos, todos los desarrolladores los constituirán. Pero hay que considerar que hay constructoras que tienen muchos años en el mercado, que se han ganado su reputación y nunca han tenido un problema, y no hay razón para obligarles a actuar de tal o cual manera. Eso sería entorpecer su gestión. La legislación debe facilitar la creación de fideicomisos, pero si lo impone, estará creando trabas al ejercicio de la profesión.

¿El fideicomiso sería una herramienta positiva para atraer inversión internacional al sector inmobiliario?

Esta es una práctica que existe en el mundo entero, no la hemos inventado los ecuatorianos, y pienso que sirve más para dar seguridad al consumidor local. Lo que el inversionista internacional requiere para traer sus recursos al país es firmar un contrato de inversión con el gobierno ecuatoriano, que garantizará en el tiempo la estabilidad jurídica y las exoneraciones tributarias vigentes, sobre su inversión. Con esto tendrá la seguridad de que, sin importar cuántos cambios de gobierno se den durante el período de su inversión, las condiciones no variarán porque las reglas del juego quedan congeladas. Esto aplica no solo para inversiones en el sector inmobiliario, sino para todos los proyectos en general, y es una protección indispensable para el inversionista extranjero. Esto no excluye que, además, también se cree un fideicomiso para desarrollar el proyecto y proteger al potencial cliente final.

Siendo los fideicomisos una herramienta tan sana y transparente, ¿por qué fallaron los que se firmaron con el IESS?

No es porque sea una mala herramienta, sino que es una herramienta manejada por personas, que talvez no fueron las indicadas para estructurar correctamente los fideicomisos. Podríamos hablar de una serie de factores como corrupción, ineficiencias y más, que no permitieron que esto funcione como hubiésemos querido, pero reitero, no es culpa de la herramienta, es responsabilidad de quienes la ejecutaron, porque el fideicomiso habría sido perfecto para esos casos. Desarrollar proyectos en terrenos abandonados del Iess no solo hubiera generado vivienda nueva y nuevas fuentes de empleo, sino que además hubiera transformado bienes improductivos en productivos.

¿Qué es lo más importante en la conformación del fideicomiso?

Lo más importante no es el contrato, es la fiduciaria que será la comandante del barco. Si tienes un Ferrari y eres mal conductor, lo destrozarás, pero si lo sabes manejar funcionará perfectamente, por ende, lo más importante es la función, y eso se establece en el contrato, que es lo segundo más importante. El fideicomiso es como un traje a la medida para el efecto para el que fue constituido. Mucha gente trabaja con modelos o formatos preestablecidos, pero cada proyecto es distinto y por ello no aplican las mismas reglas, ideas o conceptos para todos. Es importante que se las reglas sean claras, que se determine con exactitud cómo se llega al punto de equilibrio, quiénes conforman la junta del fideicomiso, quién administra el proyecto, quién lo fiscaliza, qué funciones tiene cada uno, cuál es el precio del m2 inicial y la fórmula de recalcularlo si fuese necesario, qué variables afectarían el precio, en qué momento se puede empezar a recibir dinero, cuál es la multa que pagará el promitente comprador si se retira del negocio, etc.

Bien que lo mencionas. ¿Legalmente hay un monto máximo que se puede cobrar por concepto de esa multa?

No, pero sí hay disposiciones generales de protección del consumidor para evitar abusos o acciones moralmente cuestionables. Las multas deben ser coherentes, consecuentes con el monto de la transacción, no puede haber penalidades escondidas, pero ninguna ley especifica un porcentaje máximo para fijar una multa por estos casos.

¿Tu recomendación final?

El comprador de vivienda o el inversionista en inmuebles debe tomar decisiones informadas. Para mucha gente la compra de vivienda significa entregar los ahorros de toda su vida, y eso tiene mucho peso. Recomiendo asesorarse por profesionales, o por personas cuyo criterio valoras, y revisar la escritura de constitución del fideicomiso, más todos sus anexos, antes de entregar dinero para reservar un inmueble.